Tribunal judiciaire de Béthune, 5ème Référés, 2 septembre 2026, n° 26/00116

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2013, la société Financière et immobilière [Y] a consenti à la société Nord engrenages, devenue Beaucourt usinage, un bail commercial portant sur un immeuble comprenant un local industriel et ses dépendances, fonds et terrains en dépendant, sis [Adresse 3] à [Localité 1]. Le bail a été convenu pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er juillet 2013 et moyennant un loyer de 70 000 euros hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Suivant acte sous seing privé du 16 décembre 2016, les parties ont renouvelé ledit bail par anticipation, à compter du 1er juillet 2016, pour une durée de 10 ans, aux mêmes clauses et conditions.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2025, la société Beaucourt usinage a notifié à la bailleresse congé au 30 juin 2026. 

La société Financière et immobilière [Y] expose que la société Beaucourt usinage n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues au titre du bail. 

Par courrier du 4 juillet 2025, elle a mis en demeure son preneur de régler la somme de 110 513,50 euros. Le conseil de la société Financière et immobilière [Y] l’a également mis en demeure de régler la somme de 86 015,40 euros par courrier recommandé du 6 juin 2026. 

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2026, la société Financière et immobilière [Y] a fait assigner la société Beaucourt usinage devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de :
- constater l’existence au profit de la société Financière et immobilière [Y] d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de la société Beaucourt usinage, anciennement Nord engrenages, d’un montant de 112 547,20 euros au 1er avril 2026, au titre de loyers, charges et accessoires impayés, 
- condamner en conséquence la société Beaucourt usinage, anciennement Nord engrenages, à payer à la société Financière et immobilière [Y] la somme de 112 547,20 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure restée infructueuse, et ce jusqu’à parfait paiement,
- dire et juger que les intérêts porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, si les conditions en sont réunies,
- condamner la société Beaucourt usinage à payer à la société Financière et immobilière [Y] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Beaucourt usinage aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Karl Vandamme, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois et a été retenue à l’audience du 8 juillet 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Financière et immobilière [Y] sollicite, au visa des articles L. 145-1 et suivants et L. 145-40-2 du code de commerce, et articles 1347 et suivants du code civil et 835 du code de procédure civile, de :
- dire et juger que la créance de la société Financière et immobilière [Y], d’un montant de 112 547,20 euros au 1er avril 2026, au titre de loyers, taxe foncière et accessoires impayés, est certaine, liquide et exigible et ne se heurte à aucune contestation sérieuse,
En conséquence, 
- condamner la société Beaucourt usinage à payer à la société Financière et immobilière [Y] la somme provisionnelle de 112 547,20 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2026, avec capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, 
- dire et juger que les moyens tirés :
- de l’absence de communication de décomptes de charges et régularisations annuelles,
- de la prétendue absence de justification de l’indexation des loyers,
- et de la compensation avec le dépôt de garantie de 17 500 euros, 
sont inopérants et ne sont pas de nature à faire naître une contestation sérieuse de la créance, 
- débouter en conséquence la société Beaucourt usinage de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires, 
- condamner la société Beaucourt usinage à payer à la société Financière et immobilière [Y] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Beaucourt usinage aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Karl Vandamme, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait essentiellement valoir que : 
- le principe de l’obligation de payer les loyers et la taxe foncière résulte clairement du bail et de ses avenants,
- le montant de la dette locative, arrêtée au 1er avril 2026, à 112 547,20 euros, est établi par le grand livre client et corroboré par les factures et avis d’imposition produits, 
- nul n’est besoin de produire un règlement de copropriété, un état descriptif de division ou de relevés de tantièmes alors qu’elle ne refacture pas de charges locatives, ou encore d’états récapitulatifs annuels des charges pour une créance composée de loyers indexés et de taxe foncière contractualisée,
- elle facture uniquement des loyers trimestriels dus en application de la clause d’indexation et la taxe foncière mise à la charge du preneur, à l’exception de charge de copropriété ou de charge locative au sens strict,
- la refacturation de la taxe foncière résulte de l’obligation contractuelle contenue dans l’article X du bail, 
- si l’article L. 145-40-2 du code de commerce organise une obligation d’information du bailleur sur les charges, impôts, taxes et redevances, il ne remet pas en cause le principe et l’exigibilité des loyers ou de la taxe foncière lorsqu’elle est clairement mise à la charge du preneur, 
- sur la clause d’indexation, aucune contestation sérieuse ne peut lui être opposée alors que la clause d’indexation est claire, constante et appliquée depuis 2013, que les indices utilisés sont identifiés, que le calcul du loyer 2025-2026 est vérifiable à partir des données figurant sur la facture du 2ème trimestre 2026 et alors que le loyer est même inférieur à celui résultant strictement de la clause, 
- le preneur ne détient pas, en cours de bail, une créance actuelle au remboursement du dépôt de garantie alors qu’il ne pourra en obtenir restitution, partielle ou totale, qu’à l’issue du bail et sous conditions, 
- aucune créance certaine, liquide et exigible n’existe au profit du preneur à la date de l’instance alors que le congé du bail n’a pris effet qu’au 30 juin 2026 et que la restitution effective des locaux n’est pas intervenue, l’éventuelle restitution dépendant de conditions qui ne sont pas encore remplies et que le dépôt pourrait être conservé par la bailleresse au titre de premiers dommages et intérêts,
- la compensation invoquée est en conséquence juridiquement inopérante et ne peut, en tout état de cause, retirer à la créance de loyers et de taxes foncières son caractère non sérieusement contestable. 

En défense, aux termes de ses conclusions, la société Beaucourt usinage sollicite du juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L. 145-40-2 du code de commerce, de :
A titre principal, 
- constater l’existence de contestations sérieuses affectant le montant de la créance invoquée, 
- dire n’y avoir lieu à référé,
- débouter la société Financière et immobilière [Y] de l’ensemble de ses demandes,
A titre subsidiaire, 
- ordonner la communication par la société Financière et immobilière [Y] : 
- des états récapitulatifs annuels de charges prévus à l’article L. 145-40-2 du code de commerce,
- des décomptes de régularisation des charges,
- du détail des indexations appliquées depuis le renouvellement du bail, 
- du relevé complet du compte locataire,
- renvoyer l’affaire à une audience ultérieure afin de permettre un débat contradictoire sur ces éléments, 
En toute hypothèse,
- condamner la société Financière et immobilière [Y] à payer à la société Beaucourt usinage la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Financière et immobilière [Y] aux dépens.

Elle fait valoir en substance que :
- il existe des contestations sérieuses à la demande provisionnelle sollicitée de sorte que la demande excède les pouvoirs du juge des référés,
- la bailleresse ne justifie pas des charges locatives ; aucun décompte détaillé des charges n’est communiqué au débat, ni régularisation annuelle, alors que l’état récapitulatif doit être adressé au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi en vertu de l’article L. 145-40-2 du code de commerce,
- la bailleresse ne justifie pas plus de l’état récapitulatif annuel, du décompte de régularisation, de facture ou de justificatif de répartition, 
- la bailleresse sollicite le remboursement de charges de copropriété sans produire le moindre élément permettant de vérifier la quote-part imputable au preneur, de sorte que, sans un état descriptif de division, un règlement de copropriété, un relevé de tantièmes ou un décompte annuel de répartition, le juge des référés ne peut vérifier quelle part de la somme réclamée correspond effectivement à des charges récupérables,
- les indexations appliquées au loyer ne sont pas justifiées, aucun calcul n’est communiqué, aucun tableau d’évolution du loyer et aucun détail des indices retenus ne sont produits,
- aucun élément ne permet de vérifier l’indice de base retenu, les indices de comparaison utilisés, la date exacte des révisions successives et le montant des augmentations depuis le renouvellement du bail en 2016,
- le dépôt de garantie a vocation à garantir l’exécution des obligations locatives et devra nécessairement être imputé sur les sommes éventuellement restant dues à l’issue des relations contractuelles de sorte qu’elle est fondée à opposer la compensation entre les sommes qui pourraient demeurer dues et le dépôt de garantie. 

La présente décision sera contradictoire.

Elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à compter du 2 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats valablement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». 

La société Financière et immobilière [Y] sollicite de condamner la société Beaucourt usinage à lui payer la somme provisionnelle de 112 547,20 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2026, avec capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Il résulte des éléments du dossier que la créance sollicitée est constituée, d’une part, de la somme de 108 472,60 euros au titre des loyers impayés, et de la somme de 4 074,60 euros au titre des taxes foncières, d’autre part. 

La société Beaucourt usinage conteste la créance aux motifs que le bailleur ne justifie pas des charges locatives, des indexations appliquées outre qu’il est nécessaire de tenir compte du dépôt de garantie. 

- Sur la demande provisionnelle au titre des taxes foncières 

S’agissant des contestations sérieuses alléguées tenant à l’absence de justification des charges locatives, la société Beaucourt usinage fait valoir que la somme réclamée comprend « des loyers, charges et accessoires » sans production d’un décompte détaillé des charges ou de régularisation annuelle prévue par l’article L. 145-40-2 du code de commerce.

Il sera observé que si la société Financière et immobilière [Y] sollicite le paiement provisionnel de la créance au titre de loyers, charges et accessoires impayés selon son assignation, la demande est formulée au titre de loyers, taxe foncière et accessoires impayés aux termes de ses conclusions. 

En l’espèce, le bail du 1er juillet 2013 liant les parties et renouvelé par contrat du 16 décembre 2016, comporte la clause suivante « X- Contributions, impôts, taxes » : « Le Preneur (…) devra rembourser au Bailleur la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’écoulement à l’égout, la taxe de balayage, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres ». 

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire ». 

Selon l’article R. 145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. 

Le défaut de notification de l’état récapitulatif annuel dans les délais légaux et l’absence de régularisation annuelle, concernant les seules charges, ne sont pas de nature à rendre la créance sérieusement contestable au titre des taxes foncières contractuellement dues, et a fortiori, au titre des loyers. 

Il sera relevé que si la société Beaucourt usinage soutient qu’est sollicité le remboursement de charges de copropriété sans produire le moindre élément permettant de vérifier la quote-part imputable, il ne résulte d’aucun élément du dossier que l’immeuble loué est soumis au régime de la copropriété. 

Ces contestations, non sérieuses, ne sont pas de nature à faire échec à la demande provisionnelle de la société Financière et immobilière [Y] au titre des taxes foncières.

A cet égard, la société Financière et immobilière [Y] produit les avis d’impôt de taxes foncières pour 2023, 2024 et 2025, ainsi qu’un extrait de son [Localité 2] livre clients pour l’exercice 2026. Il est mentionné le débit de la somme de 24 447,60 euros libellé « SARL NORD ENGRENAGES TF 2025 ». La taxe foncière pour 2025 dont le montant a été déterminé par l’administration fiscale est égale à 20 373 euros, dont il ressort du [Localité 2] livre clients qu’un versement pour ce montant est intervenu le 17 octobre 2025. Cette opération a été libellée « VIR SEPA NORD ENGRENAGES (TF 2025 manque.. ».

A l’exception des contestations inopérantes alléguées par la société Beaucourt usinage, cette dernière ne conteste pas devoir la somme provisionnelle sollicitée au titre des taxes foncières.

- Sur la demande provisionnelle au titre des loyers

La société Financière et immobilière [Y] sollicite la somme provisionnelle de 108 472,60 euros au titre des loyers dus. Au soutien de sa demande, elle produit un extrait de son [Localité 2] livre clients pour l’exercice 2026 ainsi qu’une facture du 1er avril 2026 pour le loyer du 2ème trimestre 2026 facturant le loyer indexé pour cette période. 

Il résulte du bail commercial que les locaux ont été loués moyennant le prix de 70 000 euros hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, majoré du montant de la TVA. La clause « VII- Loyer » prévoit en outre que « le loyer sera ajusté automatiquement le 1er juillet de chaque année en fonction de la variation de l’indice national trimestriel du coût de la construction publié par l’Institut [Etablissement 1] et de Etudes Economiques (INSEE). L’indice de référence sera le dernier paru au jour de la prise d’effet du bail, soit celui du 4ème trimestre 2012, soit 1639 ». 

En outre, suivant courrier du preneur du 12 décembre 2025, ce dernier a informé son bailleur de sa volonté de résilier le bail commercial au 30 juin 2026. 

La société Beaucourt usinage fait valoir, afin de s’opposer à la demande de condamnation provisionnelle au titre des loyers, qu’aucun calcul, tableau d’évolution du loyer ou détail des indices retenus ne sont communiqués pour justifier du loyer indexé sollicité. Elle indique que si le bail prévoyait un loyer trimestriel de 21 000 euros TTC, le loyer trimestriel fixé par le bailleur est égal à 26 531,80 euros TTC. 

Pour autant, il résulte de la facture produite par la demanderesse que le calcul du loyer majoré de la TVA et de l’indexation contractuellement prévues est explicité. 

Le loyer annuel de base est 70 000 euros, auquel a été appliqué l’indice 2108 (correspondant à l’indice du coût de la construction du 4ème trimestre 2024). Une erreur de calcul en faveur du locataire est par ailleurs relevée par la société Financière et immobilière [Y]. 

L’application de la TVA à 20 % finit d’expliquer le montant du loyer sollicité, et ce pour les loyers des troisième et quatrième trimestre 2025 et premier et deuxième trimestre 2026. 

Le même calcul avec application de l’indice du coût de la construction du quatrième trimestre 2021 (1 886) permet d’expliquer le loyer sollicité pour le troisième trimestre dû pour l’année 2022. 

La créance due au titre des loyers n’est pas sérieusement contestable à ce titre.

- Sur la compensation entre les sommes dues par le locataire et le dépôt de garantie détenu par le bailleur

L’arrticle 1347 du code civil dispose que : « la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ». L’article suivant du même code prévoit que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La société Beaucourt usinage indique qu’il n’est nullement fait état du dépôt de garantie de 17 500 euros versé lors de la conclusion du bail alors qu’il est fondé à opposer la compensation entre les sommes qui pourraient demeurer dues et le dépôt de garantie détenu par le bailleur. Elle indique que cet élément s’analyse en une contestation sérieuse s’agissant du quantum de la créance sollicitée par la société Financière et immobilière [Y]. 

Il résulte des clauses contractuelles du bail que le dépôt de garantie a pour objet de garantir l’exécution des obligations du preneur lui incombant, notamment après exécution des travaux de remise en état locatif des locaux loués. 

La créance de restitution du dépôt de garantie ne devient certaine et exigible qu’après le constat de l’exécution par le preneur de l’ensemble de ses obligations. 

Or, en l’absence d’état des lieux de sortie, il n’est pas certain que la créance de restitution du preneur est devenue exigible. 

Dès lors, une éventuelle compensation avec les sommes dues par le preneur et celle tenant à la restitution du dépôt de garantie ne constitue pas une contestation sérieuse à la créance de la société Financière et immobilière [Y], en l’état. 

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les contestations alléguées par la société Beaucourt ne sont pas sérieuses, et partant, ne peuvent rendre la créance de la société Financière et immobilière [Y] sérieusement contestable. 

La société Beaucourt usinage sera condamnée à payer à la société Financière et immobilière [Y] la somme de 112 547,20 euros au titre des loyers et taxes foncières impayés arrêtés au 1er avril 2026 (et incluant le loyer du deuxième trimestre 2026). 

La somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 206 conformément à la demande de la société Financière et immobilière [Y] et en application de l’article 1231-6 du code civil. 

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Il est de jurisprudence constante que le juge des référés peut ordonner la capitalisation des intérêts. Il y a donc lieu de faire droit à la demande comme prévu au présent dispositif.
La société Financière et immobilière [Y] sollicite que la somme provisionnelle soit assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2026, avec capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil. 

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’anatocisme judiciaire alors que les intérêts courent depuis mois d’une année.

Sur les demandes subsidiaires de communication de documents et de renvoi à une audience ultérieure

La société Beaucourt usinage sollicite, à titre subsidiaire, de voir ordonner la communication des états récapitulatifs annuels de charges prévus à l’article L. 145-40-2 du code de commerce, des décomptes de régularisation des charges, du détail des indexations appliquées depuis le renouvellement du bail et du relevé complet du compte locataire. 

S’agissant du détail des indexations appliquées depuis le renouvellement du bail, il a été retenu ci-avant que les indexations sont explicitées par la demanderesse.

Pour les autres documents sollicités, il résulte des courriers de mise en demeure adressés au preneur, en date des 4 juillet 2025 et 6 mars 2026, qu’aucune provision pour charges n’a été sollicitée par la bailleresse. L’extrait de son [Localité 2] livre ne comporte pas de provisions pour charges alors même que le bail liant les parties comporte la clause suivante : « Le Preneur devra rembourser au bailleur en sus du loyer l’ensemble des charges de copropriété afférentes aux locaux loués, entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, le loyer étant stipulé "net de charges" (…) Ces charges, taxes et prestations feront l’objet d’une provision mensuelle payée en même temps que le loyer, l’apurement des comptes se faisant annuellement (…) ».

Si la bailleresse ne s’oppose pas explicitement à la demande de communication des documents, elle soutient qu’elle ne sollicite de son preneur aucune charge locative ou même charge de copropriété. 

Dès lors, la demande tendant à la communication desdits documents sera rejetée. 

La société Beaucourt usinage sollicite également de renvoyer l’affaire à une audience ultérieure afin de permettre un débat contradictoire sur ces éléments.

Si elle ne précise pas expressément aux termes du dispositif de ses conclusions qu’elle sollicite un renvoi devant la juridiction du fond, elle précise dans le corps de ses conclusions que les demandes adverses excèdent manifestement les pouvoirs du juge des référés.

Pour autant, outre qu’il a été retenu que la créance sollicitée par la demanderesse n’est pas sérieusement contestable, si l’article 837 du code de procédure civile permet un renvoi de l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond, il n’est pas fait état d’une quelconque urgence justifiant un tel renvoi.

La demande sera, partant, rejetée. 

Sur les demandes accessoires

La société Beaucourt usinage, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance. 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société Beaucourt usinage sera condamnée à payer à la société Financière et immobilière [Y] la somme de 2 000 euros.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal RENVOIE les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONDAMNE la société Beaucourt usinage à payer à la société Financière et immobilière [Y] la somme provisionnelle de 112 547,20 euros au titre des loyers et taxes foncières impayés arrêtés au 1er avril 2026 (incluant le loyer du deuxième trimestre 2026), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2026 ; 

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de capitalisation des intérêts ; 

REJETTE la demande de communication de documents ; 

REJETTE la demande de renvoi à une audience ultérieure au fond ; 

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE la société Beaucourt usinage aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Karl Vandamme, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la société Beaucourt usinage à payer à la société Financière et immobilière [Y] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Beaucourt usinage de sa demande au titre des frais irrépétibles ; 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. 

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 2 septembre 2026, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES

MINUTE N° 26/00230 




ORDONNANCE DU:

02 Septembre 2026




ROLE:
N° RG 26/00116 - N° Portalis DBZ2-W-B7K-I7F4



SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE [Y], 
C/
S.A.S. BEAUCOURT USINAGE











Grosse(s) délivrée(s)
à Me VADAMME
Me BODDAËRT


Copie(s) délivrée(s)
à Me VADAMME
Me BODDAËRT





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE



Ce jour, deux Septembre deux mil vingt six, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Odile SIMART, Président, assistée de Laëtitia WEGNER, Cadre greffier, tenant l’audience des référés.


Dans la cause entre : 


DEMANDERESSE

SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE [Y],, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Marine GOBILLOT, avocat au barreau de BETHUNE





DEFENDERESSE

S.A.S. BEAUCOURT USINAGE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Amandine BODDAËRT, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Christophe HARENG, avocat au barreau de BETHUNE








A l’appel de la cause ;

A l’audience du 08 Juillet 2026 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 02 Septembre 2026;


Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :





EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2013, la société Financière et immobilière [Y] a consenti à la société Nord engrenages, devenue Beaucourt usinage, un bail commercial portant sur un immeuble comprenant un local industriel et ses dépendances, fonds et terrains en dépendant, sis [Adresse 3] à [Localité 1]. Le bail a été convenu pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er juillet 2013 et moyennant un loyer de 70 000 euros hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Suivant acte sous seing privé du 16 décembre 2016, les parties ont renouvelé ledit bail par anticipation, à compter du 1er juillet 2016, pour une durée de 10 ans, aux mêmes clauses et conditions.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2025, la société Beaucourt usinage a notifié à la bailleresse congé au 30 juin 2026. 

La société Financière et immobilière [Y] expose que la société Beaucourt usinage n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues au titre du bail. 

Par courrier du 4 juillet 2025, elle a mis en demeure son preneur de régler la somme de 110 513,50 euros. Le conseil de la société Financière et immobilière [Y] l’a également mis en demeure de régler la somme de 86 015,40 euros par courrier recommandé du 6 juin 2026. 

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2026, la société Financière et immobilière [Y] a fait assigner la société Beaucourt usinage devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de :
- constater l’existence au profit de la société Financière et immobilière [Y] d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de la société Beaucourt usinage, anciennement Nord engrenages, d’un montant de 112 547,20 euros au 1er avril 2026, au titre de loyers, charges et accessoires impayés, 
- condamner en conséquence la société Beaucourt usinage, anciennement Nord engrenages, à payer à la société Financière et immobilière [Y] la somme de 112 547,20 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure restée infructueuse, et ce jusqu’à parfait paiement,
- dire et juger que les intérêts porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, si les conditions en sont réunies,
- condamner la société Beaucourt usinage à payer à la société Financière et immobilière [Y] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Beaucourt usinage aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Karl Vandamme, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois et a été retenue à l’audience du 8 juillet 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Financière et immobilière [Y] sollicite, au visa des articles L. 145-1 et suivants et L. 145-40-2 du code de commerce, et articles 1347 et suivants du code civil et 835 du code de procédure civile, de :
- dire et juger que la créance de la société Financière et immobilière [Y], d’un montant de 112 547,20 euros au 1er avril 2026, au titre de loyers, taxe foncière et accessoires impayés, est certaine, liquide et exigible et ne se heurte à aucune contestation sérieuse,
En conséquence, 
- condamner la société Beaucourt usinage à payer à la société Financière et immobilière [Y] la somme provisionnelle de 112 547,20 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2026, avec capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, 
- dire et juger que les moyens tirés :
- de l’absence de communication de décomptes de charges et régularisations annuelles,
- de la prétendue absence de justification de l’indexation des loyers,
- et de la compensation avec le dépôt de garantie de 17 500 euros, 
sont inopérants et ne sont pas de nature à faire naître une contestation sérieuse de la créance, 
- débouter en conséquence la société Beaucourt usinage de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires, 
- condamner la société Beaucourt usinage à payer à la société Financière et immobilière [Y] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Beaucourt usinage aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Karl Vandamme, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait essentiellement valoir que : 
- le principe de l’obligation de payer les loyers et la taxe foncière résulte clairement du bail et de ses avenants,
- le montant de la dette locative, arrêtée au 1er avril 2026, à 112 547,20 euros, est établi par le grand livre client et corroboré par les factures et avis d’imposition produits, 
- nul n’est besoin de produire un règlement de copropriété, un état descriptif de division ou de relevés de tantièmes alors qu’elle ne refacture pas de charges locatives, ou encore d’états récapitulatifs annuels des charges pour une créance composée de loyers indexés et de taxe foncière contractualisée,
- elle facture uniquement des loyers trimestriels dus en application de la clause d’indexation et la taxe foncière mise à la charge du preneur, à l’exception de charge de copropriété ou de charge locative au sens strict,
- la refacturation de la taxe foncière résulte de l’obligation contractuelle contenue dans l’article X du bail, 
- si l’article L. 145-40-2 du code de commerce organise une obligation d’information du bailleur sur les charges, impôts, taxes et redevances, il ne remet pas en cause le principe et l’exigibilité des loyers ou de la taxe foncière lorsqu’elle est clairement mise à la charge du preneur, 
- sur la clause d’indexation, aucune contestation sérieuse ne peut lui être opposée alors que la clause d’indexation est claire, constante et appliquée depuis 2013, que les indices utilisés sont identifiés, que le calcul du loyer 2025-2026 est vérifiable à partir des données figurant sur la facture du 2ème trimestre 2026 et alors que le loyer est même inférieur à celui résultant strictement de la clause, 
- le preneur ne détient pas, en cours de bail, une créance actuelle au remboursement du dépôt de garantie alors qu’il ne pourra en obtenir restitution, partielle ou totale, qu’à l’issue du bail et sous conditions, 
- aucune créance certaine, liquide et exigible n’existe au profit du preneur à la date de l’instance alors que le congé du bail n’a pris effet qu’au 30 juin 2026 et que la restitution effective des locaux n’est pas intervenue, l’éventuelle restitution dépendant de conditions qui ne sont pas encore remplies et que le dépôt pourrait être conservé par la bailleresse au titre de premiers dommages et intérêts,
- la compensation invoquée est en conséquence juridiquement inopérante et ne peut, en tout état de cause, retirer à la créance de loyers et de taxes foncières son caractère non sérieusement contestable. 

En défense, aux termes de ses conclusions, la société Beaucourt usinage sollicite du juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L. 145-40-2 du code de commerce, de :
A titre principal, 
- constater l’existence de contestations sérieuses affectant le montant de la créance invoquée, 
- dire n’y avoir lieu à référé,
- débouter la société Financière et immobilière [Y] de l’ensemble de ses demandes,
A titre subsidiaire, 
- ordonner la communication par la société Financière et immobilière [Y] : 
- des états récapitulatifs annuels de charges prévus à l’article L. 145-40-2 du code de commerce,
- des décomptes de régularisation des charges,
- du détail des indexations appliquées depuis le renouvellement du bail, 
- du relevé complet du compte locataire,
- renvoyer l’affaire à une audience ultérieure afin de permettre un débat contradictoire sur ces éléments, 
En toute hypothèse,
- condamner la société Financière et immobilière [Y] à payer à la société Beaucourt usinage la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Financière et immobilière [Y] aux dépens.

Elle fait valoir en substance que :
- il existe des contestations sérieuses à la demande provisionnelle sollicitée de sorte que la demande excède les pouvoirs du juge des référés,
- la bailleresse ne justifie pas des charges locatives ; aucun décompte détaillé des charges n’est communiqué au débat, ni régularisation annuelle, alors que l’état récapitulatif doit être adressé au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi en vertu de l’article L. 145-40-2 du code de commerce,
- la bailleresse ne justifie pas plus de l’état récapitulatif annuel, du décompte de régularisation, de facture ou de justificatif de répartition, 
- la bailleresse sollicite le remboursement de charges de copropriété sans produire le moindre élément permettant de vérifier la quote-part imputable au preneur, de sorte que, sans un état descriptif de division, un règlement de copropriété, un relevé de tantièmes ou un décompte annuel de répartition, le juge des référés ne peut vérifier quelle part de la somme réclamée correspond effectivement à des charges récupérables,
- les indexations appliquées au loyer ne sont pas justifiées, aucun calcul n’est communiqué, aucun tableau d’évolution du loyer et aucun détail des indices retenus ne sont produits,
- aucun élément ne permet de vérifier l’indice de base retenu, les indices de comparaison utilisés, la date exacte des révisions successives et le montant des augmentations depuis le renouvellement du bail en 2016,
- le dépôt de garantie a vocation à garantir l’exécution des obligations locatives et devra nécessairement être imputé sur les sommes éventuellement restant dues à l’issue des relations contractuelles de sorte qu’elle est fondée à opposer la compensation entre les sommes qui pourraient demeurer dues et le dépôt de garantie. 

La présente décision sera contradictoire.

Elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à compter du 2 septembre 2026. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats valablement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». 

La société Financière et immobilière [Y] sollicite de condamner la société Beaucourt usinage à lui payer la somme provisionnelle de 112 547,20 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2026, avec capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Il résulte des éléments du dossier que la créance sollicitée est constituée, d’une part, de la somme de 108 472,60 euros au titre des loyers impayés, et de la somme de 4 074,60 euros au titre des taxes foncières, d’autre part. 

La société Beaucourt usinage conteste la créance aux motifs que le bailleur ne justifie pas des charges locatives, des indexations appliquées outre qu’il est nécessaire de tenir compte du dépôt de garantie. 

- Sur la demande provisionnelle au titre des taxes foncières 

S’agissant des contestations sérieuses alléguées tenant à l’absence de justification des charges locatives, la société Beaucourt usinage fait valoir que la somme réclamée comprend « des loyers, charges et accessoires » sans production d’un décompte détaillé des charges ou de régularisation annuelle prévue par l’article L. 145-40-2 du code de commerce.

Il sera observé que si la société Financière et immobilière [Y] sollicite le paiement provisionnel de la créance au titre de loyers, charges et accessoires impayés selon son assignation, la demande est formulée au titre de loyers, taxe foncière et accessoires impayés aux termes de ses conclusions. 

En l’espèce, le bail du 1er juillet 2013 liant les parties et renouvelé par contrat du 16 décembre 2016, comporte la clause suivante « X- Contributions, impôts, taxes » : « Le Preneur (…) devra rembourser au Bailleur la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’écoulement à l’égout, la taxe de balayage, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres ». 

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire ». 

Selon l’article R. 145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. 

Le défaut de notification de l’état récapitulatif annuel dans les délais légaux et l’absence de régularisation annuelle, concernant les seules charges, ne sont pas de nature à rendre la créance sérieusement contestable au titre des taxes foncières contractuellement dues, et a fortiori, au titre des loyers. 

Il sera relevé que si la société Beaucourt usinage soutient qu’est sollicité le remboursement de charges de copropriété sans produire le moindre élément permettant de vérifier la quote-part imputable, il ne résulte d’aucun élément du dossier que l’immeuble loué est soumis au régime de la copropriété. 

Ces contestations, non sérieuses, ne sont pas de nature à faire échec à la demande provisionnelle de la société Financière et immobilière [Y] au titre des taxes foncières.

A cet égard, la société Financière et immobilière [Y] produit les avis d’impôt de taxes foncières pour 2023, 2024 et 2025, ainsi qu’un extrait de son [Localité 2] livre clients pour l’exercice 2026. Il est mentionné le débit de la somme de 24 447,60 euros libellé « SARL NORD ENGRENAGES TF 2025 ». La taxe foncière pour 2025 dont le montant a été déterminé par l’administration fiscale est égale à 20 373 euros, dont il ressort du [Localité 2] livre clients qu’un versement pour ce montant est intervenu le 17 octobre 2025. Cette opération a été libellée « VIR SEPA NORD ENGRENAGES (TF 2025 manque.. ».

A l’exception des contestations inopérantes alléguées par la société Beaucourt usinage, cette dernière ne conteste pas devoir la somme provisionnelle sollicitée au titre des taxes foncières.

- Sur la demande provisionnelle au titre des loyers

La société Financière et immobilière [Y] sollicite la somme provisionnelle de 108 472,60 euros au titre des loyers dus. Au soutien de sa demande, elle produit un extrait de son [Localité 2] livre clients pour l’exercice 2026 ainsi qu’une facture du 1er avril 2026 pour le loyer du 2ème trimestre 2026 facturant le loyer indexé pour cette période. 

Il résulte du bail commercial que les locaux ont été loués moyennant le prix de 70 000 euros hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, majoré du montant de la TVA. La clause « VII- Loyer » prévoit en outre que « le loyer sera ajusté automatiquement le 1er juillet de chaque année en fonction de la variation de l’indice national trimestriel du coût de la construction publié par l’Institut [Etablissement 1] et de Etudes Economiques (INSEE). L’indice de référence sera le dernier paru au jour de la prise d’effet du bail, soit celui du 4ème trimestre 2012, soit 1639 ». 

En outre, suivant courrier du preneur du 12 décembre 2025, ce dernier a informé son bailleur de sa volonté de résilier le bail commercial au 30 juin 2026. 

La société Beaucourt usinage fait valoir, afin de s’opposer à la demande de condamnation provisionnelle au titre des loyers, qu’aucun calcul, tableau d’évolution du loyer ou détail des indices retenus ne sont communiqués pour justifier du loyer indexé sollicité. Elle indique que si le bail prévoyait un loyer trimestriel de 21 000 euros TTC, le loyer trimestriel fixé par le bailleur est égal à 26 531,80 euros TTC. 

Pour autant, il résulte de la facture produite par la demanderesse que le calcul du loyer majoré de la TVA et de l’indexation contractuellement prévues est explicité. 

Le loyer annuel de base est 70 000 euros, auquel a été appliqué l’indice 2108 (correspondant à l’indice du coût de la construction du 4ème trimestre 2024). Une erreur de calcul en faveur du locataire est par ailleurs relevée par la société Financière et immobilière [Y]. 

L’application de la TVA à 20 % finit d’expliquer le montant du loyer sollicité, et ce pour les loyers des troisième et quatrième trimestre 2025 et premier et deuxième trimestre 2026. 

Le même calcul avec application de l’indice du coût de la construction du quatrième trimestre 2021 (1 886) permet d’expliquer le loyer sollicité pour le troisième trimestre dû pour l’année 2022. 

La créance due au titre des loyers n’est pas sérieusement contestable à ce titre.

- Sur la compensation entre les sommes dues par le locataire et le dépôt de garantie détenu par le bailleur

L’arrticle 1347 du code civil dispose que : « la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ». L’article suivant du même code prévoit que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La société Beaucourt usinage indique qu’il n’est nullement fait état du dépôt de garantie de 17 500 euros versé lors de la conclusion du bail alors qu’il est fondé à opposer la compensation entre les sommes qui pourraient demeurer dues et le dépôt de garantie détenu par le bailleur. Elle indique que cet élément s’analyse en une contestation sérieuse s’agissant du quantum de la créance sollicitée par la société Financière et immobilière [Y]. 

Il résulte des clauses contractuelles du bail que le dépôt de garantie a pour objet de garantir l’exécution des obligations du preneur lui incombant, notamment après exécution des travaux de remise en état locatif des locaux loués. 

La créance de restitution du dépôt de garantie ne devient certaine et exigible qu’après le constat de l’exécution par le preneur de l’ensemble de ses obligations. 

Or, en l’absence d’état des lieux de sortie, il n’est pas certain que la créance de restitution du preneur est devenue exigible. 

Dès lors, une éventuelle compensation avec les sommes dues par le preneur et celle tenant à la restitution du dépôt de garantie ne constitue pas une contestation sérieuse à la créance de la société Financière et immobilière [Y], en l’état. 

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les contestations alléguées par la société Beaucourt ne sont pas sérieuses, et partant, ne peuvent rendre la créance de la société Financière et immobilière [Y] sérieusement contestable. 

La société Beaucourt usinage sera condamnée à payer à la société Financière et immobilière [Y] la somme de 112 547,20 euros au titre des loyers et taxes foncières impayés arrêtés au 1er avril 2026 (et incluant le loyer du deuxième trimestre 2026). 

La somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 206 conformément à la demande de la société Financière et immobilière [Y] et en application de l’article 1231-6 du code civil. 

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Il est de jurisprudence constante que le juge des référés peut ordonner la capitalisation des intérêts. Il y a donc lieu de faire droit à la demande comme prévu au présent dispositif.
La société Financière et immobilière [Y] sollicite que la somme provisionnelle soit assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2026, avec capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil. 

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’anatocisme judiciaire alors que les intérêts courent depuis mois d’une année.

Sur les demandes subsidiaires de communication de documents et de renvoi à une audience ultérieure

La société Beaucourt usinage sollicite, à titre subsidiaire, de voir ordonner la communication des états récapitulatifs annuels de charges prévus à l’article L. 145-40-2 du code de commerce, des décomptes de régularisation des charges, du détail des indexations appliquées depuis le renouvellement du bail et du relevé complet du compte locataire. 

S’agissant du détail des indexations appliquées depuis le renouvellement du bail, il a été retenu ci-avant que les indexations sont explicitées par la demanderesse.

Pour les autres documents sollicités, il résulte des courriers de mise en demeure adressés au preneur, en date des 4 juillet 2025 et 6 mars 2026, qu’aucune provision pour charges n’a été sollicitée par la bailleresse. L’extrait de son [Localité 2] livre ne comporte pas de provisions pour charges alors même que le bail liant les parties comporte la clause suivante : « Le Preneur devra rembourser au bailleur en sus du loyer l’ensemble des charges de copropriété afférentes aux locaux loués, entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, le loyer étant stipulé "net de charges" (…) Ces charges, taxes et prestations feront l’objet d’une provision mensuelle payée en même temps que le loyer, l’apurement des comptes se faisant annuellement (…) ».

Si la bailleresse ne s’oppose pas explicitement à la demande de communication des documents, elle soutient qu’elle ne sollicite de son preneur aucune charge locative ou même charge de copropriété. 

Dès lors, la demande tendant à la communication desdits documents sera rejetée. 

La société Beaucourt usinage sollicite également de renvoyer l’affaire à une audience ultérieure afin de permettre un débat contradictoire sur ces éléments.

Si elle ne précise pas expressément aux termes du dispositif de ses conclusions qu’elle sollicite un renvoi devant la juridiction du fond, elle précise dans le corps de ses conclusions que les demandes adverses excèdent manifestement les pouvoirs du juge des référés.

Pour autant, outre qu’il a été retenu que la créance sollicitée par la demanderesse n’est pas sérieusement contestable, si l’article 837 du code de procédure civile permet un renvoi de l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond, il n’est pas fait état d’une quelconque urgence justifiant un tel renvoi.

La demande sera, partant, rejetée. 

Sur les demandes accessoires

La société Beaucourt usinage, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance. 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société Beaucourt usinage sera condamnée à payer à la société Financière et immobilière [Y] la somme de 2 000 euros. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal RENVOIE les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONDAMNE la société Beaucourt usinage à payer à la société Financière et immobilière [Y] la somme provisionnelle de 112 547,20 euros au titre des loyers et taxes foncières impayés arrêtés au 1er avril 2026 (incluant le loyer du deuxième trimestre 2026), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2026 ; 

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de capitalisation des intérêts ; 

REJETTE la demande de communication de documents ; 

REJETTE la demande de renvoi à une audience ultérieure au fond ; 

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE la société Beaucourt usinage aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Karl Vandamme, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la société Beaucourt usinage à payer à la société Financière et immobilière [Y] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Beaucourt usinage de sa demande au titre des frais irrépétibles ; 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. 

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 2 septembre 2026, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES

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Mise à jour de la source le 2026-09-02T18:51:49.235Z.