notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal des activités économiques de Paris, Chambre 2-6, 10 septembre 2026, n° 2026050865

Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Parties (entreprises)

B & C IMMOBILIER

Exposé du litige

PROCEDURE

Par jugement en date du 7 juillet 2025, le tribunal des activités économiques de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde au bénéfice de la société B & C IMMOBILIER et a désigné :

La SELARL P2G, prise en la personne de Maître [Y] [I], en qualité d'administrateur judiciaire avec mission de surveillance,

La SCP BTSG prise en la personne de Maître [V] [Z], en qualité de mandataire judiciaire,

Madame [M] [O] en qualité de juge-commissaire,

La SELARL [G] [L] et [A] [E], en qualité de commissaire de justice.

Ce même jugement a fixé la durée de la période d'observation à 6 mois, soit jusqu'au 7 janvier 2026, ladite période d'observation ayant été renouvelée par jugement du 13 janvier 2026 jusqu'au 7 juillet 2026.

Activité de la société

La Société est spécialisée dans l'exploitation de biens immobiliers en France et exerce son activité sous l'enseigne « TENDOORS ».

Selon les déclarations du dirigeant, l'activité de la Société consiste à prendre à bail des immeubles et maisons d'habitation rénovées et entièrement équipées auprès de propriétaires particuliers ou professionnels, puis les donner en location meublée longue

durée à des personnes physiques (jeunes actifs et étudiants) via des baux d'habitation meublée d'une durée d'un an soumis à la loi du 6 juillet 1989 et ensuite gérer toute la vie locative en fournissant également un ensemble de services (ménage, électricité, entretien et maintenance, assurance et autres).

Les sites sont localisés en grande majorité à [Localité 1] et 1ère couronne, [Localité 2] et sa banlieue, ainsi qu'à [Localité 3].

Au 31 décembre 2024, la Société comptabilise 329 unités de « co-living » en gestion.

Origine des difficultés

Le dirigeant énonce deux problématiques majeures compromettant la pérennité de l'activité.

D'une part, la Société est liée par plusieurs baux commerciaux non rentables, dès lors qu'ils portent sur des locaux pour lesquels le taux d'occupation est relativement faible et pour lesquels, les revenus dégagés sont inférieurs à la charge représentée par le bail ou qu'ils sont conclus à un prix excessif par rapport aux revenus qu'ils dégagent. Sur les 37 sites exploités, 6 sont jugés non contributifs, dont 2 enregistrent une marge brute négative.

D'autre part, les frais de structure demeurent trop élevés. Des mesures de réduction des coûts ont déjà été mises en œuvre, notamment la résiliation de certains contrats de prestation de service.

La synthèse des principaux agrégats des comptes des derniers exercices clos de la Société se présente comme suit :

[…]

A l'ouverture de la procédure, la Société comptait un effectif de 3 salariés (hors dirigeant).

Passif déclaré à l'ouverture de la procédure

Selon la demande d'ouverture de la procédure de sauvegarde, le passif de la Société se présente comme suit :

[…]

Déroulement de la période d'observation

Les difficultés de la Société étaient en partie dues à l'existence de baux dont la rentabilité était insuffisante, voire négative.

Parmi ces 6 baux en question, deux étaient pris à bail auprès de la société PORTA NOVA CAPITAL et avaient été conclus à des conditions telles que le montant des loyers dus était supérieur au montant des revenus locatifs générés par les biens. Par courrier en date du 28 juillet 2025, le bailleur a été informé de la non-continuation de ces contrats, conformément aux dispositions de l'article L.622-14 du code de commerce.

Une négociation a été initiée sur les 4 autres baux afin de réduire le montant des loyers.

Depuis l'ouverture de la procédure, la Société a mené une politique de réduction de ses charges et recherché l'optimisation de ses coûts de structure.

Dans ce cadre, des économies mensuelles de l'ordre de 15 k€ ont été réalisées notamment grâce :

au non-remplacement d'un salarié ayant quitté les effectifs au mois de septembre 2025, permettant une économie de l'ordre de 2 k€ par mois ;

au changement de prestataire chargé de l'entretien des espaces verts des biens mis en location (gain mensuel de 3 k€) ;

au changement de directeur général permettant une économie mensuelle de l'ordre de 3 k€;

 à l'arrêt de prestations de conseil en informatique suite à l'arrivée à terme de la mission principale confiée au prestataire (- 3,5 k€/ mois);

 à l'arrêt de la refacturation par la holding de frais comptables (5,5 k€) et la prise en charge par la société B&C d'un prestataire extérieur pour assurer ces prestations permettant des économies mensuelles de l'ordre de 3 k€.

La Société a par ailleurs procédé à la restitution amiable de ses bureaux le 31 août 2025 permettant une économie de l'ordre de 3 k€ mensuelle.

Par ailleurs, le chiffre d'affaires total réalisé sur la période d'observation (juillet 2025 – mars 2026), incluant les frais de dossiers et les revenus liés aux mandats de gestion, s'élève à la somme de 2 464 k€.

Le volume d'activité mensuel pendant la période d'observation démontre une progression de l'ordre de 8,9 % du volume d'activité mensuel moyen entre le deuxième semestre 2025 (265 k€) et les trois premiers mois de l'exercice 2026 (291 k€).

Sur l'exercice 2026, le chiffre d'affaires de la Société devrait atteindre la somme de 3 922 k€ dont 3 678 k€ issus de revenus locatifs, 176 k€ de frais de dossier facturés et 68 k€ provenant de mandats de gestion. Ce niveau d'activité marque une hausse de 36 % par rapport à celui de l'exercice 2024 (2 713 k€).

Si le résultat cumulé du second semestre 2025 ressort négatif à hauteur de (32) k€, les résultats mensualisés de la Société démontre un retour à la rentabilité entre les mois de septembre 2025 et janvier 2026 générant un EBITDA bénéficiaire de 34 k€ sur cette période.

L'EBITDA cumulé des mois de février et mars ressort négatif à hauteur de (9) k€ en raison de l'augmentation des frais généraux et de l'arrivée à terme de franchises de loyer pour des biens dont la mise en location des chambres était encore en cours.

Au 5 mai 2026, le niveau de trésorerie disponible en banque s'élève à 156 k€.

La SELARL P2G en la personne de Me [Y] [I], administrateur judiciaire, a fait rapport au tribunal en dressant le bilan économique, social et environnemental de la Société. Ledit rapport a été déposé au greffe le 22 mai 2026. Il a été communiqué au débiteur et au ministère public.

Le débiteur et le représentant des salariés ont été convoqués à l'audience en chambre du conseil du 26 juin 2026 par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 11 juin 2026 en application de l'article L.626-9 du code de commerce. L'administrateur judiciaire, le mandataire judiciaire et le procureur de la République ont été avisés de la date de l'audience en application de l'article L.626-9 du code de commerce.

A l'audience du 26 juin 2026, le tribunal a ordonné le renvoi de l'affaire à l'audience de vacation du 28 juillet 2026 pour connaître les résultats de la consultation des créanciers.

La SCP BTSG en la personne de Me [V] [Z], mandataire judiciaire, a également déposé un rapport sur le projet de plan le 28 juillet 2026 au greffe.

Le 28 juillet 2026, s'est tenue une audience en chambre du conseil à l'issue de laquelle le président a clos les débats et annoncé qu'un jugement serait prononcé le 10 septembre 2026 par sa mise à disposition au greffe, en application de l'article 450 du code de procédure civile.

MOYENS

PLAN DE SAUVEGARDE PRESENTE

Le projet de plan de sauvegarde établi par la Société, conformément aux dispositions de l'article L.626-2 du code de commerce est détaillé ci-après.

Etat du passif

L'état du passif remis par la SCP BTSG, prise en la personne de Maître [V] [Z], est le suivant :

[…]

Il ressort de l'état ci-dessus :

Un passif définitif d'un montant de 674 776,99 € dont :

156 099,84 € à échoir (141 699,84 € de passif bancaire) ;

371 006,31 € échus et déclarés à titre privilégié.

Un passif non définitif de 186 037,69 € dont :

179 356,09 € déclarés à titre privilégié et contestés ;

6 681,60 € déclarés à titre chirographaire.

Au passif de 860 814,68 € déclaré sont appliqués les retraitements suivants afin de déterminer le montant du passif à rembourser annuellement sur la durée du plan de sauvegarde :

[…]

Sont ainsi exclues du passif à considérer pour le plan de sauvegarde :

les créances de moins de 500 € seront remboursées dès l'arrêté du plan de sauvegarde;

la créance provisionnelle du PRS pour laquelle aucun justificatif n'a été apporté et aucune procédure n'a été diligentée par le Trésor Public ;

la part à échoir déclarée par la SARL [R], bailleresse, dont le contrat de bail a été maintenu au cours de la période d'observation.

Le montant du passif à apurer est de 766 414,68 € :

Dont créances inférieures à 500 € : 4 187,07 € ;

Dont créances à apurer sur la durée du plan : 762 227,61 €.

Prévisions d'exploitation

Chiffre d'affaires

Les prévisions annuelles fournies anticipent une augmentation constante du chiffre d'affaires réalisé sur la durée du plan selon les hypothèses suivantes :

Un chiffre d'affaires annuel lié aux revenus locatifs (GRI)

Pour le Scénario Optimal : stabilisé à 3 865 k€ à compter de 2027, en croissance de 5% par rapport au chiffre d'affaires de l'exercice 2026. Ce niveau de chiffre d'affaires se base sur un parc de 362 chambres, soit 12 de moins que le maximum atteint à compter du mois de septembre 2026 (374) en raison de la conversion à compter en janvier 2027 du mode de commercialisation de 12 chambres issues du Portefeuille COSY et déjà reprises, passant d'une prise à bail par la Société à des mandats de gestion ;

Pour le Scénario Dégradé (perte de 50 chambres prises à bail) : stabilisé à 3 476 k€ à compter de 2027, soit une baisse de 5 % par rapport au chiffre d'affaires de

l'exercice 2026. Ce niveau de chiffre d'affaires se base sur un nombre réduit de 312 chambres commercialisées en raison (i) de la perte des 50 chambres prises à bail du portefeuille COSY et (ii) la conversion en mandat de gestion de 12 chambres évoquée supra ;

Un chiffre d'affaires annuel lié aux frais de dossier constant sur la durée du plan du fait de la stabilisation du parc de chambres de :

176 k€ pour le Scénario Optimal ; et

152 k€ pour le Scénario Dégradé.

Un chiffre d'affaires 2027 issu des chambres en mandat de gestion :

Pour le Scénario Optimal à hauteur de 96 k€ basé sur un nombre de 81 chambres confiées en mandat de gestion (+22 vs 2026) grâce (i) à la conversion des 12 chambres du Portefeuille COSY reprises et (ii) de la signature d'un mandat de gestion portant sur 9 chambres dont la commercialisation débutera en 2027 ;

Pour le Scénario Dégradé (perte de 9 chambres issue du Portefeuille COSY) de 89 k€ pour un total de 72 chambres commercialisées.

Un ajout annuel de 20 chambres commercialisées via des mandats de gestion à compter de 2028, soit l'équivalent de 2 maisons ou 4 appartements, pour les deux scénarii permettant d'aboutir en 2035 à un chiffre d'affaires compris entre 727 k€ (Scénario Dégradé) et 785 k€ (Scénario Optimal).

Les deux scénarii établis par la Société traduisent un repositionnement de la Société vers un développement de son activité de mandats de gestion.

En effet, le dirigeant a fait le constat que la prise à bail de biens pour assurer la mise sur le marché de chambres comporte un risque financier trop important au regard (i) des coûts de gestion engendrés et (ii) de la rentabilité dégagée par rapport à celle issue de mandats de gestions confiés par les propriétaires.

Sur la durée du plan, la Société anticipe concernant son chiffre d'affaires :

Pour le Scénario Optimal : une progression de l'ordre de 10% passant de 3 922 k€ en 2026 à 4 325 k€ en 2035 ; et

Pour le Scénario Dégradé : un retour en 2035 au niveau de chiffre d'affaires comparable à celui de 2026 (3 914 k€).

Loyers propriétaires / Coûts directs

En raison de la stabilisation du parc de chambres prises à bail à compter de 2027 et de la durée des contrats conclus avec les propriétaires, la Société anticipe :

des loyers compris entre 2 777 k€ pour le Scénario Dégradé et 3 041 k€ pour le Scénario Optimal ; et

des coûts directs (travaux, internet, électricité, gaz, eau etc..) compris entre 410 k€ pour le Scénario Dégradé et 499 k€ pour le Scénario Optimal.

Marge immobilière (NRI) et Valeur Ajoutée

Le Revenu Net Immobilier annuel sur la période considérée s'élève :

Pour le Scénario Optimal à 500 k€ à compter de 2027 représentant un taux de 13 % du chiffre d'affaires (chambres à bail), contre 9% au cours de la période d'observation (juillet 2025 mars 2026). Le taux retenu par ces prévisions correspond au taux atteint à compter du mois d'avril 2026 ;

Pour le Scénario Dégradé à 442 k€, soit également un taux de 13% du chiffre d'affaires généré (chambres à bail).

La Valeur ajoutée annuelle ressort positive sur toute la durée du plan passant de 561 k€ en 2026 à :

785 k€ en 2035 pour le Scénario Optimal ; et

727 k€ en 2035 pour le Scénario Dégradé.

Frais de structure

Concernant le Scénario Optimal les frais de structure :

augmentent en 2027 de 40 k€ en raison du recrutement d'un salarié supplémentaire afin de faire face à la hausse du nombre de mandats de gestion et le maintien du parc de chambres prises à bail ;

puis augmentent annuellement de l'ordre de 9 k€ pour atteindre 617 k€ en 2035, représentant en moyenne 14 % du chiffre d'affaires annuel.

Concernant le Scénario Dégradé, les frais de structure augmentent en 2027 et sur l'ensemble de la durée du plan de 9 k€ annuels atteignant 572 k€ en 2035 et représentant en moyenne 14% du chiffre d'affaires annuel.

Résultats

L'EBITDA dégagé par la Société ressort bénéficiaire sur toute la durée du plan de sauvegarde passant de 56 k€ en 2026 à :

168 k€ en 2035 pour le Scénario Optimal ; et

155 k€ en 2035 pour le Scénario Dégradé après une baisse à 30 k€ en 2027 en raison de la perte des chambres du Portefeuille COSY modélisée.

Au regard des prévisions transmises, l'activité de la Société devrait être rentable pendant toute la durée de son plan de sauvegarde et ce, avec ou sans la perte des 50 chambres du Portefeuille COSY faisant toujours l'objet d'un appel d'offres.

Plan de financement

Sur l'exercice 2026, l'activité de la Société devrait générer une trésorerie excédentaire de l'ordre de 56 k€ permettant de financer le paiement dès l'adoption du plan des créances de moins de 500 € et la poursuite de la reconstitution de son solde de trésorerie pour atteindre un solde de 59 k€ au 31 décembre 2026.

Concernant le Scénario Optimal, la progressivité des échéances du plan devrait permettre à la Société de reconstituer sa trésorerie annuellement sur la durée du plan de sauvegarde pour atteindre un solde de 231 k€ au terme de l'année 2035 et après remboursement de l'ultime échéance de 114 k€.

Concernant le Scénario Dégradé :

La baisse des revenus liés à la perte des 59 chambres du Portefeuille COSY conduirait à une consommation de trésorerie de l'ordre de 8 k€ en 2027 après paiement de la première échéance du plan de 38 k€;

Le développement du nombre de chambres commercialisées par le biais de mandats de gestion devrait toutefois permettre à la Société de générer une rentabilité suffisante au financement des échéances suivantes du plan de sauvegarde et à la reconstitution progressive de son solde de trésorerie, attendu à 131 k€ au terme de l'année 2035.

Au regard de ces projections, aucune impasse ni tension de trésorerie n'est attendue sur la durée du plan de sauvegarde quel que soit le scénario se réalisant.

Modalités d'apurement du passif

La Société propose aux créanciers les modalités de remboursement suivantes :

Règlement des créances inférieures ou égales à 500 € (4 187,07 €) dès l'arrêté du Plan,

Règlement de la totalité des créanciers, tant privilégiés que chirographaires (incluant les créances contestées), (762 227,61 €), en 9 annuités progressives, la première échéance intervenant à la date d'anniversaire du jugement arrêtant le plan de sauvegarde selon l'échéancier suivant :

Période

Taux

Homologation du plan

A la date anniversaire du plan 1ère année

5 %

A la date anniversaire du plan 2ème année

5 %

A la date anniversaire du plan 3ème année

10 %

A la date anniversaire du plan 4ème année

10 %

A la date anniversaire du plan 5ème année

12,5 %

A la date anniversaire du plan 6ème

année

12,5 %

A la date anniversaire du plan 7ème année

15 %

A la date anniversaire du plan 8ème année

15 %

A la date anniversaire du plan 9ème

année

15 %

Le dirigeant de la société s'engage pendant toute la durée du plan à :
 * exécuter le plan de sauvegarde et l'ensemble des engagements qu'il comporte ;

ne céder aucun actif corporel ou incorporel du fonds de commerce sauf accord express et préalable du tribunal ;

provisionner tous les mois 1/12ème du montant de l'annuité en cours entre les mains du commissaire à l'exécution du plan ;

remettre annuellement au commissaire à l'exécution du plan les comptes détaillés de l'entreprise ;

ne pas verser de dividendes à ses actionnaires pendant toute la durée du plan.

 à collaborer de bonne foi avec le commissaire à l'exécution du plan désigné par le tribunal, et notamment :

 à lui verser immédiatement, sur simple demande, les sommes nécessaires au règlement des créances de moins de 500 € ;

 à lui verser, sur simple demande, dans les 30 jours avant chaque date anniversaire du plan de sauvegarde, les dividendes annuels à revenir aux créanciers ;

 à lui remettre les comptes annuels et le procès-verbal de l'assemblée générale d'approbation des comptes au commissaire à l'exécution du plan dans les six mois de la clôture de l'exercice ;

 à porter à sa connaissance, sans délai, toute difficulté significative rencontrée dans l'exécution du présent plan de sauvegarde ;

 à informer le commissaire à l'exécution du plan de tout projet de modification dans la répartition du capital ;

 à ne pas mettre en location gérance le fonds de commerce qui constituerait une modification dans les moyens, sans l'autorisation du tribunal;

 à ne pas aliéner le fonds de commerce sans l'autorisation du tribunal, et ce, pour une durée qui sera laissée à l'appréciation du Tribunal en fonction des caractéristiques du projet de plan soumis à son examen.

Rapports présentés

Il résulte du rapport du mandataire judiciaire que :

Les lettres recommandées avec accusé de réception ont été adressées aux créanciers le 10 juin 2026 conformément aux dispositions des articles L.626-5 alinéa 2 et R.626-7 du code de commerce.

Le dernier accusé de réception des créanciers date du 22 juin 2026, de sorte qu'à ce jour, le délai de réponse des 30 jours accordé aux créanciers pour faire part de leur avis est expiré depuis le 22 juillet 2026.

En conséquence, le tribunal est en mesure de statuer sur le projet de plan de sauvegarde qui lui est soumis.

A l'issue des opérations de vérification du passif et des audiences de contestation, le passif est voué à osciller entre 674 776,99 euros et 860 814,68 euros.

Afin de déterminer le passif à prendre en considération dans le cadre du plan, il convient de retraiter du passif total, les créances dont le montant est inférieur ou égal à 500 €, conformément aux dispositions de l'article R.626-34 du code de commerce, la créance provisionnelle du PRS pour laquelle aucun justificatif n'a été apporté et aucune procédure n'a été diligentée par le Trésor Public ainsi que la part à échoir déclarée par la SARL

[R], bailleresse, dont le contrat de bail a été maintenu au cours de la période d'observation.

Ainsi, le passif à prendre en considération dans le cadre du plan se présenterait comme suit:

Passif total

860 814,68 €

Créances inférieures ou égales à 500 €

4 187,07 €

Créance provisionnelle du PRS

80 000,00 €

La part à échoir déclaré par la SARL [R]

14 400,00 €

Sous total

98 587,07 €

Passif soumis aux délais du plan

762 227,61 €

Au vu de ces éléments, le montant du passif soumis aux délais du plan ne devrait pas excéder 762 227,61 €.

Il convient de préciser que le montant du passif sur lequel la Société a bâti son plan de sauvegarde est de 762 227,61 €.

Tableau de synthèse des réponses des créanciers soumis aux délais du plan :

[…]

Etat des réponses recensées :

24 créanciers représentant 61 % du montant du passif ont accepté les propositions d'apurement de la Société soit un paiement intégral en 9 annuités progressives ;

4 créanciers représentant 15 % du montant du passif ont refusé les propositions d'apurement de la Société ;

20 créanciers représentant 24 % du passif total soumis aux délais du plan n'ont pas répondu (AR réceptionné) sachant qu'à date, le délai de réponse des 30 jours accordé aux créanciers pour faire part de leur avis est expiré.

En conséquence, sur les 48 créanciers consultés :

44 créanciers représentant 85 % du montant du passif total soumis aux délais du plan, ont accepté ou sont réputés avoir accepté les propositions d'apurement de la Société ;

4 créanciers représentant 15 % du montant du passif ont refusé les propositions d'apurement de la Société.

En conséquence, la majorité des créanciers ont accepté le plan d'apurement du passif proposé par la société B & C IMMOBILIER.

Il résulte du rapport de l'administrateur judiciaire que :

La Société a mis en place des mesures dans le but d'optimiser sa structure de charges et de retrouver une activité rentable.

Ces mesures couplées à la poursuite du développement de l'activité ont permis à la Société de renouer avec une activité rentable à compter du mois de septembre 2025, rentabilité durablement retrouvée au titre de l'exercice 2026.

Il demeure toutefois une incertitude quant à la poursuite de l'exploitation d'une partie (59) du parc de chambres commercialisées par la Société du fait de procédures de redressement judiciaire ouvertes à l'égard des propriétaires des biens immobiliers.

Afin de prendre en compte cet aléa, la Société a modélisé deux scénarii distincts, l'un retenant l'hypothèse d'une poursuite de la commercialisation de ces chambres et l'autre modélisant les conséquences de leur perte à compter de l'exercice 2027.

Au regard de ces prévisions et quel que soit le scénario l'activité est attendue rentable pendant la durée de son plan de sauvegarde, générant des résultats nets en progression :

compris entre 51 k€ (Scénario Optimal) et 30 k€ (Scénario Dégradé) en 2027 ; et

atteignant entre 168 k€ (Scénario Optimal) et 155 k€ (Scénario Dégradé) en 2035.

Ainsi, la société devrait être en mesure de financer :

son activité ;

le remboursement de l'intégralité de son passif ; et

la reconstitution progressive de ses disponibilités pour atteindre un niveau de trésorerie au terme de l'année 2035, après paiement de l'ultime dividende (114 k€) compris entre 231 k€ (Scénario Optimal) et 131 k€ (Scénario Dégradé).

Compte-tenu du montant du passif à apurer de près de 766 k€, et de l'aléa concernant le devenir d'une partie du parc de chambres de la Société, la durée du plan de même que la progressivité du taux d'apurement retenues apparaissent cohérentes.

Par ailleurs, depuis l'ouverture de la procédure, la Société a diminué ses charges, a obtenu un jugement définitif avec son bailleur et réglé les dettes créées pendant la période d'observation.

Les créanciers se sont déclarés favorables au plan proposé. Le plan proposé apparait donc crédible et les hypothèses retenues et les informations communiquées montrent que la Société devrait être en mesure de faire face au paiement des échéances du plan. Les échéances du plan couvrent l'intégralité de la dette.

DES OBSERVATIONS RECUEILLIES EN CHAMBRE DU CONSEIL :

L'administrateur judiciaire émet un avis favorable au plan présenté.

Le mandataire judiciaire émet un avis favorable au plan présenté.

Le dirigeant est confiant dans la bonne exécution du plan de sauvegarde et accepte, qu'en cas de maintien du portefeuille « cosy » au sein du périmètre d'exploitation de la société B&C IMMOBILIER selon l'issue des procédures collectives en cours devant le tribunal des activités économiques de Toulouse, de verser entre les mains du commissaire à l'exécution

du plan de sauvegarde l'excédent de trésorerie annuel après remboursement du dividende annuel.

L'excédent de trésorerie annuel correspond au niveau de trésorerie constaté après paiement du dividende annuel excédant le solde prévisionnel du tableau de financement « Scénario dégradé » tel que présenté par la société B&C IMMOBILIER au soutien du projet de plan de sauvegarde.

Le représentant des salariés s'est également déclaré favorable au plan présenté.

Le juge commissaire, en son rapport écrit, est favorable à l'adoption du plan présenté.

M. [T] [P], substitut du procureur de la République, entendu en ses observations, s'est déclaré favorable à l'adoption du plan présenté et approuve la proposition d'accélération du remboursement des créanciers en cas de maintien du portefeuille « cosy ».

Motifs

SUR CE

Vu les articles L.620-1, L.626-1 et L.626-2 du code de commerce, constatant que :

Toutes les parties présentes ont pu s'exprimer et ont été entendues dans le cadre du respect de la procédure et que l'exigence de l'impartialité objective qui leur est due à également été respectée ;

Dès l'ouverture de la procédure, la société a mis en place de nombreuses mesures dans le but d'optimiser sa structure de charges et de retrouver une activité rentable ;

Ces mesures couplées à la poursuite du développement de l'activité ont permis à la Société de renouer avec une activité rentable à compter du mois de septembre 2025, rentabilité durablement retrouvée au titre de l'exercice 2026 ;

Faisant le constat du retournement de la société, le dirigeant a élaboré des prévisions d'activités et de financement permettant la présentation d'un projet de plan de sauvegarde ;

Compte-tenu du montant du passif à apurer de près de 766 k€, et de l'aléa concernant le devenir d'une partie du parc de chambres de la société, la durée du plan de même que la progressivité du taux d'apurement retenues apparaissent cohérentes ;

Les créanciers se sont déclarés favorables au plan proposé ;

Que celui-ci apparait crédible ;

Les hypothèses retenues et les informations communiquées montrent que la Société devrait être en mesure de faire face au paiement des échéances du plan ;

Les échéances du plan couvrent l'intégralité de la dette ;

L'administrateur judiciaire, le mandataire judiciaire, le juge-commissaire et le ministère public se sont déclarés favorables, à l'adoption du plan de redressement et le dirigeant s'engage au respect et à la mise en œuvre de ce dernier ;

Les conditions d'adoption du plan sont donc réunies et en conséquence, il sera statué dans les termes ci-après.

PAGE 13

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal des activités économiques de Paris, après en avoir délibéré, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire, le juge-commissaire entendu en son rapport,

Arrête le plan de sauvegarde de la : SAS B & C IMMOBILIER [Adresse 1] Activité : Transactions immobilières et commerciales, gestion de locations, administrations de biens. - Administration et gestion de biens immobiliers fonciers et commerciaux N° du Registre du Commerce et des Sociétés de Paris : 513903195

Fixe la durée du plan à 9 ans.

Dit que le plan comprend les dispositions suivantes :

Règlement des créances inférieures ou égales à 500 € dès l'arrêté du plan ;

Règlement des créances privilégiées et chirographaires, à hauteur de 100% sans intérêt en 9 annuités progressives comme ci-après définies, la première échéance fixée la veille de la date d'anniversaire du plan :

Période

Taux

A la date anniversaire du plan 1ère année

5 %

A la date anniversaire du plan 2ème

année

5 %

A la date anniversaire du plan 3ème

année

10 %

A la date anniversaire du plan 4ème

année

10 %

A la date anniversaire du plan 5ème

année

12,5 %

A la date anniversaire du plan 6ème

année

12,5 %

A la date anniversaire du plan 7ème

année

15 %

A la date anniversaire du plan 8ème

année

15 %

A la date anniversaire du plan 9ème

année

15 %

Donne acte aux créanciers des délais et remises qu'ils ont consentis et qui ont été mentionnés dans le plan.

Prend acte de l'engagement de la société et de son dirigeant de :
 * ne céder aucun actif corporel ou incorporel du fonds de commerce sauf accord express et préalable du tribunal,

ne pas verser de dividendes à ses actionnaires pendant toute la durée du plan ;

ne pas mettre en location gérance le fonds de commerce qui constituerait une modification dans les moyens, sans l'autorisation du tribunal ;

verser entre les mains du commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde l'excédent de trésorerie annuel après remboursement du dividende annuel, étant précisé que l'excédent de trésorerie annuel correspond au niveau de trésorerie constaté après paiement du dividende annuel excédant le solde prévisionnel du tableau de financement « Scénario dégradé » tel que présenté par la société B&C IMMOBILIER au soutien du projet de plan de sauvegarde ;

 à collaborer de bonne foi avec le commissaire à l'exécution du plan désigné par le tribunal, et notamment :
 * à lui verser immédiatement, sur simple demande, les sommes nécessaires au règlement des créances inférieures ou égales à 500 €,

 à provisionner tous les mois 1/12ème du montant de l'annuité en cours entre les mains du commissaire à l'exécution du plan,

 à lui verser, sur simple demande, dans les 30 jours avant chaque date anniversaire du plan de sauvegarde, les dividendes annuels à revenir aux créanciers,

 à faire établir à leurs frais une situation comptable annuelle par l'expert-comptable de leur choix et la remettre au commissaire à l'exécution du plan au plus tard trois mois après la date d'arrêté retenue,

 à lui remettre les comptes annuels et le procès-verbal de l'assemblée générale d'approbation des comptes au commissaire à l'exécution du plan dans les six mois de la clôture de l'exercice,

 à porter à sa connaissance, sans délai, toute difficulté significative rencontrée dans l'exécution du présent plan de sauvegarde,

 à informer le commissaire à l'exécution du plan de tout projet de modification dans la répartition du capital ;

Désigne le dirigeant de la Société B & C IMMOBILIER comme la personne tenue d'exécuter le plan.

Déclare inaliénable le fonds de commerce de la société B & C IMMOBILIER pendant toute la durée du plan.

Dit que la publicité de cette inaliénabilité sera effectuée par le commissaire à l'exécution du plan dans les conditions prévues par les articles R.631-27 et R.626-25 du code de commerce.

Met fin à la mission de la SELARL P2G, prise en la personne de Maître [Y] [I] en qualité d'administrateur judiciaire et la désigne en qualité de commissaire à l'exécution du plan avec la mission prévue à l'article L.626-25 du code de commerce.

Dit que le commissaire à l'exécution du plan devra déposer au greffe du tribunal des activités économiques de Paris un rapport annuel sur les conditions d'exécution du plan conformément à l'article R.626-43 du code de commerce.

Maintient la SCP BTSG prise en la personne de Maître [V] [Z] en qualité de mandataire judiciaire jusqu'à la fin de la procédure de vérification des créances et le compte rendu de fin de mission.

Maintient Mme [M] [O] en tant que juge-commissaire, jusqu'à l'approbation des comptes rendus de fin de mission.

Le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Dit que les dépens seront portés en frais privilégiés de procédure collective.

Retenu à l'audience de la chambre du conseil du 28 juillet 2026 où siégeaient : M. Guillaume Simon, président présidant l'audience, M. Laurent Levesque, président, M. Jean-Marc Monteil, juge.

Délibéré par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Guillaume Simon, président du délibéré, et par Mme Monna Lisa Costantini, greffier.
Texte intégral
LRAR: -SAS B & C IMMOBILIER -SAS DIBONA CAPITAL elle-même représentée par la SARL RP CONSEILS elle-même représentée par son gérant M. [K] [F] -M. [J] [X]

Copies : -TPG -SELARL P2G en la personne de Me [Y] [I] -SCP BTSG en la personne de Me Antoine Barti -Parquet

R.G.

: 2026050865

P.C.

: P202502629

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 2-6

JUGEMENT PRONONCE LE 10/09/2026 Par sa mise à disposition au greffe

SAS B & C IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 1] - RCS 513903195

[Adresse 2]
 * SAS DIBONA CAPITAL, elle-même représentée par la SARL RP CONSEILS, elle-même représentée par son gérant M. [K] [F], [Adresse 3], représentant légal, absent.
M. [H] [U], [Adresse 4], directeur général, présent.
 * SELARL P2G en la personne de Me [Y] [I], [Adresse 5], administrateur judiciaire, présent.
 * SCP BTSG en la personne de Me [V] [Z], [Adresse 6], mandataire judiciaire, présent.
M. [J] [X] [Adresse 7], représentant des salariés, présent.

PROCEDURE

Par jugement en date du 7 juillet 2025, le tribunal des activités économiques de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde au bénéfice de la société B & C IMMOBILIER et a désigné :

La SELARL P2G, prise en la personne de Maître [Y] [I], en qualité d'administrateur judiciaire avec mission de surveillance,

La SCP BTSG prise en la personne de Maître [V] [Z], en qualité de mandataire judiciaire,

Madame [M] [O] en qualité de juge-commissaire,

La SELARL [G] [L] et [A] [E], en qualité de commissaire de justice.

Ce même jugement a fixé la durée de la période d'observation à 6 mois, soit jusqu'au 7 janvier 2026, ladite période d'observation ayant été renouvelée par jugement du 13 janvier 2026 jusqu'au 7 juillet 2026.

Activité de la société

La Société est spécialisée dans l'exploitation de biens immobiliers en France et exerce son activité sous l'enseigne « TENDOORS ».

Selon les déclarations du dirigeant, l'activité de la Société consiste à prendre à bail des immeubles et maisons d'habitation rénovées et entièrement équipées auprès de propriétaires particuliers ou professionnels, puis les donner en location meublée longue

durée à des personnes physiques (jeunes actifs et étudiants) via des baux d'habitation meublée d'une durée d'un an soumis à la loi du 6 juillet 1989 et ensuite gérer toute la vie locative en fournissant également un ensemble de services (ménage, électricité, entretien et maintenance, assurance et autres).

Les sites sont localisés en grande majorité à [Localité 1] et 1ère couronne, [Localité 2] et sa banlieue, ainsi qu'à [Localité 3].

Au 31 décembre 2024, la Société comptabilise 329 unités de « co-living » en gestion.

Origine des difficultés

Le dirigeant énonce deux problématiques majeures compromettant la pérennité de l'activité.

D'une part, la Société est liée par plusieurs baux commerciaux non rentables, dès lors qu'ils portent sur des locaux pour lesquels le taux d'occupation est relativement faible et pour lesquels, les revenus dégagés sont inférieurs à la charge représentée par le bail ou qu'ils sont conclus à un prix excessif par rapport aux revenus qu'ils dégagent. Sur les 37 sites exploités, 6 sont jugés non contributifs, dont 2 enregistrent une marge brute négative.

D'autre part, les frais de structure demeurent trop élevés. Des mesures de réduction des coûts ont déjà été mises en œuvre, notamment la résiliation de certains contrats de prestation de service.

La synthèse des principaux agrégats des comptes des derniers exercices clos de la Société se présente comme suit :

[…]

A l'ouverture de la procédure, la Société comptait un effectif de 3 salariés (hors dirigeant).

Passif déclaré à l'ouverture de la procédure

Selon la demande d'ouverture de la procédure de sauvegarde, le passif de la Société se présente comme suit :

[…]

Déroulement de la période d'observation

Les difficultés de la Société étaient en partie dues à l'existence de baux dont la rentabilité était insuffisante, voire négative.

Parmi ces 6 baux en question, deux étaient pris à bail auprès de la société PORTA NOVA CAPITAL et avaient été conclus à des conditions telles que le montant des loyers dus était supérieur au montant des revenus locatifs générés par les biens. Par courrier en date du 28 juillet 2025, le bailleur a été informé de la non-continuation de ces contrats, conformément aux dispositions de l'article L.622-14 du code de commerce.

Une négociation a été initiée sur les 4 autres baux afin de réduire le montant des loyers.

Depuis l'ouverture de la procédure, la Société a mené une politique de réduction de ses charges et recherché l'optimisation de ses coûts de structure.

Dans ce cadre, des économies mensuelles de l'ordre de 15 k€ ont été réalisées notamment grâce :

au non-remplacement d'un salarié ayant quitté les effectifs au mois de septembre 2025, permettant une économie de l'ordre de 2 k€ par mois ;

au changement de prestataire chargé de l'entretien des espaces verts des biens mis en location (gain mensuel de 3 k€) ;

au changement de directeur général permettant une économie mensuelle de l'ordre de 3 k€;

 à l'arrêt de prestations de conseil en informatique suite à l'arrivée à terme de la mission principale confiée au prestataire (- 3,5 k€/ mois);

 à l'arrêt de la refacturation par la holding de frais comptables (5,5 k€) et la prise en charge par la société B&C d'un prestataire extérieur pour assurer ces prestations permettant des économies mensuelles de l'ordre de 3 k€.

La Société a par ailleurs procédé à la restitution amiable de ses bureaux le 31 août 2025 permettant une économie de l'ordre de 3 k€ mensuelle.

Par ailleurs, le chiffre d'affaires total réalisé sur la période d'observation (juillet 2025 – mars 2026), incluant les frais de dossiers et les revenus liés aux mandats de gestion, s'élève à la somme de 2 464 k€.

Le volume d'activité mensuel pendant la période d'observation démontre une progression de l'ordre de 8,9 % du volume d'activité mensuel moyen entre le deuxième semestre 2025 (265 k€) et les trois premiers mois de l'exercice 2026 (291 k€).

Sur l'exercice 2026, le chiffre d'affaires de la Société devrait atteindre la somme de 3 922 k€ dont 3 678 k€ issus de revenus locatifs, 176 k€ de frais de dossier facturés et 68 k€ provenant de mandats de gestion. Ce niveau d'activité marque une hausse de 36 % par rapport à celui de l'exercice 2024 (2 713 k€).

Si le résultat cumulé du second semestre 2025 ressort négatif à hauteur de (32) k€, les résultats mensualisés de la Société démontre un retour à la rentabilité entre les mois de septembre 2025 et janvier 2026 générant un EBITDA bénéficiaire de 34 k€ sur cette période.

L'EBITDA cumulé des mois de février et mars ressort négatif à hauteur de (9) k€ en raison de l'augmentation des frais généraux et de l'arrivée à terme de franchises de loyer pour des biens dont la mise en location des chambres était encore en cours.

Au 5 mai 2026, le niveau de trésorerie disponible en banque s'élève à 156 k€.

La SELARL P2G en la personne de Me [Y] [I], administrateur judiciaire, a fait rapport au tribunal en dressant le bilan économique, social et environnemental de la Société. Ledit rapport a été déposé au greffe le 22 mai 2026. Il a été communiqué au débiteur et au ministère public.

Le débiteur et le représentant des salariés ont été convoqués à l'audience en chambre du conseil du 26 juin 2026 par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 11 juin 2026 en application de l'article L.626-9 du code de commerce. L'administrateur judiciaire, le mandataire judiciaire et le procureur de la République ont été avisés de la date de l'audience en application de l'article L.626-9 du code de commerce.

A l'audience du 26 juin 2026, le tribunal a ordonné le renvoi de l'affaire à l'audience de vacation du 28 juillet 2026 pour connaître les résultats de la consultation des créanciers.

La SCP BTSG en la personne de Me [V] [Z], mandataire judiciaire, a également déposé un rapport sur le projet de plan le 28 juillet 2026 au greffe.

Le 28 juillet 2026, s'est tenue une audience en chambre du conseil à l'issue de laquelle le président a clos les débats et annoncé qu'un jugement serait prononcé le 10 septembre 2026 par sa mise à disposition au greffe, en application de l'article 450 du code de procédure civile.

MOYENS

PLAN DE SAUVEGARDE PRESENTE

Le projet de plan de sauvegarde établi par la Société, conformément aux dispositions de l'article L.626-2 du code de commerce est détaillé ci-après.

Etat du passif

L'état du passif remis par la SCP BTSG, prise en la personne de Maître [V] [Z], est le suivant :

[…]

Il ressort de l'état ci-dessus :

Un passif définitif d'un montant de 674 776,99 € dont :

156 099,84 € à échoir (141 699,84 € de passif bancaire) ;

371 006,31 € échus et déclarés à titre privilégié.

Un passif non définitif de 186 037,69 € dont :

179 356,09 € déclarés à titre privilégié et contestés ;

6 681,60 € déclarés à titre chirographaire.

Au passif de 860 814,68 € déclaré sont appliqués les retraitements suivants afin de déterminer le montant du passif à rembourser annuellement sur la durée du plan de sauvegarde :

[…]

Sont ainsi exclues du passif à considérer pour le plan de sauvegarde :

les créances de moins de 500 € seront remboursées dès l'arrêté du plan de sauvegarde;

la créance provisionnelle du PRS pour laquelle aucun justificatif n'a été apporté et aucune procédure n'a été diligentée par le Trésor Public ;

la part à échoir déclarée par la SARL [R], bailleresse, dont le contrat de bail a été maintenu au cours de la période d'observation.

Le montant du passif à apurer est de 766 414,68 € :

Dont créances inférieures à 500 € : 4 187,07 € ;

Dont créances à apurer sur la durée du plan : 762 227,61 €.

Prévisions d'exploitation

Chiffre d'affaires

Les prévisions annuelles fournies anticipent une augmentation constante du chiffre d'affaires réalisé sur la durée du plan selon les hypothèses suivantes :

Un chiffre d'affaires annuel lié aux revenus locatifs (GRI)

Pour le Scénario Optimal : stabilisé à 3 865 k€ à compter de 2027, en croissance de 5% par rapport au chiffre d'affaires de l'exercice 2026. Ce niveau de chiffre d'affaires se base sur un parc de 362 chambres, soit 12 de moins que le maximum atteint à compter du mois de septembre 2026 (374) en raison de la conversion à compter en janvier 2027 du mode de commercialisation de 12 chambres issues du Portefeuille COSY et déjà reprises, passant d'une prise à bail par la Société à des mandats de gestion ;

Pour le Scénario Dégradé (perte de 50 chambres prises à bail) : stabilisé à 3 476 k€ à compter de 2027, soit une baisse de 5 % par rapport au chiffre d'affaires de

l'exercice 2026. Ce niveau de chiffre d'affaires se base sur un nombre réduit de 312 chambres commercialisées en raison (i) de la perte des 50 chambres prises à bail du portefeuille COSY et (ii) la conversion en mandat de gestion de 12 chambres évoquée supra ;

Un chiffre d'affaires annuel lié aux frais de dossier constant sur la durée du plan du fait de la stabilisation du parc de chambres de :

176 k€ pour le Scénario Optimal ; et

152 k€ pour le Scénario Dégradé.

Un chiffre d'affaires 2027 issu des chambres en mandat de gestion :

Pour le Scénario Optimal à hauteur de 96 k€ basé sur un nombre de 81 chambres confiées en mandat de gestion (+22 vs 2026) grâce (i) à la conversion des 12 chambres du Portefeuille COSY reprises et (ii) de la signature d'un mandat de gestion portant sur 9 chambres dont la commercialisation débutera en 2027 ;

Pour le Scénario Dégradé (perte de 9 chambres issue du Portefeuille COSY) de 89 k€ pour un total de 72 chambres commercialisées.

Un ajout annuel de 20 chambres commercialisées via des mandats de gestion à compter de 2028, soit l'équivalent de 2 maisons ou 4 appartements, pour les deux scénarii permettant d'aboutir en 2035 à un chiffre d'affaires compris entre 727 k€ (Scénario Dégradé) et 785 k€ (Scénario Optimal).

Les deux scénarii établis par la Société traduisent un repositionnement de la Société vers un développement de son activité de mandats de gestion.

En effet, le dirigeant a fait le constat que la prise à bail de biens pour assurer la mise sur le marché de chambres comporte un risque financier trop important au regard (i) des coûts de gestion engendrés et (ii) de la rentabilité dégagée par rapport à celle issue de mandats de gestions confiés par les propriétaires.

Sur la durée du plan, la Société anticipe concernant son chiffre d'affaires :

Pour le Scénario Optimal : une progression de l'ordre de 10% passant de 3 922 k€ en 2026 à 4 325 k€ en 2035 ; et

Pour le Scénario Dégradé : un retour en 2035 au niveau de chiffre d'affaires comparable à celui de 2026 (3 914 k€).

Loyers propriétaires / Coûts directs

En raison de la stabilisation du parc de chambres prises à bail à compter de 2027 et de la durée des contrats conclus avec les propriétaires, la Société anticipe :

des loyers compris entre 2 777 k€ pour le Scénario Dégradé et 3 041 k€ pour le Scénario Optimal ; et

des coûts directs (travaux, internet, électricité, gaz, eau etc..) compris entre 410 k€ pour le Scénario Dégradé et 499 k€ pour le Scénario Optimal.

Marge immobilière (NRI) et Valeur Ajoutée

Le Revenu Net Immobilier annuel sur la période considérée s'élève :

Pour le Scénario Optimal à 500 k€ à compter de 2027 représentant un taux de 13 % du chiffre d'affaires (chambres à bail), contre 9% au cours de la période d'observation (juillet 2025 mars 2026). Le taux retenu par ces prévisions correspond au taux atteint à compter du mois d'avril 2026 ;

Pour le Scénario Dégradé à 442 k€, soit également un taux de 13% du chiffre d'affaires généré (chambres à bail).

La Valeur ajoutée annuelle ressort positive sur toute la durée du plan passant de 561 k€ en 2026 à :

785 k€ en 2035 pour le Scénario Optimal ; et

727 k€ en 2035 pour le Scénario Dégradé.

Frais de structure

Concernant le Scénario Optimal les frais de structure :

augmentent en 2027 de 40 k€ en raison du recrutement d'un salarié supplémentaire afin de faire face à la hausse du nombre de mandats de gestion et le maintien du parc de chambres prises à bail ;

puis augmentent annuellement de l'ordre de 9 k€ pour atteindre 617 k€ en 2035, représentant en moyenne 14 % du chiffre d'affaires annuel.

Concernant le Scénario Dégradé, les frais de structure augmentent en 2027 et sur l'ensemble de la durée du plan de 9 k€ annuels atteignant 572 k€ en 2035 et représentant en moyenne 14% du chiffre d'affaires annuel.

Résultats

L'EBITDA dégagé par la Société ressort bénéficiaire sur toute la durée du plan de sauvegarde passant de 56 k€ en 2026 à :

168 k€ en 2035 pour le Scénario Optimal ; et

155 k€ en 2035 pour le Scénario Dégradé après une baisse à 30 k€ en 2027 en raison de la perte des chambres du Portefeuille COSY modélisée.

Au regard des prévisions transmises, l'activité de la Société devrait être rentable pendant toute la durée de son plan de sauvegarde et ce, avec ou sans la perte des 50 chambres du Portefeuille COSY faisant toujours l'objet d'un appel d'offres.

Plan de financement

Sur l'exercice 2026, l'activité de la Société devrait générer une trésorerie excédentaire de l'ordre de 56 k€ permettant de financer le paiement dès l'adoption du plan des créances de moins de 500 € et la poursuite de la reconstitution de son solde de trésorerie pour atteindre un solde de 59 k€ au 31 décembre 2026.

Concernant le Scénario Optimal, la progressivité des échéances du plan devrait permettre à la Société de reconstituer sa trésorerie annuellement sur la durée du plan de sauvegarde pour atteindre un solde de 231 k€ au terme de l'année 2035 et après remboursement de l'ultime échéance de 114 k€.

Concernant le Scénario Dégradé :

La baisse des revenus liés à la perte des 59 chambres du Portefeuille COSY conduirait à une consommation de trésorerie de l'ordre de 8 k€ en 2027 après paiement de la première échéance du plan de 38 k€;

Le développement du nombre de chambres commercialisées par le biais de mandats de gestion devrait toutefois permettre à la Société de générer une rentabilité suffisante au financement des échéances suivantes du plan de sauvegarde et à la reconstitution progressive de son solde de trésorerie, attendu à 131 k€ au terme de l'année 2035.

Au regard de ces projections, aucune impasse ni tension de trésorerie n'est attendue sur la durée du plan de sauvegarde quel que soit le scénario se réalisant.

Modalités d'apurement du passif

La Société propose aux créanciers les modalités de remboursement suivantes :

Règlement des créances inférieures ou égales à 500 € (4 187,07 €) dès l'arrêté du Plan,

Règlement de la totalité des créanciers, tant privilégiés que chirographaires (incluant les créances contestées), (762 227,61 €), en 9 annuités progressives, la première échéance intervenant à la date d'anniversaire du jugement arrêtant le plan de sauvegarde selon l'échéancier suivant :

Période

Taux

Homologation du plan

A la date anniversaire du plan 1ère année

5 %

A la date anniversaire du plan 2ème année

5 %

A la date anniversaire du plan 3ème année

10 %

A la date anniversaire du plan 4ème année

10 %

A la date anniversaire du plan 5ème année

12,5 %

A la date anniversaire du plan 6ème

année

12,5 %

A la date anniversaire du plan 7ème année

15 %

A la date anniversaire du plan 8ème année

15 %

A la date anniversaire du plan 9ème

année

15 %

Le dirigeant de la société s'engage pendant toute la durée du plan à :
 * exécuter le plan de sauvegarde et l'ensemble des engagements qu'il comporte ;

ne céder aucun actif corporel ou incorporel du fonds de commerce sauf accord express et préalable du tribunal ;

provisionner tous les mois 1/12ème du montant de l'annuité en cours entre les mains du commissaire à l'exécution du plan ;

remettre annuellement au commissaire à l'exécution du plan les comptes détaillés de l'entreprise ;

ne pas verser de dividendes à ses actionnaires pendant toute la durée du plan.

 à collaborer de bonne foi avec le commissaire à l'exécution du plan désigné par le tribunal, et notamment :

 à lui verser immédiatement, sur simple demande, les sommes nécessaires au règlement des créances de moins de 500 € ;

 à lui verser, sur simple demande, dans les 30 jours avant chaque date anniversaire du plan de sauvegarde, les dividendes annuels à revenir aux créanciers ;

 à lui remettre les comptes annuels et le procès-verbal de l'assemblée générale d'approbation des comptes au commissaire à l'exécution du plan dans les six mois de la clôture de l'exercice ;

 à porter à sa connaissance, sans délai, toute difficulté significative rencontrée dans l'exécution du présent plan de sauvegarde ;

 à informer le commissaire à l'exécution du plan de tout projet de modification dans la répartition du capital ;

 à ne pas mettre en location gérance le fonds de commerce qui constituerait une modification dans les moyens, sans l'autorisation du tribunal;

 à ne pas aliéner le fonds de commerce sans l'autorisation du tribunal, et ce, pour une durée qui sera laissée à l'appréciation du Tribunal en fonction des caractéristiques du projet de plan soumis à son examen.

Rapports présentés

Il résulte du rapport du mandataire judiciaire que :

Les lettres recommandées avec accusé de réception ont été adressées aux créanciers le 10 juin 2026 conformément aux dispositions des articles L.626-5 alinéa 2 et R.626-7 du code de commerce.

Le dernier accusé de réception des créanciers date du 22 juin 2026, de sorte qu'à ce jour, le délai de réponse des 30 jours accordé aux créanciers pour faire part de leur avis est expiré depuis le 22 juillet 2026.

En conséquence, le tribunal est en mesure de statuer sur le projet de plan de sauvegarde qui lui est soumis.

A l'issue des opérations de vérification du passif et des audiences de contestation, le passif est voué à osciller entre 674 776,99 euros et 860 814,68 euros.

Afin de déterminer le passif à prendre en considération dans le cadre du plan, il convient de retraiter du passif total, les créances dont le montant est inférieur ou égal à 500 €, conformément aux dispositions de l'article R.626-34 du code de commerce, la créance provisionnelle du PRS pour laquelle aucun justificatif n'a été apporté et aucune procédure n'a été diligentée par le Trésor Public ainsi que la part à échoir déclarée par la SARL

[R], bailleresse, dont le contrat de bail a été maintenu au cours de la période d'observation.

Ainsi, le passif à prendre en considération dans le cadre du plan se présenterait comme suit:

Passif total

860 814,68 €

Créances inférieures ou égales à 500 €

4 187,07 €

Créance provisionnelle du PRS

80 000,00 €

La part à échoir déclaré par la SARL [R]

14 400,00 €

Sous total

98 587,07 €

Passif soumis aux délais du plan

762 227,61 €

Au vu de ces éléments, le montant du passif soumis aux délais du plan ne devrait pas excéder 762 227,61 €.

Il convient de préciser que le montant du passif sur lequel la Société a bâti son plan de sauvegarde est de 762 227,61 €.

Tableau de synthèse des réponses des créanciers soumis aux délais du plan :

[…]

Etat des réponses recensées :

24 créanciers représentant 61 % du montant du passif ont accepté les propositions d'apurement de la Société soit un paiement intégral en 9 annuités progressives ;

4 créanciers représentant 15 % du montant du passif ont refusé les propositions d'apurement de la Société ;

20 créanciers représentant 24 % du passif total soumis aux délais du plan n'ont pas répondu (AR réceptionné) sachant qu'à date, le délai de réponse des 30 jours accordé aux créanciers pour faire part de leur avis est expiré.

En conséquence, sur les 48 créanciers consultés :

44 créanciers représentant 85 % du montant du passif total soumis aux délais du plan, ont accepté ou sont réputés avoir accepté les propositions d'apurement de la Société ;

4 créanciers représentant 15 % du montant du passif ont refusé les propositions d'apurement de la Société.

En conséquence, la majorité des créanciers ont accepté le plan d'apurement du passif proposé par la société B & C IMMOBILIER.

Il résulte du rapport de l'administrateur judiciaire que :

La Société a mis en place des mesures dans le but d'optimiser sa structure de charges et de retrouver une activité rentable.

Ces mesures couplées à la poursuite du développement de l'activité ont permis à la Société de renouer avec une activité rentable à compter du mois de septembre 2025, rentabilité durablement retrouvée au titre de l'exercice 2026.

Il demeure toutefois une incertitude quant à la poursuite de l'exploitation d'une partie (59) du parc de chambres commercialisées par la Société du fait de procédures de redressement judiciaire ouvertes à l'égard des propriétaires des biens immobiliers.

Afin de prendre en compte cet aléa, la Société a modélisé deux scénarii distincts, l'un retenant l'hypothèse d'une poursuite de la commercialisation de ces chambres et l'autre modélisant les conséquences de leur perte à compter de l'exercice 2027.

Au regard de ces prévisions et quel que soit le scénario l'activité est attendue rentable pendant la durée de son plan de sauvegarde, générant des résultats nets en progression :

compris entre 51 k€ (Scénario Optimal) et 30 k€ (Scénario Dégradé) en 2027 ; et

atteignant entre 168 k€ (Scénario Optimal) et 155 k€ (Scénario Dégradé) en 2035.

Ainsi, la société devrait être en mesure de financer :

son activité ;

le remboursement de l'intégralité de son passif ; et

la reconstitution progressive de ses disponibilités pour atteindre un niveau de trésorerie au terme de l'année 2035, après paiement de l'ultime dividende (114 k€) compris entre 231 k€ (Scénario Optimal) et 131 k€ (Scénario Dégradé).

Compte-tenu du montant du passif à apurer de près de 766 k€, et de l'aléa concernant le devenir d'une partie du parc de chambres de la Société, la durée du plan de même que la progressivité du taux d'apurement retenues apparaissent cohérentes.

Par ailleurs, depuis l'ouverture de la procédure, la Société a diminué ses charges, a obtenu un jugement définitif avec son bailleur et réglé les dettes créées pendant la période d'observation.

Les créanciers se sont déclarés favorables au plan proposé. Le plan proposé apparait donc crédible et les hypothèses retenues et les informations communiquées montrent que la Société devrait être en mesure de faire face au paiement des échéances du plan. Les échéances du plan couvrent l'intégralité de la dette.

DES OBSERVATIONS RECUEILLIES EN CHAMBRE DU CONSEIL :

L'administrateur judiciaire émet un avis favorable au plan présenté.

Le mandataire judiciaire émet un avis favorable au plan présenté.

Le dirigeant est confiant dans la bonne exécution du plan de sauvegarde et accepte, qu'en cas de maintien du portefeuille « cosy » au sein du périmètre d'exploitation de la société B&C IMMOBILIER selon l'issue des procédures collectives en cours devant le tribunal des activités économiques de Toulouse, de verser entre les mains du commissaire à l'exécution

du plan de sauvegarde l'excédent de trésorerie annuel après remboursement du dividende annuel.

L'excédent de trésorerie annuel correspond au niveau de trésorerie constaté après paiement du dividende annuel excédant le solde prévisionnel du tableau de financement « Scénario dégradé » tel que présenté par la société B&C IMMOBILIER au soutien du projet de plan de sauvegarde.

Le représentant des salariés s'est également déclaré favorable au plan présenté.

Le juge commissaire, en son rapport écrit, est favorable à l'adoption du plan présenté.

M. [T] [P], substitut du procureur de la République, entendu en ses observations, s'est déclaré favorable à l'adoption du plan présenté et approuve la proposition d'accélération du remboursement des créanciers en cas de maintien du portefeuille « cosy ».

SUR CE

Vu les articles L.620-1, L.626-1 et L.626-2 du code de commerce, constatant que :

Toutes les parties présentes ont pu s'exprimer et ont été entendues dans le cadre du respect de la procédure et que l'exigence de l'impartialité objective qui leur est due à également été respectée ;

Dès l'ouverture de la procédure, la société a mis en place de nombreuses mesures dans le but d'optimiser sa structure de charges et de retrouver une activité rentable ;

Ces mesures couplées à la poursuite du développement de l'activité ont permis à la Société de renouer avec une activité rentable à compter du mois de septembre 2025, rentabilité durablement retrouvée au titre de l'exercice 2026 ;

Faisant le constat du retournement de la société, le dirigeant a élaboré des prévisions d'activités et de financement permettant la présentation d'un projet de plan de sauvegarde ;

Compte-tenu du montant du passif à apurer de près de 766 k€, et de l'aléa concernant le devenir d'une partie du parc de chambres de la société, la durée du plan de même que la progressivité du taux d'apurement retenues apparaissent cohérentes ;

Les créanciers se sont déclarés favorables au plan proposé ;

Que celui-ci apparait crédible ;

Les hypothèses retenues et les informations communiquées montrent que la Société devrait être en mesure de faire face au paiement des échéances du plan ;

Les échéances du plan couvrent l'intégralité de la dette ;

L'administrateur judiciaire, le mandataire judiciaire, le juge-commissaire et le ministère public se sont déclarés favorables, à l'adoption du plan de redressement et le dirigeant s'engage au respect et à la mise en œuvre de ce dernier ;

Les conditions d'adoption du plan sont donc réunies et en conséquence, il sera statué dans les termes ci-après.

PAGE 13

PAR CES MOTIFS

Le tribunal des activités économiques de Paris, après en avoir délibéré, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire, le juge-commissaire entendu en son rapport,

Arrête le plan de sauvegarde de la : SAS B & C IMMOBILIER [Adresse 1] Activité : Transactions immobilières et commerciales, gestion de locations, administrations de biens. - Administration et gestion de biens immobiliers fonciers et commerciaux N° du Registre du Commerce et des Sociétés de Paris : 513903195

Fixe la durée du plan à 9 ans.

Dit que le plan comprend les dispositions suivantes :

Règlement des créances inférieures ou égales à 500 € dès l'arrêté du plan ;

Règlement des créances privilégiées et chirographaires, à hauteur de 100% sans intérêt en 9 annuités progressives comme ci-après définies, la première échéance fixée la veille de la date d'anniversaire du plan :

Période

Taux

A la date anniversaire du plan 1ère année

5 %

A la date anniversaire du plan 2ème

année

5 %

A la date anniversaire du plan 3ème

année

10 %

A la date anniversaire du plan 4ème

année

10 %

A la date anniversaire du plan 5ème

année

12,5 %

A la date anniversaire du plan 6ème

année

12,5 %

A la date anniversaire du plan 7ème

année

15 %

A la date anniversaire du plan 8ème

année

15 %

A la date anniversaire du plan 9ème

année

15 %

Donne acte aux créanciers des délais et remises qu'ils ont consentis et qui ont été mentionnés dans le plan.

Prend acte de l'engagement de la société et de son dirigeant de :
 * ne céder aucun actif corporel ou incorporel du fonds de commerce sauf accord express et préalable du tribunal,

ne pas verser de dividendes à ses actionnaires pendant toute la durée du plan ;

ne pas mettre en location gérance le fonds de commerce qui constituerait une modification dans les moyens, sans l'autorisation du tribunal ;

verser entre les mains du commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde l'excédent de trésorerie annuel après remboursement du dividende annuel, étant précisé que l'excédent de trésorerie annuel correspond au niveau de trésorerie constaté après paiement du dividende annuel excédant le solde prévisionnel du tableau de financement « Scénario dégradé » tel que présenté par la société B&C IMMOBILIER au soutien du projet de plan de sauvegarde ;

 à collaborer de bonne foi avec le commissaire à l'exécution du plan désigné par le tribunal, et notamment :
 * à lui verser immédiatement, sur simple demande, les sommes nécessaires au règlement des créances inférieures ou égales à 500 €,

 à provisionner tous les mois 1/12ème du montant de l'annuité en cours entre les mains du commissaire à l'exécution du plan,

 à lui verser, sur simple demande, dans les 30 jours avant chaque date anniversaire du plan de sauvegarde, les dividendes annuels à revenir aux créanciers,

 à faire établir à leurs frais une situation comptable annuelle par l'expert-comptable de leur choix et la remettre au commissaire à l'exécution du plan au plus tard trois mois après la date d'arrêté retenue,

 à lui remettre les comptes annuels et le procès-verbal de l'assemblée générale d'approbation des comptes au commissaire à l'exécution du plan dans les six mois de la clôture de l'exercice,

 à porter à sa connaissance, sans délai, toute difficulté significative rencontrée dans l'exécution du présent plan de sauvegarde,

 à informer le commissaire à l'exécution du plan de tout projet de modification dans la répartition du capital ;

Désigne le dirigeant de la Société B & C IMMOBILIER comme la personne tenue d'exécuter le plan.

Déclare inaliénable le fonds de commerce de la société B & C IMMOBILIER pendant toute la durée du plan.

Dit que la publicité de cette inaliénabilité sera effectuée par le commissaire à l'exécution du plan dans les conditions prévues par les articles R.631-27 et R.626-25 du code de commerce.

Met fin à la mission de la SELARL P2G, prise en la personne de Maître [Y] [I] en qualité d'administrateur judiciaire et la désigne en qualité de commissaire à l'exécution du plan avec la mission prévue à l'article L.626-25 du code de commerce.

Dit que le commissaire à l'exécution du plan devra déposer au greffe du tribunal des activités économiques de Paris un rapport annuel sur les conditions d'exécution du plan conformément à l'article R.626-43 du code de commerce.

Maintient la SCP BTSG prise en la personne de Maître [V] [Z] en qualité de mandataire judiciaire jusqu'à la fin de la procédure de vérification des créances et le compte rendu de fin de mission.

Maintient Mme [M] [O] en tant que juge-commissaire, jusqu'à l'approbation des comptes rendus de fin de mission.

Le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Dit que les dépens seront portés en frais privilégiés de procédure collective.

Retenu à l'audience de la chambre du conseil du 28 juillet 2026 où siégeaient : M. Guillaume Simon, président présidant l'audience, M. Laurent Levesque, président, M. Jean-Marc Monteil, juge.

Délibéré par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Guillaume Simon, président du délibéré, et par Mme Monna Lisa Costantini, greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L620-1, code de commerce L622-14, code de commerce R626-7, code de commerce L626-1, code de commerce L626-5, code de commerce R631-27, code de commerce R626-43, code de commerce L626-2, code de commerce L626-9, code de commerce R626-25, code de commerce R626-34, code de commerce L626-25). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-12T13:54:09.041Z.