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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Évry, 8ème Chambre, 16 juillet 2026, n° 26/02263

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Parties (entreprises)

CABINET PRECLAIRE

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R] sont propriétaires du lot numéro 47 au sein de la résidence en copropriété Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice en date du 7 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Préclaire, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond, telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédiure civile,
 Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, aux fins de :

- Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 2], Résidence [Etablissement 1], [Adresse 2], en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé; 

- Condamner solidairement Mme [X] [P] [R] [M] [T] et M. [L] [P] [R] à lui payer les sommes suivantes :
• 6 274,95 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 20 mars 2026, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 13 février 2026, date de la mise en demeure, comprenant :
○ 1 240,01 € correspondant aux sommes appelées au titre des exercices 2022, 2023, 2024 et restant dues après approbation des comptes ;
○ 4 091,74 € correspondant aux provisions échues de l’exercice 2025 due au titre des articles 14-1 et 14-2-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
○ 943,20 € correspondant aux provisions échues de l’exercice en cours due au titre des articles 14-1 et 14-2-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
• 2 829,59 € correspondant aux provisions non encore échues devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, dont le montant est décomposé comme suit :
○ 2 697,44 € (2 x 899,15 € + 899,14 €) au titre du budget prévisionnel 2026 (résolution n°9 de l’assemblée générale du 5 mai 2025) ;
○ 132,15 € (3 x 44,05 €) au titre du fonds travaux Alur 2026 (résolution n°12 de l’assemblée générale du 5 mai 2025) ;
• 2 000 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,
• 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

- Condamner solidairement, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Mme [X] [P] [R] [M] [T] et M. [L] [P] [R] aux entiers dépens de l’instance.


- Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 11 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R], bien que régulièrement assignés, n'ont pas comparu à l’audience et n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (...).
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 13 février 2026, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [X] [P] [R] [M] [T] et M. [L] [P] [R], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.





Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] sollicite le paiement de la provision du 1er trimestre 2026, d’un montant de 899,15 euros, et rappelle qu’à défaut de paiement de cette somme dans les 30 jours les sommes appelées au titre des exercices 2022 à 2024, restant dues après approbation des comptes, les provisions échues des exercices 2025 et 2026 et les provisions non échues au titre du budget prévisionnel 2026 et du fonds travaux loi Alur 2026 deviendront exigibles.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.
Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,
- un extrait de compte du syndic arrêté au 20 mars 2026, 
- un extrait de compte du syndic arrêté au 2 juin 2026,
- les appels de fonds dses exercices 2022, 2023, 2024, 2025 et des 1er et 2ème trimestres 2026,
- les relevés individuels de charges des exercices 2021,2022,2023 et 2024,
- les relevés de charges générales des exerciuces 2022,2023, 2024 et 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2021, 7 juillet 2022, 22 mai 2023, 1er juillet 2024 et 5 mai 2025 et les attestations de non recours s’y rapportant,
- le contrat de syndic,
- et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 20 mars 2026: 

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire du montant de 6 274,95 euros réclamé par le syndicat des copropriétaires les frais de relance de 25,00 euros et 30,00 euros débités les 8 juin 2023 et 13 février 2025 et les frais de relance du 8 juin 2022 de 25,00 euros, du 23 août 2022 de 35,00 euros, du 7 décembre 2022 de 25,00 euros et du16 février 2023 de 35,00 euros, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 20 mars 2026, sur la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2026, appel du 01/01/2026 au 31/03/2026 et appel de fonds de travaux loi Alur du 1er janvier 2026 inclus, s’élève à la somme de 6 099,95 euros (=6 274,95€-25,00€-30,00€-25,00€-35,00€-25,00€-35,00€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 899,15 euros à compter du 13 février 2026, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 7 avril 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

S’agissant des provisions non encore échues devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolutions n° 9 et 12 du PV de l’assemblée générale du 5 mai 2025 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2026 et le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi Alur pour 2026), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] peut prétendre au titre des provisions non encore échues devenues exigibles, pour la période du 2ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026 inclus, s’élève à la somme de 2 829,59 euros.

Sur la demande de condamnation solidaire :

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l'article 42 “Règlement des charges communes - II - Indivision” du règlement de copropriété versé aux débats (p.52), ce qui suit : “En cas d’indivision de la propriété d’un lot tous les copropriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux, vis-à vis du Syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, pour toutes sommes dues afférentes audit lot.”

En conséquence, les défendeurs coindivisaires seront donc tenus solidairement au paiement des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il résulte des extraits de compte versés aux débats que les défendeurs n’ont procédé à aucun règlement depuis le 22 octobre 2024.
Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs mois est constitutive d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. 

Il convient donc de condamner solidairement Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] une somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] la somme de 6 099,95 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 20 mars 2026, sur la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2026, appel du 01/01/2026 au 31/03/2026 et appel de fonds de travaux loi Alur du 1er janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 899,15 euros à compter du 13 février 2026, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 7 avril 2026, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] la somme de 2 829,59 euros au titre des provisions non encore échues devenues exigibles, pour la période du 2ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement; 

CONDAMNE solidairement Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 16 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 26/02263 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RU76

NAC : 72I

Jugement Rendu le 16 Juillet 2026

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], [Adresse 1], [Adresse 2], représenté par son syndic, le CABINET PRECLAIRE, société à responsabilité limité au capital de 30.000 euros, dont le siège social est situé à [Adresse 3], immatriculée au RCS D’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 533 489 977

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR


ET :


Madame [X] [P] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [L] [P] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparant

DEFENDEURS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 07 Avril 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 Juin 2026 et mise en délibéré au 16 Juillet 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R] sont propriétaires du lot numéro 47 au sein de la résidence en copropriété Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice en date du 7 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Préclaire, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond, telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédiure civile,
 Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, aux fins de :

- Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 2], Résidence [Etablissement 1], [Adresse 2], en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé; 

- Condamner solidairement Mme [X] [P] [R] [M] [T] et M. [L] [P] [R] à lui payer les sommes suivantes :
• 6 274,95 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 20 mars 2026, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 13 février 2026, date de la mise en demeure, comprenant :
○ 1 240,01 € correspondant aux sommes appelées au titre des exercices 2022, 2023, 2024 et restant dues après approbation des comptes ;
○ 4 091,74 € correspondant aux provisions échues de l’exercice 2025 due au titre des articles 14-1 et 14-2-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
○ 943,20 € correspondant aux provisions échues de l’exercice en cours due au titre des articles 14-1 et 14-2-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
• 2 829,59 € correspondant aux provisions non encore échues devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, dont le montant est décomposé comme suit :
○ 2 697,44 € (2 x 899,15 € + 899,14 €) au titre du budget prévisionnel 2026 (résolution n°9 de l’assemblée générale du 5 mai 2025) ;
○ 132,15 € (3 x 44,05 €) au titre du fonds travaux Alur 2026 (résolution n°12 de l’assemblée générale du 5 mai 2025) ;
• 2 000 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,
• 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

- Condamner solidairement, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Mme [X] [P] [R] [M] [T] et M. [L] [P] [R] aux entiers dépens de l’instance.


- Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 11 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R], bien que régulièrement assignés, n'ont pas comparu à l’audience et n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (...).
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 13 février 2026, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [X] [P] [R] [M] [T] et M. [L] [P] [R], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.





Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] sollicite le paiement de la provision du 1er trimestre 2026, d’un montant de 899,15 euros, et rappelle qu’à défaut de paiement de cette somme dans les 30 jours les sommes appelées au titre des exercices 2022 à 2024, restant dues après approbation des comptes, les provisions échues des exercices 2025 et 2026 et les provisions non échues au titre du budget prévisionnel 2026 et du fonds travaux loi Alur 2026 deviendront exigibles.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.
Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,
- un extrait de compte du syndic arrêté au 20 mars 2026, 
- un extrait de compte du syndic arrêté au 2 juin 2026,
- les appels de fonds dses exercices 2022, 2023, 2024, 2025 et des 1er et 2ème trimestres 2026,
- les relevés individuels de charges des exercices 2021,2022,2023 et 2024,
- les relevés de charges générales des exerciuces 2022,2023, 2024 et 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2021, 7 juillet 2022, 22 mai 2023, 1er juillet 2024 et 5 mai 2025 et les attestations de non recours s’y rapportant,
- le contrat de syndic,
- et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 20 mars 2026: 

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire du montant de 6 274,95 euros réclamé par le syndicat des copropriétaires les frais de relance de 25,00 euros et 30,00 euros débités les 8 juin 2023 et 13 février 2025 et les frais de relance du 8 juin 2022 de 25,00 euros, du 23 août 2022 de 35,00 euros, du 7 décembre 2022 de 25,00 euros et du16 février 2023 de 35,00 euros, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 20 mars 2026, sur la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2026, appel du 01/01/2026 au 31/03/2026 et appel de fonds de travaux loi Alur du 1er janvier 2026 inclus, s’élève à la somme de 6 099,95 euros (=6 274,95€-25,00€-30,00€-25,00€-35,00€-25,00€-35,00€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 899,15 euros à compter du 13 février 2026, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 7 avril 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

S’agissant des provisions non encore échues devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolutions n° 9 et 12 du PV de l’assemblée générale du 5 mai 2025 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2026 et le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi Alur pour 2026), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] peut prétendre au titre des provisions non encore échues devenues exigibles, pour la période du 2ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026 inclus, s’élève à la somme de 2 829,59 euros.

Sur la demande de condamnation solidaire :

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l'article 42 “Règlement des charges communes - II - Indivision” du règlement de copropriété versé aux débats (p.52), ce qui suit : “En cas d’indivision de la propriété d’un lot tous les copropriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux, vis-à vis du Syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, pour toutes sommes dues afférentes audit lot.”

En conséquence, les défendeurs coindivisaires seront donc tenus solidairement au paiement des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il résulte des extraits de compte versés aux débats que les défendeurs n’ont procédé à aucun règlement depuis le 22 octobre 2024.
Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs mois est constitutive d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. 

Il convient donc de condamner solidairement Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] une somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] la somme de 6 099,95 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 20 mars 2026, sur la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2026, appel du 01/01/2026 au 31/03/2026 et appel de fonds de travaux loi Alur du 1er janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 899,15 euros à compter du 13 février 2026, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 7 avril 2026, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] la somme de 2 829,59 euros au titre des provisions non encore échues devenues exigibles, pour la période du 2ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement; 

CONDAMNE solidairement Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [P] [R] et M. [L] [P] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

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Mise à jour de la source le 2026-07-20T19:50:05.714Z.