Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile TGI, 22 mai 2024, n° 22/00914

ARRÊT N°24/

PF





R.G : N° RG 22/00914 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWLK 













S.C.I. KAPARIA





C/



[C]

[P]

S.C.P. MAREL-POPINEAU-[C]-AH-FENNE-CHANE-KHU-HINE-PONS- SERVEL

S.C.P. LAGOURGUE - GRONDIN - GAUTHIER - [P] ' LAGOURGUE

S.A. FORTIS LEASE











RG 1ERE INSTANCE : 17/03773 





COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 22 MAI 2024



Chambre civile TGI





Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 24 MAI 2022 RG n° 17/03773 suivant déclaration d'appel en date du 13 JUIN 2022





APPELANTE :



S.C.I. KAPARIA

[Adresse 7]

[Localité 20]

Représentant : Me Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIMES :



Maître [U] [C]

[Adresse 4]

[Localité 19]

Représentant : Me Pierre HOARAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Maître [G] [P]

[Adresse 2]

[Localité 16]

Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



S.C.P. MAREL-POPINEAU-[C]-AH-FENNE-CHANE-KHU-HINE-PONS- SERVEL

[Adresse 4]

[Localité 19]

Représentant : Me Pierre HOARAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



S.C.P. LAGOURGUE - GRONDIN - GAUTHIER - [P] ' LAGOURGUE

[Adresse 2]

[Localité 16]

Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



S.A. FORTIS LEASE

[Adresse 1]

[Localité 15]

Représentant : Me Cécile BENTOLILA de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION













CLOTURE LE : 13/07/2023





DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 mars 2024 devant la cour composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère



Qui en ont délibéré.



A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 22 mai 2024. 



Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.



ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 22 mai 2024. 



* * *



LA COUR





Par acte notarié des 23 et 24 octobre 1990, la SA Euromur a confié à crédit-bail les parcelles AW [Cadastre 3], AW [Cadastre 5] et AW [Cadastre 6], [Adresse 18] à [Localité 20] - commune de [Localité 19] - représentant une surface totale de 21a et 24 ca comprenant deux hangars- pour une durée de 25 ans à la SCI Kariapa.



Concomitamment à des projets de réaménagements routiers, la parcelle AW [Cadastre 5] a fait l'objet de divisions et renumérotations :

- en 1993, elle a été renumérotée AW [Cadastre 8], puis, redivisée en 1995 en les parcelles AW[Cadastre 9], AW [Cadastre 10], AW [Cadastre 11] et AW [Cadastre 12];

- en 1995, la parcelle AW [Cadastre 10] a été renumérotée AW [Cadastre 13].



Par ordonnance du juge de l'expropriation du 9 septembre 1994, les parcelles AW [Cadastre 10] et AW [Cadastre 3] ont été expropriées au bénéfice de l'Etat.



Ce dernier en a transféré la propriété à la région Réunion suivant arrêté du 26 juillet 2012.



Suivant acte notarié reçu le 31 juillet 2003 par Me [C], exerçant dans le cadre de la SCP notariale JM Marel-C. Popineau-[U] [C]- MJ. Ah Fenne N. Chane Khu Hine-S.Pons-Servel, la SCI KAPARIA a acquis les parcelles cadastrées AW [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14], désormais adressées [Adresse 7] à [Localité 20], auprès de la SA Batical, venant aux droits de la SA Euromur, suite à la levée d'option du crédit-bail notarié des 23 et 24 octobre 1990.



Suivant acte notarié des 18 et 23 avril 2014 reçu par Me [P] exerçant dans le cadre de la SCP notariale Bernard Lagourgue-Gina Grondin-Alex Gauthier- [G] [P]-David Lagourgue, la SCI KAPARIA a acquis cette fois de la Région Réunion les parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13] pour un montant de 418.000 euros, outre 22.730 euros d'impôt sur la mutation et 418 euros de contribution de sécurité immobilière.



Par acte d'huissier en date du 6 novembre 2017, la SCI KAPARIA a fait assigner en responsabilité devant le tribunal de grande instance de [Localité 19] :

- la SCP JM Marel-C. Popineau-V-[C]-MJ. Ah Fenne N.Chane Khu Hine -S.Pons-Servel et Me [C], motifs pris de l'absence de diligences préalables à la rédaction de l'acte et de l'inefficacité de celui-ci pour les parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13];

- la SCP Bernard Lagourgue-Gina Grondin-Alex Gauthier- [G] [P]-David Lagourgue, Me [P], motif pris du défaut de conseil du notaire à n'avoir envisagé qu'elle avait pu bénéficier de la prescription acquisitive;

et sollicitant leur condamnation solidaire de la somme de 418.000 euros et des frais notariés, outre le versement par la première du solde des avances sur frais non restitué.



Par acte d'huissier en date du 3 août 2018, la SCP JM Marel-C.Popineau-V-[C]-MJ.Ah Fenne N.Chane Khu Hine-S.Pons-Servel ont assigné en intervention forcée la SA Fortis Lease, venant aux droits de la SA Batical, afin qu'elle les garantisse de toute condamnation, estimant que la SCI KAPARIA ou, à défaut, la SA Batical avaient nécessairement perçu une indemnité d'expropriation qu'ils avaient caché aux notaires, cette dissimulation dolosive étant exonératoire de toute responsabilité du notaire.



Par jugement en date du 24 mai 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

- Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la SCI KAPARIA,

- Déclare prescrite l'action en responsabilité intentée par la SCI KAPARIA à l'encontre de la SCP JM Marel-C.Popineau-V-[C]-MJ.Ah Fenne N.Chane Khu Hine-S.Pons-Servel et Me [C],

- Déboute en conséquence la SCP JM Marel-C.Popineau-V-[C]-MJ. Ah Fenne N.Chane Khu Hine-S.Pons-Servel et Me [C] de ses demandes tendant à voir la SA Fortis Lease la garantir de cette condamnation,

- Déboute la SCI KAPARIA de ses demandes à l'encontre de Me [P] et la SCP notariale Bernard Lagourgue-Gina Grondin-Alex Gauthier-[G] [P]-David Lagourgue,

- Condamne la SCP JM Marel-C. Popineau-V-[C]-MJ. Ah Fenne N. Chane Khu Hine-S.Pons-Servel et Me [C] à payer à la SCI KAPARIA la somme de 15.728,27 euros outre intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020 correspondant aux avances pour frais non restituées,

- Déboute les parties du surplus de leur demande,

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- Condamne la SCI KAPARIA à payer à Me [P] et la SCP notariale Bernard Lagourgue-Gina Grondin-Alex Gauthier- [G] [P]-David Lagourgue la somme totale de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamne solidairement la SCP JM Marel-C. Popineau-[U] [C]- MJ. Ah Fenne N. Chane Khu Hine-S.Pons-Servel à payer à la SA Fortis Lease la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamne la SCI KAPARIA aux entiers dépens de l'instance.



Par déclaration du 13 juin 2022, la SCI KAPARIA a interjeté appel du jugement.



La clôture a été prononcée par ordonnance du 13 juillet 2023.



***



Aux termes de ses dernières conclusions d'appelant déposées le 15 mai 2023, la SCI KAPARIA demande à la cour de :

- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, exceptée celle condamnant le notaire [C] et la SCP de notaires à laquelle elle appartient de restituer la somme de 15.728,27€, sauf en ce qui concerne les intérêts produits par cette somme ;

Et, statuant à nouveau,

- Juger qu'il est justifié par les éléments produits aux débats qu'elle n'avait pas connaissance avant juillet 2017 des faits imputables au notaire [C] qui lui permettaient d'engager une action judiciaire à son encontre ;

- Juger que ses demandes sont recevables, notamment à l'égard du notaire [C] ;

- Juger qu'il est établi que le notaire [C] a commis plusieurs fautes dans l'accomplissement de sa mission d'authentificateur d'acte en n'effectuant pas les recherches d'origine de propriété des parcelles objet de son acte du 31 juillet 2003, puis en taisant de façon dolosive le rejet de la formalité de publication de son acte par le conservateur en date du 7 avril 2004, et en conservant depuis 17 ans les fonds remis à sa comptabilité pour le paiement des frais et taxes relatifs à la vente par levée de l'option ;

- Juger que le notaire [P] a également commis des fautes dans l'accomplissement de sa mission d'authentificateur d'acte en n'effectuant pas les recherches d'origine de propriété des parcelles objet de son acte et en n'analysant pas sa véritable situation à l'égard des parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13] au regard des renseignements immobiliers dont il disposait, de la croyance qu'elle avait d'avoir acquis ces parcelles de leur véritable propriétaire et de la possession comme véritable propriétaire qu'elle en avait eue de manière publique, paisible, et continue depuis 1990, puis 2003, pour n'en avoir jamais été dépossédée, notamment moyennant le paiement d'une indemnité d'expropriation qu'elle n'a jamais perçue ainsi qu'elle l'a déclarée sur l'honneur;

- Juger que ces fautes ont concouru à la réalisation du même dommage, en la déterminant à acquérir une deuxième fois les parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13];

Condamner in solidum

- La SCP « Bernard Lagourgue ' Gina Grondin ' Alex Gauthier- [G] [P]- David Lagourgue », Me [G] [P] notaire associé de la SCP « Bernard Lagourgue ' Gina Grondin ' Alex Gauthier- [G] [P] ' David Lagourgue », la SCP « JM. Marel ' C. Popineau ' [U][C]- MJ. Ah Fenne ' N. Chane Khu Hine- S. Pons-Servel » et Me [U] [C], notaire associée de la SCP « JM. Marel ' C. Popineau ' [U][C]- MJ. Ah Fenne ' N. Chane Khu Hine- S. Pons-Servel »,

à lui payer une somme de 440.788,00€ en principal, augmentée des intérêts produits par cette somme depuis le 18 avril 2014 jusqu'au jour de son complet paiement, au taux TEC 10 des bons du Trésor et OA, en réparation du préjudice complémentaire de privation de jouissance de cette trésorerie indûment mobilisée ;

- Débouter Me [U] [C], notaire associée de la SCP « JM. Marel ' C.Popineau ' [U] [C]- MJ. Ah Fenne ' N. Chane Khu Hine- S. Pons-Servel » de leur appel incident

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés à lui restituer la somme de 15.728,27€ (quinze mille sept cent vingt-huit euros et vingt-sept cents) sauf à préciser, après infirmation du jugement sur ce point, que cette somme sera augmentée des intérêts produits depuis le 31 juillet 2003 jusqu'au jour de son complet paiement, au taux TEC 10 des bons du Trésor et OA, en réparation du préjudice complémentaire de privation de jouissance de cette trésorerie indûment mobilisée ;

- Condamner les mêmes, sous la même solidarité à lui payer la somme de 5.000,00€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

- Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me Mathieu Girard pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.



***



Aux termes de leurs dernières conclusions d'intimés déposées le 24 mai 2023, Me [C] et la SCP JM Marel-C. Popineau-V-[C]-MJ.Ah Fenne Chane Khu Hine-S.Pons-Servel demandent à la cour de :

I ' Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel de la SCI KAPARIA.

II ' Confirmer le jugement du 24/05/2022 en ce qu'il a retenu la prescription de l'action de la SCI KAPARIA.

- La Condamner aux dépens et au paiement de 4.000 € de frais irrépétibles.

III ' Recevoir les conclusions en leur appel incident,

Y faisant droit,

- Juger que la condamnation au profit de la SA Fortis Lease à hauteur de 3.000 € de frais irrépétibles n'est pas justifiée ni fondée.

- Juger que par ailleurs l'office notarial ne détient pas la somme de 15.728,27 € ainsi que cela ressort du relevé de compte produit aux débats.

- Reformer le jugement du 24/05/2022 en ce qu'il a accordé à SA Fortis Lease 3.000 € de frais irrépétibles et a condamné les notaires au paiement de 15.728,27 € à la SCI KAPARIA.

- Débouter tant la SA Fortis Lease que la SCI KAPARIA de l'ensemble de leurs demandes.

IV ' Très subsidiairement

Si par impossible, la cour n'allait pas retenir l'exception de prescription,

- Juger que le préjudice dont se plaint la SCI KAPARIA n'a de lien direct qu'avec le fait qu'elle ne s'est pas prévalue de l'article 2272 du code civil dont l'application lui permettait d'être propriétaire des parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13] sans avoir à les racheter à la Région Réunion.

- Juger qu'en conséquence, quelle que soit l'erreur pouvant affecter l'acte du 31/07/2003, il ne peut être à l'origine d'un quelconque préjudice de la SCI KAPARIA.

- Débouter en conséquence, la SCI KAPARIA de toute demande dirigée contre eux.

Si nécessaire,

- Juger recevable l'appel en intervention forcée de la SA Fortis Lease (anciennement Batical).

- Juger que si par impossible la cour allait entrer en voie de condamnation contre ces dernières, la SA Fortis Lease (anciennement Batical) devra en raison de sa faute dolosive les garantir desdites condamnations.

- Condamner dans cette hypothèse, la SA Fortis Lease (anciennement Batical) aux entiers dépens et au paiement de 3.000 € de frais irrépétibles.



***



Aux termes de ses uniques conclusions d'intimés déposées le 9 décembre 2022, la SA Fortis Lease demande à la cour de :

- Débouter la SCP Marel - Popineau - [C] - Fenne - Chane Khu Hine Pons-Servel et Me [C] de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre;

- Débouter toutes parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

- Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis en date du 24 mai 2022 [RG no 17/03773] en ce qu'il a notamment :


Déclaré prescrite l'action en responsabilité intentée par la SCI KAPARIA à l'encontre de La SCP JM Marel-C. Popineau-V-[C]-MJ. Ah Fenne N. Chane Khu Hine-S. Pons-Servel et Me [C] ;

Débouté en conséquence la SCP JM Marel-C. Popineau.V-[C]-MJ. Ah Fenne N. Chane Khu Hine- S. Pons-Servel et Me [C] de ses demandes tendant à la voir la garantir de cette condamnation;

Condamné solidairement la SCP JM Marel-C. Popineau-[U] [C] - MJ. Ah Fenne N. Chane Khu Hine-S. Pons-Servel et Me [C] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI KAPARIA aux entiers dépens de l'instance ;


A défaut d'irrecevabilité de l'action de la SCI KAPARIA,

- Débouter la SCP Marel - Popineau - [C] - Fenne - Chane Khu Hine Pons-Servel et Me [C] de leur appel en garantie dirigé à son encontre ;

- Débouter toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

En tout état de cause,

- Condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner tout succombant aux dépens.



***



Aux termes de leurs uniques conclusions d'intimés déposées le 29 novembre 2022, Me [P] et la SCP Bernard Lagourgue - Gina Grondin- Alex Gauthier - [G] [P]- David Lagourgue demandent à la cour de :

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions favorables concernant Me [P] et la SCP Lagourgue ' Grondin ' Gauthier - [P] ' Lagourgue ;

- Débouter la SCI KAPARIA de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées contre ces derniers ;

A titre subsidiaire :

- Ordonner, si la cour l'estime nécessaire, une mesure d'instruction ou d'enquête visant à vérifier le versement de l'indemnité d'expropriation par la Région Réunion au titre des parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13] ;

- Réserver alors le droit aux concluants de faire valoir plus amples observations, le cas échéant ;

- En tout état de cause, si la responsabilité du notaire devait être engagée et si un préjudice pour perte de chance était reconnu, Réduire dans une importante proportion le montant de l'éventuelle indemnité qui serait allouée à la SCI KAPARIA ;

- Condamner la SCI KAPARIA, à leur payer la somme de 5.000 € chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la SCI KAPARIA aux entiers dépens.



***



Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées.



MOTIFS





Sur la recevabilité de l'action en responsabilité de la SCI KAPARIA à l'encontre de Me [C] et de la SCP JM Marel-C. Popineau-[U] [C]- MJ. Ah Fenne N. Chane Khu Hine-S.Pons-Servel



Me [C] et la SCP JM Marel-C. Popineau-[U] [C]- MJ. Ah Fenne N. Chane Khu Hine-S.Pons-Servel soutiennent que leur action, fondée sur le fait que les vérifications préalables de la propriété des parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13] n'a pas été effectuée préalablement à l'établissement de l'acte notarié du 31 juillet 2003 portant rachat auprès de la SA Batical et non de l'Etat suite à expropriation, est prescrite pour n'avoir pas été introduite dans le délai de cinq ans suivant la découverte du vice, laquelle se déduit du courrier de le Région Réunion du 5 juin 2012 et doit être fixé au 9 mai 2012.



La SA Fortis Lease affirme d'ailleurs que la SCI KAPARIA a été informée de l'expropriation avant même cette vente puisqu'elle a été avisée de la procédure suivant les mentions de l'ordonnance d'expropriation du 1994 et qu'elle a ensuite perçu indemnisation à raison de l'expropriation de ces parcelles.



La SCI KAPARIA rétorque qu'elle n'a eu connaissance de la faute du notaire que lorsqu'elle a été avisée du rejet de la formalité d'enregistrement de l'acte de levée d'option de crédit-bail portant rachat des parcelles -qui lui avait été caché -, en juillet 2017 lorsqu'elle a interrogé le service de publicité foncière. Elle souligne qu'elle a exploité les parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13] sans discontinuer depuis la signature du crédit-bail, avoir ignoré l'existence d'un procédure d'expropriation et, a fortiori, d'avoir touché une indemnisation lorsqu'elle était crédit-bailleresse. Elle affirme que le courrier de la Région Réunion ne permet pas de déduire qu'elle connaissait le vice de l'acte.



Sur ce,



Vu l'article 2224 du code civil;



Aux termes du courrier envoyé le 5 juin 2012 par le président de la Région Réunion au gérant de la SCI KAPARIA, celui-ci indique:

"J'accuse réception de votre courrier en date du 9 mai 2012 m'informant de votre intention de faire valoir votre droit de rétrocession sur les parcelles AW [Cadastre 12] et [Cadastre 13].

J'ai l'honneur de vous informer que cette transaction à votre profit entre dans le cadre de l'exercice du droit de délaissement au profit des voisins d'un délaissé routier conformément à l'article 112-8 du code de la voirie routière.

Le prix de cette transaction qui vous est proposée est de 418 000 euros (quatre cent dix-huit mille euros) correspondant au prix du domaine augmenté de la marge de négociation de 10%.

J'attends votre accord express avant de soumettre cette cession aux instances délibératives de la Région. Cette transaction sera réalisée dès signature de l'acte de transfert de propriété entre l'Etat et la Région." (pièce 2 appelante)



Il s'en déduit qu'au 9 mai 2012, la SCI KAPARIA avait conscience de ne pas être propriétaire des parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13] à [Localité 20] et de ce que celles-ci avaient fait l'objet d'une procédure d'expropriation au profit de l'Etat, lequel devait transférer les parcelles à la Région, puisque :

- elle avait précédemment utilisé dans un courrier du 9 mai 2012 à l'adresse de la Région le terme de "droit de rétrocession", propre à l'expropriation ;

- la Région utilise celui de "délaissement", propre au domaine public routier ;

- il est fait référence au transfert de propriété Etat/Région à venir.



Alors qu'aucune procédure d'expropriation n'a été diligentée depuis la signature de l'acte de cession des parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13], l'échange entre la SCI KAPARIA et la Région ne pouvait porter dès lors que sur la procédure d'expropriation antérieure ayant donné lieu à l'ordonnance du juge de la chambre de l'expropriation du 9 septembre 1994.



Il s'en infère qu'à tout le moins, à compter du 9 mai 2012, la SCI KAPARIA avait connaissance des faits lui permettant de considérer que l'acte notarié du 31 juillet 2003 établi par Me [C] n'avait pu lui transmettre la propriété des parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13] pourtant incluses dans la cession suite à levée d'option du crédit-bail conclu les 23 et 24 octobre 1990 avec la SA Euromur, devenue Batical.



L'action en responsabilité au titre du défaut de diligence de Me [C] et d'efficacité de l'acte dressé engagée par acte d'huissier délivré le novembre 2017 est donc irrecevable comme prescrite pour avoir été engagée plus de cinq ans après la date de connaissance des faits, qui ne peut être postérieure au 9 mai 2012.



Le jugement entrepris ayant fait droit à la fin de non-recevoir sera ainsi confirmé.



Subséquemment, l'appel en garantie formé contre la SA Fortis Lease ne peut davantage prospérer et le chef du jugement ayant débouté la SCP JM Marel-C. Popineau-[U] [C]- MJ. Ah Fenne N. Chane Khu Hine-S.Pons-Servel de son action contre celle-ci.





Sur l'action en responsabilité formée contre Me [P] et la SCP Bernard Lagourgue - Gina Grondin- Alex Gauthier - [G] [P]- David Lagourgue



La SCI KAPARIA soutient qu'au jour où elle a acquis les parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13] suivant acte des 18 et 23 avril 2014, elle avait déjà bénéficié de la prescription acquisitive de ces parcelles dès lors qu'elle en était le possesseur depuis plus de dix ans, délai ayant commencé à courir à compter de l'acte notarié du 31 juillet 2003 lui donnant titre de propriété. Elle affirme en outre que la prescription a pu s'exercer puisque lesdites parcelles n'appartenaient pas au domaine public dès lors que celles-ci n'ont jamais reçu d'aménagements routiers suite à l'expropriation. Elle en déduit que Me [P] a gravement manqué à son obligation du droit de propriété du bien objet de l'acte, d'efficacité de ses actes ainsi que de son devoir de conseil.



Me [P] et la SCP répliquent que le grief d'absence d'information de la SCI KAPARIA ,de ce qu'elle aurait pu se prévaloir d'une prescription acquisitive abrégée des parcelles litigieuses sans qu'elle ait eu besoin de procéder à leur acquisition auprès de la Région, n'est pas constitué dès lors que la SCI KAPARIA ne pouvait manifestement pas avoir prescrit les parcelles qui appartenaient au domaine public et qu'il ne fait pas doute de ce que la SCI KAPARIA avait connaissance de ce que ces parcelles expropriées n'avaient pu faire l'objet de la levée d'option en 2003. Ils ajoutent que cette connaissance par la SCI KAPARIA résulte du rejet définitif total de publication mentionné au registre foncier de l'acte du 31 juillet 2003, du courrier de la Région du 5 juin 2012, de la mention de la notification de la procédure d'expropriation en cours figurant à l'ordonnance du 9 septembre 1994 et de la nécessaire perception d'une indemnité par la SCI KAPARIA suite à expropriation. Ils indiquent en outre que l'attention du notaire n'avait pas été attirée par l'existence d'une vente préalable en 2003, celle-ci ne figurant pas aux renseignements des registres de la publicité foncière.



Sur ce,



Vu l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige;



A titre liminaire, si la prescription acquisitive constitue un mode d'acquisition de la propriété, elle doit être constatée par jugement pour pouvoir être retranscrite et opposable aux tiers.



Aussi, il ne saurait être fait grief à Me [P] de s'être fondé sur les mentions des registres de publicité foncière, mentionnant l'Etat puis la Région comme propriétaire des parcelles litigieuses, pour en établir le droit de propriété de cette dernière.



Il ne peut davantage lui être reproché d'avoir manqué à son obligation d'efficacité des actes alors que l'acte de vente intervenu a conféré titre de propriété des parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13], valable et opposable aux tiers.



S'agissant du défaut de conseil à raison de l'usucapion des parcelles par la SCI KAPARIA, il ne peut être affirmé que celle-ci est acquise sans débat préalable et contradictoire en présence du propriétaire titré, à savoir la Région Réunion.



Le défaut de conseil allégué ne peut donc qu'être celui de ne pas avoir conseillé à la SCI KAPARIA d'introduire une action aux fins de voir constater qu'elle a usucapé les parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13] plutôt que de convenir d'une vente avec la Région Réunion, dont le titre de propriété a été publié.



Ce manquement ne peut exister que pour autant que l'action de la SCI KAPARIA ait eu une chance de prospérer, or, comme le relève Me [P], il résulte de l'analyse qui précède que la SCI avait connaissance de ce que, à tout le moins au 9 mai 2012, l'Etat, puis la Région, disposaient d'un titre de propriété sur les parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13] suite à expropriation; dans ce contexte, alors que le bénéfice de l'usucapion par prescription abrégée requiert, outre le juste titre, la bonne foi et l'absence de contestation de la qualité de propriétaire, la probabilité de ce que celui-ci ait pu être retenu en justice apparait très résiduelle. 



En outre, le succès de la reconnaissance d'une prescription acquisitive au profit de la SCI KAPARIA se heurte à la problématique de ce que lesdites parcelles relèveraient du domaine public routier. Si cette question ne relève pas de la compétence du juge judiciaire, la décision du Conseil d'Etat (CE, 27 sept. 1989, n° 70.653 - pièce 18), versée aux débats pour justifier de ce qu'en l'espèce les parcelles litigieuses n'ayant pas été affectées à la voirie ressortent du domaine privé de l'Etat, n'apparait pas parfaitement topique : la décision citée, consacrant la perte par une parcelle de son caractère de dépendance du domaine public routier, s'attache à un délaissé de la voirie communale, antérieur à l'ordonnance du 7 janvier 1959, et qui n'était plus utilisée pour la circulation lorsqu'une autorisation de passage a été donnée à un riverain ; au cas d'espèce soumis à la cour, les parcelles ont été expropriées sous l'empire des textes en vigueur en 1994 pour la création du [Adresse 17] à [Localité 19] (cf. pièce 3 Me [P]), dont il n'est pas allégué qu'il ne serait plus ouvert à la circulation. 



Aussi, le fait que les parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13] appartiennent au domaine privé de l'Etat ou de la Région n'est pas certain.



Au regard de ce qui précède, la SCI KAPARIA n'établit pas qu'elle disposait d'une chance raisonnable de lui voir être reconnue la prescription acquisitive invoquée.



Dès lors, la faute du notaire alléguée, de ne pas avoir avisé la SCI KAPARIA de son droit éventuel de se prévaloir de la prescription acquisitive des parcelles AW [Cadastre 12] et AW [Cadastre 13] plutôt que de conclure une vente avec la Région, n'est pas démontrée.



Le jugement ayant débouté la SCI KAPARIA de ses demandes contre Me [P] et la SCP Bernard Lagourgue - Gina Grondin- Alex Gauthier - [G] [P]- David Lagourgue doit être confirmé.



Sur la demande en restitution des fonds remis la SCP JM Marel-C. Popineau-[U] [C]- MJ. Ah Fenne N. Chane Khu Hine-S.Pons-Servel au titre de l'acte du 31 juillet 2003.



La SCI KAPARIA énonce que le décompte produit par Me [C] atteste de ce que, suite à la vente par levée d'option du 31 juillet 2003, un solde de 15.728,27 euros de sommes perçues au titre de la vente par levée d'option et que celles-ci doivent lui être restitué avec intérêts équivalent à ceux d'un placement sécurisé.



Me [C] et la SCP JM Marel-C. Popineau-[U] [C]- MJ. Ah Fenne N. Chane Khu Hine-S.Pons-Servel contestent détenir cette somme qu'elle aurait conservée.



Sur ce,



Vu les articles 1993 et suivants du code civil;



Vu le décret n° 78-262 du 8 mars 1978 applicable au jour de la perception des fonds, remplacé par les article R. 444-59 et suivants du code de commerce;



La pièce 12 dont se prévaut la SCI KAPARIA pour établir sa demande est l'extrait au 5 avril 2018 du compte dont elle dispose dans la comptabilité de la SCP JM Marel-C. Popineau-[U] [C]- MJ. Ah Fenne N. Chane Khu Hine-S.Pons-Servel dont le solde est nul.



Il n'y a donc pas de créance de restitution d'un trop perçu dans le cadre de la mission confiée au notaire, Me [C], pour l'établissement de l'acte de vente par levée d'option du 31 juillet 2003.



Il s'infère de la demande de la SCI, qui recense l'ensemble des versements qu'elle a effectué auprès de l'étude notariée en vue de la conclusions de l'acte de levée d'option, qu'elle sollicite le remboursement de l'ensemble des frais annexes qu'elle a déboursés pour la réalisation de cet acte.



L'action en responsabilité du notaire étant prescrite, cette demande relative aux frais accessoires à la vente ne peut prospérer.



Le jugement entrepris sera ainsi infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de "restitution", et cette dernière, rejetée.





Sur les frais irrépétibles et les dépens



Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;



La SCI KAPARIA, qui succombe, supportera les dépens.



L'équité commande par ailleurs de condamner la SCI KAPARIA à verser, au titre des frais irrépétibles de l'appel, la somme de 3.000 euros à chacune des personnes suivantes :

. Me [C] ;

. la SCP JM Marel-C. Popineau-[U] [C]- MJ. Ah Fenne N. Chane Khu Hine-S.Pons-Servel ;

. Me [P] ;

. la SCP Bernard Lagourgue - Gina Grondin- Alex Gauthier - [G] [P]- David Lagourgue.



Il n'apparait en outre pas inéquitable de mettre à la charge de la SCP JM Marel-C. Popineau-V-[C]-MJ. Ah Fenne N. Chane Khu Hine-S.Pons-Servel et Me [C], qui se voient déboutés de leur demande en condamnation en garantie formée à l'encontre de la SA Fortis Lease, à lui payer 3.000 euros de frais irrépétibles, sans qu'il n'y ait lieu à ajouter au quantum de cette condamnation en appel.



Le surplus des demandes formées au titre des frais irrépétibles sera rejeté.





PAR CES MOTIFS



La cour,



- Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la SCP JM Marel- C. Popineau-V-[C]-MJ. Ah Fenne N. Chane Khu Hine-S.Pons-Servel et Me [C] à payer à la SCI KAPARIA la somme de 15.728,27 euros outre intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020 correspondant aux avances pour frais non restituées,



Statuant à nouveau,



- Rejette ladite demande en condamnation ;



Y ajoutant,



- Condamne la SCI KAPARIA à verser, au titre des frais irrépétibles de l'appel, la somme de 3.000 euros à chacune des personnes suivantes :

. Me [C];

. la SCP JM Marel-C. Popineau-[U] [C]- MJ. Ah Fenne N. Chane Khu Hine-S.Pons-Servel;

. Me [P];

. la SCP Bernard Lagourgue - Gina Grondin- Alex Gauthier - [G] [P]- David Lagourgue;



- Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;



- Condamne la SCI KAPARIA aux dépens.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT