Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème Chbre Cab B4, 10 septembre 2026, n° 21/10080

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 21/10080 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZKPO

AFFAIRE : 

S.A.R.L. FONCIERE DU CEDRE (la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES)
 C/ 
M. [O] [N] [A] (Me Marie SUZAN)


Grosse délivrée le
10 Septembre 2026 
À 
-la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES
Me Marie SUZAN

-
-
Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 12 Février 2026
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
 
Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 07 Mai 2026, puis prorogée au 10 Septembre 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier 


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La société FONCIERE DU CEDRE (S.A.R.L.)
Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 794 293 373
dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège


représentée par Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE



C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [O] [N] [S] [A]
né le 22 Mai 1955 à [Localité 1], de nationalité française
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Marie SUZAN, avocat au barreau de MARSEILLE
































EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 14 février 2020, Monsieur [O] [A], propriétaire d’une maison sur un terrain d’environ mille deux cent trente-deux mètres carrés sise [Adresse 3], a passé avec la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE une promesse unilatérale de vente concernant ce bien. Maître [F], notaire, a rédigé l’acte.

L’acte a été passé sous plusieurs conditions suspensives, dont, notamment, l’obtention d’un permis de construire sur une parcelle préalablement détachée.

Les engagements réciproques devaient prendre fin le 1er décembre 2020, date avant laquelle la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE devait exercer l’option offerte par la promesse. Il a été stipulé le versement par la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE, bénéficiaire de la promesse, d’une indemnité d’immobilisation de 30 000€.

L’acte de vente définitif n’a pas été passé devant notaire et ce jusqu’au 1er décembre 2020. 


Par acte d’huissier en date du 2 novembre 2021, la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE a assigné Monsieur [O] [A] devant le Tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de le voir condamner à lui verser la somme de 108 400€ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du défaut d’acquisition du bien objet de la promesse de vente du 14 février 2020.


Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 3 décembre 2024, au visa des articles 1104, 1213, 1231-1 du code civil, la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE sollicite de voir :

- débouter Monsieur [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner Monsieur [A] à payer à la société FONCIERE DU CEDRE la somme de 108 400€ a titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant pour elle du défaut d’acquisition du bien objet de la promesse de vente du l4 février 2020 ;
- condamner Monsieur [A] à restituer à la société FONCIERE DU CEDRE l’indemnité d'immobilisation d’un montant de 30 000€ séquestrée entre les mains Me [F], notaire, assortis des interéts au taux légal à compter du 4 mai 2021, date de la mise demeure ;
- ordonner à Me [F], notaire à [Localité 1], de restituer à la societe FONCIERE DU CEDRE l'indemnite d'immobilisation d'un montant de 30 000€ séquestrée dans un delai maximum de huit jours à compter de la denonce qui lui sera faite par huissier de la grosse du jugement a intervenir et de l’acte de signification de ce jugement a Monsieur [A] ;
- condamner Monsieur [A] à payer à la sociéte FONCIERE DU CEDRE la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [A] à payer les entiers dépens de l’instance.

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des dernières conclusions de la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE pour un exposé de ses moyens.


Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 1er octobre 2025, au visa des articles 1103, 1104 et suivants du code civil, Monsieur [O] [A] sollicite de voir :

- constater que la promesse est venue à expiration le 1er décembre 2020 ;
- condamner la société FONCIERE DU CEDRE au paiement de l’indemnité d’immobilisation assortie des intérêts légaux à compter du 18 mai 2021 ;


- rejeter l’intégralité des demandes de la société FONCIERE DU CEDRE, 
- condamner la société FONCIERE DU CEDRE au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts ;
- ordonner à Me [F], notaire à [Localité 1], de verser à Monsieur [A] le montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée en son étude ;
- condamner la société FONCIERE DU CEDRE au paiement de la somme de 6 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des dernières conclusions de Monsieur [O] [A] pour un exposé de ses moyens.


Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties. 


MOTIFS DE LA DECISION :

Sur « l’expiration » de la promesse de vente :

La prétention de Monsieur [O] [A] tendant à voir « constater que la promesse est venue à expiration le 1er décembre 2020 » est suivie par la phrase « La promesse étant caduque et les conditions suspensives ne s’étant pas réalisées dans les délais et modalités prévus à l’acte » au sein du dispositif des conclusions du défendeur.

Cette prétention s’analyse donc juridiquement comme une demande de constat de caducité, conformément aux articles 1186 et 1187 du code civil.

Il convient, pour la suite du raisonnement, de rappeler la différence entre la caducité et la résiliation. Au terme de l’article 1186 du code civil, la caducité est la perte de validité du contrat si l’un de ses éléments essentiels disparaît au cours du contrat. Au terme des articles 1224 à 1229 du code civil, la résolution est la sanction de l’inexécution du contrat par l’une des parties. Dans un cas, la caducité, le contrat prend fin parce qu’un élément qui existait initialement a cessé d’exister alors que dans l’autre cas, la résiliation, le contrat prend fin en raison de l’attitude d’une des parties.

Monsieur [O] [A] réclame bien le constat de la « caducité ». Ce point est donc, en principe, du moins selon le code civil, indépendant de la question de savoir si la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE a bien exécuté ses obligations contractuelles. Monsieur [O] [A] réclame que la caducité du contrat soit constatée en faisant valoir que le délai de validité de la promesse a expiré au 1er décembre 2020. L’élément présent initialement (le consentement des parties à la validité de la promesse) a été limité dans le temps par le contrat lui-même et aurait disparu au 1er décembre 2020, entraînant de ce chef la caducité.

Il convient toutefois de relever qu’en l’espèce, le contrat lui-même introduit dans ses stipulations un lien indirect entre la caducité pour expiration du délai de validité, et résiliation pour inexécution. Afin de comprendre les modalités de ce lien, il convient de citer les stipulations contractuelles. Pour une meilleure lisibilité, les citations de l’acte de vente seront effectuées dans une police de caractères différente de la police de présente décision.




L’acte de promesse de vente litigieux stipule en page 4 : « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 1er décembre 2020 à 16 h. En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration de la promesse ci-dessus fixée ».

La carence est définie en page 5 : « la carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

Du fait du promettant :

Si la vente n’est pas réalisée du fait de la carence du promettant, le bénéficiaire, après avoir versé au notaire l’intégralité du prix et des frais (ou si le prix est payable au moyen de deniers d’emprunt, la somme correspondant à la partie du prix payable de ses deniers personnes et aux frais, après avoir justifié de l’octroi du prêt destiné au paiement du solde du prix), sera en droit de lui faire sommation par exploit d’huissier de se présenter chez le même notaire. Faute par le promettant de déférer à cette sommation, il sera dressé un procès-verbal de défaut destiné à être publié au service de la publicité foncière. Le bénéficiaire pourra à son choix dans le procès verbal :

* Soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution en nature de la vente en application de l’article 1221 du code civil, et solliciter en conséquence la constatation judiciaire de la vente. Dans l’attente de cette constatation, l’exécution d’une formalité de pré-notation prévue à l’article 37-2 du décret du 4 janvier 1955 pourra être effectuée à sa demande.

* Soit faire constater l’inexécution de la vente et déclarer alors sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le bénéficiaire reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation de son préjudice.

(…)

Du fait du bénéficiaire :

Au cas où le bénéficiaire n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien, nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. Le promettant pourra, en outre, réclamer une juste indemnisation de son préjudice ».

Il résulte des stipulations qui précèdent que le contrat, comme énoncé plus haut, créé un lien entre la caducité du contrat pour expiration de son délai de validité, et la résiliation pour inexécution. Ce lien s’articule comme suit. En principe, l’expiration du délai de validité de la promesse entraîne sa caducité (page 4 de la promesse). Néanmoins, le promettant ne peut se prévaloir de ladite caducité en cas de carence de sa part. Par ailleurs et de manière distincte de la question de la caducité, la carence du promettant est un motif de résiliation du contrat pour inexécution par le bénéficiaire (la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE).


Le contrat introduit donc bien un lien entre caducité et résiliation pour inexécution, par le biais de la notion de carence, qui à la fois met en échec l’invocation de la caducité par Monsieur [O] [A] (promettant) et permet à la fois à la bénéficiaire (la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE) de solliciter la résiliation du contrat pour inexécution.

Mais malgré l’existence de ce lien entre carence , Monsieur [O] [A] procède dans ses conclusions à une confusion. Il affirme que « les modalités d’une carence du fait du promettant sont bien explicitées dans cet acte ci-dessus reproduit et, ne lui en déplaise, une sommation par huissier est bien nécessaire pour s’en prévaloir ». Cette affirmation du défendeur est fausse. Une sommation d’huissier est nécessaire pour que la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE puisse, au titre de la carence de Monsieur [O] [A], solliciter la résiliation pour inexécution. C’est le sens du paragraphe suivant, faisant suite aux stipulations sur la sommation par acte d’huissier : « * Soit faire constater l’inexécution de la vente et déclarer alors sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le bénéficiaire reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation de son préjudice ». En revanche, la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE peut parfaitement s’opposer à la caducité invoquée par Monsieur [O] [A] en invoquant une carence du promettant, quand bien même elle n’aurait pas mis en œuvre la procédure de sommation par huissier afin d’obtenir la résiliation pour inexécution ou l’exécution forcée de la vente. 

Monsieur [O] [A] confond ici la notion même de carence telle que définie au contrat (« la carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente. »), qui est une notion de fait dont l’existence dont ne dépend d’aucune procédure particulière, et les conséquences de ladite carence, conséquences dont seulement certaines exigent la mise en œuvre par la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE d’une procédure de sommation préalable par acte d’huissier. Selon les termes du contrat, la carence du promettant (Monsieur [O] [A]) peut avoir trois conséquences :
1) impossibilité pour Monsieur [O] [A] de se prévaloir de la caducité pour expiration du délai de validité (page 4 du contrat) ;
2) constatation judiciaire de la vente à la demande de la bénéficiaire (la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE) et donc l’exécution forcée de cette vente (page 5 du contrat) ;
3) constatation de la résiliation de plein droit pour inexécution et demande de dommages-intérêts par la bénéficiaire (la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE) (page 5 du contrat) ;

Le contrat ne prévoit la mise en œuvre d’une procédure de sommation préalable du promettant par acte d’huissier que concernant les deux dernières conséquences de la carence. En sens inverse, le contrat n’exige pas que la bénéficiaire, la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE, ait préalablement mis en œuvre une sommation par acte d’huissier pour s’opposer à ce que Monsieur [O] [A] se prévale de la caducité si celui-ci a fait preuve d’une carence au sens du contrat.

La demanderesse fait valoir que le logement n’était pas libre de toute occupation à la date du 1er décembre 2020, ce qui constituerait la carence de Monsieur [O] [A] au sens de la page 5 du contrat.






En page 6 de l’acte, il est stipulé, dans un paragraphe intitulé « propriété jouissance » : « le bénéficiaire sera propriétaire du bien objet de la promesse le jour de la constatation de la vente en la forme authentique et il en aura la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, le bien devant impérativement, à cette même date, libre de toute location ou occupation (...) ».

La société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE produit aux débats une attestation de Madame [C] [G] et de Monsieur [D] [M], datée du 30 septembre 2021, accompagnée de photocopies de leurs cartes d’identité respectives. Ceux-ci indiquent avoir occupé le bien litigieux au titre d’un bail oral jusqu’au 8 décembre 2020.

Monsieur [O] [A] sollicite dans les motifs de ses conclusions que cette attestation soit écartée des débats en ce qu’elle ne remplit pas les conditions de forme de l’article 202 du code de procédure civile. Il convient d’une part de relever que le défendeur ne reprend pas cette prétention dans le dispositif de ses conclusions, alors qu’au titre de l’article 768 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur les prétentions figurant au dispositif. D’autre part, il est constant en jurisprudence que la simple absence de conformité d’une attestation de témoin aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile ne peut conduire le juge à refuser d’examiner cette attestation et n’entraîne pas la nullité de ladite attestation.

Il convient donc de s’interroger sur le fait de savoir si cette attestation rapporte suffisamment la preuve de l’occupation des lieux au 1er décembre 2020 et si cette éventuelle occupation des lieux constitue une carence au sens de la page 5 du contrat de promesse de vente.

S’agissant de la force probante de cette attestation, elle est accompagnée, comme indiqué plus haut, de la carte d’identité des personnes l’ayant rédigée, ce qui constitue un indice de crédibilité : les personnes s’identifient par le biais de cette carte d’identité et s’exposent ainsi au risque éventuel de poursuites pour fausses déclarations conformément au code pénal. Mais surtout, la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE produit également aux débats un courrier de l’assureur CAB SMCA IARD indiquant que Madame [C] [G] a été assurée pour « responsabilité civile locative » pour le bien sis au [Adresse 3] jusqu’au 31 décembre 2020.

Aussi, la conjonction de l’attestation de Monsieur [M] et Madame [G] avec le courrier de leur assureur apparaissent prouver suffisamment que ces personnes, locataires de Monsieur [O] [A], n’avaient pas quitté les lieux au 1er décembre 2020, comme l’exigeait pourtant la promesse de vente en page 6 dans le paragraphe « propriété jouissance ».

Il convient de reprendre la définition de la carence du promettant telle que visée à la promesse : « la carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente ». Il y a bel et bien eu manquement fautif par Monsieur [O] [A] à son obligation de délivrer un bien libre de toute occupation à la date du 1er décembre 2020. La « carence » telle que définie par le contrat exige toutefois, outre le manquement fautif, que ce manquement ait « empêché l’exécution de la vente ».

Or, sur ce point, il convient de s’en rapporter à un e-mel de Maître [H] (notaire de la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE) du 17 décembre 2020 que la demanderesse elle-même verse aux débats (pièce n°6). Au sein de ce document, Maître [H] indique : « mes clients ont pris du retard dans le dépôt de la déclaration préalable et le montage de leur dossier. Mes clients m’informent que la DP a été obtenue et affichée (j’attends les justificatifs) et que les délais expireront mi-février 2021. Je vous serais reconnaissante de bien vouloir en informer vos clients et m’adresser une prorogation pour une date de réitération au plus tard le 15 mars 2021 ».

Il faut rappeler que la promesse de vente litigieuse a été conclue sous plusieurs conditions suspensives au bénéfice de la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE, dont celle d’obtention d’un permis de construire et d’une déclaration préalable « ayant pour objet la création du terrain assiette du permis dont il est question ».

Or, il résulte bien du mail de Maître [H] que ce n’est pas l’occupation des lieux par Monsieur [M] et Madame [G] au 1er décembre 2020 et jusqu’au 8 décembre qui a empêché l’exécution de la vente : la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE n’était en tout état de cause pas prête à passer cette vente au 1er décembre, ayant « pris du retard dans le dépôt de la déclaration préalable et le montage de [son] dossier ».

La société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE est donc mal fondée à s’opposer au constat de la caducité de la vente au 1er décembre 2010 au motif de la « carence » de Monsieur [O] [A] : il y a bien eu manquement fautif du défendeur à ses obligations contractuelles, mais ce manquement n’a pas constitué une « carence » au sens du contrat puisqu’il est sans rapport avec le fait que la vente n’a pas eu lieu au 1er décembre : même si les occupants avaient quitté les lieux avant le 1er décembre, la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE n’aurait pas été prête pour passer la vente et a d’ailleurs elle-même demandé la prorogation du délai.

La société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE fait valoir que le contrat a été prorogé tacitement par Monsieur [O] [A]. La demanderesse cite à cet effet l’article 1213 du code civil. Il convient d’en rappeler les dispositions : « le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. La prorogation ne peut porter atteinte aux droits des tiers ». Or, les attitudes prétendues du défendeur dont la demanderesse entend déduire son consentement tacite à la prorogation de la promesse au-delà du 1er décembre 2020 sont toutes postérieures à cette date. Ainsi, la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE évoque le constat d’état des lieux de sortie du 2 décembre 2020 réalisé entre Monsieur [O] [A] et ses locataires, l’absence de réponse de Monsieur [O] [A] au mail de maître [H] du 17 décembre 2020 évoquant la prorogation, la présence de Monsieur [O] [A] lors de visites des lieux par des clients potentiels de la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE…

La société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE tente donc de démontrer qu’un contrat a été prorogé par des attitudes postérieures à l’expiration de celui-ci, ce qui contredit le texte de l’article 1213 qu’elle cite pourtant in extenso sans en tirer les conséquences légales : seule une volonté antérieure à l’expiration du contrat peut proroger celui-ci. Il n’y a donc pas eu prorogation, qu’elle soit tacite ou explicite, écrite ou orale, du contrat puisque la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE ne prouve aucune manifestation de volonté de Monsieur [O] [A] de proroger le contrat avant le 1er décembre 2020.

Il convient donc de constater, à la date du 1er décembre 2020, la caducité de plein droit de la promesse de vente passée le 14 février 2020 entre Monsieur [O] [A] et la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE.

Sur les dommages-et-intérêts réclamés par la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE :

La société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE fonde sa prétention à la somme de 108 400€ de dommages-intérêts sur la prorogation prétendue du contrat au-delà du 1er décembre 2020, et sur l’inexécution fautive prétendue par Monsieur [O] [A] de ses obligations dans le cadre de l’exécution de ce contrat prorogé. Il a été démontré plus haut que le contrat n’a légalement pas pu être prorogé par des attitudes postérieures à la date de fin du contrat.

Puisque le contrat était caduc depuis le 1er décembre 2020, Monsieur [O] [A] pouvait librement disposer de son bien. la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE ne peut donc soutenir que Monsieur [O] [A] a commis une inexécution fautive à ses obligations contractuelles en vendant ledit bien.

Aussi, le préjudice prétendu de 108 400€ (une perte de marge bénéficiaire espérée par la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE à la revente du bien dont elle projetait l’acquisition), quand bien même il serait considéré comme établi par la demanderesse (qui ne tient pas compte de la qualification de perte de chance), ne résulterait pas d’une faute de Monsieur [O] [A] dans l’exécution du contrat : le contrat avait pris fin, le défendeur n’a par définition pas commis de faute contractuelle postérieurement au 1er décembre 2020 puisqu’il n’existait plus de contrat entre les parties.

Il convient donc de débouter la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE de sa prétention à la somme de 108 400€.

Sur l’indemnité d’immobilisation :

La promesse de vente stipule en page 9 : « les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en faveur du bénéficiaire, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir. Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le promettant devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans. L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible ».

En page 18, il est également stipulé que les documents « ci-dessus mentionnés » seront disponibles pour le bénéficiaire (la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE) en l’étude notariale, sans que l’office notarial n’ait l’obligation d’adresser les documents au bénéficiaire.


En l’espèce, Monsieur [O] [A] argue de ce que la stipulation sur la communication des documents au bénéficiaire de la promesse (la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE) la dispensait d’avoir à justifier activement auprès de la demanderesse de l’absence de défaillance de la condition suspensive de droit commun. Cette affirmation est exacte : la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE pouvait consulter en l’office notarial les documents nécessaires si ceux-ci s’y trouvaient effectivement. Toutefois, il n’en demeure pas moins que la stipulation sur les conditions suspensives de droit commun faisait l’obligation de justification, quelle que soient les modalités de communication des documents, sur Monsieur [O] [A], le promettant : «  Le promettant devra justifier d’une origine de propriété régulière (...) ».

Or, le présent Tribunal n’est pas partie au contrat de promesse de vente. Contrairement à la demanderesse, tenue par les termes du contrat, il n’incombe pas au Tribunal de vérifier des documents auprès de l’étude notariale. Devant le présent Tribunal, Monsieur [O] [A] est soumis à l’obligation de l’article 9 du code de procédure civile, lequel dispose : « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».





Puisque, selon le contrat, c’est à Monsieur [O] [A] de prouver que les conditions suspensives de droit commun sont accomplies, c’est donc au défendeur qu’il appartenait de prouver devant le présent Tribunal « d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans » et des autres documents relatifs aux conditions suspensifs de droit commun.

Or, Monsieur [O] [A] ne produit devant le présent Tribunal aucun des documents justifiant l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun à la date du 1er décembre 2020, alors que c’est sur lui que pèse cette obligation de justification au terme du contrat. Il faut donc considérer que les conditions suspensives ont défailli puisque Monsieur [O] [A] ne justifie pas du contraire.

Selon les stipulations prévues en page 7 du contrat de promesse de vente, en cas de défaillance d’une condition suspensive, l’indemnité d’immobilisation sera restituée au bénéficiaire de la promesse, c’est à dire la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE.

Il convient donc de condamner Monsieur [O] [A] à restituer à la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE la somme de 30 000€ séquestrée entre les mains Me [F], notaire, assortis des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2021, date de la mise demeure. Monsieur [O] [A] sera débouté de sa prétention tendant à voir condamner la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE à lui verser l’indemnité d’immobilisation.

Sur le versement de l’indemnité d’immobilisation par Maître [F], notaire :

L’article 14 du code de procédure civile dispose : « nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ».

En l’espèce, chacune des deux parties sollicite de voir ordonner à « Maître [F], notaire » de lui verser l’indemnité d’immobilisation séquestrée en son étude. Toutefois, aucune des deux parties n’a fait assigner cette personne à la présente procédure. « Maître [F], notaire » (Maître [L] [F], selon l’acte de promesse de vente) n’est pas partie au présent litige.

Il n’y a donc pas lieu « d’ordonner » un versement quelconque à une personne que les parties n’ont pas attrait au présent litige.

Sur les dommages-intérêts réclamés par Monsieur [O] [A] :

Monsieur [O] [A] affirme que la présente procédure lui a causé un préjudice. Il n’indique pas lequel. Il n’indique pas sur le fondement de quel texte juridique il forme cette demande. Il sera donc débouté de sa prétention à la somme de 20 000€ qu’il ne fonde ni en droit, ni en fait.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Monsieur [O] [A], qui succombe aux demandes de la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner Monsieur [O] [A] à verser à la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :


CONSTATE, à la date du 1er décembre 2020, la caducité de plein droit de la promesse de vente passée le 14 février 2020 entre Monsieur [O] [A] et la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE ;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE de sa prétention à la somme de 108 400€ de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [O] [A] à restituer à la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE la somme de trente mille euros (30 000€) au titre de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains Me [F], notaire, assortis des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2021, date de la mise demeure ;

DEBOUTE Monsieur [O] [A] de sa prétention tendant à voir condamner la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE au paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner à « Maître [F], notaire », un versement au profit de la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE comme de Monsieur [O] [A] ;

DEBOUTE Monsieur [O] [A] de sa prétention à la somme de 20 000€ à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [O] [A] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [O] [A] à verser à la société à responsabilité limitée FONCIERE DU CEDRE la somme de cinq mille euros (5 000€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT












LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.