Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 28 août 2026, n° 24/03764

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE


MINUTE N° 2026/ 470

JUGEMENT : [T] [A], [Z] [A] c/ [L] [I], [X] [J] 

Du 28 Août 2026 
2ème Chambre civile
 N° RG 24/03764 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P7ME 

 








Grosse délivrée à 

Me Emilie BENDER - 518
Me SZEPETOWSKI- 371


expédition délivrée à 



le 


mentions diverses


Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt huit Août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Sandra POLET
Greffier : Madame ISETTA,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;


DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 09 avril 2026.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 28 Août 2026 après prorogation par mise à disposition au greffe de la juridiction. 


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Août 2026 après prorogation, signé par Madame POLET Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEURS

Monsieur [T] [A]
[Adresse 1] (SUISSE)
représenté par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [Z] [H] épouse [A]
[Adresse 1] (SUISSE)
représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DÉFENDEURS

Monsieur [L] [I]
[Adresse 2]
représentée par Me Emilie BENDER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [X] [J]
[Adresse 3]
représentée par Me Emilie BENDER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant




EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 octobre 2024, M. [T] [A] et Mme [Z] [H] épouse [A] ont fait assigner M. [L] [I] et Mme [X] [J] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [T] [A] et Mme [Z] [H] épouse [A] demandent au Tribunal, au visa des articles 1583 et suivants, et 1213 du code civil, de :
FAIRE DROIT à l'action en réalisation forcée de vente des demandeurs aux conditions du compromis régularisé le 3 mai 2021 et portant sur les biens et droits immobiliers suivants :Sur la Commune de [Adresse 4] 
Dans un bâtiment soumis au régime de la copropriété, en cours de construction, et en état d'inachèvement, et qui sera vendu en l'état comme indiqué ci-après au paragraphe « Etat d'avancement des travaux »
Figurant ainsi au cadastre :
Section AC n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 5] pour une surface de 00 ha 07 a 72 ca
Section AC n°[Cadastre 2] lieudit [Adresse 5] pour une surface de 00 ha 10 a 23 ca
Section AC n°[Cadastre 3] lieudit [Adresse 6] pour une surface de 00 ha 04 a 41 ca
Pour une surface totale de 00 ha 22 a 36 ca
Le(s) lot(s) de copropriété suivant(s), tels qu'ils sont désignés dans l'état descriptif de division ci-après visé :
Lot numéro un (1)
Une AIRE DE STATIONNEMENT, la première à gauche le long de l'[Adresse 7], teintée en vert sur le plan de masse de la construction à édifier joint à l'état descriptif de division - règlement de copropriété
Et les parties communes afférentes audit lot dont la quote-part est indéterminée.
Lot numéro deux (2)
Une AIRE DE STATIONNEMENT, la deuxième à gauche le long de l'[Adresse 7], teintée en rouge sur le plan de masse de la construction à édifier demeuré joint à l'état descriptif de division - règlement de copropriété.
Et les parties communes afférentes audit lot dont la quote-part est indéterminée.
Lot numéro trois (3)
Une AIRE DE STATIONNEMENT, la troisième à gauche le long de l'[Adresse 7], teintée en jaune sur le plan de masse de la construction à édifier joint à l'état descriptif de division - règlement de copropriété.
Et les parties communes afférentes audit lot dont la quote-part est indéterminée.
Lot numéro quatre (4)
A l'étage ou au deuxième niveau de la construction à édifier
Un APPARTEMENT composé d'un hall d'entrée avec placard, d'une salle de séjour avec cuisine, une salle de bains, deux chambres, teinté en bleu sur le plan des niveaux joint à l'état descriptif de division - règlement de copropriété.
Et les parties communes afférentes audit lot dont la quote-part est indéterminée.
Lot numéro cinq (5)
Pour partie à l'étage ou au deuxième niveau de la construction à édifier
Et pour partie au rez-de-jardin ou au premier niveau de la construction à édifier
Un APPARTEMENT de type duplex avec un escalier intérieur, comprenant :
au rez-de-jardin ou premier niveau :Une salle de séjour avec cuisine, un water-closet, un escalier desservant l'étage, une chambre avec salle de bains,
à l'étage au deuxième niveau :Un hall, trois chambres, dressing, salle de bains et water-closet
Le tout figurant sous couleur orange au plan des niveaux joint à l'état descriptif de division - règlement de copropriété
Auquel lot on accède par une entrée extérieure desservie par un escalier.
Et les parties communes afférentes audit lot dont la quote-part est indéterminée.
Tel que le BIEN existe en son état d'inachèvement, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.
CONDAMNER les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 3 000 euros par mois de la date d'introduction de la présente procédure jusqu'à la date à laquelle interviendra le transfert de propriété, ladite indemnité correspondant au préjudice de jouissance subi du fait du retard apporté à la réalisation du projet objet de la vente ;DEBOUTER les défendeurs de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;CONDAMNER les défendeurs à la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [X] [J] et M. [L] [I] demandent au Tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1304, 1304-6 et 1221 du code civil, de :
CONSTATER la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire ;CONSTATER la caducité du compromis de vente du 03 mai 2021 ;DEBOUTER Monsieur et Madame [A] de l’ensemble de leurs demandes ;CONDAMNER Monsieur et Madame [A] au paiement de la somme de 31.800 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par Madame [J] et Monsieur [I] quant à la procédure en cours ;ASSORTIR les dommages et intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;En tout état de cause :
CONDAMNER Monsieur et Madame [A] aux entiers dépens et à la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du CPC ;DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
La clôture est intervenue le 9 mars 2026 par ordonnance du 18 décembre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réalisation de la vente

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L'article 1215 du même code dispose par ailleurs que lorsqu'à l'expiration du terme d'un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

En l'espèce, M. et Mme [A] ont signé un compromis de vente avec de M. [I] et Mme [J] le 3 mai 2021, pour des biens immobiliers à [Localité 1]. Ce compromis prévoyait notamment une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire et une signature de l'acte authentique de vente avant le 17 décembre 2021, cette date ayant par la suite été prorogée au 30 septembre 2023.

Le permis de construire a été obtenu après cette date. M. et Mme [A] estiment que le contrat avait fait l'objet d'une prorogation tacite et que la condition suspensive était ainsi réalisée.

En défense, M. [I] et Mme [J] font valoir que le délai était expiré depuis plus d'un an et que le compromis est dès lors caduc.

Il ressort des pièces versées aux débats que les parties ont signé un compromis de vente le 3 mai 2021. Ce compromis prévoit une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire modificatif. Il est précisé en page 9 de l'acte que « La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le VENDEUR sur instruction de l'ACQUEREUR, et aux seuls frais de ce dernier, d'un permis de construire modificatif avant le 15 septembre 2021 pour la réalisation sur le BIEN de l'opération suivante :
élévation du bâtiment sur le R+2 par rapport aux prescriptions du permis n° PC00615902S0002 ci-après visé, réalisation d'une piscine sur le toit et modification des ouvertures aux rez-de-jardin et premier niveau » [les parties en gras sont en gras dans le texte].
Le contrat stipule ensuite :
« Il est précisé que le VENDEUR devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès de l'ACQUEREUR du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire modificatif et ce au plus tard le 31 Mai 2021, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente (…) ».

Il est en outre prévu, page 23, un paragraphe « REITERATION AUTHENTIQUE » selon lequel « En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 17 décembre 2021 (…).
Il est précisé que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus entre les parties.
Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d'urbanisme, certificats d'urbanisme, arrêtés d'alignement, état hypothécaire en cours de validité, cadastre modèle « 1 », répertoire civil.
La date d'expiration de ce délai n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ».

Par avenant signé les 20 et 21 mars 2023, les parties ont prorogé le délai prévu pour l'obtention du permis de construire au 15 juillet 2023. La date limite de réalisation de l'acte authentique de vente a également été prorogée au 30 septembre 2023.

Un projet d'avenant a par ailleurs été rédigé, selon courriel du 20 février 2024, sans toutefois faire l'objet d'une signature des parties. Il prévoyait le report de la date limite de réalisation de l'acte authentique de vente au 30 juin 2024 et une diminution de la commission d'agence.

Il est ainsi établi que selon les pièces contractuelles écrites, il est prévu un délai pour l'obtention du permis jusqu'au 15 juillet 2023 et une signature de l'acte authentique de vente au plus tard le 30 septembre 2023, en l'absence de signature d'un second avenant.

Suite aux difficultés rencontrées pour l'obtention du permis de construire, il est néanmoins démontré que Mme [J] a poursuivi les démarches, y compris après le 30 septembre 2023. Ainsi, des échanges de messages au cours des mois d'octobre, novembre 2023, ou encore février 2024 démontrent la volonté de Mme [J] de poursuivre les relations contractuelles, il y est en outre évoqué la signature d'un nouvel avenant. De fait, le 27 octobre 2023, Mme [Y] [E], agent immobilier mandatée dans le cadre de la vente litigieuse, mentionnait la signature d'un nouvel avenant, message auquel Mme [J] répondait en proposant de téléphoner elle-même au notaire. Le 21 février 2024 encore, Mme [J] indiquait à Mme [E] qu'elle allait recontacter le service urbanisme pour voir où en était le dossier.

Cette volonté de poursuivre les démarches a ainsi perduré. Le courrier de la SARL CAPELIER ARCHITECTE ET ASSOCIES daté du 16 janvier 2025 le confirme encore. La société mentionnant l'historique des démarches réalisées fait état d'une réunion le 11 mars 2024 en présence de Mme [J] et de son conjoint à propos du projet. En outre, un courriel de la SARL CAPELIER ARCHITECTE ET ASSOCIES du 21 mars 2024 fait état d'une rencontre la veille avec M. [A] pour faire le point sur le projet, les vendeurs étant également destinataires de ce courriel, ce qui démontre encore la poursuite des relations contractuelles.

Un nouveau permis de construire a de plus été déposé le 26 mars 2024 au nom de Mme [J], confirmant là encore sa volonté de poursuivre les démarches, étant précisé que le délai prévisible d'instruction du dossier est de trois mois. Ce délai a été prolongé par la transmission de pièces complémentaires le 27 mai 2024, l'information a en outre été transmise par l'architecte à Mme [Y] [E], les démarches réalisées étant toujours effectuées dans le cadre de l'acquisition du bien par M. et Mme [A].

Le permis de construire a été obtenu le 5 août 2024.
Les vendeurs n'ont pas tenu informés les acquéreurs de l'obtention de ce permis. 

Les acquéreurs ont appris par personnes interposées que les vendeurs ne souhaitaient plus vendre, ce qui leur a été confirmé par un courriel de Mme [J] le 2 septembre 2024 leur indiquant que le compromis était caduc.

Il résulte de l'ensemble des éléments ci-dessus rappelés que les parties ont tacitement reconduit les effets du compromis après le 30 septembre 2023, y compris s'agissant de la condition suspensive d'obtention du permis de construire puisque les démarches réalisées après cette date consistaient précisément à obtenir ce permis.

Le moyen tiré de l'absence de signature de l'avenant qui leur a été soumis par le notaire le 20 février 2024 est inopérant pour contester la prorogation tacite puisque les vendeurs ont encore poursuivi les démarches après cette date, se rendant notamment à la réunion prévue le 11 mars 2024 avec l'architecte, à la suite de laquelle une nouvelle demande de permis de construire a été déposée.

Les défendeurs exposent que M. et Mme [A] avaient par ailleurs manifesté leur volonté non équivoque de mettre fin aux relations contractuelles en sollicitant la restitution de la somme séquestrée. Or, la lecture de cette demande démontre que les acquéreurs n'avaient aucunement l'intention de mettre fin aux effets du compromis. Il est expressément indiqué dans le message de Mme [E] du 1er mai 2023 : « Comme vous le savez [T] veut toujours acheter le terrain dès que le permis sera accepté. Cependant l'acompte de 62 000 € est toujours bloqué sur le compte séquestre du notaire et comme cet argent ne travaille pas, ce serait bien que [T] puisse le récupérer. Mais pour cela on a besoin d'une autorisation écrite par vous [X]. C'est bon pour vous ? Dès que le permis sera accepté, nous pourrons re signer un compromis. Et [T] reversera les 62 000 €. On espère que le permis sera vite accepté !! ». Dès lors, ce message ne peut aucunement être entendu comme une volonté non équivoque de mettre fin au contrat comme le relèvent les défendeurs.

De la même manière, les défendeurs font valoir que M. [A] a sollicité auprès de l'architecte la restitution de la somme de 3 000 € versée à titre d'honoraires, ce qui serait une preuve de leur mauvaise foi. Toutefois, il sera relevé que cette demande a été effectuée par M. [A] le 3 septembre 2024, à savoir le lendemain de la réception du courriel de Mme [J] faisant valoir que le compromis était désormais caduc et après avoir également reçu le courriel de la SARL CAPELIER ARCHITECTE ET ASSOCIES du même jour, selon lequel la société ne pouvait plus lui transmettre un quelconque document ou plan selon les directives reçues de Mme [J]. 

Cette démarche réalisée dans ce contexte ne démontre donc aucunement que M. [A] n'entendait pas poursuivre les relations contractuelles. Aucune pièce du dossier ne le démontre par ailleurs, Mme [Y] [E] sollicitant régulièrement des nouvelles du dossier pour informer les acquéreurs.

En conséquence, compte tenu de l'ensemble de ces éléments et de la prorogation tacite des effets du compromis, le Tribunal constate que la condition suspensive est levée et que la vente est parfaite. 

Dès lors, sur sommation régulièrement délivrée par M. et Mme [A], les défendeurs devront se présenter en l'étude de Maître [N] [U], Notaire à [Localité 2], ou tout autre notaire choisi à cet effet, afin de régulariser l'acte de vente. 
Le coût de cette sommation sera imputé sur le prix de vente.

Sur la demande en dommages et intérêts formulée par M. et Mme [A]

M. et Mme [A] sollicitent par ailleurs la somme de 3 000 euros par mois de la date d'introduction de la présente procédure jusqu'à la date à laquelle interviendra le transfert de propriété, ladite indemnité correspondant au préjudice de jouissance subi du fait du retard apporté à la réalisation du projet objet de la vente.

Cette demande n'est toutefois pas motivée et aucune pièce n'est versée à l'appui de celle-ci.

Elle sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts formulée par M. [I] et Mme [J]

M. [I] et Mme [J] sollicitent la somme de 31 800 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi quant à la procédure en cours. Ils exposent avoir dû déposer les outils et matériaux de construction dans un box de stockage pour un coût de 200 € par mois, estimant leur préjudice à 11 800 €.
Cependant,la demande n'est pas justifiée, aucune pièce n'étant versée et par ailleurs,le Tribunal ayant fait droit à la demande principale de M. et Mme [A], le préjudice des défendeurs n'est pas démontré.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes

- Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l'espèce, M. [I] et Mme [J], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.
- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, M. [I] et Mme [J] seront condamnés à verser à M. et Mme [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 €.

La demande formulée par M. [I] et Mme [J] à ce titre sera par ailleurs rejetée.

- Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En outre, l'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, l'exécution provisoire n'est pas compatible avec la nature du litige, s'agissant d'une vente immobilière, elle sera en conséquence écartée.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

DECLARE que la vente du bien sis à [Adresse 4], entre d'une part M. [L] [I] et Mme [X] [J] et d'autre part M. [T] [A] et Mme [Z] [H] épouse [A], est parfaite ;

DIT en conséquence que, sur sommation régulièrement délivrée par M. [T] [A] et Mme [Z] [H] épouse [A], M. [L] [I] et Mme [X] [J] devront se présenter en l'étude de Maître [N] [U], Notaire à [Localité 2], ou tout autre notaire choisi à cet effet, afin de régulariser l'acte authentique de vente ; à défaut de comparaître, le notaire sera autorisé à passer outre cette absence ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts formulée par M. [T] [A] et Mme [Z] [H] épouse [A] ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts formulée par M. [L] [I] et Mme [X] [J] ;

CONDAMNE M. [L] [I] et Mme [X] [J] à verser à M. [T] [A] et Mme [Z] [H] épouse [A] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par M. [L] [I] et Mme [X] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [I] et Mme [X] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT qu'il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.


LE GREFFIER LA PRESIDENTE