Tribunal judiciaire de Lille, Chambre 01, 3 août 2026, n° 21/07200

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 21/07200 - N° Portalis DBZS-W-B7F-VWPZ


JUGEMENT DU 03 AOUT 2026



DEMANDERESSE :

S.C.I. SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DU TRIANGLE DES GARES, représentée par son gérant en exercice légalement domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Amandine BODDAËRT, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Samuel GUILLAUME, avocat au barreau de PARIS, plaidant


DÉFENDERESSES :

S.A.S. HUBSIDE.STORE.GRAND NORD (anciennement HUBSIDE.STORE.EURALILLE), 
immatriculée au RCS de ROMANS sous le n°880082094
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Mélissa DEBARA, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Clémence ARNAUD, avocat au barreau de LYON, plaidant

S.A.S. HUBSIDE.STORE.HOLDING,
immatriculée au RCS de PARIS sous le n°834266868
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Mélissa DEBARA, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Clémence ARNAUD, avocat au barreau de LYON, plaidant

S.C.P. BTSG 2, 
prise en la personne de Maître [A] [O], ès-qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société HUBSIDE.STORE.HOLDING 
[Adresse 4]
[Localité 3]
défaillant

S.C.P. BTSG.2 
prise en la personne de Maître [A] [O], ès-qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société HUBSIDE.STORE.GRAND NORD.
[Adresse 4]
[Localité 3]
défaillant

S.E.L.A.R.L. AXYME, 
prise en la personne de Maître [E] [V], es-qualité de mandataire judiciaire liquidateur de la société HUBSIDE.STORE.HOLDING
[Adresse 5]
[Localité 4]
défaillant




S.E.L.A.R.L. AXYME,
 prise en la personne de Maître [E] [V], ès-qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société HUBSIDE.STORE.GRAND NORD
[Adresse 5]
[Localité 4]
défaillant



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 17 Juin 2025, avec effet au 06 Juin 2025;

A l’audience publique du 09 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 Mai 2026, prorogé au 15 juin 2026 puis prorogé pour être rendu le 03 Août 2026.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 03 Août 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.


EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte sous seing privé en date du 12 février 2020, la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares a donné à bail commercial à la société Hubside.Store.Holding, aux droits de laquelle vient désormais la société Hubside.Store.Grand Nord, un local commercial portant le numéro 263, d’une surface commerciale utile (GLA) d’environ 122 m², situé au niveau 1 du centre commercial Euralille sis [Adresse 6] à [Localité 5], pour une durée de dix années entières et consécutives.

Il ressort de l’Article 3 « Destination du local » du Titre I du Bail que l’activité autorisée sous l’enseigne « HUBSIDE STORE » est : 

 « A titre principal : 

- vente, location et réparation de produits multimédias, de téléphonie et de produits connectés, neufs ou d’occasion ; 

- vente de solutions d’assurances affinitaires pour téléphonie, multimédias et produits connectés et de services annexes (ex. prêt de matériel) ;

- vente de services d’abonnements (ex : abonnements liés à des programmes privilèges et abonnements liés à la création et maintenance de sites internet) A titre accessoire : 

- vente et location de produits de mobilité urbaine électrique (ex. trottinettes) ». 
 




Le bail a été consenti moyennant un loyer binaire (Article 4. « Loyer ») comprenant : 
 
▪ un loyer de base d’un montant 123 900 euros hors taxe et hors charges par an, et, 

▪ un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 5% du chiffre d’affaires annuel (année civile) hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes.


Par une lettre-avenant du 4 mai 2020, les parties ont convenu que la société Hubside.Store 2 désormais Hubside.Store.Grand Nord substitue la société Hubside.Store.Holding en sa qualité de preneur dans le cadre du bail, en précisant que:
 
 « […] la société HUBSIDE.STORE.HOLDING reste garante et solidaire de la société HUBSIDE.STORE 2 [désormais HUBSIDE.STORE.GRAND NORD] pendant toute la durée du Bail, répondant ainsi solidairement du paiement de toutes les sommes dues au titre du Bail et notamment des loyers, des indemnités d’occupations, des charges, et de leurs accessoires, ainsi que de l’exécution de toutes les clauses du Bail ». 

Se plaignant d'impayés de loyers, par lettre recommandée avec avis de réception du 12 octobre 2021, la bailleresse a mis en demeure la société Hubside.Store.Holding de régler les sommes dues par le preneur en sa qualité de garant solidaire, pour un montant de 98 978,86 euros TTC.

Par exploits de commissaire de justice délivrés les 22 et 23 novembre 2021, la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares a assigné la société Hubside.Store.Euralille devenue la société Hubside.Store.Grand Nord et la société Hubside.Store.Holding devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement des loyers et charges.

En parallèle, le 17 janvier 2022, la société du Centre commercial du Triangle des gares a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 81 692,60 euros au titre des loyers et accessoires impayés outre les frais de signification.

Le 25 janvier 2022, les défenderesses ont constitué avocat en la personne de Me Debara.

Par ordonnance sur incident du 10 mars 2023, le juge de la mise en état a notamment :

- condamné solidairement les société Hubside.Store.Euralille et Hubside.Store.Holding à payer à titre provisionnel au titre des loyers, charges, pénalités arrêtés au 11 octobre 2022 la somme de 39 041,18 euros à la requérante ;

- rejeté le surplus des demandes d’indemnités provisionnelles ;

- rejeté la demande de communication de pièces.

La clôture de la procédure avait été ordonnée le 10 novembre 2023 avec fixation de l’affaire à l’audience de plaidoiries du 14 octobre 2024.

Cependant, par deux jugements du 22 mai 2024, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire au profit des sociétés Hubside.Store.Grand Nord et Hubside.Store.Holding.







Dans ces conditions, le 4 septembre 2024, la révocation de l’ordonnance de clôture a été décidée par ordonnance, avec interruption de l’instance par l’effet de la liquidation judiciaire. L’affaire a été renvoyée à la mise en état pour régularisation de la procédure auprès des organes de la procédure collective. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 31 juillet 2024, la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares a déclaré sa créance à titre privilégié au passif de la société Hubside.Store.Grand Nord pour un montant de 263 242,96 euros à titre privilégié.

Puis, par actes de commissaire de justice des 21 novembre 2024, elle a assigné en intervention forcée la S.C.P. B.T.S.G² et la S.E.L.A.R.L. Axyme en leurs qualités de liquidateurs judiciaires de chacune des deux sociétés défenderesses.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 4 avril 2025.


Dans ses dernières conclusions signifiées le 28 mai 2025, la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares demande à la juridiction de :

A titre principal, 

Fixer la créance à titre privilégié de la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares, à la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société Hubside.Store.Grand Nord à hauteur de 179 902,66 euros TTC, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires dû au 21 mai 2024 (veille du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société Hubside.Store.Grand Nord) ;
Fixer la créance à titre chirographaire de la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares, à la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société Hubside.Store.Holding, en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside.Store.Grand Nord, à hauteur de 179 902,66 euros TTC, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires dû par la société Hubside.Store.Grand Nord au 21 mai 2024 (veille du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société Hubside.Store.Holding) ;
Juger et Déclarer que la somme de 179 902,66 euros due à la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares, sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l’an à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, et,s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil (Titre II, Art. 8 « Clause d’intérêts de retard ») et la fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société Hubside.Store.Grand Nord ;
Juger et Déclarer que la somme de 179 902,66 euros due à la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares, sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l’an à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil (Titre II, Art. 8 « Clause d’intérêts de retard ») et la fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société Hubside.Store.Holding, en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside.Store.Grand Nord ;

Fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside.Store.Grand Nord, à titre d’indemnité forfaitaire une somme correspondant à 10 % du montant des sommes contractuellement dues à la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares, soit la somme de 17 990,26 euros TTC ; 
Fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside.Store.Holding, en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside.Store.Grand Nord et à titre d’indemnité forfaitaire une somme correspondant à 10 % du montant des sommes contractuellement dues par cette dernière à la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares, soit la somme de 17 990,26 euros TTC ;
Juger que la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares conservera le dépôt de garantie d’un montant de 75 525,07 euros dont elle dispose ;
Fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside.Store.Grand Nord, à titre de dommages et intérêts correspondant à deux mois de loyers TTC, la somme de 50 350,04 euros TTC en réparation du grave préjudice subi par la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares ;
Fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la société Hubside.Store.Holding, en sa qualité de garante solidaire de la société Hubside.Store.Grand Nord et à titre de dommages et intérêts correspondant à deux mois de loyers TTC, la somme de 25 850,72 euros TTC, en réparation du grave préjudice subi par la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares ;
En tout état de cause,

Débouter les sociétés Hubside.Store.Holding, Hubside.Store.Grand Nord, la SCP B.T.S.G., prise en la personne de Maître [A] [O] et la SELARL AXYME, prise en la personne de Maître [E] [V], en qualité de mandataires judiciaires liquidateurs des sociétés Hubside.Store.Grand Nord et Hubside.Store.Holding de l’ensemble de leurs demandes ;
Condamner in solidum les sociétés Hubside.Store.Holding, Hubside.Store.Grand Nord, la SCP B.T.S.G.², prise en la personne de Maître [A] [O] et la SELARL AXYME, prise en la personne de Maître [E] [V], en qualité de mandataires judiciaires, liquidateurs des sociétés Hubside.Store.Grand Nord et Hubside.Store.Holding à payer à la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares, la somme de 15 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 5 octobre 2023, la société Hubside.Store.Grand Nord et la société Hubside.Store.Holding s’opposent aux demandes formées à leur encontre. Elles sollicitent de la juridiction de :

I. A titre principal sur le rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire et alternativement de résiliation judiciaire

Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside Store.Euralille le 17 janvier 2022 mentionne des sommes qui n’étaient pas exigibles, ces dernières correspondant à des loyers sur les mois COVID19 et des pénalités ; 




Juger que la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares a fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside.Store.Euralille le 17 janvier 2022 ; 
Juger que les mesures restrictives gouvernementales prises dans le cadre de l’épidémie de COVID 19 caractérisent une perte de la chose louée ; 
Juger que les loyers échus sur ces périodes ne sont pas exigibles ;
Juger que le S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares avait d’ailleurs accepté que les loyers échus sur ces périodes ne soient pas réglés dans l’attente d’un accord devant intervenir à la suite de l’application d’un décret annoncé par le gouvernement ; 
Juger que la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares a imputé indûment les loyers litigieux sur le dépôt de garantie ; 
Juger qu’en refusant d’adapter l’exécution du bail commercial aux circonstances exceptionnelles de la situation sanitaire, la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares a manqué à son obligation de bonne foi ; 
Juger que la pénalité appelée au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% par la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares est infondée ; 
Juger que la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares ne justifie pas avoir respecté les conditions de mise en œuvre prévue par le bail liant les parties, au titre de la pénalité appelée au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% ; 
Juger en conséquence que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Hubside Store Euralille le 17 janvier 2022 est nul, celui-ci visant des sommes non dues et non exigibles ; 
Juger que la clause résolutoire du bail commercial n’est en conséquence pas acquise; 
Juger que la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares ne justifie d’aucun motif grave et légitime lui permettant de solliciter la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire ; 
En conséquence : 

Rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail formulée par la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares ; 
Rejeter la demande d’expulsion de la société Hubside.Store.Euralille, la demande de séquestration des meubles et objets mobiliers du local et la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ; 
Rejeter la demande en condamnation in solidum des sociétés Hubside.Store.Holding et Hubside.Store.Euralille à payer à la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares la somme 81 602,60 € TTC au principal majorée de l’indemnité forfaitaire de 10% et d’un intérêt de retard égal au taux légal majoré de 500 points de base et la demande de dommages-intérêts ; 




Rejeter l’intégralité des demandes accessoires formulées par la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares (demande d’expulsion, demande de paiement d’une indemnité d’occupation, demandes relatives à la conservation du dépôt de garantie, séquestration du mobilier du point de vente) ; 
Rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares ;
Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires de la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares ; 

II. A titre subsidiaire, sur l’octroi de délais de paiement et suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire

Octroyer à la société Hubside.Store.Grand Nord des délais de paiement rétroactifs sur 18 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 janvier 2022 ; 
Ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire durant ces délais ; 
Juger que la clause résolutoire ne joue pas dès lors que la société Hubside.Store.Grand Nord s’acquitte de la dette locative visée au commandement conformément à l’échéancier établi par le tribunal ; 
Juger que la société Hubside.Store.Euralille s’est acquittée des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 janvier 2022 dans les délais, qu’elle est à jour du règlement de ses loyers et charges et que dès lors la clause résolutoire ne peut jouer ;
A tout le moins, si un reliquat restait dû, Octroyer des délais de paiement selon échéancier fixé par le tribunal et suspendre les effets de la clause résolutoire, Juger que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect dudit échéancier ; 
Rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares ; 

III. En tout état de cause sur le rejet des demandes de paiement formulées par la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares,

Juger infondée et injustifiée la demande de condamnation in solidum des sociétés Hubside.Store.Holding et Hubside.Store.Euralille au paiement de la somme de 81 602,60 € TTC en cas de résiliation du bail ou 283,94€ TTC en cas de rejet de cette demande ; 
Juger que la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares manque à son obligation de bonne foi contractuelle en ce qu’elle sollicite la condamnation in solidum des sociétés Hubside.Store.Holding et Hubside.Store.Grand Nord au paiement de dommages-intérêts, de l’indemnité forfaitaire contractuelle à hauteur de 10 % du montant des sommes contractuellement dues et d’un intérêt de retard contractuel sur chaque somme concernée par la demande en paiement ;



Juger infondée et injustifiée la demande d’application d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l’an à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, et avec capitalisation, notamment en ce que la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares ne démontre pas qu’elle a respecté les conditions de mise en œuvre prévues par le bail liant les parties au titre de l’exigibilité de cet intérêt de retard ; 
Juger infondée et injustifiée la demande d’indemnité forfaitaire de 10 % sollicitée en application de l’article 26.2.1 du Titre II du Bail, en ce que la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares ne démontre pas que les pénalités déjà appelées dans sa demande principale n’ont pas le même objet que sa demande de condamnation accessoire ni qu’elle a respecté les conditions de mise en œuvre prévues à l’article 26.2.1 du Titre II du bail liant les parties au titre de l’exigibilité de cette indemnité forfaitaire;
Juger que la clause du bail sur laquelle la société la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares fonde ses demandes au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % et de l’intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base est une clause pénale constitutive d’un déséquilibre significatif et devant être réputée non écrite à ce titre ou, à tout le moins être modérée ; 
Juger, s’agissant de la demande de dommages-intérêts, que la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares ne démontre pas avoir subi un préjudice certain, et ne justifie pas davantage d’une faute des sociétés Hubside.Store.Grand Nord et Hubside.Store.Holding, ni d’un lien de causalité entre cette faute et son prétendu préjudice ; 
Juger que les demandes de condamnation in solidum des sociétés Hubside.Store.Holding et Hubside.Store.Euralille au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer dû majoré de 50%, en cas de résiliation, est infondée; 
Juger que la clause du bail sur laquelle la société la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares fonde ses demandes au titre du paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer dû majoré de 50 % est une clause pénale devant à tout le moins être modérée ; 
Juger que la demande de conservation du dépôt de garantie formulée par la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares en cas de résiliation est infondée ; Juger que la clause du bail sur laquelle la société la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares fonde ses demandes au titre de la conservation du dépôt de garantie est une clause pénale devant à tout le moins être modérée ;
Juger que les comptes entre les parties font état d’un solde de 72 682,43 euros à parfaire au bénéfice de la société Hubside.Store.Grand Nord ;
En conséquence,

Rejeter la demande de leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 81 602,60€ TTC en cas de résiliation du bail ou 283,94 € TTC en cas de rejet de cette demande ; 
Condamner la société du Triangle des Gares à payer à la société Hubside.Store.Grand Nord la somme de 72 682,43 euros à parfaire ;


Rejeter la demande de condamnation in solidum des sociétés Hubside.Store.Grand Nord et Hubside.Store.Holding au paiement de dommages-intérêts ; 
Rejeter la demande de leur condamnation in solidum au paiement de l’indemnité forfaitaire contractuelle à hauteur de 10% des sommes contractuellement dues ; 
Rejeter la demande de leur condamnation in solidum et au paiement d’un intérêt de retard contractuel égal au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base sur chaque somme concernée par la demande en paiement ; 
Rejeter la demande de leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer dû majoré de 50%, en cas de résiliation, à tout le moins Modérer la clause ;
Rejeter la demande de conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation du bail, Ordonner la restitution du dépôt de garantie, A tout le moins modérer la clause et Ordonner la restitution de reliquat ;
Rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares ; 
En tout état de cause 

La Condamner au versement de la somme de 10 000 euros à chacune d’elle sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
Rejeter la demande d’exécution provisoire en cas de condamnation même partielle des sociétés Hubside.Store.Holding et Hubside.Store.Euralille ; 
Rejeter toutes les demandes.
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Les liquidateurs n’ont pas constitué avocat.

La clôture des débats est intervenue le 6 juin 2025 par ordonnance du 17 juin 2025 avec fixation de l'affaire à l'audience du 9 février 2026 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 mai 2026 prorogé au 3 août 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles ci. 

I- Sur les demandes reconventionnelles présentées au titre de la résiliation du bail 

La liquidation judiciaire ayant été prononcée, la requérante a abandonné ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail et les demandes subséquentes.

Les demandes présentées par les défenderesses pour s’opposer à la résiliation du bail sont dès lors devenues sans objet.




De même, compte tenu de la liquidation judiciaire, les demandes tenant à l’octroi de délais de paiement sont devenues sans objet.


II- Sur la fixation de créance de loyers et charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l'article 1728, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.


A- Sur l’exigibilité des loyers covid

Les sociétés défenderesses, dans leurs dernières conclusions avant le prononcé de leur liquidation judiciaire, contestaient l’exigibilité des loyers durant la période de fermeture administrative liée à la pandémie de covid-19, sur le fondement de la perte de la chose louée.

En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national.

En application de l'article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité. 

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis. 

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. 

L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d'une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, et d'autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. 

En conséquence, les loyers échus pendant la période de covid-19 demeurent exigibles.





B- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et accessoires

Il est produit en pièce 56 un décompte des sommes dues arrêté au 21 mai 2024, veille du prononcé de la liquidation judiciaire des deux sociétés.

Ce décompte reprend :

- les loyers des 1er, 2ème et 4ème trimestre 2023 et les deux premiers trimestres de l’année 2024,
- une somme venant en déduction de 956,21 euros TTC au titre de la liquidation des charges 2021
- une somme de 283,19 euros TTC au titre de « liquidation 2022 »
- une somme venant en déduction de 3097,62 euros TTC au titre de « liquidation 2023 »
- une somme de 1800,08 euros TTC au titre de la provision « LIQUID 2024 »
- une somme de 6051,89 euros TTC au titre de la taxe foncière 2022
- une somme de11 024,40 euros TTC au titre de la taxe foncière 2023
- une provision de 4491,08 euros TTC sur la taxe foncière 2024
- des redevances pour les animations et contributions parking pour un total de 11 263,59 euros TTC
- diverses pénalités et frais d’huissiers pour un montant total de 49 575,91 euros TTC (6877+393,23+125,3+8179,55+4599,75+24320,64+5080,44)
- des avoirs correspondant au prorata de la période après jugement d’ouverture.

Apparaissent aussi en déduction, des règlements perçus pour un total de 122 762,39 euros TTC.

Ce décompte laisse apparaître un solde dû de 179 902,66 euros.

La requérante ne s’explique pas sur les sommes mentionnées au titre des redevances animation et contribution parking. 

Les seules factures produites en pièce 19 sont les factures émises par le gestionnaire immobilier mais n’établissent pas le calcul des sommes réclamées ni leur fondement. Les factures détaillées (pièce 47) comportent de multiples lignes de frais imputés mais rien ne justifie du montant réclamé au titre des redevances animations et de la contribution au parking.

De même, s’agissant des taxes foncières, les avis d’imposition ne sont pas joints et le mode de calcul n’est pas explicité.

Or, il appartient au créancier, en application de l’article 1315 du code civil, de justifier du bien fondé de sa créance.

Ces sommes n’étant pas justifiées, elles ne sont pas fondées et doivent être déduites de la somme réclamée pour un total de 29 302,11 euros (21 567,37 euros pour les taxes foncières et 7734,74 euros après déduction des avoirs correspondant au prorata temporis) 

Par ailleurs, les sommes réclamées au titre des pénalités de retard, indemnités forfaitaires et autres cumulées pour un total de 49 057,38 euros, font doublon alors que les intérêts de retard majorés et la clause pénale de 10 % sont réclamés de manière séparée. 

Ces sommes seront donc écartées du décompte de l’arriéré locatif. 

Au total, après déduction des pénalités et des frais non justifiés, il reste dû au titre de l’arriéré locatif, la somme de 101 543,17 euros TTC (179 902,66€-29 302,11€- 49 057,38 €).




Il convient par conséquent de fixer la créance de la société du Centre commercial du Triangle des gares au passif de la société Hubside.Store.Grand Nord pour ce montant de 101 543,17 euros TTC à titre privilégié.


C- Sur la garantie de la société Hubside.Store.Holding

La qualité de garant solidaire de la société Hubside.Store.Holding suite à la substitution intervenue par lettre-avenant n’est pas remise en cause, les dispositions contractuelles de la lettre-avenant étant explicites à cet égard.

Il convient donc également de fixer la créance de la société du Centre commercial du Triangle des Gares au passif de la société Hubside.Store.Holding pour ce même montant, à titre chirographaire.


III- Sur les pénalités

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. 

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares demande des intérêts de retard au taux légal majoré de 500 points sur l’arriéré locatif, outre la fixation au passif des deux sociétés de créances correspondant à l’indemnité forfaitaire de 10 % des sommes dues prévue contractuellement.

La majoration des intérêts de retard de 500 points est prévue à l’article Titre II, Art.8 du bail, tandis que l’indemnité forfaitaire de 10 % est prévue à l’article 26.2.1. 

Si la clause pénale de 10 % est usuelle, la majoration des intérêts à hauteur de 500 points est particulièrement sévère.

Ces deux sanctions, en outre cumulées, sont manifestement excessives au regard du préjudice effectivement subi par la bailleresse, laquelle ne justifie d’aucun autre préjudice que le retard de paiement, et au regard de la disparité dans les situations économiques des débiteurs et créancier, les deux débitrices étant placées en liquidation judiciaire. Par conséquent, il convient de réduire ces pénalités à la somme unique de 1 euro, les intérêts de retard n’étant pas majorés. 

Les créances correspondant à l’arriéré locatif porteront ainsi intérêt au taux légal à compter de la présente décision, sans qu’il y ait lieu à rétroactivité.





IV- Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

L’article 26.2.3. prévoit qu’en cas de résiliation du bail pour toute cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur.

La Cour de cassation, par un arrêt de sa troisième chambre civile du 20 novembre 2025 (Cass. 3e civ, 20 novembre 2025 – n° 24-16.763), a confirmé que la clause stipulant que le bailleur peut conserver le dépôt de garantie en cas de résiliation du bail, est une clause pénale, imposant à celui-ci de justifier d’un préjudice.

S’agissant d’une clause pénale, cette disposition est soumise au contrôle du juge en son caractère manifestement excessif ou dérisoire.

En l’occurrence, alors que le montant du dépôt de garantie est de 75 525,07 euros, la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares ne justifie ni même n’argue d’aucun préjudice résultant de la résiliation du bail. La bailleresse ne s’explique ni sur la date de résiliation du bail et de restitution des locaux ni sur d’éventuelles difficultés à relouer son immeuble ou sur les conditions de relocation.

Dans ces conditions, faute d’établir le principe et le montant de son préjudice, la pénalité consistant en la conservation du dépôt de garantie est manifestement excessive et sera réduite à 1 000 euros.

La S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares sera donc autorisée à conserver uniquement la somme de 1 000 euros sur le montant du dépôt de garantie, le reliquat de 74 525,07 euros devant être restitué au preneur ou déduit des sommes dues par compensation.


V- Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées : des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Selon l'article 1231, à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. 

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

D'après l'article 1231-2, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. 





En vertu de l'article 1231-3, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. 

L'article 1231-4 du code civil dispose que dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. 

La bailleresse se plaint du manquement du preneur à son obligation de payer les loyers, ce qui lui cause un préjudice dans la mesure où elle doit dans le même temps continuer à payer les charges du centre et ses créanciers, outre le remboursement des emprunts bancaires. 

Or, si la société Triangle des gares argue de difficultés de trésorerie, elle n’en justifie aucunement, ni ne démontre avoir effectivement des créanciers à rembourser. Elle échoue par ailleurs à démontrer la mauvaise foi du preneur, laquelle ne peut se déduire de la seule absence de paiement des loyers, ce d’autant que le loyer du 1er trimestre 2023 a été réglé le 26 décembre 2022, et que deux autres règlements sont intervenus pour un total de plus de 65 000 euros en juin 2023.

Par conséquent, faute de démonstration de son préjudice, la demande de dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée.


VI- Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Compte tenu de la nature et de l’issue du litige, rien ne justifie d’écarter l'exécution provisoire.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les défenderesses succombant au principal, les sociétés BTSG et Axyme en qualité de liquidateurs judiciaires des sociétés Hubside.Store.Grand Nord et Hubside.Store.Holding supporteront les dépens de la présente instance in solidum. En revanche, compte tenu de la disparité dans la situation économique des parties, les sociétés Hubside étant en liquidation judiciaire, il n’apparaît pas inéquitable de n’accorder aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la société du Triangle des gares.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les demandes reconventionnelles en lien avec les demandes de résiliation du bail et ses conséquences sont devenues sans objet ;

CONSTATE que les demandes reconventionnelles en délais de paiement sont devenues sans objet ;




FIXE au passif de la S.A.S. Hubside.Store.Grand Nord à titre privilégié la créance de la S.C.I. Société du Centre commercial du Triangle des gares d’un montant de 101 543,17 euros TTC correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE au passif de la S.A.S. Hubside.Store.Holding en sa qualité de garante solidaire, à titre chirographaire la créance de la S.C.I. Société du Centre commercial du Triangle des gares d’un montant de 101 543,17 euros TTC correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE au passif de la S.A.S. Hubside.Store.Grand Nord la créance de la S.C.I. Société du Centre commercial du Triangle des gares d’un montant de 1 euro au titre des pénalités de majoration des intérêts de retard et de l’indemnité forfaitaire de 10 % ;

FIXE au passif de la S.A.S. Hubside.Store.Holding en sa qualité de garante solidaire, la créance de la S.C.I. Société du Centre commercial du Triangle des gares d’un montant de 1 euro au titre des pénalités de majoration des intérêts de retard et d’indemnité forfaitaire de 10 % ;

DIT que la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares sera uniquement autorisée à conserver la somme de 1 000 euros sur le montant du dépôt de garantie de 75 525,07 euros, à titre de clause pénale ;

DÉBOUTE la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares de ses demandes de dommages et intérêts formée tant à l’encontre de la société Hubside.Store.Grand Nord qu’à l’encontre de la société Hubside.Store.Holding en qualité de garante solidaire ; 

LA DÉBOUTE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les sociétés Hubside.Store.Holding et Hubside.Store.Grand Nord de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE la demande tendant à écarter l'exécution provisoire de droit ;

DÉBOUTE la S.C.I. du Centre commercial du Triangle des gares de ses autres demandes;

DÉBOUTE la société Hubside.Store.Grand.Nord et la société Hubside.Store.Holding de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum la S.C.P. BTSG² et la S.E.L.A.R.L. Axyme en qualité de liquidateurs judiciaires des sociétés Hubside.Store.Grand Nord et Hubside.Store.Holding aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE


Benjamin LAPLUME Aurélie VERON










Chambre 01

N° RG 21/07200 - N° Portalis DBZS-W-B7F-VWPZ

S.C.I. SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DU TRIANGLE DES GARES,

C/

S.A.S. HUBSIDE.STORE.EURALILLE,

S.A.S. HUBSIDE.STORE.HOLDING,

S.C.P. BTSG.2 prise en la personne de Maître [A] [O], ès-qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société HUBSIDE.STORE.GRAND NORD,

S.C.P. BTSG 2 prise en la personne de Maître [A] [O], ès-qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société HUBSIDE.STORE.HOLDING, 

S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [E] [V] ; ès-qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société HUBSIDE.STORE.GRAND NORD,

S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [E] [V] . es-qualité de mandataire judiciaire liquidateur de la société HUBSIDE.STORE.HOLDING, 



EN CONSÉQUENCE


LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront

légalement requis.