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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, 1ère chambre, 31 juillet 2026, n° 24/04412

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Suivant compromis de vente du 15 mars 2022 puis acte authentique reçu le 15 juin 2022 par Maître [C] [E], notaire à [Localité 3], M. et Mme [W] ont vendu à Mme [M] un ensemble immobilier à usage d'habitation de type F4, sis [Adresse 4] à [Localité 3], cadastré section ID n° [Cadastre 1], moyennant un prix principal de 300.000 euros.
Ce bien avait été édifié par M. et Mme [W], alors maîtres de l'ouvrage, suivant permis de construire délivré le 2 octobre 2013. Les travaux de gros œuvre ont été confiés à la société VHC BÂTIMENT, dans le cadre d'un marché de travaux du 19 juillet 2013, réceptionnés sans réserve le 31 octobre 2014. La société VHC BÂTIMENT était assurée au titre de sa responsabilité civile décennale auprès de la SMABTP suivant police d'assurance construction des entreprises du bâtiment et des travaux publics n° E4802747. Il est constant que certains éléments de l'ouvrage — extension et agrandissement de la mezzanine, revêtement de sol de la salle de bains, couverture de la varangue côté mer — ont été réalisés postérieurement à la réception par M. [W] lui-même, par ses propres moyens, en dehors du marché de travaux confié à la société VHC BÂTIMENT.
Après la remise des clés, Mme [M] a entrepris des travaux d'aménagement à l'occasion desquels ont été mis en évidence divers désordres affectant le bien. Elle a fait établir un rapport d'expertise amiable non contradictoire par M. [A] le 24 août 2022, puis un rapport d'expertise amiable contradictoire par le cabinet SARETEC le 19 décembre 2022, auquel M. et Mme [W] n'ont pas participé. Un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice le 12 janvier 2023.
Par acte du 23 février 2023, Mme [M] a fait assigner M. et Mme [W] ainsi que la SMABTP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-[Z] aux fins, notamment, de désignation d'un expert judiciaire et d'allocation d'une provision. M. et Mme [W] ont appelé en intervention forcée et en garantie l'agence CITYA Saint-[Z], titulaire du mandat exclusif de vente. Par ordonnance du 5 juillet 2023, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [B] [H], et a rejeté la demande de provision comme prématurée et se heurtant à des contestations sérieuses.
L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 16 avril 2024, après réunion contradictoire du 24 octobre 2023 et échange de dires des parties. Sur la base de ce rapport, Mme [M] a saisi à nouveau le juge des référés, par actes des 2 et 14 mai 2024, aux fins d'obtenir une provision. Par ordonnance du 9 octobre 2024, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé, au motif que l'analyse des conclusions expertales et leur confrontation aux textes applicables imposait un débat au fond, et a condamné Mme [M] au paiement de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
C'est dans ces conditions que, par actes de commissaire de justice des 28 octobre et 13 novembre 2024, Mme [M] a fait assigner M. et Mme [W] ainsi que la SMABTP devant le tribunal de céans aux fins de voir engager leur responsabilité décennale et d'obtenir leur condamnation.
Aux termes de ses conclusions n° 1 notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, Mme [M] demande au tribunal de :
CONDAMNER M. et Mme [W] à lui verser la somme de 36.736,04 € au titre des frais de remise en état ;JUGER que la SMABTP sera condamnée solidairement et in solidum avec M. et Mme [W] à hauteur de 7.000,00 € ;CONDAMNER M. et Mme [W] ainsi que la SMABTP solidairement et in solidum à lui verser la somme de 9.600,00 € au titre du préjudice de jouissance, cette somme étant à parfaire ;CONDAMNER M. et Mme [W] ainsi que la SMABTP solidairement et in solidum à lui verser la somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;DÉBOUTER les défendeurs de l'ensemble de leurs demandes ;JUGER n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.Aux termes de leurs conclusions n° 2 notifiées le 8 octobre 2025, M. et Mme [W] demandent au tribunal, à titre principal, de :
DIRE ET JUGER que Mme [M] échoue à rapporter la preuve de la nature décennale des désordres invoqués ;DIRE ET JUGER que leur responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;DIRE ET JUGER que Mme [M] échoue à rapporter la preuve du préjudice de jouissance allégué ;DÉBOUTER Mme [M] de l'ensemble de ses demandes.À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la nature décennale des désordres D1 et D2 serait retenue, ils sollicitent un partage de responsabilité avec la société VHC BÂTIMENT (et son assureur la SMABTP) et Mme [M], ainsi qu'une limitation du quantum indemnisable pour le désordre D2.
En tout état de cause, ils demandent la condamnation de Mme [M] à leur payer 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.
Aux termes de ses conclusions n° 3 notifiées le 13 novembre 2025, la SMABTP demande au tribunal de :
JUGER que sa garantie décennale ne s'applique que dans la limite des activités déclarées à la police par la société VHC BÂTIMENT ;JUGER que le désordre D5 relève d'une activité (VRD) non déclarée à la police d'assurance ;JUGER que Mme [M] échoue à rapporter la preuve de la nature décennale des désordres ;JUGER que Mme [M] ne justifie pas la part d'imputabilité qu'elle attribue à la société VHC BÂTIMENT au titre du désordre D5 ;JUGER que la garantie décennale obligatoire ne couvre pas les dommages immatériels consécutifs ;DÉBOUTER Mme [M] de l'intégralité de ses demandes à son encontre ;À titre subsidiaire, en cas de condamnation au titre du désordre D5, FIXER la part d'imputabilité de la société VHC BÂTIMENT dans de plus justes proportions, sans qu'elle puisse excéder 7.000 € ;REJETER l'appel en garantie formé par M. et Mme [W], notamment au titre du désordre D1 ;CONDAMNER Mme [M], ou tout succombant, à lui payer 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026, prorogé au 31 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la responsabilité décennale de M. et Mme [W]
Sur le principe de la responsabilité encourue en qualité de vendeurs-constructeurs
Aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
L'article 1792-1, 2°, du même code répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. Il est de jurisprudence constante que le maître de l'ouvrage qui a fait construire un immeuble et le revend dans le délai de l'épreuve décennale est tenu, à l'égard du sous-acquéreur, de la garantie des articles 1792 et suivants du code civil, sans préjudice de son recours contre les constructeurs qu'il a lui-même mandatés.
Il n'est pas sérieusement contesté que M. et Mme [W], qui ont fait édifier l'immeuble litigieux avant de le revendre à Mme [M] le 15 juin 2022, soit moins de dix ans après la réception des travaux intervenue le 31 octobre 2014, ont la qualité de constructeurs au sens de ces dispositions, tant à raison des travaux réalisés par la société VHC BÂTIMENT qu'ils ont personnellement mandatée, qu'à raison des travaux qu'ils ont eux-mêmes exécutés par leurs propres moyens (extension de la mezzanine, revêtement de sol de la salle de bains, couverture de la varangue). Leur responsabilité décennale est donc susceptible d'être engagée, sous réserve de la démonstration, désordre par désordre, des conditions cumulatives posées par l'article 1792 du code civil.
Sur les conditions cumulatives de la garantie décennale
La mise en œuvre de la garantie décennale suppose la réunion de trois conditions cumulatives : l'existence d'un ouvrage réceptionné, un désordre présentant une certaine gravité (atteinte à la solidité de l'ouvrage ou à celle d'un élément d'équipement indissociable, ou impropriété à sa destination), et le caractère caché du désordre lors de la réception ou, s'agissant du sous-acquéreur, lors de la vente.
Sur la gravité, il résulte d'une jurisprudence constante que le juge ne peut retenir la responsabilité décennale d'un constructeur sans caractériser une atteinte à la solidité de l'ouvrage ou une impropriété à sa destination ; une simple diminution de l'usage ou un risque théorique non réalisé ne suffisent pas. La charge de la preuve de la réunion de ces conditions pèse sur le demandeur à l'action.
Sur le caractère caché, il est constant que la réception sans réserve purge les vices apparents et fait obstacle à toute action décennale ultérieure fondée sur ces mêmes désordres. Il incombe au demandeur, maître d'ouvrage ou acquéreur, de rapporter la preuve du caractère non apparent du désordre. Toutefois, le caractère apparent s'apprécie non seulement au regard de l’apparence matérielle du désordre, mais aussi de la connaissance qu'en avait le maître d'ouvrage ou l'acquéreur profane dans toute son ampleur et ses conséquences dommageables ; un désordre visible dans sa manifestation extérieure n'est pas nécessairement apparent dans sa cause et sa gravité technique, dès lors que celles-ci échappent à l'appréciation d'un non-professionnel.
C'est au regard de ces principes qu'il convient d'examiner successivement chacun des cinq désordres décrits par l'expert judiciaire (D1 à D5), le tribunal rappelant qu'il lui appartient de procéder à leur qualification juridique, la mission de l'expert judiciaire s'étant limitée, conformément à l'ordonnance de référé du 5 juillet 2023, à donner un avis technique sur leurs conséquences en termes de solidité, d'habitabilité et d'usage. Il sera rappelé qu’en tout état de cause, au visa de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.
Sur l’examen des désordres
Désordre D1 — [Adresse 5]
Il résulte des pièces versées aux débats que la mezzanine d'origine, non intégrée à la surface habitable déclarée du bien (80 m² selon le mandat de vente), a fait l'objet d'un agrandissement réalisé après réception par M. [W] lui-même, par ses propres moyens et sans l'intervention d'un bureau d'études, les deux poutres porteuses ayant en revanche été mises en œuvre par la société VHC BÂTIMENT au titre de son marché. Postérieurement à la vente, Mme [M] a fait réaliser des travaux de renforcement du plancher (profilé IPE 120 et tirants UPN 80) dont l'expert judiciaire relève qu'ils ne présentent aucune justification dimensionnelle ni constructive.
L'expert judiciaire conclut, s'agissant de ce poste, à une limitation de la charge d'exploitation de la mezzanine en l'absence de renforcement dûment justifié. Une telle conclusion, qui se rattache à la catégorie de la diminution d'usage plutôt qu'à celles de l'atteinte à la solidité ou de l'impropriété à la destination de l'ouvrage pris dans son ensemble, ne permet pas de caractériser la gravité exigée par l'article 1792 du code civil.
En outre, il est établi que la mezzanine, qui ne constitue pas un « niveau » au sens de l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité, n'avait pas vocation, dans sa configuration d'origine, à recevoir un bloc sanitaire ; le besoin de renforcement identifié par l'expert procède ainsi, pour partie, de la transformation d'usage recherchée par Mme [M] elle-même, laquelle reconnaît, dans son courrier du 1er novembre 2022, avoir été informée de la nécessité de renforcer la mezzanine avant d'entreprendre l'aménagement d'un WC à l'étage. Un tel désordre, lié à un projet de transformation postérieur à la vente, relève, le cas échéant, d'un défaut de conformité contractuelle ou d'un désordre intermédiaire, non de la garantie décennale.
En conséquence, le désordre D1 sera écarté du champ de la garantie décennale des époux [W], et Mme [M] sera déboutée de ce chef de demande.
Désordre D2 — Défaut d'étanchéité sous revêtement de la salle de bains
Il est constant que l'expert judiciaire n'a pu procéder à ses propres constatations sur ce point, les travaux de rénovation complète de la salle d'eau ayant été réalisés par Mme [M] dès le mois de septembre 2022, soit antérieurement à l'ordonnance de référé du 5 juillet 2023 ayant ordonné l'expertise. L'expert s'est donc borné à retenir, sur la base des déclarations des parties et des pièces transmises, qu'un défaut d'étanchéité sous revêtement avait été mis en évidence, et que l'absence initiale d'étanchéité était susceptible d'avoir engendré des infiltrations pouvant rendre l'ouvrage insalubre et pouvant en diminuer l'usage attendu.
Le tribunal relève que cette conclusion, exprimée au conditionnel, ne permet pas d'établir avec la certitude requise ni l'ampleur ni la gravité du désordre allégué, alors que la charge de la preuve pèse sur la demanderesse. Au demeurant, il doit être rappelé que des infiltrations auxquelles il peut être remédié par de simples travaux de reprise localisés ne sont pas de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination.
En conséquence, la nature décennale du désordre D2 n'est pas établie et Mme [M] sera déboutée de ce chef de demande, de même que de sa demande subsidiaire de remboursement du coût des travaux déjà engagés à ce titre (6.273,53 €), lesquels ne peuvent être rattachés à un désordre de nature décennale.
Désordre D3 — Non-conformité de l'installation électrique
Il ressort du dossier de diagnostic technique établi par la société RL DETECTION en mars 2022, annexé tant au compromis de vente qu'à l'acte authentique du 15 juin 2022, que l'installation électrique intérieure comportait une ou plusieurs anomalies recommandant l'intervention d'un électricien qualifié. Ce document contractuel, porté à la connaissance de Mme [M] avant la vente, suffit à établir que celle-ci a eu connaissance de la non-conformité de l'installation électrique dès la signature du compromis, ce qui fait échec à la garantie décennale du vendeur constructeur.
La circonstance, invoquée par la demanderesse, que l'ampleur exacte du désordre, en particulier l'existence d'une gaine électrique obstruée découverte lors des travaux dans la salle de bains, n'aurait été révélée que postérieurement, ne suffit pas à écarter le caractère apparent de la non-conformité elle-même, qui était formellement annexée à l'acte de vente et portait sur l'ensemble de l'installation intérieure.
En conséquence, le désordre D3 sera écarté du champ de la garantie décennale des époux [W].
Désordre D4 — Couverture de la varangue
Il est constant que la couverture de la varangue côté mer a été réalisée par M. [W] lui-même, par ses propres moyens, sans déclaration préalable de travaux ni intervention d'un homme de l'art. L'expert judiciaire relève à cet égard un défaut de fixation des tôles de couverture, un défaut de dimensionnement de l'ossature bois et des poteaux, ainsi qu'un défaut de dimensionnement et de respect constructif des fixations entre éléments, et conclut que ces non-respects des règles de l'art peuvent engendrer un risque pour les usagers, notamment lors d'événements climatiques intenses, et qu'ils ont une répercussion sur l'habitabilité du bien.
Le tribunal retient que la conjonction, d'une part, d'un défaut de fixation de la couverture elle-même (élément de clos et de couvert indissociable de la solidité de l'ouvrage) et, d'autre part, d'un risque avéré pour la sécurité des occupants lors d'événements climatiques intenses, caractérise, dans le contexte cyclonique propre au territoire de La Réunion, une atteinte à la solidité de l'ouvrage et une impropriété à sa destination au sens de l'article 1792 du code civil ; il n'est en effet pas nécessaire, pour que la garantie décennale soit due, que le risque identifié par l'expert se soit déjà matériellement réalisé.
La clause de l'acte de vente selon laquelle l'acquéreur reconnaît que la varangue a été édifiée sans autorisation d'urbanisme et déclare en faire son affaire personnelle est sans incidence sur la présente analyse, dès lors qu'elle ne porte que sur la régularité administrative de l'ouvrage et non sur ses désordres constructifs, et qu'au surplus une telle clause ne saurait faire échec à la garantie décennale d'ordre public, réputée non écrite en application de l'article 1792-5 du code civil, s'agissant au demeurant d'un vendeur ayant lui-même la qualité de constructeur.
Ce désordre étant exclusivement imputable à des travaux exécutés par M. [W] en personne, en dehors de toute intervention de la société VHC BÂTIMENT, il n'est pas susceptible d'engager la garantie de la SMABTP.
En conséquence, le désordre D4 sera retenu comme relevant de la garantie décennale de M. et Mme [W].
Désordre D5 — Réseau d'évacuation des eaux usées
S’agissant du caractère apparent invoqué par les défendeurs, il est constant que le réseau d'évacuation des eaux usées est disposé en aérien et non enterré, ce qui le rend visuellement perceptible. Toutefois, le désordre retenu par l'expert judiciaire ne réside pas dans la visibilité de la canalisation elle-même, mais dans une insuffisance de pente (contre-pente) non conforme au DTU 60.11, laquelle provoque des remontées d'eaux usées dans l'habitation lors d'événements pluvieux intenses. Or la conformité d'une pente d'évacuation à la réglementation technique applicable relève, par nature, d'une analyse technique inaccessible à un acquéreur profane par simple observation visuelle ; la seule visibilité matérielle d'une canalisation ne permet pas de présumer la connaissance, par un non-professionnel, d'un défaut de pente et de ses conséquences fonctionnelles. Le désordre D5 sera donc regardé comme caché au sens de l'article 1792 du code civil.
S’agissant de la gravité du désordre, l'expert judiciaire retient que le défaut de pente du réseau d'eaux usées engendre un défaut d'habitabilité et de salubrité de l'ouvrage, se manifestant par des remontées d'eaux usées à l'intérieur de l'habitation lors de fortes pluies, en dépit de la pose d'un clapet anti-retour. Un tel désordre, qui affecte la salubrité même du logement par l'intrusion d'eaux usées à l'intérieur du bien, caractérise une impropriété à la destination d'habitation de l'ouvrage, quand bien même elle ne se manifesterait que de façon intermittente lors d'épisodes pluvieux, la jurisprudence n'exigeant pas que l’atteinte à l’habitabilité soit permanente pour retenir l'impropriété à destination.
L'expert judiciaire distingue, au sein de ce désordre, l'intervention de deux entreprises distinctes mandatées par M. [W] : la société ARABOUX, chargée du raccordement en servitude de passage jusqu'au réseau public (activité de voirie et réseaux divers), et la société VHC BÂTIMENT, chargée des canalisations intérieures et du raccordement jusqu'en limite de propriété (activité de plomberie relevant du marché de travaux et de la police d'assurance décennale souscrite auprès de la SMABTP). Le niveau altimétrique de raccordement était en outre figé par les contraintes du réseau situé en servitude, mis en œuvre par la société ARABOUX antérieurement à l'intervention de VHC BÂTIMENT.
Il en résulte que la responsabilité de la société VHC BÂTIMENT, et partant la garantie de la SMABTP, ne saurait être retenue que dans la limite de la part du désordre imputable à ses propres travaux de plomberie, à l'exclusion de la part relevant de l'activité de voirie et réseaux divers exécutée par la société ARABOUX, laquelle n'est pas partie à la présente instance et dont l'activité VRD n'est pas déclarée à la police souscrite par VHC BÂTIMENT auprès de la SMABTP.
M. et Mme [W] demeurent en revanche tenus, en leur qualité de vendeurs-constructeurs, de l'intégralité des conséquences dommageables du désordre D5, sans que la répartition contractuelle des tâches entre leurs propres prestataires (ARABOUX et VHC BÂTIMENT) ne soit opposable à l'acquéreur, sauf recours de leur part contre ces entreprises.
En conséquence, le désordre D5 sera retenu comme relevant de la garantie décennale de M. et Mme [W], la garantie de la SMABTP n'étant due, en sa qualité d'assureur de VHC BÂTIMENT, que dans la limite de la part imputable à cette dernière.
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Il résulte de l'ensemble de ces éléments que seuls les désordres D4 (couverture de la varangue) et D5 (réseau d'évacuation des eaux usées) relèvent de la garantie décennale de M. et Mme [W] ; les désordres D1 (mezzanine), D2 (étanchéité de la salle de bains) et D3 (installation électrique) en sont exclus.
Sur le montant des travaux de remise en état
L'expert judiciaire a chiffré le coût des travaux de reprise à la somme totale de 30.462,51 € TTC, se décomposant, selon la ventilation résultant de son rapport, en 3.500 € HT pour la mezzanine (D1), 1.400 € HT pour l'installation électrique (D3), 12.350,05 € HT pour le traitement du réseau d'eaux usées (D5), 8.436,00 € HT pour la couverture de la varangue (D4), outre 2.300 € au titre de la maîtrise d'œuvre et des frais de régularisation administrative, et a validé le coût des travaux d'ores et déjà engagés par Mme [M] au titre de l'étanchéité de la salle de bains (D2) pour 6.273,53 €.
Dès lors que seuls les désordres D4 et D5 sont retenus au titre de la garantie décennale, seuls les postes de travaux s'y rapportant peuvent donner lieu à indemnisation, à l'exclusion des postes relatifs aux désordres D1, D2 et D3.
Sur cette base, le montant dû par M. et Mme [W] au titre des travaux de reprise des désordres D4 et D5 s'établit comme suit : 8.436,00 € au titre de la reprise de la couverture de la varangue (D4) et 12.350,05 € au titre du traitement du réseau d’évaluation des eaux usées (D5), soit un total de 20.786,05 €, qui sera mis à la charge de M. et Mme [W] in solidum.
Sur la garantie due par la SMABTP
Aux termes de l'article L. 241-1 du code des assurances, toute personne dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption prévue par les articles 1792 et suivants du code civil doit être couverte par une assurance obligatoire. Cette garantie obligatoire ne s'étend qu'au secteur d'activité professionnelle effectivement déclaré par l'assuré au moment de la souscription.
En l’espèce, il a été établi que seule la part du désordre D5 imputable aux travaux de plomberie exécutés par la société VHC BÂTIMENT, activité déclarée à la police souscrite auprès de la SMABTP, est susceptible d'engager la garantie de cet assureur, à l'exclusion de la part relative au raccordement en servitude, exécuté par un tiers à la police (la société ARABOUX) au titre d'une activité de voirie et réseaux divers non garantie.
En conséquence, la SMABTP sera condamnée, in solidum avec M. et Mme [W] et dans la limite de 7.000 €, au paiement de la somme allouée au titre des travaux de reprise du désordre D5, cette somme s'imputant sur le montant total de 20.786,05 € mis à la charge de M. et Mme [W], lesquels demeurent seuls tenus du solde.
La demande de Mme [M] tendant à voir garantir par la SMABTP le désordre D1 est, en tout état de cause, sans objet, ce désordre ayant été écarté du champ de la garantie décennale. L'appel en garantie formé à titre subsidiaire par M. et Mme [W] à l'encontre de la SMABTP au titre de ce même désordre D1 est, pour le même motif, sans objet et sera rejeté.
Sur le préjudice de jouissance
Il est constant que si les dommages immatériels consécutifs à un désordre décennal engagent la responsabilité du constructeur sur le fondement de l'article 1792 du code civil, ils n'entrent en revanche pas dans le champ de la garantie obligatoire de l'assureur décennal, laquelle est limitée, en application de la clause type figurant à l'annexe I de l'article A. 243-1 du code des assurances, au paiement des travaux de réparation de l'ouvrage lui-même.
Il s'ensuit que la demande de Mme [M] au titre du préjudice de jouissance sera, en toute hypothèse, rejetée s’agissant de la SMABTP.
S'agissant de M. et Mme [W], tenus personnellement en qualité de constructeurs, l'indemnisation d'un préjudice de jouissance consécutif à un désordre décennal suppose la preuve d'une perte d'usage effective, telle que l'impossibilité d'habiter ou de louer le bien. Or, il est constant que Mme [M] a continué à occuper le bien pendant toute la période considérée, et que le chiffrage qu'elle propose ne repose sur aucune évaluation locative objective ni sur la démonstration d'une gêne continue sur l'intégralité de cette période, alors au demeurant que trois des cinq désordres allégués (D1, D2, D3) ont été écartés du champ de la garantie décennale.
Il n'en demeure pas moins que les désordres D4 et D5, retenus au titre de la garantie décennale, ont causé à Mme [M] un trouble de jouissance réel, quoique partiel et intermittent, à savoir un risque pour la sécurité liée à la varangue, des remontées d'eaux usées lors des épisodes pluvieux, dont elle est fondée à demander réparation.
En conséquence, M. et Mme [W] seront condamnés, in solidum, à payer à Mme [M] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
Sur les autres demandes
La demande de M. et Mme [W] tendant à voir « dire et juger » qu'ils ont agi de bonne foi ne constitue pas une prétention susceptible d'emporter, par elle-même, des conséquences juridiques distinctes du rejet des demandes formées à leur encontre ; elle relève de l'argumentation au soutien de leur défense plutôt que d'une prétention distincte au sens de l'article 4 du code de procédure civile, et il n'y a pas lieu d'y statuer au dispositif.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision contraire du juge qui statue par une décision motivée. Le tribunal peut également répartir les dépens entre les parties dans le cas où l'issue du litige est mixte.
En l'espèce, Mme [M] succombe en ses demandes relatives aux désordres D1, D2 et D3, ainsi qu'en partie de sa demande au titre du préjudice de jouissance, tandis que M. et Mme [W], et dans une moindre mesure la SMABTP, succombent au titre des désordres D4 et D5 et du préjudice de jouissance retenu. Il sera fait une juste appréciation de cette situation en mettant les dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, à la charge de M. et Mme [W] et de la SMABTP, in solidum et dans la limite de leurs condamnations respectives, à hauteur des deux tiers, le tiers restant demeurant à la charge de Mme [M].
L'équité commande, en application de l'article 700 du code de procédure civile, d'allouer à Mme [M], qui a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire reconnaître le bien-fondé partiel de son action, une indemnité mise à la charge in solidum de M. et Mme [W], dont il sera fait une évaluation mesurée compte tenu du rejet partiel de ses demandes. La demande symétrique formée par M. et Mme [W] sur ce même fondement sera rejetée, ces derniers succombant pour l'essentiel de leurs prétentions. La SMABTP, dont la garantie n'a été retenue que dans une mesure limitée mais qui obtient gain de cause sur l'essentiel de l'argumentation développée à son encontre, notamment s'agissant du désordre D1 et du préjudice de jouissance, sera pour sa part indemnisée dans une moindre mesure.
L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile ; aucune des parties ne justifiant de circonstances de nature à la faire écarter, il n'y a pas lieu d'y déroger.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [V] [W] et Mme [I] [W] à payer à Mme [K] [M] la somme de 20.786,05 € au titre des travaux de reprise des désordres D4 et D5;

DIT que la garantie décennale de la SAMCV SMABTP, en sa qualité d'assureur de responsabilité civile décennale de la société VHC BÂTIMENT, n'est due qu'au titre de la part du désordre D5 imputable aux travaux de plomberie exécutés par cette dernière, à l'exclusion de toute autre part et de tout autre désordre ;

CONDAMNE en conséquence la SAMCV SMABTP, in solidum avec M. [V] [W] et Mme [I] [W], dans la limite de la somme de 7.000 €, au paiement de la condamnation prononcée au titre des travaux de reprise du désordre D5 ;

DÉBOUTE Mme [K] [M] de sa demande au titre du préjudice de jouissance en tant qu'elle est dirigée contre la SAMCV SMABTP ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [W] et Mme [I] [W] à payer à Mme [K] [M] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

DIT que les dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire de M. [B] [H], seront supportés à hauteur des deux tiers par M. [V] [W], Mme [I] [W] et la SAMCV SMABTP, in solidum et dans la limite de leurs condamnations respectives, et à hauteur d'un tiers par Mme [K] [M] ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [W] et Mme [I] [W] à payer à Mme [K] [M] la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [M] à payer à la SAMCV SMABTP la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.

La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
N° RG 24/04412 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBCAY - page /
Tribunal judiciaire de Saint-[Z] - 1ère chambre civile - jugement du 31 Juillet 2026
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE SAINT-[Z] DE [Localité 1]

MINUTE N° 

DU : 31 Juillet 2026

N° RG 24/04412 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBCAY
NAC : 50D

Jugement rendu le 31 Juillet 2026


ENTRE :

Madame [K] [M]
demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Lénaïg LABOURÉ, avocat au barreau de SAINT-[Z]-DE-LA-REUNION


ET :

Monsieur [V] [W]
Madame [I] [L] [Z] [D] épouse [W]
demeurant [Adresse 2]
Représentés par Maître Florence MERCATELLO, avocat au barreau de SAINT-[Z]-DE-LA-REUNION

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP)
dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER
Assesseur : Adeline CORROY
Assesseur : Chloé CHEREL BLOUIN

Magistrat rédacteur : Barthélémy HENNUYER

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 Décembre 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 17 Avril 2026 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 05 Juin 2026 et prorogé au 31 Juillet 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________
Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Me Guillaume jean hyppo DE [Localité 2], Me Lénaïg LABOURÉ, Me Florence MERCATELLO
le :



N° RG 24/04412 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBCAY - page /
Tribunal judiciaire de Saint-[Z] - 1ère chambre civile - jugement du 31 Juillet 2026
EXPOSE DU LITIGE
Suivant compromis de vente du 15 mars 2022 puis acte authentique reçu le 15 juin 2022 par Maître [C] [E], notaire à [Localité 3], M. et Mme [W] ont vendu à Mme [M] un ensemble immobilier à usage d'habitation de type F4, sis [Adresse 4] à [Localité 3], cadastré section ID n° [Cadastre 1], moyennant un prix principal de 300.000 euros.
Ce bien avait été édifié par M. et Mme [W], alors maîtres de l'ouvrage, suivant permis de construire délivré le 2 octobre 2013. Les travaux de gros œuvre ont été confiés à la société VHC BÂTIMENT, dans le cadre d'un marché de travaux du 19 juillet 2013, réceptionnés sans réserve le 31 octobre 2014. La société VHC BÂTIMENT était assurée au titre de sa responsabilité civile décennale auprès de la SMABTP suivant police d'assurance construction des entreprises du bâtiment et des travaux publics n° E4802747. Il est constant que certains éléments de l'ouvrage — extension et agrandissement de la mezzanine, revêtement de sol de la salle de bains, couverture de la varangue côté mer — ont été réalisés postérieurement à la réception par M. [W] lui-même, par ses propres moyens, en dehors du marché de travaux confié à la société VHC BÂTIMENT.
Après la remise des clés, Mme [M] a entrepris des travaux d'aménagement à l'occasion desquels ont été mis en évidence divers désordres affectant le bien. Elle a fait établir un rapport d'expertise amiable non contradictoire par M. [A] le 24 août 2022, puis un rapport d'expertise amiable contradictoire par le cabinet SARETEC le 19 décembre 2022, auquel M. et Mme [W] n'ont pas participé. Un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice le 12 janvier 2023.
Par acte du 23 février 2023, Mme [M] a fait assigner M. et Mme [W] ainsi que la SMABTP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-[Z] aux fins, notamment, de désignation d'un expert judiciaire et d'allocation d'une provision. M. et Mme [W] ont appelé en intervention forcée et en garantie l'agence CITYA Saint-[Z], titulaire du mandat exclusif de vente. Par ordonnance du 5 juillet 2023, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [B] [H], et a rejeté la demande de provision comme prématurée et se heurtant à des contestations sérieuses.
L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 16 avril 2024, après réunion contradictoire du 24 octobre 2023 et échange de dires des parties. Sur la base de ce rapport, Mme [M] a saisi à nouveau le juge des référés, par actes des 2 et 14 mai 2024, aux fins d'obtenir une provision. Par ordonnance du 9 octobre 2024, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé, au motif que l'analyse des conclusions expertales et leur confrontation aux textes applicables imposait un débat au fond, et a condamné Mme [M] au paiement de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
C'est dans ces conditions que, par actes de commissaire de justice des 28 octobre et 13 novembre 2024, Mme [M] a fait assigner M. et Mme [W] ainsi que la SMABTP devant le tribunal de céans aux fins de voir engager leur responsabilité décennale et d'obtenir leur condamnation.
Aux termes de ses conclusions n° 1 notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, Mme [M] demande au tribunal de :
CONDAMNER M. et Mme [W] à lui verser la somme de 36.736,04 € au titre des frais de remise en état ;JUGER que la SMABTP sera condamnée solidairement et in solidum avec M. et Mme [W] à hauteur de 7.000,00 € ;CONDAMNER M. et Mme [W] ainsi que la SMABTP solidairement et in solidum à lui verser la somme de 9.600,00 € au titre du préjudice de jouissance, cette somme étant à parfaire ;CONDAMNER M. et Mme [W] ainsi que la SMABTP solidairement et in solidum à lui verser la somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;DÉBOUTER les défendeurs de l'ensemble de leurs demandes ;JUGER n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.Aux termes de leurs conclusions n° 2 notifiées le 8 octobre 2025, M. et Mme [W] demandent au tribunal, à titre principal, de :
DIRE ET JUGER que Mme [M] échoue à rapporter la preuve de la nature décennale des désordres invoqués ;DIRE ET JUGER que leur responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;DIRE ET JUGER que Mme [M] échoue à rapporter la preuve du préjudice de jouissance allégué ;DÉBOUTER Mme [M] de l'ensemble de ses demandes.À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la nature décennale des désordres D1 et D2 serait retenue, ils sollicitent un partage de responsabilité avec la société VHC BÂTIMENT (et son assureur la SMABTP) et Mme [M], ainsi qu'une limitation du quantum indemnisable pour le désordre D2.
En tout état de cause, ils demandent la condamnation de Mme [M] à leur payer 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.
Aux termes de ses conclusions n° 3 notifiées le 13 novembre 2025, la SMABTP demande au tribunal de :
JUGER que sa garantie décennale ne s'applique que dans la limite des activités déclarées à la police par la société VHC BÂTIMENT ;JUGER que le désordre D5 relève d'une activité (VRD) non déclarée à la police d'assurance ;JUGER que Mme [M] échoue à rapporter la preuve de la nature décennale des désordres ;JUGER que Mme [M] ne justifie pas la part d'imputabilité qu'elle attribue à la société VHC BÂTIMENT au titre du désordre D5 ;JUGER que la garantie décennale obligatoire ne couvre pas les dommages immatériels consécutifs ;DÉBOUTER Mme [M] de l'intégralité de ses demandes à son encontre ;À titre subsidiaire, en cas de condamnation au titre du désordre D5, FIXER la part d'imputabilité de la société VHC BÂTIMENT dans de plus justes proportions, sans qu'elle puisse excéder 7.000 € ;REJETER l'appel en garantie formé par M. et Mme [W], notamment au titre du désordre D1 ;CONDAMNER Mme [M], ou tout succombant, à lui payer 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026, prorogé au 31 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la responsabilité décennale de M. et Mme [W]
Sur le principe de la responsabilité encourue en qualité de vendeurs-constructeurs
Aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
L'article 1792-1, 2°, du même code répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. Il est de jurisprudence constante que le maître de l'ouvrage qui a fait construire un immeuble et le revend dans le délai de l'épreuve décennale est tenu, à l'égard du sous-acquéreur, de la garantie des articles 1792 et suivants du code civil, sans préjudice de son recours contre les constructeurs qu'il a lui-même mandatés.
Il n'est pas sérieusement contesté que M. et Mme [W], qui ont fait édifier l'immeuble litigieux avant de le revendre à Mme [M] le 15 juin 2022, soit moins de dix ans après la réception des travaux intervenue le 31 octobre 2014, ont la qualité de constructeurs au sens de ces dispositions, tant à raison des travaux réalisés par la société VHC BÂTIMENT qu'ils ont personnellement mandatée, qu'à raison des travaux qu'ils ont eux-mêmes exécutés par leurs propres moyens (extension de la mezzanine, revêtement de sol de la salle de bains, couverture de la varangue). Leur responsabilité décennale est donc susceptible d'être engagée, sous réserve de la démonstration, désordre par désordre, des conditions cumulatives posées par l'article 1792 du code civil.
Sur les conditions cumulatives de la garantie décennale
La mise en œuvre de la garantie décennale suppose la réunion de trois conditions cumulatives : l'existence d'un ouvrage réceptionné, un désordre présentant une certaine gravité (atteinte à la solidité de l'ouvrage ou à celle d'un élément d'équipement indissociable, ou impropriété à sa destination), et le caractère caché du désordre lors de la réception ou, s'agissant du sous-acquéreur, lors de la vente.
Sur la gravité, il résulte d'une jurisprudence constante que le juge ne peut retenir la responsabilité décennale d'un constructeur sans caractériser une atteinte à la solidité de l'ouvrage ou une impropriété à sa destination ; une simple diminution de l'usage ou un risque théorique non réalisé ne suffisent pas. La charge de la preuve de la réunion de ces conditions pèse sur le demandeur à l'action.
Sur le caractère caché, il est constant que la réception sans réserve purge les vices apparents et fait obstacle à toute action décennale ultérieure fondée sur ces mêmes désordres. Il incombe au demandeur, maître d'ouvrage ou acquéreur, de rapporter la preuve du caractère non apparent du désordre. Toutefois, le caractère apparent s'apprécie non seulement au regard de l’apparence matérielle du désordre, mais aussi de la connaissance qu'en avait le maître d'ouvrage ou l'acquéreur profane dans toute son ampleur et ses conséquences dommageables ; un désordre visible dans sa manifestation extérieure n'est pas nécessairement apparent dans sa cause et sa gravité technique, dès lors que celles-ci échappent à l'appréciation d'un non-professionnel.
C'est au regard de ces principes qu'il convient d'examiner successivement chacun des cinq désordres décrits par l'expert judiciaire (D1 à D5), le tribunal rappelant qu'il lui appartient de procéder à leur qualification juridique, la mission de l'expert judiciaire s'étant limitée, conformément à l'ordonnance de référé du 5 juillet 2023, à donner un avis technique sur leurs conséquences en termes de solidité, d'habitabilité et d'usage. Il sera rappelé qu’en tout état de cause, au visa de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.
Sur l’examen des désordres
Désordre D1 — [Adresse 5]
Il résulte des pièces versées aux débats que la mezzanine d'origine, non intégrée à la surface habitable déclarée du bien (80 m² selon le mandat de vente), a fait l'objet d'un agrandissement réalisé après réception par M. [W] lui-même, par ses propres moyens et sans l'intervention d'un bureau d'études, les deux poutres porteuses ayant en revanche été mises en œuvre par la société VHC BÂTIMENT au titre de son marché. Postérieurement à la vente, Mme [M] a fait réaliser des travaux de renforcement du plancher (profilé IPE 120 et tirants UPN 80) dont l'expert judiciaire relève qu'ils ne présentent aucune justification dimensionnelle ni constructive.
L'expert judiciaire conclut, s'agissant de ce poste, à une limitation de la charge d'exploitation de la mezzanine en l'absence de renforcement dûment justifié. Une telle conclusion, qui se rattache à la catégorie de la diminution d'usage plutôt qu'à celles de l'atteinte à la solidité ou de l'impropriété à la destination de l'ouvrage pris dans son ensemble, ne permet pas de caractériser la gravité exigée par l'article 1792 du code civil.
En outre, il est établi que la mezzanine, qui ne constitue pas un « niveau » au sens de l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité, n'avait pas vocation, dans sa configuration d'origine, à recevoir un bloc sanitaire ; le besoin de renforcement identifié par l'expert procède ainsi, pour partie, de la transformation d'usage recherchée par Mme [M] elle-même, laquelle reconnaît, dans son courrier du 1er novembre 2022, avoir été informée de la nécessité de renforcer la mezzanine avant d'entreprendre l'aménagement d'un WC à l'étage. Un tel désordre, lié à un projet de transformation postérieur à la vente, relève, le cas échéant, d'un défaut de conformité contractuelle ou d'un désordre intermédiaire, non de la garantie décennale.
En conséquence, le désordre D1 sera écarté du champ de la garantie décennale des époux [W], et Mme [M] sera déboutée de ce chef de demande.
Désordre D2 — Défaut d'étanchéité sous revêtement de la salle de bains
Il est constant que l'expert judiciaire n'a pu procéder à ses propres constatations sur ce point, les travaux de rénovation complète de la salle d'eau ayant été réalisés par Mme [M] dès le mois de septembre 2022, soit antérieurement à l'ordonnance de référé du 5 juillet 2023 ayant ordonné l'expertise. L'expert s'est donc borné à retenir, sur la base des déclarations des parties et des pièces transmises, qu'un défaut d'étanchéité sous revêtement avait été mis en évidence, et que l'absence initiale d'étanchéité était susceptible d'avoir engendré des infiltrations pouvant rendre l'ouvrage insalubre et pouvant en diminuer l'usage attendu.
Le tribunal relève que cette conclusion, exprimée au conditionnel, ne permet pas d'établir avec la certitude requise ni l'ampleur ni la gravité du désordre allégué, alors que la charge de la preuve pèse sur la demanderesse. Au demeurant, il doit être rappelé que des infiltrations auxquelles il peut être remédié par de simples travaux de reprise localisés ne sont pas de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination.
En conséquence, la nature décennale du désordre D2 n'est pas établie et Mme [M] sera déboutée de ce chef de demande, de même que de sa demande subsidiaire de remboursement du coût des travaux déjà engagés à ce titre (6.273,53 €), lesquels ne peuvent être rattachés à un désordre de nature décennale.
Désordre D3 — Non-conformité de l'installation électrique
Il ressort du dossier de diagnostic technique établi par la société RL DETECTION en mars 2022, annexé tant au compromis de vente qu'à l'acte authentique du 15 juin 2022, que l'installation électrique intérieure comportait une ou plusieurs anomalies recommandant l'intervention d'un électricien qualifié. Ce document contractuel, porté à la connaissance de Mme [M] avant la vente, suffit à établir que celle-ci a eu connaissance de la non-conformité de l'installation électrique dès la signature du compromis, ce qui fait échec à la garantie décennale du vendeur constructeur.
La circonstance, invoquée par la demanderesse, que l'ampleur exacte du désordre, en particulier l'existence d'une gaine électrique obstruée découverte lors des travaux dans la salle de bains, n'aurait été révélée que postérieurement, ne suffit pas à écarter le caractère apparent de la non-conformité elle-même, qui était formellement annexée à l'acte de vente et portait sur l'ensemble de l'installation intérieure.
En conséquence, le désordre D3 sera écarté du champ de la garantie décennale des époux [W].
Désordre D4 — Couverture de la varangue
Il est constant que la couverture de la varangue côté mer a été réalisée par M. [W] lui-même, par ses propres moyens, sans déclaration préalable de travaux ni intervention d'un homme de l'art. L'expert judiciaire relève à cet égard un défaut de fixation des tôles de couverture, un défaut de dimensionnement de l'ossature bois et des poteaux, ainsi qu'un défaut de dimensionnement et de respect constructif des fixations entre éléments, et conclut que ces non-respects des règles de l'art peuvent engendrer un risque pour les usagers, notamment lors d'événements climatiques intenses, et qu'ils ont une répercussion sur l'habitabilité du bien.
Le tribunal retient que la conjonction, d'une part, d'un défaut de fixation de la couverture elle-même (élément de clos et de couvert indissociable de la solidité de l'ouvrage) et, d'autre part, d'un risque avéré pour la sécurité des occupants lors d'événements climatiques intenses, caractérise, dans le contexte cyclonique propre au territoire de La Réunion, une atteinte à la solidité de l'ouvrage et une impropriété à sa destination au sens de l'article 1792 du code civil ; il n'est en effet pas nécessaire, pour que la garantie décennale soit due, que le risque identifié par l'expert se soit déjà matériellement réalisé.
La clause de l'acte de vente selon laquelle l'acquéreur reconnaît que la varangue a été édifiée sans autorisation d'urbanisme et déclare en faire son affaire personnelle est sans incidence sur la présente analyse, dès lors qu'elle ne porte que sur la régularité administrative de l'ouvrage et non sur ses désordres constructifs, et qu'au surplus une telle clause ne saurait faire échec à la garantie décennale d'ordre public, réputée non écrite en application de l'article 1792-5 du code civil, s'agissant au demeurant d'un vendeur ayant lui-même la qualité de constructeur.
Ce désordre étant exclusivement imputable à des travaux exécutés par M. [W] en personne, en dehors de toute intervention de la société VHC BÂTIMENT, il n'est pas susceptible d'engager la garantie de la SMABTP.
En conséquence, le désordre D4 sera retenu comme relevant de la garantie décennale de M. et Mme [W].
Désordre D5 — Réseau d'évacuation des eaux usées
S’agissant du caractère apparent invoqué par les défendeurs, il est constant que le réseau d'évacuation des eaux usées est disposé en aérien et non enterré, ce qui le rend visuellement perceptible. Toutefois, le désordre retenu par l'expert judiciaire ne réside pas dans la visibilité de la canalisation elle-même, mais dans une insuffisance de pente (contre-pente) non conforme au DTU 60.11, laquelle provoque des remontées d'eaux usées dans l'habitation lors d'événements pluvieux intenses. Or la conformité d'une pente d'évacuation à la réglementation technique applicable relève, par nature, d'une analyse technique inaccessible à un acquéreur profane par simple observation visuelle ; la seule visibilité matérielle d'une canalisation ne permet pas de présumer la connaissance, par un non-professionnel, d'un défaut de pente et de ses conséquences fonctionnelles. Le désordre D5 sera donc regardé comme caché au sens de l'article 1792 du code civil.
S’agissant de la gravité du désordre, l'expert judiciaire retient que le défaut de pente du réseau d'eaux usées engendre un défaut d'habitabilité et de salubrité de l'ouvrage, se manifestant par des remontées d'eaux usées à l'intérieur de l'habitation lors de fortes pluies, en dépit de la pose d'un clapet anti-retour. Un tel désordre, qui affecte la salubrité même du logement par l'intrusion d'eaux usées à l'intérieur du bien, caractérise une impropriété à la destination d'habitation de l'ouvrage, quand bien même elle ne se manifesterait que de façon intermittente lors d'épisodes pluvieux, la jurisprudence n'exigeant pas que l’atteinte à l’habitabilité soit permanente pour retenir l'impropriété à destination.
L'expert judiciaire distingue, au sein de ce désordre, l'intervention de deux entreprises distinctes mandatées par M. [W] : la société ARABOUX, chargée du raccordement en servitude de passage jusqu'au réseau public (activité de voirie et réseaux divers), et la société VHC BÂTIMENT, chargée des canalisations intérieures et du raccordement jusqu'en limite de propriété (activité de plomberie relevant du marché de travaux et de la police d'assurance décennale souscrite auprès de la SMABTP). Le niveau altimétrique de raccordement était en outre figé par les contraintes du réseau situé en servitude, mis en œuvre par la société ARABOUX antérieurement à l'intervention de VHC BÂTIMENT.
Il en résulte que la responsabilité de la société VHC BÂTIMENT, et partant la garantie de la SMABTP, ne saurait être retenue que dans la limite de la part du désordre imputable à ses propres travaux de plomberie, à l'exclusion de la part relevant de l'activité de voirie et réseaux divers exécutée par la société ARABOUX, laquelle n'est pas partie à la présente instance et dont l'activité VRD n'est pas déclarée à la police souscrite par VHC BÂTIMENT auprès de la SMABTP.
M. et Mme [W] demeurent en revanche tenus, en leur qualité de vendeurs-constructeurs, de l'intégralité des conséquences dommageables du désordre D5, sans que la répartition contractuelle des tâches entre leurs propres prestataires (ARABOUX et VHC BÂTIMENT) ne soit opposable à l'acquéreur, sauf recours de leur part contre ces entreprises.
En conséquence, le désordre D5 sera retenu comme relevant de la garantie décennale de M. et Mme [W], la garantie de la SMABTP n'étant due, en sa qualité d'assureur de VHC BÂTIMENT, que dans la limite de la part imputable à cette dernière.
*
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que seuls les désordres D4 (couverture de la varangue) et D5 (réseau d'évacuation des eaux usées) relèvent de la garantie décennale de M. et Mme [W] ; les désordres D1 (mezzanine), D2 (étanchéité de la salle de bains) et D3 (installation électrique) en sont exclus.
Sur le montant des travaux de remise en état
L'expert judiciaire a chiffré le coût des travaux de reprise à la somme totale de 30.462,51 € TTC, se décomposant, selon la ventilation résultant de son rapport, en 3.500 € HT pour la mezzanine (D1), 1.400 € HT pour l'installation électrique (D3), 12.350,05 € HT pour le traitement du réseau d'eaux usées (D5), 8.436,00 € HT pour la couverture de la varangue (D4), outre 2.300 € au titre de la maîtrise d'œuvre et des frais de régularisation administrative, et a validé le coût des travaux d'ores et déjà engagés par Mme [M] au titre de l'étanchéité de la salle de bains (D2) pour 6.273,53 €.
Dès lors que seuls les désordres D4 et D5 sont retenus au titre de la garantie décennale, seuls les postes de travaux s'y rapportant peuvent donner lieu à indemnisation, à l'exclusion des postes relatifs aux désordres D1, D2 et D3.
Sur cette base, le montant dû par M. et Mme [W] au titre des travaux de reprise des désordres D4 et D5 s'établit comme suit : 8.436,00 € au titre de la reprise de la couverture de la varangue (D4) et 12.350,05 € au titre du traitement du réseau d’évaluation des eaux usées (D5), soit un total de 20.786,05 €, qui sera mis à la charge de M. et Mme [W] in solidum.
Sur la garantie due par la SMABTP
Aux termes de l'article L. 241-1 du code des assurances, toute personne dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption prévue par les articles 1792 et suivants du code civil doit être couverte par une assurance obligatoire. Cette garantie obligatoire ne s'étend qu'au secteur d'activité professionnelle effectivement déclaré par l'assuré au moment de la souscription.
En l’espèce, il a été établi que seule la part du désordre D5 imputable aux travaux de plomberie exécutés par la société VHC BÂTIMENT, activité déclarée à la police souscrite auprès de la SMABTP, est susceptible d'engager la garantie de cet assureur, à l'exclusion de la part relative au raccordement en servitude, exécuté par un tiers à la police (la société ARABOUX) au titre d'une activité de voirie et réseaux divers non garantie.
En conséquence, la SMABTP sera condamnée, in solidum avec M. et Mme [W] et dans la limite de 7.000 €, au paiement de la somme allouée au titre des travaux de reprise du désordre D5, cette somme s'imputant sur le montant total de 20.786,05 € mis à la charge de M. et Mme [W], lesquels demeurent seuls tenus du solde.
La demande de Mme [M] tendant à voir garantir par la SMABTP le désordre D1 est, en tout état de cause, sans objet, ce désordre ayant été écarté du champ de la garantie décennale. L'appel en garantie formé à titre subsidiaire par M. et Mme [W] à l'encontre de la SMABTP au titre de ce même désordre D1 est, pour le même motif, sans objet et sera rejeté.
Sur le préjudice de jouissance
Il est constant que si les dommages immatériels consécutifs à un désordre décennal engagent la responsabilité du constructeur sur le fondement de l'article 1792 du code civil, ils n'entrent en revanche pas dans le champ de la garantie obligatoire de l'assureur décennal, laquelle est limitée, en application de la clause type figurant à l'annexe I de l'article A. 243-1 du code des assurances, au paiement des travaux de réparation de l'ouvrage lui-même.
Il s'ensuit que la demande de Mme [M] au titre du préjudice de jouissance sera, en toute hypothèse, rejetée s’agissant de la SMABTP.
S'agissant de M. et Mme [W], tenus personnellement en qualité de constructeurs, l'indemnisation d'un préjudice de jouissance consécutif à un désordre décennal suppose la preuve d'une perte d'usage effective, telle que l'impossibilité d'habiter ou de louer le bien. Or, il est constant que Mme [M] a continué à occuper le bien pendant toute la période considérée, et que le chiffrage qu'elle propose ne repose sur aucune évaluation locative objective ni sur la démonstration d'une gêne continue sur l'intégralité de cette période, alors au demeurant que trois des cinq désordres allégués (D1, D2, D3) ont été écartés du champ de la garantie décennale.
Il n'en demeure pas moins que les désordres D4 et D5, retenus au titre de la garantie décennale, ont causé à Mme [M] un trouble de jouissance réel, quoique partiel et intermittent, à savoir un risque pour la sécurité liée à la varangue, des remontées d'eaux usées lors des épisodes pluvieux, dont elle est fondée à demander réparation.
En conséquence, M. et Mme [W] seront condamnés, in solidum, à payer à Mme [M] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
Sur les autres demandes
La demande de M. et Mme [W] tendant à voir « dire et juger » qu'ils ont agi de bonne foi ne constitue pas une prétention susceptible d'emporter, par elle-même, des conséquences juridiques distinctes du rejet des demandes formées à leur encontre ; elle relève de l'argumentation au soutien de leur défense plutôt que d'une prétention distincte au sens de l'article 4 du code de procédure civile, et il n'y a pas lieu d'y statuer au dispositif.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision contraire du juge qui statue par une décision motivée. Le tribunal peut également répartir les dépens entre les parties dans le cas où l'issue du litige est mixte.
En l'espèce, Mme [M] succombe en ses demandes relatives aux désordres D1, D2 et D3, ainsi qu'en partie de sa demande au titre du préjudice de jouissance, tandis que M. et Mme [W], et dans une moindre mesure la SMABTP, succombent au titre des désordres D4 et D5 et du préjudice de jouissance retenu. Il sera fait une juste appréciation de cette situation en mettant les dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, à la charge de M. et Mme [W] et de la SMABTP, in solidum et dans la limite de leurs condamnations respectives, à hauteur des deux tiers, le tiers restant demeurant à la charge de Mme [M].
L'équité commande, en application de l'article 700 du code de procédure civile, d'allouer à Mme [M], qui a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire reconnaître le bien-fondé partiel de son action, une indemnité mise à la charge in solidum de M. et Mme [W], dont il sera fait une évaluation mesurée compte tenu du rejet partiel de ses demandes. La demande symétrique formée par M. et Mme [W] sur ce même fondement sera rejetée, ces derniers succombant pour l'essentiel de leurs prétentions. La SMABTP, dont la garantie n'a été retenue que dans une mesure limitée mais qui obtient gain de cause sur l'essentiel de l'argumentation développée à son encontre, notamment s'agissant du désordre D1 et du préjudice de jouissance, sera pour sa part indemnisée dans une moindre mesure.
L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile ; aucune des parties ne justifiant de circonstances de nature à la faire écarter, il n'y a pas lieu d'y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [V] [W] et Mme [I] [W] à payer à Mme [K] [M] la somme de 20.786,05 € au titre des travaux de reprise des désordres D4 et D5;

DIT que la garantie décennale de la SAMCV SMABTP, en sa qualité d'assureur de responsabilité civile décennale de la société VHC BÂTIMENT, n'est due qu'au titre de la part du désordre D5 imputable aux travaux de plomberie exécutés par cette dernière, à l'exclusion de toute autre part et de tout autre désordre ;

CONDAMNE en conséquence la SAMCV SMABTP, in solidum avec M. [V] [W] et Mme [I] [W], dans la limite de la somme de 7.000 €, au paiement de la condamnation prononcée au titre des travaux de reprise du désordre D5 ;

DÉBOUTE Mme [K] [M] de sa demande au titre du préjudice de jouissance en tant qu'elle est dirigée contre la SAMCV SMABTP ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [W] et Mme [I] [W] à payer à Mme [K] [M] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

DIT que les dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire de M. [B] [H], seront supportés à hauteur des deux tiers par M. [V] [W], Mme [I] [W] et la SAMCV SMABTP, in solidum et dans la limite de leurs condamnations respectives, et à hauteur d'un tiers par Mme [K] [M] ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [W] et Mme [I] [W] à payer à Mme [K] [M] la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [M] à payer à la SAMCV SMABTP la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.

La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des assurances A243-1, code civil 1792-1, code civil 1792-5, code de procedure civile 246, code des assurances L241-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-14T16:51:35.990Z.