Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 31 août 2026, n° 25/56921

Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoireDroit des affairesBail commercial

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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE


La société SCI [D] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3] à Paris 6ème (75006).

Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2016, la société SCI [D], agissant par l’intermédiaire de son gestionnaire, a donné à bail commercial à la société SARJ TELECOM lesdits locaux, pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2016. 

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 27.500 hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, au plus tard le premier jour de chaque trimestre civil.

Le 17 octobre 2024, un dégât des eaux est survenu dans les locaux commerciaux exploités par la société SARJ TELECOM.

Par courriers datés des 26 mai et 26 juin 2025, la société SCI [D] a, par l’intermédiaire de son gestionnaire, mis en demeure la société SARJ TELECOM de lui régler la somme de 12.504,72 euros au titre des loyers impayés.

A défaut de règlement, la société SCI [D] a fait délivrer à la société SARJ TELECOM, par actes de commissaire de justice des 18 et 21 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, portant sur la somme de 21.415,96 euros en principal, selon décompte arrêté au 27 juin 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société SCI [D] a, par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, fait assigner la société SARJ TELECOM, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé. Elle sollicite notamment dans cette assignation de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer, l’expulsion de cette dernière sous astreinte de 100 euros par jour de retard, sa condamnation au paiement de la somme de 32.473,29 euros, de 3.247,40 euros à titre de pénalité, ainsi que de 17.342,48 euros à titre d’indemnité d’occupation, outre 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens comprenant le coût du commandement de payer. 

Après 3 renvois sollicités par les parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 9 juillet 2026.

Aux termes de ses conclusions, soutenues oralement à l’audience, la société SCI [D] demande au juge des référés de :

- Juger acquise au profit de la société [D] la clause résolutoire visée dans le commandement des 18 et 21 juillet 2025 par application de l’article L 145-41 du code de commerce ; 

- Ordonner l’expulsion de la société TELECOM, qu’elle occupe au [Adresse 4], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; 

- Condamner la société TELECOM à quitter les lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux ; 

- Condamner la société TELECOM au paiement de l’arriéré dû, soit la somme de 32.473,29 euros, augmentés des intérêts légaux à compter de la première mise en demeure du 26 mai 2025 au profit de la société [D] 

- Condamner la société TELECOM au paiement de la somme de 3.247, 40 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la première mise en demeure du 26 mai 2025 conformément à la pénalité de 10% du bail commercial ; 

- Condamner la société TELECOM au paiement d’une somme de 17.342,48 euros trimestrielle outre l’appel de charges de 240 euros, jusqu’à parfaite libération des lieux conformément au bail commercial, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 18 aout 2025 date d’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société [D] ; 

- Débouter la société SARJ TELECOM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions : 

- Condamner la société TELECOM à verser la société [D] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance à parfaire en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 218,78 euros au profit de la société [D].

Subsidiairement, si le juge retenait l’existence de contestations sérieuses, la demanderesse a sollicité un renvoi à une audience fixée devant le juge du fond, en application de l’article 837 du code de procédure civile.

En réplique, aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues oralement le 9 juillet 2026, la société SARJ TELECOM, représentée par son conseil, sollicite du juge des référés de : 

A titre principal : 

- JUGER que l’obligation de la société SARJ TELECOM de payer la somme provisionnelle de 18.860,92 euros TTC est sérieusement contestable, 

En conséquence, 

- DIRE qu’il n’y a pas lieu à référé, 

A titre subsidiaire, 


- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 29 novembre 2016 pendant le cours des délais de paiement ci-après demandés, 

- ACCORDER rétroactivement à la société SARJ TELECOM un délai de paiement de six (6) mois pour s’acquitter des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 18 et 21 juillet 2025 ; 

- DEBOUTER la société [D] de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation ; 

- ORDONNER à la société [D] à communiquer les justificatifs avec le détail des charges récupérables dès la prise à bail de la société SARJ TELECOM, jusqu’au dernier exercice dans un délai de 15 jours, à défaut, CONDAMNER la société [D] à restituer les sommes indument versées ; 

- CONDAMNER la société [D] à procéder aux travaux de remise en état du local commercial objet du bail du 29 novembre 2016, sous astreinte de 200 € par jour de retard pour une durée de 6 mois, après le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ; 

- AUTORISER la société SARJ TELECOM à consigner l’intégralité des loyers et des provisions pour charges auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations aussi longtemps que la société [D] n’aura pas justifié par un constat de commissaire de justice la réparation des désordres au sein du local commercial.

En tout état de cause, 

- ECARTER l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir, 

- CONDAMNER la société [D] à la somme de 2.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 

- CONDAMNER la société [D] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 31 août 2026, date de la présente ordonnance.

Motifs

MOTIFS

I - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

La société SCI [D] sollicite l’acquisition de la clause résolutoire, en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société Telecom les 18 et 21 juillet 2025. Elle soutient que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées et que la dette de la société SARJ TELECOM s’élève, selon décompte établi le 4 mai 2026, à la somme de 32.473,29 euros. 

Elle ajoute avoir fait toutes les diligences nécessaires à la suite du dégât des eaux déclaré par sa locataire, contrairement à la société SARJ TELECOM, et qu’en tout état de cause la défenderesse n’a jamais été dans l’impossibilité d’exploiter le local.

En défense, la société locataire soutient que la société SCI [D] cherche à mettre un terme de manière abusive aux relations contractuelles, alors même qu’elle ne pouvait ignorer les conséquences du sinistre ayant affecté les locaux loués, tant sur les conditions d’exploitation de ceux-ci que sur la situation économique de la société preneuse. 

La société SARJ TELECOM fait ainsi valoir que, dans ce contexte, la société SCI [D] a délivré les commandements de payer des 18 et 21 juillet 2025, puis engagé une procédure d’expulsion, sans tenir compte des circonstances particulières résultant du sinistre et de ses conséquences sur l’exploitation des locaux. 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 alinéa 1 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, le bail commercial conclu entre les parties comporte une clause résolutoire, en vertu de laquelle la société SCI [D] a fait délivrer à la société SARJ TELECOM, le 21 juillet 2025, un commandement de payer portant sur la somme de 21.415,96 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 27 juin 2025.

Il ressort du décompte produit aux débats et des règlements intervenus que les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai d’un mois suivant sa signification. Le règlement effectué le 31 juillet 2025 n’a pas eu pour effet d’éteindre la totalité de la dette visée au commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient ainsi réunies à l’expiration du délai légal, soit le 21 août 2025.

La société SARJ TELECOM conteste toutefois la mise en œuvre de cette clause, en invoquant les conséquences du sinistre ayant affecté les locaux, ainsi que les manquements qu’elle reproche à la bailleresse.

Si la persistance des désordres affectant les locaux est établie, la société SARJ TELECOM ne justifie toutefois pas, avec l’évidence requise en référé, que ceux-ci auraient rendu impossible l’exploitation des lieux ou les auraient rendus impropres à leur destination à la date de délivrance du commandement.

Au contraire, les éléments produits établissent qu’au moment de cette délivrance, la société SARJ TELECOM continuait d’accueillir sa clientèle et poursuivait son activité dans les locaux loués. 

En outre, il apparait que la société SCI [D], par l’intermédiaire de son gestionnaire, a entrepris différentes démarches afin de favoriser le règlement du sinistre et de remédier aux désordres affectant les locaux.

Le 17 octobre 2024, la société gestionnaire a sollicité le syndic de l’immeuble, afin qu’une intervention soit programmée le plus rapidement possible dans les locaux loués. Le 22 octobre 2024, un couvreur mandaté par le syndic de l’immeuble a procédé aux travaux nécessaires afin de faire cesser les infiltrations. Le 25 novembre 2024, la société SCI [D] a régularisé un constat amiable de dégât des eaux avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

Les échanges produits entre la société gestionnaire, la société SARJ TELECOM et le syndic démontrent également l’implication de la société SCI [D] dans le suivi du sinistre avant la délivrance des commandements de payer. 

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la carence manifeste de la société SCI [D] n’est pas caractérisée avec l’évidence requise en référé.


Par ailleurs, la mauvaise foi alléguée de la société SCI [D] n’est pas caractérisée avec l’évidence requise en référé. 

Il ressort des pièces produites que la société SCI [D] n’a pas engagé immédiatement une procédure d’expulsion, deux mises en demeure ont d’abord été adressées à la société SARJ TELECOM les 26 mai et 26 juin 2025, avant la délivrance des commandements de payer des 18 et 21 juillet 2025. 

Ces mises en demeure précisaient notamment le montant des sommes réclamées et avertissait la société SARJ TELECOM de l’engagement d’une procédure judiciaire en cas de défaut de défaut de régularisation.

De plus, le délai écoulé entre l’envoi des mises en demeure, la délivrance des commandements et l’assignation ne permet pas d’avantage de caractériser, avec l’évidence requise en référé, une volonté de la société SCI [D] de mettre en œuvre de manière déloyale la clause résolutoire. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les contestations soulevées par la société SARJ TELECOM, tant au titre des conséquences du sinistre, qu’au titre de la mauvaise foi alléguée de la société SCI [D], ne présentent pas un caractère suffisamment sérieux pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. 

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 aout 2025 et le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22 août 2025 avec toutes conséquences de droit, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.


II - Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation
La société SCI [D] sollicite la condamnation de la société SARJ TELECOM au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 17.342,48 euros par trimestre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, outre l’appel de charges de 240 euros, correspondant, conformément aux stipulations du contrat de bail au double du loyer global de la dernière année de location.

En défense, la société SARJ TELECOM s’oppose à cette demande, invoquant l’existence de contestations sérieuses tenant, d’une part à l’obligation de délivrance de la société SCI [D], et d’autre part, à l’imprécision des sommes réclamées.


Elle soutient notamment que dans les décomptes fournis par la bailleresse les montants des loyers ne sont pas justifiés. Elle fait valoir que le montant des charges récupérables ne serait pas précisé et qu’il ne serait pas indiqué si les sommes réclamées sont exprimées hors charges ou toutes charges comprises. 

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Au cas présent, la société SCI [D] sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer. 

Une telle somme excède le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale, dont le montant pourrait être réduit par le juge du fond, s’il apparaissait manifestement excessif au regard de la situation financière du locataire. 

Elle relève donc de l'appréciation du juge du fond et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant des charges, la société SCI [D] produit un décompte détaillé faisant apparaître, pour chaque poste, son libellé, le montant total à répartir, la quote-part applicable ainsi que le montant effectivement imputé à la société SARJ TELECOM.

Il ressort ainsi des éléments versés aux débats que la contestation tirée de l’imprécision des sommes réclamés ne présente pas de caractère suffisamment sérieux s’agissant des charges. 

Dès lors, l’indemnité d’occupation due à la société SCI [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective des lieux par la remise des clés, sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, charges en sus, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.




Sur la demande relative à l’arriéré locatif
La société SCI [D] sollicite la condamnation de la société SARJ TELECOM à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 32.473,29 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de la première mise en demeure du 26 mai 2025, au titre des arriérés locatifs.

En défense, la société SARJ TELECOM s’oppose à cette demande, en invoquant l’existence de contestations sérieuses tenant à l’obligation de délivrance de la société SCI [D], à l’absence de régularisation annuelle des charges, ainsi qu’à l’imprécision des sommes de réclamées.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

Par ailleurs aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Selon l’article R. 145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Toutefois, il résulte de ces textes que le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai légal ou contractuel, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles (Civ. 3ème, 29 janvier 2026, 24-16.270).

Au cas présent, la société SCI [D] sollicite la condamnation de la société SARJ TELECOM à lui régler la somme provisionnelle de 32.473,29 euros correspondant aux loyers et charges impayés. 

Il ressort du contrat de bail, des décomptes produits et des règlements intervenus que cette somme correspond aux loyers et charges échus antérieurement à la résiliation du bail, ainsi qu’aux indemnités d’occupation et charges dues postérieurement au 21 août 2025.

La société SCI [D] produit, en outre, le contrat de bail ainsi que les décomptes des charges locatives actualisés faisant apparaître le détail des sommes réclamées au titre des loyers et charges. 

Il apparaît effectivement que la bailleresse n’a pas procédé, pendant plusieurs années, aux régularisations annuelles des charges. Cependant, dans le cadre de la présente procédure, elle a réalisé ces opérations, pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, ce qui a aggravé la dette en mai 2026 de près de 6.000 euros. Ces décomptes précisent, pour chaque poste, le libellé, le montant total à répartir, la quote-part applicable ainsi que le montant effectivement imputé à la société SARJ TELECOM. En outre la défenderesse ne démontre pas avoir sollicité précédemment la réalisation des opérations de régularisation ni la transmission de justificatifs supplémentaires.

Enfin, pour les motifs précédemment exposés, la société SARJ TELECOM ne justifie pas, avec l’évidence requise en référé, que les désordres ayant affecté les locaux auraient empêché leur exploitation ou caractérisé un manquement de la bailleresse susceptible de faire obstacle au paiement des loyers.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’obligation de paiement de la société SARJ TELECOM apparait non sérieusement contestable à hauteur de la somme de 32.473,29 euros.

Dès lors, la société Telecom sera condamnée à payer à la société SCI [D], à titre provisionnel, la somme de 32.473,29 euros au titre de l’arriéré locatif impayé selon décompte du 4 mai 2026 (2ème trimestre 2026 inclus), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance.

Et il n’y a pas lieu de condamner la bailleresse, dans le cadre de la présente instance, à produire davantage de justificatifs relatifs aux charges.

Sur la demande relative à l’indemnité forfaitaire de 10% 
La société SCI [D] sollicite la condamnation de la société SARJ TELECOM à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 3.247,40 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2025, correspondant à une pénalité forfaitaire de 10% des sommes dues, conformément aux stipulations du contrat de bail. 

Toutefois, la clause du bail relative à la pénalité contractuelle constitue une clause pénale, susceptible, en tant que telle, d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi. 

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SCI [D] tendant à la condamnation de la société Telecom à une pénalité contractuelle correspondant à 10% des sommes dues. 


III - Sur la demande reconventionnelle relative à la suspension de la clause résolutoire et aux délais de paiement

La société SARJ TELECOM sollicite, à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement rétroactif d’une durée de six mois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle fait valoir avoir procédé à quatre règlements d’un montant unitaire de 5.733,14 € intervenus en juillet 2025, septembre 2025, octobre 2025 et janvier 2026, pour un montant total de 22.932,56 €.

Elle soutient également être de bonne foi et sollicite l’octroi de ces délais afin de lui permettre d’améliorer sa situation financière et de préserver les relations contractuelles avec la société SCI [D]. 

La société SCI [D] s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que la société SARJ TELECOM, en n’apurant pas sa dette, a d’ores et déjà bénéficié de délais de paiement importants, qu’elle demeure redevable de la somme de 32.473,29 euros et que sa dette continue de s’accroître.

Elle soutient en outre subir les conséquences financières de ces retards de paiement et estime qu’il appartient à la société SARJ TELECOM d’en supporter les conséquences. 

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. 

La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

Au cas présent, les règlements effectués par la société SARJ TELECOM en juillet 2025, septembre 2025, octobre 2025 et janvier 2026 caractérisent des efforts de paiement et constituent un élément favorable à l’appréciation de sa bonne foi.

Il convient également de noter que la dette a été augmentée quand le bailleur a procédé en 2026 aux régularisations annuelles de charges qu’il n’avait pas réalisées depuis 2020.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société SARJ TELECOM, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 6 mois à la société SARJ TELECOM pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.



IV - Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif, sans qu’il y ait de prononcer une astreinte.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société SARJ TELECOM sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée, compte-tenu des éléments tranchés précédemment, à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.


V - Sur les demandes reconventionnelles de travaux de remise en état et de consignation des loyers

 La société SARJ TELECOM sollicite la condamnation de la société SCI [D] à procéder aux travaux de nécessaires à la remise en état du local commercial, sous astreinte de 200 € par jour de retard pour une durée de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Elle sollicite également la consignation de l’ensemble des loyers et provisions pour charges auprès de la Caisse des dépôts et consignations, jusqu’à ce que la bailleresse justifie, par la production d’un constat de commissaire de justice contradictoire, de la remise en état des locaux. 

La société SARJ TELECOM soutient que les désordres affectant le local portent atteinte à la jouissance paisible des lieux et ont des conséquences sur son activité économique.

Elle fait également valoir qu’en sa qualité de bailleresse, la société SCI [D] est tenue d’une obligation de délivrance conforme des locaux et que les travaux nécessaires à la réparation des désordres doivent, à ce titre, lui incomber. 

En réponse, la société SCI [D] s’oppose à ces demandes et soutient avoir accompli les diligences nécessaires afin de favoriser le règlement du sinistre, notamment en prenant attache avec le syndic de l’immeuble, en établissant un constat amiable et en communiquant régulièrement avec la société SARJ TELECOM et le syndic de l’immeuble.


Elle fait valoir que les difficultés rencontrées dans la réalisation des travaux sont imputables aux démarches entreprises auprès des compagnies d’assurance et, notamment, à l’absence de transmission par la société SARJ TELECOM des documents qui lui auraient été demandés. 

La société SCI [D] soutient également que l’organisation des travaux de remise en état incombe à la société SARJ TELECOM, à laquelle il appartient de prendre directement rendez-vous avec les entreprises concernées. 

Enfin, la société SCI [D] s’oppose à la consignation des loyers, faisant valoir que la dette locative de la société SARJ TELECOM ne fait que croître et que les travaux de remise en état dépendent des démarches devant être effectuées par cette dernière. 


Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Au cas présent, et pour l’ensemble des motifs déjà exposés, la défenderesse ne démontre pas qu’elle a été placée dans l’impossibilité d’exploiter son local, de telle sorte que l’obligation de payer ses loyers demeure, et il n’est pas davantage démontré que le retard pris dans la réalisation des travaux de remise en état du local soit de la responsabilité du bailleur. Au contraire, les pièces produites établissent que la société SCI [D], par l’intermédiaire de son gestionnaire, a entrepris plusieurs démarches afin de favoriser le règlement du sinistre et la réalisation des travaux nécessaires.

Dans ces conditions les demandes de la société SARJ TELECOM seront rejetées.


VI - Sur les demandes accessoires

La société SARJ TELECOM sollicite que soit écartée l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, de telle sorte que la demande formée par la société SARJ TELECOM sera nécessairement rejetée.


La société Telecom, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer. 

Par suite, la société Telecom, sera également condamnée à verser à la société SCI [D] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société SARJ TELECOM à payer par provision à la société SCI [D], la somme de 32.473,29 euros au titre de l’arriéré locatif au 4 mai 2026, 2ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance ;

Disons que la société SARJ TELECOM pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 6 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Dispositif

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société SARJ TELECOM de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société SARJ TELECOM et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 3] à [Localité 4], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

 ° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de l’astreinte et de la clause pénale ;

Rejetons les demandes reconventionnelles formées par la société SARJ TELECOM tendant à la communication des justificatifs, aux travaux de remise en état des locaux loués et à la consignation des loyers et charges ;

Condamnons la société SARJ TELECOM aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société SARJ TELECOM à payer à SCI [D] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à [Localité 1] le 31 août 2026

Le Greffier, Le Président,




Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ

Texte intégral

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 25/56921 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA632

N° : 12- LF

Assignation du :
13 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 31 août 2026



par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. 
DEMANDERESSE

La société [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Wilfried xavier SAYADA, avocat au barreau de PARIS - #D0964



DEFENDERESSE

La société SARJ TELECOM
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Naomi LASKAR, avocat au barreau de PARIS - #C2141



DÉBATS

A l’audience du 09 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier, 










Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ; 


FAITS ET PROCEDURE


La société SCI [D] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3] à Paris 6ème (75006).

Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2016, la société SCI [D], agissant par l’intermédiaire de son gestionnaire, a donné à bail commercial à la société SARJ TELECOM lesdits locaux, pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2016. 

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 27.500 hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, au plus tard le premier jour de chaque trimestre civil.

Le 17 octobre 2024, un dégât des eaux est survenu dans les locaux commerciaux exploités par la société SARJ TELECOM.

Par courriers datés des 26 mai et 26 juin 2025, la société SCI [D] a, par l’intermédiaire de son gestionnaire, mis en demeure la société SARJ TELECOM de lui régler la somme de 12.504,72 euros au titre des loyers impayés.

A défaut de règlement, la société SCI [D] a fait délivrer à la société SARJ TELECOM, par actes de commissaire de justice des 18 et 21 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, portant sur la somme de 21.415,96 euros en principal, selon décompte arrêté au 27 juin 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société SCI [D] a, par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, fait assigner la société SARJ TELECOM, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé. Elle sollicite notamment dans cette assignation de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer, l’expulsion de cette dernière sous astreinte de 100 euros par jour de retard, sa condamnation au paiement de la somme de 32.473,29 euros, de 3.247,40 euros à titre de pénalité, ainsi que de 17.342,48 euros à titre d’indemnité d’occupation, outre 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens comprenant le coût du commandement de payer. 

Après 3 renvois sollicités par les parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 9 juillet 2026.

Aux termes de ses conclusions, soutenues oralement à l’audience, la société SCI [D] demande au juge des référés de :

- Juger acquise au profit de la société [D] la clause résolutoire visée dans le commandement des 18 et 21 juillet 2025 par application de l’article L 145-41 du code de commerce ; 

- Ordonner l’expulsion de la société TELECOM, qu’elle occupe au [Adresse 4], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; 

- Condamner la société TELECOM à quitter les lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux ; 

- Condamner la société TELECOM au paiement de l’arriéré dû, soit la somme de 32.473,29 euros, augmentés des intérêts légaux à compter de la première mise en demeure du 26 mai 2025 au profit de la société [D] 

- Condamner la société TELECOM au paiement de la somme de 3.247, 40 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la première mise en demeure du 26 mai 2025 conformément à la pénalité de 10% du bail commercial ; 

- Condamner la société TELECOM au paiement d’une somme de 17.342,48 euros trimestrielle outre l’appel de charges de 240 euros, jusqu’à parfaite libération des lieux conformément au bail commercial, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 18 aout 2025 date d’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société [D] ; 

- Débouter la société SARJ TELECOM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions : 

- Condamner la société TELECOM à verser la société [D] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance à parfaire en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 218,78 euros au profit de la société [D].

Subsidiairement, si le juge retenait l’existence de contestations sérieuses, la demanderesse a sollicité un renvoi à une audience fixée devant le juge du fond, en application de l’article 837 du code de procédure civile.

En réplique, aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues oralement le 9 juillet 2026, la société SARJ TELECOM, représentée par son conseil, sollicite du juge des référés de : 

A titre principal : 

- JUGER que l’obligation de la société SARJ TELECOM de payer la somme provisionnelle de 18.860,92 euros TTC est sérieusement contestable, 

En conséquence, 

- DIRE qu’il n’y a pas lieu à référé, 

A titre subsidiaire, 


- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail commercial du 29 novembre 2016 pendant le cours des délais de paiement ci-après demandés, 

- ACCORDER rétroactivement à la société SARJ TELECOM un délai de paiement de six (6) mois pour s’acquitter des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 18 et 21 juillet 2025 ; 

- DEBOUTER la société [D] de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation ; 

- ORDONNER à la société [D] à communiquer les justificatifs avec le détail des charges récupérables dès la prise à bail de la société SARJ TELECOM, jusqu’au dernier exercice dans un délai de 15 jours, à défaut, CONDAMNER la société [D] à restituer les sommes indument versées ; 

- CONDAMNER la société [D] à procéder aux travaux de remise en état du local commercial objet du bail du 29 novembre 2016, sous astreinte de 200 € par jour de retard pour une durée de 6 mois, après le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ; 

- AUTORISER la société SARJ TELECOM à consigner l’intégralité des loyers et des provisions pour charges auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations aussi longtemps que la société [D] n’aura pas justifié par un constat de commissaire de justice la réparation des désordres au sein du local commercial.

En tout état de cause, 

- ECARTER l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir, 

- CONDAMNER la société [D] à la somme de 2.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 

- CONDAMNER la société [D] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 31 août 2026, date de la présente ordonnance. 


MOTIFS

I - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

La société SCI [D] sollicite l’acquisition de la clause résolutoire, en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société Telecom les 18 et 21 juillet 2025. Elle soutient que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées et que la dette de la société SARJ TELECOM s’élève, selon décompte établi le 4 mai 2026, à la somme de 32.473,29 euros. 

Elle ajoute avoir fait toutes les diligences nécessaires à la suite du dégât des eaux déclaré par sa locataire, contrairement à la société SARJ TELECOM, et qu’en tout état de cause la défenderesse n’a jamais été dans l’impossibilité d’exploiter le local.

En défense, la société locataire soutient que la société SCI [D] cherche à mettre un terme de manière abusive aux relations contractuelles, alors même qu’elle ne pouvait ignorer les conséquences du sinistre ayant affecté les locaux loués, tant sur les conditions d’exploitation de ceux-ci que sur la situation économique de la société preneuse. 

La société SARJ TELECOM fait ainsi valoir que, dans ce contexte, la société SCI [D] a délivré les commandements de payer des 18 et 21 juillet 2025, puis engagé une procédure d’expulsion, sans tenir compte des circonstances particulières résultant du sinistre et de ses conséquences sur l’exploitation des locaux. 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 alinéa 1 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, le bail commercial conclu entre les parties comporte une clause résolutoire, en vertu de laquelle la société SCI [D] a fait délivrer à la société SARJ TELECOM, le 21 juillet 2025, un commandement de payer portant sur la somme de 21.415,96 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 27 juin 2025.

Il ressort du décompte produit aux débats et des règlements intervenus que les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai d’un mois suivant sa signification. Le règlement effectué le 31 juillet 2025 n’a pas eu pour effet d’éteindre la totalité de la dette visée au commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient ainsi réunies à l’expiration du délai légal, soit le 21 août 2025.

La société SARJ TELECOM conteste toutefois la mise en œuvre de cette clause, en invoquant les conséquences du sinistre ayant affecté les locaux, ainsi que les manquements qu’elle reproche à la bailleresse.

Si la persistance des désordres affectant les locaux est établie, la société SARJ TELECOM ne justifie toutefois pas, avec l’évidence requise en référé, que ceux-ci auraient rendu impossible l’exploitation des lieux ou les auraient rendus impropres à leur destination à la date de délivrance du commandement.

Au contraire, les éléments produits établissent qu’au moment de cette délivrance, la société SARJ TELECOM continuait d’accueillir sa clientèle et poursuivait son activité dans les locaux loués. 

En outre, il apparait que la société SCI [D], par l’intermédiaire de son gestionnaire, a entrepris différentes démarches afin de favoriser le règlement du sinistre et de remédier aux désordres affectant les locaux.

Le 17 octobre 2024, la société gestionnaire a sollicité le syndic de l’immeuble, afin qu’une intervention soit programmée le plus rapidement possible dans les locaux loués. Le 22 octobre 2024, un couvreur mandaté par le syndic de l’immeuble a procédé aux travaux nécessaires afin de faire cesser les infiltrations. Le 25 novembre 2024, la société SCI [D] a régularisé un constat amiable de dégât des eaux avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

Les échanges produits entre la société gestionnaire, la société SARJ TELECOM et le syndic démontrent également l’implication de la société SCI [D] dans le suivi du sinistre avant la délivrance des commandements de payer. 

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la carence manifeste de la société SCI [D] n’est pas caractérisée avec l’évidence requise en référé.


Par ailleurs, la mauvaise foi alléguée de la société SCI [D] n’est pas caractérisée avec l’évidence requise en référé. 

Il ressort des pièces produites que la société SCI [D] n’a pas engagé immédiatement une procédure d’expulsion, deux mises en demeure ont d’abord été adressées à la société SARJ TELECOM les 26 mai et 26 juin 2025, avant la délivrance des commandements de payer des 18 et 21 juillet 2025. 

Ces mises en demeure précisaient notamment le montant des sommes réclamées et avertissait la société SARJ TELECOM de l’engagement d’une procédure judiciaire en cas de défaut de défaut de régularisation.

De plus, le délai écoulé entre l’envoi des mises en demeure, la délivrance des commandements et l’assignation ne permet pas d’avantage de caractériser, avec l’évidence requise en référé, une volonté de la société SCI [D] de mettre en œuvre de manière déloyale la clause résolutoire. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les contestations soulevées par la société SARJ TELECOM, tant au titre des conséquences du sinistre, qu’au titre de la mauvaise foi alléguée de la société SCI [D], ne présentent pas un caractère suffisamment sérieux pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. 

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 aout 2025 et le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22 août 2025 avec toutes conséquences de droit, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.


II - Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation
La société SCI [D] sollicite la condamnation de la société SARJ TELECOM au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 17.342,48 euros par trimestre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, outre l’appel de charges de 240 euros, correspondant, conformément aux stipulations du contrat de bail au double du loyer global de la dernière année de location.

En défense, la société SARJ TELECOM s’oppose à cette demande, invoquant l’existence de contestations sérieuses tenant, d’une part à l’obligation de délivrance de la société SCI [D], et d’autre part, à l’imprécision des sommes réclamées.


Elle soutient notamment que dans les décomptes fournis par la bailleresse les montants des loyers ne sont pas justifiés. Elle fait valoir que le montant des charges récupérables ne serait pas précisé et qu’il ne serait pas indiqué si les sommes réclamées sont exprimées hors charges ou toutes charges comprises. 

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Au cas présent, la société SCI [D] sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer. 

Une telle somme excède le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale, dont le montant pourrait être réduit par le juge du fond, s’il apparaissait manifestement excessif au regard de la situation financière du locataire. 

Elle relève donc de l'appréciation du juge du fond et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant des charges, la société SCI [D] produit un décompte détaillé faisant apparaître, pour chaque poste, son libellé, le montant total à répartir, la quote-part applicable ainsi que le montant effectivement imputé à la société SARJ TELECOM.

Il ressort ainsi des éléments versés aux débats que la contestation tirée de l’imprécision des sommes réclamés ne présente pas de caractère suffisamment sérieux s’agissant des charges. 

Dès lors, l’indemnité d’occupation due à la société SCI [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective des lieux par la remise des clés, sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, charges en sus, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.




Sur la demande relative à l’arriéré locatif
La société SCI [D] sollicite la condamnation de la société SARJ TELECOM à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 32.473,29 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de la première mise en demeure du 26 mai 2025, au titre des arriérés locatifs.

En défense, la société SARJ TELECOM s’oppose à cette demande, en invoquant l’existence de contestations sérieuses tenant à l’obligation de délivrance de la société SCI [D], à l’absence de régularisation annuelle des charges, ainsi qu’à l’imprécision des sommes de réclamées.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

Par ailleurs aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Selon l’article R. 145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Toutefois, il résulte de ces textes que le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai légal ou contractuel, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles (Civ. 3ème, 29 janvier 2026, 24-16.270).

Au cas présent, la société SCI [D] sollicite la condamnation de la société SARJ TELECOM à lui régler la somme provisionnelle de 32.473,29 euros correspondant aux loyers et charges impayés. 

Il ressort du contrat de bail, des décomptes produits et des règlements intervenus que cette somme correspond aux loyers et charges échus antérieurement à la résiliation du bail, ainsi qu’aux indemnités d’occupation et charges dues postérieurement au 21 août 2025.

La société SCI [D] produit, en outre, le contrat de bail ainsi que les décomptes des charges locatives actualisés faisant apparaître le détail des sommes réclamées au titre des loyers et charges. 

Il apparaît effectivement que la bailleresse n’a pas procédé, pendant plusieurs années, aux régularisations annuelles des charges. Cependant, dans le cadre de la présente procédure, elle a réalisé ces opérations, pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, ce qui a aggravé la dette en mai 2026 de près de 6.000 euros. Ces décomptes précisent, pour chaque poste, le libellé, le montant total à répartir, la quote-part applicable ainsi que le montant effectivement imputé à la société SARJ TELECOM. En outre la défenderesse ne démontre pas avoir sollicité précédemment la réalisation des opérations de régularisation ni la transmission de justificatifs supplémentaires.

Enfin, pour les motifs précédemment exposés, la société SARJ TELECOM ne justifie pas, avec l’évidence requise en référé, que les désordres ayant affecté les locaux auraient empêché leur exploitation ou caractérisé un manquement de la bailleresse susceptible de faire obstacle au paiement des loyers.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’obligation de paiement de la société SARJ TELECOM apparait non sérieusement contestable à hauteur de la somme de 32.473,29 euros.

Dès lors, la société Telecom sera condamnée à payer à la société SCI [D], à titre provisionnel, la somme de 32.473,29 euros au titre de l’arriéré locatif impayé selon décompte du 4 mai 2026 (2ème trimestre 2026 inclus), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance.

Et il n’y a pas lieu de condamner la bailleresse, dans le cadre de la présente instance, à produire davantage de justificatifs relatifs aux charges.

Sur la demande relative à l’indemnité forfaitaire de 10% 
La société SCI [D] sollicite la condamnation de la société SARJ TELECOM à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 3.247,40 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2025, correspondant à une pénalité forfaitaire de 10% des sommes dues, conformément aux stipulations du contrat de bail. 

Toutefois, la clause du bail relative à la pénalité contractuelle constitue une clause pénale, susceptible, en tant que telle, d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi. 

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SCI [D] tendant à la condamnation de la société Telecom à une pénalité contractuelle correspondant à 10% des sommes dues. 


III - Sur la demande reconventionnelle relative à la suspension de la clause résolutoire et aux délais de paiement

La société SARJ TELECOM sollicite, à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement rétroactif d’une durée de six mois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle fait valoir avoir procédé à quatre règlements d’un montant unitaire de 5.733,14 € intervenus en juillet 2025, septembre 2025, octobre 2025 et janvier 2026, pour un montant total de 22.932,56 €.

Elle soutient également être de bonne foi et sollicite l’octroi de ces délais afin de lui permettre d’améliorer sa situation financière et de préserver les relations contractuelles avec la société SCI [D]. 

La société SCI [D] s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que la société SARJ TELECOM, en n’apurant pas sa dette, a d’ores et déjà bénéficié de délais de paiement importants, qu’elle demeure redevable de la somme de 32.473,29 euros et que sa dette continue de s’accroître.

Elle soutient en outre subir les conséquences financières de ces retards de paiement et estime qu’il appartient à la société SARJ TELECOM d’en supporter les conséquences. 

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. 

La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

Au cas présent, les règlements effectués par la société SARJ TELECOM en juillet 2025, septembre 2025, octobre 2025 et janvier 2026 caractérisent des efforts de paiement et constituent un élément favorable à l’appréciation de sa bonne foi.

Il convient également de noter que la dette a été augmentée quand le bailleur a procédé en 2026 aux régularisations annuelles de charges qu’il n’avait pas réalisées depuis 2020.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société SARJ TELECOM, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 6 mois à la société SARJ TELECOM pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.



IV - Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif, sans qu’il y ait de prononcer une astreinte.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société SARJ TELECOM sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée, compte-tenu des éléments tranchés précédemment, à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.


V - Sur les demandes reconventionnelles de travaux de remise en état et de consignation des loyers

 La société SARJ TELECOM sollicite la condamnation de la société SCI [D] à procéder aux travaux de nécessaires à la remise en état du local commercial, sous astreinte de 200 € par jour de retard pour une durée de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Elle sollicite également la consignation de l’ensemble des loyers et provisions pour charges auprès de la Caisse des dépôts et consignations, jusqu’à ce que la bailleresse justifie, par la production d’un constat de commissaire de justice contradictoire, de la remise en état des locaux. 

La société SARJ TELECOM soutient que les désordres affectant le local portent atteinte à la jouissance paisible des lieux et ont des conséquences sur son activité économique.

Elle fait également valoir qu’en sa qualité de bailleresse, la société SCI [D] est tenue d’une obligation de délivrance conforme des locaux et que les travaux nécessaires à la réparation des désordres doivent, à ce titre, lui incomber. 

En réponse, la société SCI [D] s’oppose à ces demandes et soutient avoir accompli les diligences nécessaires afin de favoriser le règlement du sinistre, notamment en prenant attache avec le syndic de l’immeuble, en établissant un constat amiable et en communiquant régulièrement avec la société SARJ TELECOM et le syndic de l’immeuble.


Elle fait valoir que les difficultés rencontrées dans la réalisation des travaux sont imputables aux démarches entreprises auprès des compagnies d’assurance et, notamment, à l’absence de transmission par la société SARJ TELECOM des documents qui lui auraient été demandés. 

La société SCI [D] soutient également que l’organisation des travaux de remise en état incombe à la société SARJ TELECOM, à laquelle il appartient de prendre directement rendez-vous avec les entreprises concernées. 

Enfin, la société SCI [D] s’oppose à la consignation des loyers, faisant valoir que la dette locative de la société SARJ TELECOM ne fait que croître et que les travaux de remise en état dépendent des démarches devant être effectuées par cette dernière. 


Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Au cas présent, et pour l’ensemble des motifs déjà exposés, la défenderesse ne démontre pas qu’elle a été placée dans l’impossibilité d’exploiter son local, de telle sorte que l’obligation de payer ses loyers demeure, et il n’est pas davantage démontré que le retard pris dans la réalisation des travaux de remise en état du local soit de la responsabilité du bailleur. Au contraire, les pièces produites établissent que la société SCI [D], par l’intermédiaire de son gestionnaire, a entrepris plusieurs démarches afin de favoriser le règlement du sinistre et la réalisation des travaux nécessaires.

Dans ces conditions les demandes de la société SARJ TELECOM seront rejetées.


VI - Sur les demandes accessoires

La société SARJ TELECOM sollicite que soit écartée l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, de telle sorte que la demande formée par la société SARJ TELECOM sera nécessairement rejetée.


La société Telecom, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer. 

Par suite, la société Telecom, sera également condamnée à verser à la société SCI [D] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société SARJ TELECOM à payer par provision à la société SCI [D], la somme de 32.473,29 euros au titre de l’arriéré locatif au 4 mai 2026, 2ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance ;

Disons que la société SARJ TELECOM pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 6 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société SARJ TELECOM de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société SARJ TELECOM et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 3] à [Localité 4], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

 ° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de l’astreinte et de la clause pénale ;

Rejetons les demandes reconventionnelles formées par la société SARJ TELECOM tendant à la communication des justificatifs, aux travaux de remise en état des locaux loués et à la consignation des loyers et charges ;

Condamnons la société SARJ TELECOM aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société SARJ TELECOM à payer à SCI [D] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à [Localité 1] le 31 août 2026

Le Greffier, Le Président,




Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 837, code de commerce L145-40-2, code de commerce R145-36). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

12 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/16080
en commun : code de procedure civile 837, code de commerce L145-40-2, code de commerce R145-36
24 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02094
en commun : code de procedure civile 837, code de commerce L145-40-2, code de commerce R145-36
24 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02093
en commun : code de procedure civile 837, code de commerce L145-40-2, code de commerce R145-36
24 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02095
en commun : code de procedure civile 837, code de commerce L145-40-2, code de commerce R145-36
2 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Béthune · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00116
en commun : code de procedure civile 837, code de commerce L145-40-2, code de commerce R145-36
27 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/13704
en commun : code de commerce L145-40-2, code de commerce R145-36
9 décembre 2025 · Cour d'appel de Pau · Autre · n° 24/01459
en commun : code de commerce L145-40-2, code de commerce R145-36
12 décembre 2025 · Cour d'appel de Nîmes · Autre · n° 23/03212
en commun : code de commerce L145-40-2, code de commerce R145-36

Mise à jour de la source le 2026-08-31T18:27:48.431Z.