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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 29 juillet 2026, n° 25/11419

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 28 novembre 2016, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [P] [Z] née [F], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 5 195,32 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [Z] née [F] le 7 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025 remis au greffe le 10 décembre suivant, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH a fait assigner Mme [P] [Z] née [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail, d’obtenir l’expulsion de la défenderesse et le paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 13 mai 2026.

A l’audience du 19 mai 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, se référant à son acte introductif d’instance sauf à se désister de sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif, demande de :
- ordonner la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et troubles de jouissance et, subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de Mme [P] [Z] née [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,
- dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Mme [P] [Z] née [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer mensuel indexé augmenté des charges à compter du lendemain de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,
- rejeter tous délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,
- condamner Mme [P] [Z] née [F] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’appui de ses prétentions, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH fait valoir, au visa notamment des articles 1103, 1224, 1227, 1229 du code civil et 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [P] [Z] née [F] n’a pas réglé les loyers pendant plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié de plein droit, quand bien même celle-ci a soldé la dette postérieurement à l’assignation.

L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH fait également valoir que le fils de Mme [P] [Z] née [F], que celle-ci héberge, s’est rendu coupable de trafic de stupéfiants, faits pour lesquels il a été interpellé aux abords de l’immeuble et le logement litigieux perquisitionné, de sorte que les locataires n’ont pas usé paisiblement du bien, peu important que Mme [P] [Z] née [F] n’ait pas eu connaissance des faits, celle-ci devant répondre des troubles générés par les personnes qu’elle héberge. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH ajoute que le fils de la défenderesse a reconnu vendre des stupéfiants. Il estime que la gravité du manquement aux obligations légales justifie de prononcer la résiliation du bail.

À l’audience, Mme [P] [Z] née [F], assistée de son conseil, se référant à ses écritures, demande de :
- rejeter les demandes de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH,
- lui accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

À l’appui de ses prétentions, Mme [P] [Z] née [F] fait état des difficultés financières qu’elle a recontrées à la suite du décès de son époux et d’une augmentation significative du loyer mais expose que la dette locative est désormais soldée. Elle ajoute que les faits pour lesquels son fils a été condamné ne relèvent pas du trafic de stupéfiants et n’ont pas été commis aux abords immédiats du lieu d’habitation, mais à 850 mètres, et que les condamnations ont été prononcées par ordonnance d’homologation dans le cadre de procédures sur reconnaissance préalable de culpabilité. Elle énonce encore que la première de ces décisions est antérieure à la loi du 13 juin 2025 visant à sortir la France du piège du narcotrafic et qu’il n’y a aucune saisine du préfet à la suite de la seconde.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes aux fins de prononcé et de constat de la résiliation du bail pour impayés

Selon le IV de la loi du 6 juillet 1989, les II et III de l’article 24 de cette loi sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 7 août 2025 et l’assignation a été signifiée à Mme [P] [Z] née [F] le 27 novembre 2025, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 28 novembre 2025 de la présente assignation pour l’audience du 19 mai 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

Les demandes aux fins de prononcé et de constat de la résiliation du bail sont donc recevables.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 précise que, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il résulte du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

Le b) de ce même article dispose par ailleurs que : “le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location”. Cette obligation s’impose tant au locataire qu’aux personnes qu’il héberge. En vertu de cette obligation, le preneur doit s’abstenir de troubler la jouissance paisible des autres locataires de l’immeuble. L’existence d’un lien entre les troubles et le manquement doit être caractérisée par le juge.

Depuis la loi du 13 juin 2025, l’obligation de jouissance paisible a été complétée et le locataire est également tenu de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords des locaux loués ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

En l’espèce, il est constant que M. [H] [Z], fils de la défenderesse, est hébergé par sa mère. Il est justifié d’une première condamnation en date du 11 avril 2025 par le juge délégué du président du tribunal judiciaire de Paris pour des faits de transport, détention, offre ou cession et acquisition de stupéfiants commis trois jours auparavant à Paris.

Cependant, le lien entre les troubles et le manquement n’est caractérisé que lorsque ceux-ci ont été commis dans les lieux loués ou leurs abords immédiats. Or, les pièces versées aux débats permettent de déterminer que les faits réprimés se sont déroulés au niveau de la [Adresse 4] à l’angle de la [Adresse 5] à [Localité 1], soit dans une rue distincte de celle où réside Mme [P] [Z] née [F] ([Adresse 6]). En l’état, il n’est donc pas démontré que les troubles ont été réalisés aux abords du logement loué. Le manquement à l’obligation de jouissance paisible n’est donc pas caractérisé.

M. [H] [Z] a été condamné une seconde fois le 11 janvier 2026 par le juge délégué du président du tribunal judiciaire de Paris pour des faits d’usage, transport, détention et acquisition de stupéfiants commis deux jours plus tôt à Paris et ce, en état de récidive légale. Selon les pièces de la procédure pénale produites, celui-ci a été contrôlé à 18 heures 40 alors qu’il s’apprêtait à quitter le hall d’entrée de l’immeuble du logement loué par Mme [P] [Z] née [F]. Il était en possession de deux pochons de cannabis et la perquisition réalisée le même jour dans le logement loué a permis d’en retrouver neuf autres. Durant sa garde-à-vue, M. [H] [Z] a reconnu être un consommateur régulier de cette substance et s’être approvisionné dans un autre quartier du [Localité 3] (près de [Localité 4]).

Si les faits commis par M. [H] [Z] constituent des délits pour lesquels il a été condamné, ceux-ci ne constituent pas en tant que tel un manquement à l’obligation d’usage paisible des locaux loués. En effet, aux termes du b) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 13 juin 2025, ce manquement n’est caractérisé qu’à la double condition que, d’une part, les faits ont été commis aux abords des lieux loués ou dans le même ensemble immobilier et que, d’autre part, ils portent atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents ou à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

Or, seuls les faits de transport et de détention de stupéfiants répondent à la première condition du b) de l’article 7 pour avoir été commis avec certitude dans les locaux loués ou à ses abords. Il n’est pas allégué par l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH que ceux-ci aient eu pour conséquence de porter atteinte aux équipements collectifs, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir. En toutes hypothèses, au vu des circonstances du contrôle et de l’interpellation de M. [H] [Z], les délits pour lesquels celui-ci a été condamné ne peuvent être assimilés à une participation à un trafic de stupéfiants commis dans les locaux loués ou à ses abords, notamment dans les parties communes de l’immeuble. Le manquement allégué n’est donc pas caractérisé.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail sur le fondement du manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux.

Enfin, il n’est pas contesté que la dette locative de Mme [P] [Z] née [F] a été réglée par celle-ci au jour de l’audience. L’obligation de payer le loyer a donc été satisfaite, quoi qu’avec retard, ce qui ne permet pas de retenir l’existence d’une inexécution suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil.

La demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail sera donc rejetée.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail pour impayés

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 28 novembre 2016 contient une clause résolutoire en cas d’impayé locatif et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié à la locataire le 6 août 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 195,32 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Mme [P] [Z] née [F] n’apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 octobre 2025.

Cependant, aux termes du VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Selon le V de ce même article, des délais de paiement peuvent être accordés par le juge à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l’espèce, il est constant que Mme [P] [Z] née [F] a repris le paiement intégral du loyer courant et a démontré être en capacité de régler la dette locative en la soldant avant l’audience. Il est donc établi qu’elle était en mesure de satisfaire aux conditions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 lui permettant de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il ne saurait être reproché à Mme [P] [Z] née [F], sauf à transgresser le sens de la loi précitée, de ne pas s’être abstenue d’apurer la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et ne suspende les effets de la clause résolutoire pendant leur cours. Dans ces circonstances, le principe des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire était justifié et, faute de dette actuelle, ceux qui auraient pu être accordés doivent être réputés avoir été respectés.

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et il sera constaté que, du fait de l’apurement de la dette, cette clause est réputée n’avoir jamais été acquise et que le contrat de bail a repris immédiatement ses effets.

Compte tenu de la solution du litige, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH sera débouté de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [Z] née [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser ce que recouvrent ces frais, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695.

La situation économique de Mme [P] [Z] née [F], telle qu’elle résulte du diagnostic social et financier, commande de débouter l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH aux fins de prononcé et de constat de la résiliation du bail du 28 novembre 2016 aux motifs d’impayés locatifs ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu le 28 novembre 2016 avec Mme [P] [Z] née [F] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] ;

CONSTATE que le contrat conclu le 28 novembre 2016 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH et Mme [P] [Z] née [F] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] est résilié à compter du 6 octobre 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail du 28 novembre 2016 au bénéfice de Mme [P] [Z] née [F] ;

DIT que la clause résolutoire de ce contrat est réputée n’avoir jamais été acquise ;

CONSTATE en conséquence la reprise immédiate de l’exécution du bail du 28 novembre 2016 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH et Mme [P] [Z] née [F] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [Z] née [F] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Fabrice POMMIER ; Me Lorène CARDOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/11419 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBRFT

N° MINUTE : 
5-2026






JUGEMENT 
rendu le mercredi 29 juillet 2026


DEMANDERESSE
ETABLISSEMENT PUBLIC [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE
Madame [P] [F] veuve [Z], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Lorène CARDOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0796

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 juillet 2026 par Laurent GOSSART, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier


Décision du 29 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11419 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBRFT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 28 novembre 2016, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [P] [Z] née [F], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 5 195,32 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [Z] née [F] le 7 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025 remis au greffe le 10 décembre suivant, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH a fait assigner Mme [P] [Z] née [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail, d’obtenir l’expulsion de la défenderesse et le paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 13 mai 2026.

A l’audience du 19 mai 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, se référant à son acte introductif d’instance sauf à se désister de sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif, demande de :
- ordonner la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et troubles de jouissance et, subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de Mme [P] [Z] née [F], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,
- dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Mme [P] [Z] née [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer mensuel indexé augmenté des charges à compter du lendemain de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,
- rejeter tous délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,
- condamner Mme [P] [Z] née [F] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’appui de ses prétentions, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH fait valoir, au visa notamment des articles 1103, 1224, 1227, 1229 du code civil et 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [P] [Z] née [F] n’a pas réglé les loyers pendant plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié de plein droit, quand bien même celle-ci a soldé la dette postérieurement à l’assignation.

L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH fait également valoir que le fils de Mme [P] [Z] née [F], que celle-ci héberge, s’est rendu coupable de trafic de stupéfiants, faits pour lesquels il a été interpellé aux abords de l’immeuble et le logement litigieux perquisitionné, de sorte que les locataires n’ont pas usé paisiblement du bien, peu important que Mme [P] [Z] née [F] n’ait pas eu connaissance des faits, celle-ci devant répondre des troubles générés par les personnes qu’elle héberge. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH ajoute que le fils de la défenderesse a reconnu vendre des stupéfiants. Il estime que la gravité du manquement aux obligations légales justifie de prononcer la résiliation du bail.

À l’audience, Mme [P] [Z] née [F], assistée de son conseil, se référant à ses écritures, demande de :
- rejeter les demandes de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH,
- lui accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

À l’appui de ses prétentions, Mme [P] [Z] née [F] fait état des difficultés financières qu’elle a recontrées à la suite du décès de son époux et d’une augmentation significative du loyer mais expose que la dette locative est désormais soldée. Elle ajoute que les faits pour lesquels son fils a été condamné ne relèvent pas du trafic de stupéfiants et n’ont pas été commis aux abords immédiats du lieu d’habitation, mais à 850 mètres, et que les condamnations ont été prononcées par ordonnance d’homologation dans le cadre de procédures sur reconnaissance préalable de culpabilité. Elle énonce encore que la première de ces décisions est antérieure à la loi du 13 juin 2025 visant à sortir la France du piège du narcotrafic et qu’il n’y a aucune saisine du préfet à la suite de la seconde.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes aux fins de prononcé et de constat de la résiliation du bail pour impayés

Selon le IV de la loi du 6 juillet 1989, les II et III de l’article 24 de cette loi sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 7 août 2025 et l’assignation a été signifiée à Mme [P] [Z] née [F] le 27 novembre 2025, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 28 novembre 2025 de la présente assignation pour l’audience du 19 mai 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

Les demandes aux fins de prononcé et de constat de la résiliation du bail sont donc recevables.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 précise que, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il résulte du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

Le b) de ce même article dispose par ailleurs que : “le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location”. Cette obligation s’impose tant au locataire qu’aux personnes qu’il héberge. En vertu de cette obligation, le preneur doit s’abstenir de troubler la jouissance paisible des autres locataires de l’immeuble. L’existence d’un lien entre les troubles et le manquement doit être caractérisée par le juge.

Depuis la loi du 13 juin 2025, l’obligation de jouissance paisible a été complétée et le locataire est également tenu de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords des locaux loués ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

En l’espèce, il est constant que M. [H] [Z], fils de la défenderesse, est hébergé par sa mère. Il est justifié d’une première condamnation en date du 11 avril 2025 par le juge délégué du président du tribunal judiciaire de Paris pour des faits de transport, détention, offre ou cession et acquisition de stupéfiants commis trois jours auparavant à Paris.

Cependant, le lien entre les troubles et le manquement n’est caractérisé que lorsque ceux-ci ont été commis dans les lieux loués ou leurs abords immédiats. Or, les pièces versées aux débats permettent de déterminer que les faits réprimés se sont déroulés au niveau de la [Adresse 4] à l’angle de la [Adresse 5] à [Localité 1], soit dans une rue distincte de celle où réside Mme [P] [Z] née [F] ([Adresse 6]). En l’état, il n’est donc pas démontré que les troubles ont été réalisés aux abords du logement loué. Le manquement à l’obligation de jouissance paisible n’est donc pas caractérisé.

M. [H] [Z] a été condamné une seconde fois le 11 janvier 2026 par le juge délégué du président du tribunal judiciaire de Paris pour des faits d’usage, transport, détention et acquisition de stupéfiants commis deux jours plus tôt à Paris et ce, en état de récidive légale. Selon les pièces de la procédure pénale produites, celui-ci a été contrôlé à 18 heures 40 alors qu’il s’apprêtait à quitter le hall d’entrée de l’immeuble du logement loué par Mme [P] [Z] née [F]. Il était en possession de deux pochons de cannabis et la perquisition réalisée le même jour dans le logement loué a permis d’en retrouver neuf autres. Durant sa garde-à-vue, M. [H] [Z] a reconnu être un consommateur régulier de cette substance et s’être approvisionné dans un autre quartier du [Localité 3] (près de [Localité 4]).

Si les faits commis par M. [H] [Z] constituent des délits pour lesquels il a été condamné, ceux-ci ne constituent pas en tant que tel un manquement à l’obligation d’usage paisible des locaux loués. En effet, aux termes du b) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 13 juin 2025, ce manquement n’est caractérisé qu’à la double condition que, d’une part, les faits ont été commis aux abords des lieux loués ou dans le même ensemble immobilier et que, d’autre part, ils portent atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents ou à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

Or, seuls les faits de transport et de détention de stupéfiants répondent à la première condition du b) de l’article 7 pour avoir été commis avec certitude dans les locaux loués ou à ses abords. Il n’est pas allégué par l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH que ceux-ci aient eu pour conséquence de porter atteinte aux équipements collectifs, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir. En toutes hypothèses, au vu des circonstances du contrôle et de l’interpellation de M. [H] [Z], les délits pour lesquels celui-ci a été condamné ne peuvent être assimilés à une participation à un trafic de stupéfiants commis dans les locaux loués ou à ses abords, notamment dans les parties communes de l’immeuble. Le manquement allégué n’est donc pas caractérisé.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail sur le fondement du manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux.

Enfin, il n’est pas contesté que la dette locative de Mme [P] [Z] née [F] a été réglée par celle-ci au jour de l’audience. L’obligation de payer le loyer a donc été satisfaite, quoi qu’avec retard, ce qui ne permet pas de retenir l’existence d’une inexécution suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil.

La demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail sera donc rejetée.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail pour impayés

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 28 novembre 2016 contient une clause résolutoire en cas d’impayé locatif et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié à la locataire le 6 août 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 195,32 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Mme [P] [Z] née [F] n’apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 octobre 2025.

Cependant, aux termes du VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Selon le V de ce même article, des délais de paiement peuvent être accordés par le juge à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l’espèce, il est constant que Mme [P] [Z] née [F] a repris le paiement intégral du loyer courant et a démontré être en capacité de régler la dette locative en la soldant avant l’audience. Il est donc établi qu’elle était en mesure de satisfaire aux conditions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 lui permettant de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il ne saurait être reproché à Mme [P] [Z] née [F], sauf à transgresser le sens de la loi précitée, de ne pas s’être abstenue d’apurer la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et ne suspende les effets de la clause résolutoire pendant leur cours. Dans ces circonstances, le principe des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire était justifié et, faute de dette actuelle, ceux qui auraient pu être accordés doivent être réputés avoir été respectés.

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et il sera constaté que, du fait de l’apurement de la dette, cette clause est réputée n’avoir jamais été acquise et que le contrat de bail a repris immédiatement ses effets.

Compte tenu de la solution du litige, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH sera débouté de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [Z] née [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser ce que recouvrent ces frais, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695.

La situation économique de Mme [P] [Z] née [F], telle qu’elle résulte du diagnostic social et financier, commande de débouter l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH aux fins de prononcé et de constat de la résiliation du bail du 28 novembre 2016 aux motifs d’impayés locatifs ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu le 28 novembre 2016 avec Mme [P] [Z] née [F] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] ;

CONSTATE que le contrat conclu le 28 novembre 2016 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH et Mme [P] [Z] née [F] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] est résilié à compter du 6 octobre 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail du 28 novembre 2016 au bénéfice de Mme [P] [Z] née [F] ;

DIT que la clause résolutoire de ce contrat est réputée n’avoir jamais été acquise ;

CONSTATE en conséquence la reprise immédiate de l’exécution du bail du 28 novembre 2016 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH et Mme [P] [Z] née [F] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [Z] née [F] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T20:41:29.096Z.