Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 3 - CONSTRUCTION, 11 août 2026, n° 19/04138

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 11 Août 2026 
Dossier N° RG 19/04138 - N° Portalis DB3D-W-B7D-INRG
Minute n° : 2026/248

AFFAIRE : 

[K] [S] C/ S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1, S.A.R.L. DECELLE ETANCHEITE, S.A.S. TRAVAUX SPECIAUX DU VAR (TS VAR), Compagnie d’Assurance L’AUXILIAIRE, en qualité d’assureur de la SARL DECELLE ETANCHEITE, SMABTP, en sa qualité d’assureur de la SAS TS VAR, Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA MER ET SOLEIL, S.A.R.L. NOUVELLE MS DECO, SMABTP, en sa qualité d’assureur de la SARL NOUVELLE MS DECO


JUGEMENT DU 11 Août 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Monsieur Guy LANNEPATS
 Madame Olivia ROSE

GREFFIER : Mme Isabelle DE FRANCESCHI

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 mars 2026 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 09 juin 2026, puis prorogé au 11 août 2026

JUGEMENT : 

Rendu conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées à l’audience de la présence d’un juge rapporteur en ayant rendu compte à la collégialité ;

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort.




copie exécutoire à :

Me Jean-Philippe FOURMEAUX
Me Christophe MAIRET
Me Laura CUERVO
Me Jorge MENDES CONSTANTE
Me Sébastien GUENOT
Me Grégory KERKERIAN

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

Madame [K] [S]
demeurant [Adresse 2] - [Adresse 1] B21 - [Localité 1]
représentée par Me Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 1, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 2]
représentée par Me Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.R.L. DECELLE ETANCHEITE
dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 3]
représentée par Me Sébastien GUENOT de la SCP SEBASTIEN GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. TRAVAUX SPECIAUX DU VAR (TS VAR)
dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 1]
représentée par Me Jorge MENDES CONSTANTE, avocat au barreau de MARSEILLE

Compagnie d’Assurance L’AUXILIAIRE, en qualité d’assureur de la SARL DECELLE ETANCHEITE, dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 4]
représentée par Me Sébastien GUENOT de la SCP SEBASTIEN GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

SMABTP, en sa qualité d’assureur de la SAS TS VAR, dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 5]
SMABTP, en sa qualité d’assureur de la SARL NOUVELLE MS DECO, dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 5]
représentées par Me Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA MER ET SOLEIL, dont le siège social est sis [Adresse 8] - [Localité 6]
représenté par Me Christophe MAIRET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Garance LEPHILIBERT, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

S.A.R.L. NOUVELLE MS DECO, dont le siège social est sis [Adresse 9] - [Localité 7]
non représentée
D’AUTRE PART ;




EXPOSE DU LITIGE

La société en nom collectif KAUFMAN et BROAD PROMOTION 1 (la SNC KAUFMAN), agissant en qualité de maître d’ouvrage, a entrepris la construction d'un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » sur la parcelle cadastrée AX [Cadastre 1], sise [Adresse 2] à [Localité 1].

Aux termes d'un contrat de vente en l'état futur d’achèvement signé le 21 juillet 2017, Madame [K] [S] (Madame [S]) a fait l'acquisition au prix de 306.000,00 euros des lots n°25, à savoir un appartement de 3 pièces principales d’une superficie d'environ 61 m2 ainsi que du lot n°131, à savoir une place de parking double aux normes handicapées d'une superficie de 37 m2.

L'appartement et la place de stationnement ont été livrés le 19 décembre 2017, date à laquelle un procès-verbal d'état des lieux a été dressé contradictoirement.
Le procès-verbal de livraison comportait de nombreuses réserves dont certaines n’ont toujours pas été levées.

Les 07 et 17 janvier 2018, Madame [S] a notifié des réserves complémentaires. 

Madame [S] a fait état des réserves non levées suivantes :

- Non-communication du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

- Absence de fourniture de l'attestation norme RT 2012 ;
- Bruit excessif du système de ventilation mécanique contrôlée (VMC), ce désordre ayant été constaté par huissier aux termes d'un constat dressé le 11 septembre 2018 ;

- Non-conformité par rapport au plan de vente, cette non-conformité ayant été constatée par constat d'huissier dressé le 11 septembre 2018 :

* Dans la chambre 1, le passage d’une gaine technique était prévu dans la partie gauche du placard avec un retour côté salle de bains ;
* Le placard a été amputé d'une autre partie de gaine supplémentaire, diminuant ainsi la surface utile du placard ;
* A été constaté un décroché sur le mur d'accès à la chambre 2 de 5,5 cm sur 57 cm de large sur toute la hauteur.

- Problème au niveau de la cloison entre la salle de bains et le WC qui devait être démontable par rapport au handicap de Madame [S] ;

- Problème au niveau des volets de l’appartement qui claquent par temps de vent ;

- Problème d’alignement des gargouilles d’évacuation de l’eau des terrasses des chambres des 2ème et 3ème étage, à l’origine de bruits métalliques provoqués par des gouttes d’eau tombant depuis la gargouille du 3ème étage sur la gargouille du 2ème étage de l’appartement de Madame [S] ;

- Problème au niveau de l’ascenseur desservant l’appartement de Madame [S], qui n’était pas en état de fonctionnement lors de la livraison et de l’aménagement de l’appartement, d’où la facturation d’une prestation supplémentaire par le déménageur d’un montant de 343,97 euros, que la SNC KAUFMAN avait accepté de prendre en charge par LRAR du 30 juillet 2018 mais qu’elle n’a pas réglée.


Madame [S] a mis en demeure la SNC KAUFMAN de remédier à l’ensemble des problèmes constatés mais aucune solution amiable n’a pu être trouvée.
Le 06 novembre 2018, Madame [S] a saisi le Juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire qui a été ordonnée par ordonnance rendue le 27 mars 2019, Madame [I] [N], ayant été désignée en qualité d’expert judiciaire, avec mission habituelle en la matière en l’état de désordres affectant le bien acquis par Madame [S], et avec consignation de 4.000 euros.

Par exploit d’huissier du 11 juin 2019, Madame [S] a fait assigner la SNC KAUFMAN à comparaître devant le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins de voir, sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du Code civil, ainsi que de l’article 771 du Code de procédure civile :
déclarer la SNC KAUFMAN responsable des désordres constatés ;condamner la SNC KAUFMAN à réparer l'ensemble des préjudices subis par Madame [S] ;surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire ;condamner la SNC KAUFMAN à payer à Madame [S] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.L’affaire a été enrôlée sous référence RG 19/04138.
Par ordonnance de référé du 15 juillet 2019, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables au syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée CITYA MER ET SOLEIL (le syndic). 
Par ordonnance du 15 juillet 2020, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à :
la société à responsabilité limitée DECELLE ETANCHEITE (la SARL ETANCHEITE) et son assureur, la société d’assurance mutuelle L’AUXILIAIRE (l’assurance AUXILIAIRE) (lot étanchéité) ;la société par actions simplifiée TRAVAUX SPECIAUX DU VAR (la SAS TS VAR) et son assureur, la société mutuelle d’assurances à cotisations variables SMABTP (la SMABTP) (lot gros oeuvre).
La SNC KAUFMAN a appelé en cause par actes des 10 et 12 août 2020, la SARL DECELLE ETANCHEITE et son assureur, l’assurance AUXILIAIRE, ainsi que la SAS TS VAR et son assureur, la SMABTP, aux fins de la relever et garantir de toute éventuelle condamnation toute éventuelle condamnation du fait des réclamations de Madame, et de sursis à statuer dans l’attente du rapport de l’expert désigné. L’affaire a été enrôlée sous référence RG 20/05130. La SAS TS VAR n’a pas constitué.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 09 novembre 2020, les deux instances ont été jointes sous le numéro 19/04138 (N° PORTALIS DB3D – W – B7D INRG).

Par ordonnance de référé en date du 03 février 2021, les opérations d’expertise judiciaire ont été rendues communes et opposables aux locateurs d’ouvrage suivants et à leurs assureurs :
- RBTP et son assureur à la société AXA FRANCE IARD (AXA) (lot VRD) ;
- la société à responsabilité limitée NOUVELLE MS DECO (la SARL MS DECO) et son assureur, la société mutuelle d’assurances à cotisations variables SMABTP (la SMABTP) (lot cloisons) ;
- la société par actions simplifiée BEZZINA (la SAS BEZZINA) et son assureur, la société mutuelle d’assurances à cotisations variables SMABTP (la SMABTP) (lot VMC).

Par ordonnance du 15 juin 2021, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du rapport d'expertise judiciaire.
Madame [I] [N] a rendu son rapport d’expertise judiciaire le 05 novembre 2021.
Madame [S] a sollicité le réenrolement du dossier.
Les 07 et 11 octobre 2022, la SNC KAUFMAN a appelé en cause la SARL MS DECO et son assureur la SMABTP. 
Les deux instances ont été jointes selon ordonnance du 15 mai 2023.
***
Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 17 janvier 2025, Madame [S] demande au Tribunal, sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil, ainsi que de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :
déclarer la SNC KAUFMAN responsable des désordres et préjudices subis par Madame [S] ;condamner la SNC KAUFMAN à payer à Madame [S] la somme de 1.412,70 euros au titre des travaux des entrées d’air et des peintures ;condamner la SNC KAUFMAN à payer à Madame [S] la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 19 décembre 2017 jusqu’au 21 mars 2023 ;condamner le syndic à réaliser les travaux préconisés par l’expert pour mettre un terme aux arrivées d’eau dans le garage constituant le lot 131, et ce sous astreinte de 500 euros par jours de retard passé un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir ;condamner la SNC KAUFMAN à payer à Madame [S] la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise taxés à la somme de 10.919,63 euros, sur laquelle Madame [S] a réglée la somme de 9.519,63 € ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A titre liminaire, Madame [S] indique avoir vendu son appartement constituant le lot 25 selon acte authentique en date du 21 mars 2023, stipulant notamment que « Les conséquences pécuniaires de cette procédure tant sur le plan personnel que sur la procédure intéressant la copropriété seront à la charge du vendeur qui en supportera le coût ou en encaissera le bénéfice, sans recours contre l’acquéreur au cas où leur issue générerait une charge, et à l’inverse sans que ce dernier puisse prétendre au profit qui en résulterait. » 
 Au soutien de ses demandes à l’encontre de la SNC KAUFMAN, Madame [S] se base sur le rapport d’expertise qui a retenu 7 désordres dont certains objets de réserves et d’autres apparus dans l’année de la vente. Elle rappelle que l’ensemble des désordres objectivés par l’expert a été dénoncé à la livraison du bien ou dans le mois qui a suivi la livraison, et au plus dans l’année qui l’a suivie, ce qui lui permet de rechercher la responsabilité et la garantie de la SNC KAUFMAN en sa qualité de constructeur-vendeur.
Pour estimer ses préjudices matériels à la somme de 1.412,70 euros, Madame [S] s’appuie sur l’évaluation réalisée par l’expert des travaux de reprise des réserves et désordres affectant les parties privatives, ainsi que sur la somme qu’elle a effectivement réglée avant la vente de son appartement en date du 21 mars 2023 pour la réalisation desdits travaux de reprise d’entrées d’air et des peintures.
Pour estimer son préjudice de jouissance à la somme de 10.000 euros, Madame [S] met en avant les éléments relevés par l’expert, à savoir :
- un fort courant d’air gênant surtout dans une chambre à coucher ;
- une gêne auditive avec des bruits métalliques à chaque pluie ;
- une humidité ambiante importante dans le garage.
A l’appui de sa demande dirigée à l’encontre du syndic, Madame [S] fait valoir que le garage dont elle est propriétaire est une partie commune et que le syndic est tenu de réaliser les travaux préconisés par l’expert pour mettre un terme aux infiltrations subies en lien avec un défaut d’étanchéité d’un joint de fractionnement. Elle précise qu’elle ne peut se satisfaire d’un engagement du syndic conditionné à la condamnation effective des constructeurs.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 14 février 2025, la SNC KAUFMAN demande au Tribunal, sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil, de :
A titre principal : débouter Madame [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

A titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1217 et suivants et 1231 et suivants du Code civil :

- réduire les demandes de Madame [S] à de plus justes proportions ; 
- juger que Madame [S] conservera à sa charge les trois quarts des frais d’expertise judiciaire ;
- condamner solidairement la SARL DECELLE ETANCHEITE et son assureur AUXILIAIRE à relever et garantir la SNC KAUFMAN de toutes éventuelles condamnations relatives à l’écoulement de l’eau sur la pissette et aux infiltrations dans la kitchenette et le garage, soit les sommes de 1.412,70 euros et 10.000 euros sollicitées par Madame [S], en ce compris les condamnations au titre des frais irrépétibles, dépens et frais d’expertise judiciaire ;
- condamner solidairement la SAS TS VAR et son assureur, la SMABTP à relever et garantir la SNC KAUFMAN de toutes éventuelles condamnations relatives à l’écoulement de l’eau sur la pissette, soit la somme de 10.000 euros sollicitée par Madame [S], en ce compris les condamnations au titre des frais irrépétibles, dépens et frais d’expertise judiciaire ;
- condamner solidairement la SARL MS DECO et son assureur la SMABTP à relever et garantir la SNC KAUFMAN de toutes éventuelles condamnations relatives à la cloison non démontable de la salle de bain, soit la somme de 10.000 euros sollicitée par Madame [S], en ce compris les condamnations au titre des frais irrépétibles, dépens et frais d’expertise judiciaire ;
- condamner solidairement la SARL MS DECO et son assureur la SMABTP, la SARL DECELLE ETANCHEITE et son assureur L’AUXILIAIRE, la SAS TS VAR et son assureur la SMABTP à relever et garantir la SNC KAUFMAN de toutes éventuelles condamnations relatives aux frais irrépétibles et dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;
- condamner tous succombants à payer à la SNC KAUFMAN la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Sur l’évaluation des préjudices matériels subis, la SNC KAUFMAN prend acte de l’abandon par Madame [S] de plusieurs demandes relatives à la gaine supplémentaire dans le placard de la chambre, le décroché dans le couloir, les infiltrations dans la kitchenette et la cloison non démontable entre la salle d’eau et le WC. 
S’agissant des travaux réalisés pour les entrées d’air et les peintures, la SNC KAUFMAN affirme qu’il est tout à fait normal de ressentir un courant d’air, qui n’a pas été relevé comme « fort » durant l’expertise ou de débit anormal par le sapiteur mandaté par Madame [S], devant une fenêtre équipée d’une bouche d’aération, cela témoignant de la bonne ventilation de l’appartement. Quant au léger dysfonctionnement de la grille d’entrée d’air objectivé par l’expert, il apparaît qu’alors que les grilles étaient initialement conformes au marché, elles ont été remplacées à la demande de Madame [S] par la SAS BEZZINA sans information de la SNC KAUFMAN.
Sur le préjudice de jouissance invoqué par Madame [S] au motif qu’elle subirait des nuisances sonores lors de phénomènes pluvieux qui seraient dues au bruit « excessif » de l’eau qui tombe sur la pissette du balcon de Madame [S], la SNC KAUFMAN met en avant l’absence de démonstration objective par Madame [S] du dépassement par ce bruit des seuils de tolérance, l’expert ayant seulement constaté que l’écoulement de l’eau provoquait un bruit métallique sur la pissette du balcon de Madame [S], sans pour autant relever une gêne particulière. En cas de condamnation par rapport à cette éventuelle nuisance sonore, la SNC KAUFMAN fait valoir que :
- L’expert a conclu que la pissette était située à un niveau plus bas que l’écoulement principal et qu’il n’y avait pas de batardeau, ce qui ne permettait pas à la pissette de remplir son rôle de trop plein.

- L’expert a conclu que ce désordre était imputable à la SARL DECELLE ETANCHEITE qui n’a pas installé de batardeau pour éviter que cette pissette constitue l’évacuation principale des eaux pluviales.

- L’argumentation de la SARL DECELLE ETANCHEITE selon laquelle l’altimétrie de la pissette ne lui était pas imputable conduira le cas échéant à retenir la responsabilité de la SAS TS VAR qui était chargée du lot gros œuvre et aurait dû placer la pissette à un niveau supérieur à celui de l’évacuation principale. 

- La question du caractère décennal des désordres soulevée par la SMABTP, assureur de la SAS TS VAR, est indifférente dans la mesure où les conditions particulières prévoient une garantie pour les désordres autres que de nature décennale.

- La SMABTP, assureur de la SAS TS VAR, ne peut opposer la résiliation de la police d’assurance et elle doit, aux termes de l’article L.124-5 du code des assurances, couvrir les conséquences pécuniaires des sinistres dès lors que la première réclamation a été adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initial de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation, lequel délai ne peut être inférieur à 5 ans, étant précisé que la SMABTP a été assignée en décembre 2019, soit moins de cinq ans après la résiliation de sa police qui est intervenue au 16 janvier 2016.

S’agissant de l’impossibilité de stocker des affaires dans son garage du fait d’infiltrations dans le garage, la SNC KAUFMAN relève qu’elles n’étaient pas présentes dans la totalité du garage. Quant à la non-conformité à la norme RT 2012, la SNC KAUFMAN soutient qu’elle ne génère aucun préjudice de jouissance, étant précisé que qu’elle sera résolue par le changement des grilles d’air tel que déjà réclamé par Madame [S]. La SNC KAUFMAN relève que Madame [S] a toujours pu habiter et utiliser toutes les pièces de son appartement suite à sa livraison. 
Sur la charge des frais d’expertise, la SNC KAUFMAN soulève que l’expertise a porté sur de nombreux griefs qui ne se sont finalement pas révélés avérés et qui n’ont généré au surplus aucun préjudice, seuls les désordres suivants ayant été constatés : des traces d’infiltrations dans la kitchenette à reprendre, des infiltrations dans le garage et l’absence de cloison non démontable dans la salle de bain. Cela justifie selon la SNC KAUFMAN, que Madame [S] conserve à sa charge les 3/4 des frais d’expertise, étant précisé que les frais d’expertise ont été payés en partie par Madame [S] et en partie par la SNC KAUFMAN, à hauteur de 1.400 euros pour les honoraires de l’expert judiciaire dus suite aux appels en cause diligentés par la SNC KAUFMAN. 

Par conclusions notifiées via RPVA le 02 janvier 2023, la SARL DECELLE ETANCHEITE et son assureur, l’assurance L’AUXILIAIRE, demandent au Tribunal de :
juger qu’il ne saurait être fait droit à la demande de condamnation in solidum sollicitée par la SNC KAUFMAN alors même que les travaux ont été traités par corps d’état séparés et que l’expert judiciaire impute chacun des désordres aux entreprises concernées ; 

juger en tout état de cause que les désordres imputés à la SARL DECELLE ETANCHEITE ne sont pas de nature de ceux dont sont responsables les constructeurs en application de l’article 1792 du Code Civil ;

débouter la SNC KAUFMAN de ses prétentions dirigées à l’encontre de L’AUXILIAIRE recherchée en sa qualité d’assureur responsabilité civile décennale ; 

mettre hors de cause la SARL DECELLE ETANCHEITE et l’assurance L’AUXILIAIRE ;

juger que les conclusions de l’expert judiciaire sont insuffisantes s’agissant des pissettes de telle sorte qu’il est permis de dire que le rapport d’expertise n’a pas mis en exergue un manquement des constructeurs à leurs obligations ;

débouter Madame [S] de ses prétentions dirigées à l’encontre de la SARL DECELLE ETANCHEITE s’agissant des pissettes ;

juger que les décollements de peinture affectant les murs et plafond de la kitchenette ne sauraient être imputés à la SARL DECELLE ETANCHEITE dès lors que la cause de ces désordres n’a pas été objectivement et contradictoirement examinée par l’expert judiciaire qui s’en remet à une déclaration unilatérale du Maître de l’ouvrage ; 

mettre hors de cause l’assurance L’AUXILIAIRE et la SARL DECELLE ETANCHEITE du chef de ce désordre ;

débouter la SNC KAUFMAN des fins de son appel en garantie au titre des dommages immatériels alors que l’expert judiciaire estime que les désordres imputés à la SARL DECELLE ETANCHEITE n’ont généré aucun préjudice particulier ;

subsidiairement, sur ce point, autoriser l’assurance L’AUXILIAIRE à opposer le montant de sa franchise contractuelle ;

condamner tout succombant au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

condamner tout succombant aux entiers dépens que Maître Sébastien GUENOT pourra recouvrer sous sa due affirmation de droit.

Au soutien de leurs conclusions, la SARL DECELLE ETANCHEITE et son assureur mettent en avant l’existence de seulement trois désordres pouvant relever de l’intervention de la SARL DECELLE ETANCHEITE, à savoir :
- le positionnement des pissettes, pour lesquels des travaux sont préconisés par l’expert pour un montant de 624 euros ;
- les infiltrations dans le garage pour lesquelles les travaux ont été évalués par l’expert à la somme de 1.150 euros ;
- les séquelles consécutives d’une infiltration dans la kitchenette de l’appartement, pour lesquelles les travaux ont été évalués par l’expert à la somme de 750 euros. 

La SARL DECELLE ETANCHEITE et son assureur relèvent en outre l’absence de caractère décennal des désordres alors que l’assurance L’AUXILIAIRE est l’assureur décennal de la SARL DECELLE ETANCHEITE. 
De manière générale, la SARL DECELLE ETANCHEITE et son assureur reprochent à l’expert d’avoir retenu des éléments d’imputabilité discutables et de ne jamais donner tort aux demandeurs. 

S’agissant des traces de décollement et de cloquage de peintures visibles au plafond de la kitchenette de l’appartement de Madame [S], la SARL DECELLE ETANCHEITE et son assureur reprochent à l’expert de s’être contenté de reproduire les affirmations du promoteur, suivant lesquelles lesdites traces résulteraient d’une réparation réalisée par la SARL DECELLE ETANCHEITE sur l’étanchéité de la terrasse située au-dessus de l’appartement de Madame [S], sans pour autant avoir constaté l’origine de l’écoulement et l’avoir exposé au contradictoire des parties en présence.
S’agissant des nuisances sonores en lien avec l’écoulement des pissettes mises en œuvre pour permettre l’évacuation des eaux pluviales en provenance de la toiture-terrasse surplombant son appartement, la SARL DECELLE ETANCHEITE et son assureur relèvent qu’au sein de l’ensemble immobilier, seule Madame [S] s’est plainte de ce problème. De plus, ils mettent en avant la nécessité de procéder à des mesures permettant de vérifier la conformité ou non des bruits entendus aux normes acoustiques, s’agissant d’un désordre de cette nature.
A titre très subsidiaire, la SARL DECELLE ETANCHEITE et son assureur indiquent que les préjudices immatériels invoqués par Mme [S] sont sans relation avec les désordres imputés à la SARL DECELLE ETANCHEITE. S’agissant de l’assurance L’AUXILIAIRE, elle oppose le montant de sa franchise contractuelle.
Par conclusions notifiées par RPVA le 26 janvier 2026, la SAS TS VAR demande au Tribunal :

À titre principal, 

de juger que le caractère décennal des désordres allégués n’est pas rapporté ; 

de juger que le lien de causalité entre les travaux réalisés par la SAS TS VAR et les préjudices allégués n’est pas établi ; 

de juger que les demandes ne sont justifiées ni en leur principe ni en leur montant ;

de débouter les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SAS TS VAR. 

À titre subsidiaire, 

de condamner la SMABTP, en qualité d’assureur responsabilité civile décennale de la SAS TS VAR à la relever et la garantir indemne des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

En tout état de cause, 

de condamner tout succombant à allouer à la SAS TS VAR la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

de condamner tout succombant aux entiers dépens ; 

d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusion notifiées par RPVA le 24 février 2025, la SMABTP, en qualité d’assureur de la SAS TS VAR et de la SARL MS DECO, demande au Tribunal, sur le fondement de l’article 1792-6 du Code Civil et des articles A 243-3 du Code des Assurances et L 243-1-1 du Code des Assurances, de :
- prononcer la mise hors de cause de la SMABTP, prise en sa qualité d’assureur décennal de la SAS TS VAR ;
- prononcer la mise hors de cause de la SMABTP, prise en sa qualité d’assureur décennal de la SARL MS DECO ;
- débouter les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SMABTP, prise tant en sa qualité d’assureur décennal de la SAS TS VAR, qu’en sa qualité d’assureur décennal de la SARL MS DECO ;
- déclarer opposable erga omnes le montant de la franchise contractuelle et des plafonds de garantie du contrat d’assurance souscrit auprès de la SMABTP ; 
- condamner la SNC KAUFMAN à payer à la SMABTP, tant prise en sa qualité d’assureur décennal de la SAS TS VAR, qu’en sa qualité d’assureur décennal de la SARL MS DECO, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 


Au soutien de sa mise hors de cause en tant qu’assureur décennal de la SAS TS VAR, la SMABTP rappelle que ses garanties sont susceptibles d’être mobilisées uniquement pour les désordres de la nature de ceux visés aux articles 1792 et suivants du Code Civil. De plus, elle soutient qu’après résiliation de la police d’assurance, l’assureur est tenu de mobiliser uniquement ses garanties légales obligatoires et ce, peu important que durant le contrat l’assuré ait souscrit des garanties facultatives. La SMABTP met en outre en avant que l’expertise judiciaire n’a pas mis en évidence de désordre imputable à l’intervention de la SAS TS VAR.

A l’appui de sa mise hors de cause en tant qu’assureur décennal de la SARL MS DECO, la SMABTP rappelle que son assuré n’est intéressé, suivant les conclusions de l’expert judiciaire, que par la problématique de la cloison démontable de la salle de bains, qui correspond à une non-conformité par rapport au plan de vente qui a fait l’objet d’une réserve à réception et ne constitue pas un désordre portant atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage et non réservé à la réception, susceptible d’entraîner la mobilisation de la garantie décennale, mais correspond à un désordre susceptible d’entraîner la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle de droit commun pour non-respect du plan d’exécution.

Pour écarter le bien-fondé de la demande de réparation d’un préjudice immatériel par Madame [S], la SMABTP met en avant l’absence de préjudice de jouissance en rapport avec les désordres invoqués qui ne génèrent qu’une simple gêne.

La SMABTP invoque enfin l’existence d’une franchise contractuelle et d’un plafond de garantie.

Par conclusions notifiées via le RPVA le 14 mai 2025, le syndic sollicite du Tribunal, sur le fondement des articles 367 du Code de procédure civile, 1792 et suivants du Code civil, et 1217 et 1219 du Code civil :

A titre principal, 

de rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions formulées par Madame [S] à l’encontre du syndic ; 
de constater l’absence de responsabilité du syndic du fait des désordres dénoncés par Madame [S] ; 
de décerner acte que le syndic réalisera tous travaux nécessaires à la disparition des désordres dénoncés par Madame [S] touchant les parties communes, dès lors que la condamnation des constructeurs sera effective et que les sommes correspondantes aux travaux lui seront allouées directement. 
 
A titre subsidiaire, 

de condamner la SARL DECELLE ETANCHEITE et la SAS BEZZINA, ainsi que leurs assureurs respectifs, à relever indemne et garantir le syndic de toutes condamnations prononcées à son encontre ;
de condamner Madame [S] (ou à défaut toute partie défaillante) à verser au syndic la somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
de dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
de condamner Madame [S] aux entiers dépens de l’instance. 

Au soutien de ses conclusions, le syndic s’appuie sur l’expertise judiciaire pour indiquer que seulement 4 désordres touchent pour tout ou partie des parties communes et qu’ils ne sont pas de sa responsabilité. 

S’agissant du courant d’air en provenance des bouches d’entrée d’air des menuiseries extérieures, le syndic rappelle que le règlement de copropriété contenant l’état descriptif des divisions considère les « fenêtres » comme des parties privatives. 

S’agissant du bruit excessif du fait de l’écoulement des eaux de pluie, s’il ne conteste pas que les pissettes permettant l’écoulement des eaux sont une partie commune, il met en avant l’absence de préjudice consécutif à ce désordre, dont est d’ailleurs seule responsable la SARL DECELLE ETANCHEITE.

S’agissant des infiltrations d’eau au niveau de la kitchenette résultant d’un défaut de l’étanchéité posée autour de la sortie de ventilation primaire de la colonne de chute, qui est une partie commune, le syndic soutient ne pas en être responsable dans la mesure où les travaux nécessaires ont été réalisés en 2019 et il affirme ne pas être tenu d’assumer des travaux d’embellissement sur des parties privatives.

S’agissant des infiltrations dans le garage, le syndic rappelle qu’il s’agit d’un désordre touchant une partie privative mais non habitable appartenant à Madame [S], qui n’a jamais porté à la connaissance de la copropriété l’existence d’infiltrations subies dans son garage, ce qui n’a pas permis d’envisager la réparation du joint de dilatation. Il met en outre en avant l’absence d’impropriété à destination du garage, qui ne s’est pas retrouvé inexploitable, aucune dégradation ou atteinte au véhicule n’ayant été constatée. Il ajoute que l’intervention de la copropriété n’est pas justifiée en l’absence de tout trouble caractérisant l’urgence ou la nécessite d’agir à titre conservatoire, les constructeurs devant financer les travaux de reprise. Il invoque les conclusions de l’expert pour retenir la responsabilité exclusive de la SARL DECELLE ETANCHEITE, par rapport à l’absence de relevé d’étanchéité dans l’angle recouvert par un couvre-joint de dilatation.

En tout état de cause, le syndic met en avant la responsabilité des sociétés DECELLE ETANCHEITE et BEZZINA pour demander à être relever indemne et garanti de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, sur le fondement de leur responsabilité décennale et contractuelle.

Sur la demande de réalisation sous astreinte des travaux préconisés par l’Expert judiciaire s’agissant des infiltrations subies dans le garage, du bruit excessif de l’eau sur les pissettes, du bruit excessif des VMC, et des infiltrations dans la kitchenette, le syndic met en avant les mesurages du bruit de la VMC comme correspondant à des valeurs inférieures au seuil règlementaire, ajoute qu’il ne s’est jamais opposé à faire réaliser tous travaux touchant les parties communes de l’immeuble, à la condition que ces travaux soient justifiés par une condamnation du/des constructeur(s) de l’ouvrage litigieux. Il précise que Madame [S] n’est nullement empêchée de vendre ni même de louer le garage. Sur la demande d’astreinte, le syndic la considère manifestement trop élevée eu égard au montant des travaux de reprise et injustifiée au regard de la non-opposition du Syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux litigieux. 

Sur le prétendu trouble de jouissance invoqué par Madame [S], le syndic affirme que la demande à hauteur de 10.000,00 euros formulée est indéniablement forfaitaire et aléatoire, en ce qu’elle n’est fondée sur aucun préjudice vérifié ni vérifiable, et reste outrancière. 

S’agissant des frais irrépétibles et des dépens, le syndic rappelle avoir dû avancer des frais de Conseil dans le cadre des opérations d’expertise notamment (représentation obligatoire), alors même que sa responsabilité ne saurait être engagée. Il ajouté qu’il appartient à Madame [S] de réclamer les frais et honoraires engagés auprès des constructeurs.
 
La SARL MS DECO est défaillante dans le cadre de la présente instance.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée à la date du 19 mai 2025 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 10 mars 2026.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 09 juin 2026.

***

MOTIFS DE LA DECISION

Rappel :

L'article 4 du code de procédure civile dispose dans son premier alinéa que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Il sera ainsi rappelé que les demandes de “dire et juger”, “juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens du code de procédure civile. Il n'y a donc pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens, en dehors de celles qui sous ces vocables, portent une véritable prétention.

Les prétentions formées dans le corps des écritures mais non reprises au dispositif sont réputées abandonnées au sens de l'article 768 du code de procédure civile de sorte que le tribunal n'a pas à statuer dessus.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture et la production d’une note en délibéré par la SAS TS VAR

L’article 803 du Code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, la constitution d’avocat postérieure ne constituant pas en soi une cause de révocation. Une telle révocation peut être décidée d’office ou à la demande des parties.

En l’espèce, le litige est ancien et les dernières conclusions portant sur des demandes formées à l’encontre de la SAS TS VAR ont été communiquées en février 2025, ce qui laissait largement le temps à la SAS TS VAR de conclure dans les délais avant la clôture des débats fixée le 19 mai 2025, étant précisé qu’elle n’a mis en avant aucune cause grave postérieure à ladite clôture.

En conséquence, l’ordonnance de clôture des débats ne sera pas révoquée et les conclusions de la SAS TS VAR seront écartées des débats.

L’article 445 du Code de procédure civile ajoute qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président lorsqu’il décide d’inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur, ou lorsque la réouverture des débats est ordonnée pour permettre aux parties qui n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandées.

En l’espèce, la SAS TS VAR a produit une note dans le cadre du délibéré sans y avoir été invitée ou autorisée. 

Il convient dès lors d’écarter cette note en délibéré des débats.

Sur la demande de condamnation de la SNC KAUFMAN au titre des travaux des entrées d’air et des peintures

L’article 1642-1 du Code civil dispose que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. 

Il résulte en outre de l’article 1648 du même code que l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou défauts de conformité apparents, y compris dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois, mais dans le délai d’un an suivant la livraison. 

En l’espèce, le vendeur de l’appartement avec place de parking (garage) acquis par Madame [S] le 21 juillet 2017 dans un immeuble à construire [Adresse 1] à [Localité 1] était la SNC KAUFMAN. 

Il n’est pas contesté que le procès-verbal de livraison établi le 17 décembre 2017 comportait plusieurs réserves, qui ont été complétés les 07 et 17 janvier 2018 par Madame [S], mais également par des courriers recommandés en dates du 25 février, du 27 avril, du 02 mai et du 16 mai 2018.

Pour autant, Madame [S] ayant vendu son appartement le 21 mars 2023 et n’ayant conservé que le garage, elle a abandonné plusieurs demandes formées au titre de certaines désordres qu’elle invoquait à l’origine de son assignation. 

L’acte de vente en date du 21 mars 2023 précise d’ailleurs que « les conséquences pécuniaires de cette procédure tant sur le plan personnel que sur la procédure intéressant la copropriété seront à la charge du vendeur qui en supportera le coût ou en encaissera le bénéfice, sans recours contre l’acquéreur au cas où leur issue générerait une charge, et à l’inverse sans que ce dernier puisse prétendre au profit qui en résulterait ».

Désormais, Madame [S] réclame le remboursement du montant des travaux qu’elle a effectivement fait réaliser et réglés pour la reprise des entrées d’air et des peintures de la kitchenette et correspondant aux travaux préconisés par l’expert judiciaire chargé d’évaluer l’ampleur des désordres affectant l’appartement. 

Il ressort en effet de l’expertise judiciaire réalisée par l’expert architecte [H] [I] [N] et ayant donné lieu au rapport établi le 05 novembre 2021 que l’expert a confirmé l’existence d’un « fort courant d’air » provenant des bouches d’entrée d’air des menuiseries extérieures pouvant être « gênant surtout dans une chambre à coucher ». 

Les investigations réalisées en complément par le sapiteur le 15 juin 2020 n’ont toutefois pas révélé d’anomalies s’agissant des débits d’air ; par contre, elles ont mis en évidence la présence de grilles d’entrée d’air présentant un dysfonctionnement en raison de débits aléatoires en fonction des conditions climatiques extérieures, ce qui était source d’inconfort et de déperditions caloriques et n’était pas conforme à la règlementation RT 2012 ni aux recommandations du fabricant. L’expert a ainsi préconisé la pose d’entrées d’air conformes à la règlementation et à l’avis technique du CSTB.

Si Madame [S] a en effet précisé que les grilles d’entrée d’air avaient été changées après sa prise de possession de l’appartement, a priori par la SAS BEZZINA, rien ne permet de démontrer que les grilles initialement installées étaient conformes au marché et que le remplacement ait été fait à la demande de Madame [S] sans la validation de la SNC KAUFMAN, responsable de ses entrepreneurs, dont la SAS BEZZINA, locateur d’ouvrage chargé du lot VMC dans le cadre de la construction de l’appartement de Madame [S].

S’agissant des travaux de reprise de peinture dans la kitchenette, ils ont en effet été préconisés par l’expert judiciaire au vu des décollement et du cloquage de peinture au plafond au-dessus des meubles de cuisine, consécutivement à des infiltrations. 

Il y a lieu de préciser que l’expert a évalué l’ensemble de ces travaux à la somme de 1.130 euros (770 euros pour la peinture sur la base d’un devis et 360 euros pour les entrées d’air). 

Madame [S] justifie en l’espèce, du règlement des factures suivantes pour la réalisation desdits travaux :

- une facture de Leroy Merlin en date du 13 octobre 2022 pour l’achat de 3 articles « confort et énergie renouvelable entrée air hygro blanc » pour un montant de 92,70 euros ;

- une facture établie par BMP Décoration 83 en date du 17 septembre 2022 pour des travaux de peinture pour un montant de 1.320 euros ;

soit un total de 1.412,70 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de faire droit à la demande formée par Madame [S] aux fins de voir condamner la SNC KAUFMAN à lui payer la somme de 1.412,70 euros en remboursement des travaux des entrées d’air pour 92,70 euros et de peinture pour 1.320 euros.

Sur la demande de la SNC KAUFMAN aux fins d’être relevée et garantie par la SARL DECELLE ETANCHEITE et son assureur AUXILIAIRE de sa condamnation relative aux travaux de reprise de peinture

Il ressort des pièces versées aux débats dont l’expertise judiciaire que c’est un problème d’étanchéité au niveau de la terrasse, désormais résolu par des réparations réalisées par la SARL DECELLE ETANCHEITE, qui a été à l’origine d’infiltrations dans la kitchenette.

Ainsi, en l’absence d’autre cause identifiée comme étant à l’origine des dégradations au niveau de la peinture de la kitchenette, il y a lieu de retenir ce sont bien ces infiltrations qui ont eu pour conséquence de générer de l’humidité et de provoquer des décollements et un cloquage des peintures au plafond de la kitchenette.

Il convient dès lors de condamner la SARL DECELLE ETANCHEITE à relever et garantir la SNC KAUFMAN de sa condamnation à payer à Madame [S] la somme de 1.320 euros correspondant au coût des travaux de reprise de peinture dans la kitchenette.

S’agissant de l’assurance AUXILIAIRE, il ressort du contrat « pyramide entreprise plus » conclu avec la SARL DECELLE ETANCHEITE le 12 juin 2012 que cette dernière était notamment couverte au titre de la responsabilité civile construction pour les ouvrages soumis et non soumis à obligation d’assurance en cas de mise en jeu de sa responsabilité décennale ou de celle de ses sous-traitants, mais également de sa responsabilité contractuelle sur d’autres fondements avec une limite à hauteur de 5.000.000 euros et avec une franchise de 10% du sinistre. 

La franchise contractuelle dont peut se prévaloir l’assurance AUXILIAIRE est donc de 10% de 1320 euros, soit 132 euros.

En conséquence, l’assurance AUXILIAIRE sera condamnée solidairement avec la SARL DECELLE ETANCHEITE à relever et garantir la SNC KAUFMAN de sa condamnation à payer à Madame [S] la somme de 1.188 euros correspondant au coût des travaux de reprise de peinture dans la kitchenette.

Sur la demande de condamnation de la SNC KAUFMAN à réparer le préjudice de jouissance subi par Madame [S]

Conformément aux dispositions de l’article 1792 du Code civil, il résulte de l’ensemble des pièces du dossier que Madame [S] ne sollicite pas réparation de préjudices subis sur le fondement de la garantie décennale, en ce que les désordres à l’origine des préjudices invoqués ne peuvent aucunement être considérés comme de nature à compromettre la solidité ou la destination de l’ouvrage.

Toutefois, il n’est pas contesté que Madame [S] a droit à réparation des préjudices subis consécutivement aux désordres correspondant à des vices de construction ou à des défauts de conformité apparents. Il lui appartient toutefois de démontrer la réalité de son préjudice.

En l’espèce, pour estimer son préjudice de jouissance à la somme de 10.000 euros, Madame [S] met en avant avoir subi pendant près de cinq années, les désagréments suivants :

- un fort courant d’air gênant surtout dans une chambre à coucher ;
- une gêne auditive avec des bruits métalliques à chaque pluie ;
- une humidité ambiante importante dans le garage.

Il y a lieu tout d’abord, quant à la période visée, de rappeler que la livraison de l’appartement a été effectuée le 19 décembre 2017 et que Madame [S] a revendu l’appartement le 21 mars 2023.

S’agissant du préjudice de jouissance invoqué en lien avec un fort courant d’air dans une chambre à coucher, Madame [S] s’appuie sur un constat d’huissier établi le 11 septembre 2018 et sur l’expertise judiciaire.

Il ressort du constat d’huissier produit qu’a été constaté « un flux très important d’air à la sortie de l’aération des coffres de volets roulants dans les chambres ».

Par attestation établie le 17 octobre 2018, un individu qui a séjourné chez Madame [S], a indiqué avoir « dormi dans la chambre d’ami » et avoir « constaté un fonctionnement anormal de la ventilation de la pièce », avec des « entrées d’air importantes provenant des grilles d’aération », provoquant « une gêne insoutenable, loin d’un fonctionnement normal pour l’aération d’une pièce à vivre ».

L’expert judiciaire a constaté l’existence d’« un fort courant d’air » « pouvant être gênant surtout dans la chambre à coucher ». Toutefois, le sapiteur qui a réalisé le 15 juin 2020 des investigations complémentaires sur ce point, a procédé notamment à des mesures de débits d’air qui n’ont pas révélé d’anomalies. Il a néanmoins relevé que les grilles d’entrée d’air présentaient « un dysfonctionnement en raison de débits aléatoires en fonction des conditions climatiques extérieures », ce qui pouvait être « source d’inconfort et de déperditions caloriques », d’où une non-conformité à la règlement RT 2012 et aux recommandations du fabriquant. Pour autant, en conclusion, l’expert ne retient pas sur ce point l’existence d’un préjudice de jouissance, s’agissant d’une simple « sensation d’inconfort ».

Le tribunal n’étant pas tenu par les conclusions de l’expert, le préjudice de jouissance subi en lien avec le courant d’air dans la chambre à coucher sera estimé à 1.500 euros.

Pour démontrer la réalité du préjudice de jouissance en lien avec la gêne auditive en lien avec les pissettes d’évacuation d’eau, Madame [S] s’appuie sur un constat d’huissier établi le 11 septembre 2018 et sur l’expertise judiciaire.

Il ressort du constat d’huissier produit que « les pissettes d’évacuation de l’eau des terrasses des chambres étage 2 et étage 3 ont été parfaitement alignées ».

Par attestation établie le 24 octobre 2018, une voisine qui est venue chez Madame [S] par temps de pluie, a affirmé avoir « constaté des bruits très importants », « intenses » s’entendant « dans le couloir avant même de rentrer dans l’appartement », en lien avec l’écoulement d’eau de la pissette supérieure, le débit d’eau étant considéré comme « anormalement supérieur à celui » de son propre appartement.

L’expert judiciaire a confirmé que « la pissette de la toiture supérieure est alignée à celle du balcon de Mme [S] » et que l’écoulement d’eau depuis la terrasse supérieure provoque « un bruit métallique sur la pissette du balcon de Mme [S] ». L’expert a précisé que la pissette qui « sert de trop-plein d’une toiture terrasse non accessible » « située au-dessus du balcon de Mme [S] » « est située à un niveau plus bas que l’écoulement principal », ce qui ne lui permet pas « de remplir son rôle de trop plein » et qui entraîne l’écoulement de la « majeure partie des eaux récoltées par la terrasse » par cet ouvrage plutôt que par l’écoulement principal. Pour autant, sur ce point, l’expert n’a pas retenu d’éléments susceptibles de caractériser un préjudice de jouissance.

Le tribunal n’étant pas tenu par les conclusions de l’expert, le préjudice de jouissance subi en lien avec le bruit causé par l’écoulement de l’eau par la pissette de toiture sera estimé à 1.500 euros.

S’agissant enfin de l’importante humidité dans le garage que Madame [S] considère avoir subi un préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité de stationner un véhicule dans le garage et de stocker des denrées périssables ou des vêtements du fait de l’humidité ambiante pendant près de cinq années.

Il résulte de l’expertise judiciaire que lors de phénomènes pluvieux, les infiltrations constatées dans le garage de Madame [S], à l’arrière du couvre-joint et par le joint de fractionnement, entraînaient la présence d’eau sur le sol du garage.

Pour autant, il n’est pas démontré que Madame [S] était véritablement dans l’impossibilité de stationner son véhicule dans son garage du seul fait de l’humidité ambiante consécutive aux fortes pluies ponctuelles. De même, l’impossibilité de stocker des denrées périssables dans un garage n’est pas susceptible de caractériser un préjudice de jouissance certain et réel, d’autant que les infiltrations n’étaient localisées qu’à un endroit précis du garage et non dans tout le garage, dont le sol était en béton brut.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient d’évaluer le préjudice global de jouissance subi par Madame [S] à la somme de 3.000 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SNC KAUFMAN à payer à Madame [S] la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice de jouissance global subi entre le 19 décembre 2017 et le 21 mars 2023.

Sur la demande de la SNC KAUFMAN aux fins d’être relevée et garantie par la SARL DECELLE ETANCHEITE et son assureur AUXILIAIRE et/ou par la SAS TS VAR de la condamnation relative au préjudice de jouissance lié à l’écoulement de l’eau sur la pissette

L’article 1217 du Code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

L’article 1231-1 du même code précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il ressort de l’expertise judiciaire ayant donné lieu au rapport établi le 05 novembre 2021 que l’ouvrage relatif à l’écoulement de l’eau a été réalisé par la SARL DECELLE ETANCHEITE et que deux fautes ont été commises dans cette réalisation, qui ont conduit à ce que la pissette ne puisse pas remplir son rôle de trop-plein, constituant l’évacuation principale des eaux pluviales, à savoir que :

- la pissette était située à un niveau plus bas que l’écoulement principal ;
- la toiture terrasse ne comportait pas de batardeau.

On peut donc considérer que le préjudice sur ce point a été causé par la SARL DECELLE, qui n’a pas installé de batardeau, et par la SAS TS VAR, qui était chargée du lot gros œuvre, et a commis une erreur au niveau de l’altimétrie de la pissette par rapport à l’évacuation principale.

En conséquence, la responsabilité solidaire de la SARL DECELLE ETANCHEITE et de la SAS TS VAR doit être retenue.

S’agissant de l’assurance AUXILIAIRE, assurance de la SARL DECELLE ETANCHEITE, il y a lieu de rappeler qu’elle couvre notamment cette dernière au titre de la responsabilité civile construction pour les ouvrages soumis à obligation d’assurance en cas de mise en jeu de sa « responsabilité contractuelle sur d’autres fondements » avec une limite à hauteur de 5.000.000 euros et avec une franchise de 10% du sinistre. 

La franchise contractuelle dont peut se prévaloir l’assurance AUXILIAIRE est donc de 10% de 1.500 euros, soit 150 euros.

Quant à la SMABTP, assureur de la SAS TS VAR, il ressort du contrat d’assurance professionnelle des entreprises du bâtiment et des travaux publics conclu le 28 mai 2010 que la SAS TS VAR était non seulement couverte au titre de la garantie décennale, mais également au titre des « autres responsabilités » jusqu’à 2.000.000 euros par sinistre avec une franchise de 10%. 

Toutefois, les dommages immatériels causés dans le cadre de la responsabilité de droit commun n’apparaissent pas couverts dans le cadre du contrat d’assurance liant la SAS TS VAR et la SMABTP. En effet, sont couverts : 

- les dommages matériels pouvant affecter l’ouvrage à la réalisation duquel l’entreprise a participé sur le fondement de la responsabilité décennale, de la garantie de bon fonctionnement ou de la responsabilité liée à une activité accessoire de fabricant / vendeur ;
- les dommages corporels, matériels et immatériels que l’entreprise est susceptible de causer à des tiers, y compris des cocontractants, dans l’exercice de son activité professionnelle déclarée, notamment :
- les dommages causés à un objet confié, par ses sous-traitants, par ses installations permanentes et temporaires sur chantier et par les véhicules outils qu’ils soient en situation de travail, à l’arrêt ou en circulation ; 
- les responsabilités spécifiques pouvant incomber à l’entreprise en raison d’une erreur d’implantation, de sa participation à un groupement d’entreprises ou des dispositions du code de la sécurité sociale à l’égard des préposés, en cas de faute intentionnelle ou inexcusable ou maladie professionnelle.

Dès lors, la garantie de la SMABTP pour les dommages immatériels causés par la SAS TS VAR ne peut être mobilisée.

La SARL DECELLE ETANCHEITE et la SAS TS VAR seront condamnées solidairement entre elles à relever et garantir la SNC KAUFMAN de sa condamnation à payer à Madame [S] la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice de jouissance lié à l’écoulement de l’eau par la pissette, et solidairement avec l’assurance AUXILIAIRE à concurrence de 1.350 euros.

Sur la demande de Madame [S] aux fins de condamnation du syndic à réaliser les travaux préconisés par l’expert au niveau des arrivées d’eau du garage (lot 131)

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que le syndicat, collectivité des copropriétaires, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, Madame [S] est propriétaire d’un garage qui correspond au lot n°131 de la copropriété « [Adresse 1] ».

L’expert judiciaire a mis en évidence dans ledit garage une absence de relevé d’étanchéité dans l’angle recouvert par le couvre-joint de dilatation et a préconisé la réalisation de travaux pour mettre un terme aux infiltrations subies dans le garage de Madame [S] en lien avec un défaut d’étanchéité d’un joint de fractionnement.

Toutefois, il résulte du règlement de copropriété avec état descriptif de division de « [Adresse 1] » établi le 28 décembre 2015 que s’agissant des garages, doivent être considérées comme des « parties communes spéciales » « les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion des revêtements intérieurs, des fenêtres et des portes des parties privatives ». Doivent par contre être considérées comme des « parties privatives » « tout ce qui, étant à usage privatif, est inclus à l’intérieur des locaux constituant des lots désignés à l’état descriptif de division ».

En l’espèce, l’origine de la problématique d’infiltration ne se situe pas à l’intérieur du garage de Madame [S] comme indiqué par le syndic. Il résulte en effet de l’expertise judiciaire que la problématique se situe au niveau d’un couvre-joint, le long duquel se situe le garage souterrain, entre deux corps d’immeuble, les bâtiments A et B. L’expert a constaté que l’angle sous le profilé n’est pas recouvert d’une étanchéité, ce qui entraîne, en cas de pluies, une infiltration à l’arrière du couvre-joint et un écoulement par le joint de fractionnement vers le garage.


Il s’agit en conséquence d’une partie commune qui est concernée par le désordre d’absence d’étanchéité qui nécessite la réalisation de travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire.

Dès lors il convient de condamner le syndic à réaliser les travaux préconisés par l’expert pour mettre un terme aux arrivées d’eau dans le garage constituant le lot 131, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir.

Sur la demande du Syndic à être relevé et garanti par la SARL DECELLE s’agissant d’une condamnation à réaliser les travaux préconisés par l’expert au niveau des arrivées d’eau du garage (lot 131)

Il résulte de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le syndicat responsable vis-à-vis de celui qui supporte un préjudice du fait d'une partie commune ou d'un élément d'équipement collectif dispose d'une action récursoire à l'encontre de celui dont la faute ou la négligence serait, en fait, à l'origine des dommages. Le syndicat des copropriétaires est ainsi fondé à demander d'être garanti par l'entreprise chargée des travaux à l'origine des dommages des condamnations prononcées à son encontre.
 
En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le désordre de défaut d’étanchéité relevé dans le garage de Madame [S] est bien imputable à la SARL DECELLE ETANCHEITE qui était en charge du lot étanchéité et qui aurait dû effectuer un relevé d’étanchéité suffisant. 

Toutefois, le recours en garantie du syndicat ne peut prospérer en ce que les articles 1792 et suivants du Code civil ne sont pas applicables en l’espèce, tant s’agissant de la garantie décennale, le désordre n’étant pas de nature décennale, que s’agissant de la garantie de parfait achèvement à introduire dans l’année suivant la réception. 

Quant à l’article 1217 du Code civil, il n’ouvre pas droit pour le syndicat des copropriétaires de solliciter la condamnation d’un entrepreneur à le relever d’une obligation de faire, en l’espèce des travaux de réparation, qui plus est sous astreinte, l’astreinte ayant une nature personnelle. Il ouvre seulement droit à une éventuelle demande s’agissant de dommages et intérêts en cas de préjudice démontré en lien avec une faute commise par l’entrepreneur, ce que pourra, le cas échéant faire le syndicat après avoir fait réaliser les travaux.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndic de sa demande formée à l’encontre de la SARL DECELLE, ses autres demandes aux fins d’être relevé et garanti ayant étant par ailleurs sans objet.


SUR LES DEPENS et les FRAIS IRREPETIBLES

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l’espèce, il convient de condamner in solidum la SNC KAUFMAN, le syndic, la SAS TS VAR, ainsi que la SARL DECELLE ETANCHEITE et l’assurance AUXILIAIRE solidairement entre elles, aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire pour les ¾ du coût, étant précisé que les frais d’expertise ont été taxés à la somme de 10.919,63 euros.

Toutefois, la plupart des désordres invoqués par Madame [S] n’ayant pas été confirmés comme tels, il y a lieu de condamner Madame [S] à supporter ¼ du coût des frais d’expertise judiciaires, soit la somme de 2.729,91 euros, étant rappelé qu’elle a réglé à titre d’avance la somme de 9.519,63 euros dans le cadre de la procédure.


L’article 700 du Code de procédure civile, qui prévoit notamment que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner la SNC KAUFMAN à payer à Madame [S] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il convient toutefois de condamner in solidum la SAS TS VAR, ainsi que la SARL DECELLE ETANCHEITE et l’assurance AUXILIAIRE solidairement entre eux, à relever et garantir la SNC KAUFMAN de sa condamnation à payer à Madame [S] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il y a lieu également de condamner la SNC KAUFMAN à payer à la SMABTP, tant prise en sa qualité d’assureur décennal de la SAS TS VAR, qu’en sa qualité d’assureur décennal de la SARL MS DECO, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Et l’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, qu’il statue d’office ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée. En l’espèce, aucune circonstance ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

En l'espèce, l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire et nécessaire afin de terminer un contentieux ancien. Elle sera ordonnée.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la demande de la société par actions simplifiée TRAVAUX SPECIAUX DU VAR aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture des débats prononcé à la date du 19 mai 2025.

ECARTE des débats les conclusions écrites notifiées via le RPVA le 26 janvier 2026 par la société par actions simplifiée TRAVAUX SPECIAUX DU VAR.

ECARTE des débats la note produite par la société par actions simplifiée TRAVAUX SPECIAUX DU VAR dans le cadre du délibéré.

CONDAMNE la société en nom collectif KAUFMAN et BROAD PROMOTION 1 à payer à Madame [K] [S] la somme de 1.412,70 euros (MILLE QUATRE CENT DOUZE EUROS ET SOIXANTE DIX CENTS) en remboursement des travaux des entrées d’air pour 92,70 euros et de peinture pour 1.320 euros.

CONDAMNE la société à responsabilité limitée DECELLE ETANCHEITE à relever et garantir la société en nom collectif KAUFMAN et BROAD PROMOTION 1 de sa condamnation à payer à Madame [K] [S] la somme de 1.320 euros (MILLE TROIS CENT VINGT EUROS) correspondant au coût des travaux de reprise de peinture dans la kitchenette, solidairement avec la société d’assurance mutuelle L’AUXILIAIRE jusqu’à concurrence de la somme de 1.188 euros (MILLE CENT QUATRE VINGT HUIT EUROS).

CONDAMNE la société en nom collectif KAUFMAN et BROAD PROMOTION 1 à payer à Madame [K] [S] la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) en réparation du préjudice de jouissance global subi entre le 19 décembre 2017 et le 21 mars 2023.

CONDAMNE la société à responsabilité limitée DECELLE ETANCHEITE et la société par actions simplifiée TRAVAUX SPECIAUX DU VAR solidairement entre elles à relever et garantir la SNC KAUFMAN de sa condamnation à payer à Madame [K] [S] la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) en réparation du préjudice de jouissance lié à l’écoulement de l’eau par la pissette, et solidairement avec la société d’assurance mutuelle L’AUXILIAIRE à concurrence de 1.350 euros (MILLE TROIS CENT CINQUANTE EUROS).

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée CITYA MER ET SOLEIL à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire [H] [I] [N] dans son rapport établi le 05 novembre 2021 pour mettre un terme aux arrivées d’eau dans le garage constituant le lot 131, et ce sous astreinte de 100 euros (CENT EUROS) par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir, à savoir notamment les travaux suivants :

- la dépose du couvre-joint de dilatation 
- le dégagement de la terre dans l’angle
- la rehausse de l’acrotère 
- la réalisation d’un relevé d’étanchéité
- la protection du relevé
- la repose du couvre-joint de fractionnement 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée CITYA MER ET SOLEIL de sa demande formée à l’encontre de la société à responsabilité limitée DECELLE ETANCHEITE.

CONDAMNE in solidum la société en nom collectif KAUFMAN et BROAD PROMOTION 1 SNC KAUFMAN, le syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée CITYA MER ET SOLEIL, la société par actions simplifiée TRAVAUX SPECIAUX DU VAR, ainsi que la société à responsabilité limitée DECELLE ETANCHEITE et la société d’assurance mutuelle L’AUXILIAIRE solidairement entre elles, aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire pour les ¾ du coût, étant précisé que les frais d’expertise ont été taxés à la somme de 10.919,63 euros (DIX MILLE NEUF CENT DIX NEUF EUROS ET SOIXANTE TROIS CENTS), soit à hauteur de 8.189,72 euros (HUIT MILLE CENT QUATRE VINGT NEUF ET SOIXANTE DOUZE CENTS).

CONDAMNE Madame [K] [S] à supporter ¼ du coût des frais d’expertise judiciaires, soit la somme de 2.729,91 euros (DEUX MILLE DEUX CENT VINGT NEUF EUROS ET QUATRE VINGTS ONZE CENTS), étant rappelé qu’elle a réglé à titre d’avance la somme de 9.519,63 euros (NEUF MILLE CINQ CENT DIX NEUF EUROS ET SOIXANTE TROIS CENTS) dans le cadre de la procédure.

CONDAMNE la société en nom collectif KAUFMAN et BROAD PROMOTION 1 à payer à Madame [K] [S] la somme de 4.000 euros (QUATRE MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNE in solidum la société par actions simplifiée TRAVAUX SPECIAUX DU VAR, ainsi que la société à responsabilité limitée DECELLE ETANCHEITE et la société d’assurance mutuelle L’AUXILIAIRE solidairement entre elles, à relever et garantir la société en nom collectif KAUFMAN et BROAD PROMOTION 1 de sa condamnation à payer à Madame [K] [S] la somme de 4.000 euros (QUATRE MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNE la société en nom collectif KAUFMAN et BROAD PROMOTION 1 à payer à la société mutuelle d’assurances à cotisations variables SMABTP, tant prise en sa qualité d’assureur décennal de la société par actions simplifiée TRAVAUX SPECIAUX DU VAR, qu’en sa qualité d’assureur décennal de la société à responsabilité limitée NOUVELLE MS DECO, la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.

ORDONNE l’exécution provisoire de l’entière décision.

RAPPELLE que les condamnations au paiement d’une somme d’argent sont assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan aux jours, mois et an susdits.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,