Décision de justice

Tribunal judiciaire de Reims, JCP, 28 août 2026, n° 26/01673

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 mai 2022, la société PLURIAL NOVILIA a consenti un bail d’habitation à M. [J] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2], porte 3 A, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 599,81 euros et d’une provision pour charges de 85,59 euros.

Le 29 septembre 2021, la société PLURIAL NOVILIA a donné à bail à M. [J] [U], un garage situé [Adresse 4] à [Localité 3] en contrepartie d’un loyer mensuel de 36,38 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 715,88 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société PLURIAL NOVILIA, par assignation du 16 mars 2026, a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation des deux baux en date du 4 mai 2022 et 29 septembre 2021 par application de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef du logement principal et du garage, sa condamnation au paiement de la dette locative, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 mars 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 juin 2026 à laquelle la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son avocate, réitère oralement ses prétentions initiales dans les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à 7 509,44 euros. La société PLURIAL NOVILIA considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA fait valoir que le locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti.

M. [J] [U], comparant, ne conteste pas la dette locative. Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ceux-ci.





En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [J] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 28 août 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION

1.Sur le caractère accessoire du bail relatif au garage

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sont soumis au contrat de location, les garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Selon le principe de liberté contractuelle consacré à l’article 1102 du Code civil, les parties sont libres de déterminer le contenu de leur contrat.

En outre, conformément à l’article 1188 du Code civil, le contrat s’interprète selon la commune intention des parties, et non en s’arrêtant au sens littéral des termes.

Dans ce prolongement, il est de jurisprudence constante que les juges doivent donner aux conventions leur véritable qualification juridique en s’attachant à la volonté des parties contractantes telle qu’elle s’exprime lors de leur conclusion.

A cet égard, il convient de rechercher si les parties ont entendu conférer au contrat une existence autonome ou, au contraire en faire l’accessoire d’une convention principale.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que le garage fait l’objet d’un contrat séparé avec le même bailleur et M. [J] [U], lequel a, par ailleurs, conclu un bail d’habitation à titre principal.

Pour autant, l’existence d’un contrat séparé pour le garage dont le propriétaire est le même que celui du logement loué au même locataire, n’a pas pour effet d’exclure le caractère accessoire à la location du bail d’habitation.

A cet égard, Il ressort d’une façon non équivoque des débats et de la procédure, que le contrat relatif au garage, situé dans le même parc immobilier que le logement, est loué pour les besoins de l’habitation.

D’ailleurs, une des clauses du contrat stipule que si le preneur n’est pas aussi locataire du logement dans le parc de l’organisme, par application des dispositions de l’article L 411-1 du code de la construction et de l’habitation, la location est révocable à tout moment par le bailleur dès lors que l’un de ses locataires formule une demande d’aire de stationnement.

Dès lors, l’intention des parties de créer un lien juridique entre le bail d’habitation et celui relatif à la location d’emplacement de stationnement (garage) est suffisamment caractérisé.

En conséquence, le bail portant sur le garage constitue l’accessoire du bail d’habitation principal qui suivra le sort de celui-ci et relève du même régime juridique protecteur du logement.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai imparti au locataire pour payer les causes du commandement à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci.

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié au locataire le 20 mai 2025, pour un montant principal de 3 715,88 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Le locataire, présent lors des débats, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 juillet 2025 à 24 heures, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, le locataire est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que le locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu'il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Dans ce prolongement, la résiliation du bail emportant obligation de libérer les lieux, il y a lieu d’ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [J] [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire et d’un serrurier.

En application du principe selon lequel l’accessoire suit le principal, la résiliation du bail d’habitation entraîne celle du bail relatif au garage.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. - verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2026, M. [J] [U] lui devait la somme de 7 509,44 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [J] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

4. Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil : « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Au soutien de sa demande d’échelonnement de sa dette, Monsieur [J] [U] déclare percevoir de faibles revenus à hauteur du RSA.

Dans ces conditions, l’opportunité de l’octroi d’un délai de paiement est particulièrement délicate à apprécier au regard notamment des revenus du foyer et du montant élevé de la dette locative.

Il ressort des éléments produits à l’audience et de l’enquête sociale adressée au tribunal que les ressources mensuelles de M. [J] ne lui permettent pas d’assurer le paiement de son loyer courant et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire.

En conséquence, la demande de délais sera rejetée.

5. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Dans ce prolongement, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 22 juillet 2025, le locataire cause un préjudice à la société PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société PLURIAL NOVILIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société PLURIAL NOVILIA recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 mai 2022 entre la société PLURIAL NOVILIA, d’une part, et M. [J] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2], porte 3 A est résilié depuis le 22 juillet 2025 ;

DIT que le bail relatif au garage, accessoire au bail principal, est résilié également depuis le 22 juillet 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire à M. [J] [U] ; 

ORDONNE à M. [J] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 2], porte 3 A ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, y compris le garage ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si nécessaire et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [J] [U] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, sous déduction des versements déjà effectués, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;


DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE M. [J] [U] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 7 509,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2026 ;

REJETTE la demande de délai de paiement formulée par Monsieur M. [J] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [J] [U] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 mai 2025 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 août 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 28 AOUT 2026

_____________________________________________________________________________

N° RG 26/01673 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FMMO

Minute 26-

Jugement du :
28 août 2026

La présente décision est prononcée le 28 août 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 08 juin 2026

DEMANDEUR :

S.A. D'HLM PLURIAL NOVILIA
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE avocate au barreau de Reims

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Comparant en personne en présence de l'organisme APRIL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 mai 2022, la société PLURIAL NOVILIA a consenti un bail d’habitation à M. [J] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2], porte 3 A, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 599,81 euros et d’une provision pour charges de 85,59 euros.

Le 29 septembre 2021, la société PLURIAL NOVILIA a donné à bail à M. [J] [U], un garage situé [Adresse 4] à [Localité 3] en contrepartie d’un loyer mensuel de 36,38 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 715,88 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société PLURIAL NOVILIA, par assignation du 16 mars 2026, a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation des deux baux en date du 4 mai 2022 et 29 septembre 2021 par application de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef du logement principal et du garage, sa condamnation au paiement de la dette locative, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 mars 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 juin 2026 à laquelle la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son avocate, réitère oralement ses prétentions initiales dans les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à 7 509,44 euros. La société PLURIAL NOVILIA considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA fait valoir que le locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti.

M. [J] [U], comparant, ne conteste pas la dette locative. Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ceux-ci.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [J] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 28 août 2026, par mise à disposition au greffe.