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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Reims, JCP, 10 juillet 2026, n° 26/01680

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 janvier 2020, la société PLURIAL NOVILIA a consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 444,24 euros et d’une provision pour charges de 56,77 euros.

Le 28 janvier 2020, la société PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Mme [Q] [V], un garage n° 2 situé [Adresse 2], niveau S1, en contrepartie d’un loyer de 36,48 euros, outre les charges.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier le 19 février 2026 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 793,67 euros.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société PLURIAL NOVILIA, par assignation du 28 avril 2026, a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de Reims aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation des deux baux en date du 28 janvier 2020 par application de la clause résolutoire, son expulsion et de celle de tout occupant de son chef du logement principal et de l’emplacement de stationnement, sa condamnation au paiement de la dette locative, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 juin 2026 à laquelle la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son avocate, réitère oralement ses prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à 678,61 euros. Par ailleurs, elle précise que le versement du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et dans ces conditions, s’oppose à tous délais de paiement qui pourrait être demandées par la défense.

Par conclusions signifiées à la défense par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2026 et soutenues oralement à l’audience, la société PLURIAL NOVILIA fait valoir qu’au regard de la mauvaise foi de Mme [Q] [V], elle sollicite la suppression du délai de deux mois dans le prolongement du commandement de quitter les lieux, prévu par les dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Mme [Q] [V], comparante, ne conteste pas la dette locative. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ceux-ci.


Concernant le trafic de stupéfiants de son conjoint, Mme [Q] indique au tribunal son ignorance des faits, notamment sur la présence de liquidités importantes retrouvées à son domicile lors d’une perquisition.

Par ailleurs, Mme [Q] est bénéficiaire du RSA et n’a plus d’emploi. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Q] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION

1.Sur le caractère accessoire du bail relatif au garage

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sont soumis au contrat de location, les garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Selon le principe de liberté contractuelle consacré à l’article 1102 du Code civil, les parties sont libres de déterminer le contenu de leur contrat.

En outre, conformément à l’article 1188 du Code civil, le contrat s’interprète selon la commune intention des parties, et non en s’arrêtant au sens littéral des termes.

Dans ce prolongement, il est de jurisprudence constante que les juges doivent donner aux conventions leur véritable qualification juridique en s’attachant à la volonté des parties contractantes telle qu’elle s’exprime lors de leur conclusion.

A cet égard, il convient de rechercher si les parties ont entendu conférer au contrat une existence autonome ou, au contraire en faire l’accessoire d’une convention principale.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que le garage fait l’objet d’un contrat séparé avec le même bailleur et Mme [Q] [V], laquelle a, par ailleurs, conclu un bail d’habitation à titre principal.

Pour autant, l’existence d’un contrat séparé pour le garage dont le propriétaire est le même que celui du logement loué au même locataire, n’a pas pour effet d’exclure le caractère accessoire à la location du bail d’habitation.

A cet égard, Il ressort d’une façon non équivoque des débats et de la procédure, que le contrat relatif au garage, situé dans le même ensemble immobilier que le logement, est loué pour les besoins de l’habitation.





Dès lors, l’intention des parties de créer un lien juridique entre le bail d’habitation et celui relatif à la location d’un garage est suffisamment caractérisé.

En conséquence, le bail portant sur le garage constitue l’accessoire du bail d’habitation principal qui suivra le sort de celui-ci et relève du même régime juridique protecteur du logement. 

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai imparti au locataire pour payer les causes du commandement à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci. 

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.




À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié la locataire le 19 février 2026, pour un montant principal de 793,67 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

La locataire ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 avril 2026 à 24 heures, soit deux mois après la signification dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, la locataire est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que la locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu'il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Dans ce prolongement, la résiliation du bail emportant obligation de libérer les lieux, il y a lieu d’ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [Q] [V], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire et d’un serrurier.

En application du principe selon lequel l’accessoire suit le principal, la résiliation du bail d’habitation entraîne celle du bail relatif au garage.

2.3 Sur la suppression du délai de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. 

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » 


Il ressort des circonstances de l’espèce et du jugement rendu par le tribunal correctionnel de Reims en date di 6 mars 2026 que le logement était le siège d’activités délictueuses ayant conduit à la condamnation pénale du conjoint de la locataire pour trafic de stupéfiants.

La présence d’armes et de liquidités dissimulées au domicile, en lien avec cette activité, ne pouvait raisonnablement être ignorée par Mme [Q] [V] qui partageaient les lieux.

Dès lors, en s’abstenant de mettre fin à cette situation ou d’en préserver la destination paisible, elle a gravement manqué à ses obligations de jouissance paisible du logement et d’usage conforme au bail.

A cet égard, ce comportement caractérise sa mauvaise foi et justifie que soit supprimé le bénéfice du délai prévu par l’article L 412-1 du Code des procédure civiles d’exécution lui soit refusé.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2026, Mme [Q] [V] lui devait la somme de 678,61 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Q] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2026, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4- Sur les délais de paiement 

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que la situation de Mme [Q] [V] au regard des revenus qu’elle perçoit et du faible montant de l’arriéré locatif, est compatible avec la mise en place de délais de paiement.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.



Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Mme [Q] [V] d’une seule échéance à son terme, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

5. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. 

Dans ce prolongement, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. 

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 21 avril 2026, le locataire cause un préjudice à la société PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Q] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société PLURIAL NOVILIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société PLURIAL NOVILIA recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 février 2026 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 janvier 2020 entre la société PLURIAL NOVILIA, d’une part, et Mme [Q] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 21 avril 2026 ;

DIT que le bail relatif au garage, accessoire au bail principal, est résilié également depuis le 21 avril 2026 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs à Mme [Q] [V] ;

SUPPRIME le délai de deux mois pour quitter les lieux de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution concernant Mme [Q] [V];

ORDONNE à Mme [Q] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, y compris le garage situé niveau S1 ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si nécessaire et d’un serrurier ;

CONDAMNE Mme [Q] [V] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, sous déduction des versements déjà effectués, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 avril 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Mme [Q] [V] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 678,61 euros (six cent soixante-dix-huit euros et soixante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2026 ;

AUTORISE Mme [Q] [V] à s'en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 30,00 euros et d’un 24 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette;


DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’à défaut de paiement par Mme [Q] [V] d’une seule échéance à son terme, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

RAPPELLE que conformément à l'article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la société PLURIAL NOVILIA et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [Q] [V] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Q] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 février 2026 et celui de l'assignation du 28 avril 2026 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS 


JUGEMENT DU 10 JUILLET 2026

_____________________________________________________________________________ 

N° RG 26/01680 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FMMY



Minute 26-




Jugement du :
10 juillet 2026





















La présente décision est prononcée le 10 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ; 


Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ; 


Date des débats : 22 juin 2026 



DEMANDEUR :

S.A. D'HLM PLURIAL NOVILIA
[Adresse 1]
[Localité 1]


représenté par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE avocate au barreau de Reims


ET 


DÉFENDEUR : 

Madame [V] [M] [O] [Q]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]


Comparante en personne








EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 janvier 2020, la société PLURIAL NOVILIA a consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 444,24 euros et d’une provision pour charges de 56,77 euros.

Le 28 janvier 2020, la société PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Mme [Q] [V], un garage n° 2 situé [Adresse 2], niveau S1, en contrepartie d’un loyer de 36,48 euros, outre les charges.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier le 19 février 2026 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 793,67 euros.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société PLURIAL NOVILIA, par assignation du 28 avril 2026, a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de Reims aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation des deux baux en date du 28 janvier 2020 par application de la clause résolutoire, son expulsion et de celle de tout occupant de son chef du logement principal et de l’emplacement de stationnement, sa condamnation au paiement de la dette locative, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 juin 2026 à laquelle la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son avocate, réitère oralement ses prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à 678,61 euros. Par ailleurs, elle précise que le versement du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et dans ces conditions, s’oppose à tous délais de paiement qui pourrait être demandées par la défense.

Par conclusions signifiées à la défense par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2026 et soutenues oralement à l’audience, la société PLURIAL NOVILIA fait valoir qu’au regard de la mauvaise foi de Mme [Q] [V], elle sollicite la suppression du délai de deux mois dans le prolongement du commandement de quitter les lieux, prévu par les dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Mme [Q] [V], comparante, ne conteste pas la dette locative. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ceux-ci.


Concernant le trafic de stupéfiants de son conjoint, Mme [Q] indique au tribunal son ignorance des faits, notamment sur la présence de liquidités importantes retrouvées à son domicile lors d’une perquisition.

Par ailleurs, Mme [Q] est bénéficiaire du RSA et n’a plus d’emploi. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Q] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1.Sur le caractère accessoire du bail relatif au garage

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sont soumis au contrat de location, les garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Selon le principe de liberté contractuelle consacré à l’article 1102 du Code civil, les parties sont libres de déterminer le contenu de leur contrat.

En outre, conformément à l’article 1188 du Code civil, le contrat s’interprète selon la commune intention des parties, et non en s’arrêtant au sens littéral des termes.

Dans ce prolongement, il est de jurisprudence constante que les juges doivent donner aux conventions leur véritable qualification juridique en s’attachant à la volonté des parties contractantes telle qu’elle s’exprime lors de leur conclusion.

A cet égard, il convient de rechercher si les parties ont entendu conférer au contrat une existence autonome ou, au contraire en faire l’accessoire d’une convention principale.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que le garage fait l’objet d’un contrat séparé avec le même bailleur et Mme [Q] [V], laquelle a, par ailleurs, conclu un bail d’habitation à titre principal.

Pour autant, l’existence d’un contrat séparé pour le garage dont le propriétaire est le même que celui du logement loué au même locataire, n’a pas pour effet d’exclure le caractère accessoire à la location du bail d’habitation.

A cet égard, Il ressort d’une façon non équivoque des débats et de la procédure, que le contrat relatif au garage, situé dans le même ensemble immobilier que le logement, est loué pour les besoins de l’habitation.





Dès lors, l’intention des parties de créer un lien juridique entre le bail d’habitation et celui relatif à la location d’un garage est suffisamment caractérisé.

En conséquence, le bail portant sur le garage constitue l’accessoire du bail d’habitation principal qui suivra le sort de celui-ci et relève du même régime juridique protecteur du logement. 

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai imparti au locataire pour payer les causes du commandement à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci. 

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.




À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié la locataire le 19 février 2026, pour un montant principal de 793,67 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

La locataire ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 avril 2026 à 24 heures, soit deux mois après la signification dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, la locataire est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que la locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu'il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Dans ce prolongement, la résiliation du bail emportant obligation de libérer les lieux, il y a lieu d’ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [Q] [V], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire et d’un serrurier.

En application du principe selon lequel l’accessoire suit le principal, la résiliation du bail d’habitation entraîne celle du bail relatif au garage.

2.3 Sur la suppression du délai de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. 

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » 


Il ressort des circonstances de l’espèce et du jugement rendu par le tribunal correctionnel de Reims en date di 6 mars 2026 que le logement était le siège d’activités délictueuses ayant conduit à la condamnation pénale du conjoint de la locataire pour trafic de stupéfiants.

La présence d’armes et de liquidités dissimulées au domicile, en lien avec cette activité, ne pouvait raisonnablement être ignorée par Mme [Q] [V] qui partageaient les lieux.

Dès lors, en s’abstenant de mettre fin à cette situation ou d’en préserver la destination paisible, elle a gravement manqué à ses obligations de jouissance paisible du logement et d’usage conforme au bail.

A cet égard, ce comportement caractérise sa mauvaise foi et justifie que soit supprimé le bénéfice du délai prévu par l’article L 412-1 du Code des procédure civiles d’exécution lui soit refusé.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2026, Mme [Q] [V] lui devait la somme de 678,61 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Q] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2026, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4- Sur les délais de paiement 

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que la situation de Mme [Q] [V] au regard des revenus qu’elle perçoit et du faible montant de l’arriéré locatif, est compatible avec la mise en place de délais de paiement.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.



Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Mme [Q] [V] d’une seule échéance à son terme, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

5. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. 

Dans ce prolongement, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. 

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 21 avril 2026, le locataire cause un préjudice à la société PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Q] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société PLURIAL NOVILIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.




PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société PLURIAL NOVILIA recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 février 2026 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 janvier 2020 entre la société PLURIAL NOVILIA, d’une part, et Mme [Q] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 21 avril 2026 ;

DIT que le bail relatif au garage, accessoire au bail principal, est résilié également depuis le 21 avril 2026 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs à Mme [Q] [V] ;

SUPPRIME le délai de deux mois pour quitter les lieux de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution concernant Mme [Q] [V];

ORDONNE à Mme [Q] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, y compris le garage situé niveau S1 ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si nécessaire et d’un serrurier ;

CONDAMNE Mme [Q] [V] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, sous déduction des versements déjà effectués, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 avril 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Mme [Q] [V] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 678,61 euros (six cent soixante-dix-huit euros et soixante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2026 ;

AUTORISE Mme [Q] [V] à s'en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 30,00 euros et d’un 24 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette;


DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’à défaut de paiement par Mme [Q] [V] d’une seule échéance à son terme, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

RAPPELLE que conformément à l'article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la société PLURIAL NOVILIA et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [Q] [V] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Q] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 février 2026 et celui de l'assignation du 28 avril 2026 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge

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Mise à jour de la source le 2026-07-22T18:57:47.771Z.