Tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, 10 août 2026, n° 24/00759

Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE 

M. [O] [T] et Mme [F] [B] sont propriétaires indivis d’une maison à usage d’habitation avec piscine et jardin attenant située à [Localité 5] (Hérault), [Adresse 2]. 

Par acte notarié du 25 juillet 2023, ils ont conclu avec Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] une promesse synallagmatique de vente du bien, moyennant le prix de 833 335 euros. 

La promesse a été consentie pendant un délai expirant le 8 novembre 2023 à 16 heures. 

Les acquéreurs-bénéficiaires ont séquestré entre les mains du notaire rédacteur la somme de 41 667 euros à titre de dépôt de garantie. 

A la suite d’une nouvelle visite effectuée le 21 septembre 2023, Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] ont alerté les vendeurs sur la découverte de fissures apparues sur un mur mitoyen, sur le mur de soutènement côté parc et sur le mur en parpaing du local technique de la piscine. Elles observaient la dégradation d’une palissade en bois, le dysfonctionnement du système de fermeture d’une baie vitrée, la rénovation du parquet et des peintures de la chambre principale depuis la signature de la promesse. Elles sollicitaient qu’une recherche de fuite sur la piscine et les canalisations de la maison soit effectuée par un professionnel avant la réitération de la vente par acte authentique. 

Par courriel du 25 septembre 2023, M. [O] [T] et Mme [F] [B] répondaient qu’ils avaient suspecté en 2016 un phénomène d’humidité dans la chambre et diligenté une recherche de fuite qui s’était avérée infructueuse ; qu’en 2023, ils avaient mandaté l’entreprise ADP afin qu’elle procède à une nouvelle recherche de fuite dans la piscine et remplace le skimmer. Ils proposaient aux bénéficiaires de la promesse de se désengager sans aucun frais. 

Par courriel du 2 octobre 2023, M. [O] [T] et Mme [F] [B] indiquaient aux bénéficiaires qu’ils avaient fait procéder au graissage des systèmes de fermetures des baies vitrées et sollicité un devis de réfection de la palissade en bois ainsi qu’une expertise du mur de soutènement et du bâtiment. 

M. [M] [G], gérant du Bureau d’Etudes Structure, a ainsi réalisé le 17 octobre 2023 un diagnostic de solidité de la propriété dont il résulte que l’ensemble des fissures observées entre les parties bâties et murs de clôture, à la jonction entre le plancher et le mur et sur le mur de soutènement ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage ; certaines sont purement esthétiques et ne nécessitent aucune intervention particulière, d’autres requièrent des traitements simples pour limiter leur propagation ; plus particulièrement, le mur de clôture mitoyen ne forme quasiment pas soutènement et présente un manque de cohésion qui nécessite un traitement par mortier en attendant sa reprise complète. 

M. [K] [I], expert mandaté par Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P], a réalisé une visite technique des lieux le 21 octobre 2023 et concluait dans une fiche de visite à la nécessité d’une part, de créer un système de ventilation du vide sanitaire en façade avant et d’autre part, de renforcer le mur de soutènement par la création de contreforts et la pose d’une lierne, sans empiétement sur la parcelle voisine. 

Par courriel du 23 octobre 2023, les acquéreurs proposaient alternativement l’abandon du projet sans frais pour aucune des parties, ou la prise en charge des travaux de reprise par les vendeurs, selon devis à établir par un bureau d’études techniques (BET). 

Par courriel du 29 octobre 2023, les vendeurs exprimaient leur accord concernant l’exécution à leurs frais de travaux de reprise du vide sanitaire, de la palissade en bois et de l’étanchéité des carreaux de la piscine sur la première ligne d’eau ; en revanche, ils contestaient les conclusions de M. [K] [I] relatives au mur de soutènement et s’engageaient à effectuer les travaux de réfection préconisés par M. [M] [G], selon devis établi le 25 octobre 2023 par l’entreprise Teissier Construction. 

Par courriel du 7 novembre 2023, Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] informaient les vendeurs qu’elles ne souhaitent pas réitérer l’acte de vente en la forme authentique. 

Par lettre recommandée reçue le 9 décembre 2023, Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] mettaient en demeure les vendeurs d’autoriser la libération des fonds séquestrés entre les mains du notaire rédacteur. 

Par actes extra-judiciaires des 29 et 30 novembre 2023, M. [O] [T] et Mme [F] [B] ont sommé les acquéreurs-bénéficiaires de comparaître le 6 décembre 2023 en l’étude de Maître [J] [A] afin de régulariser l’acte authentique de vente.

Le 6 décembre 2023, Maître [J] [A] a dressé un procès-verbal de difficultés qui constatait le désaccord des parties et consignait leurs dires. 

Par lettre recommandée du 22 décembre 2023, Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] ont mis en demeure les vendeurs de libérer sous 8 jours la somme séquestrée de 41 667 euros et de payer 20 000 euros en réparation de leurs préjudices. 

Leurs démarches amiables sont demeurées vaines. 

Par acte du 13 février 2024, Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] ont fait citer M. [O] [T] et Mme [F] [B] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nîmes. 

Dans leurs dernières écritures notifiées le 10 juin 2025, elles demandent au tribunal judiciaire, à titre principal, de prononcer la nullité de la promesse conclue le 25 juillet 2023 pour dol. 

Subsidiairement, elles sollicitent que le tribunal judiciaire : 

- accueille leur exception d’inexécution, 
- constate les manquements graves et répétés de M. [O] [T] et Mme [F] [B] sur la période du 25 juillet 2023 au 16 juillet 2024, 
- prononce la résolution de la promesse aux torts exclusifs des vendeurs à la date du 25 juillet 2023. 

En tout état de cause, elles demandent que le tribunal judiciaire : 

- condamne in solidum M. [O] [T] et Mme [F] [B] au paiement de la somme de 28 792,87 euros à titre de dommages et intérêts, à parfaire, en réparation du préjudice matériel, moral et de la perte de chance, se décomposant comme suit : 

- 225 euros, au titre des frais d’actes, 
- 5 956,21 euros, au titre des intérêts de la somme séquestrée, 
- 1 611,66 euros, au titre des frais de location, 
- 5 000 euros, au titre de la perte de chance, 
- 16 000 euros, au titre du préjudice moral, 

- les autorise à se faire remettre par le séquestre, Maître [N] [W], la somme consignée de 41 667 euros, 
- rejette les demandes reconventionnelles de M. [O] [T] et Mme [F] [B], y compris au titre de la clause pénale qui sera réduite à néant, 
- condamne in solidum M. [O] [T] et Mme [F] [B] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Au soutien de leur demande en nullité de la promesse de vente, elles invoquent les dispositions des articles 1130, 1137 et 1112-1 du code civil. Elles font valoir que les vendeurs, par leurs manoeuvres dolosives, ont intentionnellement dissimulé en phase pré-contractuelle des informations déterminantes pour les acquéreurs relatives à la fuite de la piscine et à l’état de délabrement du mur de soutènement clôturant la propriété. Elles ajoutent que les fissures étaient dissimulées lors des visites par un transat et une plante grasse et n’étaient pas visibles depuis la parcelle des consorts [T]-[B] ; que la détection d’une fuite dans la piscine n’a été portée à leur connaissance que le 6 décembre 2023. 

Elles font valoir que ces informations étaient nécessairement connues des vendeurs, professionnels de l’immobilier, habitant les lieux ; qu’ils n’ont cependant effectué aucune déclaration à ce sujet dans la promesse de vente ; que la présence d’un agent immobilier lors des visites n’exonère pas les vendeurs de leur devoir d’information. 

Elles allèguent que les travaux de reprise du mur de clôture sont exorbitants, de sorte qu’elles n’auraient pas contracté ou auraient contracté à des conditions différentes si elles avaient eu connaissance de ces informations. Elles concluent que la réticence dolosive des vendeurs a déterminé leur consentement. Elles répliquent qu’elles n’ont pas renoncé à se prévaloir de la nullité de la promesse puisqu’elles ont refusé de signer l’acte authentique le 6 décembre 2023. 

Au soutien de leur demande subsidiaire en résolution de l’acte aux torts exclusifs des vendeurs, elles invoquent les dispositions des articles 1219, 1220, 1641 et 1645 du code civil et 271-1 du code de la construction. Elles allèguent divers manquements des vendeurs à leurs obligations précontractuelles et inhérentes à l’exécution de la promesse synallagmatique et font également valoir qu’elles ont légitimement opposé l’exception d’inexécution en refusant de réitérer l’acte de vente. 


Pour s’opposer à la demande reconventionnelle des vendeurs en paiement d’une pénalité en exécution de la clause pénale, elles font valoir que cette prétention se heurte à l’exception d’inexécution opposée en conséquence des multiples manquements des vendeurs-promettants ; que la promesse stipulait une condition suspensive en faveur des bénéficiaires : l’absence de révélation de charges, de vices susceptibles de grever l’immeuble, d’en diminuer sensiblement la valeur ou de le rendre impropre à sa destination ; que cette condition n’a pas été levée puisque de tels désordres sont apparus après la promesse. 

Subsidiairement, elles demandent que l’indemnité soit réduite à néant et font valoir que le bien a bien été vendu moyennant le prix de 840 000 euros car les vendeurs, gérants de la société Dani, sous l’enseigne Vedas Immo Century 21, ont établi frauduleusement une facture de commission à la charge des vendeurs d’un montant de 20 000 euros afin de démontrer que le bien avait été cédé à un prix inférieur à celui stipulé initialement. Elles concluent qu’ils n’ont subi aucun préjudice ; qu’ils ont réalisé une plus-value et occupé le bien vendu jusqu’au 30 septembre 2024, sans contrepartie. 

Dans leurs dernières écritures notifiées le 25 novembre 2024, M. [O] [T] et Mme [F] [B] demandent au tribunal judiciaire qu’il déboute Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] de leurs demandes et à défaut, écarte l’exécution provisoire. 

Reconventionnellement, ils sollicitent que le dépôt de garantie d’un montant de 41 667 euros leur soit jugé définitivement acquis et soit libéré à leur profit par Maître [N] [S] sur simple présentation de la décision. 

Ils demandent la condamnation solidaire de Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] au paiement de la somme de 83 334 euros portant intérêts légaux à compter du 6 décembre 2023. 

En toute hypothèse, ils sollicitent la condamnation solidaire des demanderesses au paiement de la somme de 7 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. 

Pour s’opposer à la nullité de la promesse synallagmatique de vente pour dol, ils répliquent sur le fondement des articles 1112-1 et 1137 du code civil que la réticence dolosive et la dissimulation en phase pré-contractuelle d’informations déterminantes doit être intentionnelle ; or, l’existence d’une fuite des skimmers de la piscine, révélée le 26 juin 2023, a fait l’objet d’une clause stipulant que les vendeurs s’engageaient à effectuer à leurs frais les travaux de reprise ; les fissures du mur étaient inconnues des vendeurs et n’ont pas été volontairement dissimulées. 

Ils ajoutent que les deux avis techniques émis par M. [M] [G] et M. [K] [V] divergent sur l’ampleur des fissures et les solutions pour y remédier ; qu’en leur qualité de professionnels de l’immobilier, au même titre que Mme [Z] [P], les vendeurs ne disposent toutefois d’aucune compétence technique dans le domaine de la construction et du bâtiment, de sorte que leur connaissance du vice ne peut être présumée. Ils allèguent que le mur de clôture fissuré ne soutient ni la maison, ni la piscine, ni les dépendances et concluent que l’existence de tels désordres ne constitue pas une information déterminante du consentement des bénéficiaires. 




Ils font valoir leur bonne foi contractuelle et relatent qu’ils ont organisé trois visites avant la signature de la promesse ; qu’informés par les bénéficiaires, au terme d’une quatrième visite le 21 septembre 2023, de l’existence de fissures, ils ont immédiatement mandaté un BET à leurs frais et offert à la partie adverse de renoncer à la vente sans frais ni pénalité, dès le 25 septembre 2025. Ils précisent que des échanges se sont poursuivis jusqu’au 31 octobre 2023, ce qui démontre que Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] ont souhaité maintenir la relation contractuelle et ont ainsi renoncé à se prévaloir de la nullité de la promesse. 

Ils répliquent qu’aucune condition suspensive n’a défailli, de sorte que le dépôt de garantie ne peut être restitué aux bénéficiaires, lesquelles ne démontrent l’existence d’aucun préjudice indemnisable. 

Pour s’opposer à la résolution de la promesse pour inexécution de leurs obligations, ils allèguent sur le fondement des articles 1219 et 1220 du code civil, qu’ils ont satisfait à l’obligation d’information précontractuelle, n’ont commis aucune réticence dolosive et ont négocié et exécuté de bonne foi la promesse. Sur le moyen tiré de la violation par les promettants de l’obligation de délivrance conforme, ils reconnaissent avoir remplacé après la conclusion de la promesse le parquet d’une chambre qui était tâché et ancien et créé des aérations supplémentaires dans le vide sanitaire. Toutefois, ils répliquent que ces améliorations ne constituent pas une inexécution suffisamment grave pour justifier la mise en oeuvre de l’exception d’inexécution et la résolution de la promesse. 

Ils rappellent que selon les termes clairs du procès-verbal notarié de difficulté du 6 décembre 2023, les bénéficiaires ont refusé de signer la vente avec nouvelle négociation du prix et prise en charge des travaux de reprise des fissures du mur de clôture par les promettants. Ils concluent sur le fondement de l’article 1229 du code civil que la résolution ne pourrait qu’être prononcée à la date du jugement, en laissant acquis aux promettants le dépôt de garantie et la pénalité stipulée en exécution de la clause pénale. 

Pour s’opposer à la résolution de la promesse pour vices cachés, ils répliquent en application des dispositions de l’article 1641 du code civil, que la fuite de la piscine était connue des bénéficiaires lors de la signature de l’acte ; que les fissures du mur de clôture extérieur à la maison et ses dépendances ne rendent pas la chose vendue impropre à son usage et n’en diminuent pas l’usage de manière excessive. 

Reconventionnellement, ils font valoir que toutes les conditions étant réunies, la partie défaillante devra leur verser la pénalité de 83 334 euros, en sus du dépôt de garantie qui leur est acquis. 

Le juge de la mise en état a fixé la clôture de l'instruction à la date du 18 mai 2026 ; à l'audience du 1er juin 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026.

Motifs

MOTIFS 

- sur la demande principale de résiliation de la promesse synallagmatique de vente

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Selon l’article 1137, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. 

En l’espèce, les bénéficiaires de la promesse litigieuse font grief aux promettants d’avoir intentionnellement dissimulé en phase pré-contractuelle des informations déterminantes relatives à la fuite de la piscine et à l’état de délabrement du mur de soutènement clôturant la propriété. 

S’agissant de la fuite de la piscine, il ressort des constatations techniques établies le 18 novembre 2016 par la société Groupe 7ID qu’aucune anomalie des canalisations du skimmer, de la prise balai et des pièces scellées n’a été détectée au moyen de caméras endoscopiques et de tests à la fluorescéine. 

Il résulte du rapport de visite et du devis établi le 26 juin 2026 par la société ADP que les canalisations, les parois et le liner sont intacts et ne présentent aucune fuite ; en revanche, une faiblesse était constatée au niveau des deux skimmers, dont le remplacement est proposé. 

La promesse stipule toutefois que “le promettant déclare que les deux skimmers de la piscine seront remplacés mi-août 2023. Une copie du devis accepté pour ces travaux est demeurée ci-annexée. Le promettant s’engage à transmettre au bénéficiaire la facture de ces travaux avant la réitération de l’acte authentique de vente” (page 30).

Les travaux ont été effectués et facturés le 9 août 2023 par la société ADP.

Il s’en suit qu’aucune dissimulation de la fuite en phase précontractuelle ne peut être reprochée aux consorts [T]-[B]. 

Les fissures du mur de clôture de la propriété, apparues lors de la visite organisée le 21 septembre 2023, n’étaient visibles que depuis le fonds voisin. Il ressort des constatations du BET mandaté par les vendeurs et des clichés photographiques en annexe que la faible végétation plantée à proximité d’une fissure ne traduit pas la volonté des propriétaires-vendeurs de dissimuler ce désordre ; de même, la pose à cet endroit d’un meuble de jardin (transat) ne suffit pas à démontrer leur prétendue manoeuvre dolosive, alors qu’il est établi que les bénéficiaires ont pu, avant de s’engager, visiter longuement à trois reprises la propriété, assistés d’un agent immobilier, et ont donc procédé à un examen méticuleux de la maison, de ses dépendances et éléments d’équipement.

Leur qualité de professionnel du négoce immobilier n’octroie aux consorts [T]-[B] aucune compétence technique particulière dans le domaine du bâtiment leur permettant de déceler les fissures du mur et d’en apprécier les incidences. 

Aucune circonstance n’établit qu’ils avaient connaissance du vice à la date de signature de la promesse, ce qu’ils contestent formellement. 

Les consorts [T]-[B] ont, sans tarder, mandaté le BET à leurs frais, afin de procéder dans le délai de la promesse à un diagnostic technique. Ils ont proposé, dès le 29 octobre 2023, de prendre en charge les travaux de réfection préconisés par le BET selon devis établi par l’entreprise Teissier Construction pour 14 470,10 euros, ce qui démontre leur bonne foi contractuelle. 

Si un désaccord a vu le jour entre les parties sur les modalités de reprise des désordres préconisées par les deux experts, cette circonstance ne traduit pas une dissimulation intentionnelle par les promettants de l’existence du vice. 

En l’absence de manquement volontaire à l’obligation précontractuelle d’information des consorts [T]-[B], la réticence dolosive n’est pas caractérisée et la demande de résiliation de la promesse sera en conséquence rejetée. 

- sur les demandes subsidiaires 

• sur l’exception d’inexécution 

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

Selon l’article 1220, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. 

Selon l’article 1641, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. 

Selon l’article 1792, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. 

Selon l’article 1792-1, est notamment réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. 

En l’espèce, les demanderesses justifient leur refus de réitérer l’acte authentique de vente et opposent l’exception d’inexécution. Il leur appartient de rapporter la preuve de l’inexécution par les vendeurs de leurs obligations contractuelles et de sa gravité. 

Les moyens tirés du manquement des vendeurs à l’obligation précontractuelle d’information ont d’ores et déjà été écartés. 

Pour le surplus, elles font valoir que les vendeurs ont modifié le parquet d’une chambre, sans les en avertir, en violation de la clause stipulant que “jusqu’à l’entrée en jouissance du bénéficiaire, le promettant s’engage à ne pas apporter de modification quelconque” (page35). 

Les consorts [T]-[B] ne contestent pas avoir remplacé à neuf le parquet d’une chambre qui était endommagé et tâché et ajoutent qu’ils ont créé des aérations supplémentaires dans le vide sanitaire. 

Ces modifications, intervenues après la signature de la promesse et sans l’accord des bénéficiaires, ne constituent pas une inexécution d’une gravité suffisante pour affranchir les demanderesses de leurs obligations. 

Les demanderesses allèguent ensuite sur le fondement de la garantie légale des vices cachés que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrer un bien exempt de vices et de nature à le rendre impropre à sa destination. Or, seul un défaut de nature à affecter gravement l’usage d’habitation du bien vendu peut justifier la mise en jeu de la garantie ; les fissurations d’un mur de clôture en limite de propriété, fussent-elles indécelables par les acquéreurs, ne constituent donc pas un vice au sens de l’article 1641 du code civil.

Les demanderesses font ensuite valoir que les promettants qui vendent après achèvement le bien qu’ils ont fait construire en 2014 sont débiteurs de la garantie décennale ; qu’ils n’ont pas délivré le bien exempt de désordres de nature décennale au terme du délai de la promesse le 8 novembre 2023. 

Il résulte des constatations techniques du BET du 17 octobre 2023 que le mur litigieux en béton était présent lors de la construction ; que les consorts [T]-[B] ayant fait réhausser le mur de clôture avec des matériaux creux à des altimétries différentes, des fissures sont apparues au droit des jonctions entre les différents matériaux et sur les portions qui auraient dû être traitées en joints de dilatation ; que la solidité du mur de soutènement n’est pas remise en cause : aucune déclivité du mur n’est présente, il ne bascule pas mais s’abîme sur les jonctions mal traitées. Le BET préconise afin d’éviter la propagation de ces fissures inesthétiques la création de joints de dilatation, la création d’une ceinture en béton armé en tête de mur afin de raidir l’ensemble. Côté mitoyen, le BET observe que le mur ne forme quasiment pas soutènement mais présente une fissuration importante sans risque imminent d’effondrement ; son manque de cohésion nécessite toutefois une dépose et reconstruction correcte avec des chaînages et raidisseurs. Le BET conclut que l’ensemble des fissures ne présentent pas de risque pour la solidité des ouvrages, certaines sont esthétiques et d’autres méritent des traitements pour limiter leur propagation. 

Il s’en suit que les désordres ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à remplir sa destination, quand bien même la démolition-reconstruction du mur serait nécessaire pour le mettre en conformité avec les règles de l’art. La fiche de visite de M. [K] [I] ne démontre pas davantage la nature décennale des désordres. 


Les demanderesses ne justifient donc pas de l’existence de désordres de nature décennale au terme du délai de la promesse, susceptible de les affranchir de leurs obligations. 

Pour justifier leur inexécution, elles allèguent encore que les vendeurs-constructeurs engagent leur responsabilité contractuelle de droit commun au titre des dommages intermédiaires qui n’entrent pas dans le champ des garanties légales en cas de faute prouvée. 

Il ressort des éléments techniques que les travaux d’édification du mur litigieux n’ont pas été réalisés conformément aux règles de l’art. 

Les vendeurs n’ont jamais contesté leur obligation d’assumer le coût des travaux de reprise ; devant le notaire rédacteur le 6 décembre 2023, ils ont réitéré leur proposition de concéder une diminution du prix de vente à hauteur du prix des travaux de réfection du mur, une fois la technique et le coût entériné par les deux experts.

Le BET et M. [K] [I] préconisaient tous deux d’importants travaux de reprise du mur litigieux mais selon des techniques différentes, de sorte que les vendeurs ont proposé aux consorts [Q]-[P] par courriel du 29 octobre 2023 l’organisation d’une réunion contradictoire sur les lieux en présence du BET, de M. [K] [I] et de l’entreprise Teissier Construction, dans le but de conclure un accord sur la nature des travaux et de prolonger le délai de la promesse. 

Dans une simple note établie le 30 octobre 2023, M. [K] [I] expliquait avoir analysé le devis de travaux établi par l’entreprise Teissier Construction et concluait qu’en l’absence de contreforts, les déformations évolueraient dans le temps. 

En réponse aux vendeurs, dans un courriel daté du 31 octobre 2023, Mme [Z] [P] refusait de valider les travaux préconisés par le BET expliquant que le technicien ne s’était pas rendu sur le fonds voisin pour examiner les désordres.

Le 29 novembre 2023, le BET a en conséquence effectué une seconde visite et procédé depuis la parcelle voisine à une analyse plus approfondie des désordres affectant le mur de soutènement, plus particulièrement à l’angle situé au droit du local technique de la piscine. L’expert y distinguait nettement la séparation entre l’ancien mur présent lors de la construction et les réhausses en parpaing creux, avec un léger devers lié à l’absence de liaisons sur la partie ancienne du mur et au manque de cohérence des divers matériaux utilisés pour rehausser le mur. Il préconisait afin de pérenniser la structure et d’assurer un écoulement satisfaisant de l’eau une reprise complète de la partie haute du mur, selon plans annexés.
 
Mmes [Q] et [P] ont cependant refusé que les consorts [T]-[B] exécutent les travaux de reprise des malfaçons tels que préconisés par le BET aux termes de deux rapports d’études établis les 17 octobre 2023 et 29 novembre 2023, sans toutefois produire le moindre devis estimatif des travaux préconisés par M. [K] [I]. 

Elles ont refusé de participer à une réunion contradictoire destinée à confronter les avis techniques et susceptible d’aboutir à un accord sur les modalités d’exécution des travaux, ce en dépit d’une relance des vendeurs par courriel du 7 novembre 2023 réitérant leur souhait d’engager des travaux de réparation durable. 

Leur comportement a donc contribué à l’absence de reprise des désordres au terme de la promesse, alors que les vendeurs acceptaient dès le 29 octobre 2023 de prolonger son délai. Dès lors, aucune inexécution d’une gravité suffisante n’est susceptible d’affranchir les demanderesses de leurs obligations. 

Elles allèguent encore que les vendeurs ont fait délivrer une sommation d’avoir à comparaître devant le notaire le 6 décembre 2023 à 10 heures, par actes extra-judiciaires délivrés les 29 et 30 novembre 2023, en violation des clauses de la promesse. 

Il résulte des clauses de la promesse que “la mise en demeure sera faite à jour et heure fixés entre le 5ième et le 10ième jour ouvré suivant réception de la mise en demeure” (Page 7), alors que les vendeurs ont effectivement mis en demeure les bénéficiaires seulement 3 jours ouvrés avant la date de signature. 

Toutefois, Mmes [Q] et [P], assistées de leur conseil, n’ont fait état d’aucune difficulté à l’occasion de leur comparution devant le notaire et ne démontrent avoir subi aucun grief en lien avec l’inobservation du délai. 

Enfin, elles font valoir en application des dispositions de l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation, que de nouvelles conditions contractuelles ont été proposées par les promettants le 6 décembre 2023, sans que le notaire ne rédige un nouvel acte et ne procède à sa notification destinée à faire courir un nouveau délai de rétractation ; elles en concluent que cette carence a justifié leur refus de régulariser l’acte authentique de vente. 

Or, il résulte du procès-verbal de difficultés que le notaire a vainement tenté de concilier les parties, aucun accord n’étant intervenu. 

Ces moyens sont donc inopérants pour justifier le refus opposé par les demanderesses de réitérer l’acte de vente. 

Elles ont donc soulevé sans motifs sérieux l’exception d’inexécution en refusant de réitérer l’acte de vente. 

 • sur la résolution de la promesse aux torts exclusifs des promettants 
Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Selon les articles 1224, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. 

En l’espèce la promesse a été consentie pour un délai expirant le 8 novembre 2023 à 16 heures, les parties s’obligeant en cas de réalisation des conditions suspensives à constater par acte authentique la réalisation de la vente et le transfert de propriété au plus tard à cette date devant Maître [J] [A] notaire à [Localité 5]. 

Il ressort des clauses de la promesse que si l’acte authentique n’est pas signé dans le délai convenu, la partie la plus diligente procédera par acte extra-judiciaire à une mise en demeure de signer l’acte authentique en l’office notarial du notaire susnommé. A la date fixée dans la mise en demeure, il sera procédé, soit à la signature de l’acte authentique de vente aux conditions fixées à la promesse, soit à l’établissement d’un procès-verbal dans lequel il sera constaté le défaut de l’autre partie. Dans ce dernier cas, l’auteur de la convocation pourra soit poursuivre judiciairement la réalisation de la vente, soit reprendre purement et simplement sa liberté. Ce choix s’effectuera dans le procès-verbal qui sera notifié à la partie défaillante par voie d’huissier avec effet au jour de la notification. 

Au soutien de leur demande de résolution de la promesse aux torts exclusifs des promettants, les demanderesses allèguent d’une part que les consorts [T]-[B] n’ont pas expressément indiqué leur choix. 

Or, il résulte du procès-verbal dressé le 6 décembre 2023 par le notaire que les promettants ont clairement déclaré prendre acte du refus des bénéficiaires de réitérer l’acte de vente avec nouvelle négociation du prix et se sont réservés le droit de réclamer en justice paiement de l’indemnité due au titre de la clause pénale. Les consorts [T]-[B] ont donc fait le choix de reprendre leur liberté et ont vendu le bien le 16 juillet 2024. 

Les demanderesses prétendent d’autre part que le procès-verbal de difficultés ne leur a pas été signifié par acte extra-judiciaire ; elles en concluent que la promesse avait conservé sa force obligatoire alors que les consorts [T]-[B] ont procédé le 22 janvier 2024 aux travaux de réfection du mur de clôture, sans les en aviser, et vendu le bien le 16 juillet 2024, ce qui constitue de graves manquements à leurs obligations contractuelles. 

Or, le 6 décembre 2023, Mmes [Q] et [P] avaient clairement exprimé leur refus de réitérer l’acte de vente et avaient, par lettre recommandée du 22 décembre 2023, mis en demeure les vendeurs de leur restituer le dépôt de garantie sans faire état du moindre souhait de négocier les conditions de la vente. De leur côté, les consorts [T]-[B] avaient clairement repris leur liberté contractuelle, de sorte que l’exécution des travaux de réfection du mur entrepris le 22 janvier 2024 et la vente du bien le 16 juillet 2024 ne peuvent leur être reprochées au motif que le procès-verbal de difficultés, signé par les deux parties au terme d’une réunion contradictoire, n’avait pas été préalablement signifié aux demanderesses. 

Mmes [Q] et [P] invoquent en outre les manquements des vendeurs qui ont été exhaustivement examinés et rejetés plus haut. 

Il convient donc de rejeter la demande de résolution de la promesse de vente. 

- sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Selon l’article 1217, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut : 

- refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; 
- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; 
- obtenir une réduction du prix ; 
- provoquer la résolution du contrat ; 
- demander réparation des conséquences de l’inexécution. 

Ces sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. 

En l’espèce, aucune inexécution contractuelle n’est établie à l’encontre des vendeurs, de sorte que Mmes [Q] et [P] seront déboutées de leur demande en paiement de dommages et intérêts. 

- sur la demande reconventionnelle au titre de la clause pénale

Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. 

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. 

En l’espèce, les parties ont convenu au chapitre “stipulation de pénalité ” (page 9) que “dans le cas où toutes conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 83 334 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ” . 

Il résulte de la promesse que “ le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les 15 jours des présentes, à titre de dépôt de garantie, entre les mains de Maître [N] [S] notaire, qui est constitué séquestre dans les termes de l’article 1956 et suivants du code civil, la somme de 41 667 euros (...). L’acquereur-bénéficiaire ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives si-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption. 
Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au promettant-vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes. 
A défaut d’accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu’à production d’un jugement ordonnant la restitution du dépôt à l’acquéreur-bénéficiaire ou sa perte en faveur du promettant-vendeur ” (page 10). 

Il s’ensuit que la promesse de vente prévoit une pénalité d’un montant de 83 334 euros en cas de non réitération de la vente du fait du bénéficiaire-acquéreur dans l’hypothèse où toutes les conditions suspensives seraient réalisées. Le paiement de cette pénalité est garanti par un dépôt de 41 667 euros. Ces deux sommes ne peuvent donc pas se cumuler. 

Il résulte des développements précédents que les conditions suspensives ont toutes été réalisées et que la vente n’a pas été conclue du fait de Mmes [Q] et [P]. Par conséquent, la pénalité est due. 

Le prix de vente convenu dans la promesse de vente était de 833 334 euros. M. [T] et Mme [B] ont vendu leur bien, aux termes d’un acte du 16 juillet 2024, au prix de 840 000 euros. Le montant de la clause pénale de 83 334 euros apparaît donc manifestement excessif par rapport à la réalité du préjudice subi par les promettants-vendeurs. Elle sera réduite à la somme de 51 667 euros. 

Aussi, il sera ordonné au notaire, Maître [N] [S], de libérer la somme de 41.667 euros en faveur des consorts [T]-[B], sous déduction des frais et débours dus au notaire rédacteur, et de condamner solidairement Mmes [Q] et [P] à leur payer la somme supplémentaire de 10 000 euros, outre les frais déduits. 


- sur les demandes accessoires 

Mmes [Q] et [P] succombant, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge des consorts [T]-[B] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum Mmes [Q] et [P] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement. 

Aucune circonstance ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée. 


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, 

Rejette les demandes de Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P], 

Réduit le montant de la stipulation de pénalité à la somme de 51 667 euros ; 

Ordonne la libération de la somme de 41 667 euros séquestrée par Maître [N] [S] en faveur de M. [O] [T] et Mme [F] [B], sous déduction des frais et débours dus au notaire rédacteur ;

Condamne solidairement Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] à payer à M. [O] [T] et Mme [F] [B] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale, outre les frais et débours retenus par le notaire rédacteur ; 

Condamne in solidum Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] aux dépens, 

Condamne in solidum Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] à payer à M. [O] [T] et Mme [F] [B] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire. 


Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Jacqueline PETRANTONI, Greffière présente lors de son prononcé.

Le Greffier, Le Président,

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

délivrée le 
à 
SCP LOBIER & ASSOCIES
SARL SALVIGNOL & ASSOCIES
 

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
 DE NIMES
 Le 10 Août 2026
1ère Chambre Civile
------------- 
 
N° RG 24/00759 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KLFK 
 
JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant : 
 
Mme [R] [X] [E] [Q]
née le 20 Novembre 1977 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Mme [Z] [U] [H] [P]
née le 19 Juillet 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentées par la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocats postulant au barreau de NIMES, Me Hugo PLYER, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER
 
à :

M. [O] [L] [T]
né le 23 Février 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Mme [F] [D] [Y] [B]
née le 26 Mai 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentés par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats plaidant au barreau de NIMES,


Rendu par mise à disposition au greffe, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 01 Juin 2026 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-Présidente, assistés de Aurélie VIALLE, Greffière, présente lors des débats et de Jacqueline PETRANTONI, greffière présente lors de la mise à disposition, et qu’il en a été délibéré.

Ledit jugement a été mis en délibéré au 10 Août 2026.

****

EXPOSE DU LITIGE 

M. [O] [T] et Mme [F] [B] sont propriétaires indivis d’une maison à usage d’habitation avec piscine et jardin attenant située à [Localité 5] (Hérault), [Adresse 2]. 

Par acte notarié du 25 juillet 2023, ils ont conclu avec Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] une promesse synallagmatique de vente du bien, moyennant le prix de 833 335 euros. 

La promesse a été consentie pendant un délai expirant le 8 novembre 2023 à 16 heures. 

Les acquéreurs-bénéficiaires ont séquestré entre les mains du notaire rédacteur la somme de 41 667 euros à titre de dépôt de garantie. 

A la suite d’une nouvelle visite effectuée le 21 septembre 2023, Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] ont alerté les vendeurs sur la découverte de fissures apparues sur un mur mitoyen, sur le mur de soutènement côté parc et sur le mur en parpaing du local technique de la piscine. Elles observaient la dégradation d’une palissade en bois, le dysfonctionnement du système de fermeture d’une baie vitrée, la rénovation du parquet et des peintures de la chambre principale depuis la signature de la promesse. Elles sollicitaient qu’une recherche de fuite sur la piscine et les canalisations de la maison soit effectuée par un professionnel avant la réitération de la vente par acte authentique. 

Par courriel du 25 septembre 2023, M. [O] [T] et Mme [F] [B] répondaient qu’ils avaient suspecté en 2016 un phénomène d’humidité dans la chambre et diligenté une recherche de fuite qui s’était avérée infructueuse ; qu’en 2023, ils avaient mandaté l’entreprise ADP afin qu’elle procède à une nouvelle recherche de fuite dans la piscine et remplace le skimmer. Ils proposaient aux bénéficiaires de la promesse de se désengager sans aucun frais. 

Par courriel du 2 octobre 2023, M. [O] [T] et Mme [F] [B] indiquaient aux bénéficiaires qu’ils avaient fait procéder au graissage des systèmes de fermetures des baies vitrées et sollicité un devis de réfection de la palissade en bois ainsi qu’une expertise du mur de soutènement et du bâtiment. 

M. [M] [G], gérant du Bureau d’Etudes Structure, a ainsi réalisé le 17 octobre 2023 un diagnostic de solidité de la propriété dont il résulte que l’ensemble des fissures observées entre les parties bâties et murs de clôture, à la jonction entre le plancher et le mur et sur le mur de soutènement ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage ; certaines sont purement esthétiques et ne nécessitent aucune intervention particulière, d’autres requièrent des traitements simples pour limiter leur propagation ; plus particulièrement, le mur de clôture mitoyen ne forme quasiment pas soutènement et présente un manque de cohésion qui nécessite un traitement par mortier en attendant sa reprise complète. 

M. [K] [I], expert mandaté par Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P], a réalisé une visite technique des lieux le 21 octobre 2023 et concluait dans une fiche de visite à la nécessité d’une part, de créer un système de ventilation du vide sanitaire en façade avant et d’autre part, de renforcer le mur de soutènement par la création de contreforts et la pose d’une lierne, sans empiétement sur la parcelle voisine. 

Par courriel du 23 octobre 2023, les acquéreurs proposaient alternativement l’abandon du projet sans frais pour aucune des parties, ou la prise en charge des travaux de reprise par les vendeurs, selon devis à établir par un bureau d’études techniques (BET). 

Par courriel du 29 octobre 2023, les vendeurs exprimaient leur accord concernant l’exécution à leurs frais de travaux de reprise du vide sanitaire, de la palissade en bois et de l’étanchéité des carreaux de la piscine sur la première ligne d’eau ; en revanche, ils contestaient les conclusions de M. [K] [I] relatives au mur de soutènement et s’engageaient à effectuer les travaux de réfection préconisés par M. [M] [G], selon devis établi le 25 octobre 2023 par l’entreprise Teissier Construction. 

Par courriel du 7 novembre 2023, Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] informaient les vendeurs qu’elles ne souhaitent pas réitérer l’acte de vente en la forme authentique. 

Par lettre recommandée reçue le 9 décembre 2023, Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] mettaient en demeure les vendeurs d’autoriser la libération des fonds séquestrés entre les mains du notaire rédacteur. 

Par actes extra-judiciaires des 29 et 30 novembre 2023, M. [O] [T] et Mme [F] [B] ont sommé les acquéreurs-bénéficiaires de comparaître le 6 décembre 2023 en l’étude de Maître [J] [A] afin de régulariser l’acte authentique de vente.

Le 6 décembre 2023, Maître [J] [A] a dressé un procès-verbal de difficultés qui constatait le désaccord des parties et consignait leurs dires. 

Par lettre recommandée du 22 décembre 2023, Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] ont mis en demeure les vendeurs de libérer sous 8 jours la somme séquestrée de 41 667 euros et de payer 20 000 euros en réparation de leurs préjudices. 

Leurs démarches amiables sont demeurées vaines. 

Par acte du 13 février 2024, Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] ont fait citer M. [O] [T] et Mme [F] [B] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nîmes. 

Dans leurs dernières écritures notifiées le 10 juin 2025, elles demandent au tribunal judiciaire, à titre principal, de prononcer la nullité de la promesse conclue le 25 juillet 2023 pour dol. 

Subsidiairement, elles sollicitent que le tribunal judiciaire : 

- accueille leur exception d’inexécution, 
- constate les manquements graves et répétés de M. [O] [T] et Mme [F] [B] sur la période du 25 juillet 2023 au 16 juillet 2024, 
- prononce la résolution de la promesse aux torts exclusifs des vendeurs à la date du 25 juillet 2023. 

En tout état de cause, elles demandent que le tribunal judiciaire : 

- condamne in solidum M. [O] [T] et Mme [F] [B] au paiement de la somme de 28 792,87 euros à titre de dommages et intérêts, à parfaire, en réparation du préjudice matériel, moral et de la perte de chance, se décomposant comme suit : 

- 225 euros, au titre des frais d’actes, 
- 5 956,21 euros, au titre des intérêts de la somme séquestrée, 
- 1 611,66 euros, au titre des frais de location, 
- 5 000 euros, au titre de la perte de chance, 
- 16 000 euros, au titre du préjudice moral, 

- les autorise à se faire remettre par le séquestre, Maître [N] [W], la somme consignée de 41 667 euros, 
- rejette les demandes reconventionnelles de M. [O] [T] et Mme [F] [B], y compris au titre de la clause pénale qui sera réduite à néant, 
- condamne in solidum M. [O] [T] et Mme [F] [B] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Au soutien de leur demande en nullité de la promesse de vente, elles invoquent les dispositions des articles 1130, 1137 et 1112-1 du code civil. Elles font valoir que les vendeurs, par leurs manoeuvres dolosives, ont intentionnellement dissimulé en phase pré-contractuelle des informations déterminantes pour les acquéreurs relatives à la fuite de la piscine et à l’état de délabrement du mur de soutènement clôturant la propriété. Elles ajoutent que les fissures étaient dissimulées lors des visites par un transat et une plante grasse et n’étaient pas visibles depuis la parcelle des consorts [T]-[B] ; que la détection d’une fuite dans la piscine n’a été portée à leur connaissance que le 6 décembre 2023. 

Elles font valoir que ces informations étaient nécessairement connues des vendeurs, professionnels de l’immobilier, habitant les lieux ; qu’ils n’ont cependant effectué aucune déclaration à ce sujet dans la promesse de vente ; que la présence d’un agent immobilier lors des visites n’exonère pas les vendeurs de leur devoir d’information. 

Elles allèguent que les travaux de reprise du mur de clôture sont exorbitants, de sorte qu’elles n’auraient pas contracté ou auraient contracté à des conditions différentes si elles avaient eu connaissance de ces informations. Elles concluent que la réticence dolosive des vendeurs a déterminé leur consentement. Elles répliquent qu’elles n’ont pas renoncé à se prévaloir de la nullité de la promesse puisqu’elles ont refusé de signer l’acte authentique le 6 décembre 2023. 

Au soutien de leur demande subsidiaire en résolution de l’acte aux torts exclusifs des vendeurs, elles invoquent les dispositions des articles 1219, 1220, 1641 et 1645 du code civil et 271-1 du code de la construction. Elles allèguent divers manquements des vendeurs à leurs obligations précontractuelles et inhérentes à l’exécution de la promesse synallagmatique et font également valoir qu’elles ont légitimement opposé l’exception d’inexécution en refusant de réitérer l’acte de vente. 


Pour s’opposer à la demande reconventionnelle des vendeurs en paiement d’une pénalité en exécution de la clause pénale, elles font valoir que cette prétention se heurte à l’exception d’inexécution opposée en conséquence des multiples manquements des vendeurs-promettants ; que la promesse stipulait une condition suspensive en faveur des bénéficiaires : l’absence de révélation de charges, de vices susceptibles de grever l’immeuble, d’en diminuer sensiblement la valeur ou de le rendre impropre à sa destination ; que cette condition n’a pas été levée puisque de tels désordres sont apparus après la promesse. 

Subsidiairement, elles demandent que l’indemnité soit réduite à néant et font valoir que le bien a bien été vendu moyennant le prix de 840 000 euros car les vendeurs, gérants de la société Dani, sous l’enseigne Vedas Immo Century 21, ont établi frauduleusement une facture de commission à la charge des vendeurs d’un montant de 20 000 euros afin de démontrer que le bien avait été cédé à un prix inférieur à celui stipulé initialement. Elles concluent qu’ils n’ont subi aucun préjudice ; qu’ils ont réalisé une plus-value et occupé le bien vendu jusqu’au 30 septembre 2024, sans contrepartie. 

Dans leurs dernières écritures notifiées le 25 novembre 2024, M. [O] [T] et Mme [F] [B] demandent au tribunal judiciaire qu’il déboute Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] de leurs demandes et à défaut, écarte l’exécution provisoire. 

Reconventionnellement, ils sollicitent que le dépôt de garantie d’un montant de 41 667 euros leur soit jugé définitivement acquis et soit libéré à leur profit par Maître [N] [S] sur simple présentation de la décision. 

Ils demandent la condamnation solidaire de Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] au paiement de la somme de 83 334 euros portant intérêts légaux à compter du 6 décembre 2023. 

En toute hypothèse, ils sollicitent la condamnation solidaire des demanderesses au paiement de la somme de 7 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. 

Pour s’opposer à la nullité de la promesse synallagmatique de vente pour dol, ils répliquent sur le fondement des articles 1112-1 et 1137 du code civil que la réticence dolosive et la dissimulation en phase pré-contractuelle d’informations déterminantes doit être intentionnelle ; or, l’existence d’une fuite des skimmers de la piscine, révélée le 26 juin 2023, a fait l’objet d’une clause stipulant que les vendeurs s’engageaient à effectuer à leurs frais les travaux de reprise ; les fissures du mur étaient inconnues des vendeurs et n’ont pas été volontairement dissimulées. 

Ils ajoutent que les deux avis techniques émis par M. [M] [G] et M. [K] [V] divergent sur l’ampleur des fissures et les solutions pour y remédier ; qu’en leur qualité de professionnels de l’immobilier, au même titre que Mme [Z] [P], les vendeurs ne disposent toutefois d’aucune compétence technique dans le domaine de la construction et du bâtiment, de sorte que leur connaissance du vice ne peut être présumée. Ils allèguent que le mur de clôture fissuré ne soutient ni la maison, ni la piscine, ni les dépendances et concluent que l’existence de tels désordres ne constitue pas une information déterminante du consentement des bénéficiaires. 




Ils font valoir leur bonne foi contractuelle et relatent qu’ils ont organisé trois visites avant la signature de la promesse ; qu’informés par les bénéficiaires, au terme d’une quatrième visite le 21 septembre 2023, de l’existence de fissures, ils ont immédiatement mandaté un BET à leurs frais et offert à la partie adverse de renoncer à la vente sans frais ni pénalité, dès le 25 septembre 2025. Ils précisent que des échanges se sont poursuivis jusqu’au 31 octobre 2023, ce qui démontre que Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] ont souhaité maintenir la relation contractuelle et ont ainsi renoncé à se prévaloir de la nullité de la promesse. 

Ils répliquent qu’aucune condition suspensive n’a défailli, de sorte que le dépôt de garantie ne peut être restitué aux bénéficiaires, lesquelles ne démontrent l’existence d’aucun préjudice indemnisable. 

Pour s’opposer à la résolution de la promesse pour inexécution de leurs obligations, ils allèguent sur le fondement des articles 1219 et 1220 du code civil, qu’ils ont satisfait à l’obligation d’information précontractuelle, n’ont commis aucune réticence dolosive et ont négocié et exécuté de bonne foi la promesse. Sur le moyen tiré de la violation par les promettants de l’obligation de délivrance conforme, ils reconnaissent avoir remplacé après la conclusion de la promesse le parquet d’une chambre qui était tâché et ancien et créé des aérations supplémentaires dans le vide sanitaire. Toutefois, ils répliquent que ces améliorations ne constituent pas une inexécution suffisamment grave pour justifier la mise en oeuvre de l’exception d’inexécution et la résolution de la promesse. 

Ils rappellent que selon les termes clairs du procès-verbal notarié de difficulté du 6 décembre 2023, les bénéficiaires ont refusé de signer la vente avec nouvelle négociation du prix et prise en charge des travaux de reprise des fissures du mur de clôture par les promettants. Ils concluent sur le fondement de l’article 1229 du code civil que la résolution ne pourrait qu’être prononcée à la date du jugement, en laissant acquis aux promettants le dépôt de garantie et la pénalité stipulée en exécution de la clause pénale. 

Pour s’opposer à la résolution de la promesse pour vices cachés, ils répliquent en application des dispositions de l’article 1641 du code civil, que la fuite de la piscine était connue des bénéficiaires lors de la signature de l’acte ; que les fissures du mur de clôture extérieur à la maison et ses dépendances ne rendent pas la chose vendue impropre à son usage et n’en diminuent pas l’usage de manière excessive. 

Reconventionnellement, ils font valoir que toutes les conditions étant réunies, la partie défaillante devra leur verser la pénalité de 83 334 euros, en sus du dépôt de garantie qui leur est acquis. 

Le juge de la mise en état a fixé la clôture de l'instruction à la date du 18 mai 2026 ; à l'audience du 1er juin 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026. 





MOTIFS 

- sur la demande principale de résiliation de la promesse synallagmatique de vente

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Selon l’article 1137, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. 

En l’espèce, les bénéficiaires de la promesse litigieuse font grief aux promettants d’avoir intentionnellement dissimulé en phase pré-contractuelle des informations déterminantes relatives à la fuite de la piscine et à l’état de délabrement du mur de soutènement clôturant la propriété. 

S’agissant de la fuite de la piscine, il ressort des constatations techniques établies le 18 novembre 2016 par la société Groupe 7ID qu’aucune anomalie des canalisations du skimmer, de la prise balai et des pièces scellées n’a été détectée au moyen de caméras endoscopiques et de tests à la fluorescéine. 

Il résulte du rapport de visite et du devis établi le 26 juin 2026 par la société ADP que les canalisations, les parois et le liner sont intacts et ne présentent aucune fuite ; en revanche, une faiblesse était constatée au niveau des deux skimmers, dont le remplacement est proposé. 

La promesse stipule toutefois que “le promettant déclare que les deux skimmers de la piscine seront remplacés mi-août 2023. Une copie du devis accepté pour ces travaux est demeurée ci-annexée. Le promettant s’engage à transmettre au bénéficiaire la facture de ces travaux avant la réitération de l’acte authentique de vente” (page 30).

Les travaux ont été effectués et facturés le 9 août 2023 par la société ADP.

Il s’en suit qu’aucune dissimulation de la fuite en phase précontractuelle ne peut être reprochée aux consorts [T]-[B]. 

Les fissures du mur de clôture de la propriété, apparues lors de la visite organisée le 21 septembre 2023, n’étaient visibles que depuis le fonds voisin. Il ressort des constatations du BET mandaté par les vendeurs et des clichés photographiques en annexe que la faible végétation plantée à proximité d’une fissure ne traduit pas la volonté des propriétaires-vendeurs de dissimuler ce désordre ; de même, la pose à cet endroit d’un meuble de jardin (transat) ne suffit pas à démontrer leur prétendue manoeuvre dolosive, alors qu’il est établi que les bénéficiaires ont pu, avant de s’engager, visiter longuement à trois reprises la propriété, assistés d’un agent immobilier, et ont donc procédé à un examen méticuleux de la maison, de ses dépendances et éléments d’équipement.

Leur qualité de professionnel du négoce immobilier n’octroie aux consorts [T]-[B] aucune compétence technique particulière dans le domaine du bâtiment leur permettant de déceler les fissures du mur et d’en apprécier les incidences. 

Aucune circonstance n’établit qu’ils avaient connaissance du vice à la date de signature de la promesse, ce qu’ils contestent formellement. 

Les consorts [T]-[B] ont, sans tarder, mandaté le BET à leurs frais, afin de procéder dans le délai de la promesse à un diagnostic technique. Ils ont proposé, dès le 29 octobre 2023, de prendre en charge les travaux de réfection préconisés par le BET selon devis établi par l’entreprise Teissier Construction pour 14 470,10 euros, ce qui démontre leur bonne foi contractuelle. 

Si un désaccord a vu le jour entre les parties sur les modalités de reprise des désordres préconisées par les deux experts, cette circonstance ne traduit pas une dissimulation intentionnelle par les promettants de l’existence du vice. 

En l’absence de manquement volontaire à l’obligation précontractuelle d’information des consorts [T]-[B], la réticence dolosive n’est pas caractérisée et la demande de résiliation de la promesse sera en conséquence rejetée. 

- sur les demandes subsidiaires 

• sur l’exception d’inexécution 

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

Selon l’article 1220, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. 

Selon l’article 1641, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. 

Selon l’article 1792, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. 

Selon l’article 1792-1, est notamment réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. 

En l’espèce, les demanderesses justifient leur refus de réitérer l’acte authentique de vente et opposent l’exception d’inexécution. Il leur appartient de rapporter la preuve de l’inexécution par les vendeurs de leurs obligations contractuelles et de sa gravité. 

Les moyens tirés du manquement des vendeurs à l’obligation précontractuelle d’information ont d’ores et déjà été écartés. 

Pour le surplus, elles font valoir que les vendeurs ont modifié le parquet d’une chambre, sans les en avertir, en violation de la clause stipulant que “jusqu’à l’entrée en jouissance du bénéficiaire, le promettant s’engage à ne pas apporter de modification quelconque” (page35). 

Les consorts [T]-[B] ne contestent pas avoir remplacé à neuf le parquet d’une chambre qui était endommagé et tâché et ajoutent qu’ils ont créé des aérations supplémentaires dans le vide sanitaire. 

Ces modifications, intervenues après la signature de la promesse et sans l’accord des bénéficiaires, ne constituent pas une inexécution d’une gravité suffisante pour affranchir les demanderesses de leurs obligations. 

Les demanderesses allèguent ensuite sur le fondement de la garantie légale des vices cachés que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrer un bien exempt de vices et de nature à le rendre impropre à sa destination. Or, seul un défaut de nature à affecter gravement l’usage d’habitation du bien vendu peut justifier la mise en jeu de la garantie ; les fissurations d’un mur de clôture en limite de propriété, fussent-elles indécelables par les acquéreurs, ne constituent donc pas un vice au sens de l’article 1641 du code civil.

Les demanderesses font ensuite valoir que les promettants qui vendent après achèvement le bien qu’ils ont fait construire en 2014 sont débiteurs de la garantie décennale ; qu’ils n’ont pas délivré le bien exempt de désordres de nature décennale au terme du délai de la promesse le 8 novembre 2023. 

Il résulte des constatations techniques du BET du 17 octobre 2023 que le mur litigieux en béton était présent lors de la construction ; que les consorts [T]-[B] ayant fait réhausser le mur de clôture avec des matériaux creux à des altimétries différentes, des fissures sont apparues au droit des jonctions entre les différents matériaux et sur les portions qui auraient dû être traitées en joints de dilatation ; que la solidité du mur de soutènement n’est pas remise en cause : aucune déclivité du mur n’est présente, il ne bascule pas mais s’abîme sur les jonctions mal traitées. Le BET préconise afin d’éviter la propagation de ces fissures inesthétiques la création de joints de dilatation, la création d’une ceinture en béton armé en tête de mur afin de raidir l’ensemble. Côté mitoyen, le BET observe que le mur ne forme quasiment pas soutènement mais présente une fissuration importante sans risque imminent d’effondrement ; son manque de cohésion nécessite toutefois une dépose et reconstruction correcte avec des chaînages et raidisseurs. Le BET conclut que l’ensemble des fissures ne présentent pas de risque pour la solidité des ouvrages, certaines sont esthétiques et d’autres méritent des traitements pour limiter leur propagation. 

Il s’en suit que les désordres ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à remplir sa destination, quand bien même la démolition-reconstruction du mur serait nécessaire pour le mettre en conformité avec les règles de l’art. La fiche de visite de M. [K] [I] ne démontre pas davantage la nature décennale des désordres. 


Les demanderesses ne justifient donc pas de l’existence de désordres de nature décennale au terme du délai de la promesse, susceptible de les affranchir de leurs obligations. 

Pour justifier leur inexécution, elles allèguent encore que les vendeurs-constructeurs engagent leur responsabilité contractuelle de droit commun au titre des dommages intermédiaires qui n’entrent pas dans le champ des garanties légales en cas de faute prouvée. 

Il ressort des éléments techniques que les travaux d’édification du mur litigieux n’ont pas été réalisés conformément aux règles de l’art. 

Les vendeurs n’ont jamais contesté leur obligation d’assumer le coût des travaux de reprise ; devant le notaire rédacteur le 6 décembre 2023, ils ont réitéré leur proposition de concéder une diminution du prix de vente à hauteur du prix des travaux de réfection du mur, une fois la technique et le coût entériné par les deux experts.

Le BET et M. [K] [I] préconisaient tous deux d’importants travaux de reprise du mur litigieux mais selon des techniques différentes, de sorte que les vendeurs ont proposé aux consorts [Q]-[P] par courriel du 29 octobre 2023 l’organisation d’une réunion contradictoire sur les lieux en présence du BET, de M. [K] [I] et de l’entreprise Teissier Construction, dans le but de conclure un accord sur la nature des travaux et de prolonger le délai de la promesse. 

Dans une simple note établie le 30 octobre 2023, M. [K] [I] expliquait avoir analysé le devis de travaux établi par l’entreprise Teissier Construction et concluait qu’en l’absence de contreforts, les déformations évolueraient dans le temps. 

En réponse aux vendeurs, dans un courriel daté du 31 octobre 2023, Mme [Z] [P] refusait de valider les travaux préconisés par le BET expliquant que le technicien ne s’était pas rendu sur le fonds voisin pour examiner les désordres.

Le 29 novembre 2023, le BET a en conséquence effectué une seconde visite et procédé depuis la parcelle voisine à une analyse plus approfondie des désordres affectant le mur de soutènement, plus particulièrement à l’angle situé au droit du local technique de la piscine. L’expert y distinguait nettement la séparation entre l’ancien mur présent lors de la construction et les réhausses en parpaing creux, avec un léger devers lié à l’absence de liaisons sur la partie ancienne du mur et au manque de cohérence des divers matériaux utilisés pour rehausser le mur. Il préconisait afin de pérenniser la structure et d’assurer un écoulement satisfaisant de l’eau une reprise complète de la partie haute du mur, selon plans annexés.
 
Mmes [Q] et [P] ont cependant refusé que les consorts [T]-[B] exécutent les travaux de reprise des malfaçons tels que préconisés par le BET aux termes de deux rapports d’études établis les 17 octobre 2023 et 29 novembre 2023, sans toutefois produire le moindre devis estimatif des travaux préconisés par M. [K] [I]. 

Elles ont refusé de participer à une réunion contradictoire destinée à confronter les avis techniques et susceptible d’aboutir à un accord sur les modalités d’exécution des travaux, ce en dépit d’une relance des vendeurs par courriel du 7 novembre 2023 réitérant leur souhait d’engager des travaux de réparation durable. 

Leur comportement a donc contribué à l’absence de reprise des désordres au terme de la promesse, alors que les vendeurs acceptaient dès le 29 octobre 2023 de prolonger son délai. Dès lors, aucune inexécution d’une gravité suffisante n’est susceptible d’affranchir les demanderesses de leurs obligations. 

Elles allèguent encore que les vendeurs ont fait délivrer une sommation d’avoir à comparaître devant le notaire le 6 décembre 2023 à 10 heures, par actes extra-judiciaires délivrés les 29 et 30 novembre 2023, en violation des clauses de la promesse. 

Il résulte des clauses de la promesse que “la mise en demeure sera faite à jour et heure fixés entre le 5ième et le 10ième jour ouvré suivant réception de la mise en demeure” (Page 7), alors que les vendeurs ont effectivement mis en demeure les bénéficiaires seulement 3 jours ouvrés avant la date de signature. 

Toutefois, Mmes [Q] et [P], assistées de leur conseil, n’ont fait état d’aucune difficulté à l’occasion de leur comparution devant le notaire et ne démontrent avoir subi aucun grief en lien avec l’inobservation du délai. 

Enfin, elles font valoir en application des dispositions de l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation, que de nouvelles conditions contractuelles ont été proposées par les promettants le 6 décembre 2023, sans que le notaire ne rédige un nouvel acte et ne procède à sa notification destinée à faire courir un nouveau délai de rétractation ; elles en concluent que cette carence a justifié leur refus de régulariser l’acte authentique de vente. 

Or, il résulte du procès-verbal de difficultés que le notaire a vainement tenté de concilier les parties, aucun accord n’étant intervenu. 

Ces moyens sont donc inopérants pour justifier le refus opposé par les demanderesses de réitérer l’acte de vente. 

Elles ont donc soulevé sans motifs sérieux l’exception d’inexécution en refusant de réitérer l’acte de vente. 

 • sur la résolution de la promesse aux torts exclusifs des promettants 
Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Selon les articles 1224, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. 

En l’espèce la promesse a été consentie pour un délai expirant le 8 novembre 2023 à 16 heures, les parties s’obligeant en cas de réalisation des conditions suspensives à constater par acte authentique la réalisation de la vente et le transfert de propriété au plus tard à cette date devant Maître [J] [A] notaire à [Localité 5]. 

Il ressort des clauses de la promesse que si l’acte authentique n’est pas signé dans le délai convenu, la partie la plus diligente procédera par acte extra-judiciaire à une mise en demeure de signer l’acte authentique en l’office notarial du notaire susnommé. A la date fixée dans la mise en demeure, il sera procédé, soit à la signature de l’acte authentique de vente aux conditions fixées à la promesse, soit à l’établissement d’un procès-verbal dans lequel il sera constaté le défaut de l’autre partie. Dans ce dernier cas, l’auteur de la convocation pourra soit poursuivre judiciairement la réalisation de la vente, soit reprendre purement et simplement sa liberté. Ce choix s’effectuera dans le procès-verbal qui sera notifié à la partie défaillante par voie d’huissier avec effet au jour de la notification. 

Au soutien de leur demande de résolution de la promesse aux torts exclusifs des promettants, les demanderesses allèguent d’une part que les consorts [T]-[B] n’ont pas expressément indiqué leur choix. 

Or, il résulte du procès-verbal dressé le 6 décembre 2023 par le notaire que les promettants ont clairement déclaré prendre acte du refus des bénéficiaires de réitérer l’acte de vente avec nouvelle négociation du prix et se sont réservés le droit de réclamer en justice paiement de l’indemnité due au titre de la clause pénale. Les consorts [T]-[B] ont donc fait le choix de reprendre leur liberté et ont vendu le bien le 16 juillet 2024. 

Les demanderesses prétendent d’autre part que le procès-verbal de difficultés ne leur a pas été signifié par acte extra-judiciaire ; elles en concluent que la promesse avait conservé sa force obligatoire alors que les consorts [T]-[B] ont procédé le 22 janvier 2024 aux travaux de réfection du mur de clôture, sans les en aviser, et vendu le bien le 16 juillet 2024, ce qui constitue de graves manquements à leurs obligations contractuelles. 

Or, le 6 décembre 2023, Mmes [Q] et [P] avaient clairement exprimé leur refus de réitérer l’acte de vente et avaient, par lettre recommandée du 22 décembre 2023, mis en demeure les vendeurs de leur restituer le dépôt de garantie sans faire état du moindre souhait de négocier les conditions de la vente. De leur côté, les consorts [T]-[B] avaient clairement repris leur liberté contractuelle, de sorte que l’exécution des travaux de réfection du mur entrepris le 22 janvier 2024 et la vente du bien le 16 juillet 2024 ne peuvent leur être reprochées au motif que le procès-verbal de difficultés, signé par les deux parties au terme d’une réunion contradictoire, n’avait pas été préalablement signifié aux demanderesses. 

Mmes [Q] et [P] invoquent en outre les manquements des vendeurs qui ont été exhaustivement examinés et rejetés plus haut. 

Il convient donc de rejeter la demande de résolution de la promesse de vente. 

- sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Selon l’article 1217, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut : 

- refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; 
- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; 
- obtenir une réduction du prix ; 
- provoquer la résolution du contrat ; 
- demander réparation des conséquences de l’inexécution. 

Ces sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. 

En l’espèce, aucune inexécution contractuelle n’est établie à l’encontre des vendeurs, de sorte que Mmes [Q] et [P] seront déboutées de leur demande en paiement de dommages et intérêts. 

- sur la demande reconventionnelle au titre de la clause pénale

Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. 

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. 

En l’espèce, les parties ont convenu au chapitre “stipulation de pénalité ” (page 9) que “dans le cas où toutes conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 83 334 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ” . 

Il résulte de la promesse que “ le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les 15 jours des présentes, à titre de dépôt de garantie, entre les mains de Maître [N] [S] notaire, qui est constitué séquestre dans les termes de l’article 1956 et suivants du code civil, la somme de 41 667 euros (...). L’acquereur-bénéficiaire ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives si-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption. 
Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au promettant-vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes. 
A défaut d’accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu’à production d’un jugement ordonnant la restitution du dépôt à l’acquéreur-bénéficiaire ou sa perte en faveur du promettant-vendeur ” (page 10). 

Il s’ensuit que la promesse de vente prévoit une pénalité d’un montant de 83 334 euros en cas de non réitération de la vente du fait du bénéficiaire-acquéreur dans l’hypothèse où toutes les conditions suspensives seraient réalisées. Le paiement de cette pénalité est garanti par un dépôt de 41 667 euros. Ces deux sommes ne peuvent donc pas se cumuler. 

Il résulte des développements précédents que les conditions suspensives ont toutes été réalisées et que la vente n’a pas été conclue du fait de Mmes [Q] et [P]. Par conséquent, la pénalité est due. 

Le prix de vente convenu dans la promesse de vente était de 833 334 euros. M. [T] et Mme [B] ont vendu leur bien, aux termes d’un acte du 16 juillet 2024, au prix de 840 000 euros. Le montant de la clause pénale de 83 334 euros apparaît donc manifestement excessif par rapport à la réalité du préjudice subi par les promettants-vendeurs. Elle sera réduite à la somme de 51 667 euros. 

Aussi, il sera ordonné au notaire, Maître [N] [S], de libérer la somme de 41.667 euros en faveur des consorts [T]-[B], sous déduction des frais et débours dus au notaire rédacteur, et de condamner solidairement Mmes [Q] et [P] à leur payer la somme supplémentaire de 10 000 euros, outre les frais déduits. 


- sur les demandes accessoires 

Mmes [Q] et [P] succombant, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge des consorts [T]-[B] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum Mmes [Q] et [P] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement. 

Aucune circonstance ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée. 


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, 

Rejette les demandes de Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P], 

Réduit le montant de la stipulation de pénalité à la somme de 51 667 euros ; 

Ordonne la libération de la somme de 41 667 euros séquestrée par Maître [N] [S] en faveur de M. [O] [T] et Mme [F] [B], sous déduction des frais et débours dus au notaire rédacteur ;

Condamne solidairement Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] à payer à M. [O] [T] et Mme [F] [B] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale, outre les frais et débours retenus par le notaire rédacteur ; 

Condamne in solidum Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] aux dépens, 

Condamne in solidum Mme [R] [Q] et Mme [Z] [P] à payer à M. [O] [T] et Mme [F] [B] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire. 


Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Jacqueline PETRANTONI, Greffière présente lors de son prononcé.

Le Greffier, Le Président, 




















En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

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Mise à jour de la source le 2026-08-10T21:12:39.038Z.