Cour d'appel de Cayenne, Chambre Civile, 10 août 2026, n° 24/00450

COUR D'APPEL DE CAYENNE

[Adresse 1]



Chambre Civile





















ARRÊT N° 136 /2026



 N° RG 24/00450 - 

N° Portalis 4ZAM-V-B7I-BLNK 

PG/HP





[V] [Z]

[F] [S]





C/



[Q] [Y]

S.A.R.L. MARCHE IMMOBLIER GUYANE (MIG) La société MARCHE IMMOBILIER GUYANE (MIG)









ARRÊT DU 10 AOUT 2026





Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de Saint Laurent du Maroni, décision attaquée en date du 28 Juin 2024, enregistrée sous le n° 24/00022





APPELANTS :



Monsieur [V] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représenté par Me Georges BOUCHET, avocat au barreau de GUYANE





Madame [F] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée par Me Georges BOUCHET, avocat au barreau de GUYANE





INTIMES :



Monsieur [Q] [Y]

Chez Mme [J] [O], [Adresse 3]

e

[Adresse 4]



représenté par Me Saphia BENHAMIDA, avocat au barreau de GUYANE





S.A.R.L. MARCHE IMMOBLIER GUYANE (MIG) 

La société MARCHE IMMOBILIER GUYANE (MIG), société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de CAYENNE sous le numéro 419 825 294, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de représentant légal en exercice, Monsieur [R] [G], domicilié en cette qualité audit siège, 

[Adresse 4]

[Adresse 4]



représentée par Me Saphia BENHAMIDA, avocat au barreau de GUYANE







COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 mars 2026 en audience publique et le délibéré par mise à disposition au greffe fixé au 01 juin 2026 prorogé au 10 août 2026, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : 



Mme Aurore BLUM, Présidente de chambre



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :



Mme Aurore BLUM,

M. Laurent SOCHAS, Conseiller

Mme Patricia GOILLOT, Conseillère



qui en ont délibéré.





GREFFIER :



Mme Hélène PETRO, Greffière, présente lors des débats et du prononcé





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 al 2 du Code de procédure civile.





EXPOSÉ DU LITIGE : 



Selon acte sous seing privé en date du 27 septembre 2021, M. [Q] [Y] a donné à bail pour une durée de trois ans à compter du 1er octobre 2021 par l'intermédiaire de la SARL Marche de l'Immobilier Guyane (ci-après dénommée MIG), à Mme [F] [S] et M. [V] [Z] un pavillon mitoyen de type T3 sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 1100€, outre 108€ de provision sur charges. 



En raison de loyers impayés, le bailleur a fait délivrer le 17 mars 2023 aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5772,55€ en principal.



Par acte en date du 18 décembre 2023, M. [Q] [Y] et la SARL MIG ont fait assigner Mme [F] [S] et M. [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Laurent-du-Maroni aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des locataires et condamner ces derniers à lui régler la somme de 14441,31€ au titre des loyers dus au 17 mars 2023, outre la fixation d'une indemnité d'occupation. 



Par jugement contradictoire rendu le 28 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a :



- déclaré recevable l'action de M. [Q] [Y] et la SARL MIG contre Mme [F] [S] et M. [V] [Z],

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2021 entre M. [Q] [Y] et la SARL MIG d'une part et Mme [F] [S] et M. [V] [Z] d'autre part concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 17 mai 2023,

- condamné solidairement Mme [F] [S] et M. [V] [Z] à payer à M. [Q] [Y] et la SARL MIG une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 18 mai 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit le 15 avril 2024,

- condamné solidairement Mme [F] [S] et M. [V] [Z] à payer à M. [Q] [Y] et la SARL MIG la somme de 20 052,37€ à compter du 17 mars 2023, sur la somme de 13966,08€ à compter de l'assignation, et à compter du présent jugement pour le surplus,

- autorisé Mme [F] [S] et M. [V] [Z] à s'acquitter de cette somme en 23 mensualités de 835€ chacune, et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

- dit que ces mensualités seront payables le dix de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

- dit que toute mensualité qu'elle soit due au titre du loyer ou des charges courantes ou de l'arriéré, restée impayée 8 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

- condamne in solidum M.[Q] [Y] et la SARL MIG à payer à Mme [F] [S] et M. [V] [Z] la somme de 2000€ au titre de leur préjudice de jouissance,

- ordonne la compensation à hauteur de 2000€ des créances entre les parties à compter du présent jugement,

- condamne in solidum Mme [F] [S] et M. [V] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

- déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. 



Par déclaration en date du 25 septembre 2024, Mme [F] [S] et M. [V] [Z] ont relevé appel des chefs de ce jugement. 



Par avis en date du 26 septembre 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi devant le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d'appel. 



M.[Q] [Y] et la SARL MIG ont constitué avocat le 28 octobre 2024. 



Les premières conclusions d'appelant ont été transmises le 4 décembre 2024.



Par ordonnance en date du 24 juillet 2025, la présidente de chambre chargée de la mise en état, saisie par M.[Q] [Y] et la SARL MIG de conclusions d'incident aux fins de radiation de l'affaire sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile, constatant que les causes du jugement étaient respectées depuis la date de signification de ce dernier et de celle des concluions d'incident des parties, a dit n'y avoir lieu à radiation de l'affaire du rôle.



Les intimés ont transmis leurs premières conclusions au fond le 11 septembre 2025. 



Aux termes de leurs conclusions d'appelant transmises le 4 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, Mme [F] [S] et M. [V] [Z] sollicitent, au visa de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et des articles 1719 et 1721 du code civil que la cour : 



- déclare recevables et bien fondés les appelants en leur appel,



Y faisant droit,



Infirme le jugement contesté en ce qu'il a : 

- condamné solidairement Mme [F] [S] et M. [V] [Z] à payer à M. [Q] [Y] et la SARL MIG la somme de 20 052,37€ au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés à la date du 7 mai 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5772,55€ à compter du 17 mars 2023, sur la somme de 13966,08€ à compter de l'assignation, et à compter du présent jugement pour le surplus,

- autorisé Mme [F] [S] et M. [V] [Z] à s'acquitter de cette somme en 23 mensualités de 835€ chacune, et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

- condamné in solidum M.[Q] [Y] et la SARL MIG à payer à Mme [F] [S] et M. [V] [Z] la somme de 2000€ au titre de leur préjudice de jouissance,

- ordonné la compensation à hauteur de 2000€ des créances entre les parties à compter du présent jugement,

- condamné in solidum Mme [F] [S] et M. [V] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



Et statuant à nouveau: 

- dise que les sommes mises à la charge de Mme [F] [S] et M. [V] [Z] porteront intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

- dise que le logement occupé par Mme [F] [S] et M. [V] [Z] est indécent au vu du rapport de l'ARS,

- condamne in solidum M. [Q] [Y] et la SARL MIG à payer à Mme [F] [S] et M. [V] [Z] la somme de 15000€ à titre de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance subis,

- ordonne la compensation des créances réciproques à due concurrence,

- accorde à Mme [F] [S] et M. [V] [Z] des délais de paiement sur 36 mois pour purger les arriérés locatifs compte tenu des circonstances du litige et de leur bonne foi en application de l'article 1343-5 du code civil,

- dise que les intérêts moratoires seront suspendus pendant le cours des délais de paiement octroyés,

- condamne solidairement M.[Q] [Y] et la SARL MIG à payer à Mme [F] [S] et M. [V] [Z] la somme de 3500€ au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile,

 - condamne solidairement M.[Q] [Y] et la SARL MIG aux entiers dépens d'appel avec distraction au profit de Me Bouchet dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. 



Au soutien de leurs prétentions, Mme [F] [S] et M. [V] [Z] soutiennent que le calcul de l'indemnité de préjudice de jouissance se fait in concreto en fonction de la situation personnelle des locataires mais aussi en fonction de la gravité du préjudice. Ils soulignent que l'accumulation de désordres de nature à compromettre la jouissance d'un lieu par ses locataires tend à augmenter le montant de l'indemnisation allouée. Ils se fondent sur le rapport de l'Action Diagnostics Guyane (ADG) établi la veille de leur aménagement faisant état des multiples problèmes dans le réseau électrique de l'appartement et qui présentent des risques sérieux. Ils relèvent également les problèmes d'infiltrations d'eau, le fait qu'ils ont été dans l'impossibilité d'occuper l'une des chambres et se fondent sur le rapport de l'ARS dressé le 28 avril 2023 faisant notamment état du développement des moisissures et les risques pouvant en découler. Ils ajoutent que la présence des nuisible et notamment de nombreuses fientes de chauve-souris autour du logement, problème démontré par l'examen du rapport de l'ARS et qui présente un risque réel pour la santé. 



Les appelants soutiennent en outre être fondés à solliciter des délais de paiement sur 36 mois pour purger leurs arriérés locatifs, en ce qu'ils ont une autre charge locative à payer du fait de leur déménagement des lieux. 



Aux termes de leurs conclusions d'intimés n°1 transmises le 11 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, M.[Q] [Y] et la SARL MIG sollicitent, au visa des articles L213-4-1 et suivants du code de l'organisation judiciaire, 761 et 762 du code de procédure civile et des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que la cour :



- infirme le jugement attaqué en ce qu'il a :

- condamné in solidum M.[Q] [Y] et la SARL MIG à payer à Mme [F] [S] et M. [V] [Z] la somme de 2000€ au titre de leur préjudice de jouissance,



Statuant à nouveau :

- déboute Mme [F] [S] et M. [V] [Z] de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance,

- déboute Mme [F] [S] et M. [V] [Z] de l'intégralité de leurs demandes en appel,

- confirme le jugement attaqué pour le reste des dispositions,



En tout état de cause,

- condamne solidairement Mme [F] [S] et M. [V] [Z] à verser au requérant la somme de 3500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne solidairement Mme [F] [S] et M. [V] [Z] aux entiers dépens d'appel. 

 

A l'appui de leurs demandes, M.[Q] [Y] et la SARL MIG rappellent que suite aux impayés de loyers et de leur mise en demeure délivrée le 17 mars 2023 et visant la clause résolutoire, cette dernière était acquise au 17 mai 2023. Ils indiquent que les preneurs ont quitté le logement le 15 avril 2024. 



Les intimés soutiennent que l'état des lieux d'entrée en date du 30 septembre 2021 ne fait état d'aucun élément du logement qui serait décrit comme étant en mauvais état. Ils font valoir qu'ils ont fait passer le 18 juin 2021, soit peu avant le début de la location, un électricien afin d'effectuer les travaux de mise aux normes électriques du logement, l'attestation confirmant que le logement est bien relié à la terre. Ils affirment par ailleurs que l'agence a toujours été réactive au sujet des difficultés soulevées ou des réclamations des locataires, ainsi qu'en attestent les échanges de mail produits, mais que les locataires n'ont pas facilité l'intervention des artisans au domicile. Ils indiquent s'agissant de la présence signalée de chauve-souris à l'extérieur qu'il a été indiqué que la seule solution était de laisser l'éclairage, et rappellent que les locataires ont eux-mêmes indiqué avoir résolu le problème dans leur courrier du 30 août 2022. 



M.[Q] [Y] et la SARL MIG affirment ainsi avoir bien réalisé tous les travaux obligatoires incombant au bailleur, et indiquent s'agissant de la fuite d'eau signalée qu'aucune des entreprises mandatées n'a pu trouver l'origine du problème. Ils en concluent qu'aucune indemnisation ne doit être accordée aux appelants sur le fondement du trouble de jouissance. 



La clôture de la procédure a été ordonnée le 13 novembre 2025. 





Sur ce, la cour 





Sur les troubles de jouissance allégués



En application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque parties de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.



En l'espèce, l'état des lieux d'entrée établi le 30 septembre 2021 (pièce n°9 intimés) ne fait état d'aucun élément en mauvais état d'usage. 



Les intimés produisent une attestation de la société AZ Electricité de conformité de l'installation électrique du logement établie en date du 3 février 2024 et certifiant que le logement est bien relié à la terre. Ils versent également aux débats un échange de mail dont il ressort que des devis et des contacts ont été sollicités avec des artisans suite à la fuite de toiture signalée, et que finalement, les locataires ont eux-mêmes indiqué ne pas pouvoir commencer les travaux le mois concerné. 

Le rapport de visite du technicien de l'ARS en date du 14 avril 2023 conclut dans les termes suivants :

'Suite à la visite du 29 mars 2023, le service santé environnement conclut à l'absence d'insalubrité du logement sise [Adresse 5]. 

Cependant, les désordres constatés au niveau du rez-de chaussée caractérisent une situation d'indécence qui demande l'application de mesures correctives :

- réparation des infiltrations d'eau par la toiture et remise en état des parties détériorées par l'humidité

- traiter le bas des murs du rez-de-chaussée afin d'aviter les remontées d'eau telluriques et remise en état des parties détériorées,

- vérifier l'installation électrique et notamment la présence ou non de prise à la terre.' 



Si ce premier rapport de visite établissait la présence de certains désordres caractérisant une situation d'indécence, le rapport de visite de l'ARS en date du 25 mars 2025 (pièce n°20 intimés) conclut que : 'le rapport précédent rédigé après la visite du 29 mars 2023 avait conclu à l'absence d'insalubrité du logement, avec cependant certains désordres constatés caractérisant une situation d'indécence. Il fait état de ce que depuis que M. et Mme [Y] occupent ce logement de façon raisonnable, l'ensemble des désordres constatés caractérisant une indécence lors de la 1ère visite ont disparu. En outre, le procès-verbal de constat dressé à la demande de M. [Y] en date du 13 mars 2025 conclut à l'absence de traces d'infiltrations.'



Au vu de l'ensemble de ces éléments et des déclarations des parties, force est de constater que le logement loué n'a présenté aucun caractère d'insalubrité, mais cependant certains désordres tel des infiltrations d'eau par la toiture. Si l'origine de ces infiltrations n'a à priori pas pu être détectée , il n'en demeure pas moins que Mme [F] [S] et M. [V] [Z] sont fondés à solliciter une indemnisation en réparation de leur préjudice de jouissance, laquelle a exactement été fixée par le jugement de première instance et au vu des motifs retenus par ce dernier à la somme de 2000€. 



Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 





Sur la demande de délais de paiement 



Le jugement de première instance a accordé à aux locataires ayant quitté les lieux des délais de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil. La décision a ainsi autorisé dans son dispositif ces derniers à s'acquitter de leur dette en 23 mensualités de 835€ chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. 



Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil 



Il convient de relever que le jugement du 28 juin 2024 est exécutoire par provision, et en l'absence de tout élément financier qui démontrerait des difficultés de paiement pour Mme [F] [S] et M. [V] [Z], ou qui justifieraient les montants des charges qu'ils doivent effectivement supporter, il n'y a pas lieu à accorder des délais de paiement sur une année supplémentaire, étant relevé à titre surabondant que la dette devrait en principe être au jour de la présente décision presque intégralement réglée. 



Mme [F] [S] et M. [V] [Z] seront par conséquent déboutés de leur demande de délais de paiement sur une durée de trois ans, et le jugement entrepris sera confirmé sur les délais de paiement accordés. 







Sur les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Au regard de la solution apportée au règlement du litige en cause d'appel et des circonstances, Mme [F] [S] et M. [V] [Z] seront déboutées de leurs demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur d'appel, et seront condamnés à payer à M. [Q] [Y] et la SARL MIG la somme de 1500€ sur ce fondement. 



Mme [F] [S] et M. [V] [Z] seront seront condamnés aux dépens d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe,





CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sait-Laurent du Maroni en date du 28 juin 2024 en toutes ses dispositions, 



Et y ajoutant,



DEBOUTE Mme [F] [S] et M. [V] [Z] de l'intégralité de leurs demandes, 



DEBOUTE Mme [F] [S] et M. [V] [Z] de leur demande formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur d'appel, et LES CONDAMNE à payer à M. [Q] [Y] et la SARL MIG la somme de 1500€ à ce titre, 



CONDAMNE Mme [F] [S] et M. [V] [Z] aux entiers dépens et autorise Me Saphia BENHAMIDA à recouvrer les siens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 







En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.





La Greffière La Présidente de chambre

Hélène PETRO Aurore BLUM