Tribunal judiciaire de Melun, Ch3 Cab1 CTX civil, 31 juillet 2026, n° 25/03993

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 juin 2021, la société 1001 VIES HABITAT a loué à Mme [P] [R] [T] [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer révisable de 827,07 euros par mois, charges comprises.

Le 12 septembre 2023, la locataire a été victime d’un dégât des eaux au sein de son appartement entraînant des infiltrations au niveau de la salle à manger et de deux chambres.

Le cabinet EUREXO, mandaté par l’assureur de Mme [P] [R] [T] [J], a déposé son rapport d’expertise le 13 octobre 2023.

Par courrier recommandé distribué le 19 novembre 2024, Mme [P] [R] [T] [J] a communiqué à la société 1001 VIES HABITAT un procès-verbal de commissaire de justice démontrant la persistance d’humidité et de moisissures au sein du logement depuis le dégât des eaux. Elle a mis en demeure la bailleresse de faire procéder aux travaux d’étanchéité du toit terrasse dont la défaillance est à l’origine des désordres constatés selon le rapport d’expertise.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, Mme [P] [R] [T] [J] a fait assigner la société 1001 VIES HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :
- la condamner, prise en la personne de son représentant légal, à effectuer les travaux de remise en état du toit - terrasse situé en dessus de l’appartement de Mme [P] [R] [T] [J] de façon à supprimer les infiltrations occasionnées à l’appartement de la requérante dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
- assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 1er jour de l’expiration du délai accordé pour faire les travaux jusqu’à la complète réalisation de ces derniers,
- juger que le juge des contentieux de la protection est compétent pour se réserver la liquidation de l’astreinte
- juger qu’à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la complète réalisation des travaux par le bailleur, Mme [T] [J] sera dispensée de régler ses loyers
- condamner la société 1001 VIES HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, à régler à Mme [T] [J] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner la société 1001 VIES HABITAT prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du procès-verbal de constat réalisé par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024

Après renvois, l'affaire a été appelée et plaidée une première fois à l'audience du 17 février 2025. Il est ressorti des débats que le dernier procès-verbal du 13 février 2026 démontrait une persistance des infiltrations alors que les travaux d’étanchéité du toit terrasse avaient été réalisés à compter du 31 juillet 2025 et terminés le 13 octobre 2025. Il a été fait droit à la demande de renvoi formée par la partie défenderesse afin de lui permettre d’établir l’origine des désordres et la nature des travaux à réaliser en obtenant le rapport d’intervention de la société ayant procédé aux travaux.

L’affaire a été de nouveau retenue et plaidée à l’audience du 26 mai 2026, au cours de laquelle la société défenderesse a expliqué ne pas être parvenue à obtenir le rapport d’intervention.

Mme [P] [R] [T] [J], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et fonde ses prétentions sur les articles 6, 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1240 et 1425-1 du code de procédure civile, et 1221 du code civil. Au soutien de ses prétentions, elle rappelle que les désordres (infiltrations et humidité anormal du logement) affectant le logement caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent car il trouve leur origine dans le défaut d’étanchéité du toit terrasse du logement situé au-dessus de son appartement. Elle fait valoir que son assureur refuse de prendre en charge les travaux de remise en état de l’appartement, évalué à 2 108,60 euros TTC, tant qu’il n’a pas été mis fin à la cause des travaux. Elle déplore que le taux anormal d’humidité du logement ait entraîné des problèmes respiratoires à sa fille. Elle assure d’une part, que malgré les relances et un premier procès-verbal de constat du 13 septembre 2024, la bailleresse n’a fait procéder à des travaux qu’en juillet 2025 et que d’autre part, il ressort des deux derniers procès-verbaux réalisés en décembre 2025 et février 2026, que malgré la réalisation des travaux terminés en octobre 2025, les désordres perdurent et l’état du logement s’est dégradé, une des chambres étant inutilisable en raison des infiltrations, ce qui justifie la suspension du loyer jusqu’à l’achèvement des travaux devant mettre fin aux infiltrations. Elle s’en rapporte quant à la demande reconventionnelle formée par la défenderesse.
 
La société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, dépose des conclusions visées par le greffe le jour de l’audience et soutenues oralement. Elle conclut au rejet des demandes à titre principal et subsidiairement à une réduction de loyer dans l’attente de la réalisation des travaux éventuellement ordonnés. Reconventionnellement, elle sollicite la condamnation de Mme [P] [R] [T] [J] au paiement de la somme de 1 364, 96 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de janvier 2026 incluse selon décompte du 16 février 2026 et la compensation entre les sommes qui pourraient être dues entre les parties.

Elle fonde ses conclusions sur les articles 9 et 10 du code de procédure civile, les articles 6, 7 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1289 et 1735 du code civil . Elle estime qu’il n’est pas démontré que l’origine des désordres constatés soit en réalité le défaut d’étanchéité du toit terrasse dans la mesure où ces derniers persistent alors que les travaux ont été réalisés. Pour conclure au rejet de la demande de dispense de loyer, elle fait valir que le caractère insalubre ou inhabitable du logement n’est pas démontré et que loyer contient des provisions pour charges correspondant à des consommations effectives. Elle ajoute que le lien de causalité entre l’humidité du logement et la maladie de la fille de la requérante n’est pas rapportée, puisque d’une part, le nom figurant sur le certificat médical ne permet pas d’en conclure qu’il s’agit de la fille de la requérante et d’autre part, que la pièce médiale relate uniquement l’existence d’une maladie respiratoire contre indiquant l’exposition à un environnement humide, sans imputer l’origine de la maladie aux conditions de vie de la patiente. Enfin, concernant la résistance abusive, elle rappelle qu’elle n’a jamais été convoquée aux opérations d’expertise et que la demanderesse rapporte uniquement la preuve de l’avoir informée pour la première fois des désordres en novembre 2024, de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir réalisé les travaux avant. 

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 31 juillet 2026.

La société demanderesse a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé jusqu’au 15 juin 2026. A ce jour, le tribunal n’a été destinataire d’aucun décompte.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la demande réalisation des travaux sous astreinte :



Par application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L’article 2 du décret précité prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:
- Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
- Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.
- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
- La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il ressort des pièces versées au débat et notamment du constat du rapport d’expertise définitif MACIF, du procès-verbal du commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, 9 décembre 2025 et 13 février 2026 et des devis et factures produites par la société défenderesse les éléments suivants :

Aux termes du rapport d’expertise définitif que le sinistre dégâts des eaux résulte d’une infiltration d’eau pluviale due à une défaillance d’étanchéité de la toiture terrasse du logement situé au dessus de celui de la requérante, appartenant également au bailleur. Il est relevé que le taux d’humidité est de 52 % et que des dégradations type peinture projetée, auréole, coulure, décollement de peinture sont identifiées dans la salle séjour et dans les deux chambres. Il est précisé que le coût des réparations est évalué à 1 686,88 euros mais que l’indemnisation ne peut pas être remboursée à la requérante tant que la cause du sinistre (absence d’étanchéité du toit terrasse) n’est pas supprimée.

Il ressort du premier constat de commissaire de justice du 13 septembre 2024 que des traces noirâtres de type humidité moisissure ainsi qu’une infiltration à droite de la fenêtre sont présentes au plafond du salon. Dans la première chambre à droite du salon, au plafond la peinture est écaillée, boursouflée et gondolée, et deux fissures sont présentes ainsi que des tâches noirâtres tout le long de l’arrête du plafond. Dans la chambre accolée à la salle de bain, le commissaire mentionne la présence d’une fissure importante au plafond en partie centrale, d’une peinture qui s’écaille et boursouflée, un angle entièrement noirci,une peinture cloquée et écaillée, des traces de coulure sur les murs et et des traces de moisissures le long de l’arête des murs. Dans la salle de bain, il y a une auréole avec des tâches noirâtres de type moisissure. Enfin dans la chambre à droite du couloir, l’angle du plafond est noirci et des tâches de moisissures sont présentes. En partie basse du mur, à droite de la fenêtre, il y a des tâches noirâtres de type moisissure.

La société défenderesse justifie par la production du bon de commande en date du 31 juillet 2025 avoir programmé des travaux d’étanchéité de la terrasse entre le 31 juillet 2025 et le 29 août 2025 dans l’immeuble litigieux.

Toutefois, la lecture des procès-verbaux de commissaire de justice postérieurs, et notamment de celui du 13 février 2026 démontrent que les dégâts constatés par le commissaire de justice en septembre 2025 se sont empirés et que de nouvelles traces de moisissures sont apparues. Ainsi, il ressort de ces procès-verbaux que depuis la fin des travaux intervenu en octobre 2025 selon la société défenderesse, dans la chambre à droite du salon, un morceau de peinture au plafond est tombé, ainsi qu’un morceau de crépi de plafond. Après avoir touché le plafond, le commissaire de justice constate que celui-ci est humide, ce qui est corroboré par le relevé des mesures qui constate des valeurs entre 454 et 786 qui correspondent à un environnement humide voire mouillé selon le tableau produit au procès-verbal. De la même manière, dans la chambre accolée à la salle de bain, au pied du lit un sceau d’eau avec un fond d’eau est présent et une partie de la peinture du plafond est tombée. De l’eau est présente sur la fissure importante au plafond et des valeurs comprises entre 778 et 936 sont relevés sur toute la longueur de la fissure. Il est relevé que le plafond et les murs sont plus dégradés que lors du dernier passage. Concernant la salle de bain, le commissaire de justice précise que la VMC fonctionne correctement.

Ainsi, le logement présente ainsi de manière certaine des caractères d'indécence, dont l’origine a été identifiée par le rapport d’expertise de septembre 2023 comme étant l absence d’étanchéité du toit terrasse du logement situé au-dessus de celui de la requérante, appartenant aussi à la bailleresse. Si entre temps, la bailleresse soutient avoir effectué les travaux préconisés par l’expert, elle n’en rapporte pas la preuve, le simple bon de commande versé aux débats ne démontre nullement leur réalisation ni la tâche exacte des travaux réalisés, étant précisé que ce document ne précise pas l’appartement concerné par les travaux envisagés mais seulement l’immeuble.

La préjudice qui en résulte pour la locataire justifie que la société bailleresse soit condamnée à faire des travaux de remise en état propres à faire cesser les infiltrations dans un délai de délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du 1er jour de l’expiration du délai accordé pour faire les travaux, et ce dans la limite de 90 jours,

Il n’y a pas lieu de dire que le juge des contentieux de la protection sera compétent pour liquider ladite astreinte.

- Sur la demande de suspension ou, de réduction du loyer

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer ses loyers.

L'article 6 de la même loi impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement. L'alinéa 2 de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, qu'en cas d'indécence du logement, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Il est en outre constant, que le juge des référés peut ordonner la suspension des loyers prévus au bail, avec ou sans consignation, à condition que le preneur se trouve dans l'impossibilité absolue d'occuper le bien loué en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d'entretien.

Il résulte des dispositions qui précédent que la suspension du loyer avec ou sans consignation des loyers n’est admissible que si le locataire apporte la preuve que le logement loué est inhabitable ou indécent.

En l'espèce, s'il est démontré que le logement présente des caractères d'indécence, les requérants ne rapportent pas la preuve de ce qu'il est inhabitable et de ce qu'il serait ainsi justifié d'ordonner la suspension du loyer. 
En effet, s’il est produit aux débats un certificat médical d’une personne indiquant que la pathologie respiratoire de la patiente contre indique l’exposition à un environnement humide, il n’est pas démontré que cette patiente réside dans l’appartement litigieux.

Néanmoins, l 'état du logement particulièrement dégradé de l’appartement justifie la réduction du prix du loyer soit réduit jusqu'à l'achèvement des travaux à hauteur de 50%. Le loyer actuel étant de 915, 53 euros, charges comprises, le montant du loyer, charges comprises sera fixé à 467,76 euros à compter de la présente décision, jusqu'à parfait achèvement des travaux. 

- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive : 

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La requérante justifie avoir alerté la société 1001 VIES HABITAT, par l’intermédiaire de son conseil, le 19 novembre 2024 « d’infiltrations d’eaux pluviales dû à la défaillance du complexe d’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble », avoir joint le procès-verbal de constat de septembre 2024 et avoir mis en demeure la bailleresse de mettre fin aux causes du sinistre.

Or la société bailleresse ne démontre pas avoir effectué une quelconque démarche entre le 19 novembre 2024 et mai 2025 pour remédier aux désordres. Si elle produit un bon de commande du 31 juillet 2025 faisant référence à un devis daté de mai 2025, comme cela a été démontré précédemment elle ne justifie ni de la réalisation effective des travaux ni de leur nature exacte, le rapport d’intervention n’ayant pas été produit malgré le renvoi ordonné pour ce motif. Une résistance abusive de la bailleresse à la réalisation des travaux est donc caractérisée à compter du 19 novembre 2024.

Il est manifeste, à la lecture notamment des procès-verbaux de constat successifs et des photographies produites que les désordres démontrés génèrent un préjudice de jouissance pour lequel il convient de condamner la S.A. 1001 VIES HABITAT à payer à Mme [P] [R] [T] [J], la somme de 1 000,00 €.

- Sur la demande reconventionnelle de paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société bailleresse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 16 février 2026, la dette locative de Mme [P] [R] [T] [J] s’élève à la somme de 1 205, 45 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation (déduction faite de la somme de 159,51 euros correspondant à des dépens), terme du mois de janvier 2026 inclus.
 
- Sur la compensation et la condamnation au paiement

Par application de l’article 1348 du Code civil, la compensation peut être prononcée en justice.

Dès lors, il convient de condamner la société bailleresse à payer à Mme [P] [R] [T] [J] la somme de 205,45 euros (soit 1 205, 45 – 1 000 ).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société 1001 VIES HABITAT succombent à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [P] [R] [T] [J], la société bailleresse devra à verser à la demanderesse la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur propre demande de ce chef

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société 1001 VIES HABITATS à réaliser, à ses frais exclusifs, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, dans une limite de 90 jours, les travaux de remise en état du toit-terrasse situé au-dessus de l’appartement de Mme [P] [R] [T] [J] de nature à supprimer les infiltrations occasionnées à l’appartement de la requérante situé [Adresse 6] [Localité 5]) ;

REJETTE la demande de Mme [P] [R] [T] [J] tendant à dire que le juge des contentieux de la protection se réservera la liquidation de l’astreinte ;

ORDONNE la réduction du loyer de 50%, soit 467,76 euros par mois à compter du prononcé de la présente décision (échéance du mois d’août 2025), jusqu'au parfaitement achèvement des travaux,

FIXE le préjudice subi par Mme [P] [R] [T] [J] à la somme de 1 000 euros ;

FIXE le montant de la dette locative à la somme de 1 205, 45 € (décompte arrêté au 16 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus) ;

ORDONNE la compensation des créances ;

CONDAMNE Mme [P] [R] [T] [J] à verser à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 205 ,45€, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE la société 1001 VIES HABITAT à verser à Mme [P] [R] [T] [J] une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 25/03993 
N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID6D

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 31/07/2026





Madame [P] [R] [T] [J]


C/

Société 1001 VIES HABITAT





Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
SELARL IMBERT & ASSOCIES
CABINET LEGITIA
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 31 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [P] [R] [T] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Laurence IMBERT, membre de la SELARL IMBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MELUN



ET :

DÉFENDERESSE :

Société 1001 VIES HABITAT
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Maître Nathalie FEUGNET, CABINET LEGITIA, avocat au barreau de PARIS


Après débats à l'audience publique du 26 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :









EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 juin 2021, la société 1001 VIES HABITAT a loué à Mme [P] [R] [T] [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer révisable de 827,07 euros par mois, charges comprises.

Le 12 septembre 2023, la locataire a été victime d’un dégât des eaux au sein de son appartement entraînant des infiltrations au niveau de la salle à manger et de deux chambres.

Le cabinet EUREXO, mandaté par l’assureur de Mme [P] [R] [T] [J], a déposé son rapport d’expertise le 13 octobre 2023.

Par courrier recommandé distribué le 19 novembre 2024, Mme [P] [R] [T] [J] a communiqué à la société 1001 VIES HABITAT un procès-verbal de commissaire de justice démontrant la persistance d’humidité et de moisissures au sein du logement depuis le dégât des eaux. Elle a mis en demeure la bailleresse de faire procéder aux travaux d’étanchéité du toit terrasse dont la défaillance est à l’origine des désordres constatés selon le rapport d’expertise.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, Mme [P] [R] [T] [J] a fait assigner la société 1001 VIES HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :
- la condamner, prise en la personne de son représentant légal, à effectuer les travaux de remise en état du toit - terrasse situé en dessus de l’appartement de Mme [P] [R] [T] [J] de façon à supprimer les infiltrations occasionnées à l’appartement de la requérante dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
- assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 1er jour de l’expiration du délai accordé pour faire les travaux jusqu’à la complète réalisation de ces derniers,
- juger que le juge des contentieux de la protection est compétent pour se réserver la liquidation de l’astreinte
- juger qu’à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la complète réalisation des travaux par le bailleur, Mme [T] [J] sera dispensée de régler ses loyers
- condamner la société 1001 VIES HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, à régler à Mme [T] [J] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner la société 1001 VIES HABITAT prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du procès-verbal de constat réalisé par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024

Après renvois, l'affaire a été appelée et plaidée une première fois à l'audience du 17 février 2025. Il est ressorti des débats que le dernier procès-verbal du 13 février 2026 démontrait une persistance des infiltrations alors que les travaux d’étanchéité du toit terrasse avaient été réalisés à compter du 31 juillet 2025 et terminés le 13 octobre 2025. Il a été fait droit à la demande de renvoi formée par la partie défenderesse afin de lui permettre d’établir l’origine des désordres et la nature des travaux à réaliser en obtenant le rapport d’intervention de la société ayant procédé aux travaux.

L’affaire a été de nouveau retenue et plaidée à l’audience du 26 mai 2026, au cours de laquelle la société défenderesse a expliqué ne pas être parvenue à obtenir le rapport d’intervention.

Mme [P] [R] [T] [J], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et fonde ses prétentions sur les articles 6, 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1240 et 1425-1 du code de procédure civile, et 1221 du code civil. Au soutien de ses prétentions, elle rappelle que les désordres (infiltrations et humidité anormal du logement) affectant le logement caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent car il trouve leur origine dans le défaut d’étanchéité du toit terrasse du logement situé au-dessus de son appartement. Elle fait valoir que son assureur refuse de prendre en charge les travaux de remise en état de l’appartement, évalué à 2 108,60 euros TTC, tant qu’il n’a pas été mis fin à la cause des travaux. Elle déplore que le taux anormal d’humidité du logement ait entraîné des problèmes respiratoires à sa fille. Elle assure d’une part, que malgré les relances et un premier procès-verbal de constat du 13 septembre 2024, la bailleresse n’a fait procéder à des travaux qu’en juillet 2025 et que d’autre part, il ressort des deux derniers procès-verbaux réalisés en décembre 2025 et février 2026, que malgré la réalisation des travaux terminés en octobre 2025, les désordres perdurent et l’état du logement s’est dégradé, une des chambres étant inutilisable en raison des infiltrations, ce qui justifie la suspension du loyer jusqu’à l’achèvement des travaux devant mettre fin aux infiltrations. Elle s’en rapporte quant à la demande reconventionnelle formée par la défenderesse.
 
La société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, dépose des conclusions visées par le greffe le jour de l’audience et soutenues oralement. Elle conclut au rejet des demandes à titre principal et subsidiairement à une réduction de loyer dans l’attente de la réalisation des travaux éventuellement ordonnés. Reconventionnellement, elle sollicite la condamnation de Mme [P] [R] [T] [J] au paiement de la somme de 1 364, 96 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de janvier 2026 incluse selon décompte du 16 février 2026 et la compensation entre les sommes qui pourraient être dues entre les parties.

Elle fonde ses conclusions sur les articles 9 et 10 du code de procédure civile, les articles 6, 7 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1289 et 1735 du code civil . Elle estime qu’il n’est pas démontré que l’origine des désordres constatés soit en réalité le défaut d’étanchéité du toit terrasse dans la mesure où ces derniers persistent alors que les travaux ont été réalisés. Pour conclure au rejet de la demande de dispense de loyer, elle fait valir que le caractère insalubre ou inhabitable du logement n’est pas démontré et que loyer contient des provisions pour charges correspondant à des consommations effectives. Elle ajoute que le lien de causalité entre l’humidité du logement et la maladie de la fille de la requérante n’est pas rapportée, puisque d’une part, le nom figurant sur le certificat médical ne permet pas d’en conclure qu’il s’agit de la fille de la requérante et d’autre part, que la pièce médiale relate uniquement l’existence d’une maladie respiratoire contre indiquant l’exposition à un environnement humide, sans imputer l’origine de la maladie aux conditions de vie de la patiente. Enfin, concernant la résistance abusive, elle rappelle qu’elle n’a jamais été convoquée aux opérations d’expertise et que la demanderesse rapporte uniquement la preuve de l’avoir informée pour la première fois des désordres en novembre 2024, de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir réalisé les travaux avant. 

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 31 juillet 2026.

La société demanderesse a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé jusqu’au 15 juin 2026. A ce jour, le tribunal n’a été destinataire d’aucun décompte. 

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la demande réalisation des travaux sous astreinte :



Par application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L’article 2 du décret précité prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:
- Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
- Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.
- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
- La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il ressort des pièces versées au débat et notamment du constat du rapport d’expertise définitif MACIF, du procès-verbal du commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, 9 décembre 2025 et 13 février 2026 et des devis et factures produites par la société défenderesse les éléments suivants :

Aux termes du rapport d’expertise définitif que le sinistre dégâts des eaux résulte d’une infiltration d’eau pluviale due à une défaillance d’étanchéité de la toiture terrasse du logement situé au dessus de celui de la requérante, appartenant également au bailleur. Il est relevé que le taux d’humidité est de 52 % et que des dégradations type peinture projetée, auréole, coulure, décollement de peinture sont identifiées dans la salle séjour et dans les deux chambres. Il est précisé que le coût des réparations est évalué à 1 686,88 euros mais que l’indemnisation ne peut pas être remboursée à la requérante tant que la cause du sinistre (absence d’étanchéité du toit terrasse) n’est pas supprimée.

Il ressort du premier constat de commissaire de justice du 13 septembre 2024 que des traces noirâtres de type humidité moisissure ainsi qu’une infiltration à droite de la fenêtre sont présentes au plafond du salon. Dans la première chambre à droite du salon, au plafond la peinture est écaillée, boursouflée et gondolée, et deux fissures sont présentes ainsi que des tâches noirâtres tout le long de l’arrête du plafond. Dans la chambre accolée à la salle de bain, le commissaire mentionne la présence d’une fissure importante au plafond en partie centrale, d’une peinture qui s’écaille et boursouflée, un angle entièrement noirci,une peinture cloquée et écaillée, des traces de coulure sur les murs et et des traces de moisissures le long de l’arête des murs. Dans la salle de bain, il y a une auréole avec des tâches noirâtres de type moisissure. Enfin dans la chambre à droite du couloir, l’angle du plafond est noirci et des tâches de moisissures sont présentes. En partie basse du mur, à droite de la fenêtre, il y a des tâches noirâtres de type moisissure.

La société défenderesse justifie par la production du bon de commande en date du 31 juillet 2025 avoir programmé des travaux d’étanchéité de la terrasse entre le 31 juillet 2025 et le 29 août 2025 dans l’immeuble litigieux.

Toutefois, la lecture des procès-verbaux de commissaire de justice postérieurs, et notamment de celui du 13 février 2026 démontrent que les dégâts constatés par le commissaire de justice en septembre 2025 se sont empirés et que de nouvelles traces de moisissures sont apparues. Ainsi, il ressort de ces procès-verbaux que depuis la fin des travaux intervenu en octobre 2025 selon la société défenderesse, dans la chambre à droite du salon, un morceau de peinture au plafond est tombé, ainsi qu’un morceau de crépi de plafond. Après avoir touché le plafond, le commissaire de justice constate que celui-ci est humide, ce qui est corroboré par le relevé des mesures qui constate des valeurs entre 454 et 786 qui correspondent à un environnement humide voire mouillé selon le tableau produit au procès-verbal. De la même manière, dans la chambre accolée à la salle de bain, au pied du lit un sceau d’eau avec un fond d’eau est présent et une partie de la peinture du plafond est tombée. De l’eau est présente sur la fissure importante au plafond et des valeurs comprises entre 778 et 936 sont relevés sur toute la longueur de la fissure. Il est relevé que le plafond et les murs sont plus dégradés que lors du dernier passage. Concernant la salle de bain, le commissaire de justice précise que la VMC fonctionne correctement.

Ainsi, le logement présente ainsi de manière certaine des caractères d'indécence, dont l’origine a été identifiée par le rapport d’expertise de septembre 2023 comme étant l absence d’étanchéité du toit terrasse du logement situé au-dessus de celui de la requérante, appartenant aussi à la bailleresse. Si entre temps, la bailleresse soutient avoir effectué les travaux préconisés par l’expert, elle n’en rapporte pas la preuve, le simple bon de commande versé aux débats ne démontre nullement leur réalisation ni la tâche exacte des travaux réalisés, étant précisé que ce document ne précise pas l’appartement concerné par les travaux envisagés mais seulement l’immeuble.

La préjudice qui en résulte pour la locataire justifie que la société bailleresse soit condamnée à faire des travaux de remise en état propres à faire cesser les infiltrations dans un délai de délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du 1er jour de l’expiration du délai accordé pour faire les travaux, et ce dans la limite de 90 jours,

Il n’y a pas lieu de dire que le juge des contentieux de la protection sera compétent pour liquider ladite astreinte.

- Sur la demande de suspension ou, de réduction du loyer

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer ses loyers.

L'article 6 de la même loi impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement. L'alinéa 2 de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, qu'en cas d'indécence du logement, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Il est en outre constant, que le juge des référés peut ordonner la suspension des loyers prévus au bail, avec ou sans consignation, à condition que le preneur se trouve dans l'impossibilité absolue d'occuper le bien loué en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d'entretien.

Il résulte des dispositions qui précédent que la suspension du loyer avec ou sans consignation des loyers n’est admissible que si le locataire apporte la preuve que le logement loué est inhabitable ou indécent.

En l'espèce, s'il est démontré que le logement présente des caractères d'indécence, les requérants ne rapportent pas la preuve de ce qu'il est inhabitable et de ce qu'il serait ainsi justifié d'ordonner la suspension du loyer. 
En effet, s’il est produit aux débats un certificat médical d’une personne indiquant que la pathologie respiratoire de la patiente contre indique l’exposition à un environnement humide, il n’est pas démontré que cette patiente réside dans l’appartement litigieux.

Néanmoins, l 'état du logement particulièrement dégradé de l’appartement justifie la réduction du prix du loyer soit réduit jusqu'à l'achèvement des travaux à hauteur de 50%. Le loyer actuel étant de 915, 53 euros, charges comprises, le montant du loyer, charges comprises sera fixé à 467,76 euros à compter de la présente décision, jusqu'à parfait achèvement des travaux. 

- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive : 

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La requérante justifie avoir alerté la société 1001 VIES HABITAT, par l’intermédiaire de son conseil, le 19 novembre 2024 « d’infiltrations d’eaux pluviales dû à la défaillance du complexe d’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble », avoir joint le procès-verbal de constat de septembre 2024 et avoir mis en demeure la bailleresse de mettre fin aux causes du sinistre.

Or la société bailleresse ne démontre pas avoir effectué une quelconque démarche entre le 19 novembre 2024 et mai 2025 pour remédier aux désordres. Si elle produit un bon de commande du 31 juillet 2025 faisant référence à un devis daté de mai 2025, comme cela a été démontré précédemment elle ne justifie ni de la réalisation effective des travaux ni de leur nature exacte, le rapport d’intervention n’ayant pas été produit malgré le renvoi ordonné pour ce motif. Une résistance abusive de la bailleresse à la réalisation des travaux est donc caractérisée à compter du 19 novembre 2024.

Il est manifeste, à la lecture notamment des procès-verbaux de constat successifs et des photographies produites que les désordres démontrés génèrent un préjudice de jouissance pour lequel il convient de condamner la S.A. 1001 VIES HABITAT à payer à Mme [P] [R] [T] [J], la somme de 1 000,00 €.

- Sur la demande reconventionnelle de paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société bailleresse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 16 février 2026, la dette locative de Mme [P] [R] [T] [J] s’élève à la somme de 1 205, 45 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation (déduction faite de la somme de 159,51 euros correspondant à des dépens), terme du mois de janvier 2026 inclus.
 
- Sur la compensation et la condamnation au paiement

Par application de l’article 1348 du Code civil, la compensation peut être prononcée en justice.

Dès lors, il convient de condamner la société bailleresse à payer à Mme [P] [R] [T] [J] la somme de 205,45 euros (soit 1 205, 45 – 1 000 ).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société 1001 VIES HABITAT succombent à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [P] [R] [T] [J], la société bailleresse devra à verser à la demanderesse la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur propre demande de ce chef

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société 1001 VIES HABITATS à réaliser, à ses frais exclusifs, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, dans une limite de 90 jours, les travaux de remise en état du toit-terrasse situé au-dessus de l’appartement de Mme [P] [R] [T] [J] de nature à supprimer les infiltrations occasionnées à l’appartement de la requérante situé [Adresse 6] [Localité 5]) ;

REJETTE la demande de Mme [P] [R] [T] [J] tendant à dire que le juge des contentieux de la protection se réservera la liquidation de l’astreinte ;

ORDONNE la réduction du loyer de 50%, soit 467,76 euros par mois à compter du prononcé de la présente décision (échéance du mois d’août 2025), jusqu'au parfaitement achèvement des travaux,

FIXE le préjudice subi par Mme [P] [R] [T] [J] à la somme de 1 000 euros ;

FIXE le montant de la dette locative à la somme de 1 205, 45 € (décompte arrêté au 16 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus) ;

ORDONNE la compensation des créances ;

CONDAMNE Mme [P] [R] [T] [J] à verser à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 205 ,45€, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE la société 1001 VIES HABITAT à verser à Mme [P] [R] [T] [J] une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 10, code civil 1289, code civil 1348, code civil 1735). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 10 février 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Constate ou prononce le désistement d'instance et/ou d'action · n° 25/00034

  en commun : code civil 1289, code civil 1735

• 13 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Pontoise · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/03328

  en commun : code civil 1289, code civil 1348

• 30 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Pontoise · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/00911

  en commun : code civil 1289, code civil 1348

• 8 juin 2026 · Tribunal des activités économiques de Marseille · n° 2024F01223

  en commun : code civil 1289, code civil 1348

• 3 juillet 2026 · Tribunal des activités économiques d'Avignon · n° 2024003265

  en commun : code civil 1289, code civil 1348

• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire d'Avignon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/01784

  en commun : code civil 1289, code civil 1348

• 7 janvier 2020 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 18/01075

  en commun : code civil 1735

• 13 décembre 2018 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 17/03386

  en commun : code civil 1735

Mise à jour de la source le 2026-07-31T19:34:25.345Z.