notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Blois, DROIT COMMUN, 12 août 2026, n° 24/00698

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [V] [W], veuve [X] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Madame [V] [X] a consenti le 25 février 2021 un bail commercial à Monsieur [T] [C] pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 10 800,00 euros, payable en 12 termes égaux de 900,00 euros, pour une destination « entretien et réparation de véhicules automobiles légers ». 

Alléguant des manquements du bailleur à son obligation de délivrance légale, Monsieur [T] [C], a, par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, assigné Madame [V] [X] devant le tribunal judiciaire de Blois.

Dans ses conclusions récapitulatives n° 2 notifiées le 28 juillet 2025 par voie électronique, Monsieur [T] [C] demande au tribunal de :
- vu les dispositions des articles 1219 et 1227 du Code Civil, 
- vu les dispositions de l’article 231-1 du Code Civil, 
- vu les dispositions des articles 1719-2° et 1720 du Code Civil, 
- vu les dispositions de l’article R 1334-29-5 du Code de la Santé Publique, 
- vu les dispositions des articles L 145-20-2 et R 145-37 du Code de Commerce,
- accueillir l’exception d’inexécution invoquée par Monsieur [C] pour tous les loyers échus depuis la régularisation du bail en date du 18 février 2021,
- condamner en conséquence, Madame [X] à restituer à Monsieur [C] la somme de 25 599,45 € au titre des loyers et charges réglées depuis cette date et au titre du remboursement du dépôt de garantie,
- condamner Madame [X] à régler à Monsieur [C] la somme de 15 000 € à 
titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison des manquements graves à son obligation de délivrance et d’information,
- rejeter l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées par Madame [X],
- condamner Madame [X] à régler à Monsieur [C] la somme de 3 000 € au 
titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- condamner Madame [X] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Angéla VIZINO-JONEAU, avocat aux offres de droit.
- débouter Madame [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions 
contraires. 

Il convient de se référer à ses conclusions s’agissant de l’exposé de ses moyens.

Dans ses conclusions n° 5 notifiées le 6 janvier 2026 par voie électronique, Madame [V] [W] veuve [X], demande au tribunal de :
- débouter Monsieur [C] de l’intégralité de ses demandes,
- le condamner à payer à Madame [X] à titre de loyers impayés 10152.93€ comprenant le coût du commandement de payer avec intérêt au taux légal à compter du 17 janvier 2024, les intérêts devant être capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,
- condamner Monsieur [C] à payer à Madame [X] 1 500€ sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

- condamner Monsieur [C] à payer à Madame [X] 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Monsieur [C] aux entiers dépens.

Il convient de se référer à ses conclusions s’agissant de l’exposé de ses moyens.

L'ordonnance de clôture est en date du 10 février 2026.

A l’audience du 02 avril 2026, la décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026 puis prorogée au 16 juillet 2026 et au 11 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’obligation de délivrance du bailleur

L’article 1719 du Code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1720 du Code civil dispose que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Le bail commercial conclu entre les parties stipule en son article « 8.2 – Mise en conformité de l’Immeuble » que :
Tous travaux de mises aux normes ou en conformité, y compris les travaux constituant des grosses réparations telles que définies par l’article 606 du Code Civil, émanant des réglementations actuelles et leurs décrets d’application ainsi que des réglementations à venir, concernant la sécurité l’accessibilité, la performance énergétique et environnementale, la qualité de l’air, l’acoustique de l’Immeuble, pendant la durée du Bail, ou lors de ses renouvellements successifs, portant sur les parties communes ou ayant une incidence sur la structure de l’Immeuble, seront à la charge du Bailleur. » (pièce n° 1 demandeur).

Selon l’article 606 du Code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

L’article 1219 du Code civil dispose que : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Selon l’article 1224 du Code civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Selon le contrat de bail, les locaux loués étaient les suivants : 
« Ensemble immobilier d’environ 234 m² se composant d'un entrepôt de 120 m², d'un local de 30m² et d'une maison d'habitation F3 de 84 m² environ. L'ensemble se trouve sur un terrain de 1 400 m² ». 

La destination des locaux était la suivante : « entretien et réparation de véhicules automobiles légers ». 

Selon l'état des lieux d'entrée dressé le 25 février 2021, assorti de photos (pièce n°3 demandeur) : 
- le chauffage des bureaux (électrique) est en mauvais état
- le chauffage de la maison (électrique) est en état d'usage
- la clôture et le portail sont en mauvais état
- la boîte aux lettres est en état d'usage
- le local bureau est à refaire - sol enlevé (cf photos) et pour le reste ,il est fait référence aux photos qui font apparaître que de nombreuses dalles sont manquantes au plafond de la partie atelier.

Monsieur [T] [C] allègue que le local commercial a subi un dégât des eaux le 5 janvier 2023.

Au soutien de sa demande, il produit un rapport d'expertise amiable daté du 6 mars 2023 diligenté par le cabinet EUREXO (sa pièce n°7) dont les constatations sont les suivantes :

« Origine du sinistre eaux de ruissellement qui remontent via le dallage du garage et des fissures de ce dernier causant des dommages à un équilibreur fixé au dallage appartenant à la société DEPANN AUTO. En date du 5 janvier 2023 est survenu un dégât des eaux au sein du garage DEPANN AUTO sis [Adresse 3], [Localité 6]. Monsieur [C] [T] est gérant du garage et locataire des lieux. Le bien appartient à Madame [X] [V]. Le sinistre est consécutif à des remontées d’eaux par la dalle du garage suite à de fortes précipitations. Lors des opérations d’expertise, il a été constaté que sur l’avant du garage, au niveau des entrées des deux portes sectionnelles étaient dépourvues de caniveaux alors qu’il y a une pente naturelle vers le garage. Lors du sinistre, l’équilibreur de pneus qui était en service a disjoncté et il a été rendu hors-service. L’équilibreur de pneus appartient à DEPANN AUTO. L’équilibreur sinistré avait été acheté il y a deux ans et demi à un montant de 1 200€ en occasion mais il était neuf. Enfin nous avons pu relever que le garage était vétuste et que le bâtiment arrière, accolé au garage, était en train de se désolidariser.

Dommages constatés : dans le garage : un équilibreur de pneus. »

Le Tribunal ne peut se fonder sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties que s'il est corroboré par d'autres pièces, que les parties aient ou non assisté aux opérations d'expertise (2e Civ., 13 septembre 2018, n° 17-20.099). 

En l'espèce, le rapport d'expertise amiable est corroboré par le constat d'huissier de Maître [Z] du 19 septembre 2023 dont les constatations sont les suivantes : 

« A l’arrière du garage, côté ouest, je constate la présence d’une extension utilisée comme dépôt.

La couverture de l'extension est faite de tôles en fibrociment sur une charpente bois, ancrée dans la façade ouest du garage.

Je constate que des pannes de la charpente sont sorties de leur point d'ancrage et se trouvent sous le niveau de leur position initiale. 

Je constate également que les pignons en parpaing du dépôt s’écartent de la façade du garage, en direction de l'ouest où se trouve un lotissement en contrebas.

Un espace vide s'est créé entre le pignon du dépôt et la façade du garage. 

Monsieur [C] m’indique par ailleurs que « la dalle béton du garage est insuffisante.
Elle a une épaisseur inférieure a 10,16 cm alors que le garage est équipé d’un pont élévateur.
Le précédent locataire a été dans l'obligation de remettre la dalle à niveau en ajoutant du béton. »

Par un regard dans lequel se trouve des câbles électriques, je constate que la dalle béton du garage fait une épaisseur de 8 cm.

Je constate que la dalle est fissurée à plusieurs endroits et qu’elle s’affaisse coté ouest, devant l'entrée du dépôt.

Monsieur [C] me précise ensuite qu’il s’est rendu compte « que le réseau d’évacuation des eaux usées n’est pas aux normes.
Les eaux usées du garage se déversent directement sur le terrain. 

En ouvrant le robinet d’eau du garage, je constate que l'eau s’évacue directement dans le terrain.
L’eau passe par une canalisation enterrée qui ressort en bordure du terrain, proche de la clôture, côté sud.

Monsieur [C] m’indique également que la descente des eaux pluviales située à l’angle sud-ouest du garage est reliée au réseau des eaux usées.

Sur ce point, je constate que la descente des eaux pluviales précitées se trouve dans la même direction que l’évacuation des eaux usées du garage.

Je constate enfin que le terrain est en pente, dans la direction opposée a la route

ll se trouve en contrebas de la voie publique.

Aucune grille d’évacuation des eaux de pluie n’est installée devant la porte du garage.

La porte du garage ne comporte aucune étanchéité.

Un espace vide est visible sous la porte du garage. »

Madame [V] [X] fait valoir que l'état des lieux de sortie, réalisé contradictoirement par un procès-verbal de constat d'huissier de Maître [N] du 1er février 2024, a constat que le caniveau situé au niveau du portail était obstrué (page 2 - pièce n°5 défenderesse). 

Toutefois, il ressort des photographies produites que le portail est situé à distance de l'atelier, et ce constat ne permet pas de remettre en cause les désordres d'infiltrations constatés. 


L'état des lieux de sortie confirme en outre les problèmes de toiture (page 59) : « Au fond du garage, présence d'une pièce dont une poutre de la toiture se trouve au sol, deux autres poutres menacent de s'effondrer ». 

Le rapport d'expertise est donc corroboré par le constat d'huissier. 

Monsieur [T] [C] produit en outre des attestations dont il ressort que « lorsqu'il pleuvait, la pluie ruisselait de la Nationale jusqu'au garage » et « l'eau rentrait dans le garage » (pièces n°30, 31, 34 et 35). 

Même si le bien était en état d'usage lors de la prise du bail, le bailleur doit délivrer au preneur un local permettant l'usage convenu, et l'obligation de délivrance perdure pendant toute la durée du bail. 

En effet, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et le bailleur ne peut pas s'en exonérer. 

Il ressort du rapport d'expertise amiable et du procès-verbal de constat de commissaire de justice la preuve que Madame [V] [X], en sa qualité de bailleur, a manqué à son obligation de délivrance conforme à compter du 19 septembre 2023, date du constat d'huissier, au vu d'une part des infiltrations constatées dans le bâtiment, et d'autre part des désordres majeurs affectant la toiture (pannes se désolidarisant de la toiture). 

L'absence de règlement des loyers par Monsieur [T] [C] était donc justifié, en application de l'exception d'inexécution, à compter de la date du 19 septembre 2023.

Toutefois, pour la période antérieure à cette date, il n'est pas justifié de manquement à l'obligation de délivrance conforme, et la demande au titre de l'exception d'inexécution sera rejetée. 

Les loyers étaient dus jusqu'à cette date, et il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur remboursement par le bailleur, pas plus que la restitution du dépôt de garantie. 


Sur l’obligation d’information du bailleur

Monsieur [C] reproche à Madame [X] d’avoir manqué à son obligation d’information concernant l'amiante. 

Un rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante est annexé au contrat de bail commercial.

Il conclut à la présence d'amiante notamment dans les plaques de fibro-ciment du bardage extérieure avec la préconisation « il est recommandé de réaliser une évaluation périodique ». 

Toutefois, il n'est pas justifié par Monsieur [T] [C] de ce que Madame [V] [X] aurait été soumis à une obligation d'évaluation périodique à ce titre par la réglementation sur l'amiante. 

Selon l'article L.145-40-2 du Code de commerce : 
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

L'article R.145-37 du Code de commerce dispose que : 
Les informations mentionnées aux 1° et 2° de l'article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

Toutefois, seuls les travaux envisagés doivent être portés à la connaissance du preneur. 

En l'absence de travaux obligatoires au regard de l'amiante, il n'est pas établi de manquement du bailleur à son obligation d'information. 

Monsieur [T] [C] fait en outre valoir qu'il n'a pas été avisé qu'il devrait payer la taxe d'habitation au titre de la maison d'habitation incluse dans les locaux loués. 

L'inventaire des charges, impôts, taxes et redevances annexé au bail commercial mentionne uniquement la taxe foncière et la taxe sur les enseignes de publicités extérieures comme étant à la charge à 100 % du preneur. 

Toutefois, dès lors que la taxe d'habitation est liée à l'habitation des locaux, elle est nécessairement à la charge du preneur s'il remplit les conditions fixées pour cette imposition. Il n'avait donc pas lieu qu'il en soit informé de manière spéciale. 

Il n'est donc pas justifié d'un manquement du bailleur à son obligation d'information. 

La demande de Monsieur [T] [C] au titre de l'obligation d'information sera donc rejetée. 


Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [T] [C]

Selon l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, Monsieur [C] sollicite la somme de 15.000,00 euros à titre de dommages et intérêt « au titre du préjudice manifestement subi en raison des manquements graves imputables à Madame [X], ayant généré une perte de chiffres d’affaires et des frais de déménagement inextricables. »

Monsieur [T] [C] allègue des conséquences sur sa santé ; toutefois, les pièces médicales produites (n°45 et 46) ne permettent pas d'établir un lien de causalité entre les troubles dont il a souffert et l'état de l'atelier ; ce chef de préjudice n'est pas démontré. 

Monsieur [T] [C] fait valoir qu'il « produit les comptes de résultat de 2021 à 2024 faisant apparaître un chiffre d’affaires réalisé sur les prestations de réparation (hors vente de pièces auto) de + 10.000 € après son départ des locaux, objets du présent litige ».

Il produit une unique page extraite de sa comptabilité (pièce n°44) faisant apparaître les comptes d'exploitation simplifiée qui font apparaître un total des produits d'exploitation hors TVA de :

- pour l'exercice clos au 30 juin 2021 : 39 787 euros
- pour l'exercice clos au 30 juin 2022 : 40 246 euros 
- pour l'exercice clos au 30 juin 2023 : 38 427 euros 
- pour l'exercice clos au 30 juin 2024 : 38 770 euros

Si on compare les exercices clos au 30 juin 2022 et au 30 juin 2023, il apparaît que : 
- le poste « vente de marchandises » passe de 20 895 à 10 883 euros
- le poste « production vendue - services) passe de 16 688 à 25 462 euros
tandis que le total des produits d'exploitation est en baisse. 

Aucune pièce ne permet d'établir un lien de causalité entre la modification de la répartition du chiffre d'affaire (sur une tendance à la hausse) et les désordres affectant le local commercial loué. 

Il n'est donc pas établi de lien de causalité à ce titre. 

Concernant les frais de déménagement, Monsieur [T] [C] justifie avoir du régler des frais d'acte notarié pour un montant de 660,00 euros pour l'établissement d'un nouveau bail commercial. 

Le dépôt de garantie de 550,00 euros ne constitue pas une perte certaine et le loyer de janvier 2024 de 450,00 euros ne constitue pas une perte directe, la contrepartie étant la jouissance de ses nouveaux locaux.

En revanche, il convient de faire droit à sa demande de remboursement des frais des frais d’acte notarié de 660,00 euros (pièce n° 25) puisqu’il existe un lien de causalité direct avec le défaut de délivrance. 

Il résulte des éléments de la cause qu'il a en outre subi un préjudice du fait des démarches nécessaires et du démanagement, pour lequel il convient d'accorder la somme de 1.000,00 euros. 

Madame [X] sera donc condamnée à régler à Monsieur [C] la somme totale de 1.660,00 euros (1.000,00 + 660,00 euros) à titre de dommages et intérêts. 


Sur les demandes reconventionnelles formulées par Madame [X]

Madame [X] sollicite le paiement des loyers dus à hauteur de 10.152,93 euros tel qu'exposé dans le commandement de payer du 17 janvier 2024 (pièce n° 21 demandeur).

Ce total correspond à : 
- taxe foncière impayée année 2022 
- augmentation de loyer mars , avril, mai, juin 2023,
loyer impayé de juillet 2023, août 2023, septembre 2023, octobre 2023, novembre 2023, décembre 2023 
- taxe foncière impayée année 2023. 

L'absence de règlement des loyers par Monsieur [T] [C] était justifié, en application de l'exception d'inexécution, à compter de la date du 19 septembre 2023.

Les demandes portant sur la période postérieure au 19 septembre 2023 sont donc rejetées. 


Monsieur [T] [C], sur lequel repose la charge de la preuve, ne démontre pas avoir réglé les sommes restées impayées pour la période antérieures à cette date, et visées dans le commandement de payer. 

Il sera donc condamné à verser 
- taxe foncière impayée année 2022 : 1.433,00 euros
- augmentation de loyer mars, avril, mai, juin 2023 : 54,52 euros x 4 = 218,08 euros
- loyer impayé de juillet 2023 et août 2023 : 981,15 euros x 2 = 1.962,30 euros
- prorata du loyer de septembre 2023 : 981,15/30*18 = 588,69 euros
- taxe foncière impayée année 2023 au prorata : 1.462,00 /365*261 = 1.045,43 euros
soit un total de 5.247,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024, date du commandement de payer. 

En vertu de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, peuvent produire intérêt. Il sera donc fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.


Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Il n’est pas rapporté par Madame [X] la preuve d’une faute Monsieur [C] dans l’exercice de son action en justice.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive est donc rejetée.


Sur les demandes accessoires

Madame [V] [X], qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens. 

Les avocats de la cause sont autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.

L'équité et la situation économique ne commandent pas d'allouer à l’une ou l’autre des parties le remboursement des sommes exposées pour leur défense ; dès lors, les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile sont rejetées. 


Sur l’exécution provisoire

 L'instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, il convient de constater qu'elle est de droit assortie de l'exécution provisoire, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

DIT que Madame [V] [W] veuve [X] a manqué à son obligation de délivrance conforme du bien objet du bail commercial signé le 18 février 2021, à compter du 19 septembre 2023, 

DIT que Monsieur [T] [C] a valablement opposé l'exception d'inexécution à compter du 19 septembre 2023, 

REJETTE la demande d'exception d'inexecution pour la période antérieure au 18 septembre 2023 et dit que les loyers étaient dus jusqu'à cette date, 

REJETTE toutes les demandes de Monsieur [T] [C] au titre du manquement à l'obligation d'information du bailleur, 

CONDAMNE Madame [V] [W] [X] à régler à Monsieur [T] [C] la somme de 1.660,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé par le manquement à l'obligation de délivrance, 

REJETTE les autres demandes formées par Monsieur [T] [C], et notamment la demande en remboursement de loyers antérieurs au 18 septembre 2023, et au titre de la restitution du dépôt de garantie, 

CONSTATE Monsieur [T] [C] à régler à Madame [V] [W] veuve [X] la somme de 5.247,50 euros au titre des loyers et charges impayés antérieurs au 18 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024, date du commandement de payer,

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Madame [V] [W] veuve [X], 

REJETTE toute autre demande, 

REJETTE toute les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile , 

CONDAMNE Madame [V] [W] veuve [X] aux dépens, 

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision, 
 
CONSTATE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire, 

Jugement prononcé le 12 Août 2026.


LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 12 Août 2026



N° RG 24/00698 - N° Portalis DBYN-W-B7I-EP2L
Minutage électronique

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [C]
né le 11 Avril 1983 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1] 
[Localité 2]
représenté par Me Angela VIZINHO-JONEAU (Avocat au barreau de BLOIS)


DEFENDERESSE :

Madame [V] [W] veuve [X]
née le 29 Juillet 1932 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 4]
représentée par Me Denys ROBILIARD (Avocat au barreau de BLOIS)


DEBATS : à l'audience publique du 02 Avril 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline LECLERC, Vice-Président
Siégeant à Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile.
Avec l’assistance de Johan SURGET, Greffier




Copie Dossier



EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [V] [W], veuve [X] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Madame [V] [X] a consenti le 25 février 2021 un bail commercial à Monsieur [T] [C] pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 10 800,00 euros, payable en 12 termes égaux de 900,00 euros, pour une destination « entretien et réparation de véhicules automobiles légers ». 

Alléguant des manquements du bailleur à son obligation de délivrance légale, Monsieur [T] [C], a, par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, assigné Madame [V] [X] devant le tribunal judiciaire de Blois.

Dans ses conclusions récapitulatives n° 2 notifiées le 28 juillet 2025 par voie électronique, Monsieur [T] [C] demande au tribunal de :
- vu les dispositions des articles 1219 et 1227 du Code Civil, 
- vu les dispositions de l’article 231-1 du Code Civil, 
- vu les dispositions des articles 1719-2° et 1720 du Code Civil, 
- vu les dispositions de l’article R 1334-29-5 du Code de la Santé Publique, 
- vu les dispositions des articles L 145-20-2 et R 145-37 du Code de Commerce,
- accueillir l’exception d’inexécution invoquée par Monsieur [C] pour tous les loyers échus depuis la régularisation du bail en date du 18 février 2021,
- condamner en conséquence, Madame [X] à restituer à Monsieur [C] la somme de 25 599,45 € au titre des loyers et charges réglées depuis cette date et au titre du remboursement du dépôt de garantie,
- condamner Madame [X] à régler à Monsieur [C] la somme de 15 000 € à 
titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison des manquements graves à son obligation de délivrance et d’information,
- rejeter l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées par Madame [X],
- condamner Madame [X] à régler à Monsieur [C] la somme de 3 000 € au 
titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- condamner Madame [X] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Angéla VIZINO-JONEAU, avocat aux offres de droit.
- débouter Madame [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions 
contraires. 

Il convient de se référer à ses conclusions s’agissant de l’exposé de ses moyens.

Dans ses conclusions n° 5 notifiées le 6 janvier 2026 par voie électronique, Madame [V] [W] veuve [X], demande au tribunal de :
- débouter Monsieur [C] de l’intégralité de ses demandes,
- le condamner à payer à Madame [X] à titre de loyers impayés 10152.93€ comprenant le coût du commandement de payer avec intérêt au taux légal à compter du 17 janvier 2024, les intérêts devant être capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,
- condamner Monsieur [C] à payer à Madame [X] 1 500€ sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

- condamner Monsieur [C] à payer à Madame [X] 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Monsieur [C] aux entiers dépens.

Il convient de se référer à ses conclusions s’agissant de l’exposé de ses moyens.

L'ordonnance de clôture est en date du 10 février 2026.

A l’audience du 02 avril 2026, la décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026 puis prorogée au 16 juillet 2026 et au 11 août 2026. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’obligation de délivrance du bailleur

L’article 1719 du Code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1720 du Code civil dispose que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Le bail commercial conclu entre les parties stipule en son article « 8.2 – Mise en conformité de l’Immeuble » que :
Tous travaux de mises aux normes ou en conformité, y compris les travaux constituant des grosses réparations telles que définies par l’article 606 du Code Civil, émanant des réglementations actuelles et leurs décrets d’application ainsi que des réglementations à venir, concernant la sécurité l’accessibilité, la performance énergétique et environnementale, la qualité de l’air, l’acoustique de l’Immeuble, pendant la durée du Bail, ou lors de ses renouvellements successifs, portant sur les parties communes ou ayant une incidence sur la structure de l’Immeuble, seront à la charge du Bailleur. » (pièce n° 1 demandeur).

Selon l’article 606 du Code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

L’article 1219 du Code civil dispose que : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Selon l’article 1224 du Code civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Selon le contrat de bail, les locaux loués étaient les suivants : 
« Ensemble immobilier d’environ 234 m² se composant d'un entrepôt de 120 m², d'un local de 30m² et d'une maison d'habitation F3 de 84 m² environ. L'ensemble se trouve sur un terrain de 1 400 m² ». 

La destination des locaux était la suivante : « entretien et réparation de véhicules automobiles légers ». 

Selon l'état des lieux d'entrée dressé le 25 février 2021, assorti de photos (pièce n°3 demandeur) : 
- le chauffage des bureaux (électrique) est en mauvais état
- le chauffage de la maison (électrique) est en état d'usage
- la clôture et le portail sont en mauvais état
- la boîte aux lettres est en état d'usage
- le local bureau est à refaire - sol enlevé (cf photos) et pour le reste ,il est fait référence aux photos qui font apparaître que de nombreuses dalles sont manquantes au plafond de la partie atelier.

Monsieur [T] [C] allègue que le local commercial a subi un dégât des eaux le 5 janvier 2023.

Au soutien de sa demande, il produit un rapport d'expertise amiable daté du 6 mars 2023 diligenté par le cabinet EUREXO (sa pièce n°7) dont les constatations sont les suivantes :

« Origine du sinistre eaux de ruissellement qui remontent via le dallage du garage et des fissures de ce dernier causant des dommages à un équilibreur fixé au dallage appartenant à la société DEPANN AUTO. En date du 5 janvier 2023 est survenu un dégât des eaux au sein du garage DEPANN AUTO sis [Adresse 3], [Localité 6]. Monsieur [C] [T] est gérant du garage et locataire des lieux. Le bien appartient à Madame [X] [V]. Le sinistre est consécutif à des remontées d’eaux par la dalle du garage suite à de fortes précipitations. Lors des opérations d’expertise, il a été constaté que sur l’avant du garage, au niveau des entrées des deux portes sectionnelles étaient dépourvues de caniveaux alors qu’il y a une pente naturelle vers le garage. Lors du sinistre, l’équilibreur de pneus qui était en service a disjoncté et il a été rendu hors-service. L’équilibreur de pneus appartient à DEPANN AUTO. L’équilibreur sinistré avait été acheté il y a deux ans et demi à un montant de 1 200€ en occasion mais il était neuf. Enfin nous avons pu relever que le garage était vétuste et que le bâtiment arrière, accolé au garage, était en train de se désolidariser.

Dommages constatés : dans le garage : un équilibreur de pneus. »

Le Tribunal ne peut se fonder sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties que s'il est corroboré par d'autres pièces, que les parties aient ou non assisté aux opérations d'expertise (2e Civ., 13 septembre 2018, n° 17-20.099). 

En l'espèce, le rapport d'expertise amiable est corroboré par le constat d'huissier de Maître [Z] du 19 septembre 2023 dont les constatations sont les suivantes : 

« A l’arrière du garage, côté ouest, je constate la présence d’une extension utilisée comme dépôt.

La couverture de l'extension est faite de tôles en fibrociment sur une charpente bois, ancrée dans la façade ouest du garage.

Je constate que des pannes de la charpente sont sorties de leur point d'ancrage et se trouvent sous le niveau de leur position initiale. 

Je constate également que les pignons en parpaing du dépôt s’écartent de la façade du garage, en direction de l'ouest où se trouve un lotissement en contrebas.

Un espace vide s'est créé entre le pignon du dépôt et la façade du garage. 

Monsieur [C] m’indique par ailleurs que « la dalle béton du garage est insuffisante.
Elle a une épaisseur inférieure a 10,16 cm alors que le garage est équipé d’un pont élévateur.
Le précédent locataire a été dans l'obligation de remettre la dalle à niveau en ajoutant du béton. »

Par un regard dans lequel se trouve des câbles électriques, je constate que la dalle béton du garage fait une épaisseur de 8 cm.

Je constate que la dalle est fissurée à plusieurs endroits et qu’elle s’affaisse coté ouest, devant l'entrée du dépôt.

Monsieur [C] me précise ensuite qu’il s’est rendu compte « que le réseau d’évacuation des eaux usées n’est pas aux normes.
Les eaux usées du garage se déversent directement sur le terrain. 

En ouvrant le robinet d’eau du garage, je constate que l'eau s’évacue directement dans le terrain.
L’eau passe par une canalisation enterrée qui ressort en bordure du terrain, proche de la clôture, côté sud.

Monsieur [C] m’indique également que la descente des eaux pluviales située à l’angle sud-ouest du garage est reliée au réseau des eaux usées.

Sur ce point, je constate que la descente des eaux pluviales précitées se trouve dans la même direction que l’évacuation des eaux usées du garage.

Je constate enfin que le terrain est en pente, dans la direction opposée a la route

ll se trouve en contrebas de la voie publique.

Aucune grille d’évacuation des eaux de pluie n’est installée devant la porte du garage.

La porte du garage ne comporte aucune étanchéité.

Un espace vide est visible sous la porte du garage. »

Madame [V] [X] fait valoir que l'état des lieux de sortie, réalisé contradictoirement par un procès-verbal de constat d'huissier de Maître [N] du 1er février 2024, a constat que le caniveau situé au niveau du portail était obstrué (page 2 - pièce n°5 défenderesse). 

Toutefois, il ressort des photographies produites que le portail est situé à distance de l'atelier, et ce constat ne permet pas de remettre en cause les désordres d'infiltrations constatés. 


L'état des lieux de sortie confirme en outre les problèmes de toiture (page 59) : « Au fond du garage, présence d'une pièce dont une poutre de la toiture se trouve au sol, deux autres poutres menacent de s'effondrer ». 

Le rapport d'expertise est donc corroboré par le constat d'huissier. 

Monsieur [T] [C] produit en outre des attestations dont il ressort que « lorsqu'il pleuvait, la pluie ruisselait de la Nationale jusqu'au garage » et « l'eau rentrait dans le garage » (pièces n°30, 31, 34 et 35). 

Même si le bien était en état d'usage lors de la prise du bail, le bailleur doit délivrer au preneur un local permettant l'usage convenu, et l'obligation de délivrance perdure pendant toute la durée du bail. 

En effet, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et le bailleur ne peut pas s'en exonérer. 

Il ressort du rapport d'expertise amiable et du procès-verbal de constat de commissaire de justice la preuve que Madame [V] [X], en sa qualité de bailleur, a manqué à son obligation de délivrance conforme à compter du 19 septembre 2023, date du constat d'huissier, au vu d'une part des infiltrations constatées dans le bâtiment, et d'autre part des désordres majeurs affectant la toiture (pannes se désolidarisant de la toiture). 

L'absence de règlement des loyers par Monsieur [T] [C] était donc justifié, en application de l'exception d'inexécution, à compter de la date du 19 septembre 2023.

Toutefois, pour la période antérieure à cette date, il n'est pas justifié de manquement à l'obligation de délivrance conforme, et la demande au titre de l'exception d'inexécution sera rejetée. 

Les loyers étaient dus jusqu'à cette date, et il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur remboursement par le bailleur, pas plus que la restitution du dépôt de garantie. 


Sur l’obligation d’information du bailleur

Monsieur [C] reproche à Madame [X] d’avoir manqué à son obligation d’information concernant l'amiante. 

Un rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante est annexé au contrat de bail commercial.

Il conclut à la présence d'amiante notamment dans les plaques de fibro-ciment du bardage extérieure avec la préconisation « il est recommandé de réaliser une évaluation périodique ». 

Toutefois, il n'est pas justifié par Monsieur [T] [C] de ce que Madame [V] [X] aurait été soumis à une obligation d'évaluation périodique à ce titre par la réglementation sur l'amiante. 

Selon l'article L.145-40-2 du Code de commerce : 
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

L'article R.145-37 du Code de commerce dispose que : 
Les informations mentionnées aux 1° et 2° de l'article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

Toutefois, seuls les travaux envisagés doivent être portés à la connaissance du preneur. 

En l'absence de travaux obligatoires au regard de l'amiante, il n'est pas établi de manquement du bailleur à son obligation d'information. 

Monsieur [T] [C] fait en outre valoir qu'il n'a pas été avisé qu'il devrait payer la taxe d'habitation au titre de la maison d'habitation incluse dans les locaux loués. 

L'inventaire des charges, impôts, taxes et redevances annexé au bail commercial mentionne uniquement la taxe foncière et la taxe sur les enseignes de publicités extérieures comme étant à la charge à 100 % du preneur. 

Toutefois, dès lors que la taxe d'habitation est liée à l'habitation des locaux, elle est nécessairement à la charge du preneur s'il remplit les conditions fixées pour cette imposition. Il n'avait donc pas lieu qu'il en soit informé de manière spéciale. 

Il n'est donc pas justifié d'un manquement du bailleur à son obligation d'information. 

La demande de Monsieur [T] [C] au titre de l'obligation d'information sera donc rejetée. 


Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [T] [C]

Selon l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, Monsieur [C] sollicite la somme de 15.000,00 euros à titre de dommages et intérêt « au titre du préjudice manifestement subi en raison des manquements graves imputables à Madame [X], ayant généré une perte de chiffres d’affaires et des frais de déménagement inextricables. »

Monsieur [T] [C] allègue des conséquences sur sa santé ; toutefois, les pièces médicales produites (n°45 et 46) ne permettent pas d'établir un lien de causalité entre les troubles dont il a souffert et l'état de l'atelier ; ce chef de préjudice n'est pas démontré. 

Monsieur [T] [C] fait valoir qu'il « produit les comptes de résultat de 2021 à 2024 faisant apparaître un chiffre d’affaires réalisé sur les prestations de réparation (hors vente de pièces auto) de + 10.000 € après son départ des locaux, objets du présent litige ».

Il produit une unique page extraite de sa comptabilité (pièce n°44) faisant apparaître les comptes d'exploitation simplifiée qui font apparaître un total des produits d'exploitation hors TVA de :

- pour l'exercice clos au 30 juin 2021 : 39 787 euros
- pour l'exercice clos au 30 juin 2022 : 40 246 euros 
- pour l'exercice clos au 30 juin 2023 : 38 427 euros 
- pour l'exercice clos au 30 juin 2024 : 38 770 euros

Si on compare les exercices clos au 30 juin 2022 et au 30 juin 2023, il apparaît que : 
- le poste « vente de marchandises » passe de 20 895 à 10 883 euros
- le poste « production vendue - services) passe de 16 688 à 25 462 euros
tandis que le total des produits d'exploitation est en baisse. 

Aucune pièce ne permet d'établir un lien de causalité entre la modification de la répartition du chiffre d'affaire (sur une tendance à la hausse) et les désordres affectant le local commercial loué. 

Il n'est donc pas établi de lien de causalité à ce titre. 

Concernant les frais de déménagement, Monsieur [T] [C] justifie avoir du régler des frais d'acte notarié pour un montant de 660,00 euros pour l'établissement d'un nouveau bail commercial. 

Le dépôt de garantie de 550,00 euros ne constitue pas une perte certaine et le loyer de janvier 2024 de 450,00 euros ne constitue pas une perte directe, la contrepartie étant la jouissance de ses nouveaux locaux.

En revanche, il convient de faire droit à sa demande de remboursement des frais des frais d’acte notarié de 660,00 euros (pièce n° 25) puisqu’il existe un lien de causalité direct avec le défaut de délivrance. 

Il résulte des éléments de la cause qu'il a en outre subi un préjudice du fait des démarches nécessaires et du démanagement, pour lequel il convient d'accorder la somme de 1.000,00 euros. 

Madame [X] sera donc condamnée à régler à Monsieur [C] la somme totale de 1.660,00 euros (1.000,00 + 660,00 euros) à titre de dommages et intérêts. 


Sur les demandes reconventionnelles formulées par Madame [X]

Madame [X] sollicite le paiement des loyers dus à hauteur de 10.152,93 euros tel qu'exposé dans le commandement de payer du 17 janvier 2024 (pièce n° 21 demandeur).

Ce total correspond à : 
- taxe foncière impayée année 2022 
- augmentation de loyer mars , avril, mai, juin 2023,
loyer impayé de juillet 2023, août 2023, septembre 2023, octobre 2023, novembre 2023, décembre 2023 
- taxe foncière impayée année 2023. 

L'absence de règlement des loyers par Monsieur [T] [C] était justifié, en application de l'exception d'inexécution, à compter de la date du 19 septembre 2023.

Les demandes portant sur la période postérieure au 19 septembre 2023 sont donc rejetées. 


Monsieur [T] [C], sur lequel repose la charge de la preuve, ne démontre pas avoir réglé les sommes restées impayées pour la période antérieures à cette date, et visées dans le commandement de payer. 

Il sera donc condamné à verser 
- taxe foncière impayée année 2022 : 1.433,00 euros
- augmentation de loyer mars, avril, mai, juin 2023 : 54,52 euros x 4 = 218,08 euros
- loyer impayé de juillet 2023 et août 2023 : 981,15 euros x 2 = 1.962,30 euros
- prorata du loyer de septembre 2023 : 981,15/30*18 = 588,69 euros
- taxe foncière impayée année 2023 au prorata : 1.462,00 /365*261 = 1.045,43 euros
soit un total de 5.247,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024, date du commandement de payer. 

En vertu de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, peuvent produire intérêt. Il sera donc fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.


Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Il n’est pas rapporté par Madame [X] la preuve d’une faute Monsieur [C] dans l’exercice de son action en justice.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive est donc rejetée.


Sur les demandes accessoires

Madame [V] [X], qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens. 

Les avocats de la cause sont autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.

L'équité et la situation économique ne commandent pas d'allouer à l’une ou l’autre des parties le remboursement des sommes exposées pour leur défense ; dès lors, les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile sont rejetées. 


Sur l’exécution provisoire

 L'instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, il convient de constater qu'elle est de droit assortie de l'exécution provisoire, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

DIT que Madame [V] [W] veuve [X] a manqué à son obligation de délivrance conforme du bien objet du bail commercial signé le 18 février 2021, à compter du 19 septembre 2023, 

DIT que Monsieur [T] [C] a valablement opposé l'exception d'inexécution à compter du 19 septembre 2023, 

REJETTE la demande d'exception d'inexecution pour la période antérieure au 18 septembre 2023 et dit que les loyers étaient dus jusqu'à cette date, 

REJETTE toutes les demandes de Monsieur [T] [C] au titre du manquement à l'obligation d'information du bailleur, 

CONDAMNE Madame [V] [W] [X] à régler à Monsieur [T] [C] la somme de 1.660,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé par le manquement à l'obligation de délivrance, 

REJETTE les autres demandes formées par Monsieur [T] [C], et notamment la demande en remboursement de loyers antérieurs au 18 septembre 2023, et au titre de la restitution du dépôt de garantie, 

CONSTATE Monsieur [T] [C] à régler à Madame [V] [W] veuve [X] la somme de 5.247,50 euros au titre des loyers et charges impayés antérieurs au 18 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024, date du commandement de payer,

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Madame [V] [W] veuve [X], 

REJETTE toute autre demande, 

REJETTE toute les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile , 

CONDAMNE Madame [V] [W] veuve [X] aux dépens, 

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision, 
 
CONSTATE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire, 

Jugement prononcé le 12 Août 2026.


LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la sante publique R1334-29-5, code civil 231-1, code de commerce L145-20-2, code de commerce L145-40-2, code civil 1720, code civil 606, code de commerce R145-37). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-14T14:32:30.658Z.