Cour d'appel de Montpellier, Chambre commerciale, 8 septembre 2026, n° 24/03709

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



Chambre commerciale



ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 24/03709 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QKBE



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 MAI 2024 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] - N° RG 21/00142



APPELANTE :



S.A.S. LA [N] exploitant sous l'enseigne GROUPE NEMEA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social 

Groupe NEMEA [Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant et Me KENTISH-BARNES Cécilia, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant



INTIMES :



Madame [W] [U]

née le 19 décembre 1959 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Monsieur [B] [U]

né le 22 février 1957 à [Localité 5]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [K] [R]

née le 30 janvier 1960 à [Localité 6]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER







Monsieur [Y] [R]

né le 14 août 1959 à [Localité 8]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Monsieur [Y] [M]

né le 20 janvier 1957 à [Localité 9]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 10]



Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [O] [M]

née le 28 février 1960 à [Localité 11]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 10]



Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Monsieur [T] [V]

né le 12 août 1955 à [Localité 12]

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 13]



Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [P] [V]

née le 18 août 1956 à [Localité 14]

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 13]



Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Monsieur [C] [Q]

né le 28 décembre 1964 à [Localité 15]

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 16]



Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER







Madame [I] [Q]

née le 12 novembre 1960 à [Localité 17]

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 16]



Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [F] [X]

née le 01 octobre 1949 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 19]



Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Monsieur [J] [X]

né le 18 juillet 1949 à [Localité 20]

de nationalité française

[Adresse 7]

[Localité 19]



Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Monsieur [S] [A]

né le 28 janvier 1973 à [Localité 21]

de nationalité française

[Adresse 8]

[Localité 22]



Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [Z] [A]

née le 21 août 1973 à [Localité 23]

de nationalité française

[Adresse 8]

[Localité 22]



Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [G] [E]

née le 09 septembre 1962 à [Localité 17]

de nationalité française

[Adresse 9]

[Localité 24]



Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER







Monsieur [H] [E]

né le 21 mars 1960 à [Localité 15]

de nationalité française

[Adresse 9]

[Localité 24]



Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Monsieur [L] [D]

né le 07 septembre 1959 à [Localité 25]

de nationalité française

[Adresse 10]

[Localité 26]



Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [KX] [D]

née le 21 décembre 1963 à [Localité 27] au maroc

de nationalité française

[Adresse 10]

[Localité 26]



Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [VA] [NY]

née le 14 juillet 1953 à [Localité 28]

de nationalité française

[Adresse 11]

[Localité 29]



Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Monsieur [NP] [NY]

né le 04 février 1957 à [Localité 30]

de nationalité française

[Adresse 11]

[Localité 29]



Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Monsieur [JR] [MJ] décédé le 20/05/2023

né le 15 août 1970 à [Localité 31] EN BELGIQUE

de nationalité française

[Adresse 12]

[Localité 32] BELGIQUE



Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER







Madame [GO] [MJ]

née le 14 mars 1970 à [Localité 33]

de nationalité française

[Adresse 12]

[Localité 32] BELGIQUE



Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Monsieur [MN] [TK]

né le 12 mars 1957 à [Localité 28]

de nationalité française

[Adresse 13]

[Localité 34]



Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [KG] [TK]

née le 30 mars 1956 à [Localité 28]

de nationalité française

[Adresse 13]

[Localité 34]



Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [ZT] [NL]

née le 21 novembre 1947 à [Localité 35] ALGERIE

de nationalité française

[Adresse 14]

[Localité 36]



Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Monsieur [ZQ] [NL]

né le 30 juin 1944 à [Localité 37]

de nationalité française

[Adresse 14]

[Localité 38]



Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER





Ordonnance de clôture du 02 juin 2026 

COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 juin 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :



Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Gaëlle DELAGE



En présence de Monsieur Bernard ANCELY, juge consulaire au tribunal de commerce de CARCASSONNE 



ARRET : 



- Contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Gaëlle DELAGE, greffière.



*

* *



FAITS ET PROCEDURE



La SAS la [N] exerce l'activité d'hébergement touristique sous l'enseigne Groupe Néméa exploitant des résidences de vacances. A ce titre, elle exploite des appartements sis dans la résidence [Adresse 15] [Localité 39] [Adresse 16] [Localité 40], en qualité de locataire.



Elle s'est vue consentir treize baux commerciaux par treize propriétaires d'appartements de cette résidence, pour une durée chacun de 11 ans à effet au 22 décembre 2007 jusqu'au 31 décembre 2018. Il a été stipulé qu'à l'issue, le bail se poursuivrait, sauf dénonciation par l'une ou l'autre des parties par acte extra-judiciaire, au moins un an avant la date d'échéance contractuelle.



Par exploits des 28 novembre, 22 et 29 décembre 2017, les propriétaires ont fait délivrer à la société la [N] congé sans offre de renouvellement mais avec offre d'indemnité d'éviction pour le terme contractuel.



Par lettre du 12 octobre 2018, la société la [N] en a pris acte tout en déclarant souhaiter poursuivre l'exploitation des logements donnés à bail, même au-delà du terme.



Les propriétaires ont assigné en référé pour obtenir la désignation d'un expert judiciaire chargé d'évaluer la valeur de l'indemnité d'éviction qui serait due.



Par ordonnance de référé en date du 12 juin 2019, le président du tribunal de commerce de Perpignan a ordonné une expertise judiciaire, et désigné Mme [ID] [JU] pour y procéder.



Le rapport définitif a été déposé le 11 octobre 2021.



Par exploits du mois de décembre 2020, la société la [N] a assigné au fond.



Par jugement contradictoire du 21 mai 2024, le tribunal judiciaire de Perpignan a :



- fixé l'indemnité d'éviction due par chacun des couples de bailleurs défendeurs et en tant que de besoin les a condamnés à payer les sommes suivantes à la société la [N] :


Epoux [MJ] : 984 euros ;

Epoux [NL] : 984 euros ;

Epoux [A]: 813 euros ;

Epoux [NY] : 984 euros ;

Epoux [TK] : 984 euros ;

Epoux [V]: 873 euros ;

Epoux [D] : 984 euros ;

Epoux [U]: 873 euros ;

Époux [Q]: 873 euros ;

Epoux [E]: 873 euros ;

Époux [R]: 873 euros ;

Epoux [M] : 813 euros ;

Époux [X] : 813. euros ;


- dit que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais irrépétibles,

- fait masse des dépens en ce compris le coût du rapport d'expertise de Mme [JU] et dit qu'ils seront partagés par moitié entre la société la [N] d'une part et les treize couples de bailleurs défendeurs d'autre part ;

- et rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration du 16 juillet 2024, la SAS la [N] a relevé appel de ce jugement.



Par conclusions du 6 mai 2026, elle demande à la cour, au visa de l'article L.145-14 du code de commerce, de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;



Statuant à nouveau :

- condamner les couples suivants, à payer à la société la [N], les sommes suivantes :


les époux [U], solidairement entre eux, la somme de 9 284 euros ;

les époux [R], solidairement entre eux, la somme de 12 093 euros ;

les époux [M], solidairement entre eux, la somme de 8 738 euros ;

les époux [V], solidairement entre eux, la somme de 10 613 euros ;

les époux [Q], solidairement entre eux, la somme de 8 762 euros ;

les époux [X], solidairement entre eux, à payer la somme de 8 071 euros ;

les époux [A], solidairement entre eux, à payer la somme de 9 456 euros ;

les époux [E], solidairement entre eux, à payer la somme de 8 762 euros ;

les époux [D], solidairement entre eux, à payer la somme de 9 503 euros ;

les époux [NY], solidairement entre eux, à payer la somme de 11 544 euros ;

les époux [MJ], solidairement entre eux, à payer la somme de 9 504 euros ;

les époux [TK], solidairement entre eux, à payer la somme de 9 518 euros ;

les époux [NL], solidairement entre eux, à payer la somme de 8 738 euros ;


- débouter les intimés de toutes prétentions contraires ;

- dire les intimés irrecevables en leurs demandes incidentes, formulées pour la première fois en appel et à titre subsidiaire, les en débouter comme mal fondées ;



Et en tout état de cause :



- condamner, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les époux [U], les époux [R], les époux [M], les époux [V], les époux [Q], les époux [X], les époux [A], les époux [NY], les époux [MJ], les époux [TK], et les époux [NL], tous solidairement entre eux, à lui payer, chacun des couples, la somme de 4 000 euros ;

- condamner solidairement les époux [E] à lui payer la somme de 8 762 euros ;

- condamner solidairement les époux [D] à lui payer la somme de 9 503 euros ;

- et condamner in solidum les intimés aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et le coût du rapport de MM. [OL] et [ZU]. 



Par conclusions du 4 juillet 2025, les treize propriétaires intimés demandent à la cour de :

- juger l'appel irrecevable et en tout cas mal fondé ;



À titre principal,

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il dit que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais irrépétibles et les a déboutés de leurs demandes de ce chef, et fait masse des dépens en ce compris le coût du rapport d'expertise de Mme [JU] et dit qu'ils seront partagés par moitié entre la société la [N] d'une part et les treize couples de bailleurs défendeurs d'autre part ;

- débouter en toute hypothèse la société la soulane de l'intégralité de ses demandes ;



À titre très subsidiaire,

- limiter le montant de l'indemnité d'éviction due par les bailleurs à un plus juste montant, si l'appel devait être admis sur le principe ;

Et en tout état de cause,

- condamner la société la [N] à leur verser, individuellement, un montant de 2 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ;





- la condamner à verser individuellement à Mme [MJ] d'une part, et à chacun des 12 couples d'intimés d'autre part, un montant de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et ceux exposés à l'occasion de la procédure en référé.



Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture est datée du 2 juin 2026.



MOTIFS




Sur les éléments de calcul de l'indemnité d'éviction




Moyens des parties :



1. La SAS [N] fait valoir, au visa de l'article L. 145-14 du code de commerce, qu'en cas de résiliation de bail commercial, la disparition du fonds de commerce est présumée, mais que cette présomption peut être combattue par le bailleur auquel il incombe alors, de prouver que le fonds n'est pas détruit, mais qu'il peut être transféré dans d'autres locaux sans perte de clientèle.



2. Selon elle, le tribunal aurait contrevenu à la présomption de perte de fonds de commerce en homologuant un rapport d'expertise concluant que la résiliation de treize baux portant sur treize logements sur un total de soixante-douze n'entrainait pas la perte, au moins partielle, de son fonds de commerce et se prononçant, en conséquence, sur une absence de droit à indemnisation de la perte partielle de ce fonds de commerce pour seulement retenir l' indemnisation de la perte de son droit au bail et de ses revenus.



3. Les treize propriétaires, qui sollicitent la confirmation du jugement, répondent que :

- si les baux litigieux intègrent une exploitation commerciale unique, cela ne les rend pas pour autant indissociables les uns des autres, au sens de l'article 1186 du code civil ;

- la SAS [N] n'a jamais prétendu que le non-renouvellement des baux litigieux l'empêcherait de poursuivre l'exploitation de la [Adresse 17] [Adresse 18] ;

- que si tous les couples d'intimés ont refusé en même temps de renouveler leur contrat de bail, c'est dans la mesure où leurs contrats arrivaient à échéance en même temps et qu'en outre, ce départ « groupé » est imputable à la demanderesse qui leur a imposé une baisse de loyer de 50% en leur promettant un loyer complémentaire qui ne leur a jamais été versé, et ce, en dépit de la bonne rentabilité de l'exploitation (comme en attestent les experts désignés par la SAS [N] en page 40 de leur rapport) ;

- les opérations d'expertise privée non-contradictoire, n'ont pas porté sur l'évaluation du préjudice causé par la décision individuelle et indépendante de chacun des intimés de ne pas renouveler leur bail, mais sur la ventilation, entre les intimés, du préjudice globalement subi par la SAS La [N] du fait de la disparition simultanée de 13 des 72 lots qu'elle exploitait ;

- il convient dès lors de considérer que les différents contrats conclus par la SAS La [N] sont indépendants les uns des autres, et que par conséquent, l'indemnisation due par chaque propriétaire ne peut inclure les conséquences du départ d'autres propriétaires.



4. Ils ajoutent que le preneur n'a droit à aucune indemnité au titre de la perte de son fonds de commerce puisque, malgré son éviction, la SAS La [N] a pu continuer à exploiter sa clientèle, élément principal de son fonds de commerce.



Réponse de la cour :



5. Aux termes de l'article 1 des contrats de bail, il est notamment stipulé que :

« Les parties déclarent leur intention expresse de soumettre la présente location au statut des baux commerciaux tel qu'il résulte des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, et cela, même si toutes les conditions d'application de ce statut ne sont pas remplies, ou ne le sont que pour partie. En conséquence, il y aura extension conventionnelle du champ d'application dudit statut, le Bailleur renonçant d'ores et déjà à invoquer le défaut d'exploitation commerciale. »



6. Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce :

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.



7. Au regard de ce texte, le bailleur doit régler une indemnité de remplacement, qui aura pour assiette la valeur de ce fonds, si le refus de renouvellement entraîne la perte du fonds de commerce.



8. D'une manière générale, s'agissant d'une résidence de tourisme classée, au sein de laquelle le preneur, en sus de l'hébergement des lieux, propose aux clients des prestations d'accueil, de parking, de nettoyage, des activités d'animation au sein de la résidence et, sur option, la fourniture de linge de toilette et de maison, ceci, en vertu de baux distincts, pour des locaux distincts, appartenant à des propriétaires différents, le preneur ne peut prétendre à l'indemnisation d'un préjudice issu de la disparition de la totalité de son fonds de commerce, que s'il est établi que son éviction de l'un, ou plusieurs des locaux, l'oblige à délaisser les autres.



9. A défaut, il peut se prévaloir d'une disparition partielle de ce fonds, dont l'étendue peut encore être contestée par le bailleur, lequel a la possibilité, aux termes du dernier alinéa de l'article L. 145-14 du code de commerce, de rapporter la preuve que le préjudice que va subir le locataire du fait de l'éviction est moindre.





10. Il résulte que si la résiliation simultanée des treize baux n'a pas entraîné la perte du fonds de commerce de la SAS [N] dès lors que cette dernière a pu conserver plus de 80% des logements qu'elle exploitait auparavant, il n'en demeure pas moins qu'il existe une présomption de disparition partielle du fonds de commerce à hauteur de 20% correspondant aux baux perdus, comme le soutient l'appelante.



11. Les treize propriétaires n'apportent pas la preuve d'une perte partielle moindre, qu'au demeurant ils n'allèguent pas.



12. Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a exclu la perte partielle de fonds de commerce de l'assiette du préjudice issu de l'éviction de la SAS La [N].




Sur le montant de l'indemnité d'éviction




Moyens des parties :



13. La SAS La [N], qui conteste la méthode de calcul retenue par l'expert fait valoir :

- que l'évaluation tentée par l'expert, en page 14 et 16, s'écarte de la manière usuellement réalisée par la jurisprudence, raison pour laquelle elle a mandaté son propre expert ;

- que l'expertise privée réalisée, bien que plus fine, conduit à un calcul de l'indemnité d'éviction d'un montant équivalent et demeure un élément de preuve parfaitement recevable qui n'avait pas lieu d'être écarté des débats, comme l'a fait à tort le tribunal, dès lors qu'il a été soumis, d'une part, à un débat contradictoire permettant aux parties d'en discuter la forme et le contenu devant le juge, d'autre part, qu'il est corroboré par d'autres éléments de preuve ;

- que le non-renouvellement des baux litigieux va la priver définitivement de la clientèle attachée à ces appartements dans la mesure où tous les autres appartements composant la résidence [Adresse 18] sont d'ores et déjà donnés en location et qu'elle n'a donc pas la possibilité de transférer sa clientèle et son activité au sein de cette résidence, à tout le moins, en haute saison.



14. Elle conclut ainsi à l'obtention d'une indemnité d'éviction principale correspondant à la valeur marchande de la partie du fonds de commerce perdue, outre une indemnité complémentaire.



15. Les treize propriétaires intimés, qui plaident pour une évaluation du préjudice de leur ancien locataire du fait du non renouvellement des baux, indépendamment de la décision des autres propriétaires de mettre un terme à leurs relations avec la société d'exploitation, reprennent à leur compte les éléments du rapport d'expert judiciaire et l'interprétation qui leur en a été donnée par le premier juge.



16. Ils font valoir à cet égard, que les opérations d'expertise confiées aux experts non judiciaires n'ont pas porté sur l'évaluation du préjudice causé par la décision individuelle et indépendante de chacun des intimés de ne pas renouveler leur bail, mais sur la ventilation entre les intimés du préjudice globalement subi par la société La [N] du fait de la disparition simultanée de 13 des 72 lots qu'elle exploitait.





Réponse de la cour :



17. Il convient de rappeler en premier lieu que le juge peut fonder son appréciation sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, lorsqu'il est corroboré par des éléments extrinsèques, fût-ce des annexes au rapport, dès lors qu'elles ne sont pas l''uvre de l'expert.



18. En l'espèce, MM. [KP] [OL] et [ZU] dans leur rapport d'expertise non judiciaire, en page 3, s'appuient, pour calculer le montant de l'indemnité d'éviction, sur le bail (initial), son avenant type, les éléments d'exploitation (compte de résultat analytique de la résidence), le montant des loyers quittancés en 2018, le listing des lots, les congés délivrés, l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Perpignan en date du 12 juin 2019 ainsi que le rapport de l'expert judiciaire du 11 octobre 2021, tout en précisant que toutes ses pièces sont connues des bailleurs, à l'exception des éléments d'exploitation, eux-mêmes tirés des comptes vérifiés et validés par son expert-comptable et certifiés par son commissaire aux comptes.



19. L'ensemble de ces éléments n'est pas annexé au rapport d'expertise, ce qui est sans emport puisqu'ils ont été discutés dans le cadre du premier rapport d'expertise, sauf en ce qui concerne les comptes d'exploitation.



20. L'appelante indique verser aux débats, afin de « couper court à tout débat stérile », les comptes de gestion 2018, 2020 et 2021, à partir desquels les experts ont travaillé, et se tenir à la disposition de la cour pour communiquer tout document ou toute précision complémentaire.



21. Cependant, ces experts ne font aucune mention des pièces d'exploitation examinées pour les besoins de l'expertise (sans précision de dates). 

En outre, l'estimation de la valeur du fonds de commerce qu'il comporte en page 39, est fondée sur les exercices 2017 à 2020, de sorte que si certains des éléments de cette expertise sont recevables, l'élément essentiel permettant de valoriser le fonds de commerce, à savoir les comptes sociaux, ne l'est pas. Ainsi, cette expertise est insuffisante à la solution du litige.



22. De surcroît, le juge du fond est souverain pour apprécier la méthode de calcul qui lui paraît la plus appropriée dès lors, selon l'article L. 145-14 du code de commerce, que la valeur marchande du fonds de commerce est déterminée suivant les usages de la profession.



23. Concernant une location dans une résidence hôtelière offrant des services para-hôteliers et impliquant de nombreux bailleurs qui ont conclu des baux avec une unique société exploitante, l'éviction entraîne une perte partielle du fonds, à charge pour chaque bailleur, de verser une indemnité au prorata détenu par rapport au nombre total de lots ; il est ainsi possible d'évaluer le fonds afin, ensuite, de diviser la valeur globale obtenue par le nombre de lots s'ils sont tous identiques, cette solution n'étant pas « simpliste », contrairement à ce que prétend l'appelante.





24. Dans l'hypothèse d'une perte de plusieurs lots hétérogènes, il est encore loisible d'affiner le résultat obtenu par la méthode qui précède, en examinant la contribution individuelle de chaque lot au chiffre d'affaires de l'ensemble, en tenant compte de critères tels que sa surface, sa capacité d'accueil, son taux d'occupation, sa situation dans la résidence ou encore son niveau de standing.



25. L'indemnité d'éviction doit être calculée au moment où le préjudice est réalisé, c'est-à-dire, à la date où le locataire a cessé d'occuper les lieux, et non à la date de la décision qui l'octroie. 

En l'espèce, l'ensemble des locataires a quitté les lieux le 31 décembre 2018, à l'exception de M. [Y] [M] (congé délivré pour le 31 décembre 2019), ces dates correspondant ainsi au terme du bail.



26. L'évaluation du fonds de commerce peut se fonder sur plusieurs méthodes. La méthode hôtelière préconisée par l'appelante est possible, sans être pour autant exclusive de l'application de plusieurs méthodes concurrentes, pouvant d'ailleurs se combiner, le texte de l'article L. 145-14 du code de commerce, en référant aux usages.



27. A cet égard, la perte de plusieurs lots en raison du non-renouvellement du bail dans une résidence hôtelière de tourisme, ne constituant qu'une perte partielle du fonds de commerce, la méthode la plus pertinente est de l'indemniser en calculant la perte de rentabilité du fonds subsistant et de répercuter le coût de cette indemnité d'éviction, par lot, en fonction du loyer quittancé.



28. Ce travail a été en partie accompli dans la seconde expertise, mais la cour estime nécessaire d'ordonner une nouvelle mesure d'instruction afin d'évaluer la montant de l'indemnité due à la SAS La [N] pour perte partielle de son fonds de commerce, ceci, aux frais avancés de cette dernière en sa qualité d'appelante, étant rappelé que le bail est soumis conventionnellement aux dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties expressément réservés,



Ordonne une expertise judiciaire, 



Désigne pour y procéder :



M. [UK] [QP]

[Adresse 19] 

[Adresse 20]





 [Localité 41]

 Tél. 04.68.44.12.60 





 Fax 04.68.44.12.59 

 Mob. 06.72.11.36.79

 Mél. [Courriel 1]











avec pour mission, dans le respect du contradictoire :



* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission et, notamment, le rapport d'expertise judiciaire et le rapport d'expertise privée ainsi que les éléments comptables permettant de calculer la perte de rentabilité du fonds de commerce subsistant à la suite des 13 départs des lieux,



* visiter les lieux loués, les décrire,



* rechercher, en tenant compte de la nature des activités commerciales autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, le tout, à la date de l'éviction,



Dit que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui de solliciter, le cas échéant, une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport ; et dit que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert ;



Dit que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans un délai maximum de deux mois ;



Dit que l'expert, après avoir répondu aux observations des parties, devra transmettre une copie du rapport définitif à chacune des parties (article 173 du code de procédure civile) ainsi qu'au greffe de la cour, dans le délai de six mois à compter du jour où il aura été informé du dépôt de la consignation ;



Dit que la SAS La [N] fera l'avance des frais d'expertise et devra consigner la somme de 4 000 euros à la régie d'avance et de recettes de la cour avant le 30 septembre 2026 ;



Dit qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert deviendra caduque (article 271 du code de procédure civile) ;



Dit que l'expert commencera ses opérations dès qu'il sera averti par le greffe de ce que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance ;



Dit que l'expert, si le coût probable de l'expertise s'avère beaucoup plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au magistrat chargé du suivi de l'expertise ainsi qu'aux parties, l'évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant, si nécessaire, la consignation d'une provision complémentaire;



Dit que la mesure d'expertise s'exercera sous le contrôle du président de la chambre commerciale ou tout autre conseiller de cette chambre, auxquels seront soumis les difficultés éventuelles ;





Dit qu'en cas d'empêchement ou de refus d'acceptation de sa mission par l'expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance sur requête;



Ordonne la radiation de l'affaire, et dit qu'elle sera rétablie au rôle des affaires de la cour à l'initiative de la partie la plus diligente au vu du dépôt du rapport d'expertise,



Réserve les dépens.



La greffière La présidente