notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Gap, Ch1 Procédures Civiles, 3 août 2026, n° 24/00219

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

---------------------------------


EXPOSE DU LITIGE

L’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” a occupé, du 19 juillet 2020, date de sa création, au 19 décembre 2024, un local appartenant à Monsieur [Z] [N] , situé [Adresse 3] à [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 4]. D’importants travaux ont été réalisés par l’association et un café associatif a ouvert au printemps 2022. Aucun bail écrit n’a été signé entre les parties.


Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, Monsieur [Z] [N] a fait assigner l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” devant le tribunal judiciaire aux fins notamment de voir prononcer l’expulsion de l’association des locaux occupés et la voir condamner à une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 21 janvier 2026, la juge de la mise en état a prononcé la clôture de la mise en état et fixé l’affaire pour être plaidée au 27 avril 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 août 2026. 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses conclusions récapitulative, notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [Z] [N] sollicite du tribunal voir :
DECLARER Monsieur [Z] [N] recevable et bien fondé en son action à l’encontre de l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA.
JUGER que l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA a occupé sans droit ni titre depuis le 01.01.2022 jusqu’au 19.12.2024 le local sis [Adresse 5] appartenant à Monsieur [Z] [N].
JUGER que l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA est redevable de la somme de 20 245,63 € a l’égard de Monsieur [Z] [N] au titre de cette occupation depuis le 01.01.2022 jusqu’au départ effectif des lieux par l’association, intervenu le 19.12.2024
JUGER que l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA reconnait expressément dans ses écritures étre redevable de la somme de 20 245,63 € a l’égard de Monsieur [Z] [N] au titre de son occupation des lieux 
En consequence
CONDAMNER l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à payer la somme de 20 245,63 € a titre d’indemnité d’occupation
CONDAMNER l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à régler à Monsieur [Z] [N] les sommes nécessaires a 1’entiére a remise en état du local occupé soit:
- 63 495,71 € (réfection par 1’entreprise HM)
- 359,70 € (remplacement d’un vitrage)
- 10 595,20 € (remplacement de porte)
- 10 102,64 € (remplacement de radiateurs dérobés)
- 4 071,60 € (verification dc l’installation électrique)
CONDAMNER l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à régler à Monsieur [Z] [N] la taxe fonciere de l’année 2024 au pro rata de l’occupation soit 1 986,37€
DEBOUTER l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA de toute demande reconventionnelle a l’encontre de Monsieur [Z] [N] au titre de travaux qui auraient pu étre réalisés dans le local.
ASSORTIR la décision de 1’exécution provisoire.
CONDAMNER l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à verser à Monsieur [Z] [N] une somme de 5 000.00 € au titre de l’artic1e 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A titre subsidiaire, vu les articles 1708 et suivants du Code civil au titre d’un contrat de bail qui serait reconnu comme existant:
DECLARER Monsieur [Z] [N] recevable et bien fondé en son action à l’encontre de1’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA.
JUGER que l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA reconnait expressément dans ses écritures étre redevable de la somme de 20 245,63 € a l’égard de Monsieur [Z] [N] au titre de son occupation des lieux
En consequence
CONDAMNER l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à payer la somme de 20 245,63 € à titre d’arriéré1ocatif
CONDAMNER l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à régler à Monsieur [Z] [N] les sommes nécessaires à 1’entière à remise en état du local occupé soit:
- 63 495,71 € (réfection par 1’entreprise HM)
- 359,70 € (remplacement d’un vitrage)
- 10 595,20 € (remplacement de porte)
- 10 102,64 € (remplacement de radiateurs dérobés)
- 4 071,60 € (vérification de 1’insta1lation électrique)
CONDAMNER l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à régler à Monsieur [Z] [N] la taxe fonciére de 1’année 2024 au pro rata de l’occupation soit 1 986,37€
DEBOUTER Passociation LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA de toute demande reconventiomelle à l’encontre de Monsieur [Z] [N] au titre de travaux qui auraient pu étre réalisés dans le local.
ASSORTIR la décision de 1’exécution provisoire.
CONDAMNER 1’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à verser à Monsieur [Z] [N] une somme de 5 000.00 € an titre de l’article700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de 1’instance.

Invoquant l’article 544 du code civil, il rappelle que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite, que l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” s’est approprié le local par voie de fait à compter du 1er janvier 2022 alors que les conditions contractuelles essentielles de cette occupation n’étaient pas fixées et qu’aucun bail n’avait été signé, que l’association s’est approprié les lieux en effectuant divers travaux à sa seule initiative, qu’il n’existe aucun lien contractuel entre le bailleur et le preneur en l’espèce, que le tribunal ne peut donc que constater l’occupation sans droit ni titre du local.
Il rappelle qu’en août 2020, les parties se sont mises d’accord pour l’occupation du local à des conditions déterminées, que s’il a volontiers participé aux travaux au début du projet, un désaccord est survenu avec la présidente de l’association.
Il considère que les parties étaient d’accord pour que l’occupation se fasse à titre onéreux à compter du 1er janvier 2022. Il reproche toutefois à l’association de s’être maintenue dans les lieux alors même qu’il existait un désaccord majeur avec le propriétaire, leur relation ne peut donc être que quasi contractuelle, en vertu des articles 1300 et suivants du code civil, que l’indemnité doit être fixée en fonction du montant du loyer et non résulter d’une balance entre l’enrichissement et l’apauvrissement des deux parties.
Subsidiairement, il sollicite la condamnation de l’association à payer l’arriéré de loyer du fait du contrat de bail verbal qui aura été reconnu.
Il sollicite également une indemnisation de son préjudice du fait des dégradations commises par l’association lors de son départ.
Enfin, il s’oppose à la demande de remboursement des frais engagés par l’association pour l’amélioration du local, travaux réalisés sans l’accord du propriétaire. Il estime que la défenderesse ne justifie pas de son appauvrissement au sens de l’aticle 1303 du code civil, il relève notamment que de nombreux bénévoles et artisans intervenant gratuitement ont participé au chantier, que l’association ne produit aucun justificatif de ses dépenses, qu’en tout état de cause, la demande a été formulée le 18 mars 2025 et qu’à cette date, l’enrichissement du propriétaire n’existait pas, comme le confirme le procès-verbal établi par commissaire de justice le 8 janvier 2025.

***

Par conclusions n°3 récapitulatives, notifiées par voie électronique le 19 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” sollicite du tribunal voir :
Débouter Monsieur [N] de sa demande d’expulsion.
A titre principal : 
Constater qu’un bail verbal a été conclu entre Monsieur [N] et l’Association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA,
Condamner l’Association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à régler à Monsieur [N] la somme de 20.245,63 € au titre des loyers et charges dus pour la période du 1er janvier 2022 au 19 décembre 2024 en application du bail verbal,
Condamner Monsieur [N] à régler à l’Association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA la somme de 18.030,85 € au titre du remboursement des impenses nécessaires et utiles engagés par l’association dans le local,
Ordonner la compensation,
A titre subsidiaire, à défaut de bail verbal :
Condamner l’Association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à régler à Monsieur [N] la somme de 20.245,63 € sur le fondement de l’enrichissement sans cause,
Condamner Monsieur [N] à régler à l’Association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA la somme de 18.030,85 € sur le fondement de l’enrichissement sans cause.
Ordonner la compensation,
En toutes hypothèses : 
Condamner Monsieur [N] à régler à l’Association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi du fait des fautes commises.
Débouter Monsieur [N] de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires.
Condamner Monsieur [N] à régler à l’Association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamner Monsieur [N] aux entiers dépens de l’instance.

L’association rappelle que Monsieur [Z] [N] est propriétaire du local mais qu’il était également l’un des membres fondateurs du projet qui allait se développer dans les murs lui appartenant, qu’il a impulsé la création du café associatif et activement participé aux travaux de rénovation et d’aménagement nécessaires à l’ouverture du café associatif, que les parties étaient d’accord sur l’occupation des lieux par l’association, le montant du loyer et la date de début du bail, leur point de désaccord s’étant révélé sur la nature du bail à signer (durée et condition du rupture), qu’au vu des désaccords irréconciliables, l’association a quitté le lieux le 19 décembre 2024 et qu’en conséquence, la demande d’expulsion est sans objet.
Invoquant les articles 1709 et 1714 du code civil, elle considère par ailleurs qu’il existait un bail verbal, que les parties s’étaient d’ailleurs accordées sur le montant du loyer annuel, dû à compter du 1er janvier 2022, la taxe foncière étant comprise dans ce prix. Elle précise que cette somme a été provisionnée par l’association et consignée en cours de procédure.
A titre reconventionnel, elle sollicite le remboursement des travaux d’amélioration réalisés avec l’accord du propriétaire, se fondant sur la théorie des impenses.
A titre subsidiaire, le régime des quasi contrats pourrait s’appliquer, sur le fondement de l’article 1303 du code civil pour obtenir la condamnation de Monsieur [Z] [N] à indemniser l’association au titre del’enrichissement sans cause, cette somme pouvant se compenser avec les loyers dus.
Enfin, elle sollicite la réparation de son préjudice et le rejet des demandes indemnitaires de Monsieur [Z] [N].

Motifs

MOTIVATION

A titre liminaire sur les demandes de "juger"

Il résulte de l'interprétation des dispositions des articles 4 du code de procédure civile que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions. 

Il résulte de l'article 5 du même code que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. Selon les dispositions de l'article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.

Il résulte de l'interprétation constante de la combinaison de ces articles que les diverses demandes de "dire et juger" ou de "juger" ne constituent pas des prétentions au sens desdits articles mais seulement des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. 

Il n'y a en conséquence dès lors pas lieu de statuer particulièrement.


Sur l’existence d’un bail verbal

Aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un prix que celle-ci s’oblige à lui payer.

Aux termes de l’article 1714 du même code, le bail peut être fait par écrit ou verbalement, sous réserve des dispositions particulières applicables à certains baux.

Il résulte de ces dispositions qu’en l’absence d’écrit, l’existence d’un bail peut être établie par tout moyen, dès lors qu’il est démontré que le propriétaire a consenti à la jouissance du bien par l’occupant, en contrepartie d'un prix convenu ou, à tout le moins, que les éléments caractérisant le contrat de louage sont établis.

Il revient à celui qui sollicite la reconnaissance de ce bail, d’établir :
- l’accord du propriétaire pour la mise à disposition du local ;
- que le local est occupé à titre de jouissance privative ;
- un accord sur la contrepartie financière (loyer), ou des éléments permettant de démontrer l’existence d'une relation locative ;

En l’espèce, il ressort des éléments soumis au tribunal que l’association a occupé le local litigieux du 16 juillet 2020 au 19 décembre 2024. Toutefois, la date du 16 juillet 2020 correspond à la création de l’association qui, si elle était domiciliée dnas le local litigieux, ne pouvait l’occuper pour ses activités puisqu’il n’était pas en état. La date de l’occupation réelle des lieux, à la suite des travaux, n’est pas contestée : le 1er janvier 2022.

Si aucun contrat de bail écrit n’a été signé entre les parties, il ressort toutefois des éléments au dossier que de longues discussions, échanges, rendez-vous, prises de contact avec des juristes, des notaires, des conseillers, ont eu lieu aux fins de finaliser un contrat de bail qui serait satisfaisant pour les deux parties mais que ce processus a échoué, les parties ne s’entendant pas sur la durée du bail et les conditions de sortie et par conséquent sur la nature du contrat.

L’absence de bail écrit ne saurait toutefois suffire à exclure l’existence d’un bail, l’article 1714 du code civil autorisant expressément la conclusion d’un bail verbal.

En outre, l’occupation du local par l’association n’est pas intervenue contre la volonté du propriétaire. Celui-ci avait, au contraire, donné son accord à cette occupation. Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales de l’association que Monsieur [Z] [N] était à l’origine du projet, qu’il y a activement participé tant sur l’élaboration des objectifs de l’association que sur la concrétisation, réalisant lui-même des travaux et étant désigné comme référent “travaux”.

Il ne saurait aujourd’hui indiquer que l’association a effectué des travaux sans son accord, à sa seule initiative et en s’appropriant les lieux.

Les échanges de mails produits aux débats démontrent à l’inverse que les responsables de l’association souhaitaient sécuriser leurs investissements (fonds publics et privés) par la signature d’un bail et qu’ils ont été particulièrement moteurs, tenaces et vigilants, pour s’assurer de la réalisation de cet acte notarié. Contrairement à ce qu’indique Monsieur [Z] [N], il ne ressort pas de ces pièces que l’association ait tenté de profiter de la générosité du bailleur. Elle a d’ailleurs à de nombreuses reprises sollicité le demandeur pour qu’il chiffre le montant du loyer et des charges dus.

Enfin, il n’est pas non plus contesté que les parties s’étaient accordées sur le montant du loyer annuel dans le cadre de leurs négociations.

L’ensemble de ces éléments traduisent le consentement du bailleur à ce que l’association dispose du local et en jouisse dans des conditions dépassant celles d’une occupation purement tolérée ou précaire.




Ainsi, l’accord du propriétaire sur l’occupation des lieux, la durée de celle-ci, ainsi que son comportement à l’égard des travaux réalisés dans le local, caractérisent une volonté de consentir à l’association la jouissance du bien.

Dès lors, il convient, en conséquence, de reconnaître l’existence d’un bail verbal entre le propriétaire et l’association, ayant pris effet le 1er janvier 2022.

Sur l’arriéré de loyer

Aux termes de l’article 1728, 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus .

Il a été précédemment retenu que l’association a bénéficié, avec l’accord du propriétaire, de la jouissance du local à compter du 1er janvier 2022 et qu’un bail verbal doit être reconnu entre les parties.

Dès lors, en application de l’article 1728, 2° du code civil, l’association était tenue de s’acquitter du loyer convenu pendant toute la durée de son occupation.

Le montant du loyer annuel, fixé à 7 019 euros, n’est pas contesté. L’association est redevable des loyers afférents à la période comprise entre le 1er janvier 2022 et le 19 décembre 2024.

Il ressort des discussions écrites produites aux débats que la somme sur laquelle s’étaient accordées les parties comprend notamment la taxe foncière pour un montant de 1981 euros.

Il convient, en conséquence, de la condamner au paiement de l’arriéré de loyers correspondant à cette période, soit la somme de 20.245,63 €

La demande de Monsieur [Z] [N] de voir condamner l’association à payer la taxe foncière est ainsi rejetée puisqu’elle est comprise dans la somme globale due au titre de l’arriéré des loyers.

Sur la demande de remise en état du local

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

Aux termes de l’article 1732 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il résulte de ces dispositions que le preneur est tenu de restituer les lieux dans l’état dans lequel il les a reçus, sous réserve des dégradations imputables à son fait, mais qu’il ne saurait être tenu de réparer des désordres préexistants à son entrée dans les lieux, ni de financer des travaux ayant pour objet d’améliorer le bien ou de le remettre dans un état différent de celui dans lequel il l’avait reçu.

En l’espèce, le demandeur sollicite notamment la démolition et le réaménagement du local afin de le remettre dans l’état qui aurait été le sien avant sa prise en possession par l’association.

Toutefois, les pièces produites aux débats, et notamment les procès-verbaux des assemblées générales, établissent que le propriétaire avait connaissance des travaux réalisés dans les lieux et avait donné son accord à ces aménagements.

Ainsi, le compte rendu de l’assemblée générale de 2021 fait état de travaux à prévoir, notamment la démolition de cloisons, le changement de fenêtres, l’isolation thermique du mur nord et la réalisation de plans électriques. Le compte rendu du conseil d’administration du 18 juin 2021 mentionne également la pose d’une fenêtre neuve et la suppression des barreaux, ainsi que la rénovation du faux plafond.

Le propriétaire était présent lors de ces réunions.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2021 indique que ces travaux ont été réalisés. Celui de l’assemblée générale du 10 novembre 2022 précise que les travaux ont été réalisés à partir d’un “local à nu” et que de nombreux professionnels du bâtiment, notamment un plombier, un électricien et un menuisier, ont participé au chantier.

Ces éléments établissent ainsi que les modifications apportées au local ne résultent pas d'une transformation opérée à l'insu du propriétaire, mais de travaux réalisés avec son accord et dans le cadre d'un projet de rénovation dont il avait connaissance et auquel il a activement participé.

Dès lors, le demandeur ne peut solliciter la remise du local dans son état antérieur en mettant à la charge de l'association le coût de travaux qu'il avait lui-même autorisés ou auxquels il avait consenti.

Sur l'état général du local et le faux plafond

Le demandeur ne peut obtenir la prise en charge de travaux correspondant à l'état général du local dès lors que les dégradations invoquées étaient, pour plusieurs d'entre elles, préexistantes à l'entrée de l'association.

Le constat établi en 2017 faisait en effet déjà état d'un faux plafond en état très dégradé, de fils à nu pendant, d'un carrelage usé, de nombreux trous de chevilles non rebouchés et de l'absence de cache de prise.

Le compte rendu de l'assemblée générale de 2021 mentionnait d'ailleurs, parmi les travaux à prévoir, la démolition des cloisons, le changement des fenêtres, l'isolation thermique du mur nord, la réalisation de plans électriques ainsi que la rénovation du faux plafond.

Le compte rendu du conseil d'administration du 18 juin 2021 faisait expressément état de la rénovation du faux plafond.

Il ressort encore du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 juillet 2021 que les travaux avaient été réalisés.

Ainsi, si les dalles de plafond d'origine ne se retrouvent plus dans le local, cette circonstance s'explique par les travaux de rénovation entrepris par l'association, laquelle a précisément procédé à la réfection du faux plafond.

Cette réfection ne saurait être qualifiée de dégradation, dès lors qu'elle a été réalisée dans le cadre des travaux autorisés par le propriétaire, dans le respect des règles de l’art.

Au surplus, le constat établi le 19 décembre 2024 par Maître [G], au jour du départ de l'association, décrit le faux plafond comme étant en « bon état général » et récemment refait.

Le constat établi en 2025 par Maître [U] ne fait, quant à lui, pas mention de l'état du plafond.

Il n'est donc pas démontré que l'association aurait dégradé le faux plafond ou aurait laissé celui-ci dans un état justifiant sa réfection à ses frais.

La demande de remise en état du faux plafond sera, en conséquence, rejetée.

Sur les barreaudages

Le demandeur sollicite également la remise en place des barreaudages.

Toutefois, la suppression de ces derniers avait été expressément envisagée dans le cadre des travaux réalisés avec l'accord du propriétaire (compte rendu du conseil d’administration du 18 juin 2021).

Il s'ensuit que la suppression des barreaudages ne constitue pas une dégradation imputable à l'association, mais un aménagement réalisé dans le cadre des travaux autorisés par le propriétaire.

La demande de remise en place des barreaudages sera donc rejetée.

Sur la porte secondaire

Le demandeur sollicite le remplacement de la porte secondaire pour un montant de 3 595,20 euros, en faisant valoir que les points de fermeture auraient été sectionnés.

Toutefois, le constat établi en 2017, antérieur à l'entrée de l'association dans les lieux, montre que cette porte ne comportait déjà pas de poignée et que les locataires ne disposaient pas d’une clé.

En outre, les photographies figurant au constat établi en 2025 montrent une porte en tous points identique à celle visible sur le constat de 2017.

Le demandeur ne rapporte ainsi pas la preuve d'une dégradation de cette porte survenue pendant la période de jouissance de l'association et qui lui serait imputable. En tout état de cause, le montant demandé (10 595,20 € ) ne correspond pas à celui établi par le devis produit aux débats.

La demande de remplacement de la porte secondaire sera, en conséquence, rejetée.

Sur les radiateurs

Le demandeur sollicite encore le remplacement de radiateurs qui auraient été dérobés.

Il résulte toutefois des procès-verbaux des assemblées générales que le système de chauffage a été modifié avec l'accord du propriétaire dans le cadre des travaux réalisés dans le local.

Surtout, les photographies du constat établi en 2025 font apparaître un système de chauffage qui est identique à celui visible sur le cliché n° 5 du constat établi en 2017.

Le demandeur ne justifie par ailleurs ni du nombre ni de la nature des radiateurs qui auraient été présents lors de l'entrée dans les lieux et qui auraient ensuite été retirés par l'association, le constat de 2017 ne mentionnant pas précisément le nombre de radiateurs dans le local.

La preuve d'une dégradation ou d'une disparition imputable à l'association n'étant ainsi pas rapportée, la demande de remplacement des radiateurs sera rejetée.

Sur l'installation électrique, les luminaires et les équipements électriques

Le demandeur sollicite la prise en charge d'une vérification de sécurité de l'installation électrique ainsi que divers travaux portant sur les luminaires et équipements électriques.

Il ressort toutefois du constat établi en 2017 que, dès l'entrée de l'association dans les lieux, certains fils électriques étaient laissés dénudés et non isolés et que les spots encastrés étaient défectueux.

De même, l'état des luminaires, du radar de présence, du store à commande électrique et des éclairages de sécurité n'est pas établi comme résultant d'une dégradation imputable à l'association, ces équipements n'étant pas démontrés comme ayant été en état de fonctionnement ou même présents lors de l'entrée dans les lieux. A l’inverse, le document intitulé “vérification de sécurité de l’installation électrique” versé aux débats indique que le tableau électrique est aux normes et correctement mis en oeuvre.

Le preneur ne saurait être tenu de supporter le coût de travaux ayant pour objet de mettre en conformité, d'améliorer ou de remettre en état des installations qui étaient déjà défectueuses lors de son entrée dans les lieux.

La demande au titre de ces postes sera donc rejetée.

Il en va de même pour l'absence de caches sur les prises électriques.

En effet, le constat d'huissier établi en 2017 mentionne l'absence de ces caches. Le demandeur n’établit ainsi pas suffisamment que cette dégradation est susceptible d'être intervenue pendant la période de jouissance de l'association.

Cette demande est elle aussi rejetée.

Sur le vitrage

En revanche, le constat établi lors de la restitution des lieux fait apparaître qu'un vitrage était fêlé.

Cette dégradation n'étant pas constatée dans l'état antérieur des lieux et étant apparue au cours de la période de jouissance de l'association, il y a donc lieu de mettre à la charge de l’association le coût de remplacement du vitrage, à hauteur de la somme justifiée par les pièces produites aux débats, soit 2427,32 euros.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des travaux d’amélioration réalisés par l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia”

Aux termes de l'article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui s'enrichit injustement au détriment d'autrui doit indemniser celui qui s'est appauvri à hauteur de la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.

L'enrichissement injustifié suppose ainsi l'existence d'un enrichissement du bénéficiaire, d'un appauvrissement corrélatif de celui qui sollicite l'indemnisation, d'un lien entre ces deux éléments et l'absence de justification de cet enrichissement.

L'indemnisation est limitée à la plus faible des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, ainsi qu'il a été précédemment retenu, que le demandeur a mis à la disposition de l'association un local qui était demeuré vacant pendant environ trois années et qui se trouvait, lors de sa prise de possession, dans un état général dégradé.

Le constat d'huissier établi en 2017 fait notamment apparaître un faux plafond en état très dégradé, des fils électriques à nu et pendants, un carrelage usé, ainsi que divers travaux nécessaires à la remise en état du local.

Les travaux entrepris par l'association ont largement dépassé de simples travaux d'embellissement et ont consisté en de véritables travaux de rénovation et d'amélioration du local, comprenant notamment la réhabilitation et la mise aux normes de l'installation électrique, la réalisation de faux plafonds, cloisons et doublages, des travaux de plomberie portant sur les sanitaires, le chauffage et l'arrivée d'eau, des travaux d'enduit et de faïence, ainsi que la dépose et le remplacement du store.

Il est par ailleurs établi que le propriétaire avait connaissance de ces travaux et les avait autorisés.

Les procès-verbaux des assemblées générales et du conseil d'administration produits aux débats font en effet état des travaux envisagés et réalisés, le propriétaire ayant été présent lors de ces réunions. Le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 novembre 2022 précise notamment que les travaux ont été réalisés à partir d'un local à nu et que plusieurs professionnels du bâtiment ont participé au chantier.

Ces travaux ont ainsi conduit à une amélioration substantielle et durable de l'état du local, dont le propriétaire a conservé le bénéfice après le départ de l'association.

Corrélativement, l'association justifie avoir personnellement supporté le coût des matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux.

Si elle ne produit pas de factures correspondant à la main-d'œuvre, elle explique que les artisans intervenus sur le chantier ont travaillé gracieusement. Cette circonstance ne fait pas obstacle à la prise en compte des dépenses effectivement exposées pour l'acquisition des matériaux.

Les factures produites sont établies au nom de l'association et justifient les dépenses suivantes :
56,42 + 89 + 22,70 + 790,63 + 1 190 + 500 + 86,59 + 147,50 + 14,92 + 6 + 199,86 + 65 + 27,85 + 13,90 + 646,55 + 13,90 + 26,46 + 45,30 + 80,29 + 739,04 + 1 544,87 + 669,41 euros,

soit un total de 6 976,19 euros.

Ces dépenses correspondent aux matériaux utilisés pour les travaux de rénovation et d'amélioration du local.

Il convient en outre de relever que les éléments retirés par l'association lors de son départ, notamment certains luminaires, ne sont pas compris dans les dépenses dont le remboursement est sollicité.

L'appauvrissement de l'association est ainsi établi à hauteur des dépenses effectivement exposées, soit 6 976,19 euros.

Le devis produit par le demandeur lui-même, d'un montant de 63 495,71 euros, pour la démolition et la reconstruction des cloisons, permet au surplus d'apprécier l'importance des travaux réalisés et corrobore leur caractère substantiel.

Il n'est enfin établi aucun élément permettant de considérer que les dépenses ainsi exposées par l'association auraient constitué la contrepartie de sa seule jouissance des lieux ou qu'elles auraient été engagées dans son seul intérêt.

Au contraire, les travaux ont été réalisés avec l'accord du propriétaire et ont eu pour effet d'améliorer durablement un bien dont celui-ci a conservé la propriété et alors même que l’association a dû précipitamment quitter les lieux du fait du litige avec le demandeur.

Il en résulte que l'enrichissement du propriétaire, correspondant à l'amélioration apportée à son bien, est corrélatif à l'appauvrissement de l'association, qui en a supporté le coût, et qu'aucune justification ne permet au propriétaire de conserver cet enrichissement sans indemniser l'association.

Monsieur [Z] [N] est condamné à indemniser l'association à hauteur de la somme effectivement déboursée et justifiée, soit 6 976,19 euros.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En l’espèce, il ne ressort pas des éléments au dossier que l’association ait agi contre le gré du propriétaire dans la réalisation de travaux de rénovation pour le local aux fins, comme prévu avec Monsieur [Z] [N] qui était l’un des fondateurs de l’association, d’ouvrir un café associatif et culturel. A l’inverse, les échanges de mails démontrent les nombreuses tentatives de l’association pour trouver un accord avec Monsieur [Z] [N] sur les conditions légales de location du local, que si celui-ci a pu indiquer dans ses écritures qu’il existait un désaccord majeur avec l’association et qu’il reproche à l’association de s’être maintenue dans les lieux malgré ces circonstances, il ne précise pas quelles conditions posaient difficultés et cela ne ressort pas des échanges de mails.

Il est d’ailleurs peu compréhensible que le propriétaire est finalement décidé de ne plus mettre à disposition le local après s’être énormément investi dans le projet. L’association indique qu’elle a dû mettre fin au projet de café associatif n’ayant pas pu trouver de nouveau local.

Monsieur [Z] [N] ne démontre par ailleurs nullement que l’association aurait profité de sa générosité comme il l’expose, ou qu’elle ait été de mauvaise foi. Il ressort des éléments au dossier que la défenderesse a de nombreuses fois sollicité Monsieur [Z] [N] pour qu’il facture les frais de location et les charges mais celui-ci attendait un cadre légal pour ce faire.

Au regard de ces éléments, Monsieur [Z] [N] est condamné à payer à l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice.

Sur les autres demandes

* Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les parties succombent respectivement sur une partie de leurs prétentions. Cependant, il ressort du dossier que l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” ne s’est jamais opposée au paiement du loyer et que les parties s’étaient mises d’accord quant à la somme due. Une action judiciaire aurait pu être éviter de ce chef de prétention. Monsieur [Z] [N] succombant par ailleurs sur ses autres demandes, les dépens seront mis à sa charge.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [Z] [N] succombant à l’instance, il est condamner à payer à l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE qu'un bail verbal a été conclu entre Monsieur [Z] [N] et l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” à compter du 1er janvier 2022 ;

CONDAMNE l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” prise en la persone de son représentant légal, à payer au demandeur la somme de 21 091,98 euros au titre de l'arriéré de loyers dû pour la période du 1er janvier 2022 au 19 décembre 2024 ;

REJETTE la demande relative à la taxe foncière ;

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [N] tendant à la remise en état générale du local ;

CONDAMNE l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” prise en la persone de son représentant légal, à payer à Monsieur [Z] [N] la somme de 2427,32 euros au titre du remplacement du vitrage fêlé ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” prise en la persone de son représnetant légal, la somme de 6 976,19 euros au titre de l'enrichissement injustifié résultant des travaux d'amélioration et de rénovation réalisés dans le local ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties à concurrence de leurs montants respectifs ;

FIXE, après compensation des créances principales réciproques, à la somme de 16 543,11 euros le solde restant dû par l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” à Monsieur [Z] [N] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et par le greffier.

Le greffier La présidente
Texte intégral
COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT du 03 Août 2026



N° RG 24/00219 - N° Portalis DBWP-W-B7I-CYEV


DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [N]
né le 11 Février 1983 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Frédéric VOLPATO de la SCP LEGALP, avocats au barreau des HAUTES-ALPES



DEFENDERESSE :

Association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA
prise en la personne de ses représentants légaux dont le siège social est sis chez [C] [T] [Adresse 2]
représentée par Maître Gaëlle MATHIEU, avocat au barreau des HAUTES-ALPES



---------------------------------

COMPOSITION DU TRIBUNAL

MAGISTRAT : Emilie CUQ GIRAULT, Juge, statuant à juge unique

GREFFIER : Emmanuel LEPOUTRE

---------------------------------


DÉBATS : à l’audience publique du vingt-sept avril deux mil vingt-six, à l’issue desquels les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe le trois août deux mil vingt-six


---------------------------------


EXPOSE DU LITIGE

L’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” a occupé, du 19 juillet 2020, date de sa création, au 19 décembre 2024, un local appartenant à Monsieur [Z] [N] , situé [Adresse 3] à [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 4]. D’importants travaux ont été réalisés par l’association et un café associatif a ouvert au printemps 2022. Aucun bail écrit n’a été signé entre les parties.


Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, Monsieur [Z] [N] a fait assigner l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” devant le tribunal judiciaire aux fins notamment de voir prononcer l’expulsion de l’association des locaux occupés et la voir condamner à une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 21 janvier 2026, la juge de la mise en état a prononcé la clôture de la mise en état et fixé l’affaire pour être plaidée au 27 avril 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 août 2026. 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses conclusions récapitulative, notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [Z] [N] sollicite du tribunal voir :
DECLARER Monsieur [Z] [N] recevable et bien fondé en son action à l’encontre de l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA.
JUGER que l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA a occupé sans droit ni titre depuis le 01.01.2022 jusqu’au 19.12.2024 le local sis [Adresse 5] appartenant à Monsieur [Z] [N].
JUGER que l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA est redevable de la somme de 20 245,63 € a l’égard de Monsieur [Z] [N] au titre de cette occupation depuis le 01.01.2022 jusqu’au départ effectif des lieux par l’association, intervenu le 19.12.2024
JUGER que l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA reconnait expressément dans ses écritures étre redevable de la somme de 20 245,63 € a l’égard de Monsieur [Z] [N] au titre de son occupation des lieux 
En consequence
CONDAMNER l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à payer la somme de 20 245,63 € a titre d’indemnité d’occupation
CONDAMNER l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à régler à Monsieur [Z] [N] les sommes nécessaires a 1’entiére a remise en état du local occupé soit:
- 63 495,71 € (réfection par 1’entreprise HM)
- 359,70 € (remplacement d’un vitrage)
- 10 595,20 € (remplacement de porte)
- 10 102,64 € (remplacement de radiateurs dérobés)
- 4 071,60 € (verification dc l’installation électrique)
CONDAMNER l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à régler à Monsieur [Z] [N] la taxe fonciere de l’année 2024 au pro rata de l’occupation soit 1 986,37€
DEBOUTER l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA de toute demande reconventionnelle a l’encontre de Monsieur [Z] [N] au titre de travaux qui auraient pu étre réalisés dans le local.
ASSORTIR la décision de 1’exécution provisoire.
CONDAMNER l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à verser à Monsieur [Z] [N] une somme de 5 000.00 € au titre de l’artic1e 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A titre subsidiaire, vu les articles 1708 et suivants du Code civil au titre d’un contrat de bail qui serait reconnu comme existant:
DECLARER Monsieur [Z] [N] recevable et bien fondé en son action à l’encontre de1’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA.
JUGER que l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA reconnait expressément dans ses écritures étre redevable de la somme de 20 245,63 € a l’égard de Monsieur [Z] [N] au titre de son occupation des lieux
En consequence
CONDAMNER l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à payer la somme de 20 245,63 € à titre d’arriéré1ocatif
CONDAMNER l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à régler à Monsieur [Z] [N] les sommes nécessaires à 1’entière à remise en état du local occupé soit:
- 63 495,71 € (réfection par 1’entreprise HM)
- 359,70 € (remplacement d’un vitrage)
- 10 595,20 € (remplacement de porte)
- 10 102,64 € (remplacement de radiateurs dérobés)
- 4 071,60 € (vérification de 1’insta1lation électrique)
CONDAMNER l’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à régler à Monsieur [Z] [N] la taxe fonciére de 1’année 2024 au pro rata de l’occupation soit 1 986,37€
DEBOUTER Passociation LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA de toute demande reconventiomelle à l’encontre de Monsieur [Z] [N] au titre de travaux qui auraient pu étre réalisés dans le local.
ASSORTIR la décision de 1’exécution provisoire.
CONDAMNER 1’association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à verser à Monsieur [Z] [N] une somme de 5 000.00 € an titre de l’article700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de 1’instance.

Invoquant l’article 544 du code civil, il rappelle que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite, que l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” s’est approprié le local par voie de fait à compter du 1er janvier 2022 alors que les conditions contractuelles essentielles de cette occupation n’étaient pas fixées et qu’aucun bail n’avait été signé, que l’association s’est approprié les lieux en effectuant divers travaux à sa seule initiative, qu’il n’existe aucun lien contractuel entre le bailleur et le preneur en l’espèce, que le tribunal ne peut donc que constater l’occupation sans droit ni titre du local.
Il rappelle qu’en août 2020, les parties se sont mises d’accord pour l’occupation du local à des conditions déterminées, que s’il a volontiers participé aux travaux au début du projet, un désaccord est survenu avec la présidente de l’association.
Il considère que les parties étaient d’accord pour que l’occupation se fasse à titre onéreux à compter du 1er janvier 2022. Il reproche toutefois à l’association de s’être maintenue dans les lieux alors même qu’il existait un désaccord majeur avec le propriétaire, leur relation ne peut donc être que quasi contractuelle, en vertu des articles 1300 et suivants du code civil, que l’indemnité doit être fixée en fonction du montant du loyer et non résulter d’une balance entre l’enrichissement et l’apauvrissement des deux parties.
Subsidiairement, il sollicite la condamnation de l’association à payer l’arriéré de loyer du fait du contrat de bail verbal qui aura été reconnu.
Il sollicite également une indemnisation de son préjudice du fait des dégradations commises par l’association lors de son départ.
Enfin, il s’oppose à la demande de remboursement des frais engagés par l’association pour l’amélioration du local, travaux réalisés sans l’accord du propriétaire. Il estime que la défenderesse ne justifie pas de son appauvrissement au sens de l’aticle 1303 du code civil, il relève notamment que de nombreux bénévoles et artisans intervenant gratuitement ont participé au chantier, que l’association ne produit aucun justificatif de ses dépenses, qu’en tout état de cause, la demande a été formulée le 18 mars 2025 et qu’à cette date, l’enrichissement du propriétaire n’existait pas, comme le confirme le procès-verbal établi par commissaire de justice le 8 janvier 2025.

***

Par conclusions n°3 récapitulatives, notifiées par voie électronique le 19 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” sollicite du tribunal voir :
Débouter Monsieur [N] de sa demande d’expulsion.
A titre principal : 
Constater qu’un bail verbal a été conclu entre Monsieur [N] et l’Association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA,
Condamner l’Association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à régler à Monsieur [N] la somme de 20.245,63 € au titre des loyers et charges dus pour la période du 1er janvier 2022 au 19 décembre 2024 en application du bail verbal,
Condamner Monsieur [N] à régler à l’Association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA la somme de 18.030,85 € au titre du remboursement des impenses nécessaires et utiles engagés par l’association dans le local,
Ordonner la compensation,
A titre subsidiaire, à défaut de bail verbal :
Condamner l’Association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA à régler à Monsieur [N] la somme de 20.245,63 € sur le fondement de l’enrichissement sans cause,
Condamner Monsieur [N] à régler à l’Association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA la somme de 18.030,85 € sur le fondement de l’enrichissement sans cause.
Ordonner la compensation,
En toutes hypothèses : 
Condamner Monsieur [N] à régler à l’Association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi du fait des fautes commises.
Débouter Monsieur [N] de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires.
Condamner Monsieur [N] à régler à l’Association LA FABRIQUE A LIENS D’ARTEMISIA la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamner Monsieur [N] aux entiers dépens de l’instance.

L’association rappelle que Monsieur [Z] [N] est propriétaire du local mais qu’il était également l’un des membres fondateurs du projet qui allait se développer dans les murs lui appartenant, qu’il a impulsé la création du café associatif et activement participé aux travaux de rénovation et d’aménagement nécessaires à l’ouverture du café associatif, que les parties étaient d’accord sur l’occupation des lieux par l’association, le montant du loyer et la date de début du bail, leur point de désaccord s’étant révélé sur la nature du bail à signer (durée et condition du rupture), qu’au vu des désaccords irréconciliables, l’association a quitté le lieux le 19 décembre 2024 et qu’en conséquence, la demande d’expulsion est sans objet.
Invoquant les articles 1709 et 1714 du code civil, elle considère par ailleurs qu’il existait un bail verbal, que les parties s’étaient d’ailleurs accordées sur le montant du loyer annuel, dû à compter du 1er janvier 2022, la taxe foncière étant comprise dans ce prix. Elle précise que cette somme a été provisionnée par l’association et consignée en cours de procédure.
A titre reconventionnel, elle sollicite le remboursement des travaux d’amélioration réalisés avec l’accord du propriétaire, se fondant sur la théorie des impenses.
A titre subsidiaire, le régime des quasi contrats pourrait s’appliquer, sur le fondement de l’article 1303 du code civil pour obtenir la condamnation de Monsieur [Z] [N] à indemniser l’association au titre del’enrichissement sans cause, cette somme pouvant se compenser avec les loyers dus.
Enfin, elle sollicite la réparation de son préjudice et le rejet des demandes indemnitaires de Monsieur [Z] [N].

MOTIVATION

A titre liminaire sur les demandes de "juger"

Il résulte de l'interprétation des dispositions des articles 4 du code de procédure civile que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions. 

Il résulte de l'article 5 du même code que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. Selon les dispositions de l'article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.

Il résulte de l'interprétation constante de la combinaison de ces articles que les diverses demandes de "dire et juger" ou de "juger" ne constituent pas des prétentions au sens desdits articles mais seulement des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. 

Il n'y a en conséquence dès lors pas lieu de statuer particulièrement.


Sur l’existence d’un bail verbal

Aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un prix que celle-ci s’oblige à lui payer.

Aux termes de l’article 1714 du même code, le bail peut être fait par écrit ou verbalement, sous réserve des dispositions particulières applicables à certains baux.

Il résulte de ces dispositions qu’en l’absence d’écrit, l’existence d’un bail peut être établie par tout moyen, dès lors qu’il est démontré que le propriétaire a consenti à la jouissance du bien par l’occupant, en contrepartie d'un prix convenu ou, à tout le moins, que les éléments caractérisant le contrat de louage sont établis.

Il revient à celui qui sollicite la reconnaissance de ce bail, d’établir :
- l’accord du propriétaire pour la mise à disposition du local ;
- que le local est occupé à titre de jouissance privative ;
- un accord sur la contrepartie financière (loyer), ou des éléments permettant de démontrer l’existence d'une relation locative ;

En l’espèce, il ressort des éléments soumis au tribunal que l’association a occupé le local litigieux du 16 juillet 2020 au 19 décembre 2024. Toutefois, la date du 16 juillet 2020 correspond à la création de l’association qui, si elle était domiciliée dnas le local litigieux, ne pouvait l’occuper pour ses activités puisqu’il n’était pas en état. La date de l’occupation réelle des lieux, à la suite des travaux, n’est pas contestée : le 1er janvier 2022.

Si aucun contrat de bail écrit n’a été signé entre les parties, il ressort toutefois des éléments au dossier que de longues discussions, échanges, rendez-vous, prises de contact avec des juristes, des notaires, des conseillers, ont eu lieu aux fins de finaliser un contrat de bail qui serait satisfaisant pour les deux parties mais que ce processus a échoué, les parties ne s’entendant pas sur la durée du bail et les conditions de sortie et par conséquent sur la nature du contrat.

L’absence de bail écrit ne saurait toutefois suffire à exclure l’existence d’un bail, l’article 1714 du code civil autorisant expressément la conclusion d’un bail verbal.

En outre, l’occupation du local par l’association n’est pas intervenue contre la volonté du propriétaire. Celui-ci avait, au contraire, donné son accord à cette occupation. Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales de l’association que Monsieur [Z] [N] était à l’origine du projet, qu’il y a activement participé tant sur l’élaboration des objectifs de l’association que sur la concrétisation, réalisant lui-même des travaux et étant désigné comme référent “travaux”.

Il ne saurait aujourd’hui indiquer que l’association a effectué des travaux sans son accord, à sa seule initiative et en s’appropriant les lieux.

Les échanges de mails produits aux débats démontrent à l’inverse que les responsables de l’association souhaitaient sécuriser leurs investissements (fonds publics et privés) par la signature d’un bail et qu’ils ont été particulièrement moteurs, tenaces et vigilants, pour s’assurer de la réalisation de cet acte notarié. Contrairement à ce qu’indique Monsieur [Z] [N], il ne ressort pas de ces pièces que l’association ait tenté de profiter de la générosité du bailleur. Elle a d’ailleurs à de nombreuses reprises sollicité le demandeur pour qu’il chiffre le montant du loyer et des charges dus.

Enfin, il n’est pas non plus contesté que les parties s’étaient accordées sur le montant du loyer annuel dans le cadre de leurs négociations.

L’ensemble de ces éléments traduisent le consentement du bailleur à ce que l’association dispose du local et en jouisse dans des conditions dépassant celles d’une occupation purement tolérée ou précaire.




Ainsi, l’accord du propriétaire sur l’occupation des lieux, la durée de celle-ci, ainsi que son comportement à l’égard des travaux réalisés dans le local, caractérisent une volonté de consentir à l’association la jouissance du bien.

Dès lors, il convient, en conséquence, de reconnaître l’existence d’un bail verbal entre le propriétaire et l’association, ayant pris effet le 1er janvier 2022.

Sur l’arriéré de loyer

Aux termes de l’article 1728, 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus .

Il a été précédemment retenu que l’association a bénéficié, avec l’accord du propriétaire, de la jouissance du local à compter du 1er janvier 2022 et qu’un bail verbal doit être reconnu entre les parties.

Dès lors, en application de l’article 1728, 2° du code civil, l’association était tenue de s’acquitter du loyer convenu pendant toute la durée de son occupation.

Le montant du loyer annuel, fixé à 7 019 euros, n’est pas contesté. L’association est redevable des loyers afférents à la période comprise entre le 1er janvier 2022 et le 19 décembre 2024.

Il ressort des discussions écrites produites aux débats que la somme sur laquelle s’étaient accordées les parties comprend notamment la taxe foncière pour un montant de 1981 euros.

Il convient, en conséquence, de la condamner au paiement de l’arriéré de loyers correspondant à cette période, soit la somme de 20.245,63 €

La demande de Monsieur [Z] [N] de voir condamner l’association à payer la taxe foncière est ainsi rejetée puisqu’elle est comprise dans la somme globale due au titre de l’arriéré des loyers.

Sur la demande de remise en état du local

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

Aux termes de l’article 1732 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il résulte de ces dispositions que le preneur est tenu de restituer les lieux dans l’état dans lequel il les a reçus, sous réserve des dégradations imputables à son fait, mais qu’il ne saurait être tenu de réparer des désordres préexistants à son entrée dans les lieux, ni de financer des travaux ayant pour objet d’améliorer le bien ou de le remettre dans un état différent de celui dans lequel il l’avait reçu.

En l’espèce, le demandeur sollicite notamment la démolition et le réaménagement du local afin de le remettre dans l’état qui aurait été le sien avant sa prise en possession par l’association.

Toutefois, les pièces produites aux débats, et notamment les procès-verbaux des assemblées générales, établissent que le propriétaire avait connaissance des travaux réalisés dans les lieux et avait donné son accord à ces aménagements.

Ainsi, le compte rendu de l’assemblée générale de 2021 fait état de travaux à prévoir, notamment la démolition de cloisons, le changement de fenêtres, l’isolation thermique du mur nord et la réalisation de plans électriques. Le compte rendu du conseil d’administration du 18 juin 2021 mentionne également la pose d’une fenêtre neuve et la suppression des barreaux, ainsi que la rénovation du faux plafond.

Le propriétaire était présent lors de ces réunions.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2021 indique que ces travaux ont été réalisés. Celui de l’assemblée générale du 10 novembre 2022 précise que les travaux ont été réalisés à partir d’un “local à nu” et que de nombreux professionnels du bâtiment, notamment un plombier, un électricien et un menuisier, ont participé au chantier.

Ces éléments établissent ainsi que les modifications apportées au local ne résultent pas d'une transformation opérée à l'insu du propriétaire, mais de travaux réalisés avec son accord et dans le cadre d'un projet de rénovation dont il avait connaissance et auquel il a activement participé.

Dès lors, le demandeur ne peut solliciter la remise du local dans son état antérieur en mettant à la charge de l'association le coût de travaux qu'il avait lui-même autorisés ou auxquels il avait consenti.

Sur l'état général du local et le faux plafond

Le demandeur ne peut obtenir la prise en charge de travaux correspondant à l'état général du local dès lors que les dégradations invoquées étaient, pour plusieurs d'entre elles, préexistantes à l'entrée de l'association.

Le constat établi en 2017 faisait en effet déjà état d'un faux plafond en état très dégradé, de fils à nu pendant, d'un carrelage usé, de nombreux trous de chevilles non rebouchés et de l'absence de cache de prise.

Le compte rendu de l'assemblée générale de 2021 mentionnait d'ailleurs, parmi les travaux à prévoir, la démolition des cloisons, le changement des fenêtres, l'isolation thermique du mur nord, la réalisation de plans électriques ainsi que la rénovation du faux plafond.

Le compte rendu du conseil d'administration du 18 juin 2021 faisait expressément état de la rénovation du faux plafond.

Il ressort encore du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 juillet 2021 que les travaux avaient été réalisés.

Ainsi, si les dalles de plafond d'origine ne se retrouvent plus dans le local, cette circonstance s'explique par les travaux de rénovation entrepris par l'association, laquelle a précisément procédé à la réfection du faux plafond.

Cette réfection ne saurait être qualifiée de dégradation, dès lors qu'elle a été réalisée dans le cadre des travaux autorisés par le propriétaire, dans le respect des règles de l’art.

Au surplus, le constat établi le 19 décembre 2024 par Maître [G], au jour du départ de l'association, décrit le faux plafond comme étant en « bon état général » et récemment refait.

Le constat établi en 2025 par Maître [U] ne fait, quant à lui, pas mention de l'état du plafond.

Il n'est donc pas démontré que l'association aurait dégradé le faux plafond ou aurait laissé celui-ci dans un état justifiant sa réfection à ses frais.

La demande de remise en état du faux plafond sera, en conséquence, rejetée.

Sur les barreaudages

Le demandeur sollicite également la remise en place des barreaudages.

Toutefois, la suppression de ces derniers avait été expressément envisagée dans le cadre des travaux réalisés avec l'accord du propriétaire (compte rendu du conseil d’administration du 18 juin 2021).

Il s'ensuit que la suppression des barreaudages ne constitue pas une dégradation imputable à l'association, mais un aménagement réalisé dans le cadre des travaux autorisés par le propriétaire.

La demande de remise en place des barreaudages sera donc rejetée.

Sur la porte secondaire

Le demandeur sollicite le remplacement de la porte secondaire pour un montant de 3 595,20 euros, en faisant valoir que les points de fermeture auraient été sectionnés.

Toutefois, le constat établi en 2017, antérieur à l'entrée de l'association dans les lieux, montre que cette porte ne comportait déjà pas de poignée et que les locataires ne disposaient pas d’une clé.

En outre, les photographies figurant au constat établi en 2025 montrent une porte en tous points identique à celle visible sur le constat de 2017.

Le demandeur ne rapporte ainsi pas la preuve d'une dégradation de cette porte survenue pendant la période de jouissance de l'association et qui lui serait imputable. En tout état de cause, le montant demandé (10 595,20 € ) ne correspond pas à celui établi par le devis produit aux débats.

La demande de remplacement de la porte secondaire sera, en conséquence, rejetée.

Sur les radiateurs

Le demandeur sollicite encore le remplacement de radiateurs qui auraient été dérobés.

Il résulte toutefois des procès-verbaux des assemblées générales que le système de chauffage a été modifié avec l'accord du propriétaire dans le cadre des travaux réalisés dans le local.

Surtout, les photographies du constat établi en 2025 font apparaître un système de chauffage qui est identique à celui visible sur le cliché n° 5 du constat établi en 2017.

Le demandeur ne justifie par ailleurs ni du nombre ni de la nature des radiateurs qui auraient été présents lors de l'entrée dans les lieux et qui auraient ensuite été retirés par l'association, le constat de 2017 ne mentionnant pas précisément le nombre de radiateurs dans le local.

La preuve d'une dégradation ou d'une disparition imputable à l'association n'étant ainsi pas rapportée, la demande de remplacement des radiateurs sera rejetée.

Sur l'installation électrique, les luminaires et les équipements électriques

Le demandeur sollicite la prise en charge d'une vérification de sécurité de l'installation électrique ainsi que divers travaux portant sur les luminaires et équipements électriques.

Il ressort toutefois du constat établi en 2017 que, dès l'entrée de l'association dans les lieux, certains fils électriques étaient laissés dénudés et non isolés et que les spots encastrés étaient défectueux.

De même, l'état des luminaires, du radar de présence, du store à commande électrique et des éclairages de sécurité n'est pas établi comme résultant d'une dégradation imputable à l'association, ces équipements n'étant pas démontrés comme ayant été en état de fonctionnement ou même présents lors de l'entrée dans les lieux. A l’inverse, le document intitulé “vérification de sécurité de l’installation électrique” versé aux débats indique que le tableau électrique est aux normes et correctement mis en oeuvre.

Le preneur ne saurait être tenu de supporter le coût de travaux ayant pour objet de mettre en conformité, d'améliorer ou de remettre en état des installations qui étaient déjà défectueuses lors de son entrée dans les lieux.

La demande au titre de ces postes sera donc rejetée.

Il en va de même pour l'absence de caches sur les prises électriques.

En effet, le constat d'huissier établi en 2017 mentionne l'absence de ces caches. Le demandeur n’établit ainsi pas suffisamment que cette dégradation est susceptible d'être intervenue pendant la période de jouissance de l'association.

Cette demande est elle aussi rejetée.

Sur le vitrage

En revanche, le constat établi lors de la restitution des lieux fait apparaître qu'un vitrage était fêlé.

Cette dégradation n'étant pas constatée dans l'état antérieur des lieux et étant apparue au cours de la période de jouissance de l'association, il y a donc lieu de mettre à la charge de l’association le coût de remplacement du vitrage, à hauteur de la somme justifiée par les pièces produites aux débats, soit 2427,32 euros.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des travaux d’amélioration réalisés par l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia”

Aux termes de l'article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui s'enrichit injustement au détriment d'autrui doit indemniser celui qui s'est appauvri à hauteur de la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.

L'enrichissement injustifié suppose ainsi l'existence d'un enrichissement du bénéficiaire, d'un appauvrissement corrélatif de celui qui sollicite l'indemnisation, d'un lien entre ces deux éléments et l'absence de justification de cet enrichissement.

L'indemnisation est limitée à la plus faible des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, ainsi qu'il a été précédemment retenu, que le demandeur a mis à la disposition de l'association un local qui était demeuré vacant pendant environ trois années et qui se trouvait, lors de sa prise de possession, dans un état général dégradé.

Le constat d'huissier établi en 2017 fait notamment apparaître un faux plafond en état très dégradé, des fils électriques à nu et pendants, un carrelage usé, ainsi que divers travaux nécessaires à la remise en état du local.

Les travaux entrepris par l'association ont largement dépassé de simples travaux d'embellissement et ont consisté en de véritables travaux de rénovation et d'amélioration du local, comprenant notamment la réhabilitation et la mise aux normes de l'installation électrique, la réalisation de faux plafonds, cloisons et doublages, des travaux de plomberie portant sur les sanitaires, le chauffage et l'arrivée d'eau, des travaux d'enduit et de faïence, ainsi que la dépose et le remplacement du store.

Il est par ailleurs établi que le propriétaire avait connaissance de ces travaux et les avait autorisés.

Les procès-verbaux des assemblées générales et du conseil d'administration produits aux débats font en effet état des travaux envisagés et réalisés, le propriétaire ayant été présent lors de ces réunions. Le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 novembre 2022 précise notamment que les travaux ont été réalisés à partir d'un local à nu et que plusieurs professionnels du bâtiment ont participé au chantier.

Ces travaux ont ainsi conduit à une amélioration substantielle et durable de l'état du local, dont le propriétaire a conservé le bénéfice après le départ de l'association.

Corrélativement, l'association justifie avoir personnellement supporté le coût des matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux.

Si elle ne produit pas de factures correspondant à la main-d'œuvre, elle explique que les artisans intervenus sur le chantier ont travaillé gracieusement. Cette circonstance ne fait pas obstacle à la prise en compte des dépenses effectivement exposées pour l'acquisition des matériaux.

Les factures produites sont établies au nom de l'association et justifient les dépenses suivantes :
56,42 + 89 + 22,70 + 790,63 + 1 190 + 500 + 86,59 + 147,50 + 14,92 + 6 + 199,86 + 65 + 27,85 + 13,90 + 646,55 + 13,90 + 26,46 + 45,30 + 80,29 + 739,04 + 1 544,87 + 669,41 euros,

soit un total de 6 976,19 euros.

Ces dépenses correspondent aux matériaux utilisés pour les travaux de rénovation et d'amélioration du local.

Il convient en outre de relever que les éléments retirés par l'association lors de son départ, notamment certains luminaires, ne sont pas compris dans les dépenses dont le remboursement est sollicité.

L'appauvrissement de l'association est ainsi établi à hauteur des dépenses effectivement exposées, soit 6 976,19 euros.

Le devis produit par le demandeur lui-même, d'un montant de 63 495,71 euros, pour la démolition et la reconstruction des cloisons, permet au surplus d'apprécier l'importance des travaux réalisés et corrobore leur caractère substantiel.

Il n'est enfin établi aucun élément permettant de considérer que les dépenses ainsi exposées par l'association auraient constitué la contrepartie de sa seule jouissance des lieux ou qu'elles auraient été engagées dans son seul intérêt.

Au contraire, les travaux ont été réalisés avec l'accord du propriétaire et ont eu pour effet d'améliorer durablement un bien dont celui-ci a conservé la propriété et alors même que l’association a dû précipitamment quitter les lieux du fait du litige avec le demandeur.

Il en résulte que l'enrichissement du propriétaire, correspondant à l'amélioration apportée à son bien, est corrélatif à l'appauvrissement de l'association, qui en a supporté le coût, et qu'aucune justification ne permet au propriétaire de conserver cet enrichissement sans indemniser l'association.

Monsieur [Z] [N] est condamné à indemniser l'association à hauteur de la somme effectivement déboursée et justifiée, soit 6 976,19 euros.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En l’espèce, il ne ressort pas des éléments au dossier que l’association ait agi contre le gré du propriétaire dans la réalisation de travaux de rénovation pour le local aux fins, comme prévu avec Monsieur [Z] [N] qui était l’un des fondateurs de l’association, d’ouvrir un café associatif et culturel. A l’inverse, les échanges de mails démontrent les nombreuses tentatives de l’association pour trouver un accord avec Monsieur [Z] [N] sur les conditions légales de location du local, que si celui-ci a pu indiquer dans ses écritures qu’il existait un désaccord majeur avec l’association et qu’il reproche à l’association de s’être maintenue dans les lieux malgré ces circonstances, il ne précise pas quelles conditions posaient difficultés et cela ne ressort pas des échanges de mails.

Il est d’ailleurs peu compréhensible que le propriétaire est finalement décidé de ne plus mettre à disposition le local après s’être énormément investi dans le projet. L’association indique qu’elle a dû mettre fin au projet de café associatif n’ayant pas pu trouver de nouveau local.

Monsieur [Z] [N] ne démontre par ailleurs nullement que l’association aurait profité de sa générosité comme il l’expose, ou qu’elle ait été de mauvaise foi. Il ressort des éléments au dossier que la défenderesse a de nombreuses fois sollicité Monsieur [Z] [N] pour qu’il facture les frais de location et les charges mais celui-ci attendait un cadre légal pour ce faire.

Au regard de ces éléments, Monsieur [Z] [N] est condamné à payer à l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice.

Sur les autres demandes

* Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les parties succombent respectivement sur une partie de leurs prétentions. Cependant, il ressort du dossier que l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” ne s’est jamais opposée au paiement du loyer et que les parties s’étaient mises d’accord quant à la somme due. Une action judiciaire aurait pu être éviter de ce chef de prétention. Monsieur [Z] [N] succombant par ailleurs sur ses autres demandes, les dépens seront mis à sa charge.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [Z] [N] succombant à l’instance, il est condamner à payer à l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE qu'un bail verbal a été conclu entre Monsieur [Z] [N] et l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” à compter du 1er janvier 2022 ;

CONDAMNE l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” prise en la persone de son représentant légal, à payer au demandeur la somme de 21 091,98 euros au titre de l'arriéré de loyers dû pour la période du 1er janvier 2022 au 19 décembre 2024 ;

REJETTE la demande relative à la taxe foncière ;

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [N] tendant à la remise en état générale du local ;

CONDAMNE l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” prise en la persone de son représentant légal, à payer à Monsieur [Z] [N] la somme de 2427,32 euros au titre du remplacement du vitrage fêlé ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” prise en la persone de son représnetant légal, la somme de 6 976,19 euros au titre de l'enrichissement injustifié résultant des travaux d'amélioration et de rénovation réalisés dans le local ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties à concurrence de leurs montants respectifs ;

FIXE, après compensation des créances principales réciproques, à la somme de 16 543,11 euros le solde restant dû par l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” à Monsieur [Z] [N] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à l’association “La Fabrique à liens d’Artemisia” prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et par le greffier.

Le greffier La présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1708, code civil 1731, code civil 1714, code civil 1300, code civil 1709, code civil 1303, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-11T11:07:06.002Z.