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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Limoges, REFERES, 26 juin 2026, n° 26/00324

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Suivant bail sous seing privé des 15 octobre et 20 novembre 1974 portant renouvellement d’un bail antérieur du 18 mai 1996, Mme [Q] veuve [E] a donné à bail à M. [B] des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 1]. 

Le bail a été successivement renouvelé et en dernier lieu, suivant convention du 14 novembre 2018 entre M. [P], venant aux droits de Mme [I], elle-même venue aux droits de sa mère décédée, et la SARL JV Fleurs, représentée par Mme [C], pour une période de 9 années à compter du 1er janvier 2019.

En septembre 2024, la locataire a signalé au bailleur une inondation de la cave située en sous-sol du local.

Suivant facture du 26 octobre 2024, M. [H] [P] a fait procéder par la société T-RECS au remplacement et au raccordement d’une pompe de relevage (fourni par lui) dans la cave du local commercial.

La locataire a informé le bailleur de deux nouvelles inondations en avril 2025 et février 2026.

Par lettre recommandée du 4 mars 2026, M. [P] a mis en demeure la locataire de procéder dans le délai de huit jours à la remise en état complète et durable du système d’évacuation et de pompage.

Les parties s’opposent sur les causes des inondations récurrentes et la charge des travaux.

Par acte du 28 avril 2026, M. [P] a fait assigner, en référé, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire de céans la SARL JV Fleurs aux fins de désigner un expert avec pour mission de :
- Se rendre sur place, au [Adresse 3], dans le local commercial occupé par la société JV Fleurs, ainsi que dans tous lieux utiles, après convocation régulière et contradictoire des parties et de leurs conseils ;
- Décrire de manière détaillée les lieux, et notamment la cave, la configuration des volumes, la situation de la cuve, de la pompe de relevage, des réseaux d’évacuation, du drain agricole, ainsi que tous éléments techniques utiles ;
- Décrire les aménagements et travaux qui y ont été réalisés par le locataire ;
- Constater et décrire avec précision les désordres affectant la cave et, le cas échéant, le reste du local (infiltrations, humidité, stagnation d’eau, dégradations des matériaux, atteinte aux aménagements et au stock, etc.), en indiquant leur gravité, leur caractère ancien ou récent, et leur évolution prévisible ;
- Rechercher et déterminer les causes des désordres, en indiquant notamment : le rôle exact de la pompe de relevage et de son fonctionnement ou dysfonctionnement, l’incidence d’une remontée de nappe phréatique, l’état et le rôle du drain agricole (localisation, niveau d’obstruction, utilité, éventuel défaut de conception, d’exécution ou d'entretien), l’éventuel rôle d’autres éléments (étanchéité, structure, réseaux) ;
- Dire si les désordres rendent tout ou partie des locaux impropres à l’usage commercial prévu au bail et, le cas échéant, depuis quelle période approximative ;
- Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés (sur la pompe, le drain, l’éventuelle étanchéité, la structure, etc.), en précisant leur nature, leur ordre de priorité, leur durée probable, et en évaluant leur coût selon les règles de l’art ;
- Dire si ces travaux présentent un caractère urgent, et si un défaut de réalisation rapide est de nature à aggraver les dommages ou à compromettre la sécurité des personnes ou des biens ;
- Fournir tous éléments techniques utiles à la juridiction sur la répartition possible des responsabilités, en distinguant, le cas échéant : les désordres imputables à un défaut de conception ou d’exécution de l’ouvrage, ceux résultant d'un défaut d’entretien ou de surveillance, ceux liés à un événement extérieur (événement climatique, remontée de nappe, etc.) ;
- Donner tous éléments utiles pour l’évaluation des préjudices matériels subis (dégradations des locaux, matériels, marchandises, aménagements, etc.), ainsi que des préjudices de jouissance (perte d’exploitation, réduction d’activité, impossibilité d’utiliser certains espaces) ;
- Recueillir, le cas échéant, les observations des parties, les annexer à son rapport, répondre à ces observations, et plus généralement accomplir toutes diligences entrant dans le cadre de sa mission technique ;
- Déposer un pré-rapport pour observations des parties dans un délai à fixer par le juge, puis un rapport définitif dans le délai fixé, en respectant les principes du contradictoire.

M. [P] demande à voir réserver les frais et dépens, y compris les frais d’expertise, pour qu’il y soit statué au fond.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 29 mai 2026 au cours de laquelle M. [P], représenté par son conseil, a, reprenant oralement les termes de l’assignation, réitéré ses demandes.
En défense, la SARL JV Fleurs, représentée par son conseil, a, reprenant oralement ses conclusions, demandé :
- la condamnation de M. [H] [P] à procéder à la réparation ou au remplacement de la pompe de relevage installée dans la cave du bâtiment donné à bail et ce dans les huit jours de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- la désignation d’un expert avec mission de :
*se rendre sur les lieux et les visiter ;
*entendre les parties et tous sachants en leurs explications et observations ;
*se faire remettre tous documents et pièces utiles ;
*dire si l’immeuble en cause présente des désordres et, dans l’affirmative, les décrire tout en en définissant les causes ;
*décrire les travaux nécessaires pour remédier efficacement aux désordres réparables et fournir une évaluation détaillée de ces travaux en en fixant la durée normale ;
*chiffrer les moins-values résultant des désordres irréparables ;
*fournir tous éléments de faits permettant de déterminer la nature et l’importance du préjudice subi par la locataire, du fait des désordres constatés, et distinct de celui résultant du coût des réparations et moins-values précédemment déterminé ;
*d'une manière générale, procéder à toutes estimations, constatations, vérifications ou recherches dont il sera requis par les parties et qui seront de nature à donner une solution aux difficultés qui les opposent.
La SARL JV Fleurs demande que la provision à valoir sur les honoraires de l’expert soit mise à la charge de M. [H] [P] ainsi que la condamnation de ce dernier à lui payer une indemnité pour frais irrépétibles de 2 500 euros, outre intérêts au taux légal à dater de l’ordonnance à intervenir, outre les dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la facture [N] du 09 mai 2025, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Paul Gerardin.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de donner acte / dire et juger

En application de l'article 768 du code de procédure civile, le juge ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. 
Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments. 
Il n’y sera donc répondu que dans la mesure où elles viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.
Sur la demande d’expertise

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. 

L’article 145 suppose l'existence d'un motif légitime, c'est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec.
Au cas présent, suivant facture du 26 octobre 2024, M. [H] [P] a fait procéder par la société T-RECS au remplacement et au raccordement d’une pompe de relevage (fourni par lui) dans la cave du local commercial.
Or, il n’est pas sérieusement contesté que la cave a continué d’être inondée.
Selon le rapport de recherches de fuite en date du 6 mai 2025 du cabinet [N], mandatée par l’assureur du bailleur, la pompe ne fonctionne pas correctement. Des tests sur les alimentations d’eau et les évacuations du local ont été effectués et aucun problème n’a été observé. Le système de pompe de relevage est présent depuis plusieurs années. [N] a préconisé la réparation de la pompe ou son remplacement (mise en place d’une pompe adaptée au problème et à la configuration des lieux).
Ces éléments rendent ainsi vraisemblable l’existence de désordres persistants dont l’origine demeure incertaine.
En conséquence, M. [H] [P] justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité à voir ordonner une expertise à laquelle la partie défenderesse ne s’oppose d’ailleurs pas. Une expertise sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.
Sur la demande de condamnation sous astreinte de M. [H] [P] à procéder à la réparation ou au remplacement de la pompe de relevage
Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés.
Le bailleur est tenu d’assurer les grosses réparations définies par l’article 606 du code civil, tandis que le locataire est responsable de l’entretien courant et des réparations locatives.
En l’espèce, aucune disposition particulière n’est mentionnée dans la convention du 14 novembre 2018 signée entre les parties au présent litige.
Aucun état des lieux n’a été produit. 
Enfin, l’origine des désordres (défaut d’entretien par la locataire, défaut de structure), inconnue, a justifié qu’il soit fait droit à la demande d’expertise.
En conséquence, faute pour la SARL JV Fleurs d’apporter la preuve, avec l’évidence requise devant le juge des référés, d’une violation des obligations mises à la charge du bailleur, il n’y a pas lieu, à ce stade, de faire droit à la demande de référé-injonction. 
Sur les frais de justice

La mise en œuvre de l’expertise étant subordonnée au versement de la provision, il convient d’en faire supporter la charge à la partie qui la réclame.

A titre provisoire et sauf recours ultérieur au fond, les dépens resteront à la charge de la demanderesse et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre de la distraction seront donc rejetées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ; 
Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;
Ordonne une expertise et commet :

M. [R] [D], expert près la cour d'appel de Limoges,
[Courriel 1]
0676198869

pour y procéder avec pour mission de :
- Visiter l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] en présence des parties et de leurs conseils régulièrement convoqués et le décrire ;
- Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés, factures et autres ;

- Entendre les parties et leurs conseils en leurs observations et explications ainsi que tous sachants ;

- Dire si les désordres allégués dans l’assignation et les pièces auxquelles les parties se réfèrent dans l’assignation et les conclusions existent ; 

- Dans l’affirmative, décrire de manière détaillée les lieux, particulièrement la cave, la configuration des volumes, la situation de la cuve, de la pompe de relevage, des réseaux d’évacuation, du drain agricole, ainsi que tous éléments techniques utiles ;

- Décrire les aménagements et travaux qui y ont été réalisés par le locataire et/ou par le propriétaire ;

- Décrire avec précision les désordres affectant la cave et, le cas échéant, le reste du local (infiltrations, humidité, stagnation d’eau, dégradations des matériaux, atteinte aux aménagements et au stock, etc.), en indiquant leur gravité, leur caractère ancien ou récent, et leur évolution prévisible ;

- Rechercher et déterminer les causes des désordres, en indiquant notamment : le rôle exact de la pompe de relevage et de son fonctionnement ou dysfonctionnement, l’incidence d’une remontée de nappe phréatique, l’état et le rôle du drain agricole (localisation, niveau d’obstruction, utilité, éventuel défaut de conception, d’exécution ou d'entretien), l’éventuel rôle d’autres éléments (étanchéité, structure, réseaux) ;

- Dire si les désordres rendent tout ou partie des locaux impropres à l’usage commercial prévu au bail et, le cas échéant, depuis quelle période approximativement ;

- Préconiser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés (sur la pompe, le drain, l’éventuelle étanchéité, la structure, etc.), en précisant leur nature, leur ordre de priorité, leur durée probable, et en évaluant leur coût selon les règles de l’art ;

- Dire si ces travaux présentent un caractère urgent, et si un défaut de réalisation rapide est de nature à aggraver les dommages ou à compromettre la sécurité des personnes ou des biens ;

- Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au juge du fond éventuellement ultérieurement saisi de statuer sur les responsabilités, en distinguant, le cas échéant : les désordres imputables à un défaut de conception ou d’exécution de l’ouvrage, ceux résultant d'un défaut d’entretien ou de surveillance, ceux liés à un événement extérieur (événement climatique, remontée de nappe, etc.) ;

- Donner tous éléments utiles pour l’évaluation des préjudices matériels subis (dégradations des locaux, matériels, marchandises, aménagements, etc.), ainsi que des préjudices de jouissance (perte d’exploitation, réduction d’activité, impossibilité d’utiliser certains espaces) ;

- Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

- Dire s’il convient d’appeler aux opérations d’expertise d’autres parties ou de faire compléter sa mission ;

- En cas de situation d'urgence compromettant la sécurité des personnes ou la pérennité de l'ouvrage, établir sans délai une note expertale de constatation de cette situation en donnant son avis sur les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état, avec une estimation sommaire des travaux de consolidation ;

- Dit qu'après avis ci-dessus de l'expert, la partie requérante est autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état ;

MODALITÉS TECHNIQUES
Ordonne à M. [H] [P] de consigner au greffe du tribunal de Limoges la somme de 3000 euros avant le 30 JUILLET 2026 (sauf à justifier être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile ; 
Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission ; tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; 
Dit que l’expert devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours et qu’à son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations ;
Fixe à l’expert un délai jusqu’au 30 JANVIER 2027, pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée, et en délivrer copie aux parties;
Dit que l’expert devra remplir sa mission en se conformant aux dispositions des articles 233 à 248 et 273 à 281 du code de procédure civile ;
Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final ;
Dit que l’expert établira un pré-rapport, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, et impartira aux parties un délai d’un mois pour faire connaître leurs observations en leur rappelant qu’elles seront irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé;
Dit que l’expert, dès sa saisine, précisera aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ; 
Rappelle que, selon les modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées” ;
Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;
Rappelle que depuis sa version en vigueur au 1er septembre 2025 (décret n°2025-260), l’article 171-1 du code de procédure civile, le juge chargé de procéder à une mesure d'instruction ou d'en contrôler l'exécution peut homologuer l'accord des parties mettant fin à tout ou partie du litige dans les conditions de la section II du chapitre II du titre IV du livre V (articles 1528 et suivants du code de procédure civile) ;
Désigne le président du tribunal ou le magistrat délégué par lui pour contrôler les opérations d’expertise ou procéder s’il y a lieu au remplacement de l’expert en application de l’article 235 du code de procédure civile ;
Rappelle qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en réfèreront immédiatement au juge charge du contrôle du service des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 2] ;
Dit n’y avoir lieu en l’état à enjoindre à M. [H] [P] de procéder au remplacement ou à la réparation de la pompe de relevage ;
Rejette les demandes formées sur l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires des parties;
Condamne, à titre provisoire et sauf recours ultérieur au fond, M. [H] [P] aux dépens de l’instance ;
Dit n’y avoir lieu à ordonner la distraction des dépens ; 
Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES
N° du dossier : N° RG 26/00324 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GVWW
Nature:50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité


ORDONNANCE DE REFERE 

du 26 Juin 2026

Mélanie PETIT-DELAMARE, présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, greffière, a rendu la décision dont la teneur suit :


DEMANDEUR

Monsieur [H] [P]
né le 14 Juin 1964 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2] 
représenté par Maître Olivier BROUSSE de la SELARL LEXIADE ENTREPRISES, avocats au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE

S.A.R.L. JV FLEURS
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Paul GERARDIN, avocat au barreau de LIMOGES


Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 29 mai 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 26 Juin 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :


EXPOSE DU LITIGE
Suivant bail sous seing privé des 15 octobre et 20 novembre 1974 portant renouvellement d’un bail antérieur du 18 mai 1996, Mme [Q] veuve [E] a donné à bail à M. [B] des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 1]. 

Le bail a été successivement renouvelé et en dernier lieu, suivant convention du 14 novembre 2018 entre M. [P], venant aux droits de Mme [I], elle-même venue aux droits de sa mère décédée, et la SARL JV Fleurs, représentée par Mme [C], pour une période de 9 années à compter du 1er janvier 2019.

En septembre 2024, la locataire a signalé au bailleur une inondation de la cave située en sous-sol du local.

Suivant facture du 26 octobre 2024, M. [H] [P] a fait procéder par la société T-RECS au remplacement et au raccordement d’une pompe de relevage (fourni par lui) dans la cave du local commercial.

La locataire a informé le bailleur de deux nouvelles inondations en avril 2025 et février 2026.

Par lettre recommandée du 4 mars 2026, M. [P] a mis en demeure la locataire de procéder dans le délai de huit jours à la remise en état complète et durable du système d’évacuation et de pompage.

Les parties s’opposent sur les causes des inondations récurrentes et la charge des travaux.

Par acte du 28 avril 2026, M. [P] a fait assigner, en référé, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire de céans la SARL JV Fleurs aux fins de désigner un expert avec pour mission de :
- Se rendre sur place, au [Adresse 3], dans le local commercial occupé par la société JV Fleurs, ainsi que dans tous lieux utiles, après convocation régulière et contradictoire des parties et de leurs conseils ;
- Décrire de manière détaillée les lieux, et notamment la cave, la configuration des volumes, la situation de la cuve, de la pompe de relevage, des réseaux d’évacuation, du drain agricole, ainsi que tous éléments techniques utiles ;
- Décrire les aménagements et travaux qui y ont été réalisés par le locataire ;
- Constater et décrire avec précision les désordres affectant la cave et, le cas échéant, le reste du local (infiltrations, humidité, stagnation d’eau, dégradations des matériaux, atteinte aux aménagements et au stock, etc.), en indiquant leur gravité, leur caractère ancien ou récent, et leur évolution prévisible ;
- Rechercher et déterminer les causes des désordres, en indiquant notamment : le rôle exact de la pompe de relevage et de son fonctionnement ou dysfonctionnement, l’incidence d’une remontée de nappe phréatique, l’état et le rôle du drain agricole (localisation, niveau d’obstruction, utilité, éventuel défaut de conception, d’exécution ou d'entretien), l’éventuel rôle d’autres éléments (étanchéité, structure, réseaux) ;
- Dire si les désordres rendent tout ou partie des locaux impropres à l’usage commercial prévu au bail et, le cas échéant, depuis quelle période approximative ;
- Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés (sur la pompe, le drain, l’éventuelle étanchéité, la structure, etc.), en précisant leur nature, leur ordre de priorité, leur durée probable, et en évaluant leur coût selon les règles de l’art ;
- Dire si ces travaux présentent un caractère urgent, et si un défaut de réalisation rapide est de nature à aggraver les dommages ou à compromettre la sécurité des personnes ou des biens ;
- Fournir tous éléments techniques utiles à la juridiction sur la répartition possible des responsabilités, en distinguant, le cas échéant : les désordres imputables à un défaut de conception ou d’exécution de l’ouvrage, ceux résultant d'un défaut d’entretien ou de surveillance, ceux liés à un événement extérieur (événement climatique, remontée de nappe, etc.) ;
- Donner tous éléments utiles pour l’évaluation des préjudices matériels subis (dégradations des locaux, matériels, marchandises, aménagements, etc.), ainsi que des préjudices de jouissance (perte d’exploitation, réduction d’activité, impossibilité d’utiliser certains espaces) ;
- Recueillir, le cas échéant, les observations des parties, les annexer à son rapport, répondre à ces observations, et plus généralement accomplir toutes diligences entrant dans le cadre de sa mission technique ;
- Déposer un pré-rapport pour observations des parties dans un délai à fixer par le juge, puis un rapport définitif dans le délai fixé, en respectant les principes du contradictoire.

M. [P] demande à voir réserver les frais et dépens, y compris les frais d’expertise, pour qu’il y soit statué au fond.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 29 mai 2026 au cours de laquelle M. [P], représenté par son conseil, a, reprenant oralement les termes de l’assignation, réitéré ses demandes.
En défense, la SARL JV Fleurs, représentée par son conseil, a, reprenant oralement ses conclusions, demandé :
- la condamnation de M. [H] [P] à procéder à la réparation ou au remplacement de la pompe de relevage installée dans la cave du bâtiment donné à bail et ce dans les huit jours de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- la désignation d’un expert avec mission de :
*se rendre sur les lieux et les visiter ;
*entendre les parties et tous sachants en leurs explications et observations ;
*se faire remettre tous documents et pièces utiles ;
*dire si l’immeuble en cause présente des désordres et, dans l’affirmative, les décrire tout en en définissant les causes ;
*décrire les travaux nécessaires pour remédier efficacement aux désordres réparables et fournir une évaluation détaillée de ces travaux en en fixant la durée normale ;
*chiffrer les moins-values résultant des désordres irréparables ;
*fournir tous éléments de faits permettant de déterminer la nature et l’importance du préjudice subi par la locataire, du fait des désordres constatés, et distinct de celui résultant du coût des réparations et moins-values précédemment déterminé ;
*d'une manière générale, procéder à toutes estimations, constatations, vérifications ou recherches dont il sera requis par les parties et qui seront de nature à donner une solution aux difficultés qui les opposent.
La SARL JV Fleurs demande que la provision à valoir sur les honoraires de l’expert soit mise à la charge de M. [H] [P] ainsi que la condamnation de ce dernier à lui payer une indemnité pour frais irrépétibles de 2 500 euros, outre intérêts au taux légal à dater de l’ordonnance à intervenir, outre les dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la facture [N] du 09 mai 2025, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Paul Gerardin.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de donner acte / dire et juger

En application de l'article 768 du code de procédure civile, le juge ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. 
Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments. 
Il n’y sera donc répondu que dans la mesure où elles viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.
Sur la demande d’expertise

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. 

L’article 145 suppose l'existence d'un motif légitime, c'est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec.
Au cas présent, suivant facture du 26 octobre 2024, M. [H] [P] a fait procéder par la société T-RECS au remplacement et au raccordement d’une pompe de relevage (fourni par lui) dans la cave du local commercial.
Or, il n’est pas sérieusement contesté que la cave a continué d’être inondée.
Selon le rapport de recherches de fuite en date du 6 mai 2025 du cabinet [N], mandatée par l’assureur du bailleur, la pompe ne fonctionne pas correctement. Des tests sur les alimentations d’eau et les évacuations du local ont été effectués et aucun problème n’a été observé. Le système de pompe de relevage est présent depuis plusieurs années. [N] a préconisé la réparation de la pompe ou son remplacement (mise en place d’une pompe adaptée au problème et à la configuration des lieux).
Ces éléments rendent ainsi vraisemblable l’existence de désordres persistants dont l’origine demeure incertaine.
En conséquence, M. [H] [P] justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité à voir ordonner une expertise à laquelle la partie défenderesse ne s’oppose d’ailleurs pas. Une expertise sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.
Sur la demande de condamnation sous astreinte de M. [H] [P] à procéder à la réparation ou au remplacement de la pompe de relevage
Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés.
Le bailleur est tenu d’assurer les grosses réparations définies par l’article 606 du code civil, tandis que le locataire est responsable de l’entretien courant et des réparations locatives.
En l’espèce, aucune disposition particulière n’est mentionnée dans la convention du 14 novembre 2018 signée entre les parties au présent litige.
Aucun état des lieux n’a été produit. 
Enfin, l’origine des désordres (défaut d’entretien par la locataire, défaut de structure), inconnue, a justifié qu’il soit fait droit à la demande d’expertise.
En conséquence, faute pour la SARL JV Fleurs d’apporter la preuve, avec l’évidence requise devant le juge des référés, d’une violation des obligations mises à la charge du bailleur, il n’y a pas lieu, à ce stade, de faire droit à la demande de référé-injonction. 
Sur les frais de justice

La mise en œuvre de l’expertise étant subordonnée au versement de la provision, il convient d’en faire supporter la charge à la partie qui la réclame.

A titre provisoire et sauf recours ultérieur au fond, les dépens resteront à la charge de la demanderesse et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre de la distraction seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ; 
Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;
Ordonne une expertise et commet :

M. [R] [D], expert près la cour d'appel de Limoges,
[Courriel 1]
0676198869

pour y procéder avec pour mission de :
- Visiter l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] en présence des parties et de leurs conseils régulièrement convoqués et le décrire ;
- Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés, factures et autres ;

- Entendre les parties et leurs conseils en leurs observations et explications ainsi que tous sachants ;

- Dire si les désordres allégués dans l’assignation et les pièces auxquelles les parties se réfèrent dans l’assignation et les conclusions existent ; 

- Dans l’affirmative, décrire de manière détaillée les lieux, particulièrement la cave, la configuration des volumes, la situation de la cuve, de la pompe de relevage, des réseaux d’évacuation, du drain agricole, ainsi que tous éléments techniques utiles ;

- Décrire les aménagements et travaux qui y ont été réalisés par le locataire et/ou par le propriétaire ;

- Décrire avec précision les désordres affectant la cave et, le cas échéant, le reste du local (infiltrations, humidité, stagnation d’eau, dégradations des matériaux, atteinte aux aménagements et au stock, etc.), en indiquant leur gravité, leur caractère ancien ou récent, et leur évolution prévisible ;

- Rechercher et déterminer les causes des désordres, en indiquant notamment : le rôle exact de la pompe de relevage et de son fonctionnement ou dysfonctionnement, l’incidence d’une remontée de nappe phréatique, l’état et le rôle du drain agricole (localisation, niveau d’obstruction, utilité, éventuel défaut de conception, d’exécution ou d'entretien), l’éventuel rôle d’autres éléments (étanchéité, structure, réseaux) ;

- Dire si les désordres rendent tout ou partie des locaux impropres à l’usage commercial prévu au bail et, le cas échéant, depuis quelle période approximativement ;

- Préconiser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés (sur la pompe, le drain, l’éventuelle étanchéité, la structure, etc.), en précisant leur nature, leur ordre de priorité, leur durée probable, et en évaluant leur coût selon les règles de l’art ;

- Dire si ces travaux présentent un caractère urgent, et si un défaut de réalisation rapide est de nature à aggraver les dommages ou à compromettre la sécurité des personnes ou des biens ;

- Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au juge du fond éventuellement ultérieurement saisi de statuer sur les responsabilités, en distinguant, le cas échéant : les désordres imputables à un défaut de conception ou d’exécution de l’ouvrage, ceux résultant d'un défaut d’entretien ou de surveillance, ceux liés à un événement extérieur (événement climatique, remontée de nappe, etc.) ;

- Donner tous éléments utiles pour l’évaluation des préjudices matériels subis (dégradations des locaux, matériels, marchandises, aménagements, etc.), ainsi que des préjudices de jouissance (perte d’exploitation, réduction d’activité, impossibilité d’utiliser certains espaces) ;

- Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

- Dire s’il convient d’appeler aux opérations d’expertise d’autres parties ou de faire compléter sa mission ;

- En cas de situation d'urgence compromettant la sécurité des personnes ou la pérennité de l'ouvrage, établir sans délai une note expertale de constatation de cette situation en donnant son avis sur les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état, avec une estimation sommaire des travaux de consolidation ;

- Dit qu'après avis ci-dessus de l'expert, la partie requérante est autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état ;

MODALITÉS TECHNIQUES
Ordonne à M. [H] [P] de consigner au greffe du tribunal de Limoges la somme de 3000 euros avant le 30 JUILLET 2026 (sauf à justifier être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile ; 
Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission ; tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; 
Dit que l’expert devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours et qu’à son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations ;
Fixe à l’expert un délai jusqu’au 30 JANVIER 2027, pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée, et en délivrer copie aux parties;
Dit que l’expert devra remplir sa mission en se conformant aux dispositions des articles 233 à 248 et 273 à 281 du code de procédure civile ;
Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final ;
Dit que l’expert établira un pré-rapport, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, et impartira aux parties un délai d’un mois pour faire connaître leurs observations en leur rappelant qu’elles seront irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé;
Dit que l’expert, dès sa saisine, précisera aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ; 
Rappelle que, selon les modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées” ;
Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;
Rappelle que depuis sa version en vigueur au 1er septembre 2025 (décret n°2025-260), l’article 171-1 du code de procédure civile, le juge chargé de procéder à une mesure d'instruction ou d'en contrôler l'exécution peut homologuer l'accord des parties mettant fin à tout ou partie du litige dans les conditions de la section II du chapitre II du titre IV du livre V (articles 1528 et suivants du code de procédure civile) ;
Désigne le président du tribunal ou le magistrat délégué par lui pour contrôler les opérations d’expertise ou procéder s’il y a lieu au remplacement de l’expert en application de l’article 235 du code de procédure civile ;
Rappelle qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en réfèreront immédiatement au juge charge du contrôle du service des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 2] ;
Dit n’y avoir lieu en l’état à enjoindre à M. [H] [P] de procéder au remplacement ou à la réparation de la pompe de relevage ;
Rejette les demandes formées sur l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires des parties;
Condamne, à titre provisoire et sauf recours ultérieur au fond, M. [H] [P] aux dépens de l’instance ;
Dit n’y avoir lieu à ordonner la distraction des dépens ; 
Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 233, code civil 606, code de procedure civile 171-1, code de procedure civile 281, code de procedure civile 235, code de procedure civile 1528). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-29T18:32:58.095Z.