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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 26 juin 2024, n° 23/09039

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 1er octobre 2010, la S.C.I. GILPIERRE, aux droits de laquelle vient désormais la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. LUBIN des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée et d'une cave en sous-sol constituant le lot n°1 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 13] cadastré section [Cadastre 11] pour une durée de douze années à effet au 1er octobre 2010 afin qu'y soient exercés tous commerces, à l'exception de ceux qui seraient de nature, par le bruit ou par l'odeur, à troubler la jouissance paisible des autres occupants de l'immeuble, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 42.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte d'huissier en date du 29 mars 2022, la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE a fait signifier à la S.A.R.L. LUBIN un congé pour le 30 septembre 2022 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du lendemain, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 49.114,88 euros hors taxes et hors charges.

Après plusieurs échanges de correspondances adressées tant par lettres recommandées que par courriels entre le 29 juin 2022 et le 28 octobre 2022, la S.A.R.L. LUBIN a, par acte d'huissier en date du 10 novembre 2022, indiqué à la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE consentir au renouvellement du contrat de bail commercial, mais s'opposer au montant du loyer suggéré, offrant de payer un loyer annuel d'un montant de 28.000 euros hors taxes et hors charges.

À défaut d'accord, la S.A.R.L. LUBIN a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 18 avril 2023 réceptionnée le 20 avril 2023, notifié à la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 21.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022, puis l'a, par exploit d'huissier en date du 6 juillet 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 5 février 2024 réceptionnée le 6 février 2024 et remis au greffe par RPVA le 5 février 2024, la S.A.R.L. LUBIN demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l'article 100 du code de procédure civile, des articles L. 145-33, R. 145-23 et R. 145-30 du code de commerce, et de l'article 1155 ancien du code civil, de :

à titre principal, se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris s'agissant des demandes reconventionnelles de la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE relatives à l'application de la clause d'indexation contractuelle et à la compensation à opérer entre les parties, et subsidiairement se dessaisir au profit de la 18ème chambre – 1ère section du tribunal judiciaire de Paris ;débouter la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE de toutes ses demandes ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme annuelle de 21.500 euros hors taxes et hors charges, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;condamner la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers ;à titre subsidiaire, ordonner une mesure d'expertise judiciaire ;fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 21.500 euros à compter du 1er octobre 2022, et subsidiairement à la somme annuelle de 40.550 euros ;en tout état de cause, débouter la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE de toutes ses demandes ;condamner la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE à lui payer la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE aux dépens ; ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
À l'appui de ses prétentions, la S.A.R.L. LUBIN fait valoir, à titre principal, que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 1.400 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 15,32 m2, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 21.500 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, elle souligne que la valeur locative pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Elle s'oppose aux demandes reconventionnelles de la bailleresse tendant à l'application de la clause d'indexation contractuelle et à la compensation judiciaire des créances réciproques des parties, faisant observer que d'une part, le juge des loyers commerciaux n'est pas compétent pour en connaître, et que d'autre part le tribunal judiciaire de Paris est déjà saisi de ces deux questions dans le cadre d'une instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/14119, ce qui justifie le renvoi de l'examen de ces deux prétentions devant la 18ème chambre du tribunal.

Aux termes de son dernier mémoire notifié et remis au greffe par RPVA le 23 avril 2024, la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-57, R. 145-6 et R. 145-23 du code de commerce, de :

dire que la S.A.R.L. LUBIN ne justifie pas de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 21.500 euros ;en conséquence, dire que l'expertise amiable qu'elle produit est suffisante pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer du bail renouvelé ;dire n'y avoir lieu d'ordonner une expertise judiciaire ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 40.550 euros hors taxes et hors charges, excluant l'indexation, à compter du 1er octobre 2022 ;constater que la clause d'indexation contractuelle devra s'appliquer dès le 1er octobre 2022 ;dire et juger que les créances réciproques des parties feront l'objet d'une compensation ;dire et juger que l'expertise amiable du 20 juillet 2023 ayant été nécessaire pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d'ordonner le partage de la charge des honoraires de l'expert par elle mandaté ; condamner la S.A.R.L. LUBIN à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.R.L. LUBIN aux dépens.
Au soutien de ses demandes, la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE expose avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Madame [D] [Z] de la S.A.R.L. EUROFLEMMING EXPERTISE, laquelle a établi un rapport en date du 20 juillet 2023 dont il ressort que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 1.900 euros par mètre carré pondéré, si bien qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 15,58 m2, et après application d'un abattement de 1% relatif à la clause exorbitante de droit commun contenue dans le contrat de bail mettant à la charge de la preneuse le règlement de la taxe foncière, et de quatre taux de majoration respectivement de 20%, de 10%, de 5% et de 3% afférents à l'effet bonbonnière affectant les locaux, à la large destination prévue au contrat, à la possibilité de sous-location ou de location-gérance, et au droit de préférence dont bénéficie la locataire en cas de cession des locaux, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 40.550 euros hors taxes et hors charges.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 24 avril 2024, et la décision mise en délibéré au 26 juin 2024, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur le moyen relevé d'office tiré de l'irrecevabilité des mémoires remis au greffe par la bailleresse

Aux termes des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 125 du même code, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours. 

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. 

Selon les dispositions de l'article R. 145-25 du même code, les mémoires contiennent : 1°) une copie de la demande en fixation de prix faite, selon le cas, en application de l'article L. 145-11 ou en application de l'article R. 145-20 ; 2°) l'indication des autres prétentions ; 3°) les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l'autre partie. Les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l'exécution d'une mesure d'instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de fait.

Enfin, d'après les dispositions de l'article R. 145-26 dudit code, les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l'original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l'immeuble.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la procédure sur mémoires applicable devant le juge des loyers commerciaux, en ce qu'elle est édictée dans le cadre de l'organisation judiciaire et dans l'intérêt d'une meilleure administration de la justice, et non dans l'intérêt de l'une ou l'autre des parties, est d'ordre public et s'impose aux justiciables qui ne peuvent y déroger (Civ. 3, 10 juin 1971 : pourvoi n°70-12678 ; Civ. 3, 4 février 2009 : pourvoi n°08-10723 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-10032), si bien que les mémoires doivent être adressés directement à l'autre partie et non pas communiqués selon les règles des notifications entre avocats (Civ. 3, 16 octobre 2013 : pourvoi n°12-19352), à défaut de quoi ils sont irrecevables (Civ. 3, 13 décembre 2006 : pourvoi n°05-20281).

En l'espèce, force est de constater que les deux mémoires remis au greffe par RPVA par le conseil de la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE les 11 décembre 2023 et 23 avril 2024 ne sont pas signés et n'ont pas été notifiés directement à la S.A.R.L. LUBIN elle-même par lettres recommandées avec demandes d'avis de réception, aucun justificatif n'étant produit au dossier de plaidoirie remis à l'audience, si bien que ces irrégularités entraînent l'irrecevabilité de ces écritures, de sorte que la présente juridiction n'est pas valablement saisie des prétentions et moyens développés par la défenderesse.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevables les mémoires remis au greffe et notifiés exclusivement par RPVA par la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE les 11 décembre 2023 et 23 avril 2024.


Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. 

En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de douze années par acte sous signature privée en date du 1er octobre 2010, a pris fin le 30 septembre 2022, consécutivement au congé portant offre de renouvellement signifié par la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE à la S.A.R.L. LUBIN par acte d'huissier en date du 29 mars 2022 et accepté par cette dernière par acte d'huissier en date du 10 novembre 2022, lequel congé a donné naissance à un nouveau bail pour une « DURÉE : neuf années à compter du PREMIER OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-DEUX (01/10/2022) », la locataire ayant expressément « déclar[é] consentir au principe du renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022 » (pièces n°1, n°3 et n°4 en demande).

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022.


Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du même code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de la loi n°2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives entrée en vigueur le 24 mars 2012, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En application des dispositions de l'article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon les dispositions de l'article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

D'après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L'article 9 du code de procédure civile dispose quant à lui qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, le loyer des baux renouvelés d'une durée contractuelle initiale supérieure à neuf années doit être fixé à la valeur locative (Civ. 3, 7 juin 1989 : pourvoi n°88-10858 ; Civ. 3, 20 mars 1991 : pourvoi n°89-19493) ; que d'autre part, si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu'enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317).

En l'espèce, il est constant que le contrat de bail commercial liant la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE à la S.A.R.L. LUBIN a été conclu par acte sous signature privée en date du 1er octobre 2010 à effet au même jour pour une durée de douze années (pièce n°1 en demande), de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative. 

Il y a lieu de relever que les six références émanant d'agences immobilières versées aux débats par la demanderesse (pièces n°7, n°8, n°9, n°10, n°18 et n°19 en demande) sont insuffisantes, à elles seules, à démontrer que la valeur locative des locaux litigieux s'élèverait à la somme annuelle de 21.500 euros.

De même, si la défenderesse produit un rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Madame [D] [Z] de la S.A.R.L. EUROFLEMMING EXPERTISE en date du 20 juillet 2023 (pièce n°11 en défense), force est toutefois de constater que ce dernier n'est corroboré par aucun autre élément.

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par les parties, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l'éventuelle insuffisance des preuves fournies par la S.A.R.L. LUBIN.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 4.000 euros, que la S.A.R.L. LUBIN, demanderesse à l'action en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [R] [F], et de dire que la S.A.R.L. LUBIN devra consigner la somme de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur la fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. 

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 40.550 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. LUBIN pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 40.550 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er octobre 2022, outre les charges et taxes locatives. 


Sur les mesures accessoires

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, d'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés.

En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉCLARE irrecevables les mémoires remis au greffe et notifiés exclusivement par RPVA par la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE le 11 décembre 2023 et le 23 avril 2024,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE à la S.A.R.L. LUBIN, et portant sur les locaux constituant le lot n°1 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 13], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022,

FIXE le loyer du bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative, eu égard à la durée supérieure à neuf années du bail expiré,

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l'expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :


Monsieur [R] [F]
[Adresse 6] – [Localité 9]
Tél. : [XXXXXXXX01] – Port. : [XXXXXXXX02]
Courriel : [Courriel 12] 


avec pour mission de : 
convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 3] et [Adresse 4], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er octobre 2022, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par la S.A.R.L. LUBIN auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris - Atrium Sud 1er étage - [Adresse 14]), avec copie de la présente décision, avant le 27 septembre 2024 au plus tard,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.A.R.L. LUBIN a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT que l'expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 27 juin 2025 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le montant du loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. LUBIN pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 40.550 (QUARANTE MILLE CINQ CENT CINQUANTE) euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er octobre 2022, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 13 novembre 2024 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à PARIS, le 26 juin 2024.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/09039
N° Portalis 352J-W-B7H-C2LYO



N° MINUTE : 5

Assignation du :
06 Juillet 2023


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [R] [F][2]

[2] 
[Adresse 6]
[Localité 9]





JUGEMENT 
rendu le 26 Juin 2024
DEMANDERESSE

S.A.R.L. LUBIN
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0289



DEFENDERESSE

S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE
[Adresse 7]
[Localité 10]

représentée par Maître Hanane BENCHEIKH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0193



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 24 Avril 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 1er octobre 2010, la S.C.I. GILPIERRE, aux droits de laquelle vient désormais la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. LUBIN des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée et d'une cave en sous-sol constituant le lot n°1 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 13] cadastré section [Cadastre 11] pour une durée de douze années à effet au 1er octobre 2010 afin qu'y soient exercés tous commerces, à l'exception de ceux qui seraient de nature, par le bruit ou par l'odeur, à troubler la jouissance paisible des autres occupants de l'immeuble, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 42.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte d'huissier en date du 29 mars 2022, la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE a fait signifier à la S.A.R.L. LUBIN un congé pour le 30 septembre 2022 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du lendemain, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 49.114,88 euros hors taxes et hors charges.

Après plusieurs échanges de correspondances adressées tant par lettres recommandées que par courriels entre le 29 juin 2022 et le 28 octobre 2022, la S.A.R.L. LUBIN a, par acte d'huissier en date du 10 novembre 2022, indiqué à la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE consentir au renouvellement du contrat de bail commercial, mais s'opposer au montant du loyer suggéré, offrant de payer un loyer annuel d'un montant de 28.000 euros hors taxes et hors charges.

À défaut d'accord, la S.A.R.L. LUBIN a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 18 avril 2023 réceptionnée le 20 avril 2023, notifié à la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 21.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022, puis l'a, par exploit d'huissier en date du 6 juillet 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 5 février 2024 réceptionnée le 6 février 2024 et remis au greffe par RPVA le 5 février 2024, la S.A.R.L. LUBIN demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l'article 100 du code de procédure civile, des articles L. 145-33, R. 145-23 et R. 145-30 du code de commerce, et de l'article 1155 ancien du code civil, de :

à titre principal, se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris s'agissant des demandes reconventionnelles de la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE relatives à l'application de la clause d'indexation contractuelle et à la compensation à opérer entre les parties, et subsidiairement se dessaisir au profit de la 18ème chambre – 1ère section du tribunal judiciaire de Paris ;débouter la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE de toutes ses demandes ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme annuelle de 21.500 euros hors taxes et hors charges, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;condamner la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers ;à titre subsidiaire, ordonner une mesure d'expertise judiciaire ;fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 21.500 euros à compter du 1er octobre 2022, et subsidiairement à la somme annuelle de 40.550 euros ;en tout état de cause, débouter la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE de toutes ses demandes ;condamner la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE à lui payer la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE aux dépens ; ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
À l'appui de ses prétentions, la S.A.R.L. LUBIN fait valoir, à titre principal, que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 1.400 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 15,32 m2, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 21.500 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, elle souligne que la valeur locative pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Elle s'oppose aux demandes reconventionnelles de la bailleresse tendant à l'application de la clause d'indexation contractuelle et à la compensation judiciaire des créances réciproques des parties, faisant observer que d'une part, le juge des loyers commerciaux n'est pas compétent pour en connaître, et que d'autre part le tribunal judiciaire de Paris est déjà saisi de ces deux questions dans le cadre d'une instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/14119, ce qui justifie le renvoi de l'examen de ces deux prétentions devant la 18ème chambre du tribunal.

Aux termes de son dernier mémoire notifié et remis au greffe par RPVA le 23 avril 2024, la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-57, R. 145-6 et R. 145-23 du code de commerce, de :

dire que la S.A.R.L. LUBIN ne justifie pas de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 21.500 euros ;en conséquence, dire que l'expertise amiable qu'elle produit est suffisante pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer du bail renouvelé ;dire n'y avoir lieu d'ordonner une expertise judiciaire ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 40.550 euros hors taxes et hors charges, excluant l'indexation, à compter du 1er octobre 2022 ;constater que la clause d'indexation contractuelle devra s'appliquer dès le 1er octobre 2022 ;dire et juger que les créances réciproques des parties feront l'objet d'une compensation ;dire et juger que l'expertise amiable du 20 juillet 2023 ayant été nécessaire pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d'ordonner le partage de la charge des honoraires de l'expert par elle mandaté ; condamner la S.A.R.L. LUBIN à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.R.L. LUBIN aux dépens.
Au soutien de ses demandes, la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE expose avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Madame [D] [Z] de la S.A.R.L. EUROFLEMMING EXPERTISE, laquelle a établi un rapport en date du 20 juillet 2023 dont il ressort que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 1.900 euros par mètre carré pondéré, si bien qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 15,58 m2, et après application d'un abattement de 1% relatif à la clause exorbitante de droit commun contenue dans le contrat de bail mettant à la charge de la preneuse le règlement de la taxe foncière, et de quatre taux de majoration respectivement de 20%, de 10%, de 5% et de 3% afférents à l'effet bonbonnière affectant les locaux, à la large destination prévue au contrat, à la possibilité de sous-location ou de location-gérance, et au droit de préférence dont bénéficie la locataire en cas de cession des locaux, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 40.550 euros hors taxes et hors charges.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 24 avril 2024, et la décision mise en délibéré au 26 juin 2024, les parties en ayant été avisées.


MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur le moyen relevé d'office tiré de l'irrecevabilité des mémoires remis au greffe par la bailleresse

Aux termes des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 125 du même code, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours. 

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. 

Selon les dispositions de l'article R. 145-25 du même code, les mémoires contiennent : 1°) une copie de la demande en fixation de prix faite, selon le cas, en application de l'article L. 145-11 ou en application de l'article R. 145-20 ; 2°) l'indication des autres prétentions ; 3°) les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l'autre partie. Les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l'exécution d'une mesure d'instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de fait.

Enfin, d'après les dispositions de l'article R. 145-26 dudit code, les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l'original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l'immeuble.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la procédure sur mémoires applicable devant le juge des loyers commerciaux, en ce qu'elle est édictée dans le cadre de l'organisation judiciaire et dans l'intérêt d'une meilleure administration de la justice, et non dans l'intérêt de l'une ou l'autre des parties, est d'ordre public et s'impose aux justiciables qui ne peuvent y déroger (Civ. 3, 10 juin 1971 : pourvoi n°70-12678 ; Civ. 3, 4 février 2009 : pourvoi n°08-10723 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-10032), si bien que les mémoires doivent être adressés directement à l'autre partie et non pas communiqués selon les règles des notifications entre avocats (Civ. 3, 16 octobre 2013 : pourvoi n°12-19352), à défaut de quoi ils sont irrecevables (Civ. 3, 13 décembre 2006 : pourvoi n°05-20281).

En l'espèce, force est de constater que les deux mémoires remis au greffe par RPVA par le conseil de la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE les 11 décembre 2023 et 23 avril 2024 ne sont pas signés et n'ont pas été notifiés directement à la S.A.R.L. LUBIN elle-même par lettres recommandées avec demandes d'avis de réception, aucun justificatif n'étant produit au dossier de plaidoirie remis à l'audience, si bien que ces irrégularités entraînent l'irrecevabilité de ces écritures, de sorte que la présente juridiction n'est pas valablement saisie des prétentions et moyens développés par la défenderesse.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevables les mémoires remis au greffe et notifiés exclusivement par RPVA par la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE les 11 décembre 2023 et 23 avril 2024.


Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. 

En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de douze années par acte sous signature privée en date du 1er octobre 2010, a pris fin le 30 septembre 2022, consécutivement au congé portant offre de renouvellement signifié par la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE à la S.A.R.L. LUBIN par acte d'huissier en date du 29 mars 2022 et accepté par cette dernière par acte d'huissier en date du 10 novembre 2022, lequel congé a donné naissance à un nouveau bail pour une « DURÉE : neuf années à compter du PREMIER OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-DEUX (01/10/2022) », la locataire ayant expressément « déclar[é] consentir au principe du renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022 » (pièces n°1, n°3 et n°4 en demande).

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022.


Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du même code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de la loi n°2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives entrée en vigueur le 24 mars 2012, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En application des dispositions de l'article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon les dispositions de l'article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

D'après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L'article 9 du code de procédure civile dispose quant à lui qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, le loyer des baux renouvelés d'une durée contractuelle initiale supérieure à neuf années doit être fixé à la valeur locative (Civ. 3, 7 juin 1989 : pourvoi n°88-10858 ; Civ. 3, 20 mars 1991 : pourvoi n°89-19493) ; que d'autre part, si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu'enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317).

En l'espèce, il est constant que le contrat de bail commercial liant la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE à la S.A.R.L. LUBIN a été conclu par acte sous signature privée en date du 1er octobre 2010 à effet au même jour pour une durée de douze années (pièce n°1 en demande), de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative. 

Il y a lieu de relever que les six références émanant d'agences immobilières versées aux débats par la demanderesse (pièces n°7, n°8, n°9, n°10, n°18 et n°19 en demande) sont insuffisantes, à elles seules, à démontrer que la valeur locative des locaux litigieux s'élèverait à la somme annuelle de 21.500 euros.

De même, si la défenderesse produit un rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Madame [D] [Z] de la S.A.R.L. EUROFLEMMING EXPERTISE en date du 20 juillet 2023 (pièce n°11 en défense), force est toutefois de constater que ce dernier n'est corroboré par aucun autre élément.

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par les parties, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l'éventuelle insuffisance des preuves fournies par la S.A.R.L. LUBIN.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 4.000 euros, que la S.A.R.L. LUBIN, demanderesse à l'action en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [R] [F], et de dire que la S.A.R.L. LUBIN devra consigner la somme de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur la fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. 

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 40.550 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. LUBIN pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 40.550 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er octobre 2022, outre les charges et taxes locatives. 


Sur les mesures accessoires

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, d'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés.

En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.



PAR CES MOTIFS 


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉCLARE irrecevables les mémoires remis au greffe et notifiés exclusivement par RPVA par la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE le 11 décembre 2023 et le 23 avril 2024,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C. SERFLOMAX ET COMPAGNIE à la S.A.R.L. LUBIN, et portant sur les locaux constituant le lot n°1 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 13], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022,

FIXE le loyer du bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative, eu égard à la durée supérieure à neuf années du bail expiré,

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l'expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :


Monsieur [R] [F]
[Adresse 6] – [Localité 9]
Tél. : [XXXXXXXX01] – Port. : [XXXXXXXX02]
Courriel : [Courriel 12] 


avec pour mission de : 
convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 3] et [Adresse 4], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er octobre 2022, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par la S.A.R.L. LUBIN auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris - Atrium Sud 1er étage - [Adresse 14]), avec copie de la présente décision, avant le 27 septembre 2024 au plus tard,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.A.R.L. LUBIN a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT que l'expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 27 juin 2025 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le montant du loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. LUBIN pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 40.550 (QUARANTE MILLE CINQ CENT CINQUANTE) euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er octobre 2022, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 13 novembre 2024 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à PARIS, le 26 juin 2024.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM

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