Tribunal judiciaire de Reims, JCP, 29 juin 2026, n° 26/00445

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2021, la société [Localité 1] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], étage 1 - porte D, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 434,79 euros et d’une provision pour charges de 197,35 euros.

Le 27 septembre 2024, la société [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Mme [W] [C], un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 21,57 euros outre les charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1653,91 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société [Localité 1] HABITAT, par assignation du 23 janvier 2026, a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation des deux baux en date du 18 octobre 2021 et 27 septembre 2024 par application de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef du logement principal et de l’emplacement de stationnement, sa condamnation au paiement de la dette locative, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 mars 2026 à laquelle, la société [Localité 1] HABITAT, régulièrement représentée, réitère oralement ses prétentions initiales dans les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à 2 330,52 euros. Elle fait encore valoir que le versement du loyer courant avant l’audience a repris et ne s’oppose pas aux délais de paiement qui pourraient être sollicités par la défense.

Mme [W] [C], comparante, ne conteste pas la dette locative, elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ceux-ci.

Dans ce prolongement, elle expose qu’elle a pris un second emploi pour lui permettre d’apurer sa dette locative. Elle perçoit un revenu mensuel entre 1500 et 2000 euros. 



En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [W] [C] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION

1.Sur le caractère accessoire du bail relatif au garage

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sont soumis au contrat de location, les garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Selon le principe de liberté contractuelle consacré à l’article 1102 du Code civil, les parties sont libres de déterminer le contenu de leur contrat.

En outre, conformément à l’article 1188 du Code civil, le contrat s’interprète selon la commune intention des parties, et non en s’arrêtant au sens littéral des termes.

Dans ce prolongement, il est de jurisprudence constante que les juges doivent donner aux conventions leur véritable qualification juridique en s’attachant à la volonté des parties contractantes telle qu’elle s’exprime lors de leur conclusion

A cet égard, il convient de rechercher si les parties ont entendu conférer au contrat une existence autonome ou, au contraire en faire l’accessoire d’une convention principale.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que le garage fait l’objet d’un contrat séparé avec le même bailleur et Mme [W] [C], laquelle a, par ailleurs, conclu un bail d’habitation à titre principal.

Pour autant, l’existence d’un contrat séparé pour le garage dont le propriétaire est le même que celui du logement loué au même locataire, n’a pas pour effet d’exclure le caractère accessoire à la location du bail d’habitation.

A cet égard, Il ressort d’une façon non équivoque des débats et de la procédure, que le contrat relatif au garage, situé dans le même parc immobilier que le logement, est loué pour les besoins de l’habitation.

Dès lors, l’intention des parties de créer un lien juridique entre le bail d’habitation et celui relatif à la location d’emplacement de stationnement est suffisamment caractérisé.

En conséquence, le bail portant sur le garage constitue l’accessoire du bail d’habitation principal qui suivra le sort de celui-ci et relève du même régime juridique protecteur du logement. 


2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 1] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai imparti au locataire pour payer les causes du commandement à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci. 

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il est constant qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à la locataire le 10 octobre 2025, pour un montant principal de 1 653,91 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.








La locataire, comparant lors des débats, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 décembre 2025 à 24 heures, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, la locataire est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [W] [C] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 65 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [W] [C] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.






L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mars 2026, Mme [W] [C] lui devait la somme de 2 330,52 euros, les frais de procédure ayant été expurgés.

Mme [W] [C] ne contestant pas le principe, ni le montant de la dette locative, elle sera condamnée à payer cette somme à la société [Localité 1] HABITAT.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [W] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. 

Dans ce prolongement, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. 

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le11 décembre 2025, la locataire cause un préjudice à la société [Localité 1] HABITAT qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.







5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [W] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société [Localité 1] HABITAT recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 octobre 2021 entre la société [Localité 1] HABITAT, d’une part, et Mme [W] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], étage 1 - porte D est résilié depuis le 11 décembre 2025 ;

DIT que le bail relatif au garage, accessoire au bail principal, est résilié également depuis le 11 décembre 2025 ;


CONDAMNE Mme [W] [C] à payer à la société [Localité 1] HABITAT la somme de 
2 330,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mars 202 ;

AUTORISE Mme [W] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 65 euros (soixante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [W] [C],


DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquis ;

DIT qu’en revanche, en cas de nouvelle défaillance de la locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet ;

Dans cette hypothèse 

ORDONNE, faute de depart volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [W] [C] et de celle de tous occupants de son chef tant du logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 1], étage 1 – porte D que des lieux loués accessoirement situés au [Adresse 6] à [Localité 4], avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Mme [W] [C] à payer à la société [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, à compter de la défaillance du locataire, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances;

En tout état de cause,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [W] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2025 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 juin 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS 


JUGEMENT DU 29 JUIN 2026

_____________________________________________________________________________ 

N° RG 26/00445 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FJ4Y



Minute 26-




Jugement du :
29 juin 2026





















La présente décision est prononcée le 29 juin 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ; 


Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD, greffière, lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ; 


Date des débats : 30 mars 2026 



DEMANDEUR :

S.A. [Localité 1] HABITAT VENANT AUX DROITS DE [Localité 1] HABITAT [Localité 2] ARDENNE, OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]


Représenté par Mme [D] salariée munie d'un pouvoir


ET 


DÉFENDEUR : 

Madame [C] [W]
[Adresse 2]
1D
[Localité 3]


Comparante en personne






EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2021, la société [Localité 1] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], étage 1 - porte D, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 434,79 euros et d’une provision pour charges de 197,35 euros.

Le 27 septembre 2024, la société [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Mme [W] [C], un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 21,57 euros outre les charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1653,91 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société [Localité 1] HABITAT, par assignation du 23 janvier 2026, a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation des deux baux en date du 18 octobre 2021 et 27 septembre 2024 par application de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef du logement principal et de l’emplacement de stationnement, sa condamnation au paiement de la dette locative, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 mars 2026 à laquelle, la société [Localité 1] HABITAT, régulièrement représentée, réitère oralement ses prétentions initiales dans les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à 2 330,52 euros. Elle fait encore valoir que le versement du loyer courant avant l’audience a repris et ne s’oppose pas aux délais de paiement qui pourraient être sollicités par la défense.

Mme [W] [C], comparante, ne conteste pas la dette locative, elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ceux-ci.

Dans ce prolongement, elle expose qu’elle a pris un second emploi pour lui permettre d’apurer sa dette locative. Elle perçoit un revenu mensuel entre 1500 et 2000 euros. 



En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [W] [C] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1.Sur le caractère accessoire du bail relatif au garage

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sont soumis au contrat de location, les garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Selon le principe de liberté contractuelle consacré à l’article 1102 du Code civil, les parties sont libres de déterminer le contenu de leur contrat.

En outre, conformément à l’article 1188 du Code civil, le contrat s’interprète selon la commune intention des parties, et non en s’arrêtant au sens littéral des termes.

Dans ce prolongement, il est de jurisprudence constante que les juges doivent donner aux conventions leur véritable qualification juridique en s’attachant à la volonté des parties contractantes telle qu’elle s’exprime lors de leur conclusion

A cet égard, il convient de rechercher si les parties ont entendu conférer au contrat une existence autonome ou, au contraire en faire l’accessoire d’une convention principale.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que le garage fait l’objet d’un contrat séparé avec le même bailleur et Mme [W] [C], laquelle a, par ailleurs, conclu un bail d’habitation à titre principal.

Pour autant, l’existence d’un contrat séparé pour le garage dont le propriétaire est le même que celui du logement loué au même locataire, n’a pas pour effet d’exclure le caractère accessoire à la location du bail d’habitation.

A cet égard, Il ressort d’une façon non équivoque des débats et de la procédure, que le contrat relatif au garage, situé dans le même parc immobilier que le logement, est loué pour les besoins de l’habitation.

Dès lors, l’intention des parties de créer un lien juridique entre le bail d’habitation et celui relatif à la location d’emplacement de stationnement est suffisamment caractérisé.

En conséquence, le bail portant sur le garage constitue l’accessoire du bail d’habitation principal qui suivra le sort de celui-ci et relève du même régime juridique protecteur du logement. 


2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 1] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai imparti au locataire pour payer les causes du commandement à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci. 

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il est constant qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à la locataire le 10 octobre 2025, pour un montant principal de 1 653,91 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.








La locataire, comparant lors des débats, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 décembre 2025 à 24 heures, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, la locataire est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [W] [C] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 65 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [W] [C] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.






L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mars 2026, Mme [W] [C] lui devait la somme de 2 330,52 euros, les frais de procédure ayant été expurgés.

Mme [W] [C] ne contestant pas le principe, ni le montant de la dette locative, elle sera condamnée à payer cette somme à la société [Localité 1] HABITAT.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [W] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. 

Dans ce prolongement, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. 

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le11 décembre 2025, la locataire cause un préjudice à la société [Localité 1] HABITAT qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.







5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [W] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société [Localité 1] HABITAT recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 octobre 2021 entre la société [Localité 1] HABITAT, d’une part, et Mme [W] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], étage 1 - porte D est résilié depuis le 11 décembre 2025 ;

DIT que le bail relatif au garage, accessoire au bail principal, est résilié également depuis le 11 décembre 2025 ;


CONDAMNE Mme [W] [C] à payer à la société [Localité 1] HABITAT la somme de 
2 330,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mars 202 ;

AUTORISE Mme [W] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 65 euros (soixante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [W] [C],


DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquis ;

DIT qu’en revanche, en cas de nouvelle défaillance de la locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet ;

Dans cette hypothèse 

ORDONNE, faute de depart volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [W] [C] et de celle de tous occupants de son chef tant du logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 1], étage 1 – porte D que des lieux loués accessoirement situés au [Adresse 6] à [Localité 4], avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Mme [W] [C] à payer à la société [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, à compter de la défaillance du locataire, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances;

En tout état de cause,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [W] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2025 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 juin 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge

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Mise à jour de la source le 2026-07-22T18:58:00.382Z.