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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 1, 7 septembre 2026, n° 24/05493

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Faits

M. [M] [U] et Mme [P] [X], propriétaires d’un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 1], y ont fait édifier une maison à usage d’habitation.

Les travaux ont fait l’objet d’une déclaration d’achèvement le 22 septembre 2020.

Selon acte authentique du 7 décembre 2020, M. [R] [W] et Mme [L] [O] ont fait l’acquisition de cette maison d’habitation cadastrée AR [Cadastre 1] auprès de M. [U] et Mme [X] au prix de 580 000 euros.

Peu de temps après l’acquisition de la maison, M. [W] et Mme [O], constatant des infiltrations au sous-sol et au niveau du mur de la terrasse, ont mandaté Me [D] [C], huissier de justice, pour procéder à un constat le 30 avril 2021.


Procédure 

Par actes d’huissier de justice du 16 juillet 2021, M. [W] et Mme [O] ont fait assigner M. [U] et Mme [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’expertise judiciaire. 

Par ordonnance du 30 septembre 2021, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [H] [Y], lequel a déposé son rapport le 18 juillet 2022.

Par actes de commissaire de justice du 24 avril 2023, M. [W] et Mme [O] ont fait assigner M. [U] et Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la responsabilité décennale des vendeurs.

Par ordonnance du 11 avril 2024, le juge de la mise en état a radié l’affaire. 

 M. [W] et Mme [O] ont demandé la réinscription de l’affaire par conclusions du 11 décembre 2024. L’affaire a été réinscrite et sa clôture est intervenue le 19 juin 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.


Prétentions des parties 

Selon leurs dernières conclusions notifiées le 19 mai 2025, M. [W] et Mme [O] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, de : 
homologuer le rapport d’expertise déposé par M. [H] [Y] ; condamner solidairement M. [U] et Mme [X] à leur payer la somme de 15 840 euros, augmentée de 10 % en raison de l’augmentation du coût de la construction, soit 17 424 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la vente soit le 7 décembre 2020 ;condamner solidairement M. [U] et Mme [X] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice matériel consécutif aux mauvaises tailles de la piscine, au titre du permis modificatif à déposer ;condamner solidairement M. [U] et Mme [X] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance résultant tant du sous-dimensionnement de la piscine par rapport à celui déclaré, que des travaux d’expertise et ceux de réalisation condamner solidairement M. [U] et Mme [X] aux entiers dépens, en ce compris ceux du référé, de l’expertise ainsi que les coûts des constats réalisés par la Scp [B] ;condamner solidairement M. [U] et Mme [X] à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
En réponse, suivant conclusions notifiées le 6 juin 2025, M. [U] et Mme [X] demandent au tribunal de :
Vu l’article 1353 du code civil, 
Vu les articles 1792 et suivants du code civil, 
Vu l’article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et l’article 16 du code de procédure civile 
à titre principal,
débouter M. [W] et Mme [O] de l’intégralité de leurs demandes ;condamner in solidum M. [W] et Mme [O] aux entiers dépens ;condamner in solidum M. [W] et Mme [O] à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;à titre subsidiaire,
 juger qu’il ne peut être mis à la charge de M. [U] et Mme [X] l’intégralité de la responsabilité des problèmes d’étanchéité, juger que la part de responsabilité ne saurait être supérieure à 20 % limiter toute condamnation à l’encontre de M. [U] et Mme [X] au titre du coût des travaux réparatoires à hauteur maximum de 2 640 euros ;réduire les demandes de M. [W] et Mme [O] au titre de leurs préjudices à de plus justes proportions ; réduire les demandes de M. [W] et Mme [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions ; en tout état de cause, 
écarter l’exécution provisoire du jugement.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS 

A titre préliminaire, sur la demande d’homologation du rapport d'expertise : 

S’il appartient au juge d’apprécier souverainement les conclusions de l’expert judiciaire, il n’y a pas lieu à homologuer le rapport dans le dispositif du jugement, une telle formule n’ayant aucune portée juridique s’agissant d’un rapport d’expertise.


1. Sur la demande d'indemnisation au titre du désordre d’infiltration dans la cave 
 
Aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Toute action fondée sur cette garantie doit être formée dans le délai de dix ans à compter de la réception des travaux en application de l'article 1792-4-1 du code civil. La garantie décennale de l'article 1792 du code civil ne trouve en effet à s'appliquer qu'aux ouvrages pour lesquels une réception est intervenue, au sens de l'article 1792-6 du même code. Cette réception peut être expresse, mais également tacite dès lors qu'est démontrée la volonté non équivoque des maîtres de l'ouvrage de recevoir la construction. 

L'article 1792-1 du même dispose réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.


1.1 Sur le désordre 

1.1.1 Sur la description du désordre

* Le procès-verbal de constat d'huissier du 30 avril 2021 (annexe 7 du rapport d'expertise judiciaire) fait état de plusieurs infiltrations d'eau sur le mur coté terrain dans le sous-sol situé sous la terrasse. L'huissier a encore constaté que "de l'eau s'écoule par endroits". Les clichés annexés au procès-verbal révèlent des taches sombres sur le mur considéré. 

L’officier public ministériel mandaté par les demandeurs a encore constaté le 7 février 2022 (annexe 8 du rapport d’expertise judiciaire), sur le mur dégagé pour partie le long de la terrasse et de la piscine, "un défaut d'application du produit d'étanchéité noir sous le revêtement delta MS disposé le long de la piscine et de la terrasse", "l'absence de produit d'étanchéité sur les parpaings du mur situé en bordure de la terrasse et de la piscine", soit exactement au-dessus de la partie du sous-sol endommagée.

* Dans son rapport du 18 juillet 2022, l'expert judiciaire confirme d’importantes infiltrations constatées dans le sous-sol sous terrasse. Le reportage photographique (clichés 9 à 13) permet de localiser une forte humidité sur le mur du sous-sol côté ouest, caractérisée par des taches sombres, à un endroit où sont installés les équipements techniques de la piscine et où sont entreposés des outils de bricolage et de jardinage.

L’expert attribue le désordre à des malfaçons d'exécution du dispositif de protection d'imperméabilité du mur contre terrier, caractérisées par :
- un revêtement bitumineux non appliqué sur toute la surface de la maçonnerie contre terre,
- un "delta MS" destiné à protéger le mur mais présentant des défauts de réalisation (absence de recouvrement en partie haute du mur au droit des raccords et boursouflures et poches remplies de terre à l'interface de la maçonnerie), 
- une absence de traitement de joints entre le bâti de la piscine et le sous-sol,
- une absence de dispositif de goutte d'eau en débord du revêtement de la surface.

Si la stabilité ni la solidité de l'immeuble ne sont selon lui pas compromises par ces infiltrations d'eau, l'expert indique que l'usage de cette partie du sous-sol, dont les murs présentent un taux d'humidité maximal, est réduit en raison notamment des risques pour la santé des êtres humains du fait de la moisissure des murs et de l'impossibilité d'y stocker des équipements sensibles à l'humidité. Il précise que "bien que le sous-sol puisse être qualifié de deuxième catégorie non habitable, l'humidité observée relève davantage de la troisième catégorie, d'où une non-conformité pour un usage domestique normal". 


1.1.2 Sur la qualification du désordre

Bien que le sous-sol ne soit pas une zone d'habitation, il convient de rappeler que celui-ci n’a pas vocation à être inondé (3e Civ., 14 mai 2020, pourvoi n° 19-10.921).

Au cas présent, la très forte humidité constatée dans le sous-sol des demandeurs le rend impropre à sa destination. 

Le critère de gravité prévu par l’article 1792 du code civil pour application de la garantie décennale est donc caractérisé.


1.2 Sur la responsabilité des vendeurs constructeurs 

Il est constant que M. [U] et Mme [X] n’ont procédé à aucune réception expresse des travaux. 

Cependant, en présence d’une part du règlement intégral des travaux, point non contesté, et d’autre part de la prise de possession de l'ouvrage par M. [U] et Mme [X], il y a lieu de retenir une réception tacite intervenue le 24 mars 2014, date de la facture de la société SCBMP (pièce 10 M. [U] et Mme [X]), sur laquelle figure des travaux d'étanchéité murale (2.4) et de protection drainante type "delta MS" (2.5). 

Le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage et au jour de la réception, qui correspond en l'espèce à la date de la facture de travaux du 24 mars 2014. Dès lors, la circonstance que les infiltrations existaient et étaient apparentes lors de l'acquisition par M. [W] et Mme [O] est inopérante dès lors que ceux-ci agissent contre les vendeurs sur le fondement de l'article 1792-1 2° du code civil.

En outre, sauf à priver de substance la garantie décennale incombant aux vendeurs - constructeurs qui par négligence s’abstiendraient de réserver des désordres apparus avant réception, la circonstance que les infiltrations litigieuses étaient au cas présent apparues avant le 24 mars 2014 n’est pas plus opérante.

M. [U] et Mme [X] doivent donc réparation à leurs acquéreurs du désordre d’infiltrations d’eau dans le sous-sol sur le fondement de la garantie décennale, l’action ayant été exercée dans le délai de dix ans suivant la réception. Ils y sont tenus intégralement, aucun partage de responsabilité n’étant opposable aux demandeurs.


1.3 Sur la réparation du préjudice matériel 

Les travaux réparatoires sont évalués par l'expert, après analyse de deux devis de maîtrise d'oeuvre et de quatre devis de travaux fournis par les parties, à 13 200 euros hors taxes, soit 14 520 euros toutes taxes comprises (TVA à 10%). Ce montant n’est pas utilement contesté par les demandeurs bien que ceux-ci sollicitent une indemnité d’un montant supérieur.

En conséquence, M. [U] et Mme [X] sont solidairement condamnés à payer à M. [W] et Mme [O] la somme de 14 520 euros TTC. Le surcoût lié à l’augmentation des prix de la construction sera réparé par l’actualisation de l’indemnité en fonction de l'évolution de l'indice BT01entre le 18 juillet 2022, date du rapport de l'expert, et le présent jugement. 

S’agissant d’une indemnité, les intérêts au taux légal courront en application de l’article 1231-7 du code civil à compter du jugement, sans qu’il soit utile de le rappeler au dispositif qui suit. Les demandeurs seront en revanche déboutés de leur prétention tendant à la fixation du point de départ desdits intérêts au jour de la vente.


2. Sur la demande au titre du préjudice matériel tenant aux dimensions de la piscine

De le même manière que pour le préjudice matériel relatif aux infiltrations, il y a lieu de retenir une date de réception des travaux tacite au 24 mars 2014, date de facture de la société SCBMP (pièce 10 M. [U] et Mme [X]), sur laquelle figurent des travaux de "réalisation d'une piscine 8m*4m" (3.1). 

La non conformité des dimensions de la piscine a bien été constatée dans le délai de dix ans suivant la réception.

Les parties s'accordent sur le fait que la piscine de la propriété présente une longueur de 2 mètres de moins que celle indiquée dans le permis de construire, soit 6 mètres par 4 mètres au lieu des 8 mètres par 4 mètres prévus dans le permis de construire. 

Cette non-conformité nécessite d'après M. [W] et Mme [O] le dépôt d'un permis de construire modificatif et leur occasionne une perte de valeur vénale de la maison, éléments constitutifs d'un préjudice matériel subi.

Toutefois, d’une part, le sous-dimensionnement d'une piscine n'altère ni la solidité de l'ouvrage ni n’entraîne son impropriété à destination, la piscine litigieuse étant, sauf preuve contraire non rapportée au cas présent, supposée parfaitement fonctionnelle. D’autre part, M. [W] et Mme [O] n'apportent aucun élément établissant une perte de valeur vénale de la propriété et ils ne justifient pas de la nécessité d'une régularisation administrative alors que le maire de [Localité 2] a certifié le 25 novembre 2020 que la conformité des travaux n’avait pas été contestée.

M. [W] et Mme [O], qui n’établissent pas le caractère décennal du préjudice relatif aux dimensions de la piscine, dont ils recherchent réparation sur ce seul fondement, seront déboutés de leur demande à ce titre. 
 

3. Sur la demande au titre du préjudice de jouissance 

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. 

En l’espèce, dans son rapport d'expertise du 18 juillet 2022 (pièce 1 M. [W] et Mme [O]), l'expert évalue à 15 jours la durée des travaux de réparation des dommages liés aux infiltrations. Ceux-ci ne nécessiteront pas de déménagement des demandeurs mais seront à l’origine d’une simple gêne du fait du bruit, de la poussière et de la neutralisation partielle de la terrasse. 

Ce préjudice de jouissance limité sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 200 euros.

 
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

4.1 Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [U] et Mme [X], qui succombent à l'instance, seront solidairement condamnés aux entiers dépens en ce compris ceux de la procédure de référé expertise et les honoraires de l'expert judiciaire, mais à l’exception des frais de constat d’huissier qui constituent des frais irrépétibles.


4.2 Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, M. [U] et Mme [X], tenus aux dépens, seront solidairement condamnés à payer à M. [W] et Mme [O], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu'il est équitable de fixer à 4 000 euros, en ce compris les frais de constat d’huissier.

M. [U] et Mme [X] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.


4.3 Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du code civil précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, l'exécution provisoire est de droit. Elle n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter et la demande de M. [U] et Mme [X] à cette fin sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe 

Rejette la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire ; 

Condamne solidairement M. [M] [U] et Mme [P] [X] à verser à M. [R] [W] et Mme [L] [O] la somme de 14 520 euros TTC au titre du préjudice matériel consécutif aux infiltrations d'eau, outre actualisation en fonction de l'évolution de l'indice BT01 du coût de la construction entre le 18 juillet 2022 et le présent jugement ;

Déboute M. [R] [W] et Mme [L] [O] du surplus de leur demande au titre des travaux réparatoires du désordre d’infiltrations, 

Déboute M. [R] [W] et Mme [L] [O] de leur demande tendant à la fixation du point de départ des intérêts au taux légal au jour de la vente,

Déboute M. [R] [W] et Mme [L] [O] de leur demande d'indemnisation du préjudice matériel relatif aux dimensions de la piscine ;

Condamne solidairement M. [M] [U] et Mme [P] [X] à verser à M. [R] [W] et Mme [L] [O] la somme de 200 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, 

Déboute M. [R] [W] et Mme [L] [O] du surplus de leur demande au titre du préjudice de jouissance, 

Condamne solidairement M. [M] [U] et Mme [P] [X] aux entiers dépens en ce compris ceux de la procédure de référé expertise et les honoraires de l'expert judiciaire, mais à l’exclusion des frais de constats d’huissier ; 

Condamne solidairement M. [M] [U] et Mme [P] [X] à payer à M. [R] [W] et Mme [L] [O] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de constats d’huissier ; 

Déboute M. [U] et Mme [X] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.

Le Greffier, La Présidente,
Texte intégral
MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 07 Septembre 2026
DOSSIER : N° RG 24/05493 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TTB2
NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 1


JUGEMENT DU 07 Septembre 2026



PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Madame CHAOUCH, Greffier 

DEBATS 

à l'audience publique du 01 Juin 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [R] [W], demeurant [Adresse 1]

Mme [L] [O], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Pascal FERNANDEZ, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 197


DEFENDEURS

M. [M] [K], [T] [U], demeurant [Adresse 2]

Mme [P] [I], [J] [X], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Eva-Belin AMADOR, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 265



EXPOSE DU LITIGE 

Faits

M. [M] [U] et Mme [P] [X], propriétaires d’un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 1], y ont fait édifier une maison à usage d’habitation.

Les travaux ont fait l’objet d’une déclaration d’achèvement le 22 septembre 2020.

Selon acte authentique du 7 décembre 2020, M. [R] [W] et Mme [L] [O] ont fait l’acquisition de cette maison d’habitation cadastrée AR [Cadastre 1] auprès de M. [U] et Mme [X] au prix de 580 000 euros.

Peu de temps après l’acquisition de la maison, M. [W] et Mme [O], constatant des infiltrations au sous-sol et au niveau du mur de la terrasse, ont mandaté Me [D] [C], huissier de justice, pour procéder à un constat le 30 avril 2021.


Procédure 

Par actes d’huissier de justice du 16 juillet 2021, M. [W] et Mme [O] ont fait assigner M. [U] et Mme [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’expertise judiciaire. 

Par ordonnance du 30 septembre 2021, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [H] [Y], lequel a déposé son rapport le 18 juillet 2022.

Par actes de commissaire de justice du 24 avril 2023, M. [W] et Mme [O] ont fait assigner M. [U] et Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la responsabilité décennale des vendeurs.

Par ordonnance du 11 avril 2024, le juge de la mise en état a radié l’affaire. 

 M. [W] et Mme [O] ont demandé la réinscription de l’affaire par conclusions du 11 décembre 2024. L’affaire a été réinscrite et sa clôture est intervenue le 19 juin 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.


Prétentions des parties 

Selon leurs dernières conclusions notifiées le 19 mai 2025, M. [W] et Mme [O] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, de : 
homologuer le rapport d’expertise déposé par M. [H] [Y] ; condamner solidairement M. [U] et Mme [X] à leur payer la somme de 15 840 euros, augmentée de 10 % en raison de l’augmentation du coût de la construction, soit 17 424 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la vente soit le 7 décembre 2020 ;condamner solidairement M. [U] et Mme [X] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice matériel consécutif aux mauvaises tailles de la piscine, au titre du permis modificatif à déposer ;condamner solidairement M. [U] et Mme [X] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance résultant tant du sous-dimensionnement de la piscine par rapport à celui déclaré, que des travaux d’expertise et ceux de réalisation condamner solidairement M. [U] et Mme [X] aux entiers dépens, en ce compris ceux du référé, de l’expertise ainsi que les coûts des constats réalisés par la Scp [B] ;condamner solidairement M. [U] et Mme [X] à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
En réponse, suivant conclusions notifiées le 6 juin 2025, M. [U] et Mme [X] demandent au tribunal de :
Vu l’article 1353 du code civil, 
Vu les articles 1792 et suivants du code civil, 
Vu l’article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et l’article 16 du code de procédure civile 
à titre principal,
débouter M. [W] et Mme [O] de l’intégralité de leurs demandes ;condamner in solidum M. [W] et Mme [O] aux entiers dépens ;condamner in solidum M. [W] et Mme [O] à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;à titre subsidiaire,
 juger qu’il ne peut être mis à la charge de M. [U] et Mme [X] l’intégralité de la responsabilité des problèmes d’étanchéité, juger que la part de responsabilité ne saurait être supérieure à 20 % limiter toute condamnation à l’encontre de M. [U] et Mme [X] au titre du coût des travaux réparatoires à hauteur maximum de 2 640 euros ;réduire les demandes de M. [W] et Mme [O] au titre de leurs préjudices à de plus justes proportions ; réduire les demandes de M. [W] et Mme [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions ; en tout état de cause, 
écarter l’exécution provisoire du jugement.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 


 MOTIFS 

A titre préliminaire, sur la demande d’homologation du rapport d'expertise : 

S’il appartient au juge d’apprécier souverainement les conclusions de l’expert judiciaire, il n’y a pas lieu à homologuer le rapport dans le dispositif du jugement, une telle formule n’ayant aucune portée juridique s’agissant d’un rapport d’expertise.


1. Sur la demande d'indemnisation au titre du désordre d’infiltration dans la cave 
 
Aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Toute action fondée sur cette garantie doit être formée dans le délai de dix ans à compter de la réception des travaux en application de l'article 1792-4-1 du code civil. La garantie décennale de l'article 1792 du code civil ne trouve en effet à s'appliquer qu'aux ouvrages pour lesquels une réception est intervenue, au sens de l'article 1792-6 du même code. Cette réception peut être expresse, mais également tacite dès lors qu'est démontrée la volonté non équivoque des maîtres de l'ouvrage de recevoir la construction. 

L'article 1792-1 du même dispose réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.


1.1 Sur le désordre 

1.1.1 Sur la description du désordre

* Le procès-verbal de constat d'huissier du 30 avril 2021 (annexe 7 du rapport d'expertise judiciaire) fait état de plusieurs infiltrations d'eau sur le mur coté terrain dans le sous-sol situé sous la terrasse. L'huissier a encore constaté que "de l'eau s'écoule par endroits". Les clichés annexés au procès-verbal révèlent des taches sombres sur le mur considéré. 

L’officier public ministériel mandaté par les demandeurs a encore constaté le 7 février 2022 (annexe 8 du rapport d’expertise judiciaire), sur le mur dégagé pour partie le long de la terrasse et de la piscine, "un défaut d'application du produit d'étanchéité noir sous le revêtement delta MS disposé le long de la piscine et de la terrasse", "l'absence de produit d'étanchéité sur les parpaings du mur situé en bordure de la terrasse et de la piscine", soit exactement au-dessus de la partie du sous-sol endommagée.

* Dans son rapport du 18 juillet 2022, l'expert judiciaire confirme d’importantes infiltrations constatées dans le sous-sol sous terrasse. Le reportage photographique (clichés 9 à 13) permet de localiser une forte humidité sur le mur du sous-sol côté ouest, caractérisée par des taches sombres, à un endroit où sont installés les équipements techniques de la piscine et où sont entreposés des outils de bricolage et de jardinage.

L’expert attribue le désordre à des malfaçons d'exécution du dispositif de protection d'imperméabilité du mur contre terrier, caractérisées par :
- un revêtement bitumineux non appliqué sur toute la surface de la maçonnerie contre terre,
- un "delta MS" destiné à protéger le mur mais présentant des défauts de réalisation (absence de recouvrement en partie haute du mur au droit des raccords et boursouflures et poches remplies de terre à l'interface de la maçonnerie), 
- une absence de traitement de joints entre le bâti de la piscine et le sous-sol,
- une absence de dispositif de goutte d'eau en débord du revêtement de la surface.

Si la stabilité ni la solidité de l'immeuble ne sont selon lui pas compromises par ces infiltrations d'eau, l'expert indique que l'usage de cette partie du sous-sol, dont les murs présentent un taux d'humidité maximal, est réduit en raison notamment des risques pour la santé des êtres humains du fait de la moisissure des murs et de l'impossibilité d'y stocker des équipements sensibles à l'humidité. Il précise que "bien que le sous-sol puisse être qualifié de deuxième catégorie non habitable, l'humidité observée relève davantage de la troisième catégorie, d'où une non-conformité pour un usage domestique normal". 


1.1.2 Sur la qualification du désordre

Bien que le sous-sol ne soit pas une zone d'habitation, il convient de rappeler que celui-ci n’a pas vocation à être inondé (3e Civ., 14 mai 2020, pourvoi n° 19-10.921).

Au cas présent, la très forte humidité constatée dans le sous-sol des demandeurs le rend impropre à sa destination. 

Le critère de gravité prévu par l’article 1792 du code civil pour application de la garantie décennale est donc caractérisé.


1.2 Sur la responsabilité des vendeurs constructeurs 

Il est constant que M. [U] et Mme [X] n’ont procédé à aucune réception expresse des travaux. 

Cependant, en présence d’une part du règlement intégral des travaux, point non contesté, et d’autre part de la prise de possession de l'ouvrage par M. [U] et Mme [X], il y a lieu de retenir une réception tacite intervenue le 24 mars 2014, date de la facture de la société SCBMP (pièce 10 M. [U] et Mme [X]), sur laquelle figure des travaux d'étanchéité murale (2.4) et de protection drainante type "delta MS" (2.5). 

Le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage et au jour de la réception, qui correspond en l'espèce à la date de la facture de travaux du 24 mars 2014. Dès lors, la circonstance que les infiltrations existaient et étaient apparentes lors de l'acquisition par M. [W] et Mme [O] est inopérante dès lors que ceux-ci agissent contre les vendeurs sur le fondement de l'article 1792-1 2° du code civil.

En outre, sauf à priver de substance la garantie décennale incombant aux vendeurs - constructeurs qui par négligence s’abstiendraient de réserver des désordres apparus avant réception, la circonstance que les infiltrations litigieuses étaient au cas présent apparues avant le 24 mars 2014 n’est pas plus opérante.

M. [U] et Mme [X] doivent donc réparation à leurs acquéreurs du désordre d’infiltrations d’eau dans le sous-sol sur le fondement de la garantie décennale, l’action ayant été exercée dans le délai de dix ans suivant la réception. Ils y sont tenus intégralement, aucun partage de responsabilité n’étant opposable aux demandeurs.


1.3 Sur la réparation du préjudice matériel 

Les travaux réparatoires sont évalués par l'expert, après analyse de deux devis de maîtrise d'oeuvre et de quatre devis de travaux fournis par les parties, à 13 200 euros hors taxes, soit 14 520 euros toutes taxes comprises (TVA à 10%). Ce montant n’est pas utilement contesté par les demandeurs bien que ceux-ci sollicitent une indemnité d’un montant supérieur.

En conséquence, M. [U] et Mme [X] sont solidairement condamnés à payer à M. [W] et Mme [O] la somme de 14 520 euros TTC. Le surcoût lié à l’augmentation des prix de la construction sera réparé par l’actualisation de l’indemnité en fonction de l'évolution de l'indice BT01entre le 18 juillet 2022, date du rapport de l'expert, et le présent jugement. 

S’agissant d’une indemnité, les intérêts au taux légal courront en application de l’article 1231-7 du code civil à compter du jugement, sans qu’il soit utile de le rappeler au dispositif qui suit. Les demandeurs seront en revanche déboutés de leur prétention tendant à la fixation du point de départ desdits intérêts au jour de la vente.


2. Sur la demande au titre du préjudice matériel tenant aux dimensions de la piscine

De le même manière que pour le préjudice matériel relatif aux infiltrations, il y a lieu de retenir une date de réception des travaux tacite au 24 mars 2014, date de facture de la société SCBMP (pièce 10 M. [U] et Mme [X]), sur laquelle figurent des travaux de "réalisation d'une piscine 8m*4m" (3.1). 

La non conformité des dimensions de la piscine a bien été constatée dans le délai de dix ans suivant la réception.

Les parties s'accordent sur le fait que la piscine de la propriété présente une longueur de 2 mètres de moins que celle indiquée dans le permis de construire, soit 6 mètres par 4 mètres au lieu des 8 mètres par 4 mètres prévus dans le permis de construire. 

Cette non-conformité nécessite d'après M. [W] et Mme [O] le dépôt d'un permis de construire modificatif et leur occasionne une perte de valeur vénale de la maison, éléments constitutifs d'un préjudice matériel subi.

Toutefois, d’une part, le sous-dimensionnement d'une piscine n'altère ni la solidité de l'ouvrage ni n’entraîne son impropriété à destination, la piscine litigieuse étant, sauf preuve contraire non rapportée au cas présent, supposée parfaitement fonctionnelle. D’autre part, M. [W] et Mme [O] n'apportent aucun élément établissant une perte de valeur vénale de la propriété et ils ne justifient pas de la nécessité d'une régularisation administrative alors que le maire de [Localité 2] a certifié le 25 novembre 2020 que la conformité des travaux n’avait pas été contestée.

M. [W] et Mme [O], qui n’établissent pas le caractère décennal du préjudice relatif aux dimensions de la piscine, dont ils recherchent réparation sur ce seul fondement, seront déboutés de leur demande à ce titre. 
 

3. Sur la demande au titre du préjudice de jouissance 

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. 

En l’espèce, dans son rapport d'expertise du 18 juillet 2022 (pièce 1 M. [W] et Mme [O]), l'expert évalue à 15 jours la durée des travaux de réparation des dommages liés aux infiltrations. Ceux-ci ne nécessiteront pas de déménagement des demandeurs mais seront à l’origine d’une simple gêne du fait du bruit, de la poussière et de la neutralisation partielle de la terrasse. 

Ce préjudice de jouissance limité sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 200 euros.

 
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

4.1 Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [U] et Mme [X], qui succombent à l'instance, seront solidairement condamnés aux entiers dépens en ce compris ceux de la procédure de référé expertise et les honoraires de l'expert judiciaire, mais à l’exception des frais de constat d’huissier qui constituent des frais irrépétibles.


4.2 Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, M. [U] et Mme [X], tenus aux dépens, seront solidairement condamnés à payer à M. [W] et Mme [O], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu'il est équitable de fixer à 4 000 euros, en ce compris les frais de constat d’huissier.

M. [U] et Mme [X] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.


4.3 Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du code civil précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, l'exécution provisoire est de droit. Elle n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter et la demande de M. [U] et Mme [X] à cette fin sera rejetée.



PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe 

Rejette la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire ; 

Condamne solidairement M. [M] [U] et Mme [P] [X] à verser à M. [R] [W] et Mme [L] [O] la somme de 14 520 euros TTC au titre du préjudice matériel consécutif aux infiltrations d'eau, outre actualisation en fonction de l'évolution de l'indice BT01 du coût de la construction entre le 18 juillet 2022 et le présent jugement ;

Déboute M. [R] [W] et Mme [L] [O] du surplus de leur demande au titre des travaux réparatoires du désordre d’infiltrations, 

Déboute M. [R] [W] et Mme [L] [O] de leur demande tendant à la fixation du point de départ des intérêts au taux légal au jour de la vente,

Déboute M. [R] [W] et Mme [L] [O] de leur demande d'indemnisation du préjudice matériel relatif aux dimensions de la piscine ;

Condamne solidairement M. [M] [U] et Mme [P] [X] à verser à M. [R] [W] et Mme [L] [O] la somme de 200 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, 

Déboute M. [R] [W] et Mme [L] [O] du surplus de leur demande au titre du préjudice de jouissance, 

Condamne solidairement M. [M] [U] et Mme [P] [X] aux entiers dépens en ce compris ceux de la procédure de référé expertise et les honoraires de l'expert judiciaire, mais à l’exclusion des frais de constats d’huissier ; 

Condamne solidairement M. [M] [U] et Mme [P] [X] à payer à M. [R] [W] et Mme [L] [O] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de constats d’huissier ; 

Déboute M. [U] et Mme [X] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.

Le Greffier, La Présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1792-1, code de l'organisation judiciaire 213-7, code civil 514-1, code civil 1792-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-07T21:39:29.054Z.