Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 9 septembre 2026, n° 24/14461

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :


■

2ème chambre civile


N° RG 24/14461 -
 N° Portalis 352J-W-B7I-C6IE2

N° MINUTE : 


Assignation du :
20 novembre 2024













ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 09 septembre 2026

DEMANDERESSE 

SCI 21 BRUXELLES
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Carole LVOVSCHI-BLANC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0114



DEFENDEURS 

Madame [D] [A]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [W] [J] [S] [A]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [G] [J] [P] [A]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Madame [C] [X] [A]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Maître Caroline FAUVAGE de la SELARL FH AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0255


PARTIES INTERVENANTES:

Madame [V] [Q] 
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [T] [A]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Monsieur [E] [A]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Madame [L] [A]
[Adresse 6]
[Localité 3]

représentés par Maître Caroline FAUVAGE de la SELARL FH AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0255

***

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président

assisté de Madame Océane GENESTON, Greffière


DEBATS

A l’audience du 27 mai 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 09 septembre 2026.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***

EXPOSE DU LITIGE

Le 19 juin 2018, [G], [C], [W] et [D] [A] ont vendu à la société 21 Bruxelles un bien immobilier sis à [Localité 1] garantissant un usage autre qu’habitation au sens de l’article L 631–7 du code de la construcution et de l’habitation.

Par actes de commissaire de justice des 19 et 20 novembre 2024, la société 21 Bruxelles a assigné [G], [C], [W] et [D] [A] devant le tribunal de céans aux fins de les condamner solidairement à lui verser une indemnité de 605.822,40 euros pour manquement à leur obligation de garantie d’usage.

L’affaire a été renvoyée devant le juge de la mise en état.

Par bulletin du 21 mai 2025, les parties ont été invitées à conclure sur la recevabilité des demandes formées contre [W] [A], en raison de son décès antérieur à l’assignation.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, [V] [K] [H] et [T], [E] et [L] [A], héritiers de [W] [A], sont volontairement intervenus à l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2026, [G], [C], [W], [D], [T], [E] et [L] [A] et [V] [K] [H] (ci-après les consorts [A]) demandent au juge de la mise en état de:
déclarer la demande de la société 21 Bruxelles irrecevable,la condamner à leur verser une somme de 5.000 euros au titre del’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2026, la société 21 Bruxelles sollicite:
le rejet des demandes,la condamnation solidaire de [G], [C], [W], [D], [T], [E] et [L] [A] et [V] [K] [H] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’incident a été plaidé le 27 mai 2026.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 septembre suivant.


MOTIFS

Vu les conclusions des consorts [A] notifiées par voie électronique le 26 mai 2026;

Vu les conclusions de la société 21 Bruxelles notifiées par voie électronique le 21 mai 2026;


1°) Sur la prescription

Au visa de l’article 2224 du code civil, les consorts [A] font valoir:
que la société 21 Bruxelles pouvait disposer dès la conclusion de la vente des informations lui permettant de savoir l’usage du bien,qu’il résulte des correspondances échangées par les notaires en charge de la vente que le notaire de la société disposait de tous les éléments relatifs à l’usage du bien,qu’ils n’ont procédé à aucune rétention d’information,que la société 21 Bruxelles est une professionnelle de l’immobilier, qu’elle connaît donc la réglementation applicable, qu’il lui suffisait de consulter les fichiers accessibles en ligne pour savoir l’usage d’un bien,qu’en conséquence, la prescription a commencé à courir dès la conclusion de la vente, que la société 21 Bruxelles a donc agi tardivement en assignant en novembre 2024.
La société 21 Bruxelles oppose:
qu’elle n’a découvert que le bien n’était pas entièrement à usage autre que d’habitation qu’en 2023 lors de sa revente,que lors de la vente, les documents remis ne permettaient pas de savoir l’usage de la totalité du bien.
Sur ce, l’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

C’est au demandeur à la prescription d’en établir le point de départ.

En l’espèce, le fait permettant à la société 21 Bruxelles d’agir est sa connaissance de l’existence au sein du bien vendu de locaux à usage d’habitation.

Il résulte de la pièce n° 11 produite par les consorts [A] que lors de la vente les informations recueillies par les notaires quant à l’usage du bien étaient les suivantes:
Selon une attestation de la mairie de [Localité 1] du 16 février 2018, aucun des locaux de l’immeuble vendu n’avait fait l’objet d’un changement d’usage par compensation depuis 1970.Le notaire de la société 21 Bruxelles savait par ailleurs qu’une décision préfectorale du 24 juin 2003 portait changement d’usage d’un local d’habitation en local à usage administratif avec compensation.Les services de la maire de [Localité 1] ont indiqué le 19 février 2018 qu’ils allaient procéder à une vérification.
La contradiction existant entre l’attestation de la mairie du 16 février 2018 et l’existence d’une décision préfectorale portant changement de destination n’était toujours pas levée lors de la conclusion de la vente.

Par suite, la société 21 Bruxelles ne savait pas au jour de la vente que le bien n’était pas entièrement à usage autre que d’habitation. Elle savait uniquement qu’il existait une incertitude sur ce point.

Par ailleurs, il ne peut être soutenu qu’en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, elle aurait dû savoir qu’en définitive, le bien n’était pas entièrement à usage autre que d’habitation puisque les notaires chargés de la vente n’étaient pas parvenus à lever l’incertitude née de la contradiction entre les informations en leur possession émanant pourtant des services administratifs en charge de la gestion de l’usage des biens immobiliers.

Les consorts [A] échouent donc à démontrer que la société 21 Bruxelles savait ou aurait dû savoir au jour de la vente que le bien n’est pas entièrement à usage autre que d’habitation.

La fin de non recevoir doit donc être rejetée.


2°) Sur l’irrecevabilité pour défaut de personnalité

L’article 30 du code de procédure civile définit l’action pour le défendeur comme étant le droit de discuter le bien fondé des prétentions dirigées à son encontre.

L’article 32 du même code dispose qu’« est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

La personnalité d’une personne physique s’éteint à son décès.

Par suite, les demandes formées contre une personne déjà décédée sont irrecevables comme dirigées à l’encontre d’une personne dépourvue du droit d’agir.

[W] [A] étant décédé au jour de délivrance de l’assignation, les demandes formées à son encontre sont irrecevables.


3°) Sur les autres demandes

Les frais irrépétibles et les dépens sont réservés.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevables les demandes de la société 21 Bruxelles formées à l’encontre de [W] [A] devant le tribunal;

Déboutons [G], [C], [W], [D], [T], [E] et [L] [A] et [V] [K] [H] de leur demande tendant à:
déclarer irrecevable le surplus des demandes de la société 21 Bruxelles formées devant le tribunal;
Réservons les dépens et les frais irrépétibles;

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 14 octobre 2026 à 13h30 pour notification par les défendeurs de leurs conclusions au fond au plus tard le 12 octobre 2026 et à défaut clôture;


Faite et rendue à [Localité 1] le 09 septembre 2026


La greffière Le juge de la mise en état