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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, TPX MONTMORENCY, 31 juillet 2026, n° 26/00217

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 août 2016, à effet au 31 août 2016, la SA d’HLM E.S.H. du Val-de-Seine (SOVAL) a consenti à Madame [J] [G] [O] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 354,68 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 158,04 €.

La SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT est venue aux droits de la SOVAL par fusions-absorptions des 11 juillet 2018 et 31 juillet 2023.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 27 janvier 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 18 088,68 € en principal, selon décompte arrêté au 24 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

Par exploit du 21 janvier 2026 délivré à personne, la SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT a fait assigner Madame [J] [G] [O] à l’audience du 30 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire, à compter du 28 mars 2025 ;
- à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail d’habitation pour non-paiement régulier des loyers et charges à bonne date ;
- l’expulsion de Madame [J] [G] [O] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] ;
- la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 2 928,83 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 16 décembre 2025, terme de décembre inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 27 janvier 2025 ;
- la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 380 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience, la SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT, représentée par son conseil, comparante en personne, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 1 807,16 €, arrêtée au 24 mars 2026, terme de février inclus. La SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT s’oppose aux délais de paiement faute de reprise du paiement intégral des loyers courants, charges comprises.

Elle fait notamment valoir que malgré les versements récents, et compte tenu du quittancement du supplément de loyer de solidarité en l’absence de retour de l’enquête de ressources par la locataire, les règlements ne couvrent pas le loyer courant.

Pour un exposé complet des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [J] [G] [O], comparante en personne, conteste l’application du supplément de loyer de solidarité (SLS) et indique qu’elle ne conteste pas la dette à hauteur de 1 000 € restants. Elle sollicite des délais de paiement à raison de 100 € par mois en sus du loyer courant, charges comprises.

Elle fait notamment valoir qu’elle a versé 800 € le jour même de l’audience et qu’elle a rempli ses obligation de sorte qu’il n’y a pas lieu de lui imputer un supplément forfaitaire mensuel.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 janvier 2026.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 23 janvier 2026 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 30 mars 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

La SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 24 mars 2026, terme de février inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Sur le supplément de loyer de solidarité :

Il résulte des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et notamment des articles L. 441-9 et R. 441-26 du même code, que :
- d’une part, pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l’organisme d’habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer ;
- d’autre part, pour retenir le montant du supplément de loyer de solidarité dans l’arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu’il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d’absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète.

À défaut de réponse du locataire, l’organisme d’HLM liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’HLM perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé à 25 € au terme de l’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 du ministre chargé du logement.

Enfin, aux termes de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, les locataires sont tenus de répondre à la demande de transmission d’un avis d’imposition dans le délai d’un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’HLM d’une pénalité de 7,62 €n majorée de 7,62 € par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, en premier lieu, la SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT a appliqué le supplément forfaitaire de loyer de solidarité en l’absence de retour de l’enquête par la locataire, entre les mois de mai et décembre 2024, avant de régulariser le décompte et de déduire ces montants. Elle sollicite cependant encore à ce jour les frais de pénalité de 25 €, quittancés en mai 2024, ainsi que les pénalités mensuelles de 7,62 € de mai à décembre 2024.

Cependant, elle ne fournit aucun élément établissant le retard de Madame [J] [G] [O] dans la réponse à l’enquête sociale sur l’année 2024, de sorte que ces frais seront déduits.

En second lieu, la bailleresse sollicite le paiement par Madame [J] [G] [O] d’un supplément mensuel de loyer de solidarité, à hauteur de 315,67 € par mois pour toute l’année 2025, et de 300,29 € à compter de janvier 2026 (le décompte s’arrêtant à l’échéance de février).

Elle indique qu’il ne s’agit pas d’un supplément forfaitaire liquidé provisoirement en l’absence ou du fait du retard de transmission de ses ressources par la locataire, mais du calcul effectif du supplément quittancé en raison de l’augmentation de ses ressources.

Or, le tribunal relève d’une part que s’agissant de l’année 2026, aucune pièce justificative n’est transmise. En conséquence, l’application du supplément forfaitaire mensuel à compter de l’échéance de janvier 2026 n’est pas justifiée et sera écartée.

S’agissant d’autre part de l’année 2025, il est versé aux débats des échanges de courriels avec l’adresse « [Courriel 1] », par lesquels le bailleur mentionne d’abord le retard dans le retour de l’enquête, puis accuse réception de ladite enquête remplie par la locataire, et enfin, le 27 novembre 2024, lui indique « vous serez informés de la facturation éventuelle d’un surloyer début 2025 ».

Dans ces conditions, il n’est pas justifié de l’envoi de l’avis adressé à la locataire de l’application effective du supplément de loyer de solidarité mensuel, ni du calcul de son montant, ni de l’augmentation des ressources de Madame [J] [G] [O] en justifiant.

Aucun supplément de loyer de solidarité pour l’année 2025 ne sera donc mis à la charge de Madame [J] [G] [O].

Sur les montants dus :

Madame [J] [G] [O] ne justifiant pas du versement le jour de l’audience de la somme de 800 €, elle ne sera pas prise en compte au présent jugement.

Il est tenu compte de tout ce qui précède sur la déduction des frais du supplément forfaitaire en 2024 et le rejet des demandes relatives au supplément mensuel en 2025 et 2026.

Force est de constater que la dette locative restante, s’élevant à 1 807,16 €, n’est composée que de supplément de loyer de solidarité, qui est écarté par le présent jugement.

Dans ces conditions, la demande en paiement de l’arriéré locatif n’est pas fondée et sera rejetée.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 27 janvier 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 18 088,68 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Compte tenu de tout ce qui précède, ces sommes étaient partiellement dues au 27 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, en ce que le quittancement du supplément forfaitaire provisoire de loyer de solidarité sur l’année 2024 a été régularisé en août 2025 d’une part, et qu’il est déduit du décompte les frais et pénalités de SLS d’autre part.

En conséquence, au 27 janvier 2025, il était dû par Madame [J] [G] [O] la somme de 766,40 €.

Dans le délai de deux mois, soit jusqu’au 28 mars 2025, Madame [J] [G] [O] a réglé la somme totale de 1 034,33 €, et deux échéances nouvelles de loyer ont été quittancées.

Conformément aux règles d’imputation des paiements prévues par l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut, l’imputation a lieu d’abord sur les dettes échues et parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Faute pour Madame [J] [G] [O] d’avoir indiqué quelle dette elle entendait acquitter, il convient de faire application des règles ci-dessus. Or il est manifeste qu’elle avait le plus d’intérêt à acquitter la dette du commandement de payer, à défaut de quoi elle encourait la résiliation du bail de plein droit.

Dans ces conditions, il doit être retenu que le versement de 1 034,33 € s’est imputé prioritairement sur la dette du commandement de payer, de sorte que les causes de celui-ci ont été éteintes durant le délai de deux mois.

La demande de résiliation du contrat par acquisition de la clause résolutoire sera donc rejetée.

Sur la résiliation judiciaire, à titre subsidiaire :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, constituée du paiement régulier du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il ressort de tout ce qui précède que si Madame [J] [G] [O] a connu des retards dans le paiement de son loyer, ceux-ci ont été régularisés dans le temps du commandement de payer du 27 janvier 2025.

En conséquence, il n’est pas établi de manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail d’habitation, de sorte que cette demande sera rejetée.

Par voie de conséquence, les demandes subséquentes d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de délais de paiement suspensifs de la résiliation du contrat sont sans objet.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL y sera condamnée.

En conséquence sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable l’action en résiliation de bail d’habitation ;

ÉCARTE l’application du supplément de loyer de solidarité pour les échéances de loyer postérieures à janvier 2025 ainsi que l’application des frais liés à la liquidation provisoire du supplément forfaitaire de loyer de solidarité entre mai et décembre 2024 ;

REJETTE en conséquence la demande en paiement d’arriéré locatif dirigée contre Madame [J] [G] [O] ;

DÉBOUTE la SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT de sa demande principale en acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation et de sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail d’habitation ;

REJETTE toutes les demandes subséquentes, en ce compris l’expulsion, la condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation et les délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail ;

CONDAMNE la SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à Montmorency par mise à disposition au greffe, le 31 juillet 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 26/00217 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PDL2

MINUTE N° : 




Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

aux parties 








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

--------------------

JUGEMENT DU 1er juin 2026 
PROROGE AU 29 JUIN 2026 
PROROGE AU 31 JUILLET 2026

-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS



DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [G] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 30 Mars 2026


DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier, 






EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 août 2016, à effet au 31 août 2016, la SA d’HLM E.S.H. du Val-de-Seine (SOVAL) a consenti à Madame [J] [G] [O] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 354,68 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 158,04 €.

La SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT est venue aux droits de la SOVAL par fusions-absorptions des 11 juillet 2018 et 31 juillet 2023.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 27 janvier 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 18 088,68 € en principal, selon décompte arrêté au 24 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

Par exploit du 21 janvier 2026 délivré à personne, la SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT a fait assigner Madame [J] [G] [O] à l’audience du 30 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire, à compter du 28 mars 2025 ;
- à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail d’habitation pour non-paiement régulier des loyers et charges à bonne date ;
- l’expulsion de Madame [J] [G] [O] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] ;
- la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 2 928,83 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 16 décembre 2025, terme de décembre inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 27 janvier 2025 ;
- la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 380 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience, la SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT, représentée par son conseil, comparante en personne, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 1 807,16 €, arrêtée au 24 mars 2026, terme de février inclus. La SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT s’oppose aux délais de paiement faute de reprise du paiement intégral des loyers courants, charges comprises.

Elle fait notamment valoir que malgré les versements récents, et compte tenu du quittancement du supplément de loyer de solidarité en l’absence de retour de l’enquête de ressources par la locataire, les règlements ne couvrent pas le loyer courant.

Pour un exposé complet des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [J] [G] [O], comparante en personne, conteste l’application du supplément de loyer de solidarité (SLS) et indique qu’elle ne conteste pas la dette à hauteur de 1 000 € restants. Elle sollicite des délais de paiement à raison de 100 € par mois en sus du loyer courant, charges comprises.

Elle fait notamment valoir qu’elle a versé 800 € le jour même de l’audience et qu’elle a rempli ses obligation de sorte qu’il n’y a pas lieu de lui imputer un supplément forfaitaire mensuel.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 janvier 2026.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 23 janvier 2026 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 30 mars 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

La SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 24 mars 2026, terme de février inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Sur le supplément de loyer de solidarité :

Il résulte des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et notamment des articles L. 441-9 et R. 441-26 du même code, que :
- d’une part, pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l’organisme d’habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer ;
- d’autre part, pour retenir le montant du supplément de loyer de solidarité dans l’arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu’il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d’absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète.

À défaut de réponse du locataire, l’organisme d’HLM liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’HLM perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé à 25 € au terme de l’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 du ministre chargé du logement.

Enfin, aux termes de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, les locataires sont tenus de répondre à la demande de transmission d’un avis d’imposition dans le délai d’un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’HLM d’une pénalité de 7,62 €n majorée de 7,62 € par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, en premier lieu, la SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT a appliqué le supplément forfaitaire de loyer de solidarité en l’absence de retour de l’enquête par la locataire, entre les mois de mai et décembre 2024, avant de régulariser le décompte et de déduire ces montants. Elle sollicite cependant encore à ce jour les frais de pénalité de 25 €, quittancés en mai 2024, ainsi que les pénalités mensuelles de 7,62 € de mai à décembre 2024.

Cependant, elle ne fournit aucun élément établissant le retard de Madame [J] [G] [O] dans la réponse à l’enquête sociale sur l’année 2024, de sorte que ces frais seront déduits.

En second lieu, la bailleresse sollicite le paiement par Madame [J] [G] [O] d’un supplément mensuel de loyer de solidarité, à hauteur de 315,67 € par mois pour toute l’année 2025, et de 300,29 € à compter de janvier 2026 (le décompte s’arrêtant à l’échéance de février).

Elle indique qu’il ne s’agit pas d’un supplément forfaitaire liquidé provisoirement en l’absence ou du fait du retard de transmission de ses ressources par la locataire, mais du calcul effectif du supplément quittancé en raison de l’augmentation de ses ressources.

Or, le tribunal relève d’une part que s’agissant de l’année 2026, aucune pièce justificative n’est transmise. En conséquence, l’application du supplément forfaitaire mensuel à compter de l’échéance de janvier 2026 n’est pas justifiée et sera écartée.

S’agissant d’autre part de l’année 2025, il est versé aux débats des échanges de courriels avec l’adresse « [Courriel 1] », par lesquels le bailleur mentionne d’abord le retard dans le retour de l’enquête, puis accuse réception de ladite enquête remplie par la locataire, et enfin, le 27 novembre 2024, lui indique « vous serez informés de la facturation éventuelle d’un surloyer début 2025 ».

Dans ces conditions, il n’est pas justifié de l’envoi de l’avis adressé à la locataire de l’application effective du supplément de loyer de solidarité mensuel, ni du calcul de son montant, ni de l’augmentation des ressources de Madame [J] [G] [O] en justifiant.

Aucun supplément de loyer de solidarité pour l’année 2025 ne sera donc mis à la charge de Madame [J] [G] [O].

Sur les montants dus :

Madame [J] [G] [O] ne justifiant pas du versement le jour de l’audience de la somme de 800 €, elle ne sera pas prise en compte au présent jugement.

Il est tenu compte de tout ce qui précède sur la déduction des frais du supplément forfaitaire en 2024 et le rejet des demandes relatives au supplément mensuel en 2025 et 2026.

Force est de constater que la dette locative restante, s’élevant à 1 807,16 €, n’est composée que de supplément de loyer de solidarité, qui est écarté par le présent jugement.

Dans ces conditions, la demande en paiement de l’arriéré locatif n’est pas fondée et sera rejetée.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 27 janvier 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 18 088,68 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Compte tenu de tout ce qui précède, ces sommes étaient partiellement dues au 27 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, en ce que le quittancement du supplément forfaitaire provisoire de loyer de solidarité sur l’année 2024 a été régularisé en août 2025 d’une part, et qu’il est déduit du décompte les frais et pénalités de SLS d’autre part.

En conséquence, au 27 janvier 2025, il était dû par Madame [J] [G] [O] la somme de 766,40 €.

Dans le délai de deux mois, soit jusqu’au 28 mars 2025, Madame [J] [G] [O] a réglé la somme totale de 1 034,33 €, et deux échéances nouvelles de loyer ont été quittancées.

Conformément aux règles d’imputation des paiements prévues par l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut, l’imputation a lieu d’abord sur les dettes échues et parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Faute pour Madame [J] [G] [O] d’avoir indiqué quelle dette elle entendait acquitter, il convient de faire application des règles ci-dessus. Or il est manifeste qu’elle avait le plus d’intérêt à acquitter la dette du commandement de payer, à défaut de quoi elle encourait la résiliation du bail de plein droit.

Dans ces conditions, il doit être retenu que le versement de 1 034,33 € s’est imputé prioritairement sur la dette du commandement de payer, de sorte que les causes de celui-ci ont été éteintes durant le délai de deux mois.

La demande de résiliation du contrat par acquisition de la clause résolutoire sera donc rejetée.

Sur la résiliation judiciaire, à titre subsidiaire :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, constituée du paiement régulier du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il ressort de tout ce qui précède que si Madame [J] [G] [O] a connu des retards dans le paiement de son loyer, ceux-ci ont été régularisés dans le temps du commandement de payer du 27 janvier 2025.

En conséquence, il n’est pas établi de manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail d’habitation, de sorte que cette demande sera rejetée.

Par voie de conséquence, les demandes subséquentes d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de délais de paiement suspensifs de la résiliation du contrat sont sans objet.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL y sera condamnée.

En conséquence sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable l’action en résiliation de bail d’habitation ;

ÉCARTE l’application du supplément de loyer de solidarité pour les échéances de loyer postérieures à janvier 2025 ainsi que l’application des frais liés à la liquidation provisoire du supplément forfaitaire de loyer de solidarité entre mai et décembre 2024 ;

REJETTE en conséquence la demande en paiement d’arriéré locatif dirigée contre Madame [J] [G] [O] ;

DÉBOUTE la SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT de sa demande principale en acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation et de sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail d’habitation ;

REJETTE toutes les demandes subséquentes, en ce compris l’expulsion, la condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation et les délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail ;

CONDAMNE la SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la SA d’HLM BATIGÈRE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à Montmorency par mise à disposition au greffe, le 31 juillet 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-08-11T12:42:48.064Z.