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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Évry, 8ème Chambre, 16 juillet 2026, n° 26/01244

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Parties (entreprises)

par actions simplifiée

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [D] est propriétaire des lots numéros 21 et 106 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1], sise [Adresse 2].

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 février 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS IME Gestion, a fait assigner M. [W] [D] selon la procédure accélérée au fond, telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, aux fins de 
voir : 
- Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :
• 22 487,96 € selon arrêté de compte du 4 août 2025, appel 4ème trimestre 2026 et 4/4 fonds travaux loi Alur 2026 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure
• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;
• 288,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;
• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

- Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 30 juin 2025 sur une somme de 2 063,56 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

- Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible.

- Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

- Condamner le défendeur en tous les dépens.

Au soutien, il explique que le compte d’appels, de charges et de fonds des lots du défendeur présente un solde débiteur que les actions amiables ou précontentieuses diligentées par le syndic n’ont pas permis de résorber, obligeant ce dernier à user des voies judiciaires.
Il fait observer que le défendeur a déjà été condamné suivant jugements du tribunal de grande instance d’Evry du 18 décembre 2015 et du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes du 31 mars 2022 pour non paiement de ses charges de copropriété.


A l’audience du 11 juin 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Bien que régulièrement assigné, M. [W] [D] n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”




L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (...).
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 30 juin 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [W] [D], dont l’avis de réception a été signé le 3 juillet 2025.





Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires met en demeure le défendeur de régler dans le délai de trente jours la somme de 2 063,56 euros au titre des “provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, arrêtées au 5 mai 2025" et rappelle que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.
Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- un décompte dans ses écritures des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayés arrêté au 1er janvier 2026, sur la période du 1er avril 2021 au 1er janvier 2026, appel 1er trimestre 2026 et appel 1/4 fonds de travaux loi Alur du 01/01/2026 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 19 533,20 euros,
- un décompte des sommes à échoir sur l’exercice 2026, duquel il ressort un solde débiteur de 2 954,76 euros,
- les appels de fonds des 2ème et 4ème trimestres de l’exercice 2021, des 4 trimestres des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 et du 2ème trimestre 2026,
- les apurements de comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023,
- l’appel de fonds travaux du 9 juillet 2021,
- les appels de fonds travaux Alur et fonds de prévoyance du 8 juillet 2022 et de créances irrecouvrables du 19 juillet 2022,
- les procès-verbaux des assemblées générales annuelles des 5 juillet 2021, 8 juillet 2022, 15 novembre 2023, 4 juillet 2024 et 10 décembre 2025,
- les jugements du tribunal de grande instance d’Evry du 18 décembre 2015 et du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes du 31 mars 2022,
- et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés: 

• Le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation de M. [W] [D] au paiement d’un arriéré de charges de 19 533,20 euros sur une période s’arrêtant au 1er janvier 2026, appel 1er trimestre 2026 et appel 1/4 fonds de travaux loi Alur 2025 du 01/01/2026 inclus.



Or, la mise en demeure adressée le 30 juin 2025 à M. [W] [D] portait sur une somme de 2 063,56 euros au titre des “provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, arrêtées au 5 mai 2025".

La jurisprudence de la 3ème chambre civile de la cour de cassation précise que “le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés”. 

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires devait justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision impayée au titre de l’exercice du 1er janvier et 31 décembre 2026.

Par conséquent, à défaut de justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée au titre de l’exercice 2026, la demande en paiement du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera déclarée irrecevable en ce qui concerne l’appel de charges du 1er trimestre 2026 de 950,40 euros et l’appel 1/4 fonds travaux loi Alur du 1er janvier 2026 de 46,86 euros et portera sur la période du 1er avril 2021 au 1er octobre 2025, appel 4ème trimestre 2025 et 4/4 fonds de travaux loi Alur 2025 inclus.
L’appel de charges de 950,40 euros et l’appel de fonds travaux loi Alur de 46,86 euros du 1er trimestre 2026 seront soustraits de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires.

Il y aura lieu également de déduire :
- les appels de fonds travaux loi Alur de 43,99 euros des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2021, à défaut de versement aux débats d’un procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote des la cotisation annuelle du fonds de travaux loi Alur pour l’exercice 2021,
- et les appels de fonds travaux loi Alur de 42,55 euros des 4 trimestres de l’exercice 2022, à défaut de production d’un procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote des la cotisation annuelle du fonds de travaux loi Alur pour l’exercice 2022.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 1er avril 2021 au 1er octobre 2025, appel 4ème trimestre 2025 et 4/4 fonds de travaux loi Alur 2025, s’élève à la somme de 18 233,77 euros (=19 533,20€-950,40€-46,86€-43,99€-43,99€-43,99€-42,55€-42,55€-42,55€-42,55€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 2 063,56 euros à compter du 30 juin 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 25 février 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.




S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR à échoir :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite le paiement de la somme de 2 954,76 euros au titre des charges provisionnelles et appels de fonds travaux loi Alur à échoir pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026.
Au vu de la jurisprudence citée, la demande en paiement du syndicat des copropriétaires des charges provisionnelles et appels de fonds travaux loi Alur du 2ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026 inclus sera déclarée irrecevable, à défaut d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision impayée au titre de l’exercice 2026.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [W] [D] a déjà été condamné par jugement du tribunal de grande instance d’Evry du 18 décembre 2015, au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2015, et par jugement du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes du 31 mars 2022, au titre des charges impayées sur la période du 1er avril 2015 au 1er janvier 2021 inclus.

En continuant à ne pas procéder au paiement régulier de ses charges de copropriété, le défendeut cause nécessairement au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires puisque sa carence perturbe le bon fonctionnement de la trésorerie de la copropriété,.

Par conséquent, M. [W] [D] sera condamné à payer une somme de 1 800,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame une somme de 288,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Seuls les frais de la mise en demeure loi ELAN du 30 juin 2025 sont justifiés mais il convient d’en réduire le montant à 60,00 euros conformément au tarif figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

En conséquence, M. [W] [D] sera condamné au paiement de la somme de 60,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [W] [D], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires[Adresse 1], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande en paiement du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’appel de charges du 1er trimestre 2026 et l’appel 1/4 fonds travaux loi Alur du 1er janvier 2026 ;

DECLARE irrecevable la demande en paiement du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] des appels de charges provisionnelles et fonds travaux loi Alur des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026 ;

CONDAMNE M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 18 233,77 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 1er avril 2021 au 1er octobre 2025, appel 4ème trimestre 2025 et 4/4 fonds de travaux loi Alur 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 063,56 euros à compter du 30 juin 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 25 février 2026, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 800,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 60,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;




CONDAMNE M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [D] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 16 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 26/01244 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RRIG

NAC : 72I

Jugement Rendu le 16 Juillet 2026

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, Société par actions simplifiée au capital de 210 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 402 209 209 situé [Adresse 3]

représenté par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR


ET :

Monsieur [W] [D], demeurant [Adresse 4]

non comparant

DEFENDEUR


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe




DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 25 Février 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 Juin 2026 et mise en délibéré au 16 Juillet 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [D] est propriétaire des lots numéros 21 et 106 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1], sise [Adresse 2].

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 février 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS IME Gestion, a fait assigner M. [W] [D] selon la procédure accélérée au fond, telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, aux fins de 
voir : 
- Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :
• 22 487,96 € selon arrêté de compte du 4 août 2025, appel 4ème trimestre 2026 et 4/4 fonds travaux loi Alur 2026 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure
• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;
• 288,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;
• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

- Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 30 juin 2025 sur une somme de 2 063,56 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

- Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible.

- Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

- Condamner le défendeur en tous les dépens.

Au soutien, il explique que le compte d’appels, de charges et de fonds des lots du défendeur présente un solde débiteur que les actions amiables ou précontentieuses diligentées par le syndic n’ont pas permis de résorber, obligeant ce dernier à user des voies judiciaires.
Il fait observer que le défendeur a déjà été condamné suivant jugements du tribunal de grande instance d’Evry du 18 décembre 2015 et du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes du 31 mars 2022 pour non paiement de ses charges de copropriété.


A l’audience du 11 juin 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Bien que régulièrement assigné, M. [W] [D] n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”




L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (...).
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 30 juin 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [W] [D], dont l’avis de réception a été signé le 3 juillet 2025.





Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires met en demeure le défendeur de régler dans le délai de trente jours la somme de 2 063,56 euros au titre des “provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, arrêtées au 5 mai 2025" et rappelle que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.
Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- un décompte dans ses écritures des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayés arrêté au 1er janvier 2026, sur la période du 1er avril 2021 au 1er janvier 2026, appel 1er trimestre 2026 et appel 1/4 fonds de travaux loi Alur du 01/01/2026 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 19 533,20 euros,
- un décompte des sommes à échoir sur l’exercice 2026, duquel il ressort un solde débiteur de 2 954,76 euros,
- les appels de fonds des 2ème et 4ème trimestres de l’exercice 2021, des 4 trimestres des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 et du 2ème trimestre 2026,
- les apurements de comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023,
- l’appel de fonds travaux du 9 juillet 2021,
- les appels de fonds travaux Alur et fonds de prévoyance du 8 juillet 2022 et de créances irrecouvrables du 19 juillet 2022,
- les procès-verbaux des assemblées générales annuelles des 5 juillet 2021, 8 juillet 2022, 15 novembre 2023, 4 juillet 2024 et 10 décembre 2025,
- les jugements du tribunal de grande instance d’Evry du 18 décembre 2015 et du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes du 31 mars 2022,
- et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés: 

• Le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation de M. [W] [D] au paiement d’un arriéré de charges de 19 533,20 euros sur une période s’arrêtant au 1er janvier 2026, appel 1er trimestre 2026 et appel 1/4 fonds de travaux loi Alur 2025 du 01/01/2026 inclus.



Or, la mise en demeure adressée le 30 juin 2025 à M. [W] [D] portait sur une somme de 2 063,56 euros au titre des “provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, arrêtées au 5 mai 2025".

La jurisprudence de la 3ème chambre civile de la cour de cassation précise que “le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés”. 

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires devait justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision impayée au titre de l’exercice du 1er janvier et 31 décembre 2026.

Par conséquent, à défaut de justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée au titre de l’exercice 2026, la demande en paiement du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera déclarée irrecevable en ce qui concerne l’appel de charges du 1er trimestre 2026 de 950,40 euros et l’appel 1/4 fonds travaux loi Alur du 1er janvier 2026 de 46,86 euros et portera sur la période du 1er avril 2021 au 1er octobre 2025, appel 4ème trimestre 2025 et 4/4 fonds de travaux loi Alur 2025 inclus.
L’appel de charges de 950,40 euros et l’appel de fonds travaux loi Alur de 46,86 euros du 1er trimestre 2026 seront soustraits de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires.

Il y aura lieu également de déduire :
- les appels de fonds travaux loi Alur de 43,99 euros des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2021, à défaut de versement aux débats d’un procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote des la cotisation annuelle du fonds de travaux loi Alur pour l’exercice 2021,
- et les appels de fonds travaux loi Alur de 42,55 euros des 4 trimestres de l’exercice 2022, à défaut de production d’un procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote des la cotisation annuelle du fonds de travaux loi Alur pour l’exercice 2022.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 1er avril 2021 au 1er octobre 2025, appel 4ème trimestre 2025 et 4/4 fonds de travaux loi Alur 2025, s’élève à la somme de 18 233,77 euros (=19 533,20€-950,40€-46,86€-43,99€-43,99€-43,99€-42,55€-42,55€-42,55€-42,55€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 2 063,56 euros à compter du 30 juin 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 25 février 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.




S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR à échoir :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite le paiement de la somme de 2 954,76 euros au titre des charges provisionnelles et appels de fonds travaux loi Alur à échoir pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026.
Au vu de la jurisprudence citée, la demande en paiement du syndicat des copropriétaires des charges provisionnelles et appels de fonds travaux loi Alur du 2ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026 inclus sera déclarée irrecevable, à défaut d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision impayée au titre de l’exercice 2026.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [W] [D] a déjà été condamné par jugement du tribunal de grande instance d’Evry du 18 décembre 2015, au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2015, et par jugement du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes du 31 mars 2022, au titre des charges impayées sur la période du 1er avril 2015 au 1er janvier 2021 inclus.

En continuant à ne pas procéder au paiement régulier de ses charges de copropriété, le défendeut cause nécessairement au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires puisque sa carence perturbe le bon fonctionnement de la trésorerie de la copropriété,.

Par conséquent, M. [W] [D] sera condamné à payer une somme de 1 800,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame une somme de 288,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Seuls les frais de la mise en demeure loi ELAN du 30 juin 2025 sont justifiés mais il convient d’en réduire le montant à 60,00 euros conformément au tarif figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

En conséquence, M. [W] [D] sera condamné au paiement de la somme de 60,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [W] [D], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires[Adresse 1], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande en paiement du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’appel de charges du 1er trimestre 2026 et l’appel 1/4 fonds travaux loi Alur du 1er janvier 2026 ;

DECLARE irrecevable la demande en paiement du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] des appels de charges provisionnelles et fonds travaux loi Alur des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026 ;

CONDAMNE M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 18 233,77 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 1er avril 2021 au 1er octobre 2025, appel 4ème trimestre 2025 et 4/4 fonds de travaux loi Alur 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 063,56 euros à compter du 30 juin 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 25 février 2026, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 800,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 60,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;




CONDAMNE M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [D] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 481-1, code de la construction et de l'habitation L731-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T19:50:22.133Z.