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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nantes, 4ème chambre, 27 août 2026, n° 21/00129

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Parties (entreprises)

SIREN 326286119

Exposé du litige

Débats à l’audience publique du 05 MAI 2026 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.


Prononcé du jugement fixé au 27 AOUT 2026.


Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A.S. RIU AUBLET ET COMPAGNIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Sandrine CARON de la SELARL BOEZEC CARON BOUCHE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Me Franck VEISSE, avocat au barreau de PARIS


DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.C.I. SCI [X] [Q]-HALLUCHERE RCS NANTES n°326286119, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

S.C.I. [Localité 1]-GESTION RCS [Localité 2] n°333400349, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES


DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

La S.C.I. [H] a consenti à la S.N.C. [Localité 1]-GESTION un bail commercial portant sur un ensemble immobilier comprenant notamment, un parc de stationnement et un centre commercial, [Adresse 3], à [Localité 2].

Par acte sous seing privé, les sociétés SCI [H] et [Localité 1]-GETION ont donné en sous-location à la société RIU AUBLET ET COMPAGNIE, à compter du 1er janvier 2016 pour se terminer le 31 décembre 2025, un local situé au sein de ce centre commercial “PARIDIS”, moyennant le paiement d’un loyer minimum garanti annuel hors TVA et hors charges de 100.000 € HT et d’un loyer variable égal à 8 % HT du chiffre d’affaires hors TVA.

Suivant exploit d’huissier du 25 mai 2018, la S.C.I. [H] et la S.N.C. [Localité 1]-GESTION ont donné congé à la société RIU AUBLET ET COMPAGNIE pour le 31 décembre 2018, sans offre de renouvellement et avec offre de paiement d’une indemnité d'éviction, en raison de “la restructuration de la galerie impliquant, outre une réorganisation des activités commerciales exploitées, la construction et reconstruction de l’immeuble”.

Par acte d’huissier délivré le 15 décembre 2020, la société RIU AUBLET ET COMPAGNIE a fait assigner la S.N.C. [Localité 1]-GESTION et la S.C.I. [H] devant le Tribunal judiciaire de NANTES aux fins de fixation d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 28 avril 2022, le juge de la mise en état, à la demande de la S.N.C. [Localité 1] GESTION et de la S.C.I. [H], a ordonné une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer les éléments permettant de fixer l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. YVES ROCHER FRANCE en application de l’article L145-14 du code de commerce et de fixer l’indemnité d’occupation due par cette dernière, commettant pour y procéder, Monsieur [E] [P].

Le 03 mai 2023, l’expert a déposé le rapport définitif de ses opérations au greffe du tribunal.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 13 mai 2024, la société [U] THIERRY SAS venant aux droits de la S.A.S RIU AUBLET ET COMPAGNIE sollicite du tribunal de :

Vu les dispositions de l'article L145-14 du Code de Commerce,
Vu les dispositions de l'article L145-18 du Code de Commerce,
Vu les pièces versées aux débats

- FIXER à la somme de 460 749,70 € le montant de l’indenmité d’éviction due à la société [U] [T] SAS par la société [Localité 1]-GESTION, en conséquence du "CONGE SANS OFFRE DE RENOUVELLEMENT AVEC OFFRE DTNDEMNITE D’EVICTION" date du 25 mai 2018,
- CONDAMNER la société [Localité 1]-GESTION à payer à la société [U] [T] SAS la somme de 460 749,70 € (sauf a parfaire en cours dc procedure),
- FIXER à la somme de 65 395,20 € HT (hors taxes) le montant de l'indemnité d'occupation annuelle due par la société [U] [T] SAS [Adresse 4] la société [Localité 1]-GEST1ON depuis le 1er Janvier 2019,
- CONDAMNER la société [Localité 1]-GESTION à rembourser à la société ARMANDTHIERY SAS la différence en la faveur de cette dernière entre le montant des sommesversées à la société [Localité 1]~GESTION au titre d'indemnite d'occupation depuis le 1er Janvier 2019 et l'indernnité d'occupation réellement due telle qu'étab1ie selon le jugement à intervenir,
- CONDAMNER Ia société [Localité 1]-GESTION à rembourser à la société ARMANDTHIERY SAS le montant du dépôt de garantie versé, soit la somme de 26 575.50 €,
- ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions des dispositions de l'article 1154 du Code Civil,
- REJETER l’ensemble des demandes formulées par la société [Localité 1]-GlESTION à l’encontre de la société [U] [T] SAS,
- CONDAMNER la société [Localité 1]-GESTION à verser à la société [U] THIERYSAS, la somme de 10 000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER la société [Localité 1]-GESTION aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- ORDONNER l'execution provisoire de la décision à intervenir.

***

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 12 juin 2024, la S.N.C. [Localité 1]-GESTION et la S.C.I. [X] [N] sollicitent du tribunal de:

Vu les articles L145 et suivants du Code de commercial, 
Vu le contrat de sous location, 
Vu le congé sans offre de renouvellement du 25 mai 2018, 
Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 3 mai 2023, 
 
A titre principal : 
 
• Dans l’hypothèse où le Tribunal retiendrait une indemnité de remplacement tel que sollicitée par la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) : 
 
➢ Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 31 décembre 2018, 
 
➢ Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés [Localité 1] GESTION et [Q] [V] à la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) est fixée à la somme globale de 54.000€ se décomposant comme suit : 


▪ Indemnité principale de remplacement : 54.000 € 
▪ Frais de licenciement : sur présentation de justificatifs 
 
➢ Débouter la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires, 
A titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer que les indemnités accessoires étaient dues compte tenu de la réinstallation de la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE), 
 
➢ Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 31 décembre 2018, 
 
➢ Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés [Localité 1] GESTION et [Q] [V] est fixée, en cas de perte de la clientèle par la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE à la somme globale de 59.400 € se décomposant comme suit : 
 
▪ Indemnité principale de remplacement : 54.000 € 
▪ Frais de remploi : 5.400€ 
▪ Frais de licenciement : sur présentation de justificatifs 
 
Et, dans cette hypothèse, 
 
En cas de perte de clientèle par la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE), si par extraordinaire le Tribunal entendait allouer une indemnité à la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) au titre du trouble commercial, des frais de remploi, des frais de réinstallation, des frais de déménagement, dans l’hypothèse d’une indemnité de remplacement : 
 
➢ Ordonner la consignation de ces indemnités sur le compte CARPA du Conseil des Sociétés [Localité 1] GESTION et [Q] [V], Maître [S] [K] ; 
 
➢ Ordonner le règlement de ces indemnités à la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) sur communication aux Sociétés [Localité 1]-GESTION et [Q] [V] des justificatifs de la réinstallation effective de la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) ; 
 
➢ Juger qu’à défaut de justification de la réinstallation de la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir les Sociétés [Localité 1] GESTION et [Q] [V] seront définitivement libérées du paiement desdites indemnités 
au profit de la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) ; 
 
➢ Débouter la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires, 
 
➢ Dans l’hypothèse où les Sociétés [Localité 1]-GESTION et [Q] [V] seraient susceptibles de proposer un local en cours de procédure, et que le Tribunal devait statuer sur une indemnité de déplacement : 
 
➢ Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 31 décembre 2018, 
 
➢ Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés [Localité 1]-GESTION et [Q] [V] à la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) est fixée à la somme globale de 23.574 € se décomposant comme suit : 
 
▪ Frais de remploi : 18.620€ 
▪ Trouble d’exploitation : 7.875 € 

 
➢ Débouter la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires, 
 
➢ En toute hypothèse, en cas d’indemnité de remplacement ou de déplacement : 
 
➢ Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle, due par la [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE), aux Sociétés [Localité 1]-GESTION et [Q] [V], depuis le 1 er janvier 2019 jusqu’à la remise des clés à la somme de 94.297 € hors taxe, hors charge par an, outre indexation prévue à l’article 16 du contrat de sous location, sauf à parfaire; 
 
➢ Condamner la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) à payer aux Sociétés [Q] [V] et [Localité 1]-GESTION les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 1er janvier 2019 jusqu’à la remise des clés correspondant à la différence entre le loyer effectivement payé et l’indemnité fixée par le Tribunal ; 
 
➢ Condamner la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE), en application de l’article 53 du contrat de sous location, à payer aux Sociétés [Localité 1]-GESTION et [Q] [V], les intérêts au taux légal « majorés de quatre points » sur les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 1er janvier 2019, à compter de chaque échéance et jusqu’à parfait paiement ; 
 
➢ Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ; 
 
➢ Condamner la Société [U] THERY SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) au paiement de la somme de 5.000 € au profit de la Société [Localité 1]-GESTION en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile; 
 
➢ Condamner la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle BLOND, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. 
 
***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’en l’état des éléments versés aux débats, la société [U] [T] s’est maintenue dans les lieux et exploite toujours le local, objet du bail commercial liant les parties, le projet de restructuration et reconstruction de la galerie commerciale ayant motivé le congé délivré par la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [H] étant toujours en cours.

1. Sur l’indemnité d’éviction due par la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [H]

La partie demanderesse fonde son argumentation sur les conclusions d’un rapport d’expertise amiable. Il convient toutefois, en l’espèce, de privilégier les éléments résultant du rapport d’expertise judiciaire, établi contradictoirement et soumis à la discussion des parties. 



Aux termes de l'article L.145-14 du code de commerce :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire du refus du renouvellement du bail. Le principe de la réparation intégrale s'applique, sans qu'aucune règle impérative de calcul ne s'impose.

Elle doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité principale d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité principale d'éviction une valeur de remplacement.

A cette indemnité principale, s’ajoutent des indemnités accessoires qui ne se limitent pas aux frais visés par l'article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce dont l'énumération n'est pas limitative.

Sur l’indemnité principale

Si le fonds de commerce n'est pas transférable, l'indemnité principale est dite de remplacement et correspond à la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Les dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce posant une présomption de perte du fonds, il appartient au bailleur de démontrer que le préjudice peut être moindre si l'activité est transférable.

En l’espèce, force est de constater :

- que l’expert judiciaire, après avoir relevé l’absence de locaux disponibles, a constaté qu’en l’état, le fonds de commerce n’était pas transférable dans la galerie commerciale ;

- que la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.N.C. [Localité 1] GESTION n’apportent pas aujourd’hui la preuve contraire qui leur incombe et plus précisément, la preuve que la société pourrait déménager dans la galerie commerciale, compte tenu notamment de leur projet de restructuration sur lequel aucune information n’est donnée, ou à proximité de celle-ci, sans perte significative de clientèle, étant relevé qu’elles ne peuvent à l’évidence à cet égard, se contenter d’affirmer que la société n’aurait jamais fait état d’un projet de réinstallation.

Dans ces conditions, il convient de considérer que l’éviction de la S.A.S. [U] [T] venant aux droits de la société RIU AUBLET ET COMPAGNIE va entraîner la perte de son fonds de commerce, de sorte qu’elle peut prétendre obtenir une indemnité principale de remplacement égale à la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et la valeur du droit au bail. 




Il n’y a pas lieu ainsi de déterminer, comme le sollicitent les défenderesses, le montant d’une indemnité de déplacement.

S’agissant de la prise en compte des chiffres d’affaire 2017, 2018 et 2019, il sera relevé que la valorisation du fonds de commerce selon la méthode du chiffre d’affaires doit reposer sut des données représentatives de l’exploitation normale du fonds. 

Or, les exercices 2020 et 2021 ont été directement et exceptionnellement affectés par la crise sanitaire liée au Covid-19 et par les mesures administratives qui en ont résulté. En particulier, le magasin exploité par la société [U] [T] SAS a été contraint de fermer du 1er février au 18 mai 2021, en application des mesures gouvernementales de fermeture des centres commerciaux d’une superficie importante. 

Les chiffres d’affaires de ces exercices ne reflètent donc pas la capacité réelle du fonds dans des conditions normales d’exploitation. Leur prise en compte conduirait à minorer artificiellement sa valeur en raison de circonstances exceptionnelles, étrangères à la gestion du preneur. 

Cette approche est d’ailleurs confortée par la jurisprudence, notamment par un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 1] du 4 juillet 2024, qui a écarté les exercices 2020 et 2021 en raison de leur caractère non représentatif lié à la crise sanitaire et retenu les trois exercices antérieurs, soit 2017, 2018 et 2019.

En l’espèce, ces trois exercices constituent les derniers exercices complets antérieurs à la crise sanitaire et présentent ainsi les conditions d’exploitation les plus normales et représentatives. 

Il convient dès lors de retenir les chiffres d’affaires des exercices 2017, 2018 et 2019 pour déterminer le chiffre d’affaires de référence servant à la valorisation du fonds de commerce, à l’exclusion des exercices 2020 et 2021, exceptionnellement affectés par la crise sanitaire.

Après la mise en oeuvre de trois méthodes d’évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce (corporatiste/rentabilité/composantes), l’expert judiciaire a considéré que celle-ci pouvait être fixée à la somme de 70.000,00 euros, ayant par ailleurs retenu une valeur du droit au bail nulle.

Si la demanderesse conteste cette valeur marchande du fonds de commerce telle qu’évaluée par l’expert et plus particulièrement, le coefficient de valorisation de 40 % du C.A. T.T.C. retenu par ce dernier dans le cadre de la méthode dite “corporatiste” (par le chiffre d’affaires et les barèmes professionnels), soutenant qu’un coefficient intermédiaire de 60 % devait être appliqué, elle ne démontre aucunement le bien-fondé de ses prétentions sur ce point et ne soumet à la juridiction aucun élément de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert, étant précisé que contrairement à ce qu’elle semble prétendre, ce dernier a parfaitement pris en considération l’emplacement géographique du local dans l’un des plus grands centres commerciaux de [Localité 2] tel que cela résulte clairement de son rapport.

L’indemnité principale due à la S.A.S. [U] [T] venant aux droits de la société RIU AUBLET COMPAGNIE sera donc fixée à la somme de 70.000,00 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires consistent en l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’était pas évincé de ses locaux. Ces indemnités sont évaluées en tenant compte de la nature de l’éviction (perte ou transfert), des spécificités du fonds et de son secteur d’activité, ainsi que des équipements des locaux.





Sur les frais de remploi

Il s’agit des frais et droits que doit supporter le locataire évincé pour racheter un nouveau fonds ou un nouveau droit au bail. Conformément à l'article L 145-14 du code de commerce, le bailleur est tenu d'indemniser le preneur évincé d'un fonds non transférable de ces frais, sauf s'il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué ces frais de remploi à 10 % de la valeur du fonds de commerce, soit une somme de 7.000,00 euros.

La demanderesse ne verse aux débats aucun élément probant de nature à remettre en cause cette évaluation.

La S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. DU [N] n’apportent pas la preuve qui leur incombe, que la S.A.S. RIU AUBLET ET COMPAGNIE ne se réinstallera pas.

L’indemnité qui lui est due à ce titre, sera donc fixée à la somme de 7.000,00 euros.

Contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, le paiement de cette indemnité ne peut être conditionné à la justification d’une réinstallation de la S.A.S. [U] [T] dans un certain délai puisqu’il leur appartenait de rapporter la preuve que le préjudice subi par cette dernière est moindre et qu’en l’occurrence, elles ne rapportent pas cette preuve.

Sur la perte de stock

L’expert judiciaire a évalué la perte de stock, en cas de remplacement, à la somme de 1.500,00 euros tenant compte du déménagement et réapprovisionnement des autres commerce.

L’indemnité due à ce titre à la S.A.S. [U] [T] sera donc fixée à la somme de 1.500,00 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial vise à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à informer ses salariés et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue. Il s’agit d’un travail improductif qu’il y a lieu d’indemniser.

L’expert précise qu’au regard de l’EBE négatif depuis les 5 derniers exercices, il ne peut retenir de trouble commercial.

Aucune indemnité ne sera due à ce titre à la S.A.S. [U] [T].

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont ceux que supporte le locataire évincé pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu'il perd. Ils ne sont dus que s'il est démontré que le preneur doit faire face à des frais d'installations spécifiques.

Il convient de tenir compte de ces frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par locataire évincé tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce, que dans celle de son déplacement. 

Le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé de ces frais de réinstallation, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.





En l’espèce, force est de constater :

- que l'adaptation des locaux de la S.A.S. [U] [T] au concept de l'enseigne impliquera nécessairement des travaux de réinstallation spécifiques ;

- que la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. DU [N] ne démontrent aucunement que la S.A.S. [U] [T] ne se réinstallera pas, étant précisé qu’en l’état des éléments du dossier, cette dernière est toujours dans les lieux, qu’elle bénéficie d’ailleurs d’un droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été versée conformément à l’article L145-28 du code de commerce et que les défenderesses ne peuvent à ce titre tirer argument du délai qui s’est écoulé depuis la délivrance du congé pour venir prétendre qu’aucune réinstallation ne serait envisagée par la S.A.S. [U] [T].

Dans ces conditions, la S.A.S. [U] [T] est bien fondée en sa demande de paiement d’une indemnité au titre des frais de réinstallation évalués par l’expert à la somme de 128.900,00 euros.

L’indemnité due à ce titre à la S.A.S. [U] [T] sera donc fixée à la somme de 128.900,00 euros.

Conformément à ce qui a déjà été indiqué, le paiement de cette indemnité ne peut être conditionné à la justification d’une réinstallation de la S.A.S. [U] [T] dans un certain délai puisqu’il appartenait aux défenderesses de rapporter la preuve que le préjudice subi par cette dernière est moindre et qu’en l’occurrence, elles ne rapportent pas cette preuve.

Sur l’indemnité du double loyer

La société [U] [T] SAS sollicite la somme de 7.875 € au titre du double loyer. 

Toutefois, ainsi que l’a relevé l’Expert, ce poste d’indemnisation n’est susceptible d’être retenu qu’en cas de déplacement de l’exploitation. Or, en l’espèce, l’indemnisation est calculée selon une méthode de remplacement et aucun élément ne permet d’établir que la société aurait effectivemebt supporté un double loyer. 

La demande formée à ce titre sera donc rejetée. 

Sur les frais de licenciement 

La société [U] [T] SAS sollicite une indemnisation de 9.200 € au titre des frais de licenciement. 

L’expert indique que le preneur a versé aux débats un calcul de licenciement pour 3 collaboratrices, et ce pour un montant de 9.200 €. 

Ce poste apparaît justifié dans son principe dès lors qu’il est directement lié à la situation litigieuse. Il convient dès lors de retenir la somme de 9.200 €, sous réserve de la production des justificatifs établissant la réalité et le montant des frais exposés. 

Sur les frais divers

La société [U] [T] SAS sollicite une indemnisation de 1.500 € au titre des frais divers. 

En l’espèce, aucune demande formée au titre de frais divers n’apparaît justifiée, de sorte que la demande formée à ce titre sera rejetée. 

***





Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. [U] [T] venant aux droits de la société RIU AUBLET ET COMPAGNIE s’établit comme suit, étant précisé qu’aucune demande n’a été formée au titre des frais de licenciement et des frais de déménagement en l’état des dernières écritures de la demanderesse :

- indemnité principale 70.000,00 €
- indemnités accessoires
• frais de remploi 7.000,00 €
• perte de stock 1.500,00 €
• frais de réinstallation 128.900,00 €
• frais de licenciement 9.200,00 € sur justificatifs
total 216.600,00 €

En conséquence, la S.N.C. [Localité 1]-GESTION et la S.C.I. [H] seront condamnées à payer à la S.A.S. [U] [T] venant aux droits de la RIU AUBLET ET COMPAGNIE, la somme de 216.600,00 euros à titre d’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-6 du code civil.

2. Sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [U] [T]

Il résulte de l'article L.145-28 et R 145-7 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, distincte du loyer, calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation. Elle doit être fixée non pas au regard de la valeur locative de marché, mais au regard des conditions spécifiques de la situation des parties.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties a pris fin le 31 décembre 2018 par l’effet du congé, le preneur s’étant maintenu dans les lieux jusqu’à ce jour.

La S.A.S. [U] [T] est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2019.

L’expert a rappelé que l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative des locaux dans leur état actuel. A ce titre, il a retenu que cette dernière est issue de:

- la valeur locative de voisinage de 794 €/m2p
- la valeur locative issue des nouveaux baux ou renouvellements de 624/m2p

L’expert a ainsi retenu une valeur locative de 709 €/m2, la moyenne des deux valeurs.

L’expert a également retenu, au titre de la précarité résultant du refus du renouvellement du bail, un abattement de 5 %, après avoir relevé que l’application d’un tel abattement n’est pas automatique et qu’aucun élément particulier ne justifiait, en l’espèce, un taux supérieur. 

Il convient de retenir le taux de 5 % proposé par l’expert, lequel apparaôt adapté aux circonstances de l’espèce. 

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [U] [T] sera donc fixée à la somme de 89.582,14 € par an H.T. et H.C. à compter du 1er janvier 2019.

Au vu du montant de cette indemnité d’occupation, l’existence de “compléments d’indemnités d’occupation” dus par la S.A.S. [U] [T] n’est pas démontrée, de sorte qu’il ne sera pas fait droit aux demandes de la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. DU [N] de ce chef.






Sur la majoration des intérêts et la capitalisation

Les sociétés [Localité 1]-GESTION et [N] sollicitent l’application de la clause contractuelle prévoyant une majoration de quatre points du taux légal ainsi que la capitalisation des intérêts. 

Toutefois, l’indemnité fixée par le tribunal procède de l’application des dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce et ne constitue pas un loyer contractuellement dû au titre du contrat de sous-location. La clause prévoyant la majoration de quatre points ne peut dès lors être appliquée à cette indemnité. 

La demande de majoration sera en conséquence rejetée.

S’agissant de la capitalisation des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, produisent eux-mêmes intérêts lorsque la décision de justice le précise. 

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par ce texte, pour les intérêts échus et dus pour une année entière. 

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

La S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [X] [N] qui succombent à l'action, supporteront les dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les honoraires d’expertise judiciaire.

En outre, la S.A.S. [U] [T] a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [H] seront donc condamnées à lui payer la somme de 4000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

FIXE comme suit l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. [U] [T] :

- indemnité principale 70.000,00 €
- indemnités accessoires
• frais de remploi 7.000,00 €
• perte de stock 1.500,00 €
• frais de réinstallation 128.900,00 €
• frais de licenciement 9.200,00 € sur justificatifs
total 216.600,00 €

CONDAMNE en conséquence la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [H] à payer à la S.A.S. [U] [T] venant aux droits de la société RIU AUBLET ET COMPAGNIE la somme de 216.600,00 euros à titre d’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DÉBOUTE la S.A.S. [U] [T] de ses demandes pour le surplus ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [U] [T] à la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [H], à compter du 1er janvier 2019 et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 89.582,14 € hors taxes et hors charges par an ;


ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil; 

DÉBOUTE la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [H] de leurs demandes pour le surplus ;

CONDAMNE la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [H] aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [H] à payer à la S.A.S. [U] [T] la somme de 4000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.


LE GREFFIER, LE PRESIDENT,




Sandrine GASNIER Laëtitia FENART
Texte intégral
SG




LE 27 AOUT 2026

Minute n°


N° RG 21/00129 - N° Portalis DBYS-W-B7E-K5ZI





S.A.S. RIU AUBLET ET COMPAGNIE

C/

S.C.I. SCI [X] [Q]-HALLUCHERE RCS NANTES n°326286119
S.C.I. [Localité 1]-GESTION RCS [Localité 2] n°333400349



 

Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction





1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL ASEVEN
Me Emmanuelle BLOND - 191
la SELARL BOEZEC CARON BOUCHE AVOCATS - 12
Me Franck VEISSE - [Localité 1]




délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
---------------------------------------------------


QUATRIEME CHAMBRE


JUGEMENT 
du VINGT SEPT AOUT DEUX MIL VINGT SIX



Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,


GREFFIER : Sandrine GASNIER



Débats à l’audience publique du 05 MAI 2026 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.


Prononcé du jugement fixé au 27 AOUT 2026.


Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

---------------
ENTRE :

S.A.S. RIU AUBLET ET COMPAGNIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Sandrine CARON de la SELARL BOEZEC CARON BOUCHE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Me Franck VEISSE, avocat au barreau de PARIS


DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.C.I. SCI [X] [Q]-HALLUCHERE RCS NANTES n°326286119, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

S.C.I. [Localité 1]-GESTION RCS [Localité 2] n°333400349, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES


DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

La S.C.I. [H] a consenti à la S.N.C. [Localité 1]-GESTION un bail commercial portant sur un ensemble immobilier comprenant notamment, un parc de stationnement et un centre commercial, [Adresse 3], à [Localité 2].

Par acte sous seing privé, les sociétés SCI [H] et [Localité 1]-GETION ont donné en sous-location à la société RIU AUBLET ET COMPAGNIE, à compter du 1er janvier 2016 pour se terminer le 31 décembre 2025, un local situé au sein de ce centre commercial “PARIDIS”, moyennant le paiement d’un loyer minimum garanti annuel hors TVA et hors charges de 100.000 € HT et d’un loyer variable égal à 8 % HT du chiffre d’affaires hors TVA.

Suivant exploit d’huissier du 25 mai 2018, la S.C.I. [H] et la S.N.C. [Localité 1]-GESTION ont donné congé à la société RIU AUBLET ET COMPAGNIE pour le 31 décembre 2018, sans offre de renouvellement et avec offre de paiement d’une indemnité d'éviction, en raison de “la restructuration de la galerie impliquant, outre une réorganisation des activités commerciales exploitées, la construction et reconstruction de l’immeuble”.

Par acte d’huissier délivré le 15 décembre 2020, la société RIU AUBLET ET COMPAGNIE a fait assigner la S.N.C. [Localité 1]-GESTION et la S.C.I. [H] devant le Tribunal judiciaire de NANTES aux fins de fixation d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 28 avril 2022, le juge de la mise en état, à la demande de la S.N.C. [Localité 1] GESTION et de la S.C.I. [H], a ordonné une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer les éléments permettant de fixer l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. YVES ROCHER FRANCE en application de l’article L145-14 du code de commerce et de fixer l’indemnité d’occupation due par cette dernière, commettant pour y procéder, Monsieur [E] [P].

Le 03 mai 2023, l’expert a déposé le rapport définitif de ses opérations au greffe du tribunal.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 13 mai 2024, la société [U] THIERRY SAS venant aux droits de la S.A.S RIU AUBLET ET COMPAGNIE sollicite du tribunal de :

Vu les dispositions de l'article L145-14 du Code de Commerce,
Vu les dispositions de l'article L145-18 du Code de Commerce,
Vu les pièces versées aux débats

- FIXER à la somme de 460 749,70 € le montant de l’indenmité d’éviction due à la société [U] [T] SAS par la société [Localité 1]-GESTION, en conséquence du "CONGE SANS OFFRE DE RENOUVELLEMENT AVEC OFFRE DTNDEMNITE D’EVICTION" date du 25 mai 2018,
- CONDAMNER la société [Localité 1]-GESTION à payer à la société [U] [T] SAS la somme de 460 749,70 € (sauf a parfaire en cours dc procedure),
- FIXER à la somme de 65 395,20 € HT (hors taxes) le montant de l'indemnité d'occupation annuelle due par la société [U] [T] SAS [Adresse 4] la société [Localité 1]-GEST1ON depuis le 1er Janvier 2019,
- CONDAMNER la société [Localité 1]-GESTION à rembourser à la société ARMANDTHIERY SAS la différence en la faveur de cette dernière entre le montant des sommesversées à la société [Localité 1]~GESTION au titre d'indemnite d'occupation depuis le 1er Janvier 2019 et l'indernnité d'occupation réellement due telle qu'étab1ie selon le jugement à intervenir,
- CONDAMNER Ia société [Localité 1]-GESTION à rembourser à la société ARMANDTHIERY SAS le montant du dépôt de garantie versé, soit la somme de 26 575.50 €,
- ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions des dispositions de l'article 1154 du Code Civil,
- REJETER l’ensemble des demandes formulées par la société [Localité 1]-GlESTION à l’encontre de la société [U] [T] SAS,
- CONDAMNER la société [Localité 1]-GESTION à verser à la société [U] THIERYSAS, la somme de 10 000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER la société [Localité 1]-GESTION aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- ORDONNER l'execution provisoire de la décision à intervenir.

***

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 12 juin 2024, la S.N.C. [Localité 1]-GESTION et la S.C.I. [X] [N] sollicitent du tribunal de:

Vu les articles L145 et suivants du Code de commercial, 
Vu le contrat de sous location, 
Vu le congé sans offre de renouvellement du 25 mai 2018, 
Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 3 mai 2023, 
 
A titre principal : 
 
• Dans l’hypothèse où le Tribunal retiendrait une indemnité de remplacement tel que sollicitée par la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) : 
 
➢ Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 31 décembre 2018, 
 
➢ Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés [Localité 1] GESTION et [Q] [V] à la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) est fixée à la somme globale de 54.000€ se décomposant comme suit : 


▪ Indemnité principale de remplacement : 54.000 € 
▪ Frais de licenciement : sur présentation de justificatifs 
 
➢ Débouter la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires, 
A titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer que les indemnités accessoires étaient dues compte tenu de la réinstallation de la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE), 
 
➢ Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 31 décembre 2018, 
 
➢ Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés [Localité 1] GESTION et [Q] [V] est fixée, en cas de perte de la clientèle par la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE à la somme globale de 59.400 € se décomposant comme suit : 
 
▪ Indemnité principale de remplacement : 54.000 € 
▪ Frais de remploi : 5.400€ 
▪ Frais de licenciement : sur présentation de justificatifs 
 
Et, dans cette hypothèse, 
 
En cas de perte de clientèle par la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE), si par extraordinaire le Tribunal entendait allouer une indemnité à la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) au titre du trouble commercial, des frais de remploi, des frais de réinstallation, des frais de déménagement, dans l’hypothèse d’une indemnité de remplacement : 
 
➢ Ordonner la consignation de ces indemnités sur le compte CARPA du Conseil des Sociétés [Localité 1] GESTION et [Q] [V], Maître [S] [K] ; 
 
➢ Ordonner le règlement de ces indemnités à la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) sur communication aux Sociétés [Localité 1]-GESTION et [Q] [V] des justificatifs de la réinstallation effective de la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) ; 
 
➢ Juger qu’à défaut de justification de la réinstallation de la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir les Sociétés [Localité 1] GESTION et [Q] [V] seront définitivement libérées du paiement desdites indemnités 
au profit de la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) ; 
 
➢ Débouter la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires, 
 
➢ Dans l’hypothèse où les Sociétés [Localité 1]-GESTION et [Q] [V] seraient susceptibles de proposer un local en cours de procédure, et que le Tribunal devait statuer sur une indemnité de déplacement : 
 
➢ Juger que le bail commercial entre les parties a pris fin le 31 décembre 2018, 
 
➢ Juger que l’indemnité d’éviction due par les Sociétés [Localité 1]-GESTION et [Q] [V] à la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) est fixée à la somme globale de 23.574 € se décomposant comme suit : 
 
▪ Frais de remploi : 18.620€ 
▪ Trouble d’exploitation : 7.875 € 

 
➢ Débouter la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires, 
 
➢ En toute hypothèse, en cas d’indemnité de remplacement ou de déplacement : 
 
➢ Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle, due par la [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE), aux Sociétés [Localité 1]-GESTION et [Q] [V], depuis le 1 er janvier 2019 jusqu’à la remise des clés à la somme de 94.297 € hors taxe, hors charge par an, outre indexation prévue à l’article 16 du contrat de sous location, sauf à parfaire; 
 
➢ Condamner la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) à payer aux Sociétés [Q] [V] et [Localité 1]-GESTION les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 1er janvier 2019 jusqu’à la remise des clés correspondant à la différence entre le loyer effectivement payé et l’indemnité fixée par le Tribunal ; 
 
➢ Condamner la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE), en application de l’article 53 du contrat de sous location, à payer aux Sociétés [Localité 1]-GESTION et [Q] [V], les intérêts au taux légal « majorés de quatre points » sur les compléments d’indemnité d’occupation dus depuis le 1er janvier 2019, à compter de chaque échéance et jusqu’à parfait paiement ; 
 
➢ Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ; 
 
➢ Condamner la Société [U] THERY SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) au paiement de la somme de 5.000 € au profit de la Société [Localité 1]-GESTION en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile; 
 
➢ Condamner la Société [U] [T] SAS (venant aux droits de la Société RIU AUBLET ET COMPAGNIE) aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle BLOND, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. 
 
***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’en l’état des éléments versés aux débats, la société [U] [T] s’est maintenue dans les lieux et exploite toujours le local, objet du bail commercial liant les parties, le projet de restructuration et reconstruction de la galerie commerciale ayant motivé le congé délivré par la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [H] étant toujours en cours.

1. Sur l’indemnité d’éviction due par la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [H]

La partie demanderesse fonde son argumentation sur les conclusions d’un rapport d’expertise amiable. Il convient toutefois, en l’espèce, de privilégier les éléments résultant du rapport d’expertise judiciaire, établi contradictoirement et soumis à la discussion des parties. 



Aux termes de l'article L.145-14 du code de commerce :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire du refus du renouvellement du bail. Le principe de la réparation intégrale s'applique, sans qu'aucune règle impérative de calcul ne s'impose.

Elle doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité principale d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité principale d'éviction une valeur de remplacement.

A cette indemnité principale, s’ajoutent des indemnités accessoires qui ne se limitent pas aux frais visés par l'article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce dont l'énumération n'est pas limitative.

Sur l’indemnité principale

Si le fonds de commerce n'est pas transférable, l'indemnité principale est dite de remplacement et correspond à la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Les dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce posant une présomption de perte du fonds, il appartient au bailleur de démontrer que le préjudice peut être moindre si l'activité est transférable.

En l’espèce, force est de constater :

- que l’expert judiciaire, après avoir relevé l’absence de locaux disponibles, a constaté qu’en l’état, le fonds de commerce n’était pas transférable dans la galerie commerciale ;

- que la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.N.C. [Localité 1] GESTION n’apportent pas aujourd’hui la preuve contraire qui leur incombe et plus précisément, la preuve que la société pourrait déménager dans la galerie commerciale, compte tenu notamment de leur projet de restructuration sur lequel aucune information n’est donnée, ou à proximité de celle-ci, sans perte significative de clientèle, étant relevé qu’elles ne peuvent à l’évidence à cet égard, se contenter d’affirmer que la société n’aurait jamais fait état d’un projet de réinstallation.

Dans ces conditions, il convient de considérer que l’éviction de la S.A.S. [U] [T] venant aux droits de la société RIU AUBLET ET COMPAGNIE va entraîner la perte de son fonds de commerce, de sorte qu’elle peut prétendre obtenir une indemnité principale de remplacement égale à la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et la valeur du droit au bail. 




Il n’y a pas lieu ainsi de déterminer, comme le sollicitent les défenderesses, le montant d’une indemnité de déplacement.

S’agissant de la prise en compte des chiffres d’affaire 2017, 2018 et 2019, il sera relevé que la valorisation du fonds de commerce selon la méthode du chiffre d’affaires doit reposer sut des données représentatives de l’exploitation normale du fonds. 

Or, les exercices 2020 et 2021 ont été directement et exceptionnellement affectés par la crise sanitaire liée au Covid-19 et par les mesures administratives qui en ont résulté. En particulier, le magasin exploité par la société [U] [T] SAS a été contraint de fermer du 1er février au 18 mai 2021, en application des mesures gouvernementales de fermeture des centres commerciaux d’une superficie importante. 

Les chiffres d’affaires de ces exercices ne reflètent donc pas la capacité réelle du fonds dans des conditions normales d’exploitation. Leur prise en compte conduirait à minorer artificiellement sa valeur en raison de circonstances exceptionnelles, étrangères à la gestion du preneur. 

Cette approche est d’ailleurs confortée par la jurisprudence, notamment par un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 1] du 4 juillet 2024, qui a écarté les exercices 2020 et 2021 en raison de leur caractère non représentatif lié à la crise sanitaire et retenu les trois exercices antérieurs, soit 2017, 2018 et 2019.

En l’espèce, ces trois exercices constituent les derniers exercices complets antérieurs à la crise sanitaire et présentent ainsi les conditions d’exploitation les plus normales et représentatives. 

Il convient dès lors de retenir les chiffres d’affaires des exercices 2017, 2018 et 2019 pour déterminer le chiffre d’affaires de référence servant à la valorisation du fonds de commerce, à l’exclusion des exercices 2020 et 2021, exceptionnellement affectés par la crise sanitaire.

Après la mise en oeuvre de trois méthodes d’évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce (corporatiste/rentabilité/composantes), l’expert judiciaire a considéré que celle-ci pouvait être fixée à la somme de 70.000,00 euros, ayant par ailleurs retenu une valeur du droit au bail nulle.

Si la demanderesse conteste cette valeur marchande du fonds de commerce telle qu’évaluée par l’expert et plus particulièrement, le coefficient de valorisation de 40 % du C.A. T.T.C. retenu par ce dernier dans le cadre de la méthode dite “corporatiste” (par le chiffre d’affaires et les barèmes professionnels), soutenant qu’un coefficient intermédiaire de 60 % devait être appliqué, elle ne démontre aucunement le bien-fondé de ses prétentions sur ce point et ne soumet à la juridiction aucun élément de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert, étant précisé que contrairement à ce qu’elle semble prétendre, ce dernier a parfaitement pris en considération l’emplacement géographique du local dans l’un des plus grands centres commerciaux de [Localité 2] tel que cela résulte clairement de son rapport.

L’indemnité principale due à la S.A.S. [U] [T] venant aux droits de la société RIU AUBLET COMPAGNIE sera donc fixée à la somme de 70.000,00 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires consistent en l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’était pas évincé de ses locaux. Ces indemnités sont évaluées en tenant compte de la nature de l’éviction (perte ou transfert), des spécificités du fonds et de son secteur d’activité, ainsi que des équipements des locaux.





Sur les frais de remploi

Il s’agit des frais et droits que doit supporter le locataire évincé pour racheter un nouveau fonds ou un nouveau droit au bail. Conformément à l'article L 145-14 du code de commerce, le bailleur est tenu d'indemniser le preneur évincé d'un fonds non transférable de ces frais, sauf s'il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué ces frais de remploi à 10 % de la valeur du fonds de commerce, soit une somme de 7.000,00 euros.

La demanderesse ne verse aux débats aucun élément probant de nature à remettre en cause cette évaluation.

La S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. DU [N] n’apportent pas la preuve qui leur incombe, que la S.A.S. RIU AUBLET ET COMPAGNIE ne se réinstallera pas.

L’indemnité qui lui est due à ce titre, sera donc fixée à la somme de 7.000,00 euros.

Contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, le paiement de cette indemnité ne peut être conditionné à la justification d’une réinstallation de la S.A.S. [U] [T] dans un certain délai puisqu’il leur appartenait de rapporter la preuve que le préjudice subi par cette dernière est moindre et qu’en l’occurrence, elles ne rapportent pas cette preuve.

Sur la perte de stock

L’expert judiciaire a évalué la perte de stock, en cas de remplacement, à la somme de 1.500,00 euros tenant compte du déménagement et réapprovisionnement des autres commerce.

L’indemnité due à ce titre à la S.A.S. [U] [T] sera donc fixée à la somme de 1.500,00 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial vise à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à informer ses salariés et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue. Il s’agit d’un travail improductif qu’il y a lieu d’indemniser.

L’expert précise qu’au regard de l’EBE négatif depuis les 5 derniers exercices, il ne peut retenir de trouble commercial.

Aucune indemnité ne sera due à ce titre à la S.A.S. [U] [T].

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont ceux que supporte le locataire évincé pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu'il perd. Ils ne sont dus que s'il est démontré que le preneur doit faire face à des frais d'installations spécifiques.

Il convient de tenir compte de ces frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par locataire évincé tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce, que dans celle de son déplacement. 

Le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé de ces frais de réinstallation, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.





En l’espèce, force est de constater :

- que l'adaptation des locaux de la S.A.S. [U] [T] au concept de l'enseigne impliquera nécessairement des travaux de réinstallation spécifiques ;

- que la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. DU [N] ne démontrent aucunement que la S.A.S. [U] [T] ne se réinstallera pas, étant précisé qu’en l’état des éléments du dossier, cette dernière est toujours dans les lieux, qu’elle bénéficie d’ailleurs d’un droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été versée conformément à l’article L145-28 du code de commerce et que les défenderesses ne peuvent à ce titre tirer argument du délai qui s’est écoulé depuis la délivrance du congé pour venir prétendre qu’aucune réinstallation ne serait envisagée par la S.A.S. [U] [T].

Dans ces conditions, la S.A.S. [U] [T] est bien fondée en sa demande de paiement d’une indemnité au titre des frais de réinstallation évalués par l’expert à la somme de 128.900,00 euros.

L’indemnité due à ce titre à la S.A.S. [U] [T] sera donc fixée à la somme de 128.900,00 euros.

Conformément à ce qui a déjà été indiqué, le paiement de cette indemnité ne peut être conditionné à la justification d’une réinstallation de la S.A.S. [U] [T] dans un certain délai puisqu’il appartenait aux défenderesses de rapporter la preuve que le préjudice subi par cette dernière est moindre et qu’en l’occurrence, elles ne rapportent pas cette preuve.

Sur l’indemnité du double loyer

La société [U] [T] SAS sollicite la somme de 7.875 € au titre du double loyer. 

Toutefois, ainsi que l’a relevé l’Expert, ce poste d’indemnisation n’est susceptible d’être retenu qu’en cas de déplacement de l’exploitation. Or, en l’espèce, l’indemnisation est calculée selon une méthode de remplacement et aucun élément ne permet d’établir que la société aurait effectivemebt supporté un double loyer. 

La demande formée à ce titre sera donc rejetée. 

Sur les frais de licenciement 

La société [U] [T] SAS sollicite une indemnisation de 9.200 € au titre des frais de licenciement. 

L’expert indique que le preneur a versé aux débats un calcul de licenciement pour 3 collaboratrices, et ce pour un montant de 9.200 €. 

Ce poste apparaît justifié dans son principe dès lors qu’il est directement lié à la situation litigieuse. Il convient dès lors de retenir la somme de 9.200 €, sous réserve de la production des justificatifs établissant la réalité et le montant des frais exposés. 

Sur les frais divers

La société [U] [T] SAS sollicite une indemnisation de 1.500 € au titre des frais divers. 

En l’espèce, aucune demande formée au titre de frais divers n’apparaît justifiée, de sorte que la demande formée à ce titre sera rejetée. 

***





Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. [U] [T] venant aux droits de la société RIU AUBLET ET COMPAGNIE s’établit comme suit, étant précisé qu’aucune demande n’a été formée au titre des frais de licenciement et des frais de déménagement en l’état des dernières écritures de la demanderesse :

- indemnité principale 70.000,00 €
- indemnités accessoires
• frais de remploi 7.000,00 €
• perte de stock 1.500,00 €
• frais de réinstallation 128.900,00 €
• frais de licenciement 9.200,00 € sur justificatifs
total 216.600,00 €

En conséquence, la S.N.C. [Localité 1]-GESTION et la S.C.I. [H] seront condamnées à payer à la S.A.S. [U] [T] venant aux droits de la RIU AUBLET ET COMPAGNIE, la somme de 216.600,00 euros à titre d’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-6 du code civil.

2. Sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [U] [T]

Il résulte de l'article L.145-28 et R 145-7 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, distincte du loyer, calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation. Elle doit être fixée non pas au regard de la valeur locative de marché, mais au regard des conditions spécifiques de la situation des parties.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties a pris fin le 31 décembre 2018 par l’effet du congé, le preneur s’étant maintenu dans les lieux jusqu’à ce jour.

La S.A.S. [U] [T] est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2019.

L’expert a rappelé que l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative des locaux dans leur état actuel. A ce titre, il a retenu que cette dernière est issue de:

- la valeur locative de voisinage de 794 €/m2p
- la valeur locative issue des nouveaux baux ou renouvellements de 624/m2p

L’expert a ainsi retenu une valeur locative de 709 €/m2, la moyenne des deux valeurs.

L’expert a également retenu, au titre de la précarité résultant du refus du renouvellement du bail, un abattement de 5 %, après avoir relevé que l’application d’un tel abattement n’est pas automatique et qu’aucun élément particulier ne justifiait, en l’espèce, un taux supérieur. 

Il convient de retenir le taux de 5 % proposé par l’expert, lequel apparaôt adapté aux circonstances de l’espèce. 

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [U] [T] sera donc fixée à la somme de 89.582,14 € par an H.T. et H.C. à compter du 1er janvier 2019.

Au vu du montant de cette indemnité d’occupation, l’existence de “compléments d’indemnités d’occupation” dus par la S.A.S. [U] [T] n’est pas démontrée, de sorte qu’il ne sera pas fait droit aux demandes de la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. DU [N] de ce chef.






Sur la majoration des intérêts et la capitalisation

Les sociétés [Localité 1]-GESTION et [N] sollicitent l’application de la clause contractuelle prévoyant une majoration de quatre points du taux légal ainsi que la capitalisation des intérêts. 

Toutefois, l’indemnité fixée par le tribunal procède de l’application des dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce et ne constitue pas un loyer contractuellement dû au titre du contrat de sous-location. La clause prévoyant la majoration de quatre points ne peut dès lors être appliquée à cette indemnité. 

La demande de majoration sera en conséquence rejetée.

S’agissant de la capitalisation des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, produisent eux-mêmes intérêts lorsque la décision de justice le précise. 

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par ce texte, pour les intérêts échus et dus pour une année entière. 

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

La S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [X] [N] qui succombent à l'action, supporteront les dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les honoraires d’expertise judiciaire.

En outre, la S.A.S. [U] [T] a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [H] seront donc condamnées à lui payer la somme de 4000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire du présent jugement. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

FIXE comme suit l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. [U] [T] :

- indemnité principale 70.000,00 €
- indemnités accessoires
• frais de remploi 7.000,00 €
• perte de stock 1.500,00 €
• frais de réinstallation 128.900,00 €
• frais de licenciement 9.200,00 € sur justificatifs
total 216.600,00 €

CONDAMNE en conséquence la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [H] à payer à la S.A.S. [U] [T] venant aux droits de la société RIU AUBLET ET COMPAGNIE la somme de 216.600,00 euros à titre d’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DÉBOUTE la S.A.S. [U] [T] de ses demandes pour le surplus ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [U] [T] à la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [H], à compter du 1er janvier 2019 et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 89.582,14 € hors taxes et hors charges par an ;


ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil; 

DÉBOUTE la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [H] de leurs demandes pour le surplus ;

CONDAMNE la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [H] aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.N.C. [Localité 1] GESTION et la S.C.I. [H] à payer à la S.A.S. [U] [T] la somme de 4000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.


LE GREFFIER, LE PRESIDENT,




Sandrine GASNIER Laëtitia FENART

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Mise à jour de la source le 2026-08-27T19:33:18.136Z.