Tribunal judiciaire de Nice, 4ème Chambre civile, 20 août 2026, n° 22/01574

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : [V] [K] c/ Syndicat Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immo bilière [Adresse 1] 
N° 26/
Du 20 Août 2026 
4ème Chambre civile
 N° RG 22/01574 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OEGC 

 









Grosse délivrée à 

la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR

Maître Jérôme ZUCCARELLI

expédition délivrée à 

le 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt Août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 19 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 20 Août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le20 Août 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEUR: 

Monsieur [V] [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Jérôme ZUCCARELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER -BRICE - FOUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant












































EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [K] est propriétaire des lots n°61 et 83 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 1] et administré par son syndic en exercice, la société Cabinet Foncia [Localité 1].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 10 janvier 2022 au cours de laquelle a notamment été adoptée la résolution n°16 mise au vote dans les termes suivants :

« Proposition d’achat de la loge
Conditions de majorité de l’article 26.

L’assemblée générale prend connaissance de la proposition d’achat de M. [H] joint à la convocation pour 87.000 euros.
L’assemblée générale parfaitement informée décide d’accepter la proposition de M. [H] ».

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2022, M. [V] [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 10 janvier 2022 et, en tant que besoin, de cette assemblée en son entier, mais également la convocation par le cabinet Syngestone d’une assemblée générale extraordinaire aux fins d’examiner l’ensemble des offres d’achat de l’ancienne loge du gardien en vue de l’acceptation valable de la plus avantageuse d’entre elles pour la copropriété et ce, sans distinction aucune, fondée notamment sur le sexe, la race, la couleur, la langue, la religion, les opinions politiques ou toutes autres opinions, l’origine nationale ou sociale, l’appartenance à une minorité nationale, la fortune, la naissance ou tout autre situation. 

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 4 mai 2026, M. [V] [K] sollicite :

- le prononcé de la nullité de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 10 janvier 2022,

- la convocation par le syndic d’une assemblée générale extraordinaire aux fins d’examiner l’ensemble des offres d’achat de l’ancienne loge du gardien en vue de l’acceptation valable de la plus avantageuse d’entre elles pour la copropriété et ce, sans distinction aucune, fondée notamment sur le sexe, la race, la couleur, la langue, la religion, les opinions politiques ou toutes autres opinions, l’origine nationale ou sociale, l’appartenance à une minorité nationale, la fortune, la naissance ou tout autre situation, 

- la désignation, avant le vote, d’un géomètre à l’effet de déterminer les tantièmes du lot commun et de proposer une nouvelle répartition de l’état descriptif de division, le nouvel état descriptif de division devant être approuvé par l’assemblée générale avant la vente,

- la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » à lui payer la somme de 8.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il relate que, la gardienne ayant quitté l’immeuble en juin 2020, plusieurs résolutions de l’assemblée générale du 10 janvier 2022 ont décidé de la suppression du service de conciergerie et de la vente du logement affecté à la gardienne.

Il conteste le fait que l’assemblée générale ait été suffisamment informée quant aux conséquences d’une vente sur la répartition des tantièmes, pour voter de façon éclairée les résolutions n°13 et 13b). Il indique qu’aucune communication préalable n’a été effectuée et que l’assemblée n’a eu connaissance de la question de la vente de la loge et de son prix que dans le cadre de la convocation. Il souligne d’ailleurs qu’aucun géomètre n’est préalablement intervenu afin de créer un lot susceptible d’être vendu et de déterminer les tantièmes de copropriété y étant affectés.
Il indique avoir été étonné d’apprendre que la vente de la loge du gardien était envisagée puisque le courriel qu’il a adressé à l’ancien syndic à ce propos le 31 août 2021 est resté sans réponse. 

Il expose avoir émis une offre d’achat d’un montant de 90.000 euros le 9 janvier 2022, dont l’ancien syndic a accusé réception le 10 janvier 2022, plus avantageuse pour la copropriété. 

Il soutient que l’assemblée générale a accepté l’offre d’achat de M. [B] [H] alors que celle-ci, émise le 28 octobre 2021, n’était valable que jusqu’au 15 décembre 2021 si bien qu’elle était caduque à la date de l’assemblée le 10 janvier 2022.

Il fait valoir, que le fondement des articles 1113 et 1117 du code civil, que l’acceptation d’une offre caduque ne peut produire d’effet dans la mesure où sa caducité entraîne son anéantissement. Il ajoute que seule l’acceptation de l’assemblée générale dans le délai fixé par l’offre aurait pu valablement entraîner la formation du contrat de vente.

Il dément être un tiers au contrat de vente en soulignant qu’il fait partie intégrante de la copropriété et qu’il est directement intéressé par les actes conclus par le syndicat. Il souligne que chaque copropriétaire est membre du syndicat qui les représente.

Il estime que le syndic a manqué à son obligation de loyauté et de transparence et a privé les copropriétaires d’un choix éclairé quant à l’aliénation d’une partie commune puisque ces derniers n’ont pas été informés de son offre concurrente. Il considère que le défaut de communication, malgré ses sommations, des correspondances, offres et projets d’actes relatifs à la cession projetée confirme que la procédure de vente a été conduite dans une opacité incompatible avec les exigences de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence relative à la vente de parties communes.

Il soutient également que le syndic a abusé de son pouvoir en convoquant une assemblée générale aux fins d’adoption de la proposition d’achat de l’ancienne loge émise par M. [B] [H], le projet de vente de celle-ci étant nouveau. Il estime que le syndic n’a pas agi en qualité de représentant du syndicat mais de mandataire de M. [B] [H].

Il déduit de la lecture de l’offre d’achat de M. [B] [H] qui précise que ce dernier a visité la loge qu’un arrangement informel a été conclu entre ce dernier et l’ancien syndic.
 
Il mentionne que les copropriétaires n’ont pu formuler d’offres concurrentes à l’occasion de l’assemblée litigieuse puisqu’ils n’ont eu connaissance de la vente envisagée qu’au jour de la réception de la convocation à cette réunion et qu’il n’est pas possible de modifier l’ordre du jour d’une assemblée générale postérieurement à sa convocation.

Il conclut donc à l’existence d’une inégalité entre les copropriétaires au préjudice de la copropriété qui a accepté l’offre d’achat sans avoir la possibilité d’en recueillir d’autres à un prix supérieur.

Il dément avoir commis une quelconque faute, contrairement au syndic qui aurait dû répondre à son courriel du 31 août 2021 et le prévenir de la mise au vote d’une offre d’achat avant d’envoyer la convocation afin de lui permettre d’y formaliser son offre.

Il estime que le vote de la résolution n°16 aurait dû être reporté, dans l’intérêt de la copropriété, jusqu’à une assemblée générale extraordinaire visant à examiner les diverses offres d’achat de la loge.

Il suppose que l’objectif du syndic était de permettre à M. [B] [H] d’acquérir la loge au prix le plus bas et sans concurrence.

Il conclut à la nullité de la résolution litigieuse puisque M. [B] [H], qui n’est pas copropriétaire, a néanmoins formulé une demande d’inscription de son offre d’achat à l’ordre du jour. 
Il suppose que si M. [B] [H] n’est pas à l’origine de l’inscription de cette résolution à l’ordre du jour, le syndic a commis un abus en invitant les copropriétaires a voté pour la vente d’une partie commune au profit d’un tiers.

Il précise ne jamais avoir contesté la qualité de copropriétaire de Mme [L] [H], seulement celle de M. [B] [H].

Il rappelle que les résolutions relatives à la création d’un nouveau lot correspondant à l’ancienne loge du gardien, la fixation du prix de vente de cette loge, la vente et le mandat donné au syndic pour signer tout compromis inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 28 janvier 2021 ont été retirées et donc non soumises au vote.

Il conclut en outre à la nullité de la résolution n°16 puisque l’état descriptif de division n’a pas été modifié au préalable par un vote de l’assemblée générale à la majorité requise alors que cette étape est nécessaire à la transformation d’un local commun en partie privative et à l’attribution de millièmes à celle-ci.

Il considère qu’il convient dans un premier temps de voter le principe de la vente d’une partie commune ainsi que la décision d’en faire une partie privative puis d’autoriser le syndic à mandater un géomètre expert à l’effet de définir la nouvelle grille de répartition des millièmes au sein de la copropriété, d’inscrire ce projet à l’ordre du jour d’une assemblée et, en cas d’adoption, de publier le nouvel état descriptif de division aux hypothèques avant qu’une vente puisse être envisagée. Il ajoute qu’il est conseillé de faire évaluer la valeur du nouveau lot et d’en proposer l’acquisition aux copropriétaires et, à défaut, aux tiers. 

Il invoque également les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et expose que la résolution contestée est rédigée en des termes généraux ne permettant pas de mesurer exactement l’assiette de la partie commune cédée, les modalités et les conséquences de la cession. Il ajoute qu’aucun projet d’acte modificatif de l’état descriptif de division et des tantièmes, aucun document détaillant les conséquences sur la répartition des charges ni aucunes pièces relatives à la propriété des époux [H] et à la liste exacte des destinataires de la convocation n’ont été joint à celle-ci.

Il en déduit que les copropriétaires ont été privés de la possibilité de se prononcer de façon éclairée sur la cession projetée.

Il rappelle que les sommations de communiquer des 8 mars 2024 et 27 octobre 2025, portant notamment sur le relevé de tous les destinataires de la convocation à l’assemblée contestée avec une copie des lettres recommandées, l’acte de mariage des époux [H] et la copie des procurations écrites des participants représentant des copropriétaires, sont restées sans réponse. Il estime donc que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la qualité exacte de M. [B] [H], de la régularité des procurations ni de la convocation régulière de l’ensemble des titulaires de droits alors que cela constitue une formalité substantielle dont l’inobservation peut entraîner l’annulation de l’assemblée.

Il estime que cette opacité renforce le doute sérieux entourant la sincérité de la résolution contestée et justifie son annulation.

Il soutient qu’une cession de partie commune adoptée sans qu’il soit statué sur la modification de l’état descriptif de division et des tantièmes est irrégulière.

Il souligne que les parties communes sont la propriété indivise des copropriétaires et que le prix de celles-ci, en cas de cession, est divisé de plein droit entre ces derniers proportionnellement à leur quote-part. Il considère que la résolution litigieuse favorise les intérêts de M. [B] [H] au détriment des copropriétaires. Il conclut à l’existence d’un abus de majorité et donc à la nullité de la résolution n°16 en raison de l’atteinte disproportionnée aux droits des copropriétaires sur les parties communes et du détournement des règles de majorité de leur finalité.


Il expose que l’assemblée générale du 10 janvier 2022 est nulle puisque M. [B] [H], qui n’est ni copropriétaire ni mandataire d’un copropriétaire, y était présent. Il mentionne que la feuille de présence a été signée au nom de Mme [L] [H] alors que cette dernière n’était pas présente lors de la réunion.

Il ajoute que M. [B] [H] a été nommé membre du conseil syndical alors qu’il n’est pas propriétaire, en violation de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise que M. [R] [O] a également été nommé en cette qualité alors qu’il n’est pas non plus copropriétaire au sein de l’immeuble.

Il énonce enfin qu’à la date de l’assemblée générale litigieuse, il était coindivisaire du lot n°61 avec messieurs [X] et [F] mais que ces derniers n’ont pas été convoqués.

Dans ses dernières écritures notifiées le 4 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » conclut au débouté et sollicite la condamnation de M. [V] [K] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle que M. [V] [K] réclamait, dans son acte introductif d’instance, l’annulation de l’assemblée générale du 10 janvier 2022 en son entier mais que ce dernier n’a pas repris cette demande dans ses dernières écritures puisqu’il n’avait pas qualité à la formuler, selon les dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, étant donné qu’il n’était pas défaillant ou opposant à toutes les résolutions.

Il souligne que seule la résolution relative à la vente de l’ancienne loge à M. [B] [H] est contestée par M. [V] [K], à l’exclusion de celles relatives au principe de la suppression du poste de concierge et de la vente de la loge.

Il indique que M. [V] [K] s’oppose à ce que la vente de la loge soit envisagée sans qu’un géomètre soit intervenu au préalable pour déterminer les tantièmes de copropriété et créer un lot susceptible d’être vendu alors que la résolution n°13a) de l’assemblée litigieuse visait à voter pour la vente de la partie commune correspondant au logement du concierge et la résolution n°13b) était relative au mandat à donner à un géomètre pour créer un lot y correspondant, le décrire, calculer les tantièmes communs et ceux rattachés à ce nouveau lot. Il estime qu’il est conforme au bon sens de ne pas créer un lot avant de savoir s’il va être vendu.

Il soutient que la prétendue caducité de l’offre d’achat formulée par M. [B] [H] ne saurait entraîner l’annulation de la résolution contestée puisque M. [V] [K] invoque en réalité la nullité du contrat qu’il a conclu avec M. [B] [H] au vu de son acceptation tardive, ce dont un tiers au contrat ne peut se prévaloir.

Il explique que le syndicat des copropriétaires est doté d’une personnalité morale distincte de celle de ses membres si bien que les engagements que ce dernier souscrit lui sont personnels et que les copropriétaires ne sont pas parties à ces actes.

Sur le fondement des articles 1179 et 1181 du code civil, il soutient que M. [V] [K] n’a pas qualité pour se prévaloir de la caducité de l’offre d’achat puisque la règle établie à l’article 1117 vise la sauvegarde d’un intérêt privé, celui de M. [B] [H].

Il mentionne que M. [V] [K] a été informé du projet de vente de la loge au jour de la réception de la convocation à l’assemblée litigieuse mais que ce dernier a formulé son offre d’achat le 9 janvier 2022, soit la veille de l’assemblée. Il précise que M. [V] [K] a donc attendu trois semaines pour se manifester. 

Il ajoute que la vente de la loge avait déjà été envisagée lors de l’assemblée générale du 28 janvier 2021 et que Mme [L] [H] avait déjà présenté son offre d’achat à cette occasion sans que M. [V] [K] n’en fasse autant. Il fait même valoir que cette question avait été abordée à l’occasion de l’assemblée générale du 28 juin 2019 si bien que M. [V] [K] était informé du projet en cours depuis des années et a choisi de ne pas se positionner avant la veille de l’assemblée contestée.
Il considère que le courriel adressé par M. [V] [K] à l’ancien syndic le 31 août 2021 démontre que ce dernier avait connaissance du projet de vente de la loge puis s’en est désintéressé sans faire d’offre d’achat en temps utiles.

Il expose que M. [V] [K] a disposé des mêmes informations que M. [B] [H] quant à la vente de la loge et que l’assemblée générale était libre de refuser l’offre présentée ou de reporter le vote dans l’attente de nouvelles offres.

Il relève que M. [V] [K] reproche au syndic de ne pas avoir mis en suspens le vote de la résolution n°16 alors que ce dernier, représenté à l’assemblée, aurait pu y faire valoir son offre d’achat, tout comme la possibilité de ce report. Il énonce que l’assemblée générale, souveraine quant à l’opportunité des décisions qu’elle prend, a décidé de procéder au vote et d’adopter la résolution contestée. Il rappelle que le juge ne peut se substituer à l’assemblée générale dans l’appréciation de ses intérêts.

Il dément l’absence de qualité de M. [B] [H] qui a formulé l’offre d’achat au nom de Mme [L] [H], propriétaire au sein de l’immeuble.

Il fait valoir que le syndic est habilité à inscrire à l’ordre du jour toute question concernant la copropriété telle qu’une offre d’achat d’un bien commun mis en vente. Il ajoute que les copropriétaires ne bénéficient pas d’un droit de préemption sur la vente d’une ancienne partie commune qui peut donc être acquise par un tiers.

Il rappelle que lors de l’assemblée litigieuse, les copropriétaires ont adopté le principe de la vente de la loge, donné mandat à un géomètre puis accepté l’offre d’acquisition du bien. Il soutient qu’aucun texte n’impose que l’état descriptif de division soit modifié préalablement. 

Il évoque d’ailleurs que seul l’acquéreur est intéressé par la consistance du bien acquis. Il ajoute que la création du nouveau lot ne constitue qu’une étape juridique qui ne remet pas en cause sa volonté de vendre puisque, de par les résolutions n°11 à 16 de l’assemblée contestée, il a décidé d’arrêter le service de conciergerie, de ne pas rénover la loge, de la vendre à un prix minimum déterminé, de créer un nouveau lot comprenant l’ancienne loge et sa cave, de mandater un géomètre expert à cet effet et d’accepter l’offre d’achat formulée.

Il indique que M. [V] [K] a voté en faveur des résolutions n°11 à 13b). Il souligne que ce dernier conclut à la violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sans plus de précision.

Il s’étonne que M. [V] [K] invoque l’irrégularité de l’assemblée générale du 10 janvier 2022 en son entier et du procès-verbal afférant sur la foi de suppositions non démontrées et sans en solliciter la nullité.

Il explique que M. [B] [H] est le conjoint d’un copropriétaire et en déduit qu’il a qualité à être élu membre du conseil syndical. Il relève d’ailleurs que M. [V] [K] a voté en faveur de la désignation de ce dernier.

Il expose que M. [V] [K] ne démontre pas qu’il était coindivisaire du lot n°61 ni que ses coindivisaires n’ont pas été convoqués, d’autant plus que ce dernier ne tire aucune conséquence de cette prétendue irrégularité.

Il dément ne pas avoir répondu aux sommations de communiquer délivrées en octobre 2025, soit après quatre ans de procédure et alors que les pièces réclamées n’avaient aucun lien avec le litige. Il ajoute également qu’il n’est pas en possession de l’acte de mariage des époux [H] puisqu’il s’agit d’un document personnel.

Il nie le défaut d’information et l’opacité dont M. [V] [K] fait état puisque la question de la vente de la loge a été débattue lors de l’assemblée litigieuse et soulevée depuis 2019. Il mentionne enfin que M. [V] [K] ne s’est plaint de l’irrégularité de la résolution n°16 que postérieurement à l’écart de son offre d’achat tardive.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 mai 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 20 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolutions n°16 de l’assemblée générale du 10 janvier 2022.

Sur le moyen tiré de la caducité de l’offre de M. [B] [H].
Aux termes de l’article 1113 alinéa 1er du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.

L’article 1117 alinéa 1er du même code dispose que l'offre est caduque à l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l'issue d'un délai raisonnable.

En l’espèce, l’offre d’achat de l’ancienne loge du gardien de l’immeuble formulée par Mme [L] [H] par lettre du 28 octobre 2021 contenait un délai fixé par son auteur au 15 décembre 2021.

Or, cette offre a été acceptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » du 10 janvier 2022, soit à une date postérieure à l’expiration du délai de l’offre d’achat.

Néanmoins, la caducité d’une offre ne peut être invoquée que par la partie qui l’a formulée de sorte que M. [V] [K] ne peut s’en prévaloir pour réclamer l’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 10 janvier 2022.

Surabondamment, une vente immobilière nécessite la signature d’un acte notarié, ce qui en fait un contrat solennel et non consensuel, de sorte qu’il reviendra aux parties, soit le syndicat des copropriétaires et Mme [L] [H], de réitérer leur consentement à la vente ou bien d’invoquer la caducité du contrat.

Dès lors, ce moyen est inopérant.

Sur le moyen tiré de l’impossibilité de soumettre à l’assemblée une offre concurrente.
En l’espèce, M. [V] [K] soutient ne pas avoir eu l’opportunité de présenter une offre d’achat concurrente lors de l’assemblée générale du 10 juillet 2022 puisqu’il n’aurait eu connaissance de la question de la vente de la loge que lors de la réception de la convocation à cette assemblée.

Or, le syndicat des copropriétaires défendeur produit les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2019 et 28 janvier 2021 ainsi que la convocation à l’assemblée générale du 11 août 2020 desquelles il ressort que la question de la vente de la loge du gardien est abordée depuis plusieurs années au sein de la copropriété.

En effet, la résolution n°26 de l’assemblée générale du 28 juin 2019 constituait un point d’information non soumis au vote par lequel les copropriétaires ont été avisés des démarches entreprises par la concierge pour obtenir une retraite anticipée et du fait qu’un tel dossier pourrait être déposé en fin d’année 2019 pour un départ anticipé en août 2020 si bien que l’assemblée serait ensuite amenée à débattre d’une solution de remplacement.

Il ressort également de la convocation à l’assemblée générale du 11 août 2020 que les questions relatives à la suppression du poste de concierge, la souscription d’un contrat d’entretien des parties communes, la provision exceptionnelle de fin de contrat de la concierge, le principe de création des tantièmes du lot de la conciergerie et l’alinéation de la loge devaient être soumises au vote des copropriétaires.

En outre, la résolution n°12 concernant l’arrêt du service de conciergerie a été soumise au vote de l’assemblée générale du 28 janvier 2021 mais a été rejetée de sorte que les résolutions successives relatives au choix du prestataire pour la création d’un lot et à la fixation du prix de vente de la loge ont été retirées par le président de séance puisque devenues sans objet.

Par ailleurs, le demandeur a adressé un courriel au syndic le 31 août 2021 dans lequel il demandait les précisions suivantes : « plans/décisions pris pour l’appartement de la gardienne. Va-t-il être vendu et si oui quelle était la dernière évaluation de cet appartement ? ».

M. [V] [K] ne peut donc affirmer qu’il n’a eu connaissance de la volonté de la copropriété de vendre la loge qu’à compter de la réception de la convocation à l’assemblée générale du 10 juillet 2022.

Ce dernier disposait donc de la liberté d’effectuer une offre d’achat antérieurement à cette convocation afin qu’il soit voté sur celle-ci lors de l’assemblée litigieuse ou bien de solliciter un renvoi de cette question à une assemblée ultérieure.

Surabondamment, le tribunal ne peut apprécier l'opportunité des décisions d'assemblée générale légalement prises ni s'immiscer dans la gestion de la copropriété.

Or, l’acceptation d’une offre d’achat, quand bien même un montant plus élevé aurait pu être réclamé, n’est pas un motif d’annulation d’une résolution d’assemblée générale.

Enfin, l’offre d’achat versée aux débats par le demandeur émane de Mme [L] [H], dont le syndicat rapporte la preuve de la qualité de copropriétaire au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] ».

En outre, quand bien même cette offre proviendrait de son époux, M. [B] [H], aucun texte ne fait obstacle à l’acquisition d’une ancienne partie commune par un tiers à la copropriété, les copropriétaires ne disposant pas d’un droit de préemption et le syndic ayant pour mission de transmettre à l’assemblée générale les offres qui lui ont été adressées pour les soumettre au vote.

Ce moyen est donc inopérant.

Sur le moyen tiré de l’absence de modification préalable de l’état descriptif de division.
Aux termes de l’article 11 I- 3° et 6° du décret du 17 mars 1967, sont notamment notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat ainsi que le projet de modification du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition, lorsque l'assemblée est appelée à modifier ces actes.

Lorsque l'assemblée générale est appelée à décider de l'aliénation d'une partie commune, divers documents doivent être joints à la convocation tels que les conditions essentielles du contrat proposé ainsi que le projet de modification du règlement de copropriété ou de l'état descriptif de division.

En effet, dans le cas où les parties communes cédées sont appelées à constituer de nouveaux lots, cette opération implique la création d'un nouveau lot, la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ainsi que la détermination de la valeur du lot.

En outre, la vente d'une partie commune en tant que telle est inconcevable. L'objet de la vente ne peut être qu'un lot de copropriété. A défaut de constituer préalablement ce lot, avec attribution des tantièmes de copropriété et de charges correspondants, l'objet de la vente n'est pas déterminé et l'assemblée générale ne peut donc voter qu’une décision de principe.

Les vendeurs et acquéreurs ne pourront donc conclure la vente qu’après la création de ce lot, en pleine connaissance de diverses informations essentielles telles que :

les tantièmes de copropriété attachés au lot qui influent sur le pouvoir de son détenteur dans l'assemblée au moment des votes et ont une incidence sur la répartition du prix de vente des parties communes et des indemnités allouées à la copropriété,
les tantièmes de charges afférents au lot vendu,
la superficie « loi Carrez » du lot vendu.
En l’espèce, la création d’un lot correspondant à l’ancienne loge du concierge n’a pas été effectuée antérieurement à l’assemblée générale du 10 juillet 2022 et aucun projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété n’a été réalisé et annexé à la convocation à cette assemblée.

En effet, la résolution n°13a) de l’assemblée contestée avait justement pour objet la création du lot n°72 comprenant la loge ainsi que sa cave, outre la désignation d’un géomètre expert aux fins de description du lot, d’établissement d’un plan sommaire non côté, de la surface « loi Carrez » et de calcul des tantièmes communs et spéciaux de ce nouveau lot.

Dès lors, à défaut de communication aux copropriétaires des éléments essentiels du contrat de vente relatif à l’alinéation d’une partie commune et du projet de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’ont pas été respectées.

Les copropriétaires n’ont donc pas disposé de tous les éléments nécessaires à une prise de décision éclairée quant à la vente de la loge du concierge.

Par conséquent, la nullité de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 10 juillet 2022 sera prononcée sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués à l’appui du recours.

Néanmoins, le présent tribunal ne peut s'immiscer dans la gestion de la copropriété de sorte qu’il ne relève pas de ses pouvoirs d’ordonner au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire aux fins d’examiner l’ensemble des offres d’achat de l’ancienne loge du gardien en vue de l’acceptation de la plus avantageuse d’entre elles pour la copropriété et ce, sans distinction aucune fondée notamment sur le sexe, la race, la couleur, la langue, la religion, les opinions politiques ou toutes autres opinions, l’origine nationale ou sociale, l’appartenance à une minorité nationale, la fortune, la naissance ou tout autre situation ; ni d’ordonner que le vote relatif à cette vente soit précédé du mandat donné à un géomètre à l’effet de déterminer les tantièmes du lot commun et de proposer une nouvelle répartition de l’état descriptif de division.

Par conséquent, M. [V] [K] sera débouté de ses demandes formées à ce titre.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à M. [V] [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort, 

PRONONCE la nullité de la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 1] du 10 juillet 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 1] à payer à M. [V] [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [V] [K] de ses autres demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 1] de toutes ses demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 1] aux dépens ;


Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. 


 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT