Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 3 septembre 2026, n° 23/14546

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me [Localité 2], Me GOUTAIL


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/14546 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3B4N

N° MINUTE : 




Assignation du :
26 Octobre 2023






JUGEMENT 
rendu le 03 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOCOPAR [Adresse 1] ,[Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet LOISELET & DAIGREMONT PATRIMOINE, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social.
[Adresse 6]
[Localité 4]

Représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049


DÉFENDERESSES

Madame [Z] [U]
Madame [I] [V] 
[Adresse 7]
[Localité 5]

Représentées par Maître Coralie-Alexandra GOUTAIL de l’EURL Goutail Avocat, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0201


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 03 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/14546 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B4N


Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 24 Juin 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 03 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


L’ensemble immobilier dénommé « [Localité 6] DE L’HORLOGE » a été réalisé sur différentes parcelles de terrain délimitées par les [Adresse 8], [Adresse 9], Beaubourg et Rambuteau. 

Il s’agit d’une association syndicale libre, régie par un « cahier des règles d’usage et d’habitation et règles de construction ». 

Trois des lots en volumes dudit ensemble se sont constitués en syndicats de copropriétaires : « SOCOPAR 2 » (volume 5108), « SOCOPAR 3A » et « SOCOPAR 3B ». 

Ces trois syndicats sont en outre régis par un règlement de gestion commune du 21 décembre 1983, modifié le 5 novembre 2015, ayant pour objet l’administration et la gestion des parties communes situés aux niveaux de l’entresol, du rez-de-chaussée et du sous-sol. 

Mme [K] [U] et Mme [I] [V] sont respectivement usufruitière et nue-propriétaire, depuis le 6 décembre 2002, du lot de copropriété n° 9231 au sein du syndicat des copropriétaires « SOCOPAR 2 », correspondant à un emplacement de stationnement clos situé au 3ème sous-sol et à 11/10.000èmes des parties communes générales de l’immeuble. 

Cet emplacement a été condamné de fin mai 2014 à décembre 2025 inclus, en raison de la chute d’une plaque d’amiante consécutive à des infiltrations en provenance du 2ème sous-sol. Un emplacement de stationnement, non clos, a été mis à la disposition de Mme [K] [U]. Les charges du lot ont cessé d’être payées, Mme [U] se prévalant d’un accord passé à cet égard avec le syndic eu égard à l’impossibilité d’user du lot. 
Par courriel adressé au syndic le 14 mai 2020, Mme [K] [U], tout en sollicitant des « nouvelles » du « plan travaux amiante », a exposé que sa voiture était « en province depuis deux ans » de sorte qu’elle n’utilisait plus l’emplacement qu’il lui avait été « attribué » pour garer sa voiture et demandait si elle pouvait « disposer de cet emplacement pour une location éventuelle ». 
Décision du 03 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/14546 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B4N

Les travaux de désamiantage du lot litigieux ont été réceptionnés le 9 décembre 2025 ; les réserves ont été levées le 29 décembre 2025. 

Une mise en demeure de payer un arriéré de charges de 9.136,32 € a été adressé au « démembrement [U] D / [F] C, représenté par Mme [U] [K] » par courrier recommandé présenté le 3 février 2020. 

Par exploit d'huissier signifié le 26 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 10] », sis [Adresse 2] – [Adresse 3] – [Adresse 4] – [Adresse 11] – [Adresse 12] à Paris 3ème a fait assigner Mme [K] [U] et Mme [I] [V] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 16 mai 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 13] SOCOPAR 2 », sis [Adresse 2] – [Adresse 3] – [Adresse 4] – [Adresse 11] – [Adresse 14] – [Adresse 15] à Paris 3ème demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1240 et 2224 du code civil, 514 et suivants, 696 et 700 du code de procédure civile, la jurisprudence et les pièces versées aux débats, 

Juger recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires SOCOPAR [Adresse 16], [Adresse 17], [Adresse 18] à [Localité 3], représenté par son syndic le Cabinet SULLY GESTION ;

En conséquence,

A titre principal, 

Débouter Mme [K] [U] et Mme [I] [V] de l’intégralité de leurs demandes ; 

Condamner Mme [K] [U] et Mme [I] [V] au paiement des sommes suivantes : 

- 20.257,13 € au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2025 inclus (non compris la répartition des charges de l’exercice 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ; 
- 1.937,33 € au titre des frais de recouvrement ;
- 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;
- 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal estimerait fondée la demande indemnitaire de Mme [K] [U] et Mme [I] [V] au titre de leur préjudice de jouissance : 

Décision du 03 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/14546 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B4N

Juger prescrite la demande formulée à ce titre pour la période antérieure à 2020 et débouter en conséquence les défenderesses de leur demande à hauteur de la somme de 10.500 € ; 

Réduire à de plus juste proportion le montant réclamé à ce titre ; 

En tout état de cause, 

Juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; 

Condamner Mme [K] [U] et Mme [I] [V] aux entiers dépens qui comprendront le cas échéant les frais de traduction des présentes et de ses suites dont distraction au profit du Cabinet [Localité 2] conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 janvier 2026, Mme [K] [U] et Mme [I] [V] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, 

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du solde de charges qu’il réclame à Madame [K] [U] et Madame [I] [F] [U] ; 

Dire et juger que Madame [K] [U] et Madame [I] [F] [U] subissent un préjudice du fait de vices atteignant la construction ou du défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble ; 

Dire et juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée ; 

En conséquence, 

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ; 

Enjoindre le syndicat des copropriétaires à faire procéder, conformément aux dispositions des articles R.1334-23 et suivants du code de la santé publique, par une entité accréditée, à un diagnostic, un repérage visuel et une mesure d’empoussièrement, qui dira si les travaux réceptionnés le 9 décembre 2025 sont suffisants, ont supprimé la dangerosité du lot 9231 et, s’il y a lieu, décrira les travaux complémentaires nécessaires, et ce dans un délai d’une semaine à compter de la date de la décision à intervenir, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard jusqu’à la date à laquelle le syndicat des copropriétaires aura produit le certificat de conformité requis ; 
Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [K] [U] et Madame [I] [F] [U] la somme de 24.900 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance pour la période du 1er avril 2014 au 31 décembre 2025, somme à laquelle, il convient d’ajouter 200 € mensuels à compter du 1er janvier 2026 et ce jusqu’à la date à laquelle le lot 9231 sera redevenu accessible et non dangereux ; 
Décision du 03 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/14546 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B4N

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [K] [U] et Madame [I] [F] [U] la somme de 20.237,13 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ; 

Ordonner la capitalisation des intérêts ; 

En tout état de cause, 

Ordonner la compensation judiciaire des sommes mises à la charge de chacune des parties ; 

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [K] [U] et Madame [I] [F] [U] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’exécution et ceux dus au titre des dispositions des articles A.444-31 et suivants du Code de commerce ;

Juger que Madame [K] [U] et Madame [I] [F] [U] seront dispensées de toute participation au titre des dépenses communes de frais de procédure et condamnations relatives à la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. 

Ecarter l’exécution provisoire de droit. 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 15 avril 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 24 juin 2026. La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’alinéa 1er de l’article 444 du code de procédure civile prévoit que « le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés ». 

L’article 803 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que « l'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal ». 

En l’espèce, il est constant que Mme [K] [U] et Mme [I] [V] sont respectivement usufruitière et nue-propriétaire du lot de copropriété n° 9231, au sein du syndicat des copropriétaires « SOCOPAR 2 ». 

Les parties ne tirent néanmoins pas la conséquence de ce démembrement du droit de propriété puisque : 
- le syndicat des copropriétaires demande la condamnation conjointe de la nue-propriétaire et de l’usufruitière au paiement d’un arriéré de charges et de frais de recouvrement, sans procéder à aucune ventilation et sans que ce point ne soit soulevé en défense, alors que la répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier doit s'effectuer selon les critères posés par les articles 605 et 606 du code civil, le syndic devant procéder, en l'absence de clause de solidarité, à une ventilation entre les charges afférentes à l'entretien et celles relatives aux grosses réparations (Civ. 1ère, 16 novembre 2004, n° 02-12.562), lesquelles intéressent l'immeuble « dans sa structure et sa solidité générale » (ex. : Civ. 3ème, 13 juillet 2005, n° 04-13.764), 
- les défenderesses forment une demande au titre d’un préjudice de « jouissance », sans justifier de la recevabilité de la demande formée au titre du préjudice de jouissance par la nue-propriétaire, eu égard aux dispositions des articles 578 et suivants du code civil ; le syndicat des copropriétaires ne soulève pas ce point.

Dans ces conditions, la réouverture des débats est nécessaire afin d’inviter, dans le respect du contradictoire : 
- le syndicat des copropriétaires à préciser ses demandes en paiement à l’encontre d’une part de la nue-propriétaire et d’autre part de l’usufruitière, en produisant un décompte ventilé des charges réclamées, et en justifiant de cette ventilation par la démonstration précise de l’application des critères posés par les articles 605 et 606 du code civil compte tenu de l’objet des charges réclamées, 
- les parties à se prononcer sur la recevabilité de la demande de préjudice de « jouissance » formée par Mme [I] [V], nue-propriétaire. 

Compte tenu de cette réouverture, le syndicat des copropriétaires sera également invité à produire l’intégralité du règlement de gestion commune du 21 décembre 1983, modifié le 5 novembre 2015, puisque la pièce présente au dossier de plaidoirie ne contient pas les pages du chapitre VI relatif aux charges. Les défenderesses, qui font valoir une impossibilité de louer leur box à compter de janvier 2017, seront également invitées à préciser la nature du préjudice invoqué sur cette période (préjudice de jouissance stricto sensu ou perte de chance de louer l’emplacement de stationnement clos). 

En outre, les circonstances du litige justifient de donner, en application de l’article 127-1 du code de procédure civile, injonction aux parties de rencontrer un médiateur, Mme [E] [C], pour un rendez-vous d'information sur la médiation délivrée gratuitement par le médiateur désigné à cet effet au plus tard le 15 octobre 2026. 

Il convient de révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 15 avril 2026, de redistribuer l’affaire, pour une bonne administration de la justice, à la section 2 de la 8ème chambre et de renvoyer l’affaire à la mise en état de la 8ème chambre – section 2 du 26 janvier 2027 à 10 heures pour : 

1/ Injonction de rencontrer un médiateur, pour un rendez-vous d'information sur la médiation délivrée gratuitement par le médiateur désigné à cet effet au plus tard le 15 octobre 2026 : [E] [C]
[Adresse 19]
Tél: [XXXXXXXX01] - [XXXXXXXX02]
Décision du 03 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/14546 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B4N

[Courriel 1]

2/. A défaut d’entrer en médiation conventionnelle ou de solliciter une médiation judiciaire ; 
- conclusions récapitulatives (ajouts matérialisés par un trait en marge) du syndicat des copropriétaires au plus tard le 3/12/2026, de Mme [K] [U] et Mme [I] [V] au plus tard le 15/01/2027, 
- avis des parties sur la clôture, par message RVPA au plus tard le 22/01/2027. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Ordonne la réouverture des débats, afin de permettre, dans le respect du contradictoire : 
- au syndicat des copropriétaires : 
i) de préciser ses demandes en paiement à l’encontre d’une part de la nue-propriétaire et d’autre part de l’usufruitière, en produisant un décompte ventilé des charges réclamées, et en justifiant de cette ventilation par la démonstration précise de l’application des critères posés par les articles 605 et 606 du code civil compte tenu de l’objet des charges réclamées, 
ii) de produire l’intégralité du règlement de gestion commune du 21 décembre 1983, modifié le 5 novembre 2015, en ce compris son chapitre VI, 
- aux défenderesses, de préciser la nature du préjudice invoqué à compter de janvier 2017 (préjudice de jouissance stricto sensu ou perte de chance de louer l’emplacement de stationnement clos),
- aux parties, de se prononcer sur la recevabilité de la demande de préjudice de « jouissance » formée par Mme [I] [V], nue-propriétaire,

Révoque l’ordonnance de clôture prononcée le 15 avril 2026 dans l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 23/14546, 

Ordonne la redistribution de l’affaire à la mise en état de la 8ème chambre – section 2, 
Renvoie l’affaire à la mise en état de la 8ème chambre – section 2 du 26 janvier 2027 à 10 heures pour : 

1/ Injonction de rencontrer un médiateur, pour un rendez-vous d'information sur la médiation délivrée gratuitement par le médiateur désigné à cet effet au plus tard le 15 octobre 2026 : [E] [C]
[Adresse 19]
Tél: [XXXXXXXX01] - [XXXXXXXX02]
[Courriel 1]


2/ A défaut d’entrer en médiation conventionnelle ou de solliciter une médiation judiciaire ; 
- conclusions récapitulatives (ajouts matérialisés par un trait en marge) du syndicat des copropriétaires au plus tard le 3/12/2026, de Mme [K] [U] et Mme [I] [V] au plus tard le 15/01/2027, 
Décision du 03 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/14546 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3B4N

- avis des parties sur la clôture, par message RVPA au plus tard le 22/01/2027. 


Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Septembre 2026.


La Greffière La Présidente