Tribunal judiciaire de Pontoise, Deuxième Chambre Civile, 30 mars 2026, n° 23/00911

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

30 Mars 2026

N° RG 23/00911 - N° Portalis DB3U-W-B7H-M6FX 
Code NAC : 30Z 

S.A.S. ITALY OSNY
C/
S.A.S. [J]
S.C.I. PROSPER 2


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 30 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 19 Janvier 2026 devant Anne-Sophie SAMAKÉ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET. 

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DEMANDERESSE

S.A.S. ITALY OSNY, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 847 796 174, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Thomas YESIL, avocat au barreau du Val d’Oise 

DÉFENDERESSES

S.A.S. [J], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 524 080 629 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Eric CATRY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Sébastien BEAUGENDRE, avocat plaidant au barreau de Paris. 
 

S.C.I. PROSPER 2, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 843 167 040 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Katy CISSE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Carine SMADJA, avocat plaidant au barreau de Paris. 
 



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EXPOSE DU LITIGE

Faits : 

Monsieur [M] [H], Monsieur [C] [H] et Madame [G] [H] se sont associés au sein de la SAS ITALY OSNY (anciennement dénommée SAS RESTOHERBLAY) aux fins d’exercer une activité de restauration sous franchise. 


Dans cette optique, le 12 octobre 2020, ils ont conclu un contrat de franchise avec le groupe [J] pour implanter un restaurant ZAC de la demi-lieue à Osny et le 5 octobre 2020, un contrat de bail commercial en l’état futur d’achèvement avec la SCI PROSPER 2 concernant un local dans ladite zone pour 12 années dont 6 fermes. 

Le loyer comportait une partie fixe de 75 900 euros HT annuel et une partie variable calculée sur le montant des recettes. Le preneur a versé au bailleur un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer fixe, soit la somme de 18 975 euros. 

Le bail a été conclu sous la conditions suspensive d’obtenir un financement bancaire de 580 000 euros. En cas de défaillance du preneur, une indemnité d’immobilisation au bénéfice du bailleur a été prévue correspondant au montant des loyers et charges à compter de la signature du bail jusqu’au jour de son information du défaut de la réalisation de la condition suspensives outre le coût des travaux. 

En raison de la pandémie, et de la difficulté d’obtenir un financement dans le domaine de la restauration, plusieurs avenant de prorogation ont été conclus jusqu’au 13 juillet 2021.
Le financement n’a pas pu être obtenu et le restaurant franchisé n’a pas pu ouvrir. 

Estimant le contrat de bail commercial nul et non avenu, par courrier du 30 novembre 2021, le conseil de la SAS ITALY OSNY a mise en demeure la SCI PROSPER 2 de lui restituer le montant du dépôt de garantie. 

Par courrier du 7 décembre 2021, le conseil du bailleur s’est opposé à cette demande et a mis en demeure la SAS ITALY OSNY de lui régler la somme de 39 711,37 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi en raison de l’immobilisation des lieux, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

La SAS ITLAY OSNY a alors mis en demeure la SAS GROUPE [J] de la garantie des demandes financières du bailleur et de rembourser les frais avancés par le preneur pour aménager les locaux.

Le contentieux relatif aux conséquences financières n’a pas trouvé d’issue amiable. 


Procédure :

Par actes d’huissier de justice des 3 février 2023 et 9 février 2023, la SAS ITALY OSNY a assigné devant le tribunal judiciaire de Pontoise la SCI PROSPER 2 (procès-verbal de remise à personne morale) et la SAS [J] (procès-verbal de remise à étude) aux fins de les voir condamner à régler différentes sommes d’argent. 

Elle a ainsi voulu régulariser une précédente procédure. 

* procédure antérieure : 

Une première procédure opposant les trois parties a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 22/2735 . Une ordonnance du juge de la mise en état du 20 juillet 2023 a :
- Déclaré le tribunal judiciaire de Pontoise incompétent au profit du tribunal de commerce de Nantes pour statuer sur le litige opposant la SAS ITALY OSNY à la SAS GROUPE [J],

- Dit que les assignations délivrées le 29 avril 2022 à la SAS GROUPE [J] et le 2 mai 2022 à la SCI PROSPER 2 sont nulles, faute de capacité à agir du gérant de la SAS ITALY OSNY suite à la liquidation amiable de cette dernière et faute de demande de [M] [H] à titre personnel à l’encontre des sociétés défenderesses,
- Renvoyé la SAS ITALY OSNY à mieux se pourvoir à l’encontre de la SAS GROUPE [J] du fait de la nullité de l’assignation, 
- Rappelé que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit, 
- Condamné [M] [H] et la SAS ITALY OSNY à verser in solidum à la SAS GROUPE [J] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamné [M] [H] et la SAS ITALY OSNY à verser in solidum à la SCI PROSPER 2 la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamné [M] [H] et la SAS ITALY OSNY solidairement aux entiers dépens.

* désistement partiel : 

Par conclusions notifiées par voie électronique du 20 mars 2024, la SAS ITALY OSNY a établi des conclusions de désistement d’instance à l’égard de la SAS GROUPE [J] en raison de l’ordonnance d’incident rendue dans la précédente procédure terminée. 

Par conclusions notifiées par voie électronique du 30 avril 2024, la SAS GROUPE [J] a accepté purement et simplement le désistement d’instance de la société ITALY OSNY. 

Aucune décision n’a acté ce désistement que le tribunal devra donc prendre en compte. 

En conséquence, le tribunal reste saisi de demandes des parties restantes à savoir la SAS ITALY OSNY et la SCI PROSPER 2. 

*sur le fond : 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, la SAS ITALY OSNY (anciennement RESTOHERBLAY), demande au tribunal judiciaire de Pontoise de : 
- vu les articles 1104, 1240 et 1304-6 du code civil, 
- déclarer la société ITALY OSNY recevable et bien fondée en ses demandes, 
- condamner la SCI PROSPER 2 à payer à la société ITALY OSNY la somme de 18 795 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, 
- condamner la SCI PROSPER 2 à payer à la sociéété ITALY OSNY la somme de 5 000 euros à titre d’indemnité de procédure, en application de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la SCI PROSPER 2 aux entiers dépens, en application des article 695 et suivants du code de procédure civile, 
- débouter la SCI PROSPER 2 de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

En premier lieu, la SAS ITALY OSNY estime son bailleur de mauvaise foi quant à l’évocation de la clause du bail prévoyant une indemnité d’immobilisation dans la mesure où elle l’a informé précisément des démarches et de l’avancement du dossier de financement. Le bailleur a pu voir les immenses efforts réalisés par le preneur pour la bonne marche du projet lequel n’a pas été en défaut de diligence. Le bailleur a même apporté son soutien en décembre 2020 et février 2021. Si la SAS ITALY OSNY avait été défaillante, le bailleur ne lui aurait pas accordé trois prorogations de délais, et ne l’aurait pas laissée réaliser d’importants travaux dans les locaux. 




La SAS ITALY OSNY ajoute que le délai de réalisation de la condition suspensive a été prorogé trois fois jusqu’au 13 juillet 2021 sans qu’elle ne puisse obtenir ce financement. En conséquence, elle estime le bail nul sans effet. Elle précise que l’assertion selon laquelle elle n’aurait pas déposé son dossier dans le délai important est fausse puisqu’elle a déposé son dossier auprès de plusieurs banques et en a informé la SCI PROSPER 2. Elle a rempli ses obligations et se fondant sur les dispositions de l’article 1304-6 du code civil, estime que la condition suspensive est réputée n’avoir jamais existé. Ainsi, la SCI PROSPER 2 n’est pas fondée à solliciter le paiement des loyers. 
La SAS ITALY OSNY pour démontrer les diligences dont elle a fait preuve, rappelle la chronologie et a eu recours à un courtier pour déposer le dossier le 24 février 2021 auprès de 11 banques. Elle a continué ses démarches ensuite en contactant d’autres établissements bancaires. Elle indique en justifier et notamment par les états d’avancement du dossier. La SAS ITALY OSNY précise ainsi que la SCI PROSPER 2 qui se fonde sur un seul courriel du 16 juillet 2021 manipule les faits de mauvaise foi, sachant pertinemment les démarches accomplies. Le dossier dont il est fait état est celui dans lequel le franchiseur devait investir et ne l’a finalement pas fait. Elle rappelle le contexte défavorable de la pandémie et les démarches également faites auprès d’investisseurs. Malgré les soutiens, les établissements bancaires ont refusé le financement. En conséquence, la SAS ITALY OSNY n’a été coupable d’aucune défaillance, d’aucun défaut de diligence. Elle est fondée à solliciter le remboursement du montant du dépôt de garantie versée et le débouté de la demande d’indemnité d’immobilisation de la SCI PROSPER 2. 
En second lieu, la SAS ITALY OSNY s’oppose à la demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros formulée par la SCI PROSPER 2 au motif d’une absence de tentative de règlement amiable. Elle rappelle que lorsqu’elle a sollicité le remboursement du dépôt de garantie, son bailleur a refusé tout en demandant immédiatement des dommages et intérêts. Elle l’estime de mauvaise foi. Quant à la demande du bailleur sur les loyers et charges, le preneur rappelle les efforts réalisés, l’anéantissement rétractif du bail en application des dispositions de l’article 1304-6 du code civil et donc l’absence de fondement de cette demande. Si le tribunal devait accorder une indemnisation du bailleur, cette dernière ne pourrait être qu’une perte de chance de percevoir des revenus locatifs, laquelle ne saurait excéder 50%. 


Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, la SCI PROSPER 2 demande au tribunal judiciaire de Pontoise de : 
- vu les articles 1289 et suivants, 1304, 1315, 1178 et 1181 du code civil, 
- débouter purement et simplement la société ITALY OSNY de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 
- dire et juger de la non réalisation de la condition suspensive prévue au bail du seul fait de la société ITALY OSNY, 
- voir condamner la société ITALY OSNY, représentée par son liquidateur, au paiement de l’indemnité prévue au bail en cas de non réalisation de la condition suspensive soit la somme de 58 746,37 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 décembre 2021, 
- voir ordonner la compensation judiciaire de l’indemnité due par la société ITALY OSNY avec le dépôt de garante entre les mains de la SCI PROSPER 2, 
- voir autoriser la SCI PROSPER 2 à conserver le dépôt de garantie entre ses mains à hauteur de 18 795 euros, 
- voir condamner la société ITALY OSNY représentée par son liquidateur à payer à la SCI PROSPER 2 la somme de 39 771,37 euros, une fois la compensation effectuée, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 décembre 2021, 
- voir dire n’y avoir lieu à octroi de délais au profit de la société ITALY OSNY représentée par son liquidateur pour se libérer de sa dette, 
- voir condamner la société ITALY OSNY représentée par son liquidateur à payer à la SCI PROSPER 2 la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, 


- voir condamner la société ITALY OSNY représentée par son liquidateur à payer à la SCIPROSPER 2 la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie, 
- voir condamner la société ITALY OSNY représentée par son liquidateur aux entiers dépens. 

En premier lieu et concernant la demande de remboursement du dépôt de garantie, la SCI PROSPER 2 rappelle l’existence d’une condition suspensive prévue au bail commercial ainsi que les dispositions des articles 1304, 1181 et 1178 du code civil. Elle en déduit que lorsqu’une partie a empêché la réalisation de la condition suspensive, la partie lésée, outre l’annulation de l’acte, peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra contractuelle. Elle rappelle que le bail a été conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un crédit d’un montant de 580 000 euros au taux de 2% assurance comprise pour une durée de 84 mois. Le preneur devait déposer son dossier sous 15 jours à compter de la signature du bail et justifier au bailleur de ce dépôt dans les 5 jours. Le bail a été signé le 5 octobre 2020; le bailleur a fait preuve de patience et de bienveillance sans pour autant vérifier si les dossiers étaient réellement déposés auprès des banques. C’est en croyant à la bonne foi du preneur qu’elle a accepté de proroger la date de réalisation de la condition suspensive en dernier lieu jusqu’au 13 juillet 2021. Ainsi, le preneur avait jusqu’au 18 juillet 2021 pour justifier du dépôt de son dossier. Or, le mail du preneur du 18 juillet 2021 indique clairement que le dossier n’a pas été déposé. Le bailleur a ainsi perdu 9 mois et le preneur n’a pas respecté ses obligations contractuelles. La SCI PROSPER 2 précise que le bail prévoit qu’en cas de non réalisation de la condition suspensive en raison du défaut de diligence du preneur, ou de non réalisation dans le délai, l’indemnisation prévue pour le bailleur est due. Cette indemnisation est matérialisée par le paiement des loyers et charges du jour de signature du bail jusqu’au jour où le bailleur est informé du défaut de réalisation de la condition outre le coût des travaux spécifiques. Malgré les prorogations accordées, le dossier n’a pas été déposé dans les délais accordés. Au visa des articles 1315 du code civil et 9 du code de procédure civile, le bailleur estime le preneur défaillant dans l’administration de la preuve selon laquelle il aurait rempli ses obligations. Ainsi, la SAS ITALY OSNY n’a pas respecté ses obligations et a immobilisé le bien près de 14 mois occasionnant un préjudice au bailleur. Le bailleur estime donc la SAS ITALY OSNY redevable de la somme de 58 746,37 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 décembre 2021 et en déduit qu’elle doit être déboutée de sa demande de remboursement du dépôt de garantie. 
En second lieu, la SCI PROSPER 2 formule une demande reconventionnelle tendant au paiement de l’indemnité d’immobilisation des lieux. Elle ajoute que cette indemnité a été calculée sur la base des loyers et charges prévus au bail sur la période prévue. Elle indique qu’il existe une connexité entre cette indemnité et le dépôt de garantie et en sollicite la compensation conformément aux articles 1289 et suivants du code civil. En conséquence, elle souhaite conserver le montant de ce dépôt de garantie à hauteur de 18 975 euros et que la société ITALY OSNY soit condamnée au paiement du solde soit la somme de 39 771,37 euros. Elle sollicite également la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le bailleur du fait de l’absence de règlement de ladite indemnité depuis près de 3 ans. 


Par ordonnance du juge de la mise en état du 13 avril 2023, les parties ont été invitées à rencontrer un médiateur. 
Par fiche navette du 4 juillet 2023, [X] a indiqué que les parties n’ont pas fait de retour pour le rendez-vous. 

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 septembre 2025, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 19 janvier 2026 et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, le 23 mars 2026. Le délibéré a été prorogé au 30 mars 2026.


MOTIVATION

I/ sur le désistement d’instance : 

Le contentieux existant entre la SAS ITALY OSNY et la SAS GROUPE [J] est pendant devant le tribunal de commerce de Nantes, compétent. C’est pourquoi le demandeur s’est désisté de ses demandes portées devant le tribunal judiciaire de Pontoise, suivant en cela la décision rendue par le juge de la mise en état dans la procédure antérieure. 

La SAS GROUPE [J] a accepté ce désistement et il convient donc de le constater. 

II/ Sur les demandes de la société ITALY OSNY

Aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, il est prévu les éléments suivants quant au dépôt de garantie : 
“20- DÉPÔT DE GARANTIE- NANTISSEMENT : 
20-1 Fixation : 
Pour garantir l’ensemble des obligations lui incombant au titre des présentes, le Preneur remet au bailleur, ce jour, un dépôt de garantie représentant trois mois du loyer de base hors taxes. 
La somme versée à ce titre à la signature des présentes est mentionnée ci-après au Titre II “DISPOSITIONS PARTICULIÈRES”.
Le dépôt de garantie devra toujours être égal au quart du loyer de base annuel hors taxes. En conséquence au début de chaque année, il sera réajusté. Les ajustements seront effectués en retenant le montant le plus important soit du loyer après indexation. 
20-2 restitution : 
Le dépôt de garantie sera conservé par le Bailleur pendant toute la durée du bail sans intérêt et, en fin de bail, il sera restitué au Preneur après remise des clés et paiement de tous les loyers et charges et de toutes sommes dont il pourrait être débiteur envers le Bailleur, notamment les sommes dues au titre de la remise en état des locaux. 
Toutefois, le Bailleur aura le droit de prélever, en cours de bail et sans formalité sur ledit dépôt de garantie, le montant des loyers échus et non réglés ainsi que toute autre somme exigible à un titre quelconque. Auquel cas, le Preneur sera tenu de compléter à première demande le dépôt de garantie pour le maintenir toujours égal au nombre de termes de loyer convenus. 
La compensation étant expressément prévue, le Bailleur exercera, ainsi sur les sommes nanties à son profit toute les prérogatives y attachées en conformité avec les articles 2073 et suivants du code civil.(...)”

Au titre des dispositions particulières du bail, il est prévu la clause suivante : 
“6. Dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie à payer au jour de la signature du présent bail est de 18 975,00 euros. Il sera actualisé et indexé conformément aux dispositions de l’article 4.3 du titre II ci-dessus.”

Il n’est pas contesté par les parties que le montant du dépôt de garantie a été réglé par le preneur au bailleur qui l’a conservé par devers lui jusqu’à présent. 

Pour autant, il résulte tant de la condition suspensive prévue au contrat initial que des avenants que le local n’a jamais été mis à la disposition du preneur. 

En effet, l’avenant du 1 juin 2021, outre la prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive dont il sera fait état plus tard dans la présente décision, prévoit également la clause suivante : 
“ARTICLE 2 : REPORT DE LA DATE DE PRISE D’EFFET DU BAIL : 
Les parties conviennent de modifier l’article “Date de prise d’effet du Bail” comme suit: 
“Sous réserve de la survenance d’un ou plusieurs événements tels que définis à l’article 3.1 des conditions générales, le bail prendra effet à la date de livraison du local laquelle interviendra à l’obtention du prêt et au plus tard dans le 30 août 2021, sous réserve de la réception du dossier d’aménagement du Preneur dans les délais prévus à l’article 8 ci-dessous.”

Les parties conviennent dans leurs écritures que le local n’a jamais été mis à disposition, les travaux dont le bailleur avait prévu de participer en partie, n’ont jamais eu lieu, le contrat de franchise n’ayant pas pu être exécuté et le financement prévu au bail à titre de condition suspensive n’ayant pas été obtenu. D’ailleurs, le Bailleur ne conteste pas réellement le principe du remboursement de cette somme ni son montant mais en demande la compensation avec les sommes qu’il estime lui être dues au titre du contrat. 

Faute de délivrance des locaux et d’exploitation du local, ce dépôt de garantie n’a plus de cause et doit être restitué. 

En conséquence, il convient de condamner le bailleur au remboursement du montant du dépôt de garantie versé. 

La question d’une éventuelle compensation sera étudiée ci-après. 


III/ sur les demandes reconventionnelles de la SCI PROSPER 2 : 

* sort de la condition suspensive : 

Aux termes de l’article 1304 du code civil : “L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
 La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
 Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation”

Aux termes des conditions particulières du contrat de bail commercial, les parties ont convenu : 
“CONDITION SUSPENSIVE : 
Le présent bail est conclu sous réserve de la réalisation de la conditions suspensive suivante : 
- obtention par le preneur de son financement par un établissement bancaire dont les caractéristiques sont les suivantes : 
* Montant du prêt : 580 000 euros, TVA non comprise (CINQ CENT QUATRE-VINGT MILLE EUROS), 
* taux fixe : inférieur ou égal à 2%, assurance comprise
* durée : 84 mois. 
Le preneur s’engage à déposer son dossier de financement sous 15 jours à compter de la signature du présent bail dans plusieurs établissement bancaires et de faire ses meilleurs efforts pour obtenir son financement. Il devra en justifier au Bailleur dans les 5 jours du dépôt du dossier. 
En cas de non réalisation de la condition suspensive liée à un défaut de diligence du Preneur dans sa recherche de financement (retard dans le dépôt de son dossier, retard dans la communication de pièces complémentaires exigées par les établissements bancaires...), il sera redevable envers le bailleur d’une indemnité correspondant au préjudice subi par le bailleur du fait de l’immobilisation des lieux loués, soit le paiement des loyers et charges ci-après convenus du jour de la signature du présent bail jusqu’au jour où le bailleur a été informé par le preneur du défaut de la réalisation de la condition suspensive ainsi que le coût des travaux spécifiques à la coque du preneur réalisé&s à cette date par le bailleur pour le compte du preneur. 
La condition suspensive devra être réalisée au plus tard dans les quarante-cinq jours de la signature du présent bail. 
A défaut de réalisation de cette condition dans le délai indiqué sauf prorogation, les obligations contractées par chacune des parties signataires dans le présent acte, seront nulles et non avenues à l’exception de l’indemnisation du bailleur ci-dessus prévue et les parties reprendront leur pleine et entière liberté sans indemnité de part et d’autre.”

Les termes prévus ont été prorogés à trois reprises : 
- par avenant du 4 février 2021, la date de dépôt a été prorogée au 10 février 2021 et la date de réalisation de la condition suspensive au 31 mars 2021 ; 
- par avenant du 17 février 2021, la date de dépôt a été prorogée au 26 févier 2021 et la date de réalisation de la condition suspensive au 15 avril 2021 ;
- par avenant du 1 juin 2021, la date de dépôt a été prorogée au 13 juillet 2021 et la date de réalisation de la condition suspensive au 30 août 2021. 

Pour justifier de la bonne exécution de la clause, le preneur produit différents éléments: 

- les échanges avec son franchiseur dont le contrat a été résolu faisant état de la potentielle participation de ce dernier au capital de la société ITALY OSNY. 
- les échanges et démarches pour obtenir des investissements de la part d’INITIACTIVE 95 (lettre d’intention et prêts d’honneur) et IMPACT Partners. 

Ces éléments démontrent des recherches pro actives de la part du preneur pour le financement de son projet et pour solidifier le dossier de demande de prêt mais ne justifient pas du dépôt de son dossier auprès de plusieurs établissements bancaires dans les conditions prévues au contrat de bail.

- un tableau d’engagement des dépenses pour la réalisation du projet reprenant par ailleurs toutes les démarches administratives et formations effectuées et justifiées par d’autres documents (diverses attestations de fin de formations entre janvier et avril 2021; le permis d’exploitation du 13 janvier 2021 et autres démarches administratives pour la sécurité, pour l’enseigne, etc. ). 

Là encore, cela démontre l’investissement financier et temporel du preneur sur le projet mais pas le dépôt de son dossier de financement dans les délais prévus et respectant les conditions prévues au contrat en terme de montant, de durée et de taux d’intérêt. 

- un email récapitulatif de PRET PRO, le courtier en charge du dossier de financement du 10 mars 2021 présentant la position des banques contactées et leur position sur le dossier présenté. 

Cet élément permet d’établir que le dossier de financement bancaire a bien été déposé dans les délais prévus aux avenants de prorogation mais pas qu’il a été déposé en respectant les conditions prévues au contrat de bail. 
Bien que pertinent et utile, ce document n’est pas suffisant pour justifier du dépôt du dossier tel que prévu au contrat. 

Il en est de même quant aux demandes individuelles du dirigeant de la société ITALY OSNY qui contacte bien des banques pour son projet sans pour autant produire devant la présente juridiction le dossier de présentation dont il fait état où un autre document permettant de prouver qu’il respecte bien les conditions arrêtées à la condition suspensive quant au financement. 

- l’échange de mails du 10 février 2021 et 22 février 2021 entre le dirigeant de la SAS ITALY OSNY et le chef de projet du contre commercial montre que le dirigeant informait des démarches entreprises et des rendez-vous bancaires mais là encore, les éléments des dossiers déposés en banque n’est pas produite. 

En conséquence, si le preneur a bien réalisé de nombreuses démarches pour la réalisation effective de son projet et a bien déposé des dossiers en banque dans les temps requis, il ne prouve à aucun moment que les dossiers déposés répondaient aux critères précis prévus dans le bail commercial et doit donc être considéré comme responsable de la non réalisation de la condition suspensive. 

De manière surabondante, le tribunal constate que le mail du 16 ou 18 juillet 2021 selon lequel Monsieur [M] [H] aurait annoncé ne pas avoir pu déposer le dossier n’est pas produit au tribunal. En outre, étant donné l’analyse des documents produits ci-avant, il ne fait aucun doute que des dossiers de financement ont été déposés en temps utiles. La problématique reste l’absence de preuve par le preneur du respect des conditions particulières de cette demande de prêt en terme de montant, durée et taux d’intérêt. 

* demandes financières : 

A ce titre, la SCI PROSPER 2 sollicite une somme de 58 746,37 euros qui correspondrait aux loyers et charges que le locataire aurait dû régler du jour de la signature du contrat (5 octobre 2020) au jour où le bailleur a su que la condition suspensive ne pourrait pas être réalisée (18 juillet 2021 : pièce non produite) soit 10 mois et quelques jours. 

Pour autant, le bail commercial prévoyait une partie fixe de 75 900 euros annuel et une part variable concernant le loyer, outre une régularisation des charges. Par ailleurs, une franchise de loyers était également intégrée au contrat. 
Le bailleur se contente de donner cette somme sans présenter aucun calcul, sans justifier du montant du loyer et des charges séparément et sans prouver la réalité desdites charges. 
Aucun décompte et aucun élément justificatif ne sont produits de sorte que si l’indemnité est justifiée dans son principe, elle ne l’est pas dans son montant. 

Il résulte des termes du contrat conclu entre les parties que cette indemnité avait vocation à indemniser le temps d’immobilisation du local. 

Or, pour autant, le bailleur a consenti des prorogations et a su que la condition ne serait pas réalisée avant l’expiration du délai prévu à savoir et a priori le 18 juillet 2021 pour une expiration au 30 août 2021. 

En outre, le préjudice s’analyse en une perte de chance dont il faut également tenir compte, rien n’assurant que le bailleur aurait pu louer pendant cette même période et aux mêmes conditions (et alors que des franchises de loyers, des accords sur travaux étaient conclu, etc.) son local brut. 

Le tribunal, prenant en compte ces éléments dont la temporalité mais aussi la volonté des parties exprimée dans le contrat et les avenants, les démarches et efforts du preneur, les concessions du bailleur, limite le montant de cette indemnisation à la somme de 20 000 euros. 

Le tribunal ordonne la compensation entre cette somme due par la SAS ITALY OSNY à titre de dommages et intérêts et celle de 18 975 euros dûe par la SCI PROSPER 2 au titre du dépôt de garantie dans les termes prévus aux articles 1348 et suivants du code civil, les dettes réciproques étant connexes comme issues du même contrat. 

Le tribunal rejette la demande de paiement de la somme de 10 000 euros pour non versement de l’indemnité pendant 3 ans, cette indemnité ayant dû être discutée et étudiée tant dans son principe que dans son quantum. 


IV. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS OSNY ITALY succombe en ses demandes et notamment de débouté et sera donc condamnée aux dépens. 

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS ITALY OSNY, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI PROSPER 2 une somme de 3 000 euros au titre de cet article. 


Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire aucun élément fourni n’étant de nature à justifier un écart de cette exécution provisoire. 


PAR CES MOTIFS

CONSTATE le désistement d’instance de la SAS ITALY OSNY à l’encontre de la SAS GROUPE [J], laquelle a accepté purement et simplement ce désistement. 

CONDAMNE la SCI PROSPER 2 à restituer le dépôt de garantie versé par la SAS ITALY OSNY au titre du contrat de bail du 5 octobre 2020 et s’élevant à la somme de 18 975 euros. 

CONDAMNE la SAS ITALY OSNY à payer à la SCI PROSPER 2 la somme de 20 000 euros au titre de dommages et intérêts. 

ORDONNE la compensation entre ces deux sommes réciproques, en conséquence, CONDAMNE la SAS ITALY OSNY à verser la différence entre ces deux sommes à la SCI PROSPER 2, soit la somme de 1 025 euros ladite somme étant assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la demande en justice soit le 6 mai 2024, date des premières écritures contenant cette demande. 

CONDAMNE la SAS ITALY OSNY à verser à la SCI PROSPER 2 la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

CONDAMNE la société ITALY OSNY aux entiers dépens. 


Ainsi jugé le 30 mars 2026, et signé par le Président et le Greffier,


Le Greffier, Le Président
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY