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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Évry, 8ème Chambre, 16 juillet 2026, n° 26/02659

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Parties (entreprises)

par actions simplifiée

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F] sont propriétaires des lots numéros 75 et 133 dépendant d’un ensemble immobilier au sein de la copropriété SABLONS 42 sise [Adresse 1] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2026, le Syndicat des copropriétaires SABLONS 42, représenté par son syndic en exercice, la société IME GESTION, a fait assigner Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de voir : 

- Condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes de :
- 12 785,92 € selon arrété de compte du 16 mai 2025, APPEL 4EME TRIMESTRE 2026 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du l0 jui1let 1965, avec intéréts au taux légal à compter de la mise en demeure
- 3 000 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.
- 324,00 € au titre de l’artic1e 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
- 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 15 avril 2025 sur une somme de 1 996,36€ et de 1’acte introductif d’instance pour le surplus.
- Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.
- Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-l 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-l a 514-6 du CPC.
- Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens.


Au soutien il explique que Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F], ne s’acquittent pas de leurs charges et qu’après relances, il a été contraint de saisir le tribunal de céans. Il souligne que cela entrave le bon fonctionnement de la copropriété.

A l’audience du 11 juin 2026, le Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.


Bien que régulièrement assignés, Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F] n’ont pas constitué avocat ni comparu.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot,
dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:


1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (...).
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

L’article 19-2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 15 avril 2025, adressée en recommandé avec avis de réception et signée par Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F].

Aux termes de cette lettre le syndicat des copropriétaires réclame le paiement dans le délai de 30 jours de la somme de 1996,36 euros au titre des provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et des dépenses non comprises dans ce budget arrêtées au 1er avril 2025 et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.


Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [Q] [F] et de Monsieur [G] [F] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;
- un décompte, des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayés au 1er janvier 2026 sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026, appel 1er trimestre 2026 et fonds travaux alur 1er trimestre 2026 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 10 109,65 euros, frais de recouvrement et dépens exclus ;
- un décompte des sommes à échoir, arrêté au 31 décembre 2026;
- les appels de fonds pour la période ; 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 7 novembre 2023, 26 novembre 2024, 4 décembre 2025 ;
- la lettre de mise en demeure du 15 avril 2025 ;
- un jugement du tribunal de proximité de Juvisy sur orge en date du 19 février 2021 ;
- le contrat de syndic ;

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété, des appels de fonds travaux échus : 

A l’examen des pièces produites, il apparaît que doivent être déduits du décompte :

- les appels de fonds travaux alur relatifs à l'exercice 2023, à défaut de versement aux débats d’un procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds travaux pour toute cette période ; 
- l’appel 1er trimestre 2026, et fonds alur 1er trimestre 2026 faute de production d’une nouvelle mise en demeure pour les provisions postérieures à la demande initiale effectuée dans la mise en demeure du 15 avril 2025 et ce conformément à la jurisprudence ;

Par conséquent, il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 01/04/2023 au 01/01/2026, s’élève à la somme de 8 911,22 euros (10 109,65 €- 42,28*3- 892,09 €- 179,50). 

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 1 996,36 euros à compter du 15 avril 2025 date de la mise en demeure et pour le surplus à compter de l’assignation en justice en date du 27 avril 2026.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des provisions non encore échues devenues exigibles:

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires SABLONS 42 sollicite le paiement de la somme de 2 676,27 euros au titre des charges provisionnelles à échoir pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026.

Or le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés et ce conformément à la jurisprudence.

La demande en paiement du syndicat des copropriétaires des charges provisionnelles du 2ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026 inclus sera déclarée irrecevable, à défaut d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision impayée au titre de l’exercice 2026.

Sur la demande de condamnation solidaire 

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l’extrait du règlement de copropriété versé au débat, qu’en cas d’indivision de lots, les coindivisaires sont solidaires dans le paiement des charges de copropriété afferentes.

En conséquence, les époux [F] coindivisaires des lots seront donc tenus solidairement au paiement des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, les époux [F] ont déjà été condamnés par jugement du tribunal de proximité de Juvisy sur Orge le 19 février 2021 pour non-paiement de leurs charges de copropriété.

Cette défaillance, qui perdure est constitutive d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il est toutefois noté deux versements de 1030 euros, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dûs. 



Par conséquent, les défendeurs co-responsables seront condamnés solidairement à payer une somme de 600,00 euros au syndicat des copropriétaires SABLONS 42 à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 réclame une somme de 324 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Seuls les frais de la mise en demeure du 15 avril 2025 apparaissent fondés mais seront ramenés à la somme de 60 euros conformément à la tarification prévue au contrat de syndic, les autres justificatifs de mise en demeure voire et de relances n’étant pas produits aux débats devant être rejetés.

En conséquence, Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F], qui succombe, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1200 euros au Syndicat des copropriétaires, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,







CONDAMNE solidairement Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 sis [Adresse 1] à [Localité 1], la somme de 8 911,22 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés au 4 décembre 2025, sur la période du 01/04/2023 au 04/12/2025, appel provision 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 996, 36 euros à compter de la mise en demeure du 15 avril 2025 et pour le surplus, à compter de l’assignation en date du 27 avril 2026, et ce jusqu’à parfait paiement ;

DECLARE irrecevable la demande en paiement du syndicat des copropriétaires SABLONS 42 des appels de charges provisionnelles des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 sis [Adresse 1] à [Localité 1], la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 sis [Adresse 1] à [Localité 1], la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F]à payer au Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 sis [Adresse 1] à [Localité 1], la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 16 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 26/02659 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RT52

NAC : 72A

Jugement Rendu le 16 Juillet 2026

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, Société par actions simplifiée au capital de 210 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 402 209 209, dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [Q] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [G] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant

DEFENDEURS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 27 Avril 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 Juin 2026 et mise en délibéré au 16 Juillet 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F] sont propriétaires des lots numéros 75 et 133 dépendant d’un ensemble immobilier au sein de la copropriété SABLONS 42 sise [Adresse 1] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2026, le Syndicat des copropriétaires SABLONS 42, représenté par son syndic en exercice, la société IME GESTION, a fait assigner Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de voir : 

- Condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes de :
- 12 785,92 € selon arrété de compte du 16 mai 2025, APPEL 4EME TRIMESTRE 2026 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du l0 jui1let 1965, avec intéréts au taux légal à compter de la mise en demeure
- 3 000 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.
- 324,00 € au titre de l’artic1e 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
- 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 15 avril 2025 sur une somme de 1 996,36€ et de 1’acte introductif d’instance pour le surplus.
- Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.
- Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-l 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-l a 514-6 du CPC.
- Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens.


Au soutien il explique que Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F], ne s’acquittent pas de leurs charges et qu’après relances, il a été contraint de saisir le tribunal de céans. Il souligne que cela entrave le bon fonctionnement de la copropriété.

A l’audience du 11 juin 2026, le Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.


Bien que régulièrement assignés, Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F] n’ont pas constitué avocat ni comparu.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot,
dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:


1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (...).
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

L’article 19-2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 15 avril 2025, adressée en recommandé avec avis de réception et signée par Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F].

Aux termes de cette lettre le syndicat des copropriétaires réclame le paiement dans le délai de 30 jours de la somme de 1996,36 euros au titre des provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et des dépenses non comprises dans ce budget arrêtées au 1er avril 2025 et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.


Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [Q] [F] et de Monsieur [G] [F] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;
- un décompte, des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayés au 1er janvier 2026 sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026, appel 1er trimestre 2026 et fonds travaux alur 1er trimestre 2026 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 10 109,65 euros, frais de recouvrement et dépens exclus ;
- un décompte des sommes à échoir, arrêté au 31 décembre 2026;
- les appels de fonds pour la période ; 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 7 novembre 2023, 26 novembre 2024, 4 décembre 2025 ;
- la lettre de mise en demeure du 15 avril 2025 ;
- un jugement du tribunal de proximité de Juvisy sur orge en date du 19 février 2021 ;
- le contrat de syndic ;

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété, des appels de fonds travaux échus : 

A l’examen des pièces produites, il apparaît que doivent être déduits du décompte :

- les appels de fonds travaux alur relatifs à l'exercice 2023, à défaut de versement aux débats d’un procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds travaux pour toute cette période ; 
- l’appel 1er trimestre 2026, et fonds alur 1er trimestre 2026 faute de production d’une nouvelle mise en demeure pour les provisions postérieures à la demande initiale effectuée dans la mise en demeure du 15 avril 2025 et ce conformément à la jurisprudence ;

Par conséquent, il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 01/04/2023 au 01/01/2026, s’élève à la somme de 8 911,22 euros (10 109,65 €- 42,28*3- 892,09 €- 179,50). 

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 1 996,36 euros à compter du 15 avril 2025 date de la mise en demeure et pour le surplus à compter de l’assignation en justice en date du 27 avril 2026.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des provisions non encore échues devenues exigibles:

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires SABLONS 42 sollicite le paiement de la somme de 2 676,27 euros au titre des charges provisionnelles à échoir pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026.

Or le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés et ce conformément à la jurisprudence.

La demande en paiement du syndicat des copropriétaires des charges provisionnelles du 2ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026 inclus sera déclarée irrecevable, à défaut d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision impayée au titre de l’exercice 2026.

Sur la demande de condamnation solidaire 

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l’extrait du règlement de copropriété versé au débat, qu’en cas d’indivision de lots, les coindivisaires sont solidaires dans le paiement des charges de copropriété afferentes.

En conséquence, les époux [F] coindivisaires des lots seront donc tenus solidairement au paiement des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, les époux [F] ont déjà été condamnés par jugement du tribunal de proximité de Juvisy sur Orge le 19 février 2021 pour non-paiement de leurs charges de copropriété.

Cette défaillance, qui perdure est constitutive d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il est toutefois noté deux versements de 1030 euros, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dûs. 



Par conséquent, les défendeurs co-responsables seront condamnés solidairement à payer une somme de 600,00 euros au syndicat des copropriétaires SABLONS 42 à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 réclame une somme de 324 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Seuls les frais de la mise en demeure du 15 avril 2025 apparaissent fondés mais seront ramenés à la somme de 60 euros conformément à la tarification prévue au contrat de syndic, les autres justificatifs de mise en demeure voire et de relances n’étant pas produits aux débats devant être rejetés.

En conséquence, Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F], qui succombe, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1200 euros au Syndicat des copropriétaires, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,







CONDAMNE solidairement Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 sis [Adresse 1] à [Localité 1], la somme de 8 911,22 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés au 4 décembre 2025, sur la période du 01/04/2023 au 04/12/2025, appel provision 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 996, 36 euros à compter de la mise en demeure du 15 avril 2025 et pour le surplus, à compter de l’assignation en date du 27 avril 2026, et ce jusqu’à parfait paiement ;

DECLARE irrecevable la demande en paiement du syndicat des copropriétaires SABLONS 42 des appels de charges provisionnelles des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 sis [Adresse 1] à [Localité 1], la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 sis [Adresse 1] à [Localité 1], la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F]à payer au Syndicat des copropriétaires SABLONS 42 sis [Adresse 1] à [Localité 1], la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [F] et Monsieur [G] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1310, code de procedure civile 481-1, code de la construction et de l'habitation L731-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T19:49:51.047Z.