Tribunal judiciaire de Foix, CIVIL, 2 septembre 2026, n° 23/01226

COUR D’APPEL DE TOULOUSE 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX
CIVIL

RG N° :N° 23/01226 - N° Portalis DBWU-W-B7H-CL5B
MINUTE N° :
NAC : 50D
 copie exécutoire délivrée le 2/09/2026
 à Me Cazenave Me Cottin
 copie conforme délivrée le 2/09/2026
 à Me Perotto
 1copie dossier

JUGEMENT DU: 02 Septembre 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Stéphane BOURDEAU, Président, 
Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président
Madame Tatiana POTASZKIN, Juges des contentieux de la protection

Assistés de Madame Mathilde PY, Greffier, présente lors des débats et du prononcé de la décision

DEBATS


L’affaire a été examinée à l’audience publique du 03 Juin 2026du tribunal judiciaire de FOIX tenue par Monsieur BOURDEAU, Président et Monsieur ANIERE, Vice-président en qualité de juges rapporteurs, les parties ne s’y étant pas opposées, assistés de Madame Mathilde PY, Greffier,
En présence de [P] [Y], attachée de justice

L’affaire oppose :


DEMANDERESSE

Madame [L] [E] [T] [A]
née le 08 Octobre 1971 à LEXINGTON (ETAT UNIS), Kinésiologue
de nationalité Française, demeurant 2 Rue du 19 mars 1962 - 09600 LE PEYRAT
représentée par Maître Alessandro PEROTTO de la SCP DEDIEU PEROTTO, avocats au barreau d’ARIEGE, Me Willy RANDRIANASOLO, avocat au barreau de PARIS


DEFENDERESSES

Madame [W] [D] [H]
née le 17/09/1968 à LIVRY GARGAN,juriste [I]
de nationalité Française, demeurant Lieu dit Coulzonne - 3 Route du Pont de la forge - 09300 CARLA DE ROQUEFORT
représentée par Maître Jean-damien CAZANAVE de l’AARPI R.C.C. ASSOCIÉS, avocats au barreau de TOULOUSE,

S.A.R.L. [S] [N] ET ASSOCIES “ARIEGE PYRENEES IMMOBILIER” SARL au capital de 100.000 €, immatriculée au RCS de FOIX sous le n° 529 107 674, prise en la personne de ses [Z] domiciliés en cette qualité au siège de ladite SARL., dont le siège social est sis 7 avenue du Rieux - 09120 VARILHES
représentée par Maître Jean-paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN - SIMEON, avocats au barreau de TOULOUSE,



A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 02 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction .

Le magistrat rapporteur a rendu compte au tribunal.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 29 novembre 2022, Mme [L] [A] a acquis auprès de Mme [W] [H] une maison à usage d’habitation avec jardin et parcelle attenants situés 2 rue du 19 mars 1962 – 09600 LE PEYRAT, cadastrés section A n°1175, 1172 et 1311, moyennant le prix de 180.000 euros. 

La société [S] [N] ET ASSOCIES exerçant sous l’enseigne ARIEGE PYRENEES IMMOBILIER (API) est intervenue dans le processus de vente en qualité d’agent immobilier.

L’acte de vente mentionne la réalisation de plusieurs travaux exécutés entre 2020 et 2022, dont les factures étaient annexées.

Après son entrée dans les lieux, Mme [L] [A] a constaté divers désordres affectant notamment le garage, la véranda, la toiture, les combles, la cave, les planchers et l’installation électrique. Elle a fait établir un procès-verbal de constat par commissaire de justice le 20 décembre 2022 ainsi que plusieurs rapports techniques amiables et a sollicité des évaluations du coût des travaux de reprise.

Par courrier du 12 juillet 2023, Mme [L] [A] a mis en demeure Mme [W] [H] de l’indemniser des préjudices qu’elle estimait avoir subis.

Par actes des 14 et 17 novembre 2023, Mme [L] [A] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de FOIX la société [S] [N] ET ASSOCIES, exerçant sous l'enseigne ARIEGE PYRENEES IMMOBILIER, et Mme [W] [H] afin d'obtenir leur condamnation in solidum à l'indemniser de ses préjudices.

Par ordonnance du 05 mai 2026, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience collégiale du 03 juin 2026.
RAPPEL DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS 

Mme [L] [A], aux termes de ses dernières conclusions du 30 octobre 2025, demande au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,
Vu les articles 1792 et suivants du code civil,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,

In limine litis,
Débouter Mme [W] [H] et l’agence API de leurs demandes, fins et conclusions tendant à voir déclarer inopposables les éléments de preuve versés aux débats par Madame [L] [A] pour être discutés contradictoirement à la présente instance ;A titre principal,
Déclarer la clause de non-garantie des vices cachés inopposable à l'acquéreur, Mme [L] [A], en raison de la mauvaise foi de Mme [W] [H] ;Condamner in solidum Mme [W] [H] et la SARL [S] [N] ET ASSOCIES exerçant sous l’enseigne ARIEGE PYRENEES IMMOBILIER ARIEGE PYRENEES IMMOBILIER (agence API) à payer les sommes suivantes à Mme [L] [A] :70.806,37 euros au titre de reprise des désordres affectant la maison d’habitation ;5.000 euros au titre du trouble de jouissance ;5.000 euros au titre du préjudice moral ;En tout état de cause,
Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;Condamner in solidum Mme [W] [H] et la SARL [S] [N] ET ASSOCIES exerçant sous l’enseigne ARIEGE PYRENEES IMMOBILIER ARIEGE PYRENEES IMMOBILIER (agence API) à 40 verser à Mme [L] [A] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de l’instance.
Au soutien de ses demandes, Mme [L] [A] fait valoir que les rapports d'expertise amiable qu'elle produit, le procès-verbal de constat du commissaire de justice, les analyses techniques et le devis de reprise établissent l'existence des désordres affectant l'immeuble. 

Elle soutient que ces pièces, régulièrement versées aux débats, peuvent être retenues par le tribunal et sont opposables aux défenderesses.

Elle soutient que les travaux réalisés entre 2020 et 2022 relèvent de la garantie décennale. Elle estime à cet égard que Mme [W] [H], en sa qualité de vendeur réputé constructeur, est tenue de réparer les désordres qui rendent l'immeuble impropre à sa destination.

À titre subsidiaire, elle se prévaut de la garantie des vices cachés. Elle considère que les désordres existaient avant la vente et que Mme [W] [H] en avait connaissance. Elle en déduit que la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente ne peut recevoir application.

Elle soutient au surplus que la société [S] [N] ET ASSOCIES a manqué à son devoir d'information et de conseil en présentant le bien comme rénové et en ne l'informant pas de l'état réel de l'immeuble ni de la nature des travaux réalisés.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions. 
****
Mme [W] [H], aux termes de ses dernières conclusions déposées le 30 avril 2026, demande au tribunal de :

Vu les articles 1240, 1641 et suivants, 1792 et suivants du code civil,
Vu les articles 9 à 11, 16, 514 et suivants, 695 et suivants, 700 du code de procédure civile,

A titre principal,
Déclarer les pièces adverses n°7 et n°11 inopposables à Mme [W] [H] comme consistant en des rapports établis non contradictoirement et en tout état de cause, constater que Mme [L] [A] succombe à rapporter la preuve des faits qu’elle invoque au soutien de ses demandes, en l’absence d’expertise judiciaire contradictoire ;En conséquence,
Débouter Mme [L] [A] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;Débouter Mme [L] [A] de sa demande tendant à voir déclarer la clause de non-garantie des vices cachés inopposable à l’acquéreur en raison de la prétendue mauvaise foi de Mme [W] [H] ;Condamner Mme [L] [A] aux entiers dépens ;Condamner Mme [L] [A] à payer à Mme [W] [H] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
A titre subsidiaire,
Si par impossible le Tribunal devait faire droit aux prétentions de la demanderesse,

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
En défense, Mme [W] [H] conclut au rejet de l'ensemble des demandes de sa contradictrice. Elle soutient que les rapports d'expertise amiable produits par la demanderesse, établis de manière non contradictoire, sont insuffisants pour rapporter la preuve des désordres allégués.

Elle estime qu'en l'absence d'expertise judiciaire, Mme [L] [A] échoue à rapporter la preuve des faits litigieux.

Par ailleurs, elle conteste l'application de la garantie décennale. Elle fait valoir que plusieurs désordres invoqués concernent des éléments n'ayant fait l'objet d'aucun des travaux mentionnés dans l'acte de vente. Elle soutient également que le lien entre les travaux réalisés entre 2020 et 2022 et les désordres allégués n'est pas établi.

À titre subsidiaire, elle soutient que la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente doit recevoir application. Elle affirme avoir porté à la connaissance de l'acquéreur les travaux réalisés et les diagnostics afférents. Elle conteste avoir eu connaissance de vices affectant l'immeuble lors de la vente et fait valoir que certains désordres étaient apparents lors des visites.

Elle conteste également la réalité et le montant des préjudices allégués par la demanderesse, qu'elle estime insuffisamment justifiés.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions. 
****
La société [S] [N] ET ASSOCIES exerçant sous l’enseigne ARIEGE PYRENEES IMMOBILIER, aux termes de ses dernières conclusions déposées le 1er septembre 2025, demande au tribunal de :

Vu les articles 1240, 1353, 1641 et suivants du code civil,
Vu les articles 16, 514 et suivants, et 700 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces

A titre principal,
Déclarer sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile, inopposables à la société [S] [N] ET ASSOCIES les rapports établis par le cabinet [O] EXPERTISE et par Mme [M] [X] à la suite d’expertises amiables auxquelles elle n’a été ni convoquée, ni représentée ;Mettre hors de cause, en conséquence, la société [S] [N] ET ASSOCIES dès lors que Mme [L] [A] ne peut prétendre corroborer une première expertise amiable non contradictoire par une seconde expertise amiable également non contradictoire ;Débouter Mme [L] [A] de toutes ses demandes ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire il devait être retenu que l’expertise amiable serait de nature à établir des éléments de preuve opposables à la société [S] [N] ET ASSOCIES,
Débouter Mme [L] [A] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la société [S] [N] ET ASSOCIES, faute pour elle d’apporter la preuve cumulative d’une faute commise par elle, d’un préjudice et d’un lien de causalité ;
Si par extraordinaire le tribunal devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de la société [S] [N] ET ASSOCIES,
Ecarter l’exécution provisoire ;
En tout état de cause,
Condamner Mme [L] [A] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
En réplique, la société [S] [N] ET ASSOCIES conclut au rejet de l'ensemble des demandes dirigées à son encontre. Elle soutient que les rapports d'expertise amiable produits par la demanderesse, établis sans qu'elle ait été convoquée ni représentée, lui sont inopposables.

À titre subsidiaire, elle conteste avoir commis une faute dans l'exécution de son obligation d'information et de conseil. Elle fait valoir que les désordres allégués étaient apparents lors de la vente, que les travaux réalisés par la venderesse étaient justifiés par des factures annexées à l'acte authentique de vente et que Mme [L] [A] disposait de l'ensemble des informations utiles au moment de l’acquisition du bien.

Elle ajoute que les travaux réalisés ouvraient droit, le cas échéant, aux garanties légales des entreprises intervenantes.

De plus, elle soutient que les préjudices dont se prévaut la demanderesse ne sont ni établis ni justifiés et qu'aucun lien de causalité n'est démontré entre les fautes qui lui sont reprochées et les dommages allégués.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions. 
****
Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 02 septembre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à voir déclarer inopposables les rapports d'expertise amiable
Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Il résulte de ces dispositions que lorsqu'une partie à laquelle un rapport d'expertise est opposé n'a pas été appelée ou représentée au cours des opérations d'expertise, le juge ne peut refuser d'examiner ce rapport dès lors qu'il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il lui appartient de rechercher s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve.

En l'espèce, le rapport d'expertise technique établi par le cabinet [O] EXPERTISE, diffusé le 28 février 2023, ainsi que le procès-verbal d'expertise-conseil établi le 10 avril 2024 par Mme [M] [X], ont été réalisés à la seule demande de Mme [L] [A], sans que Mme [W] [H] ni la société [S] [N] ET ASSOCIES aient été convoquées aux opérations d'expertise.

Ces deux rapports ont toutefois été régulièrement versés aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties.

En outre, ils comportent des constatations concordantes concernant plusieurs des désordres allégués. Ces constatations sont corroborées par le procès-verbal de constat dressé le 20 décembre 2022 par commissaire de justice, qui relève notamment des traces d'humidité, des infiltrations, des affaissements de plancher et des désordres affectant les combles. Elles sont également confortées, pour certains désordres, par les autres pièces techniques produites aux débats.

Dès lors, le seul caractère non contradictoire des rapports d'expertise amiable ne justifie pas qu'ils soient écartés des débats.

La demande de Mme [W] [H] et de la société [S] [N] ET ASSOCIES tendant à voir déclarer inopposables les rapports établis par le cabinet [O] EXPERTISE et par Mme [M] [X] sera, en conséquence, rejetée.

Sur la qualification des désordres au regard de la garantie des vices cachés
L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». 

L’article 1642 du code civil indique par ailleurs que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ». 

Il résulte de ces dispositions qu’une action en garantie des vices cachés est ouverte à l’acheteur sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil dès lors qu’il démontre que la chose qu’il a acquise, est atteinte d’un vice inhérent et préexistant à la vente, indécelable au moment de celle-ci et qui la rend inutilisable ou altère sa destination normale. L’appréciation du vice, qui est en effet fonctionnelle, est ainsi toujours faite par rapport à la destination normale de cette chose. Au demeurant, lorsque l’acheteur n’est pas un professionnel, s’il peut lui être demandé de procéder au moment du transfert de la chose à des vérifications normales, c’est à l’aide de ses seules capacités personnelles, et il ne saurait être exigé de lui une faculté particulière pour découvrir les défauts non apparents.

Sur les désordres affectant la toiture de l'habitation et la toiture de la véranda
En l'espèce, le procès-verbal de constat dressé le 20 décembre 2022 par commissaire de justice relève la présence de traces d'humidité sur certaines dalles des combles, sur la poutre principale ainsi que des infiltrations au niveau de la jonction entre la toiture de la véranda et la façade de la maison.

Le rapport d'expertise technique établi par le cabinet [O] EXPERTISE, diffusé le 28 février 2023, met en évidence de multiples désordres affectant la couverture. Il relève notamment des défauts de pose des tuiles, l'absence partielle d'écran sous toiture, des défauts d'étanchéité au niveau des cheminées et de la lucarne, des éléments de charpente dégradés, des réparations ponctuelles ne répondant pas aux règles de l'art ainsi que de nombreuses infiltrations. Il indique également que les deux pans de toiture présentent un état de vétusté différent et estime que les réparations observées révèlent l'existence de désordres anciens.

Ces constatations sont reprises par Mme [M] [X] dans son rapport d'expertise-conseil du 10 avril 2024. Celle-ci décrit une couverture ancienne, présentant notamment une rupture de pente, un affaissement du versant nord, des défauts d'étanchéité et des désordres affectant les ouvrages singuliers de toiture. Elle relève également que les factures annexées à l'acte authentique correspondent à des interventions ponctuelles et non à une rénovation complète de la couverture. 

Par ailleurs, il résulte des photographies annexées à ce rapport que certains indices d'ancienneté ou d'affaissement de la couverture pouvaient être perceptibles depuis l'extérieur. 

Pour autant, ces seuls éléments ne permettaient pas à un acquéreur profane d'apprécier l'origine des désordres, leur étendue, leurs conséquences sur la charpente ou la nécessité d'une réfection complète de la toiture. Une telle appréciation supposait des investigations techniques auxquelles Mme [R] [A] n'était pas en mesure de procéder lors des visites du bien.

Les défenderesses ne peuvent, dans ces conditions, utilement soutenir que les désordres affectant la toiture de l'habitation et celle de la véranda présentaient un caractère apparent lors de la vente.

Ces désordres présentent, en conséquence, un caractère caché au sens des articles 1641 et 1642 du code civil.

Sur les désordres affectant la cave et les planchers
En l’espèce, le procès-verbal de constat dressé le 20 décembre 2022 relève que le contour de la trappe d'accès à la cave est très humide, que le bois est vermoulu, que les dalles de polystyrène fixées au plafond sont humides, recouvertes de gouttes d'eau et ont tendance à s'affaisser. Il relève également que plusieurs lames des planchers du couloir et de la salle de bains s'affaissent sous la pression du pied.

Le rapport du cabinet [O] EXPERTISE fait état d'un fort taux d'humidité dans la cave, de bois présentant des pourritures et des attaques anciennes d'insectes xylophages ainsi que d'un état sanitaire préoccupant de certaines pièces de structure. Il relève également des dégradations affectant les planchers de l'étage. 

Le rapport établi le 10 avril 2024 par Mme [M] [X] décrit également une humidité importante dans la cave, des infiltrations, des désordres affectant les planchers ainsi que des dégradations anciennes des bois de structure. Elle relève que les travaux réalisés en août 2022 dans la cave ont consisté en la pose d'une poutre de soutien, en un traitement fongicide, au nettoyage et à l'isolation du plafond, sans reprise générale de la structure. 

Les défenderesses soutiennent que ces désordres étaient apparents et que Mme [R] [A] pouvait s'en convaincre lors des visites du bien.

Toutefois, si certains indices d'humidité pouvaient être perceptibles dans une cave ancienne ou si un affaissement localisé de certaines lames de parquet pouvait être observé, ces seuls éléments ne permettaient pas à un acquéreur non professionnel d'apprécier l'état réel des bois de structure, l'origine des désordres, leur ancienneté ou leurs conséquences sur la solidité des ouvrages. L'importance des dégradations n'a été mise en évidence qu'à l'occasion des investigations techniques réalisées postérieurement à la vente.

Les défenderesses ne peuvent, dans ces conditions, utilement soutenir que les désordres affectant la cave et les planchers présentaient un caractère apparent lors de la vente.

Ces désordres présentent, en conséquence, un caractère caché au sens des articles 1641 et 1642 du code civil.

Sur les désordres affectant l'installation électrique
En l’espèce, le diagnostic de l'installation intérieure d'électricité établi le 07 septembre 2022 et remis à Mme [R] [A] avant la vente relevait de nombreuses anomalies affectant l'installation électrique, telles que l'absence de mise à la terre de plusieurs circuits, des protections inadaptées, des matériels détériorés, outre la présence de parties actives sous tension accessibles.

Le rapport établi par le cabinet [O] EXPERTISE relève également diverses incohérences et non-conformités affectant le réseau électrique. Il précise toutefois que Mme [R] [A] a fait intervenir, après la vente, un électricien afin de procéder à des travaux de mise en sécurité, pour un montant de 2.717 euros TTC. 

Mme [M] [X] relève, pour sa part, que les anomalies électriques figuraient déjà dans le diagnostic annexé à la promesse de vente. Elle estime qu'elles étaient connues de l'acquéreur avant la vente et qu'elles auraient, le cas échéant, pu donner lieu à une négociation du prix.

Il résulte de ces éléments que les anomalies affectant l'installation électrique avaient été portées à la connaissance de Mme [R] [A] avant la vente.

Ces désordres ne présentent, dès lors, pas un caractère caché au sens des articles 1641 et 1642 du civil.

Sur les désordres affectant le garage
En l’espèce, le procès-verbal de constat dressé le 20 décembre 2022 relève la présence de traces d'humidité en partie basse des murs du garage, une fissure verticale en façade, l'état dégradé des seuils des portes sectionnelles, des traces d'humidité sur le plafond de l'abri attenant ainsi que des éléments de bois présentant des dégradations.

Le cabinet [O] EXPERTISE relève également plusieurs désordres affectant cette partie de l'immeuble.

Mme [M] [X] indique, pour sa part, que la fissure en façade est visible et l'attribue à un phénomène de tassement différentiel du sol. Elle relève également que les infiltrations trouvent leur origine dans une différence de niveau entre le sol intérieur et le terrain extérieur ainsi que dans l'absence d'un dispositif de captation des eaux pluviales. Elle précise que la configuration des lieux et les éléments visibles permettent d'expliquer les désordres constatés. 

Il résulte de ces éléments que les désordres affectant le garage étaient perceptibles lors de la vente et qu'un acquéreur normalement attentif était en mesure d'en constater l'existence.

En conséquence, ces désordres ne présentent pas un caractère caché au sens des articles 1641 et 1642 du code civil.

Sur la demande tendant à voir déclarer inopposable la clause de non garantie des vices cachés
Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En l'espèce, l'acte authentique du 29 novembre 2022 stipule que le vendeur ne sera pas tenu de la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. Il précise également que cette exonération ne peut recevoir application pour les défauts de la chose vendue dont le vendeur avait déjà connaissance.

Une telle clause est valable lorsqu'elle est stipulée entre deux non-professionnels. Elle demeure toutefois inopposable à l'acquéreur lorsque celui-ci rapporte la preuve que le vendeur avait connaissance, au moment de la vente, des vices affectant le bien.

Il appartient dès lors à Mme [R] [A] de rapporter la preuve que Mme [W] [H] connaissait les vices retenus par le tribunal au moment de la vente.

À cet égard, il est constant que Mme [W] [H] a occupé le bien pendant une durée limitée, de l'ordre de deux années, avant sa revente et qu’elle n'est pas une professionnelle de la construction. 

Les pièces produites établissent qu'elle a fait réaliser, entre 2020 et 2022, plusieurs travaux par des entreprises, notamment sur la toiture, la cave, les menuiseries, les gouttières et l'installation électrique. L'ensemble des factures correspondantes a été annexé à l'acte authentique. Les diagnostics techniques obligatoires ont également été remis à l'acquéreur.

Ces éléments démontrent que Mme [W] [H] n'a pas dissimulé les travaux réalisés ni les informations dont elle disposait lors de la vente. 

Les rapports établis par le cabinet [O] EXPERTISE et par Mme [M] [X] retiennent que plusieurs désordres étaient anciens et estiment que le vendeur ne pouvait les ignorer. Toutefois, ces appréciations techniques ne suffisent pas, à elles seules, à établir que Mme [W] [H] avait connaissance de l'ampleur des vices retenus par le tribunal, de leur incidence sur la solidité ou la destination de l'immeuble, ni qu'elle aurait volontairement tu ces informations à l'acquéreur. 
 
En effet, la circonstance que Mme [W] [H] ait constaté certaines infiltrations ou phénomènes d'humidité, ou qu'elle ait fait procéder à des travaux d'entretien ou de réparation, ne permet pas de déduire qu'elle avait connaissance de l'existence de vices cachés d'une gravité telle qu'ils rendaient l'immeuble impropre à sa destination ou en diminuaient substantiellement l'usage. 

Les éléments versés aux débats constituent ainsi des indices. Ils demeurent toutefois insuffisants pour caractériser la mauvaise foi de Mme [W] [H].

Mme [R] [A] échoue, par conséquent, à rapporter la preuve que la venderesse avait connaissance des vices cachés affectant le bien au moment de la vente.

La clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte authentique du 29 novembre 2022 reçoit, en conséquence, pleinement application.

Les demandes indemnitaires formées par Mme [R] [A] contre Mme [W] [H], tant au titre des travaux de reprise que des préjudices de jouissance et moral seront, en conséquence, rejetées.

Sur la responsabilité de la société [S] [N] ET ASSOCIES
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, il appartient à celui qui invoque une faute d'en rapporter la preuve, ainsi que celle du préjudice en résultant et du lien de causalité entre cette faute et le dommage allégué.
En outre, l'agent immobilier est tenu, dans l'exercice de sa mission, d'une obligation d'information, de conseil et de mise en garde à l'égard des parties à la vente. Cette obligation s'apprécie au regard des compétences qui sont les siennes. Il n'est pas tenu, sauf circonstance particulière, de procéder à des investigations techniques excédant sa mission d'intermédiaire ou de se substituer à un professionnel de la construction.

En l'espèce, Mme [R] [A] reproche à la société [S] [N] ET ASSOCIES d'avoir manqué à son obligation d'information, de conseil et de mise en garde en lui présentant le bien comme rénové, sans attirer son attention sur les désordres affectant l'immeuble.

Toutefois, il résulte des développements qui précèdent que les anomalies affectant l'installation électrique avaient été révélées par le diagnostic technique annexé à la promesse de vente, remis à l'acquéreur avant la signature de l'acte authentique.

Par ailleurs, aucun élément du dossier ne permet d'établir que la société [S] [N] ET ASSOCIES disposait d'informations techniques particulières lui permettant d'avoir connaissance de l'ampleur des désordres affectant la toiture, la cave ou les planchers. Il n'est pas davantage démontré qu'elle aurait dissimulé une information dont elle disposait ou qu'elle aurait manqué à son devoir d'information en s'abstenant d'alerter l'acquéreur sur des désordres qu'un professionnel de l'immobilier, non spécialiste de la construction, n'était pas en mesure de caractériser.

Au surplus, la mention figurant dans l'annonce immobilière selon laquelle le bien constituait une « maison chaleureuse de caractère rénovée avec goût » présente un caractère exclusivement commercial. Elle ne constitue ni une garantie sur l'état technique de l'immeuble ni une affirmation selon laquelle celui-ci serait exempt de tout désordre.

Mme [R] [A] ne rapporte ainsi la preuve d'aucune faute imputable à la société [S] [N] ET ASSOCIES.

Elle sera, en conséquence, déboutée de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la société [S] [N] ET ASSOCIES.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formée par la société [S] [N] ET ASSOCIES visant à la mettre hors de cause.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, Mme [R] [A] qui succombe en l'ensemble de ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens.

L'équité commande, en outre, de condamner Mme [R] [A] à verser à Mme [W] [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser à la société [S] [N] ET ASSOCIES exerçant sous l'enseigne API la somme de 2.000 euros sur le même fondement.

Sur l'exécution provisoire
L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, les demandes principales de Mme [R] [A] étant rejetées, les demandes subsidiaires de Mme [W] [H] et de la société [S] [N] ET ASSOCIES tendant à voir écarter l'exécution provisoire sont devenues sans objet.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Déboute Mme [W] [H] et la société [S] [N] ET ASSOCIES, exerçant sous l'enseigne API, de leur demande tendant à voir déclarer inopposables les rapports d'expertise amiable établis par le cabinet [O] EXPERTISE le 28 février 2023 et par Mme [M] [X] le 10 avril 2024 ;

Déboute Mme [L] [A] de sa demande tendant à voir déclarer inopposable la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans l'acte authentique de vente du 29 novembre 2022 ; 

Dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande visant à mettre hors de cause la société [S] [N] ET ASSOCIES, exerçant sous l'enseigne API ;

Déboute Mme [L] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de Mme [W] [H] ;

Déboute Mme [L] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de la société [S] [N] ET ASSOCIES, exerçant sous l'enseigne API ;

Condamne Mme [L] [A] aux entiers dépens ;

Condamne Mme [L] [A] à payer à Mme [W] [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [L] [A] à payer à la société [S] [N] ET ASSOCIES, exerçant sous l'enseigne API, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 02 septembre 2026

En application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date de ce jour.

En foi que quoi, ont signé M. Stéphane BOURDEAU, Président, et Mme PY, Greffier.

 Le Greffier Le Président










Copie à:
 Maître Jean-paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN - SIMEON
Maître Alessandro PEROTTO de la SCP DEDIEU PEROTTO
Maître Jean-damien CAZANAVE de l’AARPI R.C.C. ASSOCIÉS