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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, TPX MONTMORENCY, 31 juillet 2026, n° 26/00338

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1er août 2024, à effet au 7 août 2024, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a consenti à Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 642,46 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 150,68 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 29 août 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 16 990,40 € en principal, selon décompte arrêté au 24 juillet 2025, terme de juin inclus.

Par exploit du 10 février 2026 délivré à personne à Monsieur [X] [Z] [M] et à domicile à Madame [T] [A] (entre les mains de Monsieur [X] [Z] [M]), la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL les a fait assigner à l’audience du 30 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail d’habitation ;
- l’expulsion de Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 9 083,36 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 13 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation in solidum des locataires au paiement de la somme de 1 000 € au titre d’indemnité pour résistance abusive ;
- la condamnation in solidum des locataires au paiement de la somme de 800 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 17 486,02 €, arrêtée au 31 mars 2026, terme de mars inclus.

Oralement, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL s’oppose aux délais de paiement en l’absence de reprise du paiement des loyers courants, charges comprises.

Oralement, subsidiairement, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL sollicite la condamnation solidaire des locataires à la somme de 11 525,77 €, correspondant à la dette locative hors supplément forfaitaire de loyer de solidarité.

Pour un exposé complet des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [T] [A] n’a pas comparu et n’était pas représentée, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [M] s’est présenté à l’audience, indiquant représenter son frère, Monsieur [X] [Z] [M], sans pouvoir écrit. Il sollicite du juge des contentieux de la protection de :
- cantonner la dette à la somme de 8 000 €, qu’il ne conteste pas ;
- octroyer à Monsieur [X] [Z] [M] les plus larges délais de paiement.

Il fait notamment valoir que Monsieur [X] [Z] [M] est malade ; qu’il a arrêté de travailler depuis plus de six mois et n’a pas obtenu immédiatement son indemnisation de la sécurité sociale ; qu’il est accompagné par sa famille pour réaliser des démarches sociales et attend l’indemnisation au titre du chômage à compter du 15 mars 2026 ; que Madame [T] [A] a quitté le logement moins d’un mois après la signature du contrat de bail.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

Monsieur [P] [M] a été autorisé à transmettre, en cours de délibéré et avant le 7 avril 2026, une procuration écrite de Monsieur [X] [Z] [M] lui donnant pouvoir de représentation. Tel document a été reçu au greffe de la juridiction le 7 avril 2026, de sorte que Monsieur [X] [Z] [M] est représenté à la présente instance.

Par note en délibéré autorisée, par courrier reçu le 2 avril 2026, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a transmis les pièces relatives à l’application du supplément de loyer de solidarité.

Motifs

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 1er décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 février 2026.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 10 février 2026 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 30 mars 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 31 mars 2026, terme de mars inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Sur le supplément de loyer de solidarité :

Il résulte des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et notamment des articles L. 441-9 et R. 441-26 du même code, que :
- d’une part, pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l’organisme d’habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer ;
- d’autre part, pour retenir le montant du supplément de loyer de solidarité dans l’arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu’il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d’absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète.

À défaut de réponse du locataire, l’organisme d’HLM liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’HLM perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé à 25 € au terme de l’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 du ministre chargé du logement.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL sollicite l’application du supplément forfaitaire de loye de solidarité à compter de l’échéance de janvier 2026, au motif que Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] n’ont pas répondu au questionnaire d’enquête sociale.

Elle transmet pour preuve un courrier de mise en demeure de remplir l’enquête, daté du 6 novembre 2025. Or il n’est pas justifié de l’envoi ou de la réception de cette mise en demeure, ni par la suite de l’avis adressé aux locataires de l’application effective du supplément forfaitaire mensuel, avec les éléments relatifs au calcul de son montant.

En conséquence, l’application du supplément forfaitaire mensuel à compter de l’échéance de janvier 2026 n’est pas justifiée et sera écartée.

Dans ces conditions, il n’est pas justifié non plus de l’application des frais de 25 € pour non-réponse à la mise en demeure de renseigner l’enquête de ressources, en janvier 2026.

S’agissant de l’année 2025, il apparaît au décompte qu’un supplément forfaitaire a été appliqué de janvier à novembre, avant d’être déduit par régularisation. Cependant aucun élément le justifiant n’a été fourni aux débats, de sorte qu’il n’est pas non plus justifié de l’application des frais de dossier de 25 € en janvier 2025.

Ces frais seront donc déduits.

Sur les montants effectivement dus :

Vu tout ce qui précède, il convient de déduire des sommes demandées les montants de supplément forfaitaire mensuel appliqué de janvier à mars 2026, ainsi que les frais de dossier de 25 € en janvier 2025 et en janvier 2026.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie de la clause de solidarité contractuelle entre les locataires. Si Monsieur [X] [Z] [M] a indiqué à l’audience que Madame [T] [A] avait quitté les lieux depuis septembre 2024, en l’absence de préavis de congé donné au bailleur, elle est toujours tenue aux dettes de loyer.

En conséquence il sera partiellement fait droit à la demande de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, et Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] seront condamnés au paiement de la somme de 11 475,77 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation, hors application du SLS, impayés à la date du 31 mars 2026, terme de mars inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, entrées en vigueur le 29 juillet 2023.

Par exploit du 29 août 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 16 990,40 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 10 octobre 2025.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, le dernier paiement apparaissant sur le décompte locatif est daté du 5 décembre 2025, réglant le dernier loyer quittancé, soit celui du mois de novembre. Dans ces conditions, les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant, charges comprises, avant l’audience, de sorte que la demande de délais de paiement ne peut aboutir et sera rejetée.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 10 octobre 2025. Il convient donc d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence de condamner solidairement les occupants à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 10 octobre 2025 au 31 mars 2026, terme de mars inclus.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il appartient au créancier qui se prévaut de cette disposition de démontrer d’une part la mauvaise foi du débiteur, dont la bonne foi est présumée, et d’autre part un préjudice distinct qui n’est pas déjà compensé par l’octroi d’intérêts de retard.

Faute pour la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de faire la preuve de la mauvaise foi des défendeurs et de son préjudice distinct du retard de paiement, sa demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] y seront condamnés in solidum.

Il n’est pas inéquitable en l’espèce de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure, de sorte que la demande de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action en résiliation de bail d’habitation ;

REJETTE la demande de condamnation en paiement au titre du supplément forfaitaire de loyer de solidarité pour l’année 2026 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, en deniers ou quittances, la somme de 11 475,77 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation, hors application du supplément de loyer de solidarité, impayés au 31 mars 2026, terme de mars inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 10 octobre 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de l’application des effets de la clause résolutoire ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique le cas échéant ;

RAPPELLE qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 10 octobre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 10 octobre 2025 au 31 mars 2026, terme de mars inclus ;

REJETTE la demande de paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe, le 31 juillet 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 26/00338 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PFOF

MINUTE N° : 




Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur 








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

--------------------

JUGEMENT DU 1er juin 2026 
PROROGE AU 29 JUIN 2026 
PROROGE AU 31 JUILLET 2026

-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Dominique LE NAIR-BOUYER, avocat au barreau de VAL D'OISE



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté
Madame [T] [A]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 30 Mars 2026


DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier, 




EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1er août 2024, à effet au 7 août 2024, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a consenti à Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 642,46 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 150,68 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 29 août 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 16 990,40 € en principal, selon décompte arrêté au 24 juillet 2025, terme de juin inclus.

Par exploit du 10 février 2026 délivré à personne à Monsieur [X] [Z] [M] et à domicile à Madame [T] [A] (entre les mains de Monsieur [X] [Z] [M]), la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL les a fait assigner à l’audience du 30 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail d’habitation ;
- l’expulsion de Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 9 083,36 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 13 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus ;
- la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation in solidum des locataires au paiement de la somme de 1 000 € au titre d’indemnité pour résistance abusive ;
- la condamnation in solidum des locataires au paiement de la somme de 800 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 17 486,02 €, arrêtée au 31 mars 2026, terme de mars inclus.

Oralement, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL s’oppose aux délais de paiement en l’absence de reprise du paiement des loyers courants, charges comprises.

Oralement, subsidiairement, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL sollicite la condamnation solidaire des locataires à la somme de 11 525,77 €, correspondant à la dette locative hors supplément forfaitaire de loyer de solidarité.

Pour un exposé complet des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [T] [A] n’a pas comparu et n’était pas représentée, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [M] s’est présenté à l’audience, indiquant représenter son frère, Monsieur [X] [Z] [M], sans pouvoir écrit. Il sollicite du juge des contentieux de la protection de :
- cantonner la dette à la somme de 8 000 €, qu’il ne conteste pas ;
- octroyer à Monsieur [X] [Z] [M] les plus larges délais de paiement.

Il fait notamment valoir que Monsieur [X] [Z] [M] est malade ; qu’il a arrêté de travailler depuis plus de six mois et n’a pas obtenu immédiatement son indemnisation de la sécurité sociale ; qu’il est accompagné par sa famille pour réaliser des démarches sociales et attend l’indemnisation au titre du chômage à compter du 15 mars 2026 ; que Madame [T] [A] a quitté le logement moins d’un mois après la signature du contrat de bail.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

Monsieur [P] [M] a été autorisé à transmettre, en cours de délibéré et avant le 7 avril 2026, une procuration écrite de Monsieur [X] [Z] [M] lui donnant pouvoir de représentation. Tel document a été reçu au greffe de la juridiction le 7 avril 2026, de sorte que Monsieur [X] [Z] [M] est représenté à la présente instance.

Par note en délibéré autorisée, par courrier reçu le 2 avril 2026, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a transmis les pièces relatives à l’application du supplément de loyer de solidarité.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 1er décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 février 2026.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 10 février 2026 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 30 mars 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 31 mars 2026, terme de mars inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Sur le supplément de loyer de solidarité :

Il résulte des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et notamment des articles L. 441-9 et R. 441-26 du même code, que :
- d’une part, pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l’organisme d’habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer ;
- d’autre part, pour retenir le montant du supplément de loyer de solidarité dans l’arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu’il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d’absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète.

À défaut de réponse du locataire, l’organisme d’HLM liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’HLM perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé à 25 € au terme de l’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 du ministre chargé du logement.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL sollicite l’application du supplément forfaitaire de loye de solidarité à compter de l’échéance de janvier 2026, au motif que Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] n’ont pas répondu au questionnaire d’enquête sociale.

Elle transmet pour preuve un courrier de mise en demeure de remplir l’enquête, daté du 6 novembre 2025. Or il n’est pas justifié de l’envoi ou de la réception de cette mise en demeure, ni par la suite de l’avis adressé aux locataires de l’application effective du supplément forfaitaire mensuel, avec les éléments relatifs au calcul de son montant.

En conséquence, l’application du supplément forfaitaire mensuel à compter de l’échéance de janvier 2026 n’est pas justifiée et sera écartée.

Dans ces conditions, il n’est pas justifié non plus de l’application des frais de 25 € pour non-réponse à la mise en demeure de renseigner l’enquête de ressources, en janvier 2026.

S’agissant de l’année 2025, il apparaît au décompte qu’un supplément forfaitaire a été appliqué de janvier à novembre, avant d’être déduit par régularisation. Cependant aucun élément le justifiant n’a été fourni aux débats, de sorte qu’il n’est pas non plus justifié de l’application des frais de dossier de 25 € en janvier 2025.

Ces frais seront donc déduits.

Sur les montants effectivement dus :

Vu tout ce qui précède, il convient de déduire des sommes demandées les montants de supplément forfaitaire mensuel appliqué de janvier à mars 2026, ainsi que les frais de dossier de 25 € en janvier 2025 et en janvier 2026.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie de la clause de solidarité contractuelle entre les locataires. Si Monsieur [X] [Z] [M] a indiqué à l’audience que Madame [T] [A] avait quitté les lieux depuis septembre 2024, en l’absence de préavis de congé donné au bailleur, elle est toujours tenue aux dettes de loyer.

En conséquence il sera partiellement fait droit à la demande de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, et Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] seront condamnés au paiement de la somme de 11 475,77 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation, hors application du SLS, impayés à la date du 31 mars 2026, terme de mars inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, entrées en vigueur le 29 juillet 2023.

Par exploit du 29 août 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 16 990,40 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 10 octobre 2025.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, le dernier paiement apparaissant sur le décompte locatif est daté du 5 décembre 2025, réglant le dernier loyer quittancé, soit celui du mois de novembre. Dans ces conditions, les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant, charges comprises, avant l’audience, de sorte que la demande de délais de paiement ne peut aboutir et sera rejetée.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 10 octobre 2025. Il convient donc d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence de condamner solidairement les occupants à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 10 octobre 2025 au 31 mars 2026, terme de mars inclus.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il appartient au créancier qui se prévaut de cette disposition de démontrer d’une part la mauvaise foi du débiteur, dont la bonne foi est présumée, et d’autre part un préjudice distinct qui n’est pas déjà compensé par l’octroi d’intérêts de retard.

Faute pour la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de faire la preuve de la mauvaise foi des défendeurs et de son préjudice distinct du retard de paiement, sa demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] y seront condamnés in solidum.

Il n’est pas inéquitable en l’espèce de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure, de sorte que la demande de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action en résiliation de bail d’habitation ;

REJETTE la demande de condamnation en paiement au titre du supplément forfaitaire de loyer de solidarité pour l’année 2026 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, en deniers ou quittances, la somme de 11 475,77 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation, hors application du supplément de loyer de solidarité, impayés au 31 mars 2026, terme de mars inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 10 octobre 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de l’application des effets de la clause résolutoire ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique le cas échéant ;

RAPPELLE qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 10 octobre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 10 octobre 2025 au 31 mars 2026, terme de mars inclus ;

REJETTE la demande de paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [Z] [M] et Madame [T] [A] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe, le 31 juillet 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-08-11T12:43:47.433Z.