Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 22 juillet 2026, n° 23/02149

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un premier acte sous signature privée en date du 30 juin 2006, Monsieur [D] [K] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée situés au sein d'un premier immeuble donnant sur rue sis [Adresse 4] à [Localité 6] cadastré section ES numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2006 afin qu'y soit exercée une activité d'aménagement et de rénovation de serrurerie, de plomberie, de dépannage et de maintenance, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 8.246 euros hors taxes et hors charges ainsi que d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 708 euros payables mensuellement à terme à échoir.

Par un deuxième acte sous signature privée du même jour, Monsieur [D] [K] a donné à bail dérogeant au statut des baux commerciaux à cette même société des locaux composés d'une pièce en rez-de-chaussée équipée d'un placard, d'un compteur bleu, d'une fenêtre, d'une porte vitrée, d'eau, de gaz et d'électricité, situés au sein d'un second immeuble donnant sur cour sis [Adresse 4] à [Localité 6] cadastré section ES numéro [Cadastre 1] pour une durée de vingt-trois mois à effet au 1er juillet 2006 afin qu'y soit exercée une activité de bureaux, moyennant le versement d'un loyer mensuel initial d'un montant de 100 euros hors taxes et hors charges ainsi que d'une provision mensuelle sur charges locatives d'un montant de 10 euros payables à terme à échoir.

La S.A.R.L. AGENCEMENTS NR ayant été laissée en possession des locaux situés au sein de l'immeuble donnant sur cour postérieurement au 31 mai 2008, et en l'absence de contestation de Monsieur [D] [K] dans le délai d'un mois à compter de cette date, s'est opéré un nouveau contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux d'une durée de neuf années à compter du 1er juin 2008, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L.145-5 du code de commerce.


Par acte notarié en date du 12 juillet 2010, Monsieur [D] [K] a consenti une donation-partage transgénérationnelle portant sur la nue-propriété des deux immeubles susvisés au profit de ses trois petits-enfants Madame [S] [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G].

À la suite du décès de Monsieur [D] [K], sa conjointe survivante Madame [A] [O] veuve [K] a recueilli l'usufruit des deux immeubles.

Le contrat de bail commercial portant sur les locaux situés au sein de l'immeuble donnant sur rue s'est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2015.

Le contrat de bail commercial portant sur les locaux situés au sein de l'immeuble donnant sur cour s'est prolongé tacitement à compter du 1er juin 2017.

Par jugement en date du 25 janvier 2018, le juge des tutelles du tribunal d'instance de Melun a prononcé l'ouverture d'une mesure de tutelle d'une durée de cinq ans au bénéfice de Madame [A] [O] veuve [K], et désigné Madame [S] [K] en qualité de tutrice.

Reprochant à la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR d'utiliser les locaux situés au sein de l'immeuble donnant sur cour à titre de remise ou d'entrepôt, en violation de la clause de destination conventionnelle, Madame [A] [O] veuve [K], Madame [S] [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] ont fait dresser un procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 3 novembre 2022, puis lui ont, par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022, fait signifier une sommation visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial d'exploiter les locaux conformément à leur usage contractuel.

Lui faisant grief de ne pas s'être conformée à la sommation susvisée dans le délai d'un mois, Madame [A] [O] veuve [K], Madame [S] [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] ont fait dresser un nouveau procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 29 décembre 2022 puis ont, par exploit d'huissier en date du 14 février 2023, fait assigner la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1134, 1147 et 1184 anciens du code civil, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à titre principal, en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à titre subsidiaire, ainsi qu'en expulsion, en paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la date de libération effective des lieux, et en dommages et intérêts en tout état de cause. 

Postérieurement à l'introduction de la présente instance, par acte sous signature privée en date du 24 avril 2023, les parties ont renouvelé le premier contrat de bail commercial portant sur les locaux situés dans l'immeuble donnant sur rue pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er mai 2023, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 10.875,57 euros hors taxes et hors charges.

Alléguant que l'immeuble donnant sur cour était atteint d'un affaissement, ce qui l'empêchait de jouir du local à usage de bureau donné à bail, la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR a, par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 septembre 2023, saisi le juge de la mise en état d'une demande d'expertise judiciaire.

Relevant que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR produisait aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 décembre 2022 faisant état de plusieurs fissures, et estimant que cette dernière démontrait l'existence des désordres invoqués, lesquels étaient susceptibles de relever de la responsabilité des bailleurs sous réserve qu'ils portent atteinte à la structure de l'immeuble, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 24 juillet 2024, sur le fondement des dispositions des articles 143, 144, 146, 232, 263 et 789 du code de procédure civile, notamment : ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [F] [Y] ; fixé à la somme de 3.500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert devant être consigné par la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR avant le 25 octobre 2024 au plus tard ; rappelé qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert serait caduque et l'instance serait poursuivie ; fixé au 31 juillet 2025 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire ; renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 10 décembre 2024 pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert ; débouté Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G], Monsieur [I] [G] et la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR de leurs demandes respectives présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; et réservé les dépens.

Constatant que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR n'avait pas consigné le montant de la provision mise à sa charge dans le délai imparti, le juge de la mise en état a, par bulletin adressé par RPVA en date du 10 décembre 2024, indiqué aux parties que l'expertise judiciaire ordonnée était caduque. 

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] demandent au tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, des articles 1134, 1147 et 1184 anciens, et 1741 du code civil, et des articles 9, 270 et 271 du code de procédure civile, de : 

– les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ; 
– débouter la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR de toutes ses demandes ;
– en conséquence, à titre principal, juger que les effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial en date du 30 juin 2006 sont acquis à la date du 23 décembre 2022, et que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR occupe sans droit ni titre les locaux objets dudit bail depuis cette date ;
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial en date du 30 juin 2006 à la date du 23 décembre 2022, et juger que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR occupe sans droit ni titre les locaux objets dudit bail depuis cette date ;
– en tout état de cause, ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à la juridiction, ou dans tel lieu de leur choix, aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR, et ce en garantie des loyers, charges, indemnités d'occupation, réparations et plus généralement de toutes sommes qui pourraient être dues ;
– condamner la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR à leur payer solidairement une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer majoré de la provision sur charges locatives, soit d'un montant total mensuel de 143,40 euros à compter du 1er janvier 2023 jusqu'à la date de libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ; 
– condamner la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR à leur payer solidairement la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

– condamner la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR à leur payer solidairement la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
– condamner la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR aux dépens, en ce compris notamment le coût des procès-verbaux de constats de commissaire de justice, de la sommation visant la clause résolutoire, de l'état des nantissements ainsi que de l'extrait K-bis, avec distraction au profit de Maître Emmanuel SEIFERT de la S.A.R.L. MAISON SEIFERT BARBÉ AVOCATS. 

À l'appui de leurs prétentions, Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] font valoir que la locataire a violé la clause de destination stipulée au contrat de bail commercial, soulignant que les procès-verbaux de constats de commissaire de justice établissent que le local litigieux est utilisé non pas à usage de bureaux ouverts au public, mais à usage d'entrepôt, ce qui justifie leur demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou leur demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, ainsi que leurs demandes subséquentes d'expulsion, de séquestration des meubles et de fixation d'une indemnité d'occupation en tout état de cause. 

Ils ajoutent avoir subi un préjudice distinct causé par la faute civile de la preneuse, dans la mesure où les locaux ont été laissés à l'abandon, de sorte que des dommages et intérêts doivent leur être octroyés.

Les bailleurs s'opposent à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la défenderesse, précisant que d'une part, l'existence des désordres invoqués n'est pas démontrée, la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR n'ayant pas versé la consignation relative à l'expertise judiciaire qu'elle avait elle-même réclamée, et que d'autre part, le montant du préjudice de jouissance allégué se révèle totalement extravagant.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 29 mai 2025, la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article 606 du code civil, de :

– débouter Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de l'ensemble de leurs demandes; 
– dire n'y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire ; 
– dire n'y avoir lieu à résiliation judiciaire du bail ; 
– en conséquence, débouter Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande d'expulsion ; 
– débouter Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leurs demandes indemnitaires (indemnités d'occupation, dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile, dépens...) ;
– à titre reconventionnel, condamner solidairement Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] à lui payer la somme de 32.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi du fait de l'impossibilité d'exploiter le local pour la période comprise entre le mois de novembre 2022 et le mois de juin 2025, à parfaire ;

Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/02149 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY76E

– condamner solidairement Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive ;
– en tout état de cause, condamner solidairement Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner solidairement Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] aux dépens, en ce compris les frais du procès-verbal de constat de commissaire de justice qu'elle a fait dresser.
 
Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR indique que les procès-verbaux de constats de commissaire de justice produits par les bailleurs sont inopérants et empreints de mauvaise foi, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses.

À titre reconventionnel, elle avance que les locaux litigieux sont atteints de désordres structurels, si bien que les propriétaires ont manqué à leur obligation de délivrance, ce qui lui cause un préjudice de jouissance justifiant l'allocation à son profit de dommages et intérêts d'un montant de 1.000 euros par mois. Elle affirme que l'introduction de la présente instance revêt un caractère abusif, si bien que des dommages et intérêts supplémentaires doivent lui être accordés.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 novembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 11 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l'action en résiliation du bail formée par les bailleurs

Sur la demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, le contrat de bail dérogeant au statut des baux commerciaux initialement conclu pour une durée de vingt-trois mois à compter du 1er juillet 2006 par acte sous signature privée en date du 30 juin 2006, devenu contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux d'une durée de neuf années à compter du 1er juin 2008 du fait du maintien de la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR en possession des locaux postérieurement au 31 mai 2008 et en l'absence de contestation du bailleur dans le délai d'un mois à compter de cette date, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article L.145-5 du code de commerce, stipule : en sa clause intitulée «DESTINATION DES LOCAUX», que « Les locaux à usage commercial, objet du présent bail, sont exclusivement destinés à l'activité visée ci-après, à l'exclusion de toute autre, à peine de résiliation. Il est expressément convenu entre les parties que la présente location est considérée comme indivisible et ayant un caractère commercial pour le tout. Activité autorisée : Local destiné à usage de bureaux. En aucun cas il ne pourra servir à l'habitation, Monsieur [W] reconnaissant n'avoir aucun droit à la propriété commerciale sur les lieux ci-dessus désignés » ; et en sa clause intitulée « CLAUSE RÉSOLUTOIRE », qu' « Outre la possibilité offerte au bailleur de demander la résiliation judiciaire du bail fondée sur l'inexécution par le preneur d'une de ses obligations contractuelles ou légales, les parties conviennent expressément qu'en cas de manquement par le preneur à l'une quelconque de ses obligations qui sont toutes de rigueur et notamment : non paiement de tout ou fraction du loyer aux termes convenus, utilisation des locaux non conforme à leur destination, défaut d'assurance, le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d'exécuter restée sans effet : les conditions d'acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l'expulsion du preneur devenu occupant sans droit, ni titre, ordonnée par le juge » (pièce n°2 en demande et en défense, pages 2 et 4).

De fait, les demandeurs justifient avoir fait signifier à la preneuse une sommation par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022 d' « Exploiter les locaux dont vous êtes locataire [Adresse 5] (local sur cour) objet du bail en date du 30 juin 2006, conformément à la destination et à l'usage prévus au bail à savoir : locaux de bureaux », laquelle vise expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail et rappelle le délai d'un mois dont dispose la locataire pour remédier à l'infraction invoquée (pièces n°5 en demande et n°4 en défense).

Si les bailleurs communiquent un procès-verbal de constat en date du 3 novembre 2022 dans lequel le commissaire de justice instrumentaire relève qu' « étant entré dans l'immeuble, je constate dans la cour, en partie droite, la présence d'un bâtiment en appentis de la contre-façade du bâtiment sur rue. Je constate que sa façade comprend une fenêtre barreaudée et une porte simple. [...] Je relève que ce local est fermé. À la faveur de la réservation pratiquée dans le panneau de porte, à l'emplacement d'un ancien verrou, je peux voir que du matériel est entreposé en désordre à l'intérieur du local qui est utilisé à usage de remise ou d'entrepôt. Je ne relève aucun mobilier de bureau. Je constate ainsi que l'activité exploitée dans ce local ne correspond pas à celle prévue par le bail » (pièce n°4 en demande, pages 2 et 3), il ressort cependant du procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé à la requête de la locataire en date du 13 décembre 2022, soit dans le délai d'un mois à compter de la date de délivrance de la sommation visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifiée le 22 novembre 2022, qu' « un bâtiment sur cour est édifié sur un niveau. Madame [M] [W] me déclare qu'il s'agit de l'espace que la société requérante utilise à usage de bureau. Je constate que la pièce est garnie d'une table avec trois chaises. Sur les étagères, sont remisés dans la pièce les documents comptables de la société requérante », les clichés photographiques annexés audit procès-verbal représentant notamment une table sur laquelle est posé un pot contenant crayons, stylos et paire de ciseaux, ainsi qu'une planche sur laquelle est installé un clavier d'ordinateur (pièce n°5 en défense, pages 2, 4 et 5).

Force est de constater que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR justifie exploiter le local litigieux conformément à sa destination contractuelle, étant observé que contrairement à ce que soutiennent à tort les bailleurs, le contrat de bail ne prévoit aucunement un usage de bureau ouvert au public, le gérant de la locataire pouvant dès lors parfaitement exploiter ce local à usage de bureau individuel afin d'y réaliser ses démarches administratives, juridiques ou comptables relatives à l'activité principale de serrurerie, de plomberie, de dépannage et de maintenance exercée dans les locaux situés dans l'immeuble donnant sur rue (pièce n°1 en défense).

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que les bailleurs échouent à apporter la preuve que la sommation visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial serait demeurée infructueuse dans le délai d'un mois à compter de la date de sa délivrance, ce qui justifie le rejet de leur demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de débouter Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande principale de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial par l'effet de la sommation visant la clause résolutoire insérée à ce dernier signifiée par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail 

En vertu des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1°) d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.

D'après les dispositions de l'article 1729 dudit code, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L'article 1741 de ce code dispose quant à lui que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin, conformément aux dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du code susvisé, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résolution d'un contrat un manquement contractuel d'une gravité suffisante (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850).

En l'espèce, comme précédemment indiqué, la clause intitulée « DESTINATION DES LOCAUX » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit que : « Les locaux à usage commercial, objet du présent bail, sont exclusivement destinés à l'activité visée ci-après, à l'exclusion de toute autre, à peine de résiliation. Il est expressément convenu entre les parties que la présente location est considérée comme indivisible et ayant un caractère commercial pour le tout. Activité autorisée : Local destiné à usage de bureaux. En aucun cas il ne pourra servir à l'habitation, Monsieur [W] reconnaissant n'avoir aucun droit à la propriété commerciale sur les lieux ci-dessus désignés » (pièce n°2 en demande et en défense, page 2).
Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/02149 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY76E


Or, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé à la requête de la locataire en date du 13 décembre 2022 qu' « un bâtiment sur cour est édifié sur un niveau. Madame [M] [W] me déclare qu'il s'agit de l'espace que la société requérante utilise à usage de bureau. Je constate que la pièce est garnie d'une table avec trois chaises. Sur les étagères, sont remisés dans la pièce les documents comptables de la société requérante », les clichés photographiques annexés audit procès-verbal représentant notamment une table sur laquelle est posé un pot contenant crayons, stylos et paire de ciseaux, ainsi qu'une planche sur laquelle est installé un clavier d'ordinateur (pièce n°5 en défense, pages 2, 4 et 5).

Force est de constater que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR justifie exploiter le local litigieux conformément à sa destination contractuelle, étant observé que contrairement à ce que soutiennent à tort les bailleurs, le contrat de bail ne prévoit aucunement un usage de bureau ouvert au public, le gérant de la locataire pouvant dès lors parfaitement exploiter ce local à usage de bureau individuel afin d'y réaliser ses démarches administratives, juridiques ou comptables relatives à l'activité principale de serrurerie, de plomberie, de dépannage et de maintenance exercée dans les locaux situés dans l'immeuble donnant sur rue (pièce n°1 en défense).

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que les bailleurs échouent à apporter la preuve de l'existence d'un manquement de la preneuse à ses obligations contractuelles, ce qui justifie le rejet de leur demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, il convient de débouter Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

Sur les demandes d'expulsion et de séquestration des meubles

Aux termes des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial et de résiliation judiciaire du bail, force est de constater que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR n'a pas la qualité d'occupante sans droit ni titre, ce qui justifie le rejet des demandes d'expulsion et de séquestration des meubles formées par les bailleurs.

En conséquence, il convient de débouter Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leurs demandes d'expulsion et de séquestration des meubles.
Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
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Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

En vertu des dispositions de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial et de résiliation judiciaire du bail, force est de constater que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR n'a pas la qualité d'occupante sans droit ni titre, ce qui justifie le rejet de la demande d'indemnité d'occupation formée par les bailleurs.

En conséquence, il convient de débouter Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial et de résiliation judiciaire du bail, force est de constater que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR n'a commis aucun manquement contractuel, ce qui justifie le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par les bailleurs.

En conséquence, il convient de débouter Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles formées par la locataire

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance

D'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

En outre, conformément aux dispositions de l'article 606 du même code, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/02149 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY76E

Aux termes des dispositions de l'article 1147 ancien dudit code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application des dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 271 du code de procédure civile, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

Il y a lieu de rappeler que les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil sont celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale (Civ. 3, 13 juillet 2005 : pourvoi n°04-13764 ; Civ. 3, 9 juillet 2008 : pourvoi n°07-14631 ; Civ. 3, 2 juillet 2013 : pourvoi n°11-28496 ; Civ. 3, 22 juin 2017 : pourvoi n°15-18316 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-11218 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-15814).

En l'espèce, la clause intitulée « CONDITIONS GÉNÉRALES » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « Le bailleur est tenu des obligations principales suivantes : METTRE les locaux à la disposition du preneur, les tenir clos et couverts. PRENDRE en charge les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil. ASSURER au preneur une jouissance paisible des locaux » (pièce n°2 en demande et en défense, page 3).

De plus, dans son procès-verbal de constat en date du 13 décembre 2022, le commissaire de justice instrumentaire note que « la fenêtre est fortement dégradée. Le bâtiment bouge à l'évidence. Une importante fissure a engendré un mouvement du châssis. À l'ouverture, le battant de la porte d'entrée frotte fortement à terre », les clichés photographiques y annexés mettant clairement en évidence la présence d'une fissure de plusieurs centimètres d'épaisseur sur la façade en haut à gauche de la fenêtre extérieure, ainsi que de nombreuses fissures d'au moins un centimètre d'épaisseur sur le mur intérieur et sur le plafond intérieur du local (pièce n°5 en défense, pages 2, 3, 6, 7 et 8).

Cependant, si le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 24 juillet 2024, désigné un expert judiciaire aux fins notamment de « dire si les désordres portent atteinte à la solidité des locaux donnés à bail dérogeant au statut des baux commerciaux à la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR, et/ou rendent ces derniers impropres à leur destination » (pièce n°15 en demande, page 7), force est toutefois de constater que la locataire, pourtant demanderesse à l'expertise, n'a pas consigné le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert mise à sa charge dans le délai de trois mois qui lui était imparti, si bien que la désignation de l'expert est désormais caduque, le tribunal devant tirer toutes conséquences du refus de la preneuse de procéder à la consignation.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la défenderesse n'établit pas que les fissures présentes dans le local donné à bail portent atteinte à la solidité de celui-ci ou rendent ce dernier impropre à sa destination, de sorte qu'elle échoue à apporter la preuve de l'existence d'un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, ce qui justifie le rejet de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre des bailleurs en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon les dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En outre, d'après les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. 

En l'espèce, il n'est pas établi que les bailleurs aient été animés d'une intention de nuire à la locataire, ni que la présente instance ait été introduite avec une légèreté blâmable susceptible de faire dégénérer en abus leur droit d'ester en justice, étant au surplus observé que la preneuse ne démontre ni l'existence, ni l'étendue du préjudice qu'elle allègue.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l'encontre des bailleurs. 

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de la sommation visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifiée par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022, et il ne sera pas fait droit à leur demande formée au titre des frais irrépétibles. 

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code, ainsi qu'à rembourser les frais afférents à l'établissement du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice en date du 13 décembre 2022 (pièce n°5 en défense), dès lors que de tels frais ne constituent pas des dépens au sens des dispositions de l'article 695 dudit code (Civ. 1, 31 mai 2007 : pourvoi n°06-10080 ; Civ. 2, 12 janvier 2017 : pourvoi n°16-10123 ; Civ. 3, 6 avril 2022 : pourvoi n°20-18117), mais des frais indemnisables sur le fondement des dispositions de l'article 700 à l'instar des frais d'avocats.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande principale de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu avec la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR, et portant sur le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble donnant sur cour sis [Adresse 4] à [Localité 6] cadastré section ES numéro [Cadastre 1], par l'effet de la sommation visant la clause résolutoire signifiée par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022,

DÉBOUTE Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu avec la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR, et portant sur le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble donnant sur cour sis [Adresse 6] à [Localité 6] cadastré section ES numéro [Cadastre 1],

DÉBOUTE Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leurs demandes d'expulsion et de séquestration des meubles formées à l'encontre de la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR,

DÉBOUTE Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR,

DÉBOUTE Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR,

DÉBOUTE la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre de Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], de Madame [J] [G] et de Monsieur [I] [G] en réparation de son préjudice de jouissance,

DÉBOUTE la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l'encontre de Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], de Madame [J] [G] et de Monsieur [I] [G],

DÉBOUTE Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] à payer à la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros, outre le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 décembre 2022, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Juillet 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à [Localité 2]
C.C.C.
délivrée le :
à Me SEIFERT (L0179)


■


18° chambre 
3ème section
 
N° RG 23/02149 

N° Portalis 352J-W-B7H-CY76E

N° MINUTE : 3

Assignation du :
14 Février 2023









JUGEMENT 
rendu le 22 Juillet 2026 
DEMANDEURS

Madame [S] [K], agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Monsieur [I] [G]
[Adresse 2]
[Localité 4] (AUSTRALIE)

Madame [J] [G]
[Adresse 2]
[Localité 4] (AUSTRALIE)

représentés par Maître Emmanuel SEIFERT de la S.E.L.A.R.L. MAISON SEIFERT BARBÉ AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0179


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. AGENCEMENTS NR (RCS de [Localité 1] 490 030 806)
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0408
Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/02149 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY76E


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 11 Mai 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

__________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par un premier acte sous signature privée en date du 30 juin 2006, Monsieur [D] [K] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée situés au sein d'un premier immeuble donnant sur rue sis [Adresse 4] à [Localité 6] cadastré section ES numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2006 afin qu'y soit exercée une activité d'aménagement et de rénovation de serrurerie, de plomberie, de dépannage et de maintenance, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 8.246 euros hors taxes et hors charges ainsi que d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 708 euros payables mensuellement à terme à échoir.

Par un deuxième acte sous signature privée du même jour, Monsieur [D] [K] a donné à bail dérogeant au statut des baux commerciaux à cette même société des locaux composés d'une pièce en rez-de-chaussée équipée d'un placard, d'un compteur bleu, d'une fenêtre, d'une porte vitrée, d'eau, de gaz et d'électricité, situés au sein d'un second immeuble donnant sur cour sis [Adresse 4] à [Localité 6] cadastré section ES numéro [Cadastre 1] pour une durée de vingt-trois mois à effet au 1er juillet 2006 afin qu'y soit exercée une activité de bureaux, moyennant le versement d'un loyer mensuel initial d'un montant de 100 euros hors taxes et hors charges ainsi que d'une provision mensuelle sur charges locatives d'un montant de 10 euros payables à terme à échoir.

La S.A.R.L. AGENCEMENTS NR ayant été laissée en possession des locaux situés au sein de l'immeuble donnant sur cour postérieurement au 31 mai 2008, et en l'absence de contestation de Monsieur [D] [K] dans le délai d'un mois à compter de cette date, s'est opéré un nouveau contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux d'une durée de neuf années à compter du 1er juin 2008, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L.145-5 du code de commerce.


Par acte notarié en date du 12 juillet 2010, Monsieur [D] [K] a consenti une donation-partage transgénérationnelle portant sur la nue-propriété des deux immeubles susvisés au profit de ses trois petits-enfants Madame [S] [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G].

À la suite du décès de Monsieur [D] [K], sa conjointe survivante Madame [A] [O] veuve [K] a recueilli l'usufruit des deux immeubles.

Le contrat de bail commercial portant sur les locaux situés au sein de l'immeuble donnant sur rue s'est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2015.

Le contrat de bail commercial portant sur les locaux situés au sein de l'immeuble donnant sur cour s'est prolongé tacitement à compter du 1er juin 2017.

Par jugement en date du 25 janvier 2018, le juge des tutelles du tribunal d'instance de Melun a prononcé l'ouverture d'une mesure de tutelle d'une durée de cinq ans au bénéfice de Madame [A] [O] veuve [K], et désigné Madame [S] [K] en qualité de tutrice.

Reprochant à la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR d'utiliser les locaux situés au sein de l'immeuble donnant sur cour à titre de remise ou d'entrepôt, en violation de la clause de destination conventionnelle, Madame [A] [O] veuve [K], Madame [S] [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] ont fait dresser un procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 3 novembre 2022, puis lui ont, par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022, fait signifier une sommation visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial d'exploiter les locaux conformément à leur usage contractuel.

Lui faisant grief de ne pas s'être conformée à la sommation susvisée dans le délai d'un mois, Madame [A] [O] veuve [K], Madame [S] [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] ont fait dresser un nouveau procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 29 décembre 2022 puis ont, par exploit d'huissier en date du 14 février 2023, fait assigner la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1134, 1147 et 1184 anciens du code civil, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à titre principal, en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à titre subsidiaire, ainsi qu'en expulsion, en paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la date de libération effective des lieux, et en dommages et intérêts en tout état de cause. 

Postérieurement à l'introduction de la présente instance, par acte sous signature privée en date du 24 avril 2023, les parties ont renouvelé le premier contrat de bail commercial portant sur les locaux situés dans l'immeuble donnant sur rue pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er mai 2023, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 10.875,57 euros hors taxes et hors charges.

Alléguant que l'immeuble donnant sur cour était atteint d'un affaissement, ce qui l'empêchait de jouir du local à usage de bureau donné à bail, la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR a, par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 septembre 2023, saisi le juge de la mise en état d'une demande d'expertise judiciaire.

Relevant que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR produisait aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 décembre 2022 faisant état de plusieurs fissures, et estimant que cette dernière démontrait l'existence des désordres invoqués, lesquels étaient susceptibles de relever de la responsabilité des bailleurs sous réserve qu'ils portent atteinte à la structure de l'immeuble, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 24 juillet 2024, sur le fondement des dispositions des articles 143, 144, 146, 232, 263 et 789 du code de procédure civile, notamment : ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [F] [Y] ; fixé à la somme de 3.500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert devant être consigné par la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR avant le 25 octobre 2024 au plus tard ; rappelé qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert serait caduque et l'instance serait poursuivie ; fixé au 31 juillet 2025 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire ; renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 10 décembre 2024 pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert ; débouté Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G], Monsieur [I] [G] et la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR de leurs demandes respectives présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; et réservé les dépens.

Constatant que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR n'avait pas consigné le montant de la provision mise à sa charge dans le délai imparti, le juge de la mise en état a, par bulletin adressé par RPVA en date du 10 décembre 2024, indiqué aux parties que l'expertise judiciaire ordonnée était caduque. 

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] demandent au tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, des articles 1134, 1147 et 1184 anciens, et 1741 du code civil, et des articles 9, 270 et 271 du code de procédure civile, de : 

– les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ; 
– débouter la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR de toutes ses demandes ;
– en conséquence, à titre principal, juger que les effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial en date du 30 juin 2006 sont acquis à la date du 23 décembre 2022, et que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR occupe sans droit ni titre les locaux objets dudit bail depuis cette date ;
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial en date du 30 juin 2006 à la date du 23 décembre 2022, et juger que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR occupe sans droit ni titre les locaux objets dudit bail depuis cette date ;
– en tout état de cause, ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à la juridiction, ou dans tel lieu de leur choix, aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR, et ce en garantie des loyers, charges, indemnités d'occupation, réparations et plus généralement de toutes sommes qui pourraient être dues ;
– condamner la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR à leur payer solidairement une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer majoré de la provision sur charges locatives, soit d'un montant total mensuel de 143,40 euros à compter du 1er janvier 2023 jusqu'à la date de libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ; 
– condamner la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR à leur payer solidairement la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

– condamner la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR à leur payer solidairement la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
– condamner la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR aux dépens, en ce compris notamment le coût des procès-verbaux de constats de commissaire de justice, de la sommation visant la clause résolutoire, de l'état des nantissements ainsi que de l'extrait K-bis, avec distraction au profit de Maître Emmanuel SEIFERT de la S.A.R.L. MAISON SEIFERT BARBÉ AVOCATS. 

À l'appui de leurs prétentions, Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] font valoir que la locataire a violé la clause de destination stipulée au contrat de bail commercial, soulignant que les procès-verbaux de constats de commissaire de justice établissent que le local litigieux est utilisé non pas à usage de bureaux ouverts au public, mais à usage d'entrepôt, ce qui justifie leur demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou leur demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, ainsi que leurs demandes subséquentes d'expulsion, de séquestration des meubles et de fixation d'une indemnité d'occupation en tout état de cause. 

Ils ajoutent avoir subi un préjudice distinct causé par la faute civile de la preneuse, dans la mesure où les locaux ont été laissés à l'abandon, de sorte que des dommages et intérêts doivent leur être octroyés.

Les bailleurs s'opposent à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la défenderesse, précisant que d'une part, l'existence des désordres invoqués n'est pas démontrée, la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR n'ayant pas versé la consignation relative à l'expertise judiciaire qu'elle avait elle-même réclamée, et que d'autre part, le montant du préjudice de jouissance allégué se révèle totalement extravagant.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 29 mai 2025, la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article 606 du code civil, de :

– débouter Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de l'ensemble de leurs demandes; 
– dire n'y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire ; 
– dire n'y avoir lieu à résiliation judiciaire du bail ; 
– en conséquence, débouter Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande d'expulsion ; 
– débouter Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leurs demandes indemnitaires (indemnités d'occupation, dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile, dépens...) ;
– à titre reconventionnel, condamner solidairement Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] à lui payer la somme de 32.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi du fait de l'impossibilité d'exploiter le local pour la période comprise entre le mois de novembre 2022 et le mois de juin 2025, à parfaire ;

Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/02149 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY76E

– condamner solidairement Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive ;
– en tout état de cause, condamner solidairement Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner solidairement Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] aux dépens, en ce compris les frais du procès-verbal de constat de commissaire de justice qu'elle a fait dresser.
 
Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR indique que les procès-verbaux de constats de commissaire de justice produits par les bailleurs sont inopérants et empreints de mauvaise foi, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses.

À titre reconventionnel, elle avance que les locaux litigieux sont atteints de désordres structurels, si bien que les propriétaires ont manqué à leur obligation de délivrance, ce qui lui cause un préjudice de jouissance justifiant l'allocation à son profit de dommages et intérêts d'un montant de 1.000 euros par mois. Elle affirme que l'introduction de la présente instance revêt un caractère abusif, si bien que des dommages et intérêts supplémentaires doivent lui être accordés.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 novembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 11 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2026, les parties en ayant été avisées. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l'action en résiliation du bail formée par les bailleurs

Sur la demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, le contrat de bail dérogeant au statut des baux commerciaux initialement conclu pour une durée de vingt-trois mois à compter du 1er juillet 2006 par acte sous signature privée en date du 30 juin 2006, devenu contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux d'une durée de neuf années à compter du 1er juin 2008 du fait du maintien de la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR en possession des locaux postérieurement au 31 mai 2008 et en l'absence de contestation du bailleur dans le délai d'un mois à compter de cette date, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article L.145-5 du code de commerce, stipule : en sa clause intitulée «DESTINATION DES LOCAUX», que « Les locaux à usage commercial, objet du présent bail, sont exclusivement destinés à l'activité visée ci-après, à l'exclusion de toute autre, à peine de résiliation. Il est expressément convenu entre les parties que la présente location est considérée comme indivisible et ayant un caractère commercial pour le tout. Activité autorisée : Local destiné à usage de bureaux. En aucun cas il ne pourra servir à l'habitation, Monsieur [W] reconnaissant n'avoir aucun droit à la propriété commerciale sur les lieux ci-dessus désignés » ; et en sa clause intitulée « CLAUSE RÉSOLUTOIRE », qu' « Outre la possibilité offerte au bailleur de demander la résiliation judiciaire du bail fondée sur l'inexécution par le preneur d'une de ses obligations contractuelles ou légales, les parties conviennent expressément qu'en cas de manquement par le preneur à l'une quelconque de ses obligations qui sont toutes de rigueur et notamment : non paiement de tout ou fraction du loyer aux termes convenus, utilisation des locaux non conforme à leur destination, défaut d'assurance, le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d'exécuter restée sans effet : les conditions d'acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l'expulsion du preneur devenu occupant sans droit, ni titre, ordonnée par le juge » (pièce n°2 en demande et en défense, pages 2 et 4).

De fait, les demandeurs justifient avoir fait signifier à la preneuse une sommation par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022 d' « Exploiter les locaux dont vous êtes locataire [Adresse 5] (local sur cour) objet du bail en date du 30 juin 2006, conformément à la destination et à l'usage prévus au bail à savoir : locaux de bureaux », laquelle vise expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail et rappelle le délai d'un mois dont dispose la locataire pour remédier à l'infraction invoquée (pièces n°5 en demande et n°4 en défense).

Si les bailleurs communiquent un procès-verbal de constat en date du 3 novembre 2022 dans lequel le commissaire de justice instrumentaire relève qu' « étant entré dans l'immeuble, je constate dans la cour, en partie droite, la présence d'un bâtiment en appentis de la contre-façade du bâtiment sur rue. Je constate que sa façade comprend une fenêtre barreaudée et une porte simple. [...] Je relève que ce local est fermé. À la faveur de la réservation pratiquée dans le panneau de porte, à l'emplacement d'un ancien verrou, je peux voir que du matériel est entreposé en désordre à l'intérieur du local qui est utilisé à usage de remise ou d'entrepôt. Je ne relève aucun mobilier de bureau. Je constate ainsi que l'activité exploitée dans ce local ne correspond pas à celle prévue par le bail » (pièce n°4 en demande, pages 2 et 3), il ressort cependant du procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé à la requête de la locataire en date du 13 décembre 2022, soit dans le délai d'un mois à compter de la date de délivrance de la sommation visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifiée le 22 novembre 2022, qu' « un bâtiment sur cour est édifié sur un niveau. Madame [M] [W] me déclare qu'il s'agit de l'espace que la société requérante utilise à usage de bureau. Je constate que la pièce est garnie d'une table avec trois chaises. Sur les étagères, sont remisés dans la pièce les documents comptables de la société requérante », les clichés photographiques annexés audit procès-verbal représentant notamment une table sur laquelle est posé un pot contenant crayons, stylos et paire de ciseaux, ainsi qu'une planche sur laquelle est installé un clavier d'ordinateur (pièce n°5 en défense, pages 2, 4 et 5).

Force est de constater que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR justifie exploiter le local litigieux conformément à sa destination contractuelle, étant observé que contrairement à ce que soutiennent à tort les bailleurs, le contrat de bail ne prévoit aucunement un usage de bureau ouvert au public, le gérant de la locataire pouvant dès lors parfaitement exploiter ce local à usage de bureau individuel afin d'y réaliser ses démarches administratives, juridiques ou comptables relatives à l'activité principale de serrurerie, de plomberie, de dépannage et de maintenance exercée dans les locaux situés dans l'immeuble donnant sur rue (pièce n°1 en défense).

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que les bailleurs échouent à apporter la preuve que la sommation visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial serait demeurée infructueuse dans le délai d'un mois à compter de la date de sa délivrance, ce qui justifie le rejet de leur demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de débouter Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande principale de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial par l'effet de la sommation visant la clause résolutoire insérée à ce dernier signifiée par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail 

En vertu des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1°) d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.

D'après les dispositions de l'article 1729 dudit code, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L'article 1741 de ce code dispose quant à lui que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin, conformément aux dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du code susvisé, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résolution d'un contrat un manquement contractuel d'une gravité suffisante (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850).

En l'espèce, comme précédemment indiqué, la clause intitulée « DESTINATION DES LOCAUX » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit que : « Les locaux à usage commercial, objet du présent bail, sont exclusivement destinés à l'activité visée ci-après, à l'exclusion de toute autre, à peine de résiliation. Il est expressément convenu entre les parties que la présente location est considérée comme indivisible et ayant un caractère commercial pour le tout. Activité autorisée : Local destiné à usage de bureaux. En aucun cas il ne pourra servir à l'habitation, Monsieur [W] reconnaissant n'avoir aucun droit à la propriété commerciale sur les lieux ci-dessus désignés » (pièce n°2 en demande et en défense, page 2).
Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/02149 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY76E


Or, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé à la requête de la locataire en date du 13 décembre 2022 qu' « un bâtiment sur cour est édifié sur un niveau. Madame [M] [W] me déclare qu'il s'agit de l'espace que la société requérante utilise à usage de bureau. Je constate que la pièce est garnie d'une table avec trois chaises. Sur les étagères, sont remisés dans la pièce les documents comptables de la société requérante », les clichés photographiques annexés audit procès-verbal représentant notamment une table sur laquelle est posé un pot contenant crayons, stylos et paire de ciseaux, ainsi qu'une planche sur laquelle est installé un clavier d'ordinateur (pièce n°5 en défense, pages 2, 4 et 5).

Force est de constater que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR justifie exploiter le local litigieux conformément à sa destination contractuelle, étant observé que contrairement à ce que soutiennent à tort les bailleurs, le contrat de bail ne prévoit aucunement un usage de bureau ouvert au public, le gérant de la locataire pouvant dès lors parfaitement exploiter ce local à usage de bureau individuel afin d'y réaliser ses démarches administratives, juridiques ou comptables relatives à l'activité principale de serrurerie, de plomberie, de dépannage et de maintenance exercée dans les locaux situés dans l'immeuble donnant sur rue (pièce n°1 en défense).

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que les bailleurs échouent à apporter la preuve de l'existence d'un manquement de la preneuse à ses obligations contractuelles, ce qui justifie le rejet de leur demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, il convient de débouter Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

Sur les demandes d'expulsion et de séquestration des meubles

Aux termes des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial et de résiliation judiciaire du bail, force est de constater que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR n'a pas la qualité d'occupante sans droit ni titre, ce qui justifie le rejet des demandes d'expulsion et de séquestration des meubles formées par les bailleurs.

En conséquence, il convient de débouter Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leurs demandes d'expulsion et de séquestration des meubles.
Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
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Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

En vertu des dispositions de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial et de résiliation judiciaire du bail, force est de constater que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR n'a pas la qualité d'occupante sans droit ni titre, ce qui justifie le rejet de la demande d'indemnité d'occupation formée par les bailleurs.

En conséquence, il convient de débouter Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial et de résiliation judiciaire du bail, force est de constater que la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR n'a commis aucun manquement contractuel, ce qui justifie le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par les bailleurs.

En conséquence, il convient de débouter Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles formées par la locataire

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance

D'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

En outre, conformément aux dispositions de l'article 606 du même code, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Décision du 22 Juillet 2026
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Aux termes des dispositions de l'article 1147 ancien dudit code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application des dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 271 du code de procédure civile, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

Il y a lieu de rappeler que les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil sont celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale (Civ. 3, 13 juillet 2005 : pourvoi n°04-13764 ; Civ. 3, 9 juillet 2008 : pourvoi n°07-14631 ; Civ. 3, 2 juillet 2013 : pourvoi n°11-28496 ; Civ. 3, 22 juin 2017 : pourvoi n°15-18316 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-11218 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-15814).

En l'espèce, la clause intitulée « CONDITIONS GÉNÉRALES » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « Le bailleur est tenu des obligations principales suivantes : METTRE les locaux à la disposition du preneur, les tenir clos et couverts. PRENDRE en charge les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil. ASSURER au preneur une jouissance paisible des locaux » (pièce n°2 en demande et en défense, page 3).

De plus, dans son procès-verbal de constat en date du 13 décembre 2022, le commissaire de justice instrumentaire note que « la fenêtre est fortement dégradée. Le bâtiment bouge à l'évidence. Une importante fissure a engendré un mouvement du châssis. À l'ouverture, le battant de la porte d'entrée frotte fortement à terre », les clichés photographiques y annexés mettant clairement en évidence la présence d'une fissure de plusieurs centimètres d'épaisseur sur la façade en haut à gauche de la fenêtre extérieure, ainsi que de nombreuses fissures d'au moins un centimètre d'épaisseur sur le mur intérieur et sur le plafond intérieur du local (pièce n°5 en défense, pages 2, 3, 6, 7 et 8).

Cependant, si le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 24 juillet 2024, désigné un expert judiciaire aux fins notamment de « dire si les désordres portent atteinte à la solidité des locaux donnés à bail dérogeant au statut des baux commerciaux à la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR, et/ou rendent ces derniers impropres à leur destination » (pièce n°15 en demande, page 7), force est toutefois de constater que la locataire, pourtant demanderesse à l'expertise, n'a pas consigné le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert mise à sa charge dans le délai de trois mois qui lui était imparti, si bien que la désignation de l'expert est désormais caduque, le tribunal devant tirer toutes conséquences du refus de la preneuse de procéder à la consignation.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la défenderesse n'établit pas que les fissures présentes dans le local donné à bail portent atteinte à la solidité de celui-ci ou rendent ce dernier impropre à sa destination, de sorte qu'elle échoue à apporter la preuve de l'existence d'un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, ce qui justifie le rejet de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre des bailleurs en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon les dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En outre, d'après les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. 

En l'espèce, il n'est pas établi que les bailleurs aient été animés d'une intention de nuire à la locataire, ni que la présente instance ait été introduite avec une légèreté blâmable susceptible de faire dégénérer en abus leur droit d'ester en justice, étant au surplus observé que la preneuse ne démontre ni l'existence, ni l'étendue du préjudice qu'elle allègue.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l'encontre des bailleurs. 

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de la sommation visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifiée par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022, et il ne sera pas fait droit à leur demande formée au titre des frais irrépétibles. 

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code, ainsi qu'à rembourser les frais afférents à l'établissement du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice en date du 13 décembre 2022 (pièce n°5 en défense), dès lors que de tels frais ne constituent pas des dépens au sens des dispositions de l'article 695 dudit code (Civ. 1, 31 mai 2007 : pourvoi n°06-10080 ; Civ. 2, 12 janvier 2017 : pourvoi n°16-10123 ; Civ. 3, 6 avril 2022 : pourvoi n°20-18117), mais des frais indemnisables sur le fondement des dispositions de l'article 700 à l'instar des frais d'avocats.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande principale de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu avec la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR, et portant sur le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble donnant sur cour sis [Adresse 4] à [Localité 6] cadastré section ES numéro [Cadastre 1], par l'effet de la sommation visant la clause résolutoire signifiée par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022,

DÉBOUTE Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu avec la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR, et portant sur le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble donnant sur cour sis [Adresse 6] à [Localité 6] cadastré section ES numéro [Cadastre 1],

DÉBOUTE Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leurs demandes d'expulsion et de séquestration des meubles formées à l'encontre de la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR,

DÉBOUTE Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR,

DÉBOUTE Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR,

DÉBOUTE la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre de Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], de Madame [J] [G] et de Monsieur [I] [G] en réparation de son préjudice de jouissance,

DÉBOUTE la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l'encontre de Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], de Madame [J] [G] et de Monsieur [I] [G],

DÉBOUTE Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] de leur demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] à payer à la S.A.R.L. AGENCEMENTS NR la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros, outre le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 décembre 2022, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [K] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de tutrice de Madame [A] [O] veuve [K], Madame [J] [G] et Monsieur [I] [G] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Juillet 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 144, code civil 606, code civil 1729, code de commerce L145-5, code civil 1741, code civil 1709, code de procedure civile 270). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 31 août 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/00712

  en commun : code civil 1729, code civil 1741, code civil 1709

• 10 septembre 2026 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 25/07117

  en commun : code civil 606, code civil 1729, code civil 1741

• 26 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/03551

  en commun : code civil 1729, code de commerce L145-5

• 5 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Bastia · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00538

  en commun : code civil 1729, code de commerce L145-5

• 12 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Montpellier · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/05454

  en commun : code civil 1729, code de commerce L145-5

• 25 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte · n° 26/00200

  en commun : code civil 606, code de commerce L145-5

• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00387

  en commun : code civil 606, code de commerce L145-5

• 10 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00358

  en commun : code civil 606, code de commerce L145-5

Mise à jour de la source le 2026-07-22T18:29:52.620Z.