Cour d'appel d'Orléans, Chambre Commerciale, 27 août 2026, n° 24/02312

MINISTERE DE LA JUSTICE

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE





GROSSES + EXPÉDITIONS : le 

la SELARL CELCE-VILAIN

la SCP AVOC SCP LEMAIGNEN - WLODYKA - DE GAULLIER



ARRÊT du 27 AOUT 2026



N° : 169 - 26 

N° RG 24/02312 - N° Portalis DBVN-V-B7I-HBZ7



DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Commerce d'ORLEANS en date du 21 décembre 2023, dossier N° 2022001384 ;



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE : 

 

La S.A.S. DO [U] agissant poursuites et diligences de son représentant légal 

domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]



Ayant pour conseils Me Pascal VILAIN de la SELARL CELCE-VILAIN, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant et Me Gilda LIMONDIN de la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES, plaidant ; 





D'UNE PART



INTIMÉE : 



La S.A.S. SSL MERCURE CONSEIL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [N] [X].

[Adresse 2]

[Localité 1]



Ayant pour conseils Me Benoit DE GAULLIER DES BORDES de la SCP AVOC SCP LEMAIGNEN - WLODYKA - DE GAULLIER, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant 

et Me Charles-Henri DE GAUDEMONT de la SELARL MCH AVOCATS, avocat au barreau de VAL D'OISE, plaidant ; 

 

D'AUTRE PART



DÉCLARATION D'APPEL en date du : 23 Juillet 2024

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 21 mai 2026

COMPOSITION DE LA COUR 

Lors des débats à l'audience publique du jeudi 28 MAI 2026, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, présidente de la Chambre Commerciale, en charge du rapport, et Madame Fanny CHENOT, conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, et par la suite, ont rendu compte des débats, lors du délibéré, à la collégialitécomposée de :

Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, 

Madame Fanny CHENOT, conseiller,

Madame Valérie GERARD, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,



Greffier :

Axel DURAND lors des débats et du prononcé, 



ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt réputé contradictoire le Jeudi 27 AOUT 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 



La société Eurobail était propriétaire d'un local à usage commercial d'une surface de 480 m2 environ situé [Adresse 3] à [Localité 2] (Loiret), édifié sur un terrain de 1.094 m² cadastré section AS n°[Cadastre 1] pour une contenance de 00ha10a94ca. 



Elle a donné mandat à la SAS SSL Mercure Conseil de trouver un preneur à bail commercial. C'est ainsi qu'un bail commercial a été conclu entre la société Eurobail et la SAS Do [U] selon acte sous seing privé du 23 février 2017, à effet du 1er avril 2017, pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel d'un montant de 31'200 euros HT indexé, pour l'exercice d'un commerce de quincaillerie, peintures, carrelage, fourniture de matériel de cuisine et de salle de bain.



La SAS Do [U] a réglé le somme de 5'616 euros TTC à la SAS SSL Mercure au titre de ses honoraires de commercialisation.



Les locaux loués ont été vendus le 2 juillet 2018 à l'établissement public de coopération intercommunale [Localité 3] métropole.



La SAS Do [U] a sollicité du nouveau bailleur l'autorisation de céder son bail, ce qui lui a été accordé par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mars 2019 qui mentionnait l'existence d'une servitude d'emplacement réservé n°6 du plan local d'urbanisme pour l'élargissement de la [Adresse 4] avec de possibles impacts sur le bâtiment et ses extérieurs.



Invoquant les contraintes de cette servitude, la SAS Do [U] a fait signifier un congé , par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2019, pour mettre fin au bail le 31 mars 2020.



Soutenant que l'existence de cette servitude qui lui avait été dissimulée l'avait empêchée de céder son droit au bail, la SAS Do [U] a fait assigner la SAS SSL Mercure devant le tribunal de commerce pour obtenir réparation de son préjudice financier.





Par jugement contradictoire du 21 décembre 2023, le tribunal de commerce d'Orléans a':

- constaté l'absence de responsabilité contractuelle entre les sociétés SSL Mercure Conseil et Do [U],

- dit que la société Do [U] est mal fondée à rechercher la responsabilité de la société SSL Mercure Conseil sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil,

- débouté la société Do [U] de l'ensemble de ses demandes, 'ns et conclusions,

- condamné la société Do [U] à payer à la société SSL Mercure Conseil une somme de 1'000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus,

- rappelé que la présente décision est de droit exécutoire conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile compte tenu de sa compatibilité avec la nature de l'affaire,

- condamné la société Do [U] aux entiers dépens, y compris les frais de greffe liquidés à la somme de 61,54 €.





La SAS Do [U] a relevé appel de cette décision par déclaration du 23 juillet 2024, en indiquant que son appel tend à l'infirmation de tous les chefs du jugement.



La société SSL Mercure Conseil a été placée en redressement judiciaire le 9 septembre 2025 par le tribunal de commerce d'Orléans qui, par jugement du 17 décembre suivant, a converti cette procédure en liquidation judiciaire.



La société Do [U] a fait assigner en intervention forcée la SELARL [Adresse 5], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS SSL Mercure Conseil, par acte du 16 février 2026 et, par ordonnance d'incident du 26 février 2026, le conseiller de la mise en état a constaté la reprise d'instance, dit n'y avoir lieu à radiation et réservé les dépens de l'incident.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 mars 2026, signifiées le 9 mars suivant à la SELARL [Adresse 5], ès qualités, la SAS Do [U] demande à la cour de':'

Vu le jugement rendu le 21 décembre 2023 par le tribunal de commerce d'Orléans, 

Vu l'appel interjeté contre cette décision par la société Do [U], 

Vu les pièces produites par la société Do [U] numérotées de 1 à 13, 

Recevant la SAS Do [U] en son appel contre le jugement rendu le 21 décembre 2023 par le rribunal de commerce d'[Localité 3], 

- infirmer le jugement rendu le 21 décembre 2023 par le tribunal de commerce d'Orléans en ce que : 

' Il a été constaté l'absence de responsabilité contractuelle entre les sociétés SSL Mercure Conseil et Do [U] 

' Il a été dit que la société Do [U] est mal fondée à rechercher la responsabilité de la société SSL Mercure Conseil sur le fondement des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, 





' La société Do [U] a été déboutée de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à voir débouter la société SSL Mercure Conseil de l'ensemble de ses prétentions, à entendre condamner la société SSL Mercure Conseil au visa des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil à payer à titre de dommages et intérêts à la société Do [U] en réparation de son préjudice financier la somme de 120.000,00 € au titre de sa responsabilité quasi-délictuelle et à titre subsidiaire, à entendre condamner la société SSL Mercure Conseil au visa des dispositions des articles 1231 à 1231-7 du code civil à payer à titre de dommages et intérêts à la société Do [U] en réparation de son préjudice financier la somme de 120.000,00 € au titre de sa responsabilité contractuelle et en tous les cas, à entendre condamner la société SSL Mercure Conseil à payer une indemnité d'un montant de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

' La société Do [U] a été condamnée à payer à la société SSL Mercure Conseil une somme de 1.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 

' La société Do [U] a été condamnée aux entiers dépens, y compris les frais de greffe liquidés à la somme de 61,54€. 

et statuant à nouveau, 

Vu les dispositions des articles 68, 325, 331 et 555 du code de procédure civile, 

Vu l'assignation en intervention forcée délivrée à la SELARL [Adresse 5], représentée par Maître [B] [Q], en qualité de liquidateur judiciaire de la Société SSL Mercure Conseil,

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil, 

Vu le défaut de qualité pour agir de la SSL Mercure Conseil et l'absence d'écritures signifiées à la requête de la SELARL [Adresse 5], représentée par Maître [B] [Q], en qualité de liquidateur judiciaire de la Société SSL Mercure Conseil,

- déclarer irrecevables et en tous les cas rejeter les écritures d'intimée n° 1 signifiées à la requête de la société SSL Mercure Conseil et déclarer irrecevable et en tous les rejeter toutes prétentions de la société SSL Mercure Conseil ou de la SELARL [Adresse 5], représentée par Maître [B] [Q], en qualité de liquidateur judiciaire de la Société SSL Mercure Conseil, 

- fixer la créance de la société Do [U] dans la liquidation judiciaire de la société SSL Mercure Conseil à la somme de 120.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier au titre de la responsabilité quasi-délictuelle de la société SSL Mercure Conseil, 

Toutefois et à titre subsidiaire, s'il devait en être jugé autrement, 

Vu les articles 1231 à 1231-7 du code civil,

- fixer la créance de la société Do [U] dans la liquidation judiciaire de la société SSL Mercure à la somme de 120.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier au titre de la responsabilité contractuelle de la société SSL Mercure Conseil, 

- fixer la créance de la société Do [U] dans la liquidation judiciaire de la société SSL Mercure à la somme de 5.000,00 euros au titre des frais irrépétibles,

- fixer la créance de la société Do [U] dans la liquidation judiciaire de la société SSL Mercure à la somme de 1.000,00 euros au titre des dépens de première instance et d'appel y compris les frais de greffe, 

- fixer en conséquence la créance à titre chirographaire de la société Do [U] dans la liquidation judiciaire de la société SSL Mercure fixée à la somme totale de 126.000,00 euros.





Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2025, la SSL Mercure Conseil demande à la cour de':

Vu les pièces versées aux débats, 

- déclarer recevable mais mal fondée la société Do [U] en son appel formé à l'encontre de la société SSL Mercure Conseil, 

En conséquence, 

- débouter la société Do [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions notamment en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de la société SSL Mercure Conseil et a condamné la société Do [U] à régler à la concluante une somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Subsidiairement et si par impossible, 

- faire application de la notion de perte de chance et réduire à de plus justes proportions la demande indemnitaire de la société Do [U], 

En toutes hypothèses et y ajoutant, 

- condamner la société Do [U] à payer à la société SSL Mercure Conseil une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Benoit de Gaullier, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 21 mai 2025, pour l'affaire être plaidée le 28 mai suivant et mise en délibéré à ce jour sans que la SELARL [Q], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS SSL Mercure Conseil désigné à cette fonction par jugement du tribunal de commerce d'Orléans du 17 décembre 2025, assignée le 17 février 2026 à personne habilitée, ait constitué avocat.



SUR CE, LA COUR :



- Sur la recevabilité des conclusions de la SSL Mercure Conseil notifiées le 16 janvier 2025':



Ces conclusions ont été déposées et notifiées alors que la SSL Mercure Conseil était in bonis et non dessaisie de l'administration de ses biens, la liquidation judiciaire n'ayant été prononcée que par jugement du 17 décembre 2025. Il n'y a lieu dès lors, ni de les déclarer irrecevables, ni de les rejeter.



- Sur la responsabilité de la SSL Mercure Conseil':



La SAS Do [U] fait valoir que c'est à tort que les premiers juges l'ont déboutée au seul motif que le projet d'aménagement n'était pas définitif alors que le projet d'agrandissement de la route Nationale 20 était prévu dans le cadre de la reconversion du site Quelle sur la commune de [Localité 2] comme en témoigne sa pièce 8 et que la servitude d'emplacement qui a été créée est de nature à affecter très gravement la parcelle louée en l'amputant de toute la superficie existante entre la limite de cette parcelle et cette route Nationale 20, ce qui rend parfaitement impossible la poursuite de l'exploitation commerciale des locaux loués. 







Elle soutient que l'agent immobilier, tenu d'une obligation d'information, de conseil et de diligence, doit fournir au tiers contractant des éléments d'information sur la situation exacte du bien et qu'en l'espèce, la SSL Mercure Conseil aurait dû l'alerter sur les contraintes d'urbanisme.



Elle affirme qu'elle avait souhaité céder son droit au bail et que cette cession n'a pu se concrétiser, l'acheteur ayant renoncé à l'acquisition du droit au bail après avoir été informé de l'existence de la servitude d'alignement. Elle fixe son préjudice au montant prévu de la cession du droit au bail, soit à la somme de 120'000 euros.



Il n'est pas discutable que la SSL Mercure Conseil a été le mandataire du bailleur pour la recherche d'un locataire et qu'il n'existe donc aucun rapport contractuel entre la SAS Do [U] et la SSL Mercure Conseil, quand bien même les honoraires de négociation ont été partagés entre bailleur et locataire.



La SAS Do [U] n'est donc pas fondée à invoquer, fut-ce à titre subsidiaire, la responsabilité contractuelle de la SSL Mercure Conseil et le jugement déféré est confirmé sur ce point.



La responsabilité de la SSL Mercure Conseil ne peut être engagée que sur le fondement de l'article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



Il appartient par conséquent à la SAS Do [U] de démontrer l'existence d'une faute commise par l'agent immobilier, l'existence d'un préjudice et le lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué.



L'agent immobilier est tenu de renseigner le tiers, candidat à la conclusion d'un bail commercial, sur la situation exacte du bien mis en location par son mandant.



Au jour de la conclusion du bail commercial, la parcelle louée faisait l'objet d'une étude préalable réalisée en 2013 englobant tant le site «'Quelle'» que les abords et, notamment, le recalibrage de la RD2020 par son élargissement de 10 mètres.



S'il est exact qu'une telle étude n'a pas de caractère contraignant en elle même, elle vise néanmoins à définir les caractéristiques précises de l'opération d'urbanisme projetée et précède nécessairement l'adoption d'un PLU. 



Un professionnel de l'immobilier comme la SSL Mercure Conseil ne pouvait ignorer l'existence de ce projet, dont elle admet elle-même qu'il était notoirement connu. 



Le caractère public du projet d'aménagement ne la dispensait pas d'apporter l'information au candidat locataire dans le cadre de son obligation d'information sur les caractéristiques du bien à louer dans la mesure où, compte tenu de la durée d'un bail commercial, l'adoption d'un PLU et de l'opération d'urbanisme ainsi projetée apparaissait probable pendant le cours du bail.





La SSL Mercure Conseil a par conséquent commis une faute envers la SAS Do [U] en ne l'informant pas de l'existence de ce projet de nature à avoir une incidence sur la consistance des lieux loués, ce qui s'est effectivement réalisé puisque le PLU adopté impose une servitude d'alignement sur la parcelle louée dans le but d'élargissement de la RD2020, comme évoqué dans l'étude préalable.



En revanche, le préjudice subi par la SAS Do [U] ne peut être qu'une perte de chance de ne pas contracter avec la société Eurobail ou de contracter à des conditions plus avantageuses pour elle si elle avait été correctement informée sur la situation du bien loué.



À cet égard, il ne résulte d'aucune pièce que'la SAS Do [U] avait spécifiquement choisi ce local pour son emplacement ou pour son coût alors qu'il s'évince des productions qu'elle a choisi de quitter les lieux moins de deux années après la conclusion du bail pour modifier radicalement son activité, et non en considération des contraintes liées à la servitude d'alignement.



Il n'est pas non plus établi que l'absence de conclusion de la cession du droit au bail projetée par la SAS Do [U] (pièce 5 de la SAS Do [U]) soit due à la présence de cette servitude d'alignement et non, plutôt, à l'absence de réalisation de l'une des cinq conditions suspensives dont était assortie l'offre d'achat.



Il n'est enfin pas démontré que la servitude d'alignement empêcherait désormais tout stationnement pour ce commerce, l'étude préalable montrant au contraire que des solutions de stationnement alternatives étaient envisagées.



Dès lors, la perte de chance de ne pas conclure le bail ou de le conclure à ses conditions plus avantageuses en considération d'une difficulté, soit d'exploitation, soit de cession de droit au bail liée à l'existence de cette servitude d'alignement n'est, au regard des éléments produits aux débats, que très minime et la cour dispose des éléments suffisants pour l'évaluer à 5'% de la valeur du droit au bail, soit à la somme de 6'000 euros.



Par infirmation du jugement déféré, cette somme est fixée au passif de la procédure collective de la SSL Mercure Conseil. 



Sur les demandes accessoires :



Les dépens de première instance et d'appel seront fixés au passif de la procédure collective de la SSL Mercure Conseil, qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi que la créance de la SAS Do [U] au titre de l'article 700, tant en première instance qu'en cause d'appel, que la cour fixe à la somme de 2'000 euros.



PAR CES MOTIFS



DÉCLARE recevables les conclusions de la SSL Mercure Conseil notifiées le 16 janvier 2025,



CONFIRME le jugement déféré seulement en ce qu'il a constaté l'absence de responsabilité contractuelle entre les sociétés SSL Mercure Conseil et Do [U],



L'INFIRME pour le surplus de ses dispositions critiquées, 



Statuant à nouveau et y ajoutant :



DIT que la SSL Mercure Conseil a commis une faute en n'informant pas la SAS Do [U] de l'existence d'un projet d'élargissement de la RD2020 pouvant affecter la parcelle louée,



FIXE la créance de dommages et intérêts de la SAS Do [U] au passif de la procédure collective de la société SSL Mercure Conseil à la somme de 6'000 euros,



FIXE au passif de la procédure collective de la SSL Mercure Conseil les dépens de première instance et d'appel,



FIXE au passif de la procédure collective de la SSL Mercure Conseil la créance de la SAS Do [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 2'000 euros.



Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur Axel DURAND, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT