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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 8 février 2024, n° 23/52861

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)Droit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 29 mai 2020, la S.C.I. RG BARRUEL a donné à bail commercial à la S.A.S. 8989 divers lots n° 159, 157, 160 et 161 situés aux rez-de-chaussée et premier sous-sol du bâtiment B de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de dix ans à compter du 1er juin 2020, soit jusqu'au 31 mai 2030, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 84.000 euros en principal, hors charges et hors taxes, ainsi qu'une provision sur charges d'un montant annuel de 9.240 € HT, soit la somme trimestrielle de 2.310 € HT, au titre des charges, impôts, taxes et redevances, avec la précision selon laquelle le preneur remboursera au bailleur ou à son mandataire, sa quote-part de toutes les charges, prestations, impôts, taxes, redevances et dépenses de toute nature liés à l'usage du local ou de l'immeuble, dont la taxe foncière (article 9.1). 

Sont par ailleurs intervenues au bail commercial les S.A.S. BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPAGNY en qualité de cautions personnelles et solidaires à hauteur de 90.000 € en garantie du paiement de la totalité des loyers, arrières de loyers, charges, taxes, réparations locatives, travaux, indemnités d'occupation, intérêts et frais en cas de procédures, ainsi que de toutes sommes résultant des obligations à la charge de la cautionnée en exécution du bail. 

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte de commissaire de justice du 8 février 2023, dénoncé à l'ensemble des cautions solidaires, un commandement de payer la somme globale de 35.579,74 € au titre : 
- des loyers et charges échus au 1er trimestre 2023 inclus, selon décompte et avis d'échéance annexés (25.105,62 € TTC), 
- du remboursement de la taxe foncière 2022 (7.239,60 € TTC), 
- et de la pénalité contractuelle de retard (10 % des sommes dues, conformément à la clause pénale stipulée au bail : 3.234,52 €). 

C'est dans ces conditions que se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la S.C.I. RG BARRUEL a, par actes de commissaires de justice en date des 23 et 28 mars 2023, fait assigner la S.A.S. 8989, la S.A.S. BUTLER, la S.A.S. AMHIF A DOMICILE, la S.A.S. S.B.M et la S.A.S. LUXURY WATER COMPAGNY devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir notamment, aux visas des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, de la sommation d'exécuter comportant commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 février 2023 et des pièces versées aux débats :
- juger la clause résolutoire insérée au bail acquise à la date du 8 mars 2023, 
- prononcer la résolution de plein droit du bail, 
- en conséquence, ordonner l'expulsion immédiate de la société 8989 ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, 
- condamner à titre provisionnel et solidairement les sociétés défenderesses à lui payer la somme de 60.646,15 € au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023 pour la somme de 35.540,53 € et à compter de l'assignation pour le surplus (comptes arrêtés au 2ème trimestre 2023 à réactualiser), 
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société 8989 au double du loyer majoré des charges, soit la somme TTC de 18.009,68 €, 
- condamner à titre provisionnel et in solidum les sociétés défenderesses au paiement de ladite indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux occupés, 
- déclarer que le montant du dépôt de garantie à hauteur de 21.440,10 € restera acquis à la bailleresse, 
- condamner in solidum les sociétés défenderesses aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

A l'audience du 4 janvier 2024, et selon conclusions déposées le jour de l'audience et soutenues oralement, la S.C.I. RG BARRUEL demande au juge des référés de Paris de : 

Vu les dispositions de l’article L.145-41 du Code de Commerce, 
Vu la sommation d’exécuter comportant commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 février 2023, 
Vu les pièces versées aux débats,

JUGER la clause résolutoire insérée au bail acquise à la date du 8 mars 2023, 

En conséquence, 

PRONONCER la résolution de plein droit du bail, 

En conséquence, 

ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de la société 8989 ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués : 
* [Adresse 3], 

et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, 

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans tel garde-meuble de son choix ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due, 


CONDAMNER à titre provisionnel et solidairement les sociétés 8989, BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M, et LUXURY WATER COMPAGNY à payer à la SCI RG BARRUEL les sommes suivantes : 
* 57.312 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023 pour la somme de 35.540,53 € et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus, les comptes étant arrêtés au 1er trimestre 2024 inclus, 
* 5.731,20 € au titre de la clause pénale insérée au bail, 
* 357,15 € au titre du coût de la sommation et de ses dénonciations 

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société 8989 au double du loyer majoré des charges, soit la somme TTC de 19.142,60 €, 

CONDAMNER à titre provisionnel et in solidum les sociétés 8989, BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M, et LUXURY WATER COMPAGNY au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, et ce jusqu’à libération effective des lieux occupés, 

DECLARER que le montant du dépôt de garantie à hauteur de 22.788,81 € restera acquis à la bailleresse, 

CONDAMNER in solidum les sociétés 8989, BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M, et LUXURY WATER COMPAGNY à payer à la SCI RG BARRUEL la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 

Les CONDAMNER in solidum aux entiers dépens du présent référé. 

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance que la société 8989 n'a pas déféré à la sommation d'exécuter qui lui a été délivrée le 8 février 2023, de même qu'au commandement de payer visant la clause résolutoire de la même date dont les causes n'ont pas été réglées, y compris à ce jour. 

Elle ajoute, concernant les loyers et charges, qu'il reste due une somme de 57.312 € au premier trimestre 2024, après versement de la somme de 30.081,24 € au 4ème trimestre 2023 le 2 janvier 2024, le second versement allégué de la même somme pour le 1er trimestre 2024 n'étant pas sur son compte, tandis qu'il resterait à payer environ 27.230,76 €, même après le second virement, en taxes foncières et loyers. 

S'agissant de la taxe foncière, elle se prévaut d'une lettre d'intérêt du 4 mai 2020, antérieur au bail, établissant que le gérant de la S.A.S. 8989 avait connaissance du budget prévisible incluant la somme de 5.700 € à la charge du preneur au titre de l'impôt foncier, outre les charges annuelles de 9.240 €, soit au total 14.940 € (pièce n° 16), ce qui correspondant à peu de choses près aux charges et à la taxe foncière facturées par la bailleresse tous les ans, la différence de « budget » étant de 381 €.

Elle considère que la SAS 8989, assisté d'un avocat co-rédacteur du bail, a expressément confirmé dans sa lettre d'intérêt que le budget prévisionnel pour les charges annuelles et la taxe foncière était de 14.940 €, a disposé de toutes les informations pré-contractuelles et a déclaré dans le bail avoir parfaitement connaissance de toutes les informations essentielles du bailleur (préambule et article 27). 

Elle estime qu'en application des articles 9.1 et 9.2 du bail, la SAS 8989 doit régler la provision sur charges appelée et la taxe foncière refacturée séparément, qui donnerait lieu, en tout état de cause, à une régularisation annuelle, la S.A.S. 8989 ayant expressément reconnu dans son courrier du 7 mars 2022 que la taxe foncière étant bien prévue à la charge du preneur à bail et qu'elle devait donc être réglée. 

A l'audience du 4 janvier 2024, et selon conclusions déposées le jour de l'audience et soutenues oralement, la S.A.S. 8989 demande au juge des référés de Paris de : 

Vu l’article 9 du Code de procédure civile, 
Vu l’article 41 de la Loi du 11 février 2005 n° 2005-102, 
Vu l’article L 183-4 du Code de la construction et de l’habitation, 
Vu l’article R 145-36 du Code de commerce, 
Vu la jurisprudence susvisée, 
Vu les pièces susvisées, 

- Juger que la SAS 8989 est à jour du paiement de ses loyers de sorte que le bail ne peut être résilié à ce titre, 

- Juger que la sommation de mettre fin à de prétendues infractions ne repose sur aucune preuve matérielle et ne peut fonder l’acquisition de la clause résolutoire, 

En conséquence, 

- Débouter la SCI RG BARRUEL de ses demandes en paiement et d’acquisition de la clause résolutoire, 

- Condamner la société SCI RG BARRUEL à payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

- Condamner la société SCI RG BARRUEL aux entiers dépens de l’instance. 

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance qu'elle est à jour du règlement de ses loyers (pièce n° 2, extrait comptable, deux avis de virements pour le 4ème trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024), le paiement effectif des loyers faisant échec à l'acquisition de la clause résolutoire. 

Elle ajoute que : 
- la demande au titre de la provision de charges incluant la taxe foncière est mal fondée, alors qu'il est convenu au bail qu'elle doit s'acquitter d'une provision pour charge d'un montant annuel de 9.240 € au titre des charges, impôts, taxes et redevances (pièce adverse n° 3, page 13), ces taxes incluant la taxe foncière et les taxes additionnelles à celle-ci, imputables au preneur (pages 11 et 12), de sorte que la S.C.I. RG BARRUEL ne pouvait exiger, en plus de la provision, le paiement de la taxe foncière, 
- cette demande est abusive, alors que le montant exigé au titre de la taxe foncière en 2023 est de 10.030,80 € TTC (pièce n° 1, appels de charges taxes foncières 2021 à 2023), tandis que le montant de provision annuelle est de 9.240 €, ce qui conduit à doubler le montant de la provision sur charges, alors qu'elle n'aurait pas à l'évidence contracté ce bail commercial si elle avait su que la taxe foncière était exigée en plus des provisions sur charges, son consentement ayant été vicié, en raison d'une minoration substantielle du montant de la provision, 
- la demande en paiement se heurte à une contestation sérieuse, la taxe foncière étant réclamée sans décompte détaillé ni justificatif, alors que la S.C.I. RG BARRUEL n'a jamais accédé à sa demande de justificatif (pièce adverse n° 4), conformément à l'article R. 145-36 du code de commerce, 
- elle conteste l'existence de troubles dans les parties communes, qui n'est justifiée par aucun élément de preuve (pas de constat d'huissier, page de preuve de stockage). 

A l'audience du 4 janvier 2024, elle précise que le second règlement au titre du 1er trimestre 2024 devrait arriver dans quelques jours, de sorte qu'elle demande un délai de paiement d'un mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, pour vérifier le bon encaissement de son règlement, faisant échec à l'acquisition de la clause résolutoire, faute de dette. 

Elle fait également valoir que la question de la taxe foncière nécessite une interprétation du contrat qui excède la compétence du juge des référés. 

Bien que régulièrement assignées à personnes morales, les S.A.S. BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPAGNY n'ont pas constitué avocat. 

La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 
 
L’affaire a été mise en délibéré au 8 février 2024, date de la présente ordonnance.

Motifs

MOTIFS 

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 

L’article L. 145-41 alinéa 2 alinéa 2 du code de commerce prévoit que les juges peuvent être saisis d’une demande de délai présentée dans les formes et conditions de l’article 1343-5 du Code civil. Ce texte impose de tenir compte notamment de la situation du débiteur. 

En l’espèce, le contrat de bail du 29 mai 2020 stipule, en son article 21 (page 32 sur 46) qu’à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d'un seul terme du loyer ou d'un complément de dépôt de garantie, fraction de terme ou rappel de loyer dû après une fixation amiable ou judiciaire, ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et des accessoires du loyer (taxes, charges, provisions sur charges, etc.) comme en cas d'inexécution de l'une des clauses ou conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou sommation d'exécuter resté infructueux (pièce n° 3 produite en demande). 

Le commandement du 8 février 2023 (pièces n° 5 produites en demande) a été délivré pour la somme globale de 35.579,74 € au titre : 
- des loyers et charges échus au 1er trimestre 2023 inclus, selon décompte et avis d'échéance annexés (25.105,62 € TTC), 
- du remboursement de la taxe foncière 2022 (7.239,60 € TTC), 
- et de la pénalité contractuelle de retard (10 % des sommes dues, conformément à la clause pénale stipulée au bail : 3.234,52 €).

Le commandement vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la volonté du bailleur de s'en prévaloir, ainsi que les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. 

Par ailleurs, les sommes réclamées sont justifiées au regard des justificatifs et décomptes produits en demande (pièce n° 12 en particulier) : 
- à hauteur de la somme de 25.105,62 € TTC au titre des loyers et charges échus au 1er trimestre 2023 inclus, 
- et à hauteur de la somme 7.239,60 € incluant la TVA (6.033,00 €, pièce n° 10, + 1.207 €) au titre de la taxe foncière 2022. 

Il n'est pas démontré que ces causes auraient été régularisées dans le délai d'un mois, les paiements invoqués par le preneur à bail ayant été effectués le 2 janvier 2024 (pièces n° 7 et 8) de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 9 mars 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

La S.A.S. 8989 ne peut valablement soutenir que le contrat de bail serait sujet à interprétation sur la question de la taxe foncière alors même que, si la provision sur charge trimestrielle de 2.310 € (point 9.3) est versée au titre des charges, impôts, taxes et redevances dues au bailleur (contrat de bail, page 13 sur 46), les articles 9.1 et 9.2 dudit bail précisent clairement que : 
- le preneur remboursera au bailleur sa quote-part de charges, prestations, impôts, taxes et redevances, de sorte que le bailleur perçoive un loyer net de toutes charges et taxes afférentes à l'immeuble, à l'exception des grosses réparations, 
- la taxe foncière est imputable au preneur dans son intégralité et lui sera refacturée (page 12 sur 46) 

La S.A.S. 8989 avait d'ailleurs parfaitement conscience de cette situation puisqu'elle indique dans un courrier adressé à la S.C.I. RG BARRUEL du 7 mars 2022 qu'elle n'en conteste pas la prise en charge (pièce n° 14 produite en demande, page 2 sur 3) et qu'elle a évalué l'impôt foncier annuelle, hors charges annuelles de 9.240 €, à la somme de « 5.700 € à la charge du preneur » dans une lettre d'intérêt en date du 4 mai 2020 (pièce n° 16 produite en demande). 

Il n'est donc justifié en l'espèce d'aucune « minoration substantielle du montant de la provision sur charges » de nature à vicier le consentement du locataire. 

Par ailleurs, le preneur à bail se borne à solliciter des délais de paiement, sans expliciter sa demande, et sans justifier par le moindre élément de preuve de sa situation financière et de sa capacité à s'acquitter des loyers et charges qui lui incombent. 

Il n’est pas démontré que l’octroi de délais supplémentaires serait de nature à permettre le règlement de la dette dans de meilleures conditions. 

Dans ces conditions, en l'absence d'élément suffisant quant à la situation du débiteur et quant à sa capacité à respecter un échéancier, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement. 

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. 

Sur les provisions sollicitées par le bailleur :

Aux termes de l'article 835 alinéa deux du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La S.C.I. RG BARRUEL justifie, par la production du bail, du commandement de payer, d'un décompte actualisé au 4ème trimestre 2023 (pièce n° 12) que la S.A.S. 8989 reste devoir, après déduction de la somme de 30.081,24 € transférée le 2 janvier 2024 (pièce n° 7 produite en défense) mais à l'exclusion de la somme de 30.081,24 € en cours de traitement pour le 1er trimestre 2024 dont il n'est pas justifié du transfert (pièce n° 8 produite en défense), une somme résiduelle de 27.230,76 € au titre des loyers et charges dues jusqu'au 4 trimestre 2023 inclus (57.312 – 30.081,24 €), avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023, date de délivrance du commandement de payer. 

L'obligation du locataire de payer cette somme au titre des loyers et charges dues n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir à cette hauteur la demande de provision. 

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. 

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur et conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle non sérieusement contestable équivalente au montant du loyer et des charges en cours, soit un loyer mensuel hors taxe et charges de 7.596,27 € HT, outre la provision sur charges d'un montant de 759,63 € HT, soit au total 8.355,90 € HT et 10.027,08 € TTC, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés. 

Si le contrat de bail stipule que l'indemnité d'occupation en cas de résiliation judiciaire, sera fixée au double du loyer normal majoré du montant des charges, cette clause s'analyse en une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge, question qui se pose en l'espèce compte tenu du pourcentage prévu, cette appréciation relevant du seul juge du fond. 

Le surplus de la demande de provision formée au titre de l'indemnité d'occupation excède la compétence du juge des référés. 
La clause pénale prévue au contrat de bail, prévoyant une pénalité contractuelle de 10 % du montant de la dette doit s'appliquer, cette clause n'apparaissant pas, à l'évidence, manifestement excessive ni sérieusement contestable, compte tenu de la force obligatoire des contrats prévue par l'article 1103 du code civil, il convient de retenir à ce titre la somme non sérieusement contestable, à la date d'acquisition de la clause résolutoire, de 3.234,52 € (32.345,22 € x 10 %). 

Le surplus de la demande de provision formée au titre de la clause pénale excède la compétence du juge des référés. 

Il convient également de retenir comme non sérieusement contestable le coût de la sommation délivrée à l'encontre du locataire et des cautions pour un montant total de 357,15 € (pièces n° 5-1 à 5-5). 

Enfin, la clause du bail permettant au bailleur de conserver le montant du dépôt de garantie à titre d'indemnité, à l'expiration du bail, doit s'analyser en une clause pénale. 

Or, ladite clause, qui prévoit un dépôt de garantie fixé à trois mois du loyer en principal, soit la somme initial de 21000,00 €, est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du Code civil. 

Le juge des référés ne pouvant qu'appliquer la clause pénale, sans pouvoir de modération de la somme forfaitaire contractuelle prévue, la demande se heurte à une contestation sérieuse et doit être rejetée. 

La demande formée par la S.C.I. RG BARRUEL, tendant à voir dire que conformément aux termes du bail il conservera le dépôt de garantie, sera donc rejetée. 







Sur ce, 

Au regard de l'ensemble des éléments précités, il convient de : 

- condamner solidairement les S.A.S. 8989, BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPAGNY à payer à la S.C.I. RG BARRUEL à titre provisionnel (et dans la limite du plafond de 90.000 € prévue à l'article 12.1 - page 17 sur 46 - du bail conclu le 29 mai 2020, s'agissant des sociétés BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPAGNY, cautions solidaires) : 

* la somme de 27.230,76 € au titre des loyers et charges dues jusqu'au 4 trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023,
* une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer contractuel et des charges en cours, soit la somme mensuelle de 10.027,08 € TTC, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, 
* la somme de 3.234,52 € au titre de la clause pénale insérée au bail,
* et la somme de 357,12 € au titre du coût de la sommation et de ses dénonciations, 

- rejeter la demande de délais de paiement formée par la S.A.S. 8989, 

- dire n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes formées par la S.C.I. RG BARRUEL au titre des loyers et charges, de l'indemnité d'occupation et de la clause pénale prévue au bail, 

- dire n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par la S.C.I. RG BARRUEL tendant à voir dire que, conformément aux termes du bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse. 
Sur les autres demandes :

Les S.A.S. 8989, BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPANY, qui succombent majoritairement à l'instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000,00 € à la S.C.I. RG BARRUEL au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire au 9 mars 2023, 



Disons que la S.A.S. 8989 devra libérer les locaux commerciaux correspondant aux lots n° 159, 157, 160 et 161 situés dans le bâtiment B aux rez-de-chaussée et premier sous-sol de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons solidairement les S.A.S. 8989, BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPAGNY à payer à la S.C.I. RG BARRUEL à titre provisionnel (et dans la limite du plafond de 90.000 € prévue à l'article 12.1 du bail conclu le 29 mai 2020, s'agissant des sociétés BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPAGNY, cautions solidaires) : 
* la somme de 27.230,76 € au titre des loyers et charges dues jusqu'au 4 trimestre 2023 inclus , avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023,
* une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer contractuel et des charges en cours, soit la somme mensuelle de 10.027,08 € TTC, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, 
* la somme de 3.234,52 € au titre de la clause pénale insérée au bail,
* et la somme de 357,12 € au titre du coût de la sommation et de ses dénonciations, 

Rejetons la demande de délais de paiement formée par la S.A.S. 8989, 

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes formées par la S.C.I. RG BARRUEL au titre des loyers et charges, de l'indemnité d'occupation et de la clause pénale prévue au bail, 

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par la S.C.I. RG BARRUEL tendant à voir dire que, conformément aux termes du bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse, 

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes, 

Condamnons in solidum les S.A.S. 8989, BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPAGNY aux entiers dépens, 

Condamnons in solidum les S.A.S. 8989, BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPAGNY à payer à la S.C.I. RG BARRUEL la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire, 






Déboutons les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 février 2024. 

Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILFrédéric LEMER GRANADOS
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 23/52861 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLM7

N° : 1-CB

Assignation du :
23 et 28 mars 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 08 février 2024



par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Clémence BREUIL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. RG BARRUEL
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0335


DEFENDERESSES

La S.A.S. 8989
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître David SAIDON de la SELEURL David Saidon Avocat, avocats au barreau de PARIS - #C0630

La S.A.S. BUTLER
[Adresse 3]
[Localité 5]

non représentée

La société AMHIF A DOMICILE
[Adresse 3]
[Localité 5]

non représentée


La S.A.S. S.B.M
[Adresse 3]
[Localité 5]

non représentée

La S.A.S. LUXURY WATER COMPAGNY
[Adresse 3]
[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 04 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président, assisté de Clémence BREUIL, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 29 mai 2020, la S.C.I. RG BARRUEL a donné à bail commercial à la S.A.S. 8989 divers lots n° 159, 157, 160 et 161 situés aux rez-de-chaussée et premier sous-sol du bâtiment B de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de dix ans à compter du 1er juin 2020, soit jusqu'au 31 mai 2030, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 84.000 euros en principal, hors charges et hors taxes, ainsi qu'une provision sur charges d'un montant annuel de 9.240 € HT, soit la somme trimestrielle de 2.310 € HT, au titre des charges, impôts, taxes et redevances, avec la précision selon laquelle le preneur remboursera au bailleur ou à son mandataire, sa quote-part de toutes les charges, prestations, impôts, taxes, redevances et dépenses de toute nature liés à l'usage du local ou de l'immeuble, dont la taxe foncière (article 9.1). 

Sont par ailleurs intervenues au bail commercial les S.A.S. BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPAGNY en qualité de cautions personnelles et solidaires à hauteur de 90.000 € en garantie du paiement de la totalité des loyers, arrières de loyers, charges, taxes, réparations locatives, travaux, indemnités d'occupation, intérêts et frais en cas de procédures, ainsi que de toutes sommes résultant des obligations à la charge de la cautionnée en exécution du bail. 

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte de commissaire de justice du 8 février 2023, dénoncé à l'ensemble des cautions solidaires, un commandement de payer la somme globale de 35.579,74 € au titre : 
- des loyers et charges échus au 1er trimestre 2023 inclus, selon décompte et avis d'échéance annexés (25.105,62 € TTC), 
- du remboursement de la taxe foncière 2022 (7.239,60 € TTC), 
- et de la pénalité contractuelle de retard (10 % des sommes dues, conformément à la clause pénale stipulée au bail : 3.234,52 €). 

C'est dans ces conditions que se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la S.C.I. RG BARRUEL a, par actes de commissaires de justice en date des 23 et 28 mars 2023, fait assigner la S.A.S. 8989, la S.A.S. BUTLER, la S.A.S. AMHIF A DOMICILE, la S.A.S. S.B.M et la S.A.S. LUXURY WATER COMPAGNY devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir notamment, aux visas des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, de la sommation d'exécuter comportant commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 février 2023 et des pièces versées aux débats :
- juger la clause résolutoire insérée au bail acquise à la date du 8 mars 2023, 
- prononcer la résolution de plein droit du bail, 
- en conséquence, ordonner l'expulsion immédiate de la société 8989 ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, 
- condamner à titre provisionnel et solidairement les sociétés défenderesses à lui payer la somme de 60.646,15 € au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023 pour la somme de 35.540,53 € et à compter de l'assignation pour le surplus (comptes arrêtés au 2ème trimestre 2023 à réactualiser), 
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société 8989 au double du loyer majoré des charges, soit la somme TTC de 18.009,68 €, 
- condamner à titre provisionnel et in solidum les sociétés défenderesses au paiement de ladite indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux occupés, 
- déclarer que le montant du dépôt de garantie à hauteur de 21.440,10 € restera acquis à la bailleresse, 
- condamner in solidum les sociétés défenderesses aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

A l'audience du 4 janvier 2024, et selon conclusions déposées le jour de l'audience et soutenues oralement, la S.C.I. RG BARRUEL demande au juge des référés de Paris de : 

Vu les dispositions de l’article L.145-41 du Code de Commerce, 
Vu la sommation d’exécuter comportant commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 février 2023, 
Vu les pièces versées aux débats,

JUGER la clause résolutoire insérée au bail acquise à la date du 8 mars 2023, 

En conséquence, 

PRONONCER la résolution de plein droit du bail, 

En conséquence, 

ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de la société 8989 ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués : 
* [Adresse 3], 

et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, 

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans tel garde-meuble de son choix ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due, 


CONDAMNER à titre provisionnel et solidairement les sociétés 8989, BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M, et LUXURY WATER COMPAGNY à payer à la SCI RG BARRUEL les sommes suivantes : 
* 57.312 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023 pour la somme de 35.540,53 € et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus, les comptes étant arrêtés au 1er trimestre 2024 inclus, 
* 5.731,20 € au titre de la clause pénale insérée au bail, 
* 357,15 € au titre du coût de la sommation et de ses dénonciations 

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société 8989 au double du loyer majoré des charges, soit la somme TTC de 19.142,60 €, 

CONDAMNER à titre provisionnel et in solidum les sociétés 8989, BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M, et LUXURY WATER COMPAGNY au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, et ce jusqu’à libération effective des lieux occupés, 

DECLARER que le montant du dépôt de garantie à hauteur de 22.788,81 € restera acquis à la bailleresse, 

CONDAMNER in solidum les sociétés 8989, BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M, et LUXURY WATER COMPAGNY à payer à la SCI RG BARRUEL la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 

Les CONDAMNER in solidum aux entiers dépens du présent référé. 

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance que la société 8989 n'a pas déféré à la sommation d'exécuter qui lui a été délivrée le 8 février 2023, de même qu'au commandement de payer visant la clause résolutoire de la même date dont les causes n'ont pas été réglées, y compris à ce jour. 

Elle ajoute, concernant les loyers et charges, qu'il reste due une somme de 57.312 € au premier trimestre 2024, après versement de la somme de 30.081,24 € au 4ème trimestre 2023 le 2 janvier 2024, le second versement allégué de la même somme pour le 1er trimestre 2024 n'étant pas sur son compte, tandis qu'il resterait à payer environ 27.230,76 €, même après le second virement, en taxes foncières et loyers. 

S'agissant de la taxe foncière, elle se prévaut d'une lettre d'intérêt du 4 mai 2020, antérieur au bail, établissant que le gérant de la S.A.S. 8989 avait connaissance du budget prévisible incluant la somme de 5.700 € à la charge du preneur au titre de l'impôt foncier, outre les charges annuelles de 9.240 €, soit au total 14.940 € (pièce n° 16), ce qui correspondant à peu de choses près aux charges et à la taxe foncière facturées par la bailleresse tous les ans, la différence de « budget » étant de 381 €.

Elle considère que la SAS 8989, assisté d'un avocat co-rédacteur du bail, a expressément confirmé dans sa lettre d'intérêt que le budget prévisionnel pour les charges annuelles et la taxe foncière était de 14.940 €, a disposé de toutes les informations pré-contractuelles et a déclaré dans le bail avoir parfaitement connaissance de toutes les informations essentielles du bailleur (préambule et article 27). 

Elle estime qu'en application des articles 9.1 et 9.2 du bail, la SAS 8989 doit régler la provision sur charges appelée et la taxe foncière refacturée séparément, qui donnerait lieu, en tout état de cause, à une régularisation annuelle, la S.A.S. 8989 ayant expressément reconnu dans son courrier du 7 mars 2022 que la taxe foncière étant bien prévue à la charge du preneur à bail et qu'elle devait donc être réglée. 

A l'audience du 4 janvier 2024, et selon conclusions déposées le jour de l'audience et soutenues oralement, la S.A.S. 8989 demande au juge des référés de Paris de : 

Vu l’article 9 du Code de procédure civile, 
Vu l’article 41 de la Loi du 11 février 2005 n° 2005-102, 
Vu l’article L 183-4 du Code de la construction et de l’habitation, 
Vu l’article R 145-36 du Code de commerce, 
Vu la jurisprudence susvisée, 
Vu les pièces susvisées, 

- Juger que la SAS 8989 est à jour du paiement de ses loyers de sorte que le bail ne peut être résilié à ce titre, 

- Juger que la sommation de mettre fin à de prétendues infractions ne repose sur aucune preuve matérielle et ne peut fonder l’acquisition de la clause résolutoire, 

En conséquence, 

- Débouter la SCI RG BARRUEL de ses demandes en paiement et d’acquisition de la clause résolutoire, 

- Condamner la société SCI RG BARRUEL à payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

- Condamner la société SCI RG BARRUEL aux entiers dépens de l’instance. 

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance qu'elle est à jour du règlement de ses loyers (pièce n° 2, extrait comptable, deux avis de virements pour le 4ème trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024), le paiement effectif des loyers faisant échec à l'acquisition de la clause résolutoire. 

Elle ajoute que : 
- la demande au titre de la provision de charges incluant la taxe foncière est mal fondée, alors qu'il est convenu au bail qu'elle doit s'acquitter d'une provision pour charge d'un montant annuel de 9.240 € au titre des charges, impôts, taxes et redevances (pièce adverse n° 3, page 13), ces taxes incluant la taxe foncière et les taxes additionnelles à celle-ci, imputables au preneur (pages 11 et 12), de sorte que la S.C.I. RG BARRUEL ne pouvait exiger, en plus de la provision, le paiement de la taxe foncière, 
- cette demande est abusive, alors que le montant exigé au titre de la taxe foncière en 2023 est de 10.030,80 € TTC (pièce n° 1, appels de charges taxes foncières 2021 à 2023), tandis que le montant de provision annuelle est de 9.240 €, ce qui conduit à doubler le montant de la provision sur charges, alors qu'elle n'aurait pas à l'évidence contracté ce bail commercial si elle avait su que la taxe foncière était exigée en plus des provisions sur charges, son consentement ayant été vicié, en raison d'une minoration substantielle du montant de la provision, 
- la demande en paiement se heurte à une contestation sérieuse, la taxe foncière étant réclamée sans décompte détaillé ni justificatif, alors que la S.C.I. RG BARRUEL n'a jamais accédé à sa demande de justificatif (pièce adverse n° 4), conformément à l'article R. 145-36 du code de commerce, 
- elle conteste l'existence de troubles dans les parties communes, qui n'est justifiée par aucun élément de preuve (pas de constat d'huissier, page de preuve de stockage). 

A l'audience du 4 janvier 2024, elle précise que le second règlement au titre du 1er trimestre 2024 devrait arriver dans quelques jours, de sorte qu'elle demande un délai de paiement d'un mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, pour vérifier le bon encaissement de son règlement, faisant échec à l'acquisition de la clause résolutoire, faute de dette. 

Elle fait également valoir que la question de la taxe foncière nécessite une interprétation du contrat qui excède la compétence du juge des référés. 

Bien que régulièrement assignées à personnes morales, les S.A.S. BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPAGNY n'ont pas constitué avocat. 

La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 
 
L’affaire a été mise en délibéré au 8 février 2024, date de la présente ordonnance.

MOTIFS 

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 

L’article L. 145-41 alinéa 2 alinéa 2 du code de commerce prévoit que les juges peuvent être saisis d’une demande de délai présentée dans les formes et conditions de l’article 1343-5 du Code civil. Ce texte impose de tenir compte notamment de la situation du débiteur. 

En l’espèce, le contrat de bail du 29 mai 2020 stipule, en son article 21 (page 32 sur 46) qu’à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d'un seul terme du loyer ou d'un complément de dépôt de garantie, fraction de terme ou rappel de loyer dû après une fixation amiable ou judiciaire, ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et des accessoires du loyer (taxes, charges, provisions sur charges, etc.) comme en cas d'inexécution de l'une des clauses ou conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou sommation d'exécuter resté infructueux (pièce n° 3 produite en demande). 

Le commandement du 8 février 2023 (pièces n° 5 produites en demande) a été délivré pour la somme globale de 35.579,74 € au titre : 
- des loyers et charges échus au 1er trimestre 2023 inclus, selon décompte et avis d'échéance annexés (25.105,62 € TTC), 
- du remboursement de la taxe foncière 2022 (7.239,60 € TTC), 
- et de la pénalité contractuelle de retard (10 % des sommes dues, conformément à la clause pénale stipulée au bail : 3.234,52 €).

Le commandement vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la volonté du bailleur de s'en prévaloir, ainsi que les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. 

Par ailleurs, les sommes réclamées sont justifiées au regard des justificatifs et décomptes produits en demande (pièce n° 12 en particulier) : 
- à hauteur de la somme de 25.105,62 € TTC au titre des loyers et charges échus au 1er trimestre 2023 inclus, 
- et à hauteur de la somme 7.239,60 € incluant la TVA (6.033,00 €, pièce n° 10, + 1.207 €) au titre de la taxe foncière 2022. 

Il n'est pas démontré que ces causes auraient été régularisées dans le délai d'un mois, les paiements invoqués par le preneur à bail ayant été effectués le 2 janvier 2024 (pièces n° 7 et 8) de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 9 mars 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

La S.A.S. 8989 ne peut valablement soutenir que le contrat de bail serait sujet à interprétation sur la question de la taxe foncière alors même que, si la provision sur charge trimestrielle de 2.310 € (point 9.3) est versée au titre des charges, impôts, taxes et redevances dues au bailleur (contrat de bail, page 13 sur 46), les articles 9.1 et 9.2 dudit bail précisent clairement que : 
- le preneur remboursera au bailleur sa quote-part de charges, prestations, impôts, taxes et redevances, de sorte que le bailleur perçoive un loyer net de toutes charges et taxes afférentes à l'immeuble, à l'exception des grosses réparations, 
- la taxe foncière est imputable au preneur dans son intégralité et lui sera refacturée (page 12 sur 46) 

La S.A.S. 8989 avait d'ailleurs parfaitement conscience de cette situation puisqu'elle indique dans un courrier adressé à la S.C.I. RG BARRUEL du 7 mars 2022 qu'elle n'en conteste pas la prise en charge (pièce n° 14 produite en demande, page 2 sur 3) et qu'elle a évalué l'impôt foncier annuelle, hors charges annuelles de 9.240 €, à la somme de « 5.700 € à la charge du preneur » dans une lettre d'intérêt en date du 4 mai 2020 (pièce n° 16 produite en demande). 

Il n'est donc justifié en l'espèce d'aucune « minoration substantielle du montant de la provision sur charges » de nature à vicier le consentement du locataire. 

Par ailleurs, le preneur à bail se borne à solliciter des délais de paiement, sans expliciter sa demande, et sans justifier par le moindre élément de preuve de sa situation financière et de sa capacité à s'acquitter des loyers et charges qui lui incombent. 

Il n’est pas démontré que l’octroi de délais supplémentaires serait de nature à permettre le règlement de la dette dans de meilleures conditions. 

Dans ces conditions, en l'absence d'élément suffisant quant à la situation du débiteur et quant à sa capacité à respecter un échéancier, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement. 

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. 

Sur les provisions sollicitées par le bailleur :

Aux termes de l'article 835 alinéa deux du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La S.C.I. RG BARRUEL justifie, par la production du bail, du commandement de payer, d'un décompte actualisé au 4ème trimestre 2023 (pièce n° 12) que la S.A.S. 8989 reste devoir, après déduction de la somme de 30.081,24 € transférée le 2 janvier 2024 (pièce n° 7 produite en défense) mais à l'exclusion de la somme de 30.081,24 € en cours de traitement pour le 1er trimestre 2024 dont il n'est pas justifié du transfert (pièce n° 8 produite en défense), une somme résiduelle de 27.230,76 € au titre des loyers et charges dues jusqu'au 4 trimestre 2023 inclus (57.312 – 30.081,24 €), avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023, date de délivrance du commandement de payer. 

L'obligation du locataire de payer cette somme au titre des loyers et charges dues n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir à cette hauteur la demande de provision. 

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. 

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur et conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle non sérieusement contestable équivalente au montant du loyer et des charges en cours, soit un loyer mensuel hors taxe et charges de 7.596,27 € HT, outre la provision sur charges d'un montant de 759,63 € HT, soit au total 8.355,90 € HT et 10.027,08 € TTC, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés. 

Si le contrat de bail stipule que l'indemnité d'occupation en cas de résiliation judiciaire, sera fixée au double du loyer normal majoré du montant des charges, cette clause s'analyse en une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge, question qui se pose en l'espèce compte tenu du pourcentage prévu, cette appréciation relevant du seul juge du fond. 

Le surplus de la demande de provision formée au titre de l'indemnité d'occupation excède la compétence du juge des référés. 
La clause pénale prévue au contrat de bail, prévoyant une pénalité contractuelle de 10 % du montant de la dette doit s'appliquer, cette clause n'apparaissant pas, à l'évidence, manifestement excessive ni sérieusement contestable, compte tenu de la force obligatoire des contrats prévue par l'article 1103 du code civil, il convient de retenir à ce titre la somme non sérieusement contestable, à la date d'acquisition de la clause résolutoire, de 3.234,52 € (32.345,22 € x 10 %). 

Le surplus de la demande de provision formée au titre de la clause pénale excède la compétence du juge des référés. 

Il convient également de retenir comme non sérieusement contestable le coût de la sommation délivrée à l'encontre du locataire et des cautions pour un montant total de 357,15 € (pièces n° 5-1 à 5-5). 

Enfin, la clause du bail permettant au bailleur de conserver le montant du dépôt de garantie à titre d'indemnité, à l'expiration du bail, doit s'analyser en une clause pénale. 

Or, ladite clause, qui prévoit un dépôt de garantie fixé à trois mois du loyer en principal, soit la somme initial de 21000,00 €, est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du Code civil. 

Le juge des référés ne pouvant qu'appliquer la clause pénale, sans pouvoir de modération de la somme forfaitaire contractuelle prévue, la demande se heurte à une contestation sérieuse et doit être rejetée. 

La demande formée par la S.C.I. RG BARRUEL, tendant à voir dire que conformément aux termes du bail il conservera le dépôt de garantie, sera donc rejetée. 







Sur ce, 

Au regard de l'ensemble des éléments précités, il convient de : 

- condamner solidairement les S.A.S. 8989, BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPAGNY à payer à la S.C.I. RG BARRUEL à titre provisionnel (et dans la limite du plafond de 90.000 € prévue à l'article 12.1 - page 17 sur 46 - du bail conclu le 29 mai 2020, s'agissant des sociétés BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPAGNY, cautions solidaires) : 

* la somme de 27.230,76 € au titre des loyers et charges dues jusqu'au 4 trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023,
* une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer contractuel et des charges en cours, soit la somme mensuelle de 10.027,08 € TTC, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, 
* la somme de 3.234,52 € au titre de la clause pénale insérée au bail,
* et la somme de 357,12 € au titre du coût de la sommation et de ses dénonciations, 

- rejeter la demande de délais de paiement formée par la S.A.S. 8989, 

- dire n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes formées par la S.C.I. RG BARRUEL au titre des loyers et charges, de l'indemnité d'occupation et de la clause pénale prévue au bail, 

- dire n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par la S.C.I. RG BARRUEL tendant à voir dire que, conformément aux termes du bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse. 
Sur les autres demandes :

Les S.A.S. 8989, BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPANY, qui succombent majoritairement à l'instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000,00 € à la S.C.I. RG BARRUEL au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS 

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire au 9 mars 2023, 



Disons que la S.A.S. 8989 devra libérer les locaux commerciaux correspondant aux lots n° 159, 157, 160 et 161 situés dans le bâtiment B aux rez-de-chaussée et premier sous-sol de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons solidairement les S.A.S. 8989, BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPAGNY à payer à la S.C.I. RG BARRUEL à titre provisionnel (et dans la limite du plafond de 90.000 € prévue à l'article 12.1 du bail conclu le 29 mai 2020, s'agissant des sociétés BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPAGNY, cautions solidaires) : 
* la somme de 27.230,76 € au titre des loyers et charges dues jusqu'au 4 trimestre 2023 inclus , avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023,
* une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer contractuel et des charges en cours, soit la somme mensuelle de 10.027,08 € TTC, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, 
* la somme de 3.234,52 € au titre de la clause pénale insérée au bail,
* et la somme de 357,12 € au titre du coût de la sommation et de ses dénonciations, 

Rejetons la demande de délais de paiement formée par la S.A.S. 8989, 

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes formées par la S.C.I. RG BARRUEL au titre des loyers et charges, de l'indemnité d'occupation et de la clause pénale prévue au bail, 

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par la S.C.I. RG BARRUEL tendant à voir dire que, conformément aux termes du bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse, 

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes, 

Condamnons in solidum les S.A.S. 8989, BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPAGNY aux entiers dépens, 

Condamnons in solidum les S.A.S. 8989, BUTLER, AMHIF A DOMICILE, S.B.M. et LUXURY WATER COMPAGNY à payer à la S.C.I. RG BARRUEL la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire, 






Déboutons les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 février 2024. 

Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILFrédéric LEMER GRANADOS

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-36, code de la construction et de l'habitation L183-4, code de commerce L145-17). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-02-08T19:26:14.342Z.