Tribunal judiciaire de Paris, 4ème chambre 2ème section, 3 septembre 2026, n° 23/12249

Exposé du litige

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 8 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], petite copropriété de cinq personnes dont les fonctions de syndic étaient à l’époque des faits objet de la procédure exercées par monsieur [N] [P] à titre bénévole, a accepté le devis n° D-2106/767 proposé par la SARL KOK ISOL aux fins d’isolation thermique des murs de l’immeuble par l’extérieur.

Les travaux d’un montant total de 151.260,13 euros T.T.C comprenaient également l’isolation par complexe isolant graphite, la création d’appuis de fenêtres et portes, le traitement des garde-corps.

La facture d’acompte datée du 24 juin 2021 de la somme de 45.380 euros a été réglée à la SARL KOK ISOL en vue du démarrage des travaux planifiés au mois de septembre 2021, le syndicat des copropriétaires ayant manifesté que les travaux soient réalisés rapidement.

Par mail du 23 septembre 2021, la SARL KOK ISOL a adressé une seconde facture d’un montant de 60.502,44 euros TTC. 

Le 1er octobre 2021, le syndic a indiqué que la demande d’intervention rapide n’était plus d’actualité notamment en raison de l’existence de problème d’humidité au bas des murs dans la cour de gauche nécessitant la réalisation d’une expertise pour déterminer le type de travaux à entreprendre avant isolation extérieure. La SARL KOK ISOL a retiré les travaux de son planning.
 
Le 24 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a déposé une demande d’autorisation de travaux auprès des services de la mairie de [Localité 3] ; le 27 juin 2022, le syndic a adressé un message à la SARL KOK ISOL pour lui indiquer que les travaux pourraient être entrepris au début du mois de septembre 2022. 

Un rendez-vous de mise au point du chantier a été convenu sur les lieux le 20 juillet 2022. 

Par arrêté du 30 août 2022, la mairie de [Localité 3] a rejeté la demande d’autorisation au motif que le type de revêtement choisi par la SARL KOK ISOL dégraderait l’immeuble et nuirait aux lieux avoisinants, avis partagé par l’architecte sollicité par le syndicat des copropriétaires.

Le 28 décembre 2022, la SARL KOK ISOL a déprogrammé le chantier et émis un avoir n° F-2212/617 relatif au solde des travaux. 
 
Le syndicat des copropriétaires a quant à lui adressé deux demandes de remboursement de l’acompte, sans effet, avant de notifier la résolution du marché pour absence d’exécution et de réitérer la restitution de la somme de 45.380 euros versée.

Par ordonnance du 10 mai 2023 le juge des référés saisi par le syndic de l’immeuble a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formées par celui-ci à l’encontre de la SARL KOK ISOL.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires a suivant acte du 12 septembre 2023 fait délivrer assignation à la SARL KOK ISOL d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 8 avril 2025 ici expressément visées, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal judiciaire de Paris de :
 
« DEBOUTER la société KOK ISOL de l’ensemble de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions. 
CONSTATER la résolution du contrat. 
CONDAMNER la société KOK ISOL à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 45.380 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022 date de la mise en demeure effectuée par le syndicat des copropriétaires. 
CONDAMNER la société KOK ISOL à lui verser la somme de 10.000 € avec intérêts au taux légal au titre du préjudice subi 
CONDAMNER la société KOK ISOL à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ».

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 17 septembre 2025 ici expressément visées, la SARL KOK ISOL demande au tribunal judiciaire de Paris de : 

« Vu l’article 117 du Code de Procédure Civile 
Vu les articles 17 et 18-I de la loi du 10 juillet 1965 
Vu les articles 28 et 29 du décret du 17 mars 1967 
Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil, 
Décision du 3 septembre 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/12249 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WN7

Vu les pièces à l’appui des demandes, 
In limine litis 
Constater l’absence de mandat de syndic de Monsieur [P] en cours de validité au moment de la signification de l’assignation devant le Tribunal de céans en date du 12 septembre 2023 
Prononcer en conséquence la nullité de ladite assignation pour défaut de pouvoir de Monsieur [P] 
A titre subsidiaire, au fond, 
Constater l’engagement ferme et définitif de Monsieur [P] de confier l’exécution des travaux d’isolation à la société KOKISOL par le versement à la commande de l’acompte de 30%. 
Par conséquent, 
Déclarer la société KOKISOL bien fondée à conserver la somme de 45.380 € au titre de l’acompte versé par Monsieur [P] et Madame [O] 
Débouter le Syndicat des Copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions. 
Condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer à la société KOK ISOL la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
Condamner le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens ».


Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prise le 18 septembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience juge unique du 4 juin 2026 ; à cette audience les parties ont été invitées à s'exprimer, au regard des dispositions de l'article 789 du code de procédure civile et de la date de l'assignation, sur la compétence du tribunal pour connaître du moyen tiré de la nullité de ladite assignation soulevé par la SARL KOK ISOL, partie défenderesse. Les parties ont été autorisées à déposer une note en délibéré portant exclusivement sur ce point, d’une page au plus, au plus tard pour le 8 juin 2026, 12 heures, le tout à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. La SARL KOK ISOL a adressé une note le 5 juin 2026.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l'ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu'en application de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. » 


Sur l’exception de nullité

Les exceptions de nullité relevant du pouvoir exclusif du juge de la mise en état au regard de la date de l'assignation postérieure au 1er janvier 2020, les prétentions formées à ce titre sont irrecevables en tant qu'elles sont présentées au tribunal qui n’entend pas relever d’office quelque moyen que ce soit, étant rappelé qu'à l’audience du 4 juin 2026 les parties ont été autorisées à déposer une note en délibéré portant exclusivement sur l’application de l’article 789 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité prononcée d’office ; les autres prétentions, relatives notamment à la révocation de l’ordonnance de clôture et au renvoi à la mise en état, présentées par note adressée le 5 juin 2026 par la SARL KOK ISOL sont donc irrecevables.


Sur la résolution du marché et sur la demande de remboursement de la somme de 45.380 euros formée par le syndicat des copropriétaires 

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires qui invoque les dispositions des articles 1217 et 1226 du code civil, fait grief à la SARL KOK ISOL de n’avoir pas fait de demande d’autorisation administrative auprès de la ville de [Localité 3] alors que celle-ci était obligatoire et devait, pour un professionnel, être un préalable. Il fait ensuite valoir que les travaux objet du marché ne sont pas réalisés plusieurs années après signature du devis et qu’ils sont frappés d’une impossibilité d’exécution en raison du refus de l’autorité administrative. Le syndicat des copropriétaires considère de ce fait que la SARL KOK ISOL n’a pas respecté ses engagements contractuels d’isolation thermique des murs en prenant insuffisamment en compte, pour la réalisation de son devis, les spécificités de l’immeuble et de ses avoisinants et en ne demandant pas les autorisations obligatoires. Le syndicat demandeur ajoute qu’il importe peu dans ces conditions qu’il n’ait pas formé de recours contre l’arrêté de rejet puisqu’il n’a aucun intérêt à obtenir une autorisation de réaliser des travaux susceptibles de dégrader son propre bâtiment.

La SARL KOK ISOL oppose, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, n’avoir commis aucune inexécution fautive, soutenant que les travaux étaient parfaitement faisables, qu’il n’y avait aucune difficulté, qu’il fallait juste laisser sécher les murs une fois les façades nettoyées, la pose d’une VMC étant préconisée, que le devis proposait une solution parfaitement adaptée au bâtiment existant. Elle ajoute qu’elle n’était pas le maître d’œuvre, que ce n’était pas à elle de s’enquérir des règles d’urbanisme applicables, qu’aucun des documents ne mettait à sa charge la demande d’autorisation et qu’il appartenait donc au client de s'informer préalablement de la faisabilité du projet auprès de la mairie. La SARL KOK ISOL estime dès lors avoir respecté son devoir de conseil en demandant si le bâtiment était classé du fait de la présence, dans la cour voisine, d’une église et en se déplaçant à maintes reprises sur le site pour vérifier la faisabilité du projet.
La SARL KOK ISOL soutient également que le syndicat des copropriétaires s’est, en payant l’acompte engagé de manière ferme et définitive à son endroit et ne pouvait plus se rétracter sous peine de perdre la totalité de l’acompte versé ; la partie défenderesse expose encore que le demandeur est de mauvaise foi, voulant d’abord réaliser les travaux au plus vite de peur que madame [O] qui a versé une partie de l’acompte (15.440 euros), ne décède et afin de pouvoir « récupérer le règlement de cette dernière », avant de se rétracter. La SARL KOK ISOL déduit du fait qu’une partie de l’acompte ait été réglé par chèque de madame [O], empêche le remboursement de ce dernier au syndicat des copropriétaires sauf à aboutir à un enrichissement sans cause. Enfin la SARL KOK ISOL expose avoir engagé d’important frais de déplacement, de réservation de matériel et avoir subi une perte d’activité et de bénéfice du fait de l’attitude du syndicat.

Sur ce, 

En vertu de l'article 1103 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 applicable à la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1104, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

En application de l’article 1217 de ce code, « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l'inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

Par application de l'article 1226: « le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution ».

Sur le grief tiré de l’absence de demande des autorisations administratives par la SAS KOK ISOL

Il est constant que le syndicat des copropriétaires n’a confié la maîtrise d’œuvre des travaux en cause à aucun bureau d’étude ni aucun architecte par exemple avec notamment pour mission de procéder aux formalités administratives requises.


La lecture du devis permet de constater qu’une telle mission n’a pas plus été contractuellement confiée à la SARL KOK ISOL. Le manquement consistant en une exécution d’un engagement contractuel stipulé à cette fin n’est donc pas établi.

Il sera néanmoins souligné qu’au terme d’un courrier adressé le 20 septembre 2022 versé en procédure, le syndic rappelle à la SARL KOK ISOL que lors de leur première rencontre sur les lieux, elle leur avait expliqué qu’une « demande d’autorisation de travaux n’était pas nécessaire d’autant que les immeubles ne donnaient pas sur rue » et que le syndicat lui avait fait confiance ; ce dernier poursuit en rappelant que ce n’est qu’au mois de juin 2022, à la faveur de travaux voisins, que les copropriétaires ont posé la question à l’entreprise intervenant sur cet autre chantier, laquelle leur a formellement indiqué qu’une autorisation était obligatoire quel que soit le lieu du chantier. La SARL KOK ISOL n’avance aucune objection ni réponse à ce rappel qui doit dès lors être tenu pour vrai ; or la SARL KOK ISOL qui est comme son nom l’indique une entreprise professionnelle spécialisée dans les travaux d’isolation ne pouvait ni ne devait, contrairement au syndicat des copropriétaires, ignorer la nécessité de procéder à une demande d’autorisation. En indiquant le contraire à son cocontractant, elle a manqué à son obligation d’information laquelle ne peut s’entendre que d’une information exacte.

Sur le grief tiré de l’absence de prise en compte suffisante des spécificités de l’immeuble et des lieux avoisinants

Par arrêté du 30 août 2022, le maire de [Localité 3] s’est opposé, après consultation de la mairie du [Localité 4], au projet au motif que par son aspect résultant de la pose d’une isolation thermique extérieure non adaptée au caractère du bâtiment, celui-ci était de nature à porter atteinte au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinants, atteinte prohibée par l'article 11.1.1.5° du règlement du PLU.

Le maire de [Localité 3] a encore considéré que le type de revêtement choisi provoquerait la dégradation du bâtiment ancien par son caractère imperméable empêchant les échanges gazeux du bâtiment et nuirait à la préservation de l’immeuble ; aux termes de l’arrêté de refus, les matériaux et techniques de construction de l’immeuble du syndicat des copropriétaires n’ont pas été suffisamment pris en compte dans leurs spécificités par le devis proposé par la SARL KOK ISOL, celui-ci ne constituant pas le meilleur mode d’isolation comme l’exige l'article 11.1.165° du PLU.

Au regard de ces éléments et des motifs ci-dessus exposés, la SARL KOK ISOL ne peut utilement soutenir comme elle tente de le faire que les travaux proposés étaient « parfaitement faisables », « qu’il n’y avait aucune difficulté », que « le devis proposait une solution parfaitement adaptée au bâtiment existant », qu’il « fallait juste laisser sécher les murs une fois les façades nettoyées » et envisager la pose d’un VMC laquelle n’est au surplus nullement prévue et chiffrée au devis. 

La SARL KOK ISOL ne peut davantage tirer argument du fait que le syndicat n’a pas formé de recours dans la mesure où elle n’avance aucun argument technique sérieux de nature à remettre en cause l’application des articles 11.1.1-1° et 11.1.1-5° du PLU et où elle n’a elle-même sollicité du juge des référés ou du juge de la mise en état ni expertise ni consultation du devis qu’elle a rédigé et proposé au syndicat.

La proposition par la SARL KOK ISOL de travaux non conformes à la réglementation et en l’espèce au plan local d’urbanisme constitue un manquement. 

Il est en outre constant que du fait de cette non-conformité réglementaire, les travaux préconisés par la SARL KOK ISOL et non autorisés par la mairie de [Localité 3] n’ont pas été exécutés. Partant le syndicat des copropriétaires était bien fondé, en application de l'article 1217 du code civil, à provoquer la résolution du contrat, la mauvaise foi de ce dernier n’étant nullement établi.


Sur le moyen tiré de l’enrichissement sans cause

La SARL KOK ISOL n’établit pas que le paiement partiel de l’acompte (à hauteur de 15.440 euros) par chèque établi par madame [O], copropriétaire, ne l’ait pas été pour le compte du syndicat des copropriétaires (qui n’est composé que de cinq propriétaires, le complément de 29.940 euros ayant d’ailleurs été réglé par chèque de monsieur et madame [P]), ni en quoi elle se serait trouvée appauvrie du fait de ce paiement réalisé à son profit, lequel n’est par ailleurs pas dépourvu de cause au vu des travaux devant être réalisés si bien que l’invocation d’un enrichissement sans cause apparaît non seulement infondé en droit mais encore sans effet sur la demande en paiement adverse.

En conséquence sur la demande de remboursement formée par le syndicat des copropriétaires

Le contrat étant résolu, la SARL KOK ISOL devra restituer au syndicat demandeur la somme de 45.380 euros payée à titre d’acompte, étant précisé comme le souligne le demandeur, qu’elle ne justifie par aucune pièce des frais qu’elle expose avoir engagés.

La somme susvisée sera augmentée des intérêts au taux légal à compter, non du 20 septembre 2022 mais du 12 décembre 2022 date de délivrance de la mise en demeure d’avoir à payer la somme susvisée.


Sur la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires 

Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

Retenir la responsabilité contractuelle d'une partie à une convention nécessite de caractériser un manquement aux obligations contractuelles, un préjudice et un lien de causalité.

Au cas présent le syndicat des copropriétaires explique avoir, du fait de la rétention de l’acompte, perdu un temps précieux pour procéder à l’isolation thermique du bâtiment ; celle-ci avait été initialement programmée pour le mois de septembre 2021 avant d’être reportée au mois de septembre 2022. Au mois de décembre 2022, le remboursement de la somme a été réclamée sans effet. Il n’est pas discuté qu'à la date de la clôture de l’instruction de l’affaire devant le tribunal judiciaire, l’isolation n’était toujours pas réalisée, faute de fonds suffisants.

En indemnisation du retard ainsi pris, lequel constitue un préjudice indemnisable, la somme de 1.500 euros sera allouée, le demandeur étant débouté du surplus de ses demandes à ce titre, en ce compris la demande d’intérêts.


Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne, sauf considération tirée de l'équité, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce la SARL KOK ISOL qui succombe supportera les dépens et payera au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, les parties étant déboutées du surplus de leurs demandes à ce titre.

Il est rappelé que l'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 

Le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DECLARE la SAS KOK ISOL irrecevable en son exception de nullité de l’assignation en tant qu'elle est présentée devant le tribunal ; 

DECLARE irrecevables les prétentions autres que celles relatives à l’application de l'article 789 du code de procédure civile formées par la SARL KOK ISOL par note adressée le 5 juin 2026 ; 

CONDAMNE la SARL KOK ISOL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 45.380 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022 ; 

CONDAMNE la SARL KOK ISOL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE la SARL KOK ISOL à supporter les dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SARL KOK ISOL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties du surplus de leurs demandes à ce titre ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris, le 3 septembre 2026.
LA GREFFIÈRE
Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE 
Nathalie VASSORT-REGRENY

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires pour : 
Me Mélanie BRAUGE-BOYER #C0351Me Isabelle TOCQUEVILLE (LS)délivrées le :

+ 1 copie dossier


■

4ème chambre 
2ème section


N° RG 23/12249 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2WN7

N° MINUTE : 




Assignation du 
12 septembre 2023









JUGEMENT 
rendu le 3 septembre 2026 
DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [N] [P]
[Adresse 2]
[Localité 1]


représentée par Me Mélanie BRAUGE-BOYER de la S.E.L.A.R.L. LEBOUCHER BRAUGE-BOYER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #C0351




DÉFENDERESSE

S.A.R.L. KOK ISOL
[Adresse 3]
[Localité 2]


représentée par Me Isabelle TOCQUEVILLE de la S.E.L.A.R.L.U. ISABELLE TOCQUEVILLE, avocate au barreau de MELUN
Décision du 3 septembre 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/12249 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WN7




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente
Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président
Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière,


DÉBATS

À l’audience du 4 juin 2026 tenue en audience publique devant Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 8 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], petite copropriété de cinq personnes dont les fonctions de syndic étaient à l’époque des faits objet de la procédure exercées par monsieur [N] [P] à titre bénévole, a accepté le devis n° D-2106/767 proposé par la SARL KOK ISOL aux fins d’isolation thermique des murs de l’immeuble par l’extérieur.

Les travaux d’un montant total de 151.260,13 euros T.T.C comprenaient également l’isolation par complexe isolant graphite, la création d’appuis de fenêtres et portes, le traitement des garde-corps.

La facture d’acompte datée du 24 juin 2021 de la somme de 45.380 euros a été réglée à la SARL KOK ISOL en vue du démarrage des travaux planifiés au mois de septembre 2021, le syndicat des copropriétaires ayant manifesté que les travaux soient réalisés rapidement.

Par mail du 23 septembre 2021, la SARL KOK ISOL a adressé une seconde facture d’un montant de 60.502,44 euros TTC. 

Le 1er octobre 2021, le syndic a indiqué que la demande d’intervention rapide n’était plus d’actualité notamment en raison de l’existence de problème d’humidité au bas des murs dans la cour de gauche nécessitant la réalisation d’une expertise pour déterminer le type de travaux à entreprendre avant isolation extérieure. La SARL KOK ISOL a retiré les travaux de son planning.
 
Le 24 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a déposé une demande d’autorisation de travaux auprès des services de la mairie de [Localité 3] ; le 27 juin 2022, le syndic a adressé un message à la SARL KOK ISOL pour lui indiquer que les travaux pourraient être entrepris au début du mois de septembre 2022. 

Un rendez-vous de mise au point du chantier a été convenu sur les lieux le 20 juillet 2022. 

Par arrêté du 30 août 2022, la mairie de [Localité 3] a rejeté la demande d’autorisation au motif que le type de revêtement choisi par la SARL KOK ISOL dégraderait l’immeuble et nuirait aux lieux avoisinants, avis partagé par l’architecte sollicité par le syndicat des copropriétaires.

Le 28 décembre 2022, la SARL KOK ISOL a déprogrammé le chantier et émis un avoir n° F-2212/617 relatif au solde des travaux. 
 
Le syndicat des copropriétaires a quant à lui adressé deux demandes de remboursement de l’acompte, sans effet, avant de notifier la résolution du marché pour absence d’exécution et de réitérer la restitution de la somme de 45.380 euros versée.

Par ordonnance du 10 mai 2023 le juge des référés saisi par le syndic de l’immeuble a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formées par celui-ci à l’encontre de la SARL KOK ISOL.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires a suivant acte du 12 septembre 2023 fait délivrer assignation à la SARL KOK ISOL d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 8 avril 2025 ici expressément visées, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal judiciaire de Paris de :
 
« DEBOUTER la société KOK ISOL de l’ensemble de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions. 
CONSTATER la résolution du contrat. 
CONDAMNER la société KOK ISOL à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 45.380 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2022 date de la mise en demeure effectuée par le syndicat des copropriétaires. 
CONDAMNER la société KOK ISOL à lui verser la somme de 10.000 € avec intérêts au taux légal au titre du préjudice subi 
CONDAMNER la société KOK ISOL à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ».

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 17 septembre 2025 ici expressément visées, la SARL KOK ISOL demande au tribunal judiciaire de Paris de : 

« Vu l’article 117 du Code de Procédure Civile 
Vu les articles 17 et 18-I de la loi du 10 juillet 1965 
Vu les articles 28 et 29 du décret du 17 mars 1967 
Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil, 
Décision du 3 septembre 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/12249 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WN7

Vu les pièces à l’appui des demandes, 
In limine litis 
Constater l’absence de mandat de syndic de Monsieur [P] en cours de validité au moment de la signification de l’assignation devant le Tribunal de céans en date du 12 septembre 2023 
Prononcer en conséquence la nullité de ladite assignation pour défaut de pouvoir de Monsieur [P] 
A titre subsidiaire, au fond, 
Constater l’engagement ferme et définitif de Monsieur [P] de confier l’exécution des travaux d’isolation à la société KOKISOL par le versement à la commande de l’acompte de 30%. 
Par conséquent, 
Déclarer la société KOKISOL bien fondée à conserver la somme de 45.380 € au titre de l’acompte versé par Monsieur [P] et Madame [O] 
Débouter le Syndicat des Copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions. 
Condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer à la société KOK ISOL la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
Condamner le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens ».


Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prise le 18 septembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience juge unique du 4 juin 2026 ; à cette audience les parties ont été invitées à s'exprimer, au regard des dispositions de l'article 789 du code de procédure civile et de la date de l'assignation, sur la compétence du tribunal pour connaître du moyen tiré de la nullité de ladite assignation soulevé par la SARL KOK ISOL, partie défenderesse. Les parties ont été autorisées à déposer une note en délibéré portant exclusivement sur ce point, d’une page au plus, au plus tard pour le 8 juin 2026, 12 heures, le tout à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. La SARL KOK ISOL a adressé une note le 5 juin 2026.



MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l'ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu'en application de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. » 


Sur l’exception de nullité

Les exceptions de nullité relevant du pouvoir exclusif du juge de la mise en état au regard de la date de l'assignation postérieure au 1er janvier 2020, les prétentions formées à ce titre sont irrecevables en tant qu'elles sont présentées au tribunal qui n’entend pas relever d’office quelque moyen que ce soit, étant rappelé qu'à l’audience du 4 juin 2026 les parties ont été autorisées à déposer une note en délibéré portant exclusivement sur l’application de l’article 789 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité prononcée d’office ; les autres prétentions, relatives notamment à la révocation de l’ordonnance de clôture et au renvoi à la mise en état, présentées par note adressée le 5 juin 2026 par la SARL KOK ISOL sont donc irrecevables.


Sur la résolution du marché et sur la demande de remboursement de la somme de 45.380 euros formée par le syndicat des copropriétaires 

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires qui invoque les dispositions des articles 1217 et 1226 du code civil, fait grief à la SARL KOK ISOL de n’avoir pas fait de demande d’autorisation administrative auprès de la ville de [Localité 3] alors que celle-ci était obligatoire et devait, pour un professionnel, être un préalable. Il fait ensuite valoir que les travaux objet du marché ne sont pas réalisés plusieurs années après signature du devis et qu’ils sont frappés d’une impossibilité d’exécution en raison du refus de l’autorité administrative. Le syndicat des copropriétaires considère de ce fait que la SARL KOK ISOL n’a pas respecté ses engagements contractuels d’isolation thermique des murs en prenant insuffisamment en compte, pour la réalisation de son devis, les spécificités de l’immeuble et de ses avoisinants et en ne demandant pas les autorisations obligatoires. Le syndicat demandeur ajoute qu’il importe peu dans ces conditions qu’il n’ait pas formé de recours contre l’arrêté de rejet puisqu’il n’a aucun intérêt à obtenir une autorisation de réaliser des travaux susceptibles de dégrader son propre bâtiment.

La SARL KOK ISOL oppose, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, n’avoir commis aucune inexécution fautive, soutenant que les travaux étaient parfaitement faisables, qu’il n’y avait aucune difficulté, qu’il fallait juste laisser sécher les murs une fois les façades nettoyées, la pose d’une VMC étant préconisée, que le devis proposait une solution parfaitement adaptée au bâtiment existant. Elle ajoute qu’elle n’était pas le maître d’œuvre, que ce n’était pas à elle de s’enquérir des règles d’urbanisme applicables, qu’aucun des documents ne mettait à sa charge la demande d’autorisation et qu’il appartenait donc au client de s'informer préalablement de la faisabilité du projet auprès de la mairie. La SARL KOK ISOL estime dès lors avoir respecté son devoir de conseil en demandant si le bâtiment était classé du fait de la présence, dans la cour voisine, d’une église et en se déplaçant à maintes reprises sur le site pour vérifier la faisabilité du projet.
La SARL KOK ISOL soutient également que le syndicat des copropriétaires s’est, en payant l’acompte engagé de manière ferme et définitive à son endroit et ne pouvait plus se rétracter sous peine de perdre la totalité de l’acompte versé ; la partie défenderesse expose encore que le demandeur est de mauvaise foi, voulant d’abord réaliser les travaux au plus vite de peur que madame [O] qui a versé une partie de l’acompte (15.440 euros), ne décède et afin de pouvoir « récupérer le règlement de cette dernière », avant de se rétracter. La SARL KOK ISOL déduit du fait qu’une partie de l’acompte ait été réglé par chèque de madame [O], empêche le remboursement de ce dernier au syndicat des copropriétaires sauf à aboutir à un enrichissement sans cause. Enfin la SARL KOK ISOL expose avoir engagé d’important frais de déplacement, de réservation de matériel et avoir subi une perte d’activité et de bénéfice du fait de l’attitude du syndicat.

Sur ce, 

En vertu de l'article 1103 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 applicable à la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1104, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

En application de l’article 1217 de ce code, « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l'inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

Par application de l'article 1226: « le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution ».

Sur le grief tiré de l’absence de demande des autorisations administratives par la SAS KOK ISOL

Il est constant que le syndicat des copropriétaires n’a confié la maîtrise d’œuvre des travaux en cause à aucun bureau d’étude ni aucun architecte par exemple avec notamment pour mission de procéder aux formalités administratives requises.


La lecture du devis permet de constater qu’une telle mission n’a pas plus été contractuellement confiée à la SARL KOK ISOL. Le manquement consistant en une exécution d’un engagement contractuel stipulé à cette fin n’est donc pas établi.

Il sera néanmoins souligné qu’au terme d’un courrier adressé le 20 septembre 2022 versé en procédure, le syndic rappelle à la SARL KOK ISOL que lors de leur première rencontre sur les lieux, elle leur avait expliqué qu’une « demande d’autorisation de travaux n’était pas nécessaire d’autant que les immeubles ne donnaient pas sur rue » et que le syndicat lui avait fait confiance ; ce dernier poursuit en rappelant que ce n’est qu’au mois de juin 2022, à la faveur de travaux voisins, que les copropriétaires ont posé la question à l’entreprise intervenant sur cet autre chantier, laquelle leur a formellement indiqué qu’une autorisation était obligatoire quel que soit le lieu du chantier. La SARL KOK ISOL n’avance aucune objection ni réponse à ce rappel qui doit dès lors être tenu pour vrai ; or la SARL KOK ISOL qui est comme son nom l’indique une entreprise professionnelle spécialisée dans les travaux d’isolation ne pouvait ni ne devait, contrairement au syndicat des copropriétaires, ignorer la nécessité de procéder à une demande d’autorisation. En indiquant le contraire à son cocontractant, elle a manqué à son obligation d’information laquelle ne peut s’entendre que d’une information exacte.

Sur le grief tiré de l’absence de prise en compte suffisante des spécificités de l’immeuble et des lieux avoisinants

Par arrêté du 30 août 2022, le maire de [Localité 3] s’est opposé, après consultation de la mairie du [Localité 4], au projet au motif que par son aspect résultant de la pose d’une isolation thermique extérieure non adaptée au caractère du bâtiment, celui-ci était de nature à porter atteinte au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinants, atteinte prohibée par l'article 11.1.1.5° du règlement du PLU.

Le maire de [Localité 3] a encore considéré que le type de revêtement choisi provoquerait la dégradation du bâtiment ancien par son caractère imperméable empêchant les échanges gazeux du bâtiment et nuirait à la préservation de l’immeuble ; aux termes de l’arrêté de refus, les matériaux et techniques de construction de l’immeuble du syndicat des copropriétaires n’ont pas été suffisamment pris en compte dans leurs spécificités par le devis proposé par la SARL KOK ISOL, celui-ci ne constituant pas le meilleur mode d’isolation comme l’exige l'article 11.1.165° du PLU.

Au regard de ces éléments et des motifs ci-dessus exposés, la SARL KOK ISOL ne peut utilement soutenir comme elle tente de le faire que les travaux proposés étaient « parfaitement faisables », « qu’il n’y avait aucune difficulté », que « le devis proposait une solution parfaitement adaptée au bâtiment existant », qu’il « fallait juste laisser sécher les murs une fois les façades nettoyées » et envisager la pose d’un VMC laquelle n’est au surplus nullement prévue et chiffrée au devis. 

La SARL KOK ISOL ne peut davantage tirer argument du fait que le syndicat n’a pas formé de recours dans la mesure où elle n’avance aucun argument technique sérieux de nature à remettre en cause l’application des articles 11.1.1-1° et 11.1.1-5° du PLU et où elle n’a elle-même sollicité du juge des référés ou du juge de la mise en état ni expertise ni consultation du devis qu’elle a rédigé et proposé au syndicat.

La proposition par la SARL KOK ISOL de travaux non conformes à la réglementation et en l’espèce au plan local d’urbanisme constitue un manquement. 

Il est en outre constant que du fait de cette non-conformité réglementaire, les travaux préconisés par la SARL KOK ISOL et non autorisés par la mairie de [Localité 3] n’ont pas été exécutés. Partant le syndicat des copropriétaires était bien fondé, en application de l'article 1217 du code civil, à provoquer la résolution du contrat, la mauvaise foi de ce dernier n’étant nullement établi.


Sur le moyen tiré de l’enrichissement sans cause

La SARL KOK ISOL n’établit pas que le paiement partiel de l’acompte (à hauteur de 15.440 euros) par chèque établi par madame [O], copropriétaire, ne l’ait pas été pour le compte du syndicat des copropriétaires (qui n’est composé que de cinq propriétaires, le complément de 29.940 euros ayant d’ailleurs été réglé par chèque de monsieur et madame [P]), ni en quoi elle se serait trouvée appauvrie du fait de ce paiement réalisé à son profit, lequel n’est par ailleurs pas dépourvu de cause au vu des travaux devant être réalisés si bien que l’invocation d’un enrichissement sans cause apparaît non seulement infondé en droit mais encore sans effet sur la demande en paiement adverse.

En conséquence sur la demande de remboursement formée par le syndicat des copropriétaires

Le contrat étant résolu, la SARL KOK ISOL devra restituer au syndicat demandeur la somme de 45.380 euros payée à titre d’acompte, étant précisé comme le souligne le demandeur, qu’elle ne justifie par aucune pièce des frais qu’elle expose avoir engagés.

La somme susvisée sera augmentée des intérêts au taux légal à compter, non du 20 septembre 2022 mais du 12 décembre 2022 date de délivrance de la mise en demeure d’avoir à payer la somme susvisée.


Sur la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires 

Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

Retenir la responsabilité contractuelle d'une partie à une convention nécessite de caractériser un manquement aux obligations contractuelles, un préjudice et un lien de causalité.

Au cas présent le syndicat des copropriétaires explique avoir, du fait de la rétention de l’acompte, perdu un temps précieux pour procéder à l’isolation thermique du bâtiment ; celle-ci avait été initialement programmée pour le mois de septembre 2021 avant d’être reportée au mois de septembre 2022. Au mois de décembre 2022, le remboursement de la somme a été réclamée sans effet. Il n’est pas discuté qu'à la date de la clôture de l’instruction de l’affaire devant le tribunal judiciaire, l’isolation n’était toujours pas réalisée, faute de fonds suffisants.

En indemnisation du retard ainsi pris, lequel constitue un préjudice indemnisable, la somme de 1.500 euros sera allouée, le demandeur étant débouté du surplus de ses demandes à ce titre, en ce compris la demande d’intérêts.


Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne, sauf considération tirée de l'équité, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce la SARL KOK ISOL qui succombe supportera les dépens et payera au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, les parties étant déboutées du surplus de leurs demandes à ce titre.

Il est rappelé que l'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020. 






PAR CES MOTIFS, 

Le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DECLARE la SAS KOK ISOL irrecevable en son exception de nullité de l’assignation en tant qu'elle est présentée devant le tribunal ; 

DECLARE irrecevables les prétentions autres que celles relatives à l’application de l'article 789 du code de procédure civile formées par la SARL KOK ISOL par note adressée le 5 juin 2026 ; 

CONDAMNE la SARL KOK ISOL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 45.380 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022 ; 

CONDAMNE la SARL KOK ISOL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE la SARL KOK ISOL à supporter les dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SARL KOK ISOL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties du surplus de leurs demandes à ce titre ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris, le 3 septembre 2026.
LA GREFFIÈRE
Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE 
Nathalie VASSORT-REGRENY

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Mise à jour de la source le 2026-09-03T19:02:00.900Z.