Tribunal judiciaire de Toulon, 4ème Chambre, 22 juillet 2026, n° 23/00615

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

4ème Chambre Contentieux
N° RG 23/00615 - N° Portalis DB3E-W-B7H-L4E3

En date du : 22 juillet 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt deux juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 mai 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé. 

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [L], né le 01 Mai 1961 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, Peintre, demeurant [Adresse 1]
Et 
Madame [H] [X] épouse [L], née le 05 Novembre 1962 à [Localité 2] (54), de nationalité Française, Femme de service, demeurant [Adresse 1]
Et
Madame [T] [L], née le 10 Octobre 1989 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, Agent d’entretien en collectivité, demeurant [Adresse 1]
Et
Monsieur [G] [L], né le 16 Juillet 1987 à [Localité 1] (83), de nationalité Française, Jardinier, demeurant [Adresse 2]
tous représentés par Me Edith ANGELICO, avocat au barreau de TOULON
 
DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [E], né le 16 Octobre 1951 à [Localité 3] (ITALIE), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
Et
Madame [U] [P] [F] épouse [E], née le 19 Juillet 1956 à [Localité 4] (54), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
tous deux représentés par Me Didier HOLLET, avocat au barreau de TOULON

S.A.S.U. LF IMMO 13, dont le siège est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice
Et
S.A.S.U. PHENIX, dont le siège est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice
toutes deux représentées par Me Anthony DIONISI, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le : 
à : 
Me Edith ANGELICO - 0130
Me Anthony DIONISI - 0021
Me Didier HOLLET - 0131



EXPOSÉ DU LITIGE 

Monsieur [R] [L] et Madame [H] [X] épouse [L] ont pris à bail à usage d’habitation un logement appartenant à Monsieur [S] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Monsieur [S] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] étaient propriétaires au sein de la copropriété des lots 1 à 8 et 11 à 18.

Aux termes d’une promesse de vente sous seing privé du 30 septembre 2021 ainsi que d’une promesse par acte authentique dressé par Maître [B], notaire à [Localité 1], le 3 décembre 2021, les époux [E] se sont engagés à vendre à la société LF IMMO 13 et la société PHENIX les lots 1 à 8 et 11 à 18.

Le 29 décembre 2021, un contrat intitulé “contrat de réservation pour une vente d’immeuble sous conditions suspensives” a été conclu entre les sociétés LF IMMO et PHENIX d’une part, et Monsieur [R] [L], Madame [H] [L], Monsieur [G] [L] et Madame [T] [L] (ci-après “les consorts [L]”), d’autre part, portant sur un appartement (lots n°12 et 13), deux caves (numéro de lot non précisé) et un jardin (lot n°19 provisoire).

Le contrat prévoyait une condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt par les acquéreurs, la réception de l’offre devant intervenir au plus tard le 15 février 2022.

Par courrier recommandé du 22 mars 2022, la société PHENIX a mis en demeure Monsieur [R] [L], Madame [H] [L] et Madame [T] [L] de présenter l’acception ou la non-acceptation du financement sous huitaine.

Par courrier du 29 mars 2022, les consorts [L] ont sollicité la régularisation d’un compromis de vente.

Par courrier du 9 avril 2022, la SASU PHENIX a notifié à Monsieur [R] [L], Madame [H] [L] et Madame [T] [L] l’annulation du contrat de réservation du 29 décembre 2021.

Par acte du 7 décembre 2022, les sociétés LF IMMO 13 et PHENIX ont vendu les lots n° 3, 7,8, 12 et 13 à Monsieur [C] [D] et Madame [O] [Q].

Suivant exploits de commissaire de justice des 11, 13 et 26 janvier 2023, Monsieur [R] [L], Madame [H] [L], Monsieur [G] [L] et Madame [T] [L] ont fait assigner l’EURL PHENIX, la SASU LF IMMO 13, Monsieur [S] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] devant le tribunal judiciaire de Toulon et sollicite sur le fondement des articles 1221, 1589 et 1104 du code civil, de :
À titre principal,
- prononcer judiciairement la vente forcée des lots numérotés 7 et 8 (en nature de cave), 12 et 13 (en nature d’appartement) sis [Adresse 1] à [Localité 1], cadastrés section AP n°[Cadastre 1], ainsi que du lot provisoirement numéroté 19P (en nature de jardin) cadastré AP n°[Cadastre 2] au sein de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 1], la susdite vente étant opérée par la SASU LF IMMO 13 au profit de Monsieur [R] [L], Madame [H] [L] et Madame [T] [L] pour un prix de 162.500 €,
- déclarer le jugement à valeur de titre translatif de propriété, opposable aux tiers, notamment aux organismes bancaires aux fins de financement de l’opération,
- ordonner que le jugement soit transcrit au service de la publicité foncière de [Localité 1] par la partie la plus diligente, sur justification du paiement préalable du prix de vente par eux au profit du vendeur entre les mains de Maître [B], notaire à [Localité 1],
- condamner in solidum la SASU PHENIX et la SASU LF IMMO 13 à leur payer la somme de 16.250 € au titre de la clause pénale pour le retard dans l’exécution contractuelle,
À titre subsidiaire,
- prononcer la nullité de la vente opérée par la promesse sous seing privé du 30 septembre 2021, par la promesse authentique du 3 décembre 2021 et par l’acte authentique de vente reçu le 4 novembre 2022 par Maître [J] [B], notaire à [Localité 1], ayant donné lieu à un certificat de dépôt au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 22 novembre 2022, ladite vente portant sur une cour sise [Adresse 1] à [Localité 1], cadastrée section AP n°[Cadastre 2] et sur les lots numérotés 1 à 8 et 11 à 18 sis [Adresse 1] à [Localité 1] cadastrés AP n°[Cadastre 1], au sein de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 1], la vente ayant été consentie par Monsieur [S] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] au profit de la SASU PHENIX et la SASU LF IMMO 13 au stade des promesses de vente, puis consentie au seul profit de la SASU LF IMMO 13 au stade de la vente authentique du 4 novembre 2022,
- ordonner à Monsieur [S] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] d’avoir à faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à Monsieur [R] [L] et Madame [H] [X] épouse [L], locataires, l’indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité ou en une seule fois de l’immeuble ainsi que l’indication du prix et des conditions de la vente pour le seul local qu’ils occupent au [Adresse 1] à [Localité 1] ( à savoir les seuls lots n° 7, 8, 12, 13 et 19P),
En tout état de cause,
- condamner tous succombants à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- assortir l’ensemble des condamnations pécuniaires des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir,
- prononcer la capitalisation desdits intérêts,
- rappeler que le jugement à intervenir sera assorti de droit de l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 2 octobre 2023, la SASU LF IMMO 13 et la SASU PHENIX demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1221, 1304 et 1304-6 du code civil, de :
- dire et juger que la condition suspensive relative aux consorts [L] stipulée en page 11 du contrat de réservation en date du 29 décembre 2021 n’a jamais été remplie,
- dire et juger en conséquence que le contrat de réservation signé le 29 décembre 2021 entre elles et les consorts [L] est caduc,
- dire et juger que l’exécution forcée de la vente des lots n° 7 et 8 et des lots n°12 et 13 sis [Adresse 1] ne peut être que rejetée,
- dire et juger que le droit de préemption consacré à l’article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 est inapplicable à la vente intervenue le 4 novembre 2022,
En conséquence,
- débouter les consorts [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
En tout état de cause,
- condamner les consorts [L] à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2023, Monsieur [S] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] demandent au tribunal de :
- débouter les consorts [L] de toutes leurs demandes à leur encontre tant à titre principal qu’à titre subsidiaire,
- condamner les consorts [L] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner les consorts [L] à leur payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner les consorts [L] aux entiers dépens.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.

Par ordonnance du 17 février 2026, la clôture a été fixée au 20 avril 2026. 

L’affaire appelée à l’audience du 20 mai 2026 a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que, eu égard aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Il y a également lieu de rappeler qu’aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Par conséquent, les prétentions dépourvues d'effet telles les demandes de “ dire et juger ”, “ constater ” ou “donner acte” ne constituent pas des prétentions ayant une valeur juridique, sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens des dispositions du code de procédure civile.

Il est cependant de jurisprudence constante, depuis une décision de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation du 13 avril 2023 (cass. civ. 2ème, n°21-21463), que le juge doit interpréter la demande et statuer si elle contient une véritable demande qui confère un droit à la partie ou si la loi autorise la formulation utilisée.

Il convient en conséquence d’écarter toute prétention ne répondant pas à de tels critères.

Sur la demande de vente forcée

Aux termes de l’article 1221 du code civil, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, il résulte du contrat intitulé “contrat de réservation pour une vente d’immeuble sous conditions suspensives” conclu le 29 décembre 2021 entre les sociétés PHENIX et LF IMMO 13, d’une part, et les consorts [L], d’autre part, que la vente portant sur les lots 12, 13, 19 P et sur deux caves était notamment soumise à la conditions suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts destinés à financer l’acquisition.

Le contrat stipulait expressément que la réception d’une offre de prêt conforme aux caractéristiques définies par les parties devait intervenir au plus tard le 15 février 2022. Il prévoyait également que l’acquéreur devait notifier au vendeur l’obtention ou la non-obtention du financement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans les trois jours suivant l’expiration de ce délai. A défaut, le vendeur disposait de la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive dans un délai de huit jours, passé lequel la condition serait réputée défaillie et le contrat caduc de plein droit.

Or, les consorts [L] ne justifient pas avoir obtenu, avant le 15 février 2022, une offre de prêt répondant aux stipulations contractuelles. La pièce qu’ils produisent établie par la société Crédit Agricole le 5 janvier 2022 ne constitue qu’une proposition de financement dépourvue de toute valeur contractuelle, le document précisant lui-même qu’il ne s’agit pas d’une offre de prêt. Au surplus, il n’est pas contesté que ce document n’a jamais été transmis aux sociétés PHENIX et LF IMMO 13 dans le délai contractuellement prévu. La société PHENIX a d’ailleurs été contrainte d’adresser aux consorts [L], le 22 mars 2022, une mise en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive.

Les demandeurs soutiennent que l’obtention du financement aurait été empêché par le caractère prétendument inadapté de l’intitulé du contrat de réservation et reprochent à la société PHENIX de ne pas avoir régularisé un compromis de vente. Toutefois, le courrier de refus émis par l’établissement bancaire le 26 mars 2022 ne fait nullement état d’une telle difficulté. Il se borne à indiquer que la banque n’entend pas donner suite à l’instruction du dossier de prêt, sans mentionner l’intitulé de la convention comme motif de refus.

En outre, le courrier adressé le 29 mars 2022 par les consorts [L] sollicitant la régularisation d’un compromis de vente est postérieur à la date limite fixée au 15 février 2022 pour la réalisation de la condition suspensive. Les demandeurs ne sauraient dès lors invoquer, après l’expiration du délai convenu, l’absence de régularisation d’un acte différent de celui qu’ils avaient signé pour faire échec aux conséquences de la défaillance de la condition suspensive.

Dans ces conditions, faute pour les consorts [L] de justifier de l’obtention d’une offre de prêt dans le délai convenu et d’en avoir régulièrement informé la société PHENIX, la condition suspensive doit être regardée comme défaillie. Conformément aux stipulations contractuelles, le contrat est devenu caduc.

Enfin, il est constant que les lots litigieux ont été cédés par la société PHENIX à un tiers suivant acte authentique du 7 décembre 2022. La société PHENIX n’étant plus propriétaire des biens concernés, l’exécution forcée se heurte en toute hypothèse à une impossibilité juridique.

Il convient dès lors de débouter les consorts [L] de leur demande tendant à voir prononcer la vente forcée des lots litigieux.

Sur la demande de nullité de vente intervenue le 4 novembre 2022 

L'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 dispose que préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.



Selon les dispositions de l'article 10- 1 de la loi du 31 décembre 1975: “I. -A. -Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements, au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente , afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe, pour une durée de six ans, à compter de la signature de l'acte authentique de vente , qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente , dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe”.

En l’espèce , les consorts [L] soutiennent que la vente intervenue le 4 novembre 2022 entre les époux [E] et la société PHENIX aurait été réalisée en méconnaissance du droit de préemption prévu à l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975.

Toutefois, les dispositions invoquées ont vocation à s’appliquer à la vente, en totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte comprenant plus de cinq logements. Elles instituent un droit de préemption spécifique au profit des locataires dans les hypothèses limitativement prévues par les textes.

Force est de constater que les consorts [L] ne démontrent pas que l’opération litigieuse entrerait dans le champ d’application de ces dispositions, ni que les conditions légales d’exercice d’un droit de préemption à leur profit seraient réunies.

Il résulte en effet des pièces produites que la vente consentie par les époux [E] à la société PHENIX ne portait que sur les lots n°1 à 8 et 11 à 18. Les lots n°9 et 10 appartenant à un tiers, n’étaient pas compris dans l’opération. Ainsi, la vente du 4 novembre 2022 ne concernait pas l’immeuble dans sa totalité au sens de l’article 10-1 précité. Par ailleurs, il n’est pas davantage établi que l’opération litigieuse est consécutive à la division initiale de l’immeuble par lots.

Le mécanisme de protection instauré par les articles 10 et 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 concerne des situations précisément définies de vente en bloc d’immeuble ou de vente consécutive à une division de celui-ci, lesquelles ne correspondent pas aux circonstances de l’espèce.

Dès lors, aucun droit de préemption légal ne pouvait être invoqué par les demandeurs à l’occasion de la vente conclue entre les époux [E] et la société PHENIX.

En tout état de cause, les demandeurs ne justifient pas de la publication de l’assignation au service chargé de la publicité foncière de la situation de l’immeuble.

Comte-tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la demande de nullité de la vente intervenue le 4 novembre 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [S] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] 

Les époux [E] sollicitent la condamnation des consorts [L] à leur verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts considérant que la procédure initiée est abusive et injustifiée.

Conformément à l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol.

La condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive suppose que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l'exercice du droit d'ester en justice mais également que soient établis le préjudice subséquent et le lien causal entre la faute et le préjudice allégués.

L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits et le fait que les demandeurs succombent en leur procédure ne suffisent pas à établir un tel abus.

Monsieur [S] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] ne rapportent la preuve ni du caractère abusif de la présente procédure, ni du préjudice qu'ils auraient subi.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

Monsieur [R] [L], Madame [H] [L], Monsieur [G] [L] et Madame [T] [L] seront condamnés à payer à la SASU LF IMMO 13 et la SASU PHENIX, d’une part, et à Monsieur [S] [E] et Madame [U] [F] épouse [E], d’autre part, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie. 

En application de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance, sans avoir reçu provision. 

En l'espèce, succombant, Monsieur [R] [L], Madame [H] [L], Monsieur [G] [L] et Madame [T] [L] seront condamnés aux dépens.
 



Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.


PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, STATUANT PUBLIQUEMENT, PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, 

DÉBOUTE Monsieur [R] [L], Madame [H] [L], Monsieur [G] [L] et Madame [T] [L] de l’ensemble de leurs demandes,

DÉBOUTE Monsieur [S] [E] et Madame [U] [F] épouse [E] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE [R] [L], Madame [H] [L], Monsieur [G] [L] et Madame [T] [L] à payer à la SASU LF IMMO 13 et à la SASU PHENIX, prises ensemble, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [R] [L], Madame [H] [L], Monsieur [G] [L] et Madame [T] [L] à payer à Monsieur [S] [E] et Madame [U] [F] épouse [E], pris ensemble, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [R] [L], Madame [H] [L], Monsieur [G] [L] et Madame [T] [L] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS, 


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE