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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 4, 2 septembre 2026, n° 25/08771

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 août 2010 ayant pris effet le 20 août 2010, Monsieur [R] [V] et Madame [Y] [C] épouse [V] ont donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [N] [S] un logement non meublé situé [Adresse 2].

Monsieur [R] [V] est décédé le 23 août 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 février 2025, Madame [Y] [C] veuve [V] a notifié à Monsieur [N] [S] un congé avec offre de vente, à effet au 19 août 2025.

Monsieur [N] [S] n’ayant ni accepté l’offre ni quitté les lieux à l'expiration du congé, Madame [Y] [C] veuve [V] l’a fait assigner, suivant acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins de validité du congé, d’expulsion sous astreinte, et en paiement d’une indemnité d’occupation.

À la suite de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2026.

A cette audience, Madame [Y] [C] veuve [V] était représentée par son conseil.

Monsieur [Q] [V], Madame [H] [V], Monsieur [T] [V], représentés par le même conseil, ont indiqué intervenir volontairement à l’instance en leurs qualités de nus-propriétaires du logement donné à bail.

Madame [Y] [C] veuve [V] d’une part et Monsieur [Q] [V], Madame [H] [V] et Monsieur [T] [V], d’autre part, ont formé, aux termes de leurs conclusions en date du 3 juin 2026 développées oralement à l’audience, les demandes suivantes :

- recevoir les interventions volontaires,
- valider le congé pour vendre,
- constater que le locataire est déchu de tout titre d’occupation depuis le 19 août 2025,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, jusqu’à la libération effective des lieux,
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 390 euros,
- condamner Monsieur [N] [S] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 août 2025 jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [N] [S] à payer à Madame [Y] [C] veuve [V] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
- dire n’y a voir lieu à écarter l’exécution provisoire, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé.

Monsieur [N] [S], comparant en personne, par référence à ses écritures déposées au greffe le 10 avril 2026 et développées oralement à l’audience, a formé les demandes suivantes :

- débouter Madame [Y] [C] veuve [V] de l’intégralité de ses demandes,
- dire et juger le congé non valide,
- sommer Madame [Y] [C] veuve [V] et les nus-propriétaires d’entreprendre les démarches de vente immédiatement, ou s’abstenir d’un troisième congé lors de la prochaine reconduction du bail,
- condamner Madame [Y] [C] veuve [V] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- condamner Madame [Y] [C] veuve [V] aux dépens,
Subsidiairement, dans l’hypothèse où le tribunal reconnaîtrait la validité du congé,
- écarter l’exécution provisoire.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et des moyens soutenus.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des interventions volontaires

Il résulte des dispositions de l’article 325 du code de procédure civile que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Il résulte des articles 329 et 330 du même code que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. 

En l’espèce, suivant l’attestation notariée en date du 16 novembre 2023 retraçant la dévolution successorale de feu [R] [V], et suivant l’attestation de propriété après décès dressée par Maître [J] [G] en date du 9 avril 2024, Monsieur [Q] [V], Madame [H] [V] et Monsieur [T] [V] justifient qu’ils ont recueilli dans la succession de leur père, un tiers chacun de la nue-propriété du bien donné à bail. Par ailleurs, par courriers en date du 16 février 2025, chacun des intervenants volontaires a donné son accord à la vente du logement et a autorisé les autres indivisaires à procéder à toutes démarches et formalités en vue de parvenir à la vente.

Dans ces conditions, les interventions volontaires de Monsieur [Q] [V], Madame [H] [V], Monsieur [T] [V] se rattachent aux prétentions initiales par un lien suffisant et leur intérêt à soutenir Madame [Y] [C] veuve [V] en ses prétentions est établi.

En conséquence, les interventions volontaires sont recevables.


Sur l’exception de nullité du congé soulevée par Monsieur [N] [S]

En application de l’article 15-I, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire lorsqu’il souhaite vendre le logement. En application de l’article 15, II, du même texte, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si le locataire accepte l’offre, la vente est parfaite. A défaut, à l’expiration du délai de préavis, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Il résulte de ces dispositions que, dans le congé avec offre de vente, le congé est indissociable de l’offre de vente de sorte qu’il ne peut être délivré que par ceux qui ont le pouvoir de disposer de l’immeuble concerné.

Suivant les articles 595 et 815-3 du code civil, le congé pour vendre est un acte de disposition. L'accord unanime des indivisaires, tout comme celui du nu-propriétaire en cas de démembrement de propriété, est donc nécessaire.

La Cour de cassation applique aux congés les règles du code de procédure civile relatives aux actes de procédure, soit notamment les articles 117 et 121, selon lesquels constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de capacité ou de pouvoir d’une partie.

Suivant l’article 119 du code de procédure civile, les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse.

La régularité d’un congé pour vendre s’apprécie au jour de sa notification au locataire, dès lors que le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire et fait courir à l’égard de ce dernier le délai de préemption. L’irrégularité de fond tiré du défaut de pouvoir de l’usufruitière, qui ne peut disposer de la totalité du bien, ne peut être couverte à l’égard du tiers qui s’en prévaut.

Ont ainsi été déclarés nuls, pour irrégularité de fond, les congés pour vente :
- délivré au nom d’une indivision, laquelle n’a pas la personnalité juridique (Cass. 3ème civ., 25 avril 2001, pourvoi n°99-14.368, Bull. 2001, III, n°50 : Le congé délivré au nom d'une indivision, laquelle n'a pas la personnalité juridique, est nul pour irrégularité de fond) ;
- délivré par un seul indivisaire sans le consentement des autres (Cass. 3ème civ., 8 avril 1999, pourvoi n 97-15.706, Bull. civil 1999, III, n°88 : la cour d'appel qui relève que le congé avait été délivré par un des coïndivisaires sans l'accord de tous en déduit exactement que ce congé ne pouvait produire d'effet).
- lorsque les biens concernés sont frappés d'une clause d'inaliénabilité et que le bénéficiaire de cette clause n'est pas intervenu au congé pour donner son consentement à la vente ; le congé avec offre de vente est nul, sans possibilité de régularisation (Cass. Civ 3ème, 31 mai 2006, pourvoi n 05-10.270, Bull. 2006, III, n°136).

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que la succession de feu [R] [V] se composait de la moitié en pleine propriété du logement objet du bail consenti le 17 août 2010 à Monsieur [N] [S]. Madame [Y] [V], conjoint survivant ayant opté pour l’usufruit légal de la totalité des biens de la succession, a recueilli la totalité des droits du défunt en usufruit, et chacun des trois enfants a recueilli un tiers en nue-propriété.

Le congé pour vendre notifié le 19 février 2025 a été délivré à la requête de Madame [Y] [V], alors qu’il aurait dû être délivré à la requête tant de l’usufruitière que des nus-propriétaires, l’usufruitier n’ayant pas seul le pouvoir d’aliéner un bien dont la propriété est démembrée.

Les courriers en date du 16 février 2025 produits au débat par la demanderesse et les intervenants volontaires, aux termes desquels ces derniers indiquent donner leur accord à la vente du logement et autorisent les autres indivisaires à procéder à toutes démarches et formalités en vue de parvenir à la vente, sont inopérants, dès lors que le congé pour vendre délivré le 19 février 2025 n’en fait pas mention, l’irrégularité de fond ne pouvant être couverte.

Il en est de même s’agissant de la stipulation figurant à l’acte notarié du 9 avril 2024, selon laquelle les ayants droit ont désigné parmi eux Madame [Y] [V] comme étant leur mandataire commun, alors de surcroît qu’un tel mandat, consenti au visa de l’article 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (qui fixe le statut juridique de la copropriété), est nécessairement circonscrit à cet objet.

Au vu de l’ensemble de ce qui précède, il y a lieu d’accueillir d’exception de nullité du congé soulevée par Monsieur [N] [S] et de prononcer la nullité du congé pour vendre délivré le 19 février 2025.

Eu égard à la solution ainsi apportée au litige, les autres moyens et demandes des parties se trouvent dépourvus de fondement ou d'objet et doivent être rejetés.


Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [N] [S]

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.


Il est constant qu’un locataire qui se voit notifier par son bailleur un congé mettant fin au bail, congé qu’il se trouve contraint de contester s’il entend rester dans les lieux, est placé dans une situation d’angoisse légitime, en ce qu’elle l’oblige à des démarches, y compris judiciaires, sans certitude sur leur issue.

En l’espèce, Monsieur [N] [S] justifie avoir déjà fait l’objet d’un premier congé pour vendre délivré le 4 février 2022, déclaré non valide par un jugement rendu par ce tribunal le 12 avril 2023. Il indique, sans être contesté, être bénéficiaire du RSA, ce qui réduit ses possibilités de relogement et augmente corrélativement le sentiment d’inquiétude dans laquelle il a été placé concernant son maintien dans les lieux. Par ailleurs, le congé pour vendre a contraint Monsieur [N] [S] à engager des démarches pour tenter de se reloger. Il justifie ainsi avoir déposé une demande de logement social, et avoir formé - en vain - un recours en vue d’une offre de logement au titre du dispositif mis en place par le Droit au Logement Opposable (DALO).

En conséquence, Monsieur [N] [S] justifie d’un préjudice moral qui sera justement réparé par l’allocation d’une indemnité de 1.000 euros, au paiement de laquelle Madame [Y] [C] épouse [V] sera condamnée.


Sur la demande formée par Monsieur [N] [S] aux fins de faire sommation à Madame [Y] [C] épouse [V], Monsieur [Q] [V], Madame [H] [V] et Monsieur [T] [V] de vendre le logement ou de s’abstenir de délivrer un nouveau congé

Monsieur [N] [S] sera débouté de cette demande, qui ne repose sur aucun fondement juridique et porte atteinte au droit de propriété.


Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [C] épouse [V], qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande formée par Madame [Y] [C] épouse [V] au titre des frais irrépétibles est rejetée.


Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REÇOIT Monsieur [Q] [V], Madame [H] [V], Monsieur [T] [V] en leur intervention volontaire,

CONSTATE la nullité du congé pour vente signifié le 19 février 2025 par Madame [Y] [C] épouse [V] à Monsieur [N] [S] portant sur un logement situé [Adresse 2],

DEBOUTE Madame [Y] [C] épouse [V], Monsieur [Q] [V], Madame [H] [V] et Monsieur [T] [V] de leurs demandes aux fins de validité du congé pour vendre, d’expulsion sous astreinte de Monsieur [N] [S], et de paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Madame [Y] [C] épouse [V] à payer à Monsieur [N] [S] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

DEBOUTE Monsieur [N] [S] de sa demande aux fins de faire sommation à Madame [Y] [C] épouse [V], Monsieur [Q] [V], Madame [H] [V] et Monsieur [T] [V] de vendre le logement ou de s’abstenir de délivrer un nouveau congé,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DEBOUTE Madame [Y] [C] épouse [V] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [C] épouse [V] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. 

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge des Contentieux de la Protection


JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2026
__________________________


N° RG 25/08771 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K6FO 

MINUTE N°2026/


FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection 

GREFFIER : Madame Margaux HUET


DÉBATS : 

A l’audience du 03 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Septembre 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.


ENTRE : 


DEMANDERESSE

Madame [Y] [C] veuve [V]
née le 22 Décembre 1954 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean- Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Maître Charlotte MUGUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


DEFENDEUR

Monsieur [N] [S]
né le 03 Juillet 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne


INTERVENANTS VOLONTAIRES 

Monsieur [Q] [V]
né le 15 juillet 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Madame [H] [V]
née le 13 septembre 1983 à [Localité 1], demeurant c/o ART DE FER - [Adresse 4]


Monsieur [T] [V]
né le 20 juillet 1989 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Tous trois représentés par Maître Jean- Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Maître Charlotte MUGUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



COPIES DÉLIVRÉES LE : 
1 copie exécutoire à ;
- Maître Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES
- Monsieur [N] [S]
 
1 copie dossier















































EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 août 2010 ayant pris effet le 20 août 2010, Monsieur [R] [V] et Madame [Y] [C] épouse [V] ont donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [N] [S] un logement non meublé situé [Adresse 2].

Monsieur [R] [V] est décédé le 23 août 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 février 2025, Madame [Y] [C] veuve [V] a notifié à Monsieur [N] [S] un congé avec offre de vente, à effet au 19 août 2025.

Monsieur [N] [S] n’ayant ni accepté l’offre ni quitté les lieux à l'expiration du congé, Madame [Y] [C] veuve [V] l’a fait assigner, suivant acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins de validité du congé, d’expulsion sous astreinte, et en paiement d’une indemnité d’occupation.

À la suite de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2026.

A cette audience, Madame [Y] [C] veuve [V] était représentée par son conseil.

Monsieur [Q] [V], Madame [H] [V], Monsieur [T] [V], représentés par le même conseil, ont indiqué intervenir volontairement à l’instance en leurs qualités de nus-propriétaires du logement donné à bail.

Madame [Y] [C] veuve [V] d’une part et Monsieur [Q] [V], Madame [H] [V] et Monsieur [T] [V], d’autre part, ont formé, aux termes de leurs conclusions en date du 3 juin 2026 développées oralement à l’audience, les demandes suivantes :

- recevoir les interventions volontaires,
- valider le congé pour vendre,
- constater que le locataire est déchu de tout titre d’occupation depuis le 19 août 2025,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, jusqu’à la libération effective des lieux,
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 390 euros,
- condamner Monsieur [N] [S] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 août 2025 jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [N] [S] à payer à Madame [Y] [C] veuve [V] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
- dire n’y a voir lieu à écarter l’exécution provisoire, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé.

Monsieur [N] [S], comparant en personne, par référence à ses écritures déposées au greffe le 10 avril 2026 et développées oralement à l’audience, a formé les demandes suivantes :

- débouter Madame [Y] [C] veuve [V] de l’intégralité de ses demandes,
- dire et juger le congé non valide,
- sommer Madame [Y] [C] veuve [V] et les nus-propriétaires d’entreprendre les démarches de vente immédiatement, ou s’abstenir d’un troisième congé lors de la prochaine reconduction du bail,
- condamner Madame [Y] [C] veuve [V] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- condamner Madame [Y] [C] veuve [V] aux dépens,
Subsidiairement, dans l’hypothèse où le tribunal reconnaîtrait la validité du congé,
- écarter l’exécution provisoire.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et des moyens soutenus.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des interventions volontaires

Il résulte des dispositions de l’article 325 du code de procédure civile que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Il résulte des articles 329 et 330 du même code que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. 

En l’espèce, suivant l’attestation notariée en date du 16 novembre 2023 retraçant la dévolution successorale de feu [R] [V], et suivant l’attestation de propriété après décès dressée par Maître [J] [G] en date du 9 avril 2024, Monsieur [Q] [V], Madame [H] [V] et Monsieur [T] [V] justifient qu’ils ont recueilli dans la succession de leur père, un tiers chacun de la nue-propriété du bien donné à bail. Par ailleurs, par courriers en date du 16 février 2025, chacun des intervenants volontaires a donné son accord à la vente du logement et a autorisé les autres indivisaires à procéder à toutes démarches et formalités en vue de parvenir à la vente.

Dans ces conditions, les interventions volontaires de Monsieur [Q] [V], Madame [H] [V], Monsieur [T] [V] se rattachent aux prétentions initiales par un lien suffisant et leur intérêt à soutenir Madame [Y] [C] veuve [V] en ses prétentions est établi.

En conséquence, les interventions volontaires sont recevables.


Sur l’exception de nullité du congé soulevée par Monsieur [N] [S]

En application de l’article 15-I, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire lorsqu’il souhaite vendre le logement. En application de l’article 15, II, du même texte, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si le locataire accepte l’offre, la vente est parfaite. A défaut, à l’expiration du délai de préavis, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Il résulte de ces dispositions que, dans le congé avec offre de vente, le congé est indissociable de l’offre de vente de sorte qu’il ne peut être délivré que par ceux qui ont le pouvoir de disposer de l’immeuble concerné.

Suivant les articles 595 et 815-3 du code civil, le congé pour vendre est un acte de disposition. L'accord unanime des indivisaires, tout comme celui du nu-propriétaire en cas de démembrement de propriété, est donc nécessaire.

La Cour de cassation applique aux congés les règles du code de procédure civile relatives aux actes de procédure, soit notamment les articles 117 et 121, selon lesquels constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de capacité ou de pouvoir d’une partie.

Suivant l’article 119 du code de procédure civile, les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse.

La régularité d’un congé pour vendre s’apprécie au jour de sa notification au locataire, dès lors que le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire et fait courir à l’égard de ce dernier le délai de préemption. L’irrégularité de fond tiré du défaut de pouvoir de l’usufruitière, qui ne peut disposer de la totalité du bien, ne peut être couverte à l’égard du tiers qui s’en prévaut.

Ont ainsi été déclarés nuls, pour irrégularité de fond, les congés pour vente :
- délivré au nom d’une indivision, laquelle n’a pas la personnalité juridique (Cass. 3ème civ., 25 avril 2001, pourvoi n°99-14.368, Bull. 2001, III, n°50 : Le congé délivré au nom d'une indivision, laquelle n'a pas la personnalité juridique, est nul pour irrégularité de fond) ;
- délivré par un seul indivisaire sans le consentement des autres (Cass. 3ème civ., 8 avril 1999, pourvoi n 97-15.706, Bull. civil 1999, III, n°88 : la cour d'appel qui relève que le congé avait été délivré par un des coïndivisaires sans l'accord de tous en déduit exactement que ce congé ne pouvait produire d'effet).
- lorsque les biens concernés sont frappés d'une clause d'inaliénabilité et que le bénéficiaire de cette clause n'est pas intervenu au congé pour donner son consentement à la vente ; le congé avec offre de vente est nul, sans possibilité de régularisation (Cass. Civ 3ème, 31 mai 2006, pourvoi n 05-10.270, Bull. 2006, III, n°136).

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que la succession de feu [R] [V] se composait de la moitié en pleine propriété du logement objet du bail consenti le 17 août 2010 à Monsieur [N] [S]. Madame [Y] [V], conjoint survivant ayant opté pour l’usufruit légal de la totalité des biens de la succession, a recueilli la totalité des droits du défunt en usufruit, et chacun des trois enfants a recueilli un tiers en nue-propriété.

Le congé pour vendre notifié le 19 février 2025 a été délivré à la requête de Madame [Y] [V], alors qu’il aurait dû être délivré à la requête tant de l’usufruitière que des nus-propriétaires, l’usufruitier n’ayant pas seul le pouvoir d’aliéner un bien dont la propriété est démembrée.

Les courriers en date du 16 février 2025 produits au débat par la demanderesse et les intervenants volontaires, aux termes desquels ces derniers indiquent donner leur accord à la vente du logement et autorisent les autres indivisaires à procéder à toutes démarches et formalités en vue de parvenir à la vente, sont inopérants, dès lors que le congé pour vendre délivré le 19 février 2025 n’en fait pas mention, l’irrégularité de fond ne pouvant être couverte.

Il en est de même s’agissant de la stipulation figurant à l’acte notarié du 9 avril 2024, selon laquelle les ayants droit ont désigné parmi eux Madame [Y] [V] comme étant leur mandataire commun, alors de surcroît qu’un tel mandat, consenti au visa de l’article 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (qui fixe le statut juridique de la copropriété), est nécessairement circonscrit à cet objet.

Au vu de l’ensemble de ce qui précède, il y a lieu d’accueillir d’exception de nullité du congé soulevée par Monsieur [N] [S] et de prononcer la nullité du congé pour vendre délivré le 19 février 2025.

Eu égard à la solution ainsi apportée au litige, les autres moyens et demandes des parties se trouvent dépourvus de fondement ou d'objet et doivent être rejetés.


Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [N] [S]

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.


Il est constant qu’un locataire qui se voit notifier par son bailleur un congé mettant fin au bail, congé qu’il se trouve contraint de contester s’il entend rester dans les lieux, est placé dans une situation d’angoisse légitime, en ce qu’elle l’oblige à des démarches, y compris judiciaires, sans certitude sur leur issue.

En l’espèce, Monsieur [N] [S] justifie avoir déjà fait l’objet d’un premier congé pour vendre délivré le 4 février 2022, déclaré non valide par un jugement rendu par ce tribunal le 12 avril 2023. Il indique, sans être contesté, être bénéficiaire du RSA, ce qui réduit ses possibilités de relogement et augmente corrélativement le sentiment d’inquiétude dans laquelle il a été placé concernant son maintien dans les lieux. Par ailleurs, le congé pour vendre a contraint Monsieur [N] [S] à engager des démarches pour tenter de se reloger. Il justifie ainsi avoir déposé une demande de logement social, et avoir formé - en vain - un recours en vue d’une offre de logement au titre du dispositif mis en place par le Droit au Logement Opposable (DALO).

En conséquence, Monsieur [N] [S] justifie d’un préjudice moral qui sera justement réparé par l’allocation d’une indemnité de 1.000 euros, au paiement de laquelle Madame [Y] [C] épouse [V] sera condamnée.


Sur la demande formée par Monsieur [N] [S] aux fins de faire sommation à Madame [Y] [C] épouse [V], Monsieur [Q] [V], Madame [H] [V] et Monsieur [T] [V] de vendre le logement ou de s’abstenir de délivrer un nouveau congé

Monsieur [N] [S] sera débouté de cette demande, qui ne repose sur aucun fondement juridique et porte atteinte au droit de propriété.


Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [C] épouse [V], qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande formée par Madame [Y] [C] épouse [V] au titre des frais irrépétibles est rejetée.


Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REÇOIT Monsieur [Q] [V], Madame [H] [V], Monsieur [T] [V] en leur intervention volontaire,

CONSTATE la nullité du congé pour vente signifié le 19 février 2025 par Madame [Y] [C] épouse [V] à Monsieur [N] [S] portant sur un logement situé [Adresse 2],

DEBOUTE Madame [Y] [C] épouse [V], Monsieur [Q] [V], Madame [H] [V] et Monsieur [T] [V] de leurs demandes aux fins de validité du congé pour vendre, d’expulsion sous astreinte de Monsieur [N] [S], et de paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Madame [Y] [C] épouse [V] à payer à Monsieur [N] [S] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

DEBOUTE Monsieur [N] [S] de sa demande aux fins de faire sommation à Madame [Y] [C] épouse [V], Monsieur [Q] [V], Madame [H] [V] et Monsieur [T] [V] de vendre le logement ou de s’abstenir de délivrer un nouveau congé,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DEBOUTE Madame [Y] [C] épouse [V] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [C] épouse [V] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. 

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 595, code de procedure civile 329, code de procedure civile 119, code de procedure civile 325, code de procedure civile 330, code civil 815-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-04T19:12:06.139Z.