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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S2, 7 août 2026, n° 26/02351

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 11 mai 2022, CUS Habitat devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer, hors provision sur charges, de 627.72 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Selon lettre recommandée du 16 octobre 2025 avec accusé réception signé le 29 octobre 2025, OPHEA a notifié à Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] un congé pour le 31 janvier 2026 pour "non-paiement de loyers et accessoires" auquel est joint le décompte des sommes dues pour 1638.34 euros, échéance de septembre 2025 comprise.

Par acte délivré le 20 février 2026, OPHEA a assigné Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la régularité du congé délivré, la déchéance au maintien dans les lieux ainsi que la condamnation des défendeurs au paiement des arriérés locatifs et indemnités d'occupation.

A l'audience du 12 juin 2026, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance, aux fins de voir :

- Constater que le congé délivré est régulier,
- Prononcer la déchéance de Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948, 
- Condamner Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par lui situés [Adresse 6] à [Localité 4], 
- Prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil, 
- Condamner solidairement Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] à payer la somme de 3011.51 euros à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience,
- Condamner en tout état de cause Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
- Condamner solidairement Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] à payer à OPHEA, à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 1038.33 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil,
- Condamner solidairement Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] à payer la somme de 350.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] aux entiers dépens,
- Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

OPHEA fait valoir agir sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948 et actualise la dette locative à la somme de 2870.99 euros au 3 juin 2026 et ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement sous réserve d'une clause cassatoire précisant que Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] ont repris le paiement des loyers courants et qu'un plan d'apurement de la dette locative a été mis en place.

Bien que cités par dépôt à l'étude, Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] ne se sont ni présentés ni fait représenter. Susceptible d'appel, le jugement sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

Le Tribunal donne lecture de l'enquête sociale du 10 juin 2026.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 20 février 2026.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 novembre 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 août 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé.

En application de l'article L 442-6 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L'article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
"les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux. (…)"

Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été notifié à Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] pour le 31 janvier 2026 au vu des impayés de loyers au 20 octobre 2025 pour un montant de 1638.34 euros, échéance de septembre 2025 incluse, et invitait ce dernier à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l'impayé et lui indiquait qu'à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 janvier 2026, il engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 mars 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé. 

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi de l'occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l'assignation, soit le 20 février 2026.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à la somme de 3011.51 euros, échéance du mois janvier 2026 incluse, selon l'extrait du 3 juin 2026 produit. 

Il est également relevé que le compte est constamment débiteur depuis au moins le mois d'août 2025.

Compte tenu de ce montant et de l'ancienneté de la dette locative, le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G]. 

Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d'octroi de délais de paiement. 

Sur la demande en paiement.

En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce au vu du dernier décompte actualisé du 3 juin 2026 qui sera retenu, en dépit de l'absence de justificatif de sa communication à Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] conformément aux dispositions de l'article 132 du code de procédure civile, dans la mesure où la dette locative a diminué, les défendeurs seront solidairement condamnés au règlement, en deniers ou quittances, de la somme de 2870.99 euros, correspondant au montant de l'arriéré de loyers et charges, échéance du mois de mai 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2026, date de l'acte introductif d'instance conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

Sur l'indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.


Elle entre dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. 

En conséquence, Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] seront solidairement condamnés au paiement d'une somme équivalente à celle du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, pour la période courant depuis le 31 janvier 2026 à compter de laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] sont déjà solidairement condamnés au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 2870.99 euros, en considération de la date de la résiliation du contrat soit le 31 janvier 2026.

Sur les délais de paiement.

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

En l'espèce il ressort du décompte précité que Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] ont repris le règlement des loyers résiduels courants.

Il ressort du rapport d'enquête sociale que Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] perçoivent des revenus mensuels de 2096.53 au titre du revenu de solidarité active et allocations familiales. 

OPHEA produit un plan d'apurement de la dette locative signé le 28 avril 2026 à raison de 24 mensualités de 100.00 euros dont la dernière pour le solde.

Compte tenu de la situation personnelle et financière de Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G], il sera accordé à ces derniers des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 

Si Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] apurent la dette locative en sus des échéances courantes dues pour l'occupation du logement, ils seront réputés ne pas avoir été déchus du droit au maintien dans les lieux et considérés comme occupants de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, leur expulsion pourra être poursuivie.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G], succombant, supporteront in solidum les dépens de la présente procédure.

Compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre. 

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputé contradictoire, et en premier ressort :

DIT n'y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 janvier 2026, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l'OPHEA, d'une part, et Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] d'autre part, portant sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] de leur droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 2870.99 euros (deux mille huit cent soixante-dix euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation impayées au 3 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2026 ;

ACCORDE à Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] un délai de 24 mois (sauf meilleur accord) pour s'acquitter de la dette locative et dit qu’ils devront le faire en 24 mensualités de 100.00 euros (cent euros) chacune, la dernière soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l'occupation du logement ; 

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'en cas de respect de ces modalités d'apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu'en revanche, faute de règlement d'une seule mensualité à l'échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l'occupation du logement :
- la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;
- OPHEA sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution) ;
- les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] seront solidairement condamnés à verser à OPHEA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 31 janvier 2026, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l'occupation et révisable conformément aux clauses du bail, l'indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date de la présente décision, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] sont déjà solidairement condamnés au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 2870.99 euros, en considération de la date de résiliation du contrat soit le 31 janvier 2026 ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes d'OPHEA tendant à l'expulsion de Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] et à leur condamnation à une indemnité d'occupation sont sans objet ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions. 

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
Virginie HOPP Catherine KRUMMER
Texte intégral
N° RG 26/02351 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OHSH


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S2

N° RG 26/02351 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OHSH

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me Fabienne DIEBOLD-STROHL


☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier 



Me Fabienne DIEBOLD-STROHL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 07 AOUT 2026


DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT
Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]
représenté par son Directeur Général
[Adresse 3] [Localité 1] 
représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168


DEFENDEURS :

Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] 
demeurant [Adresse 4] [Localité 1]
non comparants, non représentés 



OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection 
Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :
A l'audience publique du 12 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Août 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

N° RG 26/02351 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OHSH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 11 mai 2022, CUS Habitat devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer, hors provision sur charges, de 627.72 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Selon lettre recommandée du 16 octobre 2025 avec accusé réception signé le 29 octobre 2025, OPHEA a notifié à Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] un congé pour le 31 janvier 2026 pour "non-paiement de loyers et accessoires" auquel est joint le décompte des sommes dues pour 1638.34 euros, échéance de septembre 2025 comprise.

Par acte délivré le 20 février 2026, OPHEA a assigné Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la régularité du congé délivré, la déchéance au maintien dans les lieux ainsi que la condamnation des défendeurs au paiement des arriérés locatifs et indemnités d'occupation.

A l'audience du 12 juin 2026, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance, aux fins de voir :

- Constater que le congé délivré est régulier,
- Prononcer la déchéance de Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948, 
- Condamner Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par lui situés [Adresse 6] à [Localité 4], 
- Prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil, 
- Condamner solidairement Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] à payer la somme de 3011.51 euros à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience,
- Condamner en tout état de cause Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
- Condamner solidairement Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] à payer à OPHEA, à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 1038.33 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil,
- Condamner solidairement Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] à payer la somme de 350.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] aux entiers dépens,
- Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

OPHEA fait valoir agir sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948 et actualise la dette locative à la somme de 2870.99 euros au 3 juin 2026 et ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement sous réserve d'une clause cassatoire précisant que Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] ont repris le paiement des loyers courants et qu'un plan d'apurement de la dette locative a été mis en place.

Bien que cités par dépôt à l'étude, Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] ne se sont ni présentés ni fait représenter. Susceptible d'appel, le jugement sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

Le Tribunal donne lecture de l'enquête sociale du 10 juin 2026.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 20 février 2026.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 novembre 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 août 2026 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé.

En application de l'article L 442-6 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L'article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
"les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux. (…)"

Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été notifié à Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] pour le 31 janvier 2026 au vu des impayés de loyers au 20 octobre 2025 pour un montant de 1638.34 euros, échéance de septembre 2025 incluse, et invitait ce dernier à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l'impayé et lui indiquait qu'à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 janvier 2026, il engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 mars 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé. 

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi de l'occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l'assignation, soit le 20 février 2026.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à la somme de 3011.51 euros, échéance du mois janvier 2026 incluse, selon l'extrait du 3 juin 2026 produit. 

Il est également relevé que le compte est constamment débiteur depuis au moins le mois d'août 2025.

Compte tenu de ce montant et de l'ancienneté de la dette locative, le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G]. 

Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d'octroi de délais de paiement. 

Sur la demande en paiement.

En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce au vu du dernier décompte actualisé du 3 juin 2026 qui sera retenu, en dépit de l'absence de justificatif de sa communication à Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] conformément aux dispositions de l'article 132 du code de procédure civile, dans la mesure où la dette locative a diminué, les défendeurs seront solidairement condamnés au règlement, en deniers ou quittances, de la somme de 2870.99 euros, correspondant au montant de l'arriéré de loyers et charges, échéance du mois de mai 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2026, date de l'acte introductif d'instance conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

Sur l'indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.


Elle entre dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. 

En conséquence, Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] seront solidairement condamnés au paiement d'une somme équivalente à celle du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, pour la période courant depuis le 31 janvier 2026 à compter de laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] sont déjà solidairement condamnés au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 2870.99 euros, en considération de la date de la résiliation du contrat soit le 31 janvier 2026.

Sur les délais de paiement.

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

En l'espèce il ressort du décompte précité que Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] ont repris le règlement des loyers résiduels courants.

Il ressort du rapport d'enquête sociale que Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] perçoivent des revenus mensuels de 2096.53 au titre du revenu de solidarité active et allocations familiales. 

OPHEA produit un plan d'apurement de la dette locative signé le 28 avril 2026 à raison de 24 mensualités de 100.00 euros dont la dernière pour le solde.

Compte tenu de la situation personnelle et financière de Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G], il sera accordé à ces derniers des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 

Si Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] apurent la dette locative en sus des échéances courantes dues pour l'occupation du logement, ils seront réputés ne pas avoir été déchus du droit au maintien dans les lieux et considérés comme occupants de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, leur expulsion pourra être poursuivie.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G], succombant, supporteront in solidum les dépens de la présente procédure.

Compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre. 

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.


PAR CES MOTIFS
 
La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputé contradictoire, et en premier ressort :

DIT n'y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 janvier 2026, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l'OPHEA, d'une part, et Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] d'autre part, portant sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] de leur droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 2870.99 euros (deux mille huit cent soixante-dix euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation impayées au 3 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2026 ;

ACCORDE à Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] un délai de 24 mois (sauf meilleur accord) pour s'acquitter de la dette locative et dit qu’ils devront le faire en 24 mensualités de 100.00 euros (cent euros) chacune, la dernière soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l'occupation du logement ; 

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'en cas de respect de ces modalités d'apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu'en revanche, faute de règlement d'une seule mensualité à l'échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l'occupation du logement :
- la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;
- OPHEA sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution) ;
- les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] seront solidairement condamnés à verser à OPHEA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 31 janvier 2026, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l'occupation et révisable conformément aux clauses du bail, l'indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date de la présente décision, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] sont déjà solidairement condamnés au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 2870.99 euros, en considération de la date de résiliation du contrat soit le 31 janvier 2026 ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes d'OPHEA tendant à l'expulsion de Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] et à leur condamnation à une indemnité d'occupation sont sans objet ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [I] [D] [G] et Madame [O] [I] [D] [G] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions. 

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
Virginie HOPP Catherine KRUMMER

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Mise à jour de la source le 2026-08-07T21:34:04.810Z.