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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Évry, 8ème Chambre, 16 juillet 2026, n° 26/01357

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Parties (entreprises)

par actions simplifiée

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [H] épouse [D] est propriétaire des lots numéros 849, 850 et 1179 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 3].

Par exploit de commissaire de justice du 2 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Société d’étude et de réalisation de gestion immobilière de construction en abrégé SERGIC, a fait assigner Mme [W] [H] épouse [D] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, aux fins de : 

- Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :
• 4 802,94 € selon arrêté de compte du 9 novembre 2025, Provision charges : 01/07/26-30/09/26 et Fonds travaux Alur trim. 3/2026 1179 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;
• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;
• 414,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;
• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

- Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 3 octobre 2025 sur une somme de 509,97 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

- Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible.

- Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

- Condamner la défenderesse en tous les dépens.

Au soutien, il explique que le compte d’appels, de charges et de fonds de la défenderesse présente un solde débiteur que les actions amiables ou précontentieuses diligentées par le syndic n’ont pas permis de résorber, obligeant ce dernier à user des voies judiciaires.

A l’audience du 11 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Mme [W] [H] épouse [D], bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:


1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (...).
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 3 octobre 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [W] [H], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.
Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires met en demeure la défenderesse de régler dans le délai de trente jours la somme de 509,97 euros au titre des “provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, arrêtées au 21 juillet 2025" et rappelle que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.


Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- l’ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes du 27 juin 2025 désignant la SAS Société d’étude et de réalisation de gestion immobilière de construction en abrégé SERGIC en qualité de syndic judiciaire provisoire jusqu’au 30 juin 2026, 
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- un décompte dans ses écritures des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayés arrêté au 1er octobre 2025, sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, appel provision charges /1/10/25-31/12/25 et fonds travaux Alur trim. 4/2025 849-850 et 1179 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 3 259,44 euros,
- un décompte des sommes à échoir au titre des provisions pour charges et fonds travaux Alur des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2026, duquel il ressort un solde débiteur de 1 543,50 euros,
- les appels de fonds des 1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er septembre et 1er octobre de l’année 2023, 1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er septembre et 1er octobre de l’année 2024, 1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er août et 1er octobre de l’année 2025 et 1er janvier et 1er avril de l’année 2026,
- les régularisations de charges des exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2022, 7 juillet 2022, 20 octobre 2022, 20 avril 2023, 27 juin 2023, 23 avril 2024, 27 juin 2024 et 5 juin 2025,
- les jugements du tribunal d’instance de Longjumeau du 22 mai 2014, du 9 février 2017, du 21 février 2019, du 3 mai 2021 et du 20 juin 2024,
- et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés: 

A l’examen des pièces versées aux débats, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux Alur échus et impayés, sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, appel provision charges 01/10/25-31/12//25 et fonds travaux Alur trim. 4/2025 849-850 et 1179 inclus, s’élève bien à la somme de 3 259,44 euros.




Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 509,97 euros à compter du 3 octobre 2025, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 2 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges provisionnelles devenues exigibles:

A l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juin 2025, il apparaît que le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 a été approuvé sous la résolution n°8 et que le taux de cotisation annuelle des fonds alur a été examiné à la résolution n°10. 

En conséquence, il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges provisionnelles devenues exigibles pour la période du 1er janvier 2026 au 30 septembre 2026, provision charges 01/07/26 -30/09/26 inclus, s’élève bien à la somme de 1 543,50 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [W] [H] épouse [D] a déjà été condamnée pour le non paiement de ses charges de copropriété par jugements du tribunal d’instance de Longjumeau du 22 mai 2014, du 9 février 2017, du 21 février 2019 et du tribunal de proximité de Longjumeau du 3 mai 2021.

En continuant à ne pas procéder au paiement régulier de ses charges de copropriété, la défenderesse cause nécessairement au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires puisque sa carence perturbe le bon fonctionnement de la trésorerie de la copropriété.

Par conséquent, Mme [W] [H] épouse [D] sera condamnée à payer une somme de 300,00 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1].

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.


Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] réclame une somme de 414,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “Constitution dossier avocat” de 192,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.
Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.
Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer sa créance.

Les frais des mise en demeure et relance des 28 avril 2025 et 28 mai 2025 ne sont pas justifiés, à défaut de production des courriers et avis de réception.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 31 octobre 2025 apparaissent bien fondés mais il convient d’en réduire le montant à 39,00 euros, conformément au tarif du contrat de syndic pour ce type de prestation.

Madame [W] [H] épouse [D] sera donc condamnée au paiement de la somme de 39,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [W] [H] épouse [D], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens de l'instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence des fées, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [W] [H] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 3 259,44 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux Alur échus et impayés, sur la période du 1er avril 2023 au1er octobre 2025, appel provision charges 01/10/25-31/12/25 et fonds travaux Alur trim. 4/2025 849-850 et 1179 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 509,97 euros à compter du 3 octobre 2025, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 2 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement ;
CONDAMNE Mme [W] [H] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 543,50 euros au titre des charges provisionnelles devenues exigibles pour la période du 1er janvier 2026 au 30 septembre 2026, provision charges 01/07/26 -30/09/26 et fonds alur 3/2026 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [W] [H] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE Mme [W] [H] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 39,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Mme [W] [H] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [H] épouse [D] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 16 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 26/01357 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RPIF

NAC : 72I

Jugement Rendu le 16 Juillet 2026

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR


ET :

Madame [W] [H] épouse [D], demeurant [Adresse 4]

non comparante

DEFENDERESSE


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe


DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 02 Mars 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 Juin 2026 et mise en délibéré au 16 Juillet 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [H] épouse [D] est propriétaire des lots numéros 849, 850 et 1179 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 3].

Par exploit de commissaire de justice du 2 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Société d’étude et de réalisation de gestion immobilière de construction en abrégé SERGIC, a fait assigner Mme [W] [H] épouse [D] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, aux fins de : 

- Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :
• 4 802,94 € selon arrêté de compte du 9 novembre 2025, Provision charges : 01/07/26-30/09/26 et Fonds travaux Alur trim. 3/2026 1179 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;
• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;
• 414,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;
• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

- Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 3 octobre 2025 sur une somme de 509,97 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

- Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible.

- Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

- Condamner la défenderesse en tous les dépens.

Au soutien, il explique que le compte d’appels, de charges et de fonds de la défenderesse présente un solde débiteur que les actions amiables ou précontentieuses diligentées par le syndic n’ont pas permis de résorber, obligeant ce dernier à user des voies judiciaires.

A l’audience du 11 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Mme [W] [H] épouse [D], bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:


1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (...).
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 3 octobre 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [W] [H], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.
Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires met en demeure la défenderesse de régler dans le délai de trente jours la somme de 509,97 euros au titre des “provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, arrêtées au 21 juillet 2025" et rappelle que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.


Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- l’ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes du 27 juin 2025 désignant la SAS Société d’étude et de réalisation de gestion immobilière de construction en abrégé SERGIC en qualité de syndic judiciaire provisoire jusqu’au 30 juin 2026, 
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- un décompte dans ses écritures des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayés arrêté au 1er octobre 2025, sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, appel provision charges /1/10/25-31/12/25 et fonds travaux Alur trim. 4/2025 849-850 et 1179 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 3 259,44 euros,
- un décompte des sommes à échoir au titre des provisions pour charges et fonds travaux Alur des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2026, duquel il ressort un solde débiteur de 1 543,50 euros,
- les appels de fonds des 1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er septembre et 1er octobre de l’année 2023, 1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er septembre et 1er octobre de l’année 2024, 1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er août et 1er octobre de l’année 2025 et 1er janvier et 1er avril de l’année 2026,
- les régularisations de charges des exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2022, 7 juillet 2022, 20 octobre 2022, 20 avril 2023, 27 juin 2023, 23 avril 2024, 27 juin 2024 et 5 juin 2025,
- les jugements du tribunal d’instance de Longjumeau du 22 mai 2014, du 9 février 2017, du 21 février 2019, du 3 mai 2021 et du 20 juin 2024,
- et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés: 

A l’examen des pièces versées aux débats, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux Alur échus et impayés, sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, appel provision charges 01/10/25-31/12//25 et fonds travaux Alur trim. 4/2025 849-850 et 1179 inclus, s’élève bien à la somme de 3 259,44 euros.




Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 509,97 euros à compter du 3 octobre 2025, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 2 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges provisionnelles devenues exigibles:

A l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juin 2025, il apparaît que le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 a été approuvé sous la résolution n°8 et que le taux de cotisation annuelle des fonds alur a été examiné à la résolution n°10. 

En conséquence, il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges provisionnelles devenues exigibles pour la période du 1er janvier 2026 au 30 septembre 2026, provision charges 01/07/26 -30/09/26 inclus, s’élève bien à la somme de 1 543,50 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [W] [H] épouse [D] a déjà été condamnée pour le non paiement de ses charges de copropriété par jugements du tribunal d’instance de Longjumeau du 22 mai 2014, du 9 février 2017, du 21 février 2019 et du tribunal de proximité de Longjumeau du 3 mai 2021.

En continuant à ne pas procéder au paiement régulier de ses charges de copropriété, la défenderesse cause nécessairement au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires puisque sa carence perturbe le bon fonctionnement de la trésorerie de la copropriété.

Par conséquent, Mme [W] [H] épouse [D] sera condamnée à payer une somme de 300,00 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1].

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.


Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] réclame une somme de 414,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “Constitution dossier avocat” de 192,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.
Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.
Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer sa créance.

Les frais des mise en demeure et relance des 28 avril 2025 et 28 mai 2025 ne sont pas justifiés, à défaut de production des courriers et avis de réception.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 31 octobre 2025 apparaissent bien fondés mais il convient d’en réduire le montant à 39,00 euros, conformément au tarif du contrat de syndic pour ce type de prestation.

Madame [W] [H] épouse [D] sera donc condamnée au paiement de la somme de 39,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [W] [H] épouse [D], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens de l'instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence des fées, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [W] [H] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 3 259,44 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux Alur échus et impayés, sur la période du 1er avril 2023 au1er octobre 2025, appel provision charges 01/10/25-31/12/25 et fonds travaux Alur trim. 4/2025 849-850 et 1179 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 509,97 euros à compter du 3 octobre 2025, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 2 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement ;
CONDAMNE Mme [W] [H] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 543,50 euros au titre des charges provisionnelles devenues exigibles pour la période du 1er janvier 2026 au 30 septembre 2026, provision charges 01/07/26 -30/09/26 et fonds alur 3/2026 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [W] [H] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE Mme [W] [H] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 39,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Mme [W] [H] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [H] épouse [D] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 481-1, code de la construction et de l'habitation L731-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T19:50:30.012Z.