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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, Référés, 31 juillet 2026, n° 26/01229

Désigne un expert ou un autre technicienDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par bail commercial prenant effet le 1er octobre 2025, Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] ont donné à bail à la SAS MEET un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1], destiné à l'exploitation d'un restaurant, d'un débit de boissons, d'un salon de thé, ainsi qu'à l'organisation de séminaires, réceptions et manifestations culturelles. Le bail porte sur un ensemble immobilier de plus de 460 m² avec terrasse, jardin, hangar et parking. 

Avant même la signature du bail commercial, les bailleurs avaient expressément autorisé la SAS MEET à entreprendre d'importants travaux d'aménagement afin de transformer les lieux conformément à leur destination contractuelle. 

La SAS MEET a ainsi engagé des investissements importants comprenant notamment : 

les études d'architecture ; la maîtrise d'œuvre ; les études techniques ; les travaux préparatoires ; les démarches administratives nécessaires à l'ouverture d'un établissement recevant du public. 
Toutefois, au cours des travaux de démolition, des questions se sont posées sur la solidité des éléments de structure métallique du bâtiment.

Mandaté à cet effet, le bureau d'études [T] & [L] a alors procédé en février 2026 à une analyse complète de la charpente.

Ses conclusions mettent notamment en évidence : 

une insuffisance des pannes comprise entre 140 % et 240 % ; une insuffisance critique de plusieurs fermes métalliques ; des risques de flambement ; plusieurs défauts majeurs de stabilité ; une incapacité de la structure à reprendre les charges réglementaires applicables. 
Ces constatations ont conduit les intervenants techniques à établir un constat de péril imminent. Ce document conclut que le bâtiment présente un risque réel d'effondrement, que la sécurité des occupants ne peut plus être garantie et qu'il est impropre à recevoir du public dans son état actuel. L'expert relève notamment que les désordres affectent directement les éléments porteurs de l'immeuble et conclut que les locaux ne peuvent être regardés comme aptes à recevoir l'activité prévue au bail sans la réalisation préalable de travaux structurels importants. Les travaux de renforcement ont été évalués à plus de 71 000 € TTC, auxquels s'ajoutent les opérations préalables de désamiantage rendues indispensables par la présence de plaques de fibro-ciment amiantées constituant la couverture. 

Par courrier recommandé du 11 juin 2026, la SAS MEET a mis les bailleurs en demeure d'exécuter leurs obligations au titre de l'obligation de délivrance et des grosses réparations, tout en sollicitant la suspension des loyers. 

Par courrier officiel du 29 juin 2026, les bailleurs ont contesté toute responsabilité, soutenant que les travaux de renforcement seraient exclusivement la conséquence des aménagements entrepris par la société MEET. 

Par ordonnance du 21 juillet 2026 (n° RG 26/629 et n° minute 26/807), la SAS MEET a été autorisée à assigner Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] en référé à heure indiquée. 

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2026, la SAS MEET a assigné Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référés à l'audience indiquée.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 28 juillet 2026. 
 
La SAS MEET, dans ses conclusions en réplique et au visa des articles 145, 232 et 835 du code de procédure civile, et 606 et 1719 et suivants du code civil, demande au juge des référés, de :

ordonner une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B],désigner tel expert qu'il plaira au juge des référés, avec pour mission celle suggérée dans son assignation,ordonner, à titre conservatoire, la suspension de l'exigibilité des loyers, charges et accessoires du bail commercial à compter de l'ordonnance et jusqu'à la première réunion d'expertise ou à défaut, des premières constatations de l'expert judiciaire sur l'origine des désordres,dire que les parties pourront ressaisir le juge des référés à bref délai au vu de ces premières constatations afin qu'il soit statué sur le maintien, la modification ou la mainlevée de cette mesure conservatoire,dire que cette suspension est prononcée sans préjudice des droits respectifs des parties et notamment du droit pour la SAS MEET de solliciter ultérieurement la restitution de l'ensemble des loyers, charges et accessoires acquittés, ainsi que l'indemnisation de ses préjudices si l'expertise venait à établir que les désordres étaient antérieurs à la délivrance des locaux ou étrangers aux travaux réalisés par la SAS MEET,dire que pendant la durée de cette suspension, les bailleurs ne pourront se prévaloir d'aucun défaut de paiement des loyers suspendus pour mettre en œuvre la clause résolutoire, solliciter la résiliation du bail ou poursuivre une procédure de recouvrement fondée sur les sommes dont l'exigibilité est provisoirement suspendueréserver les dépens et les frais irrépétibles.
De leur côté, Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] demandent au juge des référés, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, et 1719 et suivants du code civil de :

principalement :
juger qu'il y a lieu, dans le cadre des pouvoirs du juge des référés, d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire,désigner tel expert qu'il plaira au juge des référés avec pour mission celle suggérée dans ses conclusions,écarter de la mission d'expertise sollicitée par la SAS MEET les chefs de missions énumérés dans ses conclusions,enjoindre la SAS MEET de communiquer aux bailleurs et à l'expert les documents qu'ils ont pris soin de lister au sein de leurs conclusions,juger que les conditions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ne sont pas réunis,débouter la SAS MEET de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre eux et notamment la demande de suspension de l'exigibilité des loyers, charges et accessoires,juger que la SAS MEET demeure tenu au paiement des loyers aux échéances contractuelles,juger qu'elle sera tenue de consigner mensuellement, sur un compte CARPA, un tiers du montant du loyer trimestriel, et ce, pendant toute la durée des opérations d'expertise, les sommes ainsi consignées étant libérées au profit des bailleurs à chaque échéances trimestrielles prévue au bail,subsidiairement :
juger que toute mesure relative au paiement des loyers devra être strictement limitée dans le temps, pour la seule durée nécessaire aux opérations d’expertise, juger que si une consignation devait être ordonnée, celle-ci ne pourrait intervenir qu’entre les mains d’un séquestre désigné par le tribunal, à charge pour la SAS MEET de consigner, à chaque échéance contractuelle, l’intégralité des loyers, charges et accessoires dus, juger que la consignation n’emportera en aucun cas renonciation des bailleurs à se prévaloir de la clause résolutoire et de toutes stipulations contractuelles en cas de manquement du preneur, juger que les parties pourront saisir à tout moment le juge des référés, en cas de non-respect par la SAS MEET de ses obligations de consignation ou de toute circonstance nouvelle révélée par l’expertise, afin qu’il soit mis fin sans délai à la mesure ou qu’elle soit réaménagée, à titre reconventionnel : 
ordonner à la SAS MEET de remettre les locaux loués sis [Adresse 4] à [Localité 2] dans l'état résultant de l'état des lieux d'entrée et conformément aux stipulations du bail commercial, en procédant à ses frais exclusifs à l'ensemble des travaux de remise en état nécessaires, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, assortir cette injonction d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration de ce délai, juger que les travaux de remise en état devront être réalisés sous le contrôle de l'architecte des bailleurs, conformément aux stipulations de l'article 23.1.3 du bail commercial, juger que l'engagement de caution personnelle de Madame [K] [J] a vocation à garantir le paiement des sommes qui seraient mises à la charge de la SAS MEET au titre des manquements contractuels constatés, notamment celles correspondant au coût des travaux de remise en état des locaux, dans les limites de son engagement de caution. juger que l’engagement de caution personnelle souscrit par Madame [K] [J] demeurera pleinement opposable et mobilisable jusqu'à la parfaite exécution par la société MEET de l'ensemble de ses obligations contractuelles, et notamment jusqu'à la complète remise en état des locaux loués et au règlement de toutes les sommes pouvant être dues aux bailleurs au titre du bail, dans la limite du plafond contractuellement stipulé. ordonner à la société MEET de procéder, à ses frais exclusifs, à l'entretien complet des espaces verts et des aménagements extérieurs dépendant des locaux loués, dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard. en tout état de cause : 
mettre à la charge de la SAS MEET la consignation préalable de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, condamner la SAS MEET à verser à Madame [I] [M] et Monsieur [U] [B] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, rejeter toute demande plus ample ou contraire.
Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé aux conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la demande d'expertise 

Selon l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il appartient au juge de s'assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l'établissement d'une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l'échec.

En l'espèce, la SAS MEET produit des justificatifs suffisants établissant les éléments de fait et de droit d'un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

Compte tenu des éléments troublants sur les potentiels défauts de conception et d'exécution structurels affectant la charpente métallique, il ne fait aucun doute qu'il faille investiguer sur ces questions, ce dont personne ne conteste la nécessité.

Une expertise judiciaire sera donc ordonnée.


* Sur la demande de suspension d'exigibilité des loyers

Par application de l'article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». 

L'article 835 de ce même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». 

L'article 1217 du code civil dispose que : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : 

Refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
Poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;Obtenir une réduction de prix ;Provoquer la résolution du contrat ;Demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées : des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Par ailleurs, l'article 1219 de ce même code énonce : « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

L'exception d'inexécution soulevée par un preneur à bail commercial n'est admise que lorsque l'impossibilité complète d'user les lieux conformément à la destination prévue au bail est constatée ou bien que le bailleur manque gravement à l'exécution de ses obligations contractuelles.

Par ailleurs, il est constant que les bailleurs sont tenus aux grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil qui affectent le clos et le couvert notamment.

Sur le fondement de certains de ces textes, la SAS MEET demande la suspension de l'exigibilité des loyers dès lors qu'elle considère que les bailleurs ont manqué à leur obligations de délivrance d'un local conforme et exploitable. 

De leur côté, Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] reprochent à la SAS MEET d'avoir entrepris des travaux qui affecte la structure du local et qui dépassent largement le cadre contractuel limité au simple aménagement intérieur des locaux.

Il est démontré qu'après avoir été mandaté par le preneur pour procéder au travaux, le BET [T] [L] a dressé le 01 avril 2026 un « constat de péril imminent et impropriété de l'ouvrage à sa destination ». Plus précisément, le bureau d'études relève « l'examen de la structure, rendu possible après la dépose du faux-plafond qui occultait jusqu'alors les éléments porteurs, révèle des défauts de conception et d'exécution structurels majeurs rendant le bâtiment inapte à son usage et dangereux pour toutes personnes présentes sur le site ».

Le bureau d'étude précise avoir réalisé ses calculs sans tenir compte du projet d'aménagement de la SAS MEET, mais uniquement à partir : 

du poids propre de la structure ; des charges permanentes ; des charges réglementaires de vent ; des charges réglementaires de neige. 
Ces calculs démontrent une insuffisance de résistance structurel dans ces seules conditions, et ce, indépendamment des aménagements réalisés par le preneur. 

Outre que ces conclusions techniques devront être confirmées ou non par l'expert judiciaire, il n'en demeure pas moins qu'en l'état, il est démontré que :

le local est affecté de défauts structurels d'ampleur affectant la charpente, les bailleurs ne démontrent pas que ces défauts seraient la conséquence des travaux d'aménagement menés par la SAS MEET,l'argumentaire selon lequel le preneur aurait outrepassé l'autorisation des bailleurs quant au périmètre et à l'ampleur des réaménagements envisagés est inopérant au stade des référés dès lors qu'il ne permet pas de se convaincre que le preneur aurait vicié par son intervention la structure métallique problématique, alors qu'en réalité, il n'a fait que la révéler.Le BET [T] [L] insiste sur les dangers pour la sécurité des personnes puisqu'il conclut encore que « l'accumulation de ces malfaçons et l'insuffisance flagrante des sections d'aciers créent un risque réel d'effondrement soudain, particulièrement en cas de surcharge climatique (neige) ou de fortes pression de vent »
En l'état des éléments techniques versés aux débats, il ne semble pas faire de doute que les potentiels défauts de conception et d'exécution structurels affectant la charpente métallique seraient des « grosses réparations » au sens de l'article 606 du code civil, dévolues aux bailleurs.

Tant que les solutions techniques réparatoires n'auront pas été mises en œuvre, ou que le diagnostic technique alarmant n'aura pas été renversé, notamment par l'expert judiciaire, il ne pourrait en découler qu'un double constat.

D'une part, celui d'un potentiel manquement des bailleurs dans leur obligation de délivrance conforme.

D'autre part, celui d'impossibilité complète d'user les lieux conformément à la destination prévue au bail en raison d'un éventuel manquement grave du bailleur dans l'exécution de ses obligations contractuelles.

Il en ressort que les critères de l'exception d'inexécution paraissent justifiés, ce qui autorise le preneur à suspendre totalement l'exécution de sa propre obligation de versement des loyers. Cependant, au stade des référés, compte tenu de l'office limité du juge des référés, cette suspension ne vaut pas autorisation de s’abstenir de payer, mais simplement autorisation de consigner les loyers auprès d'un séquestre judiciaire dans l'attente d'une décision au fond qui viendrait trancher ces questions qui relèvent de son seul office.

Les modalités de cette consignation seront fixées au dispositif de la présente ordonnance.


* Sur les prétentions reconventionnelles

Les bailleurs tentent vainement de multiplier les prétentions principales, subsidiaires et reconventionnelles, probablement pour orienter le débat sur un terrain qui leur serait plus favorable.

Pour être autorisée à former des prétentions reconventionnelles et en vertu de l'article 70 du code de procédure civile, une partie défenderesse doit démontrer que celles-ci doivent avoir un lien suffisant avec les prétentions principales.

Or, plusieurs prétentions formées par Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] détournent les débats sur la licéité des travaux opérés par la SAS MEET quant à sa nature et à son ampleur au regard des autorisations données par les bailleurs et précisées par le contrat de bail. 

La présente juridiction n'est pas saisie des éventuels manquements du preneur dans la mise en œuvre des travaux d'aménagement. Il paraît évident qu'il convient d'attendre les conclusions de l'expertise judiciaire sur la conformité ou non de la charpente métallique avant de statuer sur l'appréciation de ce qu'a été la commune intention des parties quant au périmètres des travaux d'aménagement intérieur.

Le débat inopérant au stade du référé à heure indiqué sur la question juridique de la caution personnel de la gérante de la SAS MEET illustre parfaitement ce défaut de lien suffisant avec le véritable objet de la présente instance.

Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] seront déboutés de leur prétentions reconventionnelles, certaines étant placées au sein du dispositif de leurs conclusions versées au soutien des débats oraux, parmi les prétentions principales.
 

* Sur les dépens de l’instance et les frais irrépétibles

Compte tenu de l'urgence inhérente au référé à heure indiquée, les frais de consignation seront avancés par la SAS MEET, afin d'assurer l'efficacité et la rapidité de la mesure d'expertise, rappelant en outre que le fondement de l'action s'analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l'initiative, justifiant qu'elle en assume la charge dans un premier temps. 

Toute demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile est prématurée à ce stade et sera donc rejetée.


PAR CES MOTIFS, 


Nous, Monsieur PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

Dispositif

ORDONNONS une mesure d'expertise judiciaire et désignons pour y procéder :

[V] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02]
Port. : 06.20.51.29.89 Mèl : [Courriel 1]

et à défaut de disponibilité et/d'acceptation de mission :

[E] [A]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Tél : [XXXXXXXX03] Fax : [XXXXXXXX03]
Port. : 06.76.77.77.61 Mèl : [Courriel 2] 

qui aura pour mission de :

se rendre sur les lieux, en présence de toutes parties intéressées dûment convoquées et décrire l'immeuble, se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment le rapport du BET [T] [L],entendre tous sachants et recueillir toutes explications utiles auprès des partis, de leurs conseils, et de toutes personnes dont l'audition lui paraît nécessaire,procéder à toutes constatation utiles concernant l'état de l'immeuble, dire si la structure métallique du local présente des désordres, et dans l'affirmative, les recenser, les décrire et les qualifier,le cas échéant, si ces désordres devaient présenter un danger immédiat pour la sécurité des occupants de l'ordre du péril imminent, prévenir sans délai l'autorité municipale,le cas échéant, si ces désordres devaient présenter un danger immédiat pour la santé des occupants en lien avec la législation sur l'amiante, prévenir sans délai l'autorité municipale,dire s'ils ont été révélés, provoqués ou aggravés (partiellement ou totalement) par les travaux entrepris par la SAS MEET,ou s'ils préexistaient à la prise d'effet du bail,dire si les travaux de réaménagement déjà exécutés ou qui restent à exécuter ont ou vont affecter la structure et la charpente métalliques du local commercial,dire si les bailleurs avaient préalablement au présent litige, déjà été alertés de la problématique de la non-conformité de la charpente métallique,déterminer les travaux nécessaires à leur remise en conformité et en chiffrer le coût, en distinguant selon la destination du local et en fonction du changement de catégorie d'établissement recevant du public voulu par le seul preneur,dresser le compte de l'ensemble des loyers, charges, taxes foncières et sommes déjà versées en exécution du bail avant l’autorisation de consignation des loyers ; déterminer à quelle date la SAS MEET devait théoriquement ouvrir le restaurant et commencer à exploiter si elle n'avait pas découvert ces problématiques de structure ;recueillir tous les éléments permettant de chiffrer les pertes d'exploitation, les frais d'investissement engagés en pure perte et, plus généralement, l'ensemble des préjudices subis par la SAS MEET ; dire si les travaux d'aménagement intérieur projetés par la SAS MEET vont apporter au local des bailleurs, une plus-value ou une moins-value par rapport à l'état initial de celui-ci au jour de la délivrance donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis,donner son avis sur tous renseignements utiles à la solution du litige ;
COMMETTONS le juge chargé du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure d'instruction ;

DISONS que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra conjointement commencer ses opérations dès sa saisine ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DEMANDONS à l'expert de s'adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l'expertise ([Courriel 3]) ;

DISONS que les frais d'expertise seront provisoirement avancés par la SAS MEET, qui devra consigner par virement bancaire la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l'expert, auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal, dans un délai de 45 jours calendaires, à compter de la décision sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) [XXXXXXXXXX01]
BIC (Bank Identifier Code) TRPUFRP1

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, sauf décision contraire du juge chargé du contrôle des expertises, saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de consignation ;

DISONS que lors de la première réunion commune, l'expert communiquera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours personnels ;

DISONS qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît raisonnable et nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et lui sollicitera, le cas échéant, le versement d'une provision complémentaire ;

RAPPELONS que l'expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

RAPPELONS que l'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission conjointe et coordonnée ;

AUTORISONS l'expert à s’adjoindre, le cas échéant, tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

DISONS que l'expert devra remettre aux parties un pré-rapport, et recueillir leurs observations par voie de dires, dans les conditions fixées ci-dessous ;

RAPPELONS aux parties qu’à compter de la réception du document de synthèse valant pré-rapport :
sauf autre délai fixé par l'expert, elles disposent d'un délai impératif de trois semaines pour adresser leurs éventuels dires,les dires doivent concerner les appréciations techniques, l'expert ne pouvant pas être saisis de questions de nature purement juridique ;
DISONS que l'expert adressera son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou qui contribuent à sa compréhension, et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) de ses opérations le plus rapidement possible et en tout état de cause dans le délai impératif de SIX MOIS à compter de l'avis de versement de consignation (sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de dépôt de rapport), après en avoir adressé un exemplaire à l'ensemble des parties ;

DISONS que le non-respect par l'expert de ce délai impératif, sans motif légitime est susceptible d’entraîner l'application des dispositions prévues à l'article 235 alinéa 2 du code de procédure civile ;

DISONS qu'à l'issue de ses opérations, l'expert adressera aux parties son projet d'état de frais, d'honoraires et de débours en même temps qu'il l'adressera au magistrat taxateur ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d'un délai de quinze jours calendaires à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de projet d'état de frais, d'honoraires et de débours, lesquelles seront également adressées au magistrat taxateur aux fins de débats contradictoire préalable à la prise de l'ordonnance de taxe ;

DISONS qu'à défaut d'observation dans ce délai de quinze jours calendaires, la partie s'étant abstenue sera considérée comme acceptant le projet d'état de frais d'honoraires et de débours de l'expert ;

DEBOUTONS Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] de leurs prétentions ;

AUTORISONS à titre conservatoire, la SAS MEET à consigner en CARPA 100 % des loyers, charges et accessoires TTC du bail commercial à compter de l'échéance mensuelle d’août 2026 incluse, jusqu'à la date de cessation définitive des désordres subis dont Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] devront savoir faire la preuve certaine selon l'un des modes de preuve irréfutable de leur choix (en lien avec l'expertise judiciaire ordonnée) ;

DISONS que sauf décision judiciaire ultérieure lui octroyant les sommes consignées comme une provision ou même comme un préjudice indemnisable, la SAS MEET devra déconsigner les sommes consignées dans un délai de 8 jours à compter de la date de cessation définitive des désordres subis dont Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] devra savoir faire la preuve certaine selon l'un des modes de preuve irréfutable de leur choix (en lien avec l'expertise judiciaire ordonnée) ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

DISONS que toute demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est prématurée à ce stade ;

CONDAMONS la SAS MEET aux dépens de l'instance en référé, sauf récupération dans le cadre d'une instance au fond ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition le 31 juillet 2026.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
N° RG 26/01229 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VK5M


MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 26/01229 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VK5M
NAC: 30Z

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SELARL CAP VERITAS AVOCATS
à la SELARL ACT






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 JUILLET 2026



DEMANDERESSE

SAS MEET, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent VALADE de la SELARL CAP VERITAS AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDEURS

Mme [I] [M] veuve [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Pauline DE SARS DE ROQUETTE de la SELARL ACT, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [U] [B], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Pauline DE SARS DE ROQUETTE de la SELARL ACT, avocats au barreau de TOULOUSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats à l’audience publique du 28 juillet 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



ORDONNANCE 

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,





EXPOSE DU LITIGE


Par bail commercial prenant effet le 1er octobre 2025, Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] ont donné à bail à la SAS MEET un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1], destiné à l'exploitation d'un restaurant, d'un débit de boissons, d'un salon de thé, ainsi qu'à l'organisation de séminaires, réceptions et manifestations culturelles. Le bail porte sur un ensemble immobilier de plus de 460 m² avec terrasse, jardin, hangar et parking. 

Avant même la signature du bail commercial, les bailleurs avaient expressément autorisé la SAS MEET à entreprendre d'importants travaux d'aménagement afin de transformer les lieux conformément à leur destination contractuelle. 

La SAS MEET a ainsi engagé des investissements importants comprenant notamment : 

les études d'architecture ; la maîtrise d'œuvre ; les études techniques ; les travaux préparatoires ; les démarches administratives nécessaires à l'ouverture d'un établissement recevant du public. 
Toutefois, au cours des travaux de démolition, des questions se sont posées sur la solidité des éléments de structure métallique du bâtiment.

Mandaté à cet effet, le bureau d'études [T] & [L] a alors procédé en février 2026 à une analyse complète de la charpente.

Ses conclusions mettent notamment en évidence : 

une insuffisance des pannes comprise entre 140 % et 240 % ; une insuffisance critique de plusieurs fermes métalliques ; des risques de flambement ; plusieurs défauts majeurs de stabilité ; une incapacité de la structure à reprendre les charges réglementaires applicables. 
Ces constatations ont conduit les intervenants techniques à établir un constat de péril imminent. Ce document conclut que le bâtiment présente un risque réel d'effondrement, que la sécurité des occupants ne peut plus être garantie et qu'il est impropre à recevoir du public dans son état actuel. L'expert relève notamment que les désordres affectent directement les éléments porteurs de l'immeuble et conclut que les locaux ne peuvent être regardés comme aptes à recevoir l'activité prévue au bail sans la réalisation préalable de travaux structurels importants. Les travaux de renforcement ont été évalués à plus de 71 000 € TTC, auxquels s'ajoutent les opérations préalables de désamiantage rendues indispensables par la présence de plaques de fibro-ciment amiantées constituant la couverture. 

Par courrier recommandé du 11 juin 2026, la SAS MEET a mis les bailleurs en demeure d'exécuter leurs obligations au titre de l'obligation de délivrance et des grosses réparations, tout en sollicitant la suspension des loyers. 

Par courrier officiel du 29 juin 2026, les bailleurs ont contesté toute responsabilité, soutenant que les travaux de renforcement seraient exclusivement la conséquence des aménagements entrepris par la société MEET. 

Par ordonnance du 21 juillet 2026 (n° RG 26/629 et n° minute 26/807), la SAS MEET a été autorisée à assigner Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] en référé à heure indiquée. 

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2026, la SAS MEET a assigné Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référés à l'audience indiquée.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 28 juillet 2026. 
 
La SAS MEET, dans ses conclusions en réplique et au visa des articles 145, 232 et 835 du code de procédure civile, et 606 et 1719 et suivants du code civil, demande au juge des référés, de :

ordonner une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B],désigner tel expert qu'il plaira au juge des référés, avec pour mission celle suggérée dans son assignation,ordonner, à titre conservatoire, la suspension de l'exigibilité des loyers, charges et accessoires du bail commercial à compter de l'ordonnance et jusqu'à la première réunion d'expertise ou à défaut, des premières constatations de l'expert judiciaire sur l'origine des désordres,dire que les parties pourront ressaisir le juge des référés à bref délai au vu de ces premières constatations afin qu'il soit statué sur le maintien, la modification ou la mainlevée de cette mesure conservatoire,dire que cette suspension est prononcée sans préjudice des droits respectifs des parties et notamment du droit pour la SAS MEET de solliciter ultérieurement la restitution de l'ensemble des loyers, charges et accessoires acquittés, ainsi que l'indemnisation de ses préjudices si l'expertise venait à établir que les désordres étaient antérieurs à la délivrance des locaux ou étrangers aux travaux réalisés par la SAS MEET,dire que pendant la durée de cette suspension, les bailleurs ne pourront se prévaloir d'aucun défaut de paiement des loyers suspendus pour mettre en œuvre la clause résolutoire, solliciter la résiliation du bail ou poursuivre une procédure de recouvrement fondée sur les sommes dont l'exigibilité est provisoirement suspendueréserver les dépens et les frais irrépétibles.
De leur côté, Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] demandent au juge des référés, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, et 1719 et suivants du code civil de :

principalement :
juger qu'il y a lieu, dans le cadre des pouvoirs du juge des référés, d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire,désigner tel expert qu'il plaira au juge des référés avec pour mission celle suggérée dans ses conclusions,écarter de la mission d'expertise sollicitée par la SAS MEET les chefs de missions énumérés dans ses conclusions,enjoindre la SAS MEET de communiquer aux bailleurs et à l'expert les documents qu'ils ont pris soin de lister au sein de leurs conclusions,juger que les conditions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ne sont pas réunis,débouter la SAS MEET de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre eux et notamment la demande de suspension de l'exigibilité des loyers, charges et accessoires,juger que la SAS MEET demeure tenu au paiement des loyers aux échéances contractuelles,juger qu'elle sera tenue de consigner mensuellement, sur un compte CARPA, un tiers du montant du loyer trimestriel, et ce, pendant toute la durée des opérations d'expertise, les sommes ainsi consignées étant libérées au profit des bailleurs à chaque échéances trimestrielles prévue au bail,subsidiairement :
juger que toute mesure relative au paiement des loyers devra être strictement limitée dans le temps, pour la seule durée nécessaire aux opérations d’expertise, juger que si une consignation devait être ordonnée, celle-ci ne pourrait intervenir qu’entre les mains d’un séquestre désigné par le tribunal, à charge pour la SAS MEET de consigner, à chaque échéance contractuelle, l’intégralité des loyers, charges et accessoires dus, juger que la consignation n’emportera en aucun cas renonciation des bailleurs à se prévaloir de la clause résolutoire et de toutes stipulations contractuelles en cas de manquement du preneur, juger que les parties pourront saisir à tout moment le juge des référés, en cas de non-respect par la SAS MEET de ses obligations de consignation ou de toute circonstance nouvelle révélée par l’expertise, afin qu’il soit mis fin sans délai à la mesure ou qu’elle soit réaménagée, à titre reconventionnel : 
ordonner à la SAS MEET de remettre les locaux loués sis [Adresse 4] à [Localité 2] dans l'état résultant de l'état des lieux d'entrée et conformément aux stipulations du bail commercial, en procédant à ses frais exclusifs à l'ensemble des travaux de remise en état nécessaires, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, assortir cette injonction d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration de ce délai, juger que les travaux de remise en état devront être réalisés sous le contrôle de l'architecte des bailleurs, conformément aux stipulations de l'article 23.1.3 du bail commercial, juger que l'engagement de caution personnelle de Madame [K] [J] a vocation à garantir le paiement des sommes qui seraient mises à la charge de la SAS MEET au titre des manquements contractuels constatés, notamment celles correspondant au coût des travaux de remise en état des locaux, dans les limites de son engagement de caution. juger que l’engagement de caution personnelle souscrit par Madame [K] [J] demeurera pleinement opposable et mobilisable jusqu'à la parfaite exécution par la société MEET de l'ensemble de ses obligations contractuelles, et notamment jusqu'à la complète remise en état des locaux loués et au règlement de toutes les sommes pouvant être dues aux bailleurs au titre du bail, dans la limite du plafond contractuellement stipulé. ordonner à la société MEET de procéder, à ses frais exclusifs, à l'entretien complet des espaces verts et des aménagements extérieurs dépendant des locaux loués, dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard. en tout état de cause : 
mettre à la charge de la SAS MEET la consignation préalable de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, condamner la SAS MEET à verser à Madame [I] [M] et Monsieur [U] [B] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, rejeter toute demande plus ample ou contraire.
Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé aux conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la demande d'expertise 

Selon l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il appartient au juge de s'assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l'établissement d'une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l'échec.

En l'espèce, la SAS MEET produit des justificatifs suffisants établissant les éléments de fait et de droit d'un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

Compte tenu des éléments troublants sur les potentiels défauts de conception et d'exécution structurels affectant la charpente métallique, il ne fait aucun doute qu'il faille investiguer sur ces questions, ce dont personne ne conteste la nécessité.

Une expertise judiciaire sera donc ordonnée.


* Sur la demande de suspension d'exigibilité des loyers

Par application de l'article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». 

L'article 835 de ce même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». 

L'article 1217 du code civil dispose que : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : 

Refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
Poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;Obtenir une réduction de prix ;Provoquer la résolution du contrat ;Demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées : des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Par ailleurs, l'article 1219 de ce même code énonce : « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

L'exception d'inexécution soulevée par un preneur à bail commercial n'est admise que lorsque l'impossibilité complète d'user les lieux conformément à la destination prévue au bail est constatée ou bien que le bailleur manque gravement à l'exécution de ses obligations contractuelles.

Par ailleurs, il est constant que les bailleurs sont tenus aux grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil qui affectent le clos et le couvert notamment.

Sur le fondement de certains de ces textes, la SAS MEET demande la suspension de l'exigibilité des loyers dès lors qu'elle considère que les bailleurs ont manqué à leur obligations de délivrance d'un local conforme et exploitable. 

De leur côté, Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] reprochent à la SAS MEET d'avoir entrepris des travaux qui affecte la structure du local et qui dépassent largement le cadre contractuel limité au simple aménagement intérieur des locaux.

Il est démontré qu'après avoir été mandaté par le preneur pour procéder au travaux, le BET [T] [L] a dressé le 01 avril 2026 un « constat de péril imminent et impropriété de l'ouvrage à sa destination ». Plus précisément, le bureau d'études relève « l'examen de la structure, rendu possible après la dépose du faux-plafond qui occultait jusqu'alors les éléments porteurs, révèle des défauts de conception et d'exécution structurels majeurs rendant le bâtiment inapte à son usage et dangereux pour toutes personnes présentes sur le site ».

Le bureau d'étude précise avoir réalisé ses calculs sans tenir compte du projet d'aménagement de la SAS MEET, mais uniquement à partir : 

du poids propre de la structure ; des charges permanentes ; des charges réglementaires de vent ; des charges réglementaires de neige. 
Ces calculs démontrent une insuffisance de résistance structurel dans ces seules conditions, et ce, indépendamment des aménagements réalisés par le preneur. 

Outre que ces conclusions techniques devront être confirmées ou non par l'expert judiciaire, il n'en demeure pas moins qu'en l'état, il est démontré que :

le local est affecté de défauts structurels d'ampleur affectant la charpente, les bailleurs ne démontrent pas que ces défauts seraient la conséquence des travaux d'aménagement menés par la SAS MEET,l'argumentaire selon lequel le preneur aurait outrepassé l'autorisation des bailleurs quant au périmètre et à l'ampleur des réaménagements envisagés est inopérant au stade des référés dès lors qu'il ne permet pas de se convaincre que le preneur aurait vicié par son intervention la structure métallique problématique, alors qu'en réalité, il n'a fait que la révéler.Le BET [T] [L] insiste sur les dangers pour la sécurité des personnes puisqu'il conclut encore que « l'accumulation de ces malfaçons et l'insuffisance flagrante des sections d'aciers créent un risque réel d'effondrement soudain, particulièrement en cas de surcharge climatique (neige) ou de fortes pression de vent »
En l'état des éléments techniques versés aux débats, il ne semble pas faire de doute que les potentiels défauts de conception et d'exécution structurels affectant la charpente métallique seraient des « grosses réparations » au sens de l'article 606 du code civil, dévolues aux bailleurs.

Tant que les solutions techniques réparatoires n'auront pas été mises en œuvre, ou que le diagnostic technique alarmant n'aura pas été renversé, notamment par l'expert judiciaire, il ne pourrait en découler qu'un double constat.

D'une part, celui d'un potentiel manquement des bailleurs dans leur obligation de délivrance conforme.

D'autre part, celui d'impossibilité complète d'user les lieux conformément à la destination prévue au bail en raison d'un éventuel manquement grave du bailleur dans l'exécution de ses obligations contractuelles.

Il en ressort que les critères de l'exception d'inexécution paraissent justifiés, ce qui autorise le preneur à suspendre totalement l'exécution de sa propre obligation de versement des loyers. Cependant, au stade des référés, compte tenu de l'office limité du juge des référés, cette suspension ne vaut pas autorisation de s’abstenir de payer, mais simplement autorisation de consigner les loyers auprès d'un séquestre judiciaire dans l'attente d'une décision au fond qui viendrait trancher ces questions qui relèvent de son seul office.

Les modalités de cette consignation seront fixées au dispositif de la présente ordonnance.


* Sur les prétentions reconventionnelles

Les bailleurs tentent vainement de multiplier les prétentions principales, subsidiaires et reconventionnelles, probablement pour orienter le débat sur un terrain qui leur serait plus favorable.

Pour être autorisée à former des prétentions reconventionnelles et en vertu de l'article 70 du code de procédure civile, une partie défenderesse doit démontrer que celles-ci doivent avoir un lien suffisant avec les prétentions principales.

Or, plusieurs prétentions formées par Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] détournent les débats sur la licéité des travaux opérés par la SAS MEET quant à sa nature et à son ampleur au regard des autorisations données par les bailleurs et précisées par le contrat de bail. 

La présente juridiction n'est pas saisie des éventuels manquements du preneur dans la mise en œuvre des travaux d'aménagement. Il paraît évident qu'il convient d'attendre les conclusions de l'expertise judiciaire sur la conformité ou non de la charpente métallique avant de statuer sur l'appréciation de ce qu'a été la commune intention des parties quant au périmètres des travaux d'aménagement intérieur.

Le débat inopérant au stade du référé à heure indiqué sur la question juridique de la caution personnel de la gérante de la SAS MEET illustre parfaitement ce défaut de lien suffisant avec le véritable objet de la présente instance.

Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] seront déboutés de leur prétentions reconventionnelles, certaines étant placées au sein du dispositif de leurs conclusions versées au soutien des débats oraux, parmi les prétentions principales.
 

* Sur les dépens de l’instance et les frais irrépétibles

Compte tenu de l'urgence inhérente au référé à heure indiquée, les frais de consignation seront avancés par la SAS MEET, afin d'assurer l'efficacité et la rapidité de la mesure d'expertise, rappelant en outre que le fondement de l'action s'analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l'initiative, justifiant qu'elle en assume la charge dans un premier temps. 

Toute demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile est prématurée à ce stade et sera donc rejetée.


PAR CES MOTIFS, 


Nous, Monsieur PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà : 

ORDONNONS une mesure d'expertise judiciaire et désignons pour y procéder :

[V] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02]
Port. : 06.20.51.29.89 Mèl : [Courriel 1]

et à défaut de disponibilité et/d'acceptation de mission :

[E] [A]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Tél : [XXXXXXXX03] Fax : [XXXXXXXX03]
Port. : 06.76.77.77.61 Mèl : [Courriel 2] 

qui aura pour mission de :

se rendre sur les lieux, en présence de toutes parties intéressées dûment convoquées et décrire l'immeuble, se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment le rapport du BET [T] [L],entendre tous sachants et recueillir toutes explications utiles auprès des partis, de leurs conseils, et de toutes personnes dont l'audition lui paraît nécessaire,procéder à toutes constatation utiles concernant l'état de l'immeuble, dire si la structure métallique du local présente des désordres, et dans l'affirmative, les recenser, les décrire et les qualifier,le cas échéant, si ces désordres devaient présenter un danger immédiat pour la sécurité des occupants de l'ordre du péril imminent, prévenir sans délai l'autorité municipale,le cas échéant, si ces désordres devaient présenter un danger immédiat pour la santé des occupants en lien avec la législation sur l'amiante, prévenir sans délai l'autorité municipale,dire s'ils ont été révélés, provoqués ou aggravés (partiellement ou totalement) par les travaux entrepris par la SAS MEET,ou s'ils préexistaient à la prise d'effet du bail,dire si les travaux de réaménagement déjà exécutés ou qui restent à exécuter ont ou vont affecter la structure et la charpente métalliques du local commercial,dire si les bailleurs avaient préalablement au présent litige, déjà été alertés de la problématique de la non-conformité de la charpente métallique,déterminer les travaux nécessaires à leur remise en conformité et en chiffrer le coût, en distinguant selon la destination du local et en fonction du changement de catégorie d'établissement recevant du public voulu par le seul preneur,dresser le compte de l'ensemble des loyers, charges, taxes foncières et sommes déjà versées en exécution du bail avant l’autorisation de consignation des loyers ; déterminer à quelle date la SAS MEET devait théoriquement ouvrir le restaurant et commencer à exploiter si elle n'avait pas découvert ces problématiques de structure ;recueillir tous les éléments permettant de chiffrer les pertes d'exploitation, les frais d'investissement engagés en pure perte et, plus généralement, l'ensemble des préjudices subis par la SAS MEET ; dire si les travaux d'aménagement intérieur projetés par la SAS MEET vont apporter au local des bailleurs, une plus-value ou une moins-value par rapport à l'état initial de celui-ci au jour de la délivrance donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis,donner son avis sur tous renseignements utiles à la solution du litige ;
COMMETTONS le juge chargé du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure d'instruction ;

DISONS que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra conjointement commencer ses opérations dès sa saisine ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DEMANDONS à l'expert de s'adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l'expertise ([Courriel 3]) ;

DISONS que les frais d'expertise seront provisoirement avancés par la SAS MEET, qui devra consigner par virement bancaire la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l'expert, auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal, dans un délai de 45 jours calendaires, à compter de la décision sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) [XXXXXXXXXX01]
BIC (Bank Identifier Code) TRPUFRP1

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, sauf décision contraire du juge chargé du contrôle des expertises, saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de consignation ;

DISONS que lors de la première réunion commune, l'expert communiquera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours personnels ;

DISONS qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît raisonnable et nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et lui sollicitera, le cas échéant, le versement d'une provision complémentaire ;

RAPPELONS que l'expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

RAPPELONS que l'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission conjointe et coordonnée ;

AUTORISONS l'expert à s’adjoindre, le cas échéant, tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

DISONS que l'expert devra remettre aux parties un pré-rapport, et recueillir leurs observations par voie de dires, dans les conditions fixées ci-dessous ;

RAPPELONS aux parties qu’à compter de la réception du document de synthèse valant pré-rapport :
sauf autre délai fixé par l'expert, elles disposent d'un délai impératif de trois semaines pour adresser leurs éventuels dires,les dires doivent concerner les appréciations techniques, l'expert ne pouvant pas être saisis de questions de nature purement juridique ;
DISONS que l'expert adressera son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou qui contribuent à sa compréhension, et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) de ses opérations le plus rapidement possible et en tout état de cause dans le délai impératif de SIX MOIS à compter de l'avis de versement de consignation (sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de dépôt de rapport), après en avoir adressé un exemplaire à l'ensemble des parties ;

DISONS que le non-respect par l'expert de ce délai impératif, sans motif légitime est susceptible d’entraîner l'application des dispositions prévues à l'article 235 alinéa 2 du code de procédure civile ;

DISONS qu'à l'issue de ses opérations, l'expert adressera aux parties son projet d'état de frais, d'honoraires et de débours en même temps qu'il l'adressera au magistrat taxateur ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d'un délai de quinze jours calendaires à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de projet d'état de frais, d'honoraires et de débours, lesquelles seront également adressées au magistrat taxateur aux fins de débats contradictoire préalable à la prise de l'ordonnance de taxe ;

DISONS qu'à défaut d'observation dans ce délai de quinze jours calendaires, la partie s'étant abstenue sera considérée comme acceptant le projet d'état de frais d'honoraires et de débours de l'expert ;

DEBOUTONS Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] de leurs prétentions ;

AUTORISONS à titre conservatoire, la SAS MEET à consigner en CARPA 100 % des loyers, charges et accessoires TTC du bail commercial à compter de l'échéance mensuelle d’août 2026 incluse, jusqu'à la date de cessation définitive des désordres subis dont Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] devront savoir faire la preuve certaine selon l'un des modes de preuve irréfutable de leur choix (en lien avec l'expertise judiciaire ordonnée) ;

DISONS que sauf décision judiciaire ultérieure lui octroyant les sommes consignées comme une provision ou même comme un préjudice indemnisable, la SAS MEET devra déconsigner les sommes consignées dans un délai de 8 jours à compter de la date de cessation définitive des désordres subis dont Madame [I] [M] veuve [N] et Monsieur [U] [B] devra savoir faire la preuve certaine selon l'un des modes de preuve irréfutable de leur choix (en lien avec l'expertise judiciaire ordonnée) ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

DISONS que toute demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est prématurée à ce stade ;

CONDAMONS la SAS MEET aux dépens de l'instance en référé, sauf récupération dans le cadre d'une instance au fond ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition le 31 juillet 2026.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 235, code civil 606, code de procedure civile 70). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T21:47:00.151Z.