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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Sarreguemines, 1ère Ch. Cab. 1, 7 mai 2026, n° 25/00881

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [W] et Mme [J] [F], épouse [W], ont donné à bail, par contrat du 30 janvier 2012, à Mme [U] [Y] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 400 euros. 

Les bailleurs ont fait délivrer à Mme [Y], par acte extrajudiciaire signifié le 11 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un impayé locatif d'un montant de1 565,77 euros, selon décompte arrêté le 14 novembre 2024. 

Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 18 octobre 2025.

Par assignation signifiée le 3 juin 2025, M. et Mme [W] ont fait attraire Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Sarreguemines, afin qu'il constate la résiliation du bail, ordonne l'expulsion de la preneuse, et la condamne au paiement de l'arriéré de loyer et d'une indemnité d'occupation. 

L'assignation a été dénoncée au préfet de Moselle le 5 juin 2025. 

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois. Elle a été utilement évoquée à l'audience du 2 avril 2026

À cette audience, M. et Mme [W] ont repris les termes de leurs dernières écritures du 24 mars 2026 et demandent au juge des contentieux de la protection de :

CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail conclu le 30 janvier 2012 ; 
ORDONNER l'évacuation immédiate et dans délai de la défenderesse du local loué, ainsi que de tout occupant de son chef et ce, si besoin, avec le concours de la force publique ; 
CONDAMNER Mme [Y] à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer payé en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu'à complète évacuation des lieux, les sommes portants intérêts de droit à compter du jour du jugement, ainsi qu'au fur et à mesure de leurs échéances en cas de retard ; 
CONDAMNER Mme [Y] à payer à M. et Mme [W] la somme de 5 124,32 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 2 mai 2025, ainsi que de tous les loyers échus au jour du jugement ; 
CONDAMNER Mme [Y] à libérer les lieux de tous ses détritus et ce sous peine d'astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir ; 
DÉBOUTER Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes ; 
CONDAMNER Mme [Y] aux dépens ; 
CONDAMNER Mme [Y] à payer à M. et Mme [W] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
ORDONNER l'exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [W] exposent que la preneuse se maintient dans les lieux et que le commandement de payer qui lui a été signifié est resté infructueux. Ils ajoutent que l'arriéré locatif ne cesse d'augmenter, de sorte que la résolution du contrat doit être acquise, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

Ils ajoutent que Mme [Y] n'a pas entretenu correctement le local loué, alors qu'il avait été remis en parfait état et que les problèmes d'humidité dénoncés résultent de l'installation par elle et au mépris de la destination du local d'une activité de laverie et pressing, ce qui se traduit par une consommation quotidienne considérable d'eau. Les demandeurs indiquent que de nombreux déchets jonchent les parties communes et que Mme [Y] nuit délibérément aux voisins par la mise en place d'installations encombrantes. 

Les demandeurs précisent encore qu'ils ont souhaité faire les travaux prescrits par la CAF à la suite de son constat d'indécence, mais qu'ils se sont heurtés au refus de la preneuse. 
Ils s'opposent à tout délai de paiement, relevant que la preneuse se trouve dans une situation financière confortable, puisqu'elle est en train d'édifier une maison. 

Le conseil de Mme [Y] a comparu et repris les termes de ses dernières écritures du 31 mars 2026. Il a demandé au juge des contentieux de la protection de : 

À titre principal :

DÉBOUTER les demandeurs de leur demande ; 
Subsidiairement, 
ACCORDER à Mme [Y] des délais de paiement ; 

À titre reconventionnel, 

CONDAMNER M. et Mme [W] à payer à Mme [Y] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal ; 
CONDAMNER solidairement M. et Mme [W] aux dépens ; 
CONDAMNER solidairement M. et Mme [W] à payer à Mme [Y] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
ORDONNER l'exécution provisoire. 

À l'appui de ses prétentions, Mme [Y] conteste tout arriéré locatif, puisque le montant de l'APL couvrent l'intégralité du loyer et que c'est seulement en raison du constat de non-décence que la Caisse d'allocations familiales a cessé le versement des allocations et que les bailleurs ne perçoivent plus le loyer. Elle ajoute qu'une fois les travaux effectués, les bailleurs récupéreront rétroactivement l'ensemble de la somme aujourd'hui bloquée et la dette sera éteinte par ce moyen. Subsidiairement, elle indique qu'au regard de sa situation précaire, il convient de lui accorder les plus larges délais de paiement, conformément à l'article 1345-7 du Code civil. 

À titre reconventionnel, elle indique que les bailleurs ont manqué à leur obligation issue de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en ne délivrant pas un logement décent, tel que l'a constaté la Caisse d'allocations familiales. Au demeurant elle ajoute qu'ils n'ont pas entretenu correctement le logement depuis la prise d'effet du bail, ont réalisé eux-mêmes des travaux de mauvaise qualité et se trouvent ainsi à l'origine de l'humidité excessive, puisqu'ils ont retiré l'isolation à l'amiante et se sont abstenus de remettre le logement en état. Mme [Y] précise que si elle a refusé l'intervention des bailleurs, c'est parce qu'à chaque fois qu'ils ont agi, la situation a empiré. 

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.


Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle le 5 juin 2025 en vue d'une première audience prévue le 4 septembre 2025, soit plus de six semaines avant celle-ci.
D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par M. et Mme [W] le 18 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de M. et Mme [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la résolution du bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 1183 du Code civil, dans sa rédaction applicable au jour de la conclusion du contrat, dispose que " la condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, opère la révocation de l'obligation, et qui remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé ". 
L'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ". 

L'article X du contrat de bail du 30 janvier 2012 stipule que " le présent contrat sera résilié de plein droit […] : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges dûment justifiées […] ". 

Il convient de préciser que la loi no 2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant une application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public " particulièrement impérieuse " ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute que " les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ".

Enfin, il résulte de l'article 1315 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat, qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de démontrer son existence et son exigibilité et celui qui s'en prétend libéré de démontrer le fait qui l'éteint.


À titre liminaire, il convient de préciser que, bien que le contrat ne le mentionne pas, il résulte des déclarations des parties et des pièces produites, notamment la lettre de la Caisse d'allocations familiales, qu'en sus du loyer de 400 euros, la preneuse est également tenue d'une provision sur charges d'au moins 48 euros, puisque le montant de son aide personnalisée au logement s'élève à 448 euros. 

En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 11 février 2025 et lui laissait un délai de deux mois pour s'acquitter de l'arriéré locatif.

La somme de 1 565,77 euros se décompose, selon décompte arrêté au 14 novembre 2024, comme suit : 
- 896,15 euros au titre de la consommation d'eau entre le 20 septembre 2023 et le 17 juillet 2024 sur la base de 355 m3 à 1,67 euro le m3 de consommation et 2,07 euros le m3 d'assainissement ; 
- déduction de la somme de 48 euros par mois (neuf mois) versée par la Caisse d'allocations familiales ; 
- 422,62 euros au titre de la consommation d'eau entre le 18 juillet 2024 au 15 novembre 2024 sur la base de 113 m3 à 1,67 euro le m3 de consommation et 2,07 euros le m3 d'assainissement ; 
- pas de déduction de l'aide personnalisée au logement, suspendue ; 
- 247 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères de 2024. 

Il ne ressort pas de ce décompte ni de l'annexe 2 des parties demanderesses la justification des sommes réclamées à titre de régularisation. En effet, les demandeurs n'expliquent pas comment ils parviennent à cette répartition de la consommation entre les différents occupants de l'immeuble et ne permettent pas au tribunal de vérifier l'exactitude des sommes portées en compte. Ils n'expliquent pas sur quels éléments se fondent les montants unitaires retenus par eux dans le décompte, étant relevé que les factures de la SDAE produites ne mentionnent pas les mêmes prix unitaires. Aucun avis d'imposition mentionnant le montant de la taxe sur les ordures ménagères n'est versé aux débats. 

Ainsi, il doit être considéré que, en l'état, la preuve de l'exigibilité des sommes réclamées au titre du commandement de payer du 11 février 2025 n'est pas rapportée. Par conséquent, il ne peut être prêté aucun effet à ce commandement ni être tiré de conséquence de l'absence de règlement par la preneuse des sommes réclamées. 

Les époux [W] sont déboutés de leurs demandes à ce titre et, puisqu'ils ne fondent ces demandes sur aucun autre moyen de droit, leurs demandes d'expulsion et subséquentes seront également rejetées. 

Sur le paiement de l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ". 

L'article 1315 du même code, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat, dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de démontrer son existence et son exigibilité et celui qui s'en prétend libéré de démontrer le fait qui l'éteint. 
L'article L. 843-1 du Code de la construction et de l'habitation dispose que " lorsque l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l'article L. 822-9, l'allocation de logement est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire.

L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée.

Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail ".
L'article 843-2 du même code ajoute que " si, à l'issue du délai de mise en conformité prévu à l'article L. 843-1, le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l'article L. 822-9, le montant de l'allocation de logement, conservé jusqu'à cette date par l'organisme payeur au titre de la période durant laquelle il a été fait application de l'article L. 843-1, n'est pas récupéré par le propriétaire. Ce dernier ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservé ".

En l'espèce, il résulte du dernier décompte produit dans un courrier électronique envoyé le 3 mars 2026 par les bailleurs à leur conseil et figurant en leur annexe 19, que ceux-ci chiffrent la dette locative de Mme [Y] à 12 192,66 euros, se décomposant comme suit : 

- 20 mois de loyer à 400 euros = 8 000 euros ; 
- charges issues du décompte du 31 août 2025 = 2 898,72 euros ; 
- eau et assainissement depuis septembre 2025 jusqu'au 28 février 2026 = 1 155,40 euros ;
- taxe d'enlèvement des ordures ménagères depuis septembre 2025 jusqu'au 28 février 2026 = 138,53 euros. 

La juridiction relève que la comparaison avec le " décompte " du 31 août 2025 ne permet pas de comprendre ce à quoi correspondrait la somme imputée à ce titre, pour les mêmes raisons que celles indiquées dans l'étude du commandement de payer, la somme retenue en mars 2026 ne correspondant pas à celle retenue en août 2025. 

S'agissant de la consommation d'eau depuis le mois de septembre 2025, aucun justificatif n'est versé aux débats et aucune explication sérieuse n'est donnée sur la méthode de calcul retenue. 
En ce qui concerne la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, son montant n'est pas justifié par un avis d'imposition et la clef de répartition n'est pas précisée. 

Ainsi, seule l'exigibilité du loyer, qui résulte chaque mois de l'écoulement du temps, est rapportée. 

Il est indiqué par les bailleurs qu'aucun loyer n'est versé depuis le mois de juillet 2024. 

Cette date correspond à celle de l'établissement du constat dressé par la société SOLIHA le 2 juillet 2024 qui conclut à l'indécence du logement. 

Il ressort de la lettre du 5 septembre 2024 figurant en annexe 1 de la défenderesse que le versement de l'aide personnalisée au logement de Mme [Y], directement aux bailleurs, a été suspendu pour cette raison d'indécence. Cette allocation s'élevait à 448 euros par mois. 

Or et en premier lieu, dans cette situation, les bailleurs ne peuvent réclamer à la preneuse que le complément du loyer que ne couvrent pas les prestations sociales, en l'occurrence zéro euro, puisque le montant de l'APL dépasse le montant de loyer. En second lieu, il ressort des règles du Code de la construction et de l'habitation susvisées que le montant de l'APL est seulement conservé par l'organisme social le temps que les travaux soient effectués dans le délai prévu et sont seulement perdus à défaut, sans pour autant que les bailleurs ne puissent les réclamer à la preneuse. 

Il ne peut être considéré, comme le soutiennent les demandeurs, que le versement de l'aide personnalisée au logement a été suspendue en raison du non-paiement des loyers, puisqu'une telle situation dans le cas d'un loyer résiduel inexistant ne peut pas se présenter. Au demeurant, les demandeurs produisent une lettre à ce propos datée du 23 avril 2025, soit postérieure de dix mois à la première suspension et non l'inverse. 

En ce qui concerne la réalisation des travaux, il résulte des déclarations des demandeurs que les travaux ont été effectués dans les onze mois qui ont suivi l'établissement du constat de décence, de sorte que, s'ils sont conformes, M. et Mme [W] ont pu récupérer les sommes retenues par la Caisse d'allocations familiales. 

Enfin, s'agissant de la cause de l'indécence du logement, celle-ci ne repose pas uniquement sur l'humidité excessive du logement et, au demeurant, il n'est pas établi que cette circonstance résulte de l'exercice par la preneuse d'une activité de laverie et pressing dans le logement, comme le soutiennent les demandeurs. Il n'est en effet pas établi la consommation importante d'eau, comme cela ressort des développements précédents, et cette circonstance ne peut résulter de la seule production d'une photographie, non datée, non localisée de deux ou trois machines, qui pourraient ressembler à des machines à laver ou à des sèche-linges. 

Plus largement, l'ensemble des éléments dénoncés ne reposent que sur des allégations de la demanderesse (comme l'installation d'un spa) et ne sont étayés par aucun élément sérieux. 

Par conséquent, la demande en paiement d'un arriéré locatif sera rejetée. 

Sur la demande tendant à ce que la preneuse retire les détritus

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " Le locataire est obligé : […]
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure […] ". 

En l'espèce, les nombreuses photographies versées aux débats par les époux [W] représentent une quantité importante de déchets. Cependant, celles-ci ne sont pas datées. Par ailleurs, rien ne permet d'imputer ces actes de décharge à Mme [Y], étant entendu que d'autres locataires occupent l'immeuble. 

L'existence de la faute n'est ainsi pas rapportée et Mme [Y], elle-même, conteste ce qu'elle appelle des " incivilités ". 

La demande des époux [W] sera en conséquence rejetée. 

Il est cependant rappelé à la preneuse ses obligations telles qu'elles viennent d'être énoncées et qu'à ce titre, elle est tenue de ne pas troubler la tranquillité des tiers ni d'occuper indûment les parties communes de l'immeuble. 

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, dispose que " le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques ". 
L'article 1731 du Code civil dispose que " s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ". 

L'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction applicable au jour de la conclusion du contrat dispose que " le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ". 

L'article 1146 du même code ajoute que " les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante ". 

En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'est versé aux débats. Il convient donc de présumer que le logement a été remis en bon état lors de la prise de possession des lieux par Mme [Y]. 
Il résulte du diagnostic de constat de décence du 27 août 2024, suivant une visite du 2 juillet 2024 que le logement loué a été déclaré non décent, pour les motifs suivants : 

- présence de moisissures dans les coins des murs, derrière les meubles et sur les pourtours de fenêtres ; 
- absence d'un système de ventilation dans les pièces de service, fenêtres des pièces principales pas équipées de réglettes d'entrée d'air ; 
- tableau électrique non équipé d'un disjoncteur différentiel 30mA ; 
- allèges de fenêtres et le garde-corps de l'escalier pas suffisamment hauts ; 
- plancher du couloir et la terrasse présentant des défauts de stabilité ; 
- absence d'eau au robinet de la salle de bain. 

Ces deux premiers éléments permettent d'inférer que l'indécence est apparue au cours de l'exécution du contrat.

À défaut d'élément contraire, les bailleurs n'avaient donc pas connaissance de la situation d'indécence avant la transmission du constat et la demande de mise en conformité de la CAF, au plus tôt le 27 août 2024. 

Tout manquement à l'obligation de délivrer un logement décent ne peut exister qu'à compter de cette date. 

Cependant, par lettre datée du 17 septembre 2024, les bailleurs interrogeaient la preneuse s'agissant de sa disponibilité pour convenir d'un rendez-vous afin de réaliser les travaux. Plusieurs courriers (10 octobre 2024, 29 octobre 2024, 5 décembre 2024, 24 mars 2025) ont été adressés à la preneuse dans le même objectif. 

Il n'est pas démontré que la preneuse a répondu à ces demandes, de sorte que la tardiveté de la mise en œuvre des travaux et, par conséquent, la persistance de la situation d'indécence ne peut être imputée qu'à la négligence de la preneuse dans ses " obligations " de créancière. Il n'est pas démontré, en dehors de déclarations non étayées, que sa carence soit justifiée par une expérience douloureuse dans la réalisation de travaux antérieurs.

Ainsi, la négligence de Mme [Y] doit être vue comme l'unique cause de la persistance et la durée de son préjudice de jouissance, puisque les bailleurs ont souhaité réagir aussitôt avertis. 
Ce préjudice ne peut être en conséquence imputé à un manquement des bailleurs dans l'exécution de leurs obligations contractuelles. 

Quant à la question de la baignoire, il ne ressort pas des éléments versés aux débats que les bailleurs ont été mis en demeure de remplacer cet élément avant que la preneuse ne le fasse. Elle ne démontre pas par ailleurs la réelle nécessité de remplacer cet élément. 

La demande reconventionnelle sera en conséquence rejetée. 

Sur les frais du procès et de l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

En l'espèce, compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de condamner in solidum M. et Mme [W], d'une part, et Mme [Y], d'autre part, aux dépens, pour moitié chacun. 
En vertu de l'article 700, 1o du Code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ". 

En l'espèce, pour les mêmes raisons, l'équité commande de rejeter l'ensemble des demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que "les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement".

En l'espèce, aucune raison ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de M. [I] [W] et de Mme [J] [F], épouse [W] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; 

DÉBOUTE M. [I] [W] et de Mme [J] [F], épouse [W] de leur demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire de l'expulsion et de la fixation d'une indemnité d'occupation ; 

DÉBOUTE M. [I] [W] et de Mme [J] [F], épouse [W] de leur demande en paiement de l'arriéré locatif ; 

DÉBOUTE M. [I] [W] et de Mme [J] [F], épouse [W] de leur demande tendant à ce que la preneuse retire les détritus ;

DÉBOUTE Mme [U] [Y] de sa demande indemnitaire ; 

CONDAMNE Mme [U] [Y], d'une part, et in solidum M. [I] [W] et de Mme [J] [F], épouse [W], d'autre part, aux dépens pour moitié chacun ;

DÉBOUTE Mme [U] [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DÉBOUTE M. [I] [W] et de Mme [J] [F], épouse [W] de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

RAPPELLE l'exécution provisoire du jugement.


La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN
Texte intégral
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]
 


JUGEMENT DU 07 MAI 2026

 
N° RG 11.N° RG 25/00881 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DXTK CIV
Minute n° 


DEMANDEURS : 

Monsieur [I] [W]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Angélique HUM, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Madame [J] [F] épouse [W]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Angélique HUM, avocat au barreau de SARREGUEMINES


DÉFENDERESSE : 

Madame [U] [Y]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Fanny CARA de l’ASSOCIATION MARTIAL GAGNEUX FANNY CARA, avocats au barreau de SARREGUEMINES


SIÉGEANT : 

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance


DÉBATS à l’audience publique du 02 AVRIL 2026


JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
 
Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection, 
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,





EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [W] et Mme [J] [F], épouse [W], ont donné à bail, par contrat du 30 janvier 2012, à Mme [U] [Y] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 400 euros. 

Les bailleurs ont fait délivrer à Mme [Y], par acte extrajudiciaire signifié le 11 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un impayé locatif d'un montant de1 565,77 euros, selon décompte arrêté le 14 novembre 2024. 

Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 18 octobre 2025.

Par assignation signifiée le 3 juin 2025, M. et Mme [W] ont fait attraire Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Sarreguemines, afin qu'il constate la résiliation du bail, ordonne l'expulsion de la preneuse, et la condamne au paiement de l'arriéré de loyer et d'une indemnité d'occupation. 

L'assignation a été dénoncée au préfet de Moselle le 5 juin 2025. 

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois. Elle a été utilement évoquée à l'audience du 2 avril 2026

À cette audience, M. et Mme [W] ont repris les termes de leurs dernières écritures du 24 mars 2026 et demandent au juge des contentieux de la protection de :

CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail conclu le 30 janvier 2012 ; 
ORDONNER l'évacuation immédiate et dans délai de la défenderesse du local loué, ainsi que de tout occupant de son chef et ce, si besoin, avec le concours de la force publique ; 
CONDAMNER Mme [Y] à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer payé en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu'à complète évacuation des lieux, les sommes portants intérêts de droit à compter du jour du jugement, ainsi qu'au fur et à mesure de leurs échéances en cas de retard ; 
CONDAMNER Mme [Y] à payer à M. et Mme [W] la somme de 5 124,32 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 2 mai 2025, ainsi que de tous les loyers échus au jour du jugement ; 
CONDAMNER Mme [Y] à libérer les lieux de tous ses détritus et ce sous peine d'astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir ; 
DÉBOUTER Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes ; 
CONDAMNER Mme [Y] aux dépens ; 
CONDAMNER Mme [Y] à payer à M. et Mme [W] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
ORDONNER l'exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [W] exposent que la preneuse se maintient dans les lieux et que le commandement de payer qui lui a été signifié est resté infructueux. Ils ajoutent que l'arriéré locatif ne cesse d'augmenter, de sorte que la résolution du contrat doit être acquise, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

Ils ajoutent que Mme [Y] n'a pas entretenu correctement le local loué, alors qu'il avait été remis en parfait état et que les problèmes d'humidité dénoncés résultent de l'installation par elle et au mépris de la destination du local d'une activité de laverie et pressing, ce qui se traduit par une consommation quotidienne considérable d'eau. Les demandeurs indiquent que de nombreux déchets jonchent les parties communes et que Mme [Y] nuit délibérément aux voisins par la mise en place d'installations encombrantes. 

Les demandeurs précisent encore qu'ils ont souhaité faire les travaux prescrits par la CAF à la suite de son constat d'indécence, mais qu'ils se sont heurtés au refus de la preneuse. 
Ils s'opposent à tout délai de paiement, relevant que la preneuse se trouve dans une situation financière confortable, puisqu'elle est en train d'édifier une maison. 

Le conseil de Mme [Y] a comparu et repris les termes de ses dernières écritures du 31 mars 2026. Il a demandé au juge des contentieux de la protection de : 

À titre principal :

DÉBOUTER les demandeurs de leur demande ; 
Subsidiairement, 
ACCORDER à Mme [Y] des délais de paiement ; 

À titre reconventionnel, 

CONDAMNER M. et Mme [W] à payer à Mme [Y] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal ; 
CONDAMNER solidairement M. et Mme [W] aux dépens ; 
CONDAMNER solidairement M. et Mme [W] à payer à Mme [Y] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
ORDONNER l'exécution provisoire. 

À l'appui de ses prétentions, Mme [Y] conteste tout arriéré locatif, puisque le montant de l'APL couvrent l'intégralité du loyer et que c'est seulement en raison du constat de non-décence que la Caisse d'allocations familiales a cessé le versement des allocations et que les bailleurs ne perçoivent plus le loyer. Elle ajoute qu'une fois les travaux effectués, les bailleurs récupéreront rétroactivement l'ensemble de la somme aujourd'hui bloquée et la dette sera éteinte par ce moyen. Subsidiairement, elle indique qu'au regard de sa situation précaire, il convient de lui accorder les plus larges délais de paiement, conformément à l'article 1345-7 du Code civil. 

À titre reconventionnel, elle indique que les bailleurs ont manqué à leur obligation issue de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en ne délivrant pas un logement décent, tel que l'a constaté la Caisse d'allocations familiales. Au demeurant elle ajoute qu'ils n'ont pas entretenu correctement le logement depuis la prise d'effet du bail, ont réalisé eux-mêmes des travaux de mauvaise qualité et se trouvent ainsi à l'origine de l'humidité excessive, puisqu'ils ont retiré l'isolation à l'amiante et se sont abstenus de remettre le logement en état. Mme [Y] précise que si elle a refusé l'intervention des bailleurs, c'est parce qu'à chaque fois qu'ils ont agi, la situation a empiré. 

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.


Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle le 5 juin 2025 en vue d'une première audience prévue le 4 septembre 2025, soit plus de six semaines avant celle-ci.
D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par M. et Mme [W] le 18 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de M. et Mme [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la résolution du bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 1183 du Code civil, dans sa rédaction applicable au jour de la conclusion du contrat, dispose que " la condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, opère la révocation de l'obligation, et qui remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé ". 
L'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ". 

L'article X du contrat de bail du 30 janvier 2012 stipule que " le présent contrat sera résilié de plein droit […] : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges dûment justifiées […] ". 

Il convient de préciser que la loi no 2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant une application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public " particulièrement impérieuse " ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute que " les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ".

Enfin, il résulte de l'article 1315 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat, qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de démontrer son existence et son exigibilité et celui qui s'en prétend libéré de démontrer le fait qui l'éteint.


À titre liminaire, il convient de préciser que, bien que le contrat ne le mentionne pas, il résulte des déclarations des parties et des pièces produites, notamment la lettre de la Caisse d'allocations familiales, qu'en sus du loyer de 400 euros, la preneuse est également tenue d'une provision sur charges d'au moins 48 euros, puisque le montant de son aide personnalisée au logement s'élève à 448 euros. 

En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 11 février 2025 et lui laissait un délai de deux mois pour s'acquitter de l'arriéré locatif.

La somme de 1 565,77 euros se décompose, selon décompte arrêté au 14 novembre 2024, comme suit : 
- 896,15 euros au titre de la consommation d'eau entre le 20 septembre 2023 et le 17 juillet 2024 sur la base de 355 m3 à 1,67 euro le m3 de consommation et 2,07 euros le m3 d'assainissement ; 
- déduction de la somme de 48 euros par mois (neuf mois) versée par la Caisse d'allocations familiales ; 
- 422,62 euros au titre de la consommation d'eau entre le 18 juillet 2024 au 15 novembre 2024 sur la base de 113 m3 à 1,67 euro le m3 de consommation et 2,07 euros le m3 d'assainissement ; 
- pas de déduction de l'aide personnalisée au logement, suspendue ; 
- 247 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères de 2024. 

Il ne ressort pas de ce décompte ni de l'annexe 2 des parties demanderesses la justification des sommes réclamées à titre de régularisation. En effet, les demandeurs n'expliquent pas comment ils parviennent à cette répartition de la consommation entre les différents occupants de l'immeuble et ne permettent pas au tribunal de vérifier l'exactitude des sommes portées en compte. Ils n'expliquent pas sur quels éléments se fondent les montants unitaires retenus par eux dans le décompte, étant relevé que les factures de la SDAE produites ne mentionnent pas les mêmes prix unitaires. Aucun avis d'imposition mentionnant le montant de la taxe sur les ordures ménagères n'est versé aux débats. 

Ainsi, il doit être considéré que, en l'état, la preuve de l'exigibilité des sommes réclamées au titre du commandement de payer du 11 février 2025 n'est pas rapportée. Par conséquent, il ne peut être prêté aucun effet à ce commandement ni être tiré de conséquence de l'absence de règlement par la preneuse des sommes réclamées. 

Les époux [W] sont déboutés de leurs demandes à ce titre et, puisqu'ils ne fondent ces demandes sur aucun autre moyen de droit, leurs demandes d'expulsion et subséquentes seront également rejetées. 

Sur le paiement de l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ". 

L'article 1315 du même code, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat, dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de démontrer son existence et son exigibilité et celui qui s'en prétend libéré de démontrer le fait qui l'éteint. 
L'article L. 843-1 du Code de la construction et de l'habitation dispose que " lorsque l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l'article L. 822-9, l'allocation de logement est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire.

L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée.

Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail ".
L'article 843-2 du même code ajoute que " si, à l'issue du délai de mise en conformité prévu à l'article L. 843-1, le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l'article L. 822-9, le montant de l'allocation de logement, conservé jusqu'à cette date par l'organisme payeur au titre de la période durant laquelle il a été fait application de l'article L. 843-1, n'est pas récupéré par le propriétaire. Ce dernier ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservé ".

En l'espèce, il résulte du dernier décompte produit dans un courrier électronique envoyé le 3 mars 2026 par les bailleurs à leur conseil et figurant en leur annexe 19, que ceux-ci chiffrent la dette locative de Mme [Y] à 12 192,66 euros, se décomposant comme suit : 

- 20 mois de loyer à 400 euros = 8 000 euros ; 
- charges issues du décompte du 31 août 2025 = 2 898,72 euros ; 
- eau et assainissement depuis septembre 2025 jusqu'au 28 février 2026 = 1 155,40 euros ;
- taxe d'enlèvement des ordures ménagères depuis septembre 2025 jusqu'au 28 février 2026 = 138,53 euros. 

La juridiction relève que la comparaison avec le " décompte " du 31 août 2025 ne permet pas de comprendre ce à quoi correspondrait la somme imputée à ce titre, pour les mêmes raisons que celles indiquées dans l'étude du commandement de payer, la somme retenue en mars 2026 ne correspondant pas à celle retenue en août 2025. 

S'agissant de la consommation d'eau depuis le mois de septembre 2025, aucun justificatif n'est versé aux débats et aucune explication sérieuse n'est donnée sur la méthode de calcul retenue. 
En ce qui concerne la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, son montant n'est pas justifié par un avis d'imposition et la clef de répartition n'est pas précisée. 

Ainsi, seule l'exigibilité du loyer, qui résulte chaque mois de l'écoulement du temps, est rapportée. 

Il est indiqué par les bailleurs qu'aucun loyer n'est versé depuis le mois de juillet 2024. 

Cette date correspond à celle de l'établissement du constat dressé par la société SOLIHA le 2 juillet 2024 qui conclut à l'indécence du logement. 

Il ressort de la lettre du 5 septembre 2024 figurant en annexe 1 de la défenderesse que le versement de l'aide personnalisée au logement de Mme [Y], directement aux bailleurs, a été suspendu pour cette raison d'indécence. Cette allocation s'élevait à 448 euros par mois. 

Or et en premier lieu, dans cette situation, les bailleurs ne peuvent réclamer à la preneuse que le complément du loyer que ne couvrent pas les prestations sociales, en l'occurrence zéro euro, puisque le montant de l'APL dépasse le montant de loyer. En second lieu, il ressort des règles du Code de la construction et de l'habitation susvisées que le montant de l'APL est seulement conservé par l'organisme social le temps que les travaux soient effectués dans le délai prévu et sont seulement perdus à défaut, sans pour autant que les bailleurs ne puissent les réclamer à la preneuse. 

Il ne peut être considéré, comme le soutiennent les demandeurs, que le versement de l'aide personnalisée au logement a été suspendue en raison du non-paiement des loyers, puisqu'une telle situation dans le cas d'un loyer résiduel inexistant ne peut pas se présenter. Au demeurant, les demandeurs produisent une lettre à ce propos datée du 23 avril 2025, soit postérieure de dix mois à la première suspension et non l'inverse. 

En ce qui concerne la réalisation des travaux, il résulte des déclarations des demandeurs que les travaux ont été effectués dans les onze mois qui ont suivi l'établissement du constat de décence, de sorte que, s'ils sont conformes, M. et Mme [W] ont pu récupérer les sommes retenues par la Caisse d'allocations familiales. 

Enfin, s'agissant de la cause de l'indécence du logement, celle-ci ne repose pas uniquement sur l'humidité excessive du logement et, au demeurant, il n'est pas établi que cette circonstance résulte de l'exercice par la preneuse d'une activité de laverie et pressing dans le logement, comme le soutiennent les demandeurs. Il n'est en effet pas établi la consommation importante d'eau, comme cela ressort des développements précédents, et cette circonstance ne peut résulter de la seule production d'une photographie, non datée, non localisée de deux ou trois machines, qui pourraient ressembler à des machines à laver ou à des sèche-linges. 

Plus largement, l'ensemble des éléments dénoncés ne reposent que sur des allégations de la demanderesse (comme l'installation d'un spa) et ne sont étayés par aucun élément sérieux. 

Par conséquent, la demande en paiement d'un arriéré locatif sera rejetée. 

Sur la demande tendant à ce que la preneuse retire les détritus

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " Le locataire est obligé : […]
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure […] ". 

En l'espèce, les nombreuses photographies versées aux débats par les époux [W] représentent une quantité importante de déchets. Cependant, celles-ci ne sont pas datées. Par ailleurs, rien ne permet d'imputer ces actes de décharge à Mme [Y], étant entendu que d'autres locataires occupent l'immeuble. 

L'existence de la faute n'est ainsi pas rapportée et Mme [Y], elle-même, conteste ce qu'elle appelle des " incivilités ". 

La demande des époux [W] sera en conséquence rejetée. 

Il est cependant rappelé à la preneuse ses obligations telles qu'elles viennent d'être énoncées et qu'à ce titre, elle est tenue de ne pas troubler la tranquillité des tiers ni d'occuper indûment les parties communes de l'immeuble. 

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, dispose que " le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques ". 
L'article 1731 du Code civil dispose que " s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ". 

L'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction applicable au jour de la conclusion du contrat dispose que " le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ". 

L'article 1146 du même code ajoute que " les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante ". 

En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'est versé aux débats. Il convient donc de présumer que le logement a été remis en bon état lors de la prise de possession des lieux par Mme [Y]. 
Il résulte du diagnostic de constat de décence du 27 août 2024, suivant une visite du 2 juillet 2024 que le logement loué a été déclaré non décent, pour les motifs suivants : 

- présence de moisissures dans les coins des murs, derrière les meubles et sur les pourtours de fenêtres ; 
- absence d'un système de ventilation dans les pièces de service, fenêtres des pièces principales pas équipées de réglettes d'entrée d'air ; 
- tableau électrique non équipé d'un disjoncteur différentiel 30mA ; 
- allèges de fenêtres et le garde-corps de l'escalier pas suffisamment hauts ; 
- plancher du couloir et la terrasse présentant des défauts de stabilité ; 
- absence d'eau au robinet de la salle de bain. 

Ces deux premiers éléments permettent d'inférer que l'indécence est apparue au cours de l'exécution du contrat.

À défaut d'élément contraire, les bailleurs n'avaient donc pas connaissance de la situation d'indécence avant la transmission du constat et la demande de mise en conformité de la CAF, au plus tôt le 27 août 2024. 

Tout manquement à l'obligation de délivrer un logement décent ne peut exister qu'à compter de cette date. 

Cependant, par lettre datée du 17 septembre 2024, les bailleurs interrogeaient la preneuse s'agissant de sa disponibilité pour convenir d'un rendez-vous afin de réaliser les travaux. Plusieurs courriers (10 octobre 2024, 29 octobre 2024, 5 décembre 2024, 24 mars 2025) ont été adressés à la preneuse dans le même objectif. 

Il n'est pas démontré que la preneuse a répondu à ces demandes, de sorte que la tardiveté de la mise en œuvre des travaux et, par conséquent, la persistance de la situation d'indécence ne peut être imputée qu'à la négligence de la preneuse dans ses " obligations " de créancière. Il n'est pas démontré, en dehors de déclarations non étayées, que sa carence soit justifiée par une expérience douloureuse dans la réalisation de travaux antérieurs.

Ainsi, la négligence de Mme [Y] doit être vue comme l'unique cause de la persistance et la durée de son préjudice de jouissance, puisque les bailleurs ont souhaité réagir aussitôt avertis. 
Ce préjudice ne peut être en conséquence imputé à un manquement des bailleurs dans l'exécution de leurs obligations contractuelles. 

Quant à la question de la baignoire, il ne ressort pas des éléments versés aux débats que les bailleurs ont été mis en demeure de remplacer cet élément avant que la preneuse ne le fasse. Elle ne démontre pas par ailleurs la réelle nécessité de remplacer cet élément. 

La demande reconventionnelle sera en conséquence rejetée. 

Sur les frais du procès et de l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

En l'espèce, compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de condamner in solidum M. et Mme [W], d'une part, et Mme [Y], d'autre part, aux dépens, pour moitié chacun. 
En vertu de l'article 700, 1o du Code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ". 

En l'espèce, pour les mêmes raisons, l'équité commande de rejeter l'ensemble des demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que "les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement".

En l'espèce, aucune raison ne justifie d'écarter l'exécution provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de M. [I] [W] et de Mme [J] [F], épouse [W] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; 

DÉBOUTE M. [I] [W] et de Mme [J] [F], épouse [W] de leur demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire de l'expulsion et de la fixation d'une indemnité d'occupation ; 

DÉBOUTE M. [I] [W] et de Mme [J] [F], épouse [W] de leur demande en paiement de l'arriéré locatif ; 

DÉBOUTE M. [I] [W] et de Mme [J] [F], épouse [W] de leur demande tendant à ce que la preneuse retire les détritus ;

DÉBOUTE Mme [U] [Y] de sa demande indemnitaire ; 

CONDAMNE Mme [U] [Y], d'une part, et in solidum M. [I] [W] et de Mme [J] [F], épouse [W], d'autre part, aux dépens pour moitié chacun ;

DÉBOUTE Mme [U] [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DÉBOUTE M. [I] [W] et de Mme [J] [F], épouse [W] de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

RAPPELLE l'exécution provisoire du jugement.


La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1731, code civil 1183, code de la construction et de l'habitation 843-2, code civil 1146, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-25T19:37:06.037Z.