Tribunal judiciaire de Créteil, Section des Référés, 28 juillet 2026, n° 26/00464

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 28 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00464 - N° Portalis DB3T-W-B7K-W234
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.A. FINAMUR C/ S.C.I. [P]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

ORDONNANCE DE REFERE


LE JUGE DES REFERES : Monsieur Nicolas HOFFSCHIR, Vice-Président

GREFFIERS :

Lors des débats : Madame Séverine PERREAU, 
Lors du prononcé : Madame Karima [F], 


PARTIES :
DEMANDERESSE


S.A. FINAMUR, Société anonyme à conseil d’administration , dont le siège social est sis 12 Place des Etats-Unis - 92120 MONTROUGE, immatriculée au registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 340 446 707, prise en la personne de son représentant légal domcilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Maître Damien WAMBERGUE, avocat plaidant au barreau de PARIS, 
Vestiaire :


DEFENDERESSE


S.C.I. [P], Société Civile Immobilière, dont le siège social est sis 28 rue de Balzac - 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES, immatriculée au registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le numéro 823 866 371, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Non comparante, ni représentée


Débats tenus à l’audience du : 25 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : Ordonnance rendue à l’audience du 28 Juillet 2026, nouvelle date indiquée par le Président.



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EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte reçu le 25 octobre 2021 par Me [E] [I], notaire, la SA FINAMUR et la SCI [P] ont conclu un contrat de crédit-bail immobilier ayant pour objet l’acquisition et le financement de locaux situés 13 rue Gustave Madiot, à Bondoufle (Essonne).
La SCI [P] a ultérieurement conclu avec la SARL SOCIETE NOUVELLE DE POSE, un contrat de sous-location, aux termes duquel, et cédé à la SA FINAMUR les créances professionnelles qu’elle pourrait détenir l’encontre de sa sous-locataire.
Des loyers sont demeurés impayés.
La SA FINAMUR a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 25 août 2025 à la SCI [P] pour une somme de 117 606,09 € au titre de l’arriéré locatif au 30 décembre 1899.
C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 19 mars 2026, la SA FINAMUR a fait assigner la SCI [P] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,ordonner l'expulsion de la SCI [P] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme égale au dernier loyer mensuelle, soit la somme de 9 206,23 € HT,condamner la SCI [P] à payer à la SA FINAMUR l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,condamner la SCI [P] à payer à la SA FINAMUR la somme provisionnelle de 135 240,69 € au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 25 septembre 2025,condamner la SCI [P] au paiement des intérêts de retard au taux contractuel Euribor trois mois moyen mensuel majoré de cinq cents point de base, à compter du 30 septembre 2025,condamner la SCI [P] au paiement d’une indemnité forfaitaire de recouvrement de 320 euros (= 8 x 40),dire que toutes les sommes porteront intérêts au taux contraxctuel Euribor trois mois moyen mensuel majoré de cinq cent points de base à compter de leur date d’exigibilité,ordonner à la SCI [P] de garantir la SA FINAMUR de toute régularisation fiscale qui pourrait intervenir du fait de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement,condamner la SCI [P] au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
À l’audience du 25 juin 2026, la SA FINAMUR, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, 
Bien que régulièrement assignée à domicile, après que le commissaire de justice se soit assuré de la réalité de ce dernier par plusieurs vérifications, la SCI [P] n'a pas constitué avocat. 
À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 juillet 2026.
Au cours des débats, la société demanderesse a été invitée à présenter ses observations sur le moyen relevé d’office tiré de l’incompétence territoriale de la juridiction au regard du lieu de situation de l’immeuble, ce qu’elle a fait par courrier électronique du 28 juillet 2026 aux termes duquel elle a notamment rappelé qu’il s’agissait d’un contrat de crédit-bail et qu’il n’existait aucun droit réel immobilier justifiant l’application de l’article 44 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’incompétence territoriale relevée d’office

Aux termes de l’article 77 du code de procédure civil, en matière contentieuse, le juge peut relever d’office son incompétence territoriale lorsque le défendeur ne comparait pas.
Au regard des explications fournies par les parties dans la note de ce jour et de la nature de l’opération conclue le 25 octobre 2021, il n’y a pas lieu de se déclarer inompétent.

2. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L’article 835 ajoute qu’il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Par ailleurs, l’article L. 313-7 du code de commerce prévoit que les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l'expiration du bail, soit par cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire.
Les stipulations d’un contrat de crédit-bail, lequel n’est pas soumis aux dispositions applicables aux baux commerciaux, tiennent lieu de loi entre les parties par application des dispositions de l’article 1103 du code civil.
Il résulte de l’acte reçu le 25 octobre 2021 par Me [E] [I], notaire, que la SA FINAMUR et la SCI [P] ont conclu un contrat de crédit-bail immobilier ayant pour objet l’acquisition et le financement de locaux situés 13 rue Gustave Madiot, à Bondoufle (Essonne).
Ce contrat comporte un article B. 12, intitulé “Résiliation”, rédigé de la manière suivante:
“Résiliation à la demande du bailleur
1°) Conformément à l’article 1225 du code civil, le présent crédit-bail sera résilié de plein droit et sans formalité, si bon semble au [D], un mois après une simple mise en demeure ou un simple commandement de payer ou d’exécuter, notifiée ou signifié au PRENEUR et resté(e) infructueux(se), et visant la présente clause, dans les cas suivant :
- défaut de paiement d’un seul terme de loyers, complément de loyer ou de toutes autres sommes dues à leurs échéances [...]
Dans ces cas, l’expulsion du PRENEUR, de ses cessionnaires et de tous occupants de leur chef, pourra être ordonnée par simple Ordonnance de référé du Président du Tribunal compétent, exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel” (pièce demandeur n° 4, p. 66).
Le 25 août 2025, la SA FINAMUR a fait signifier à la SCI [P] un commandement de payer visant cette clause résolutoire mettant en demeure cette dernière de régler la somme de 117.681,06 euros (pièce demandeur n° 9).
La SCI FINAMUR allègue que cette somme n’a pas été acquittée et la SCI [P], partie non comparante, ne prouve pas qu’elle aurait procédé au versement de la somme litigieuse.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 25 septembre 2025.
Par ailleurs, le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
En conséquence, il y a lieu, conformément à l’article B. 12, précité, d’ordonner l’expulsion de la SCI [P] en sa qualité de crédit-preneuse, ainsi que celle de tous occupants de son chef.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 
Le contrat de crédit-bail immobilier prévoit en son article B. 12, qu’en cas de résiliation :
“A défaut de restitution immédiate de l’IMMEUBLE, le PRENEUR sera redevable envers le [D], et jusqu’à la date de restitution effective, d’une indemnité d’utilisation d’occupation mensuelle calculée prorata temporis sur la base du montant du dernier loyer honoré. Cette indemnité d’utilisation sera payable mensuellement et sera assujettie à la TVA en vigueur” (p. 66).
Il résulte des factures versées aux débats par la société demanderesse (pièce n° 11), que le dernier loyer honoré s’élevait à la somme de 27.618,69 € HT pour une période de trois mois, de sorte que l’indemnité d’occupation mensuellement due par la SCI [P] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant de 9 206,23 € HT.
S’il est prévu par le contrat de bail que ces sommes porteront intérêts au taux contractuel Euribor trois mois moyen mensuel majoré de cinq cent points de base à compter de leur date d’exigibilité, il convient d’observer que cette clause institue une clause pénale ; par sa nature et au regard notamment de la durée de l’inexécution, cette pénalité pourrait être jugée manifestement excessive et modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé à cet égard.

3. Sur le versement d’une somme à titre de provision

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Par ailleurs, aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du commandement de payer susmentionné et du décompte versés aux débats par la SA FINAMUR (pièce demandeur n° 10), l'obligation de la SCI [P] au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 25 septembre 2025 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 135 240,69 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SCI [P].
Il y a également lieu d’ordonner le versement d’une somme de 320 euros, à titre de provision, au titre des indemnités forfaitaires de recouvrement prévues par l’article L. 441-10 du code de commerce
S’il est prévu par le contrat de bail que ces sommes porteront intérêts au taux contractuel Euribor trois mois moyen mensuel majoré de cinq cent points de base à compter de leur date d’exigibilité, il convient d’observer que cette clause institue une clause pénale ; par sa nature et au regard notamment de la durée de l’inexécution, cette pénalité pourrait être jugée manifestement excessive et modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil ; en conséquence, il n'y aura pas lieu à référé sur ce point et il sera jugé que le preneur sera condamné aux seuls intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 117.681,06 euros et à compter du 19 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance, sur le surplus.

4. Sur la garantie de tout redressement fiscal

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L’article 835 ajoute qu’il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L’article B. 11.3 du contrat de crédit-bail prévoit que :
“ 3°) [K] facturera au PRENEUR, en sus du loyer, tous les frais et charges occasionnés au BAILLEUR pour la présente opération, et notamment :
- Tous impôts, taxes et contributions foncières ou autres de toute nature auxquels la location elle-même pourrait être assujettie, ainsi que toutes taxes mnuicipales, charges de ville ou d’Etat et redevances quelconques, assises ou à asseoir sur ledit IMMEUBLE,
- Tous impôts, taxes et redevances qui pourraient être créés utilement sous quelque forme que ce soit, en supplément ou en remplacement de ceux ci-dessus prévus, quelque en soit le mode d’imposition et quand bien même ces impôts revêtiraient la forme d’une taxation sur le capital du BAILLEUR.
- Les impôts fonciers et tous autres impôts ou taxes dont le [D] serait redevable en sa qualité de propriétaire de l’IMMEUBLE” (p. 63).
Si par courrier daté du 04 novembre 2025, l’admnistration fiscale a mis en demeure la SA FINAMUR de lui faire parvenir une déclaration de taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement (pièce demandeur n° 12), il n’est pas justifié qu’une taxe ou une pénalité ait été mise à la charge de la société crédit-bailleresse à la date à laquelle il est statué, de sorte que la demande formée par la demanderesse tendant à garantir le paiement d’une indemnité éventuelle apparaît prématurée et doit être rejetée.

5. Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI [P], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SCI [P] ne permet d’écarter la demande de la SA FINAMUR formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
DISONS n’y avoir lieu à se déclarer incompétent,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail à la date du 25 octobre 2021,
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SCI [P]et de tout occupant de son chef des locaux situés 13 rue Gustave Madiot, à Bondoufle (Essonne), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, 
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point, 
FIXONS l’indemnité d’occupation due par la SCI [P] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant de 9 206,23 € HT,
CONDAMNONS par provision la SCI [P]à payer à la SA FINAMUR la somme de 135 240,69 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires arriérés au 25 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 117.681,06 euros, et à compter du 19 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance, sur le surplus, 
CONDAMNONS par provision la SCI [P]à payer à la SA FINAMUR la somme de 320 euros au titre des indemnités forfaitaires de recouvrement,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SA FINAMUR tendant à dire et juger que les sommes au paiement desquelles la SCI [P] est condamnée porteront intérêts au taux contractuel Euribor trois mois moyen mensuel majoré de cinq cent points à compter de leur date d’exigibilité,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SA FINAMUR tendant à ordonner à la SCI [P] de la garantir contre toute régularisation fiscale qui pourrait intervenir du fait de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement,
CONDAMNONS la SCI [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, 
CONDAMNONS la SCI [P] à payer à la SA FINAMUR, la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice de Créteil le 28 juillet 2026,

LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES RÉFÉRÉS,