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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nice, Service de proximité, 27 juillet 2026, n° 25/03587

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 août 2022, la SCI [S], a consenti à M. [V] [B] et Mme [T] [B] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], "[Adresse 7]", 06100 [Adresse 8] pour un loyer mensuel initial de 719 euros, et 140 euros de provisions sur charges. Le contrat stipule le versement par le locataire d’un dépôt de garantie de 719 euros. 

Par acte du 18 août 2022, M. [J] [X] s’est porté caution solidaire et indivisible des engagements de M. [V] [B] et Mme [T] [B].

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la SCI [S] a fait signifier à M. [V] [B] et Mme [T] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 776,22 euros au titre des loyers et charges impayés. 

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 15 avril 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la SCI [S] a fait assigner M. [V] [B], Mme [T] [B] et M. [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE statuant en référé aux fins de voir:
. constater l'acquisition de la clause résolutoire ; 
. ordonner l'expulsion de M. [V] [B] et Mme [T] [B] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
. l’autoriser à conserver le dépôt de garantie ; 
. condamner solidairement M. [V] [B] et Mme [T] [B] et M. [J] [X], en sa qualité de caution, au paiement des sommes provisionnelles suivantes:
. 1 927,06 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges,
. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,
. 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes-Maritimes le 15 juillet 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 juin 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, la SCI [S] comparaît représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation, tout en actualisant la dette locative à 947,69 euros au 1er juin 2026. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire. 

M. [V] [B], valablement assigné a comparu à l’audience et indique que la dette a été soldée suite à deux versements effectués le 5 et 7 juin 2026. Il souhaite rester dans le logement et conteste l’opportunité de la procédure et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Bien que régulièrement cités respectivement à étude et conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, Mme [T] [B] et M. [J] [X] n'ont pas comparu à l'audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du code de procédure civile.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juillet 2026. La SCI [S] a été autorisée à produire en cours de délibéré, avant le 22 juin 2026, un décompte à jour prenant en compte les derniers versements effectués par les locataires.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. 

Dès lors, au regard de la constitution d’un conseil au profit de M. [V] [B], Mme [T] [B] et M. [J] [X] à l’audience du 5 janvier 2026, et ce malgré l’absence de M. [J] [X] et Mme [T] [B] à l’audience du 15 juin 2026, le présent jugement sera contradictoire à leur égard.

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Enfin, il convient de rappeler au visa de l’article 484 du code de procédure civile que l’ordonnance de référé est une décision provisoire. Dès lors le demandeur ne peut réclamer qu’une condamnation au paiement d’une somme à titre provisionnel.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire :

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) :

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 15 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet :

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 15 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 5 janvier 2026.

La demande formée par la SCI [S] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 11 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 24 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

-Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 4 juillet 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 1 927,06 euros. A l’audience, la SCI [S] actualise le montant de la dette à hauteur de 947,69 euros au 1er juin 2026 (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

A l’audience, M. [V] [B] fait état de deux derniers règlements de 1 000 euros effectués le 5 et 7 juin 2026. Autorisée à transmettre en cours de délibéré un décompte à jour, la SCI [S] a versé le 19 juin 2026 un décompte du 18 juin 2026 prenant en compte les deux derniers versements des locataires, avec un solde négatif de 52,31 euros au bénéfice des locataires.

Ainsi, il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail ainsi que le dernier décompte des loyers qu’il n’existe plus de créance locative à la charge de M. [V] [B] et Mme [T] [B]. 

Par conséquent il convient de débouter la SCI [S] de sa demande à ce titre. 

-Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il est ressort du dernier décompte en date du 18 juin 2026 que les défendeurs ont apuré l’intégralité de la dette locative le 9 juin 2026, soit avant l’audience du 15 juin 2026.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement rétroactif à compter du 24 mai 2025 jusqu’au 9 juin 2026 pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Par conséquent, au regard de l’apurement de la dette locative au 9 juin 2026, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et le contrat de bail se poursuit selon les dispositions contractuelles à compter de cette date. 

-Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation :

En l'espèce, la clause résolutoire étant réputée ne jamais avoir joué et le contrat de bail se poursuivant selon les dispositions contractuelles à compter du 9 juin 2026, il convient de débouter la SCI [S] de sa demande d’indemnité d’occupation. 

-Sur le dépôt de garantie :

Les articles 7 et 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et qu’un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est admis que le dépôt de garantie, qui a pour objet de garantir l’exécution des obligations locatives du locataire, peut donc avoir vocation à garantir le paiement des loyers et charges échus impayés.

En l’espèce, en l’absence de résiliation du contrat de bail, il convient de débouter le demandeur de sa demande de conserver le dépôt de garantie prévu au contrat en paiement des loyers et charges échus impayés.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Malgré l’apurement de la dette locative, il n’est pas contesté que le bailleur a dû diligenter une procédure pour obtenir le règlement de la dette. M. [V] [B], [T] [B] et M. [J] [X], partie perdante, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [V] [B] et Mme [T] [B] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [V] [B], Mme [T] [B] et M. [J] [X] seront donc condamnés in solidum à payer à la SCI [S] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 489 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. Le juge peut toutefois subordonner l'exécution provisoire à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 517 à 522.
En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l'exécution aura lieu au seul vu de la minute.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 18 août 2022 entre la SCI [S], d'une part, et M. [V] [B] et Mme [T] [B], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 9], à la date du 24 mai 2025 ;

ACCORDONS à M. [V] [B] et Mme [T] [B] des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire à compter du 24 mai 2025 jusqu’au 9 juin 2026 ;

Dispositif

CONSTATONS que le 9 juin 2026 M. [V] [B] et Mme [T] [B] justifient d’avoir apuré l’arriéré locatif et réglé le loyer courant ; 

DISONS que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et que le contrat de bail se poursuit selon les dispositions contractuelles à compter du 9 juin 2026 ; 

DÉBOUTONS la SCI [S] de sa demande au titre de l’arriéré locatif ;

DÉBOUTONS la SCI [S] de sa demande d’expulsion ; 

DÉBOUTONS la SCI [S] de sa demande d’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTONS la SCI [S] de sa demande de conservation du dépôt de garantie ; 

CONDAMNONS in solidum M. [V] [B] et Mme [T] [B] et M. [J] [X] à payer à la SCI [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [V] [B] et Mme [T] [B] et M. [J] [X] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection
Texte intégral
COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 27 Juillet 2026

Minute n° 

 S.C.I. [S] c/ [B], [B], [X] 

DU 27 Juillet 2026

N° RG 25/03587 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QUGS



 










- Exécutoire le :
à Me JONQUET Sophie

- copies certifiées conforme le:
à Monsieur [V] [B]
à Madame [T] [B]
à Monsieur [Z] [X]



















DEMANDERESSE:

S.C.I. [S]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me JONQUET Sophie, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Monsieur [V] [B]
[Adresse 2]
D2 -4 etage
[Localité 2]
comparant,

Madame [T] [B]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [X] en sa qualité de caution
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré : 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice , assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 15 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 27 Juillet 2026 

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 27 Juillet 2026




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 août 2022, la SCI [S], a consenti à M. [V] [B] et Mme [T] [B] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], "[Adresse 7]", 06100 [Adresse 8] pour un loyer mensuel initial de 719 euros, et 140 euros de provisions sur charges. Le contrat stipule le versement par le locataire d’un dépôt de garantie de 719 euros. 

Par acte du 18 août 2022, M. [J] [X] s’est porté caution solidaire et indivisible des engagements de M. [V] [B] et Mme [T] [B].

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la SCI [S] a fait signifier à M. [V] [B] et Mme [T] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 776,22 euros au titre des loyers et charges impayés. 

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 15 avril 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la SCI [S] a fait assigner M. [V] [B], Mme [T] [B] et M. [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE statuant en référé aux fins de voir:
. constater l'acquisition de la clause résolutoire ; 
. ordonner l'expulsion de M. [V] [B] et Mme [T] [B] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
. l’autoriser à conserver le dépôt de garantie ; 
. condamner solidairement M. [V] [B] et Mme [T] [B] et M. [J] [X], en sa qualité de caution, au paiement des sommes provisionnelles suivantes:
. 1 927,06 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges,
. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,
. 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes-Maritimes le 15 juillet 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 juin 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, la SCI [S] comparaît représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation, tout en actualisant la dette locative à 947,69 euros au 1er juin 2026. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire. 

M. [V] [B], valablement assigné a comparu à l’audience et indique que la dette a été soldée suite à deux versements effectués le 5 et 7 juin 2026. Il souhaite rester dans le logement et conteste l’opportunité de la procédure et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Bien que régulièrement cités respectivement à étude et conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, Mme [T] [B] et M. [J] [X] n'ont pas comparu à l'audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du code de procédure civile.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juillet 2026. La SCI [S] a été autorisée à produire en cours de délibéré, avant le 22 juin 2026, un décompte à jour prenant en compte les derniers versements effectués par les locataires.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. 

Dès lors, au regard de la constitution d’un conseil au profit de M. [V] [B], Mme [T] [B] et M. [J] [X] à l’audience du 5 janvier 2026, et ce malgré l’absence de M. [J] [X] et Mme [T] [B] à l’audience du 15 juin 2026, le présent jugement sera contradictoire à leur égard.

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Enfin, il convient de rappeler au visa de l’article 484 du code de procédure civile que l’ordonnance de référé est une décision provisoire. Dès lors le demandeur ne peut réclamer qu’une condamnation au paiement d’une somme à titre provisionnel.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire :

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) :

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 15 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet :

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 15 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 5 janvier 2026.

La demande formée par la SCI [S] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 11 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 24 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

-Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 4 juillet 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 1 927,06 euros. A l’audience, la SCI [S] actualise le montant de la dette à hauteur de 947,69 euros au 1er juin 2026 (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

A l’audience, M. [V] [B] fait état de deux derniers règlements de 1 000 euros effectués le 5 et 7 juin 2026. Autorisée à transmettre en cours de délibéré un décompte à jour, la SCI [S] a versé le 19 juin 2026 un décompte du 18 juin 2026 prenant en compte les deux derniers versements des locataires, avec un solde négatif de 52,31 euros au bénéfice des locataires.

Ainsi, il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail ainsi que le dernier décompte des loyers qu’il n’existe plus de créance locative à la charge de M. [V] [B] et Mme [T] [B]. 

Par conséquent il convient de débouter la SCI [S] de sa demande à ce titre. 

-Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il est ressort du dernier décompte en date du 18 juin 2026 que les défendeurs ont apuré l’intégralité de la dette locative le 9 juin 2026, soit avant l’audience du 15 juin 2026.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement rétroactif à compter du 24 mai 2025 jusqu’au 9 juin 2026 pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Par conséquent, au regard de l’apurement de la dette locative au 9 juin 2026, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et le contrat de bail se poursuit selon les dispositions contractuelles à compter de cette date. 

-Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation :

En l'espèce, la clause résolutoire étant réputée ne jamais avoir joué et le contrat de bail se poursuivant selon les dispositions contractuelles à compter du 9 juin 2026, il convient de débouter la SCI [S] de sa demande d’indemnité d’occupation. 

-Sur le dépôt de garantie :

Les articles 7 et 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et qu’un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est admis que le dépôt de garantie, qui a pour objet de garantir l’exécution des obligations locatives du locataire, peut donc avoir vocation à garantir le paiement des loyers et charges échus impayés.

En l’espèce, en l’absence de résiliation du contrat de bail, il convient de débouter le demandeur de sa demande de conserver le dépôt de garantie prévu au contrat en paiement des loyers et charges échus impayés.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Malgré l’apurement de la dette locative, il n’est pas contesté que le bailleur a dû diligenter une procédure pour obtenir le règlement de la dette. M. [V] [B], [T] [B] et M. [J] [X], partie perdante, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [V] [B] et Mme [T] [B] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [V] [B], Mme [T] [B] et M. [J] [X] seront donc condamnés in solidum à payer à la SCI [S] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 489 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. Le juge peut toutefois subordonner l'exécution provisoire à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 517 à 522.
En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l'exécution aura lieu au seul vu de la minute.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 18 août 2022 entre la SCI [S], d'une part, et M. [V] [B] et Mme [T] [B], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 9], à la date du 24 mai 2025 ;

ACCORDONS à M. [V] [B] et Mme [T] [B] des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire à compter du 24 mai 2025 jusqu’au 9 juin 2026 ;

CONSTATONS que le 9 juin 2026 M. [V] [B] et Mme [T] [B] justifient d’avoir apuré l’arriéré locatif et réglé le loyer courant ; 

DISONS que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et que le contrat de bail se poursuit selon les dispositions contractuelles à compter du 9 juin 2026 ; 

DÉBOUTONS la SCI [S] de sa demande au titre de l’arriéré locatif ;

DÉBOUTONS la SCI [S] de sa demande d’expulsion ; 

DÉBOUTONS la SCI [S] de sa demande d’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTONS la SCI [S] de sa demande de conservation du dépôt de garantie ; 

CONDAMNONS in solidum M. [V] [B] et Mme [T] [B] et M. [J] [X] à payer à la SCI [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [V] [B] et Mme [T] [B] et M. [J] [X] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-07-31T01:21:40.134Z.