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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montauban, JCP CTX GENERAL, 20 juillet 2026, n° 25/00107

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 13 novembre 2015 prenant effet le 1er décembre 2015, M. [S] [H] a donné à bail à M. [Y] [U] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel, augmenté de 10 euros tous les trois ans, de 400 euros.

Le 2 avril 2024, la mairie de [Localité 6], à la suite d’un signalement de M. [U] effectué le 26 février 2024, a adressé un courrier à M. [H] indiquant qu’il a été constaté plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental et que le logement nécessitait des travaux pour y remédier.
Il a été demandé à M. [H] de justifier de la réalisation des travaux dans un délai de deux mois, en adressant copie des factures, et qu’à défaut, un signalement serait effectué au procureur de la République.

Le 23 avril 2024, la Mutualité sociale agricole (MSA) a informé M. [U] que compte tenu de l’indécence du logement, que le bailleur devait mettre en conformité avant le 1er juillet 2024, l’allocation logement, d’un montant de 380 euros, ne serait plus versée et que le locataire ne devait payer que la différence entre le loyer et le montant de l’allocation.

Le 6 juin 2024, M. [H] a fait délivrer à M. [U] un commandement de payer la somme de 1.200 euros au titre des loyers et de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire.

Le 13 septembre 2024, la MSA a indiqué à M. [U] que le montant relatif à l’allocation logement avait été conservé depuis le 1er mai 2024 et qu’à défaut de réalisation des travaux avant le 1er juillet 2024, le dossier d’allocation logement serait suspendu et clôturé à l’issue d’un délai de deux ans si les travaux de mise en conformité ne sont pas réalisés.

Le 3 octobre 2024, M. [H] a fait délivrer à M. [U] et Mme [V] [U] un commandement de payer la somme de 2.760 euros au titre des loyers et de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire.

Par actes délivrés le 17 janvier 2025, notifiés au préfet du Tarn-et-Garonne le 27 janvier 2025, M. [H] a fait assigner M. et Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin de voir:
- “prononcer” la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 4 décembre 2024;
- dire que M. et Mme [U] sont occupants sans droit ni titre ;
- ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;
- autoriser, en cas d’abandon du logement par la locataire, le demandeur à effectuer l’inventaire des meubles meublants, à les faire transporter et entreposer dans tel local qu’il plaira aux frais et risques de l’expulsée, et d’en autoriser la vente, les biens invendus pouvant être donnés à une association caritative ou déposés à la décharge publique, en application des articles L. 433-1, L. 433-3, R. 433-5 et R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner solidairement M. et Mme [U] au paiement des sommes suivantes :
- 3.900 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 3 décembre 2024, outre les intérêts au taux légal ;
- une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du contrat à compter de la résiliation jusqu’à totale libération des lieux ;
- condamner solidairement M. et Mme [U] aux dépens, comprenant le coût du commandement, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Après cinq renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 11 mai 2026, en présence de M. [H], représenté par son conseil, et des époux [U], représentés par leur conseil.

M. [H] sollicite désormais, au visa de “la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989” et des articles 1317, 1353 et 1731 du code civil :
- le rejet des demandes de M. et Mme [U] ;
- le constat de la résiliation du bail au 4 décembre 2024 par acquisition de la clause résolutoire, et à défaut, prononcer la résiliation du bail au 4 décembre 2024 pour manquement à l’obligation d’entretien et de règlement des loyers ;
- que M. et Mme [U] soient déclarés occupants sans droit ni titre ;
- l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;
- la condamnation solidaire des locataires à payer la somme de 9.600 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 mars 2026, à parfaire au jour du jugement ;
- l’octroi de délais de paiement à M. et Mme [U] d’une durée maximale de 24 mois;
- la condamnation solidaire de M. et Mme [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit 400 euros, jusqu’à complète libération des lieux ;
- la condamnation solidaire de M. et Mme [U] aux dépens, ainsi qu’à payer à M. [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- le rejet de la demande de M. et Mme [U] au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile.

 M. et Mme [U] demandent à la juridiction :
- à titre principal, de :
- débouter M. [H] de sa demande de constat de la résiliation pour acquisition de la clause résolutoire pour mauvaise foi ;
- condamner M. [H] à effectuer les travaux de remise en état visant à remédier aux désordres constatés par la mairie de [Localité 6] relatif au chauffage, à la VMC, à la menuiserie du salon, au radiateur, à l’électricité, à la présence de trous, au garde-corps du 2ème étage et à l’humidité du mur extérieur, dans un délai de trois mois ;
- condamner M. [H] à payer à M. et Mme [U] la somme de 6.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, soit 3.600 euros pour le préjudice de jouissance et 2.400 euros pour le préjudice moral ;
- condamner M. [H] à délivrer des quittance de loyers sous astreinte de 10 euros par jour passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- à titre subsidiaire, d’accorder à M. et Mme [U] des délais de paiement pendant 24 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- en tout état de cause, de condamner M. [H] aux dépens, ainsi qu’à payer au conseil de M. et Mme [U] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 20 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat conclu entre les parties contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, deux mois après commandement de payer demeuré infructueux.

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

En l’espèce, il a été constaté par la commune de [Localité 6] que le logement loué par M. [H] à M. et Mme [U] était indécent en raison d’une installation électrique défaillante, d’un chauffage non fonctionnel, de l’absence de dispositif de ventilation, d’importantes manifestations d’humidité avec des traces d’infiltrations et des moisissures, de menuiseries non étanches à l’eau et l’air, d’une fenêtre présentant un risque de chute dépourvue de garde-corps, d’une gouttière fuyante et de trous de rats dans les murs.

Par courrier du 2 avril 2024, la commune a demandé au bailleur de remédier à ces désordres et de mettre l’immeuble en conformité sous deux mois.

M. [H] prétend ne pas avoir eu connaissance de ce courrier en raison de son absence pour voyage à l’étranger et l’avoir découvert par l’intermédiaire de son conseil dans le cadre de l’instance.

La photocopie du passeport de M. [H] ne démontre nullement que l’intéressé était absent au cours de la période pendant laquelle le courrier lui a été adressé et force est de constater que ses nombreux voyages ne l’ont pas empêché de faire les démarches nécessaires pour faire délivrer un commandement de payer dès le 6 juin 2024.

En outre, il résulte clairement d’une lettre adressée par M. [H] à M. [U] le 12 août 2024, lettre rédigée dans la même police et taille de caractères que des documents émanent du bailleur dans son propre dossier de plaidoirie, qu’au 12 août 2024, M. [H] était parfaitement informé des désordres affectant son bien et de l’intervention des services de la commune de [Localité 6], courrier particulièrement désagréable dans lequel M. [H] “conseille” à M. [U] de trouver un autre logement pour que le locataire “n’ait pas de problème” et l’informe qu’il va engager une procédure d’expulsion.

Au surplus, M. [H] a nécessairement été informé par la MSA que le versement de l’allocation logement était suspendue du fait de l’indécence du logement et que le locataire n’était tenu qu’au paiement de la somme de 20 euros correspondant à la différence entre le montant du loyer et le montant de l’allocation logement, étant rappelé que ce mécanisme est prévu par les articles L. 843-1 et 843-2 du code de la construction et de l’habitation.

En raison de l’indécence du logement, à laquelle le bailleur devait remédier au plus tard le 1er juillet 2024, les locataires étaient fondés à ne régler que la somme mensuelle de 20 euros, de sorte qu’à compter du mois d’avril 2024, ils ne pouvaient être considérés comme en arrérages au-delà de cette somme, étant observé qu’ils justifient du paiement de 400 euros pour les mois de mars et de mai 2024 et de s’être acquittés de la somme de 20 euros par la suite. 

Or, par commandement de payer du 6 juin 2024 puis du 13 octobre 2024, M. [H] a sollicité le paiement de l’intégralité du loyer de mars à mai 2024 puis de mars à septembre 2024, et ce alors qu’il n’avait pas justifié de la réalisation des travaux exigés par la commune dans le délai de deux mois au mois d’avril 2024, travaux qu’il n’a toujours pas réalisés au vu des demandes de M. et Mme [U].

Il apparaît donc que non seulement les dettes locatives visées aux commandements sont erronées, mais ces commandements ont été délivrés de mauvaise foi par le bailleur afin d’obtenir la résiliation du bail d’un logement indécent qu’il refuse de mettre en conformité en dépit d’une demande officielle faite en ce sens par la commune.
 
En conséquence, M. [H] sera débouté de sa demande de constat de la résiliation pour acquisition de la clause résolutoire.


Sur la résiliation du bail pour manquement aux obligations contractuelles

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Conformément à l’article 1229 du code civil, la résolution d’un contrat de bail d’habitation est qualifiée de résiliation.

Il résulte de ce qui précède que M. [H] manque gravement à son obligation de délivrance, les désordres constatés incombant nécessairement, par leur nature, au bailleur, tandis que si les locataires ne sont pas à jour de paiement de loyer à hauteur de 400 euros par mois, ceci résulte de la suspension de l’allocation logement en raison de l’absence de réalisation des travaux visant à remédier à l’indécence.

Par conséquent, M. [H] sera débouté de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire.

Le bail n’étant pas résilié, M. [H] sera débouté de ses demandes relatives à l’expulsion et d’indemnité d’occupation.


Sur la demande en paiement des loyers

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Au vu des justificatifs produits, M. et Mme [U] justifient du paiement des sommes dont ils sont redevables eu égard au fait que les travaux visant à rendre le logement décent n’ont pas été réalisés.

M. [H] sera donc débouté de sa demande en paiement des loyers.

Aucune somme n’étant mise à la charge des locataires, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de délais de paiement de M. [H] à leur profit.


Sur les demandes reconventionnelles

Compte tenu de ce qui précède, M. et Mme [U] sont fondés à obtenir la condamnation de M. [H] à réaliser ou faire réaliser les travaux mentionnés dans le courrier de commune de [Localité 6] du 2 avril 2024, dans un délai de trois mois à compter de la notification de la présente décision, et au-delà, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 45 jours.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Le manquement de M. [H] à son obligation de délivrance et l’état du logement justifie d’allouer aux locataires une indemnité de 130 euros par mois au titre du préjudice de jouissance, soit la somme de 3.250 euros pour la période du mois d’avril 2024 au mois d’avril 2026.

Par ailleurs, le comportement de M. [H], qui n’a pas hésité à attraite les preneurs devant la juridiction pour non paiement de sommes au paiement desquelles ils n’étaient pas tenus en raison de son propre manquement à ses obligations, justifie de le condamner à leur payer la somme de 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En vertu de ce texte, il sera fait droit à la demande des défendeurs d’obtenir la remise de quittances ou reçus de la part du bailleur dans le délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [H] succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément à l’article 700 1° et 2° du code de procédure civile, M. [S] [H] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles et il est équitable de le condamner à payer à Maître [M] [T] la somme de 1.200 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens des défendeurs, sous réserve de l’application de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relatif à l’aide juridictionnelle.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déboute M. [S] [H] de sa demande de constat de la résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire ;

Déboute M. [S] [H] de sa demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations contractuelles des locataires ;

Déboute M. [S] [H] de ses demandes tendant à déclarer M. [Y] [U] et Mme [V] [U] occupants sans droit ni titre ;

Déboute M. [S] [H] de sa demande d’expulsion ;

Déboute M. [S] [H] de sa demande en paiement des loyers impayés ;

Déboute M. [S] [H] de sa demande d’indemnité d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais de paiement ;

Condamne M. [S] [H] à réaliser ou faire réaliser les travaux de remédiation des désordres constatés dans le courrier émanant de la mairie de [Localité 6] en date du 2 avril 2024 relatifs à l’installation électrique défaillante, le chauffage, la ventilation, l’humidité, l’absence d’étanchéité des menuiseries, l’absence de garde-corps, la gouttière et les trous dans les murs, dans un délai de trois mois à compter de la notification de la présente décision, et au-delà, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 45 jours ;

Condamne M. [S] [H] à payer à M. [Y] [U] et Mme [V] [U] la somme totale de 3.250 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

Condamne M. [S] [H] à payer à M. [Y] [U] et Mme [V] [U] la somme de 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

Condamne M. [S] [H] à remettre à [Y] [U] et Mme [V] [U] des quittances pour les échéances pour lesquelles ils sont acquittés de la totalité des sommes dues en tenant compte de la suspension de l’allocation logement et de reçus pour les échéances pour lesquelles ils n’auraient effectué que des paiements partiels, dans le délai d’un mois à compter de la notification d ela présente décision ;

Déboute M. [Y] [U] et Mme [V] [U] de leur demande d’astreinte ;

Déboute M. [S] [H] de sa demande au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile ;

Condamne M. [S] [H] à payer à Maître [M] [T] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile, sous réserve de l’application de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relatif à l’aide juridictionnelle ;

Condamne M. [S] [H] aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer du 6 juin 2024 et du 3 octobre 2024, de l’assignation du 17 janvier 2025 et de sa notification à la préfecture.


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]



N° RG 25/00107
N° Portalis DB3C-W-B7J-EKRP


Minute : 221/2026


Code NAC : 5AA



JUGEMENT


Du : 20 Juillet 2026




[S] [H]

 

C/


[Y] [U]
[V] [U]



Expédition revêtue de la 
formule exécutoire 
délivrée à :

- Me [T] (case palais)


Expédition certifiée conforme délivrée à :

- Me GORTAN (navette CA)


Le : 1er/09/2026
JUGEMENT




A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le VINGT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX ;

Sous la présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Madame Elodie BASTOUIL, Greffier ; 
Après débats à l'audience du ONZE MAI DEUX MIL VINGT SIX, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées préalablement ; 



ENTRE :


DEMANDEUR :

Monsieur [S] [H]
né le 13 Janvier 1966 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Me Camille GORTAN, avocat au barreau de TOULOUSE




ET :




DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [U]
[Adresse 5]
[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-2140 du 25/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

et

Madame [V] [U]
[Adresse 5]
[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-1489 du 06/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représentés par Me Aziz HEDABOU, substitué par Maître Alexandre DELORD, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE











EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 13 novembre 2015 prenant effet le 1er décembre 2015, M. [S] [H] a donné à bail à M. [Y] [U] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel, augmenté de 10 euros tous les trois ans, de 400 euros.

Le 2 avril 2024, la mairie de [Localité 6], à la suite d’un signalement de M. [U] effectué le 26 février 2024, a adressé un courrier à M. [H] indiquant qu’il a été constaté plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental et que le logement nécessitait des travaux pour y remédier.
Il a été demandé à M. [H] de justifier de la réalisation des travaux dans un délai de deux mois, en adressant copie des factures, et qu’à défaut, un signalement serait effectué au procureur de la République.

Le 23 avril 2024, la Mutualité sociale agricole (MSA) a informé M. [U] que compte tenu de l’indécence du logement, que le bailleur devait mettre en conformité avant le 1er juillet 2024, l’allocation logement, d’un montant de 380 euros, ne serait plus versée et que le locataire ne devait payer que la différence entre le loyer et le montant de l’allocation.

Le 6 juin 2024, M. [H] a fait délivrer à M. [U] un commandement de payer la somme de 1.200 euros au titre des loyers et de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire.

Le 13 septembre 2024, la MSA a indiqué à M. [U] que le montant relatif à l’allocation logement avait été conservé depuis le 1er mai 2024 et qu’à défaut de réalisation des travaux avant le 1er juillet 2024, le dossier d’allocation logement serait suspendu et clôturé à l’issue d’un délai de deux ans si les travaux de mise en conformité ne sont pas réalisés.

Le 3 octobre 2024, M. [H] a fait délivrer à M. [U] et Mme [V] [U] un commandement de payer la somme de 2.760 euros au titre des loyers et de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire.

Par actes délivrés le 17 janvier 2025, notifiés au préfet du Tarn-et-Garonne le 27 janvier 2025, M. [H] a fait assigner M. et Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin de voir:
- “prononcer” la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 4 décembre 2024;
- dire que M. et Mme [U] sont occupants sans droit ni titre ;
- ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;
- autoriser, en cas d’abandon du logement par la locataire, le demandeur à effectuer l’inventaire des meubles meublants, à les faire transporter et entreposer dans tel local qu’il plaira aux frais et risques de l’expulsée, et d’en autoriser la vente, les biens invendus pouvant être donnés à une association caritative ou déposés à la décharge publique, en application des articles L. 433-1, L. 433-3, R. 433-5 et R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner solidairement M. et Mme [U] au paiement des sommes suivantes :
- 3.900 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 3 décembre 2024, outre les intérêts au taux légal ;
- une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du contrat à compter de la résiliation jusqu’à totale libération des lieux ;
- condamner solidairement M. et Mme [U] aux dépens, comprenant le coût du commandement, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Après cinq renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 11 mai 2026, en présence de M. [H], représenté par son conseil, et des époux [U], représentés par leur conseil.

M. [H] sollicite désormais, au visa de “la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989” et des articles 1317, 1353 et 1731 du code civil :
- le rejet des demandes de M. et Mme [U] ;
- le constat de la résiliation du bail au 4 décembre 2024 par acquisition de la clause résolutoire, et à défaut, prononcer la résiliation du bail au 4 décembre 2024 pour manquement à l’obligation d’entretien et de règlement des loyers ;
- que M. et Mme [U] soient déclarés occupants sans droit ni titre ;
- l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;
- la condamnation solidaire des locataires à payer la somme de 9.600 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 mars 2026, à parfaire au jour du jugement ;
- l’octroi de délais de paiement à M. et Mme [U] d’une durée maximale de 24 mois;
- la condamnation solidaire de M. et Mme [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit 400 euros, jusqu’à complète libération des lieux ;
- la condamnation solidaire de M. et Mme [U] aux dépens, ainsi qu’à payer à M. [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- le rejet de la demande de M. et Mme [U] au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile.

 M. et Mme [U] demandent à la juridiction :
- à titre principal, de :
- débouter M. [H] de sa demande de constat de la résiliation pour acquisition de la clause résolutoire pour mauvaise foi ;
- condamner M. [H] à effectuer les travaux de remise en état visant à remédier aux désordres constatés par la mairie de [Localité 6] relatif au chauffage, à la VMC, à la menuiserie du salon, au radiateur, à l’électricité, à la présence de trous, au garde-corps du 2ème étage et à l’humidité du mur extérieur, dans un délai de trois mois ;
- condamner M. [H] à payer à M. et Mme [U] la somme de 6.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, soit 3.600 euros pour le préjudice de jouissance et 2.400 euros pour le préjudice moral ;
- condamner M. [H] à délivrer des quittance de loyers sous astreinte de 10 euros par jour passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- à titre subsidiaire, d’accorder à M. et Mme [U] des délais de paiement pendant 24 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- en tout état de cause, de condamner M. [H] aux dépens, ainsi qu’à payer au conseil de M. et Mme [U] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 20 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat conclu entre les parties contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, deux mois après commandement de payer demeuré infructueux.

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

En l’espèce, il a été constaté par la commune de [Localité 6] que le logement loué par M. [H] à M. et Mme [U] était indécent en raison d’une installation électrique défaillante, d’un chauffage non fonctionnel, de l’absence de dispositif de ventilation, d’importantes manifestations d’humidité avec des traces d’infiltrations et des moisissures, de menuiseries non étanches à l’eau et l’air, d’une fenêtre présentant un risque de chute dépourvue de garde-corps, d’une gouttière fuyante et de trous de rats dans les murs.

Par courrier du 2 avril 2024, la commune a demandé au bailleur de remédier à ces désordres et de mettre l’immeuble en conformité sous deux mois.

M. [H] prétend ne pas avoir eu connaissance de ce courrier en raison de son absence pour voyage à l’étranger et l’avoir découvert par l’intermédiaire de son conseil dans le cadre de l’instance.

La photocopie du passeport de M. [H] ne démontre nullement que l’intéressé était absent au cours de la période pendant laquelle le courrier lui a été adressé et force est de constater que ses nombreux voyages ne l’ont pas empêché de faire les démarches nécessaires pour faire délivrer un commandement de payer dès le 6 juin 2024.

En outre, il résulte clairement d’une lettre adressée par M. [H] à M. [U] le 12 août 2024, lettre rédigée dans la même police et taille de caractères que des documents émanent du bailleur dans son propre dossier de plaidoirie, qu’au 12 août 2024, M. [H] était parfaitement informé des désordres affectant son bien et de l’intervention des services de la commune de [Localité 6], courrier particulièrement désagréable dans lequel M. [H] “conseille” à M. [U] de trouver un autre logement pour que le locataire “n’ait pas de problème” et l’informe qu’il va engager une procédure d’expulsion.

Au surplus, M. [H] a nécessairement été informé par la MSA que le versement de l’allocation logement était suspendue du fait de l’indécence du logement et que le locataire n’était tenu qu’au paiement de la somme de 20 euros correspondant à la différence entre le montant du loyer et le montant de l’allocation logement, étant rappelé que ce mécanisme est prévu par les articles L. 843-1 et 843-2 du code de la construction et de l’habitation.

En raison de l’indécence du logement, à laquelle le bailleur devait remédier au plus tard le 1er juillet 2024, les locataires étaient fondés à ne régler que la somme mensuelle de 20 euros, de sorte qu’à compter du mois d’avril 2024, ils ne pouvaient être considérés comme en arrérages au-delà de cette somme, étant observé qu’ils justifient du paiement de 400 euros pour les mois de mars et de mai 2024 et de s’être acquittés de la somme de 20 euros par la suite. 

Or, par commandement de payer du 6 juin 2024 puis du 13 octobre 2024, M. [H] a sollicité le paiement de l’intégralité du loyer de mars à mai 2024 puis de mars à septembre 2024, et ce alors qu’il n’avait pas justifié de la réalisation des travaux exigés par la commune dans le délai de deux mois au mois d’avril 2024, travaux qu’il n’a toujours pas réalisés au vu des demandes de M. et Mme [U].

Il apparaît donc que non seulement les dettes locatives visées aux commandements sont erronées, mais ces commandements ont été délivrés de mauvaise foi par le bailleur afin d’obtenir la résiliation du bail d’un logement indécent qu’il refuse de mettre en conformité en dépit d’une demande officielle faite en ce sens par la commune.
 
En conséquence, M. [H] sera débouté de sa demande de constat de la résiliation pour acquisition de la clause résolutoire.


Sur la résiliation du bail pour manquement aux obligations contractuelles

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Conformément à l’article 1229 du code civil, la résolution d’un contrat de bail d’habitation est qualifiée de résiliation.

Il résulte de ce qui précède que M. [H] manque gravement à son obligation de délivrance, les désordres constatés incombant nécessairement, par leur nature, au bailleur, tandis que si les locataires ne sont pas à jour de paiement de loyer à hauteur de 400 euros par mois, ceci résulte de la suspension de l’allocation logement en raison de l’absence de réalisation des travaux visant à remédier à l’indécence.

Par conséquent, M. [H] sera débouté de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire.

Le bail n’étant pas résilié, M. [H] sera débouté de ses demandes relatives à l’expulsion et d’indemnité d’occupation.


Sur la demande en paiement des loyers

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Au vu des justificatifs produits, M. et Mme [U] justifient du paiement des sommes dont ils sont redevables eu égard au fait que les travaux visant à rendre le logement décent n’ont pas été réalisés.

M. [H] sera donc débouté de sa demande en paiement des loyers.

Aucune somme n’étant mise à la charge des locataires, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de délais de paiement de M. [H] à leur profit.


Sur les demandes reconventionnelles

Compte tenu de ce qui précède, M. et Mme [U] sont fondés à obtenir la condamnation de M. [H] à réaliser ou faire réaliser les travaux mentionnés dans le courrier de commune de [Localité 6] du 2 avril 2024, dans un délai de trois mois à compter de la notification de la présente décision, et au-delà, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 45 jours.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Le manquement de M. [H] à son obligation de délivrance et l’état du logement justifie d’allouer aux locataires une indemnité de 130 euros par mois au titre du préjudice de jouissance, soit la somme de 3.250 euros pour la période du mois d’avril 2024 au mois d’avril 2026.

Par ailleurs, le comportement de M. [H], qui n’a pas hésité à attraite les preneurs devant la juridiction pour non paiement de sommes au paiement desquelles ils n’étaient pas tenus en raison de son propre manquement à ses obligations, justifie de le condamner à leur payer la somme de 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En vertu de ce texte, il sera fait droit à la demande des défendeurs d’obtenir la remise de quittances ou reçus de la part du bailleur dans le délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [H] succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément à l’article 700 1° et 2° du code de procédure civile, M. [S] [H] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles et il est équitable de le condamner à payer à Maître [M] [T] la somme de 1.200 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens des défendeurs, sous réserve de l’application de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relatif à l’aide juridictionnelle.

 
PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déboute M. [S] [H] de sa demande de constat de la résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire ;

Déboute M. [S] [H] de sa demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations contractuelles des locataires ;

Déboute M. [S] [H] de ses demandes tendant à déclarer M. [Y] [U] et Mme [V] [U] occupants sans droit ni titre ;

Déboute M. [S] [H] de sa demande d’expulsion ;

Déboute M. [S] [H] de sa demande en paiement des loyers impayés ;

Déboute M. [S] [H] de sa demande d’indemnité d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais de paiement ;

Condamne M. [S] [H] à réaliser ou faire réaliser les travaux de remédiation des désordres constatés dans le courrier émanant de la mairie de [Localité 6] en date du 2 avril 2024 relatifs à l’installation électrique défaillante, le chauffage, la ventilation, l’humidité, l’absence d’étanchéité des menuiseries, l’absence de garde-corps, la gouttière et les trous dans les murs, dans un délai de trois mois à compter de la notification de la présente décision, et au-delà, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 45 jours ;

Condamne M. [S] [H] à payer à M. [Y] [U] et Mme [V] [U] la somme totale de 3.250 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

Condamne M. [S] [H] à payer à M. [Y] [U] et Mme [V] [U] la somme de 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

Condamne M. [S] [H] à remettre à [Y] [U] et Mme [V] [U] des quittances pour les échéances pour lesquelles ils sont acquittés de la totalité des sommes dues en tenant compte de la suspension de l’allocation logement et de reçus pour les échéances pour lesquelles ils n’auraient effectué que des paiements partiels, dans le délai d’un mois à compter de la notification d ela présente décision ;

Déboute M. [Y] [U] et Mme [V] [U] de leur demande d’astreinte ;

Déboute M. [S] [H] de sa demande au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile ;

Condamne M. [S] [H] à payer à Maître [M] [T] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile, sous réserve de l’application de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relatif à l’aide juridictionnelle ;

Condamne M. [S] [H] aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer du 6 juin 2024 et du 3 octobre 2024, de l’assignation du 17 janvier 2025 et de sa notification à la préfecture.


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge

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Mise à jour de la source le 2026-09-02T15:53:08.629Z.