Cour d'appel de Rennes, 4ème Chambre, 3 septembre 2026, n° 25/00262

4ème Chambre





ARRÊT N°215



N° RG 25/00262

N° Portalis DBVL-V-B7J-VRNI



(Réf 1ère instance : 24/00734)









S.C.I. KNM



C/



Société SCCV [N] [S]



















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :



Me Sylvain PRIGENT

Me Muriel GALIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Océane MALLARD, lors des débats, et Madame Anne CHETIVEAUX, lors du prononcé,





DÉBATS :



A l'audience publique du 12 Mai 2026 devant Mme Gwenola VELMANS, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Septembre 2026 après prorogation, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats 





****





APPELANTE :



S.C.I. KNM, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°818585598 prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST







INTIMÉE :



Société SCCV [N] [S], société civile de construction-vente, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°851727503, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Muriel GALIA de la SELARL MURIEL GALIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST













EXPOSÉ DU LITIGE 



Par contrat de réservation en date du 12 septembre 2019, la société [N] [S] a offert à la société KNM, par préférence à toute autre, la faculté d'acquérir six appartements, portant les numéros 101, 102, 201,202,301 et 302 dans un immeuble à édifier, situé [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5] sur la commune de [Localité 5] moyennant le règlement d'une somme de 1.100,00 euros. 



Ce contrat a été négocié avec l'intervention de la société MTCP, laquelle devait être réglée par l'acquéreur sur imputation du prix de la vente. 



La société KNM a versé un dépôt de garantie d'un montant de 55.000 euros entre les mains du notaire chargé de recevoir la vente, Maître [Z] notaire à [Localité 6], et a réglé la somme de 40.000 euros correspondant aux honoraires de la société MTCP. 



Le chantier a été déclaré ouvert le 4 novembre 2019.



L'acte de vente en l'état futur d'achèvement devait être régularisé au plus tard le 30 novembre 2019, étant précisé que l'immeuble et les appartements vendus devaient être terminés au plus tard le 30 septembre 2020. 



La date de livraison de l'immeuble a été reportée au 31 juillet 2021, puis une nouvelle fois au 31 juillet 2022.



Soutenant que la société [N] [S] n'avait pas justifié de la souscription des assurances dommages ouvrage, responsabilité civile décennale et responsabilité du promoteur et professions assimilées et pas davantage de la souscription d'une garantie extrinsèque d'achèvement de l'immeuble vendu ou de remboursement des sommes versées par le réservataire en cas de résolution prononcée pour défaut d'achèvement, de telle sorte que la vente n'a pu être réitérée en la forme authentique, la société KNM a sollicité le remboursement du dépôt de garantie versé ainsi que des honoraires réglés à la société MTCP.



Par acte d'huissier en date des 24, 28 novembre et 15 décembre 2022, la société KNM a fait assigner les sociétés [N] [S], MTCP et [O] devant le tribunal judiciaire de Quimper afin d'obtenir la résolution du contrat de réservation, la restitution du dépôt de garantie et de l'acompte ainsi que l'indemnisation de ses préjudices. 



Par un jugement en date du 7 mars 2023, le tribunal de commerce de Brest a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société MTCP, désignant la société LH et Associés en qualité de mandataire judiciaire, laquelle a été appelée en intervention forcée par la société KNM. 



Aux termes d'un protocole transactionnel en date du 24 janvier 2024, les sociétés KNM, [N] [S] et MTCP sont convenues de la résiliation du contrat de réservation. 

Se plaignant d'une absence d'exécution totale du protocole transactionnel par la société [N] [S], la société KNM a sollicité la remise au rôle du dossier.



Par jugement en date du 3 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Quimper a :



- prononcé la résolution du protocole d'accord transactionnel régularisé le 24 janvier 2024 entre la société KNM, la société [N] [S] et la société MTCP assistée par son mandataire judiciaire, la société LH & Associés,



- rejeté la demande présentée par la société [N] [S] tendant à voir condamner la société KNM à régulariser l'acte authentique de vente et à satisfaire à ses obligations exigibles selon l'état d'avancement des travaux,



- prononcé la résolution du contrat de réservation régularisé le 12 septembre 2019 par la société [N] [S] et la société KNM,



- débouté la société KNM de sa demande tendant à voir condamner la société [N] [S] à lui restituer la somme de 40 000 €,



- fixé à la somme de 40 000 € la créance de la société KNM au passif de la procédure collective ouverte au bénéfice de la société MTCP,



- débouté la société MTCP assistée de la société LH & Associés en sa qualité de mandataire judiciaire de ladite société de sa demande tendant à voir prononcer I'annulation sur le fondement du dol, du contrat de prêt régularisé le 21 janvier 2021,



- prononcé la résolution de ce contrat de prêt,



- condamné la société [N] [S] à restituer à la société MTCP assistée de la société LH & Associés en sa qualité de mandataire judiciaire de ladite société, la somme de 30 000 € prêtée, ladite somme produisant intérêts au taux légal à compter de la présente décision,



- ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,



- condamné la société [N] [S] à verser à la société KNM la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné la société [N] [S] à verser à la société MTCP assistée de la société LH & Associés en sa qualité de mandataire judiciaire de ladite société, la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire,



- rejeté toute autre demande,



- condamné la société [N] [S] aux dépens.



La société SCI KNM a relevé appel de cette décision le 13 janvier 2025 uniquement en ce que le tribunal a rejeté sa demande de condamnation de la société [N] [S] à lui verser la somme de 110.000,00 € à titre de dommages-intérêts.



Aux termes de ses écritures en date du 9 avril 2025, elle demande à la cour au visa des articles 1224 et suivants du code civil de :



- réformer le jugement,



- condamner la société [N] [S] à lui verser la somme de 110.000 €, à titre de dommages et intérêts ;



- condamner la société [N] [S] à lui verser la somme de 5.000 €, à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ;



- condamner la société [N] [S] aux dépens.



Aux termes de ses écritures en date du 4 juillet 2025, la société [N] [S] demande à la cour de :



- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de la société [N] [S] à lui verser la somme de 110 000 euros à titre de dommages-intérêts,



- confirmer que la résolution de la vente a été prononcée le 04 décembre 2024 et qu'il n'en a pas été interjeté appel,



- débouter la société KNM de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions dirigées à son encontre,



- Subsidiairement, réduire la clause pénale à de plus justes proportions,



- condamner la société KNM au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,



- condamner la société KNM au paiement des entiers dépens d'appel.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la clause pénale



La SCI KNM conclut à l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de sa demande d'application de la clause pénale prévue au contrat de réservation.



La SCCV [N] [S] conclut à titre principal à la caducité de la clause pénale compte tenu de la résolution du contrat, et subsidiairement, à l'absence de réunion des conditions prévues pour son application. Subsidiairement, elle sollicite sa réduction en application de l'article 1231-5 du code civil.



Sur la demande de dommages-intérêts pour inexécution, elle estime qu'il s'agit d'une demande nouvelle, que le fondement juridique n'est pas précisé et que n'est pas démontrée la réalité d'un préjudice en lien direct et certain avec une faute contractuelle lui étant imputable. 



La clause pénale insérée au contrat de réservation qui a été résolu par le tribunal est ainsi rédigée :



' Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de dix pour cent (10%) du prix TTC soit la somme de 110.000,00 € (cent dix mille euros) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil indépendamment de tous dommages-intérêts.



Il est précisé que la présente clause pénale ne peut priver dans la même hypothèse chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente.'



Il est admis que la résolution du contrat n'emporte pas nécessairement extinction d'une clause pénale y figurant qui destinée à sanctionner la défaillance d'une partie.



Toutefois, dans le cas présent, le tribunal a prononcé la résolution du contrat aux torts exclusifs de la société [N] [S] au motif que celle-ci n'avait pas respecté les obligations mises à sa charge aux termes du contrat rendant impossible la rédaction de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement à la date fixée puisqu'elle ne pouvait justifier de la souscription et donc du paiement des primes de chacune des polices d'assurance visées au contrat ni remettre l'attestation de garantie financière d'achèvement qui devait obligatoirement être annexée au contrat de vente.



Les conditions relatives à l'exécution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement n'étaient donc pas remplies. Au surplus, la SCI KNM ne justifie pas avoir adressé à sa co-contractante une mise en demeure.



C'est donc à juste titre que le tribunal a débouté cette dernière de sa demande en paiement au titre de la clause pénale.



Sur la demande de dommages-intérêts de la société KNM



Devant la cour, la société KNM forme à titre subsidiaire une demande de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1231 et suivants du code civil.



Il ne peut pas être utilement soutenu par l'intimée qu'il s'agirait d'une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, alors d'une part qu'elle ne fait pas figurer cette prétention dans le dispositif de ses conclusions et que d'autre part, cette demande tend aux mêmes fins que la demande de l'appelante au titre de la clause pénale, à savoir l'indemnisation de son préjudice.



Quant au fait que l'article 1231 du code civil n'est pas visé dans le dispositif de ses conclusions, il est également inopérant puisque d'une part, elle le mentionne dans ses motifs et que d'autre part, elle vise les articles 1224 et suivants, ce qui n'exclut pas l'application de ce texte.



Pour autant, force est de constater que la SCI KNM ne justifie par la production d'aucune pièce du préjudice qu'elle prétend subir du fait de l'inexécution contractuelle de sa cocontractante ayant conduit à la résolution de la vente, préjudice qui doit nécessairement être distinct de celui indemnisé par la clause pénale.



Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



L'équité commande de débouter les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Succombant, la SCI KNM sera condamnée aux dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Quimper dans la limite du chef dont appel,



Y ajoutant,



DEBOUTE la SCI KNM de sa demande de dommages-intérêts,



DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la SCI KNM aux dépens d'appel.





La Greffière Le Président