Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 7, 27 juin 2024, n° 23/00106

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 27 JUIN 2024

(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00106 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CG3NY



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 Septembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 21/00123





APPELANTS

Madame [Z] [W] [R] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Me Pasquale BALBO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB131, substitué à l'audience par Me Saïd BOUHART, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 02



Monsieur [T] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par Me Pasquale BALBO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB131, substitué à l'audience par Me Saïd BOUHART, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 02





INTIMÉS

ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL GRAND PARIS GRAND EST

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Me Yvon GOUTAL de la SELARL GAA, avocat au barreau de PARIS, toque : R116 substitué à l'audience par Me Jérémie SADOUN, avocat au barreau de PARIS, toque : R 116





DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE [Localité 15] -COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Madame [J] [E], en vertu d'un pouvoir général

Non comparante





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats





ARRÊT :



- réputé contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.





***



EXPOSéE DES FAITS ET DE LA PROCéEDURE



Mme [Z] [Y] et M. [T] [V] étaient propriétaires de la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] située sur la commune de [Localité 19].



Il s'agit d'un terrain en friche.



Le bien situé dans le périmètre du projet d'aménagement du parc du [Localité 18] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique, selon l'arrêté préfectoral n° 2018-2620 du 25 octobre 2018.



Par arrêté préfectoral n° 2021'0769 du 25 mars 2021, les parcelles situées à l'intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est.



Une ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 21 octobre 2021 au profit de l'établissement public Grand Paris Grand Est.



L'établissement public Grand Paris Grand Est a notifié son mémoire valant offre d'indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception à Madame [Z] [Y] le 7 mai 2021 et à M. [T] [V] le 4 mai 2021.



Par requête reçue le 2 août 2021 par la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny accompagnée du mémoire valant offres, l'établissement public Grand Paris Grand Est a saisi ladite juridiction aux fins de fixation de la valeur du bien de Madame [Z] [Y] et de M. [T] [V].



Par jugement réputé contradictoire du 15 septembre 2022, après transport sur les lieux le 14 avril 2022, le juge de l'expropriation a :

'annexé à la décision le procès-verbal de transport du 14 avril 2022 ;

'fixé l'indemnité due par l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est à Madame [Z] [Y] et M. [T] [V] au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] sur la commune de [Localité 19] à la somme de 93730 euros en valeur libre ;

'dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

' 84'300 euros au titre de l'indemnité principale (25 euros/m² X 3372m²),

' 9430 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

'dit que cette somme est ramenée à 45'510,40 euros en application des dispositions de l'article R311'22 du code de l'expropriation ;

'condamné l'établissement public Grand Paris Grand Est aux dépens ;

'rejeté toutes les autres demandes des parties.



Madame [Z] [Y] et M. [T] [V] ont formé appel le 26 octobre 2022 sur toutes les dispositions de fond du jugement.



Ils demandent de :

' dire que l'indemnité de dépossession foncière due sera composée de la somme de 84'300 euros au titre de l'indemnité principale et 9 430 euros au titre de l'indemnité de remploi, soit l'indemnité globale de 93'703 euros ;

'juger n'y avoir lieu à ramener ladite indemnité à la somme de 93'730 euros en valeur libre, condamner l'établissement public territorial Grand Paris est à leur verser cette somme, le condamner à leur verser la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.





Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ adressées au greffe par Madame [Z] [Y] et M. [T] [V] le 10 janvier 2023 notifiées le 15 février 2023 (AR intimé du 17 février 2023 et AR CG du 20 février 2023) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

'les recevoir en leurs fins, demandes et prétentions,

'infirmer le jugement en ce qu'il a ramené l'indemnité de dépossession foncière évaluée à la somme de 93'730 euros à la somme de 45'510,40 euros et condamné l'établissement public à verser cette dernière somme,

'débouter l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est de l'ensemble de ses demandes,

Statuant de nouveau,

'fixer l'indemnité de dépossession foncière due par l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est à la somme globale de 93'730 euros en valeur libre se décomposant de l'indemnité principale de 84'300 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 9430 euros,

'dire et juger n'y avoir lieu à ramener ladite indemnité,

'condamner l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est à leur verser la somme globale de 93'730 euros,

'condamner l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est à leur verser la somme de 2000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile,

'condamner l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est aux dépens, y compris ceux de première instance.



2/adressées au greffe par Madame [Z] [Y] et M. [T] [V] le 24 avril 2023 notifiées le 26 avril 2023 (AR appelant du 28 avril 2023 et AR CG du 28 avril 2023) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

'les recevoir en leurs fins, demandes et prétentions,

'infirmer le jugement en ce qu'il a ramené l'indemnité de dépossession foncière évalué à la somme de 93'730 euros à la somme de 45'510,40 euros et condamné l'établissement public à leur verser cette dernière somme,

'débouter l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est de l'ensemble de ses demandes,

Statuant de nouveau,

'fixer l'indemnité de dépossession foncière due par l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est à la somme globale de 93'730 euros en valeur libre se décomposant de l'indemnité principale de 84'300 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 9430 euros,

'dire et juger n'y avoir lieu à ramener ladite indemnité,

'condamner l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est à leur verser la somme globale de 93'730 euros,

'condamner l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est à leur verser la somme de 2000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile,

'condamner l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est aux dépens, y compris ceux de première instance.





3/adressées par l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est le 6 avril 2023 notifiées le 11 avril 2023 (AR appelant du 14 avril 2023 et AR CG du 14 avril 2023), intimé, aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :

'débouter Madame [Y] et M. [V] de l'ensemble de leurs demandes ;

'le déclarer recevable et bien-fondé en son appel incident ;

'faire droit à l'ensemble de ses demandes ;

'confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant total de l'indemnité de dépossession à 45'510,40 euros ;

'infirmer le jugement ce qu'il a dit que l'indemnité de dépossession foncière est évaluée à 93'730 euros, décomposée comme suit :

'84'300 euros au titre de l'indemnité principale ;

'9430 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est aux dépens.

Statuant à nouveau :

'fixer l'indemnité de dépossession se rapportant à la parcelle cadastrée section [Cadastre 9], située sur le territoire de la commune de [Localité 19], due à Madame [Y] et M. [V], à la somme totale de 45'510 euros, frais de remploi compris ;

'condamner Madame [Y] et M. [V] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



4/adressées au greffe par l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est le 17 juillet 2023 notifiées le 20 juillet 2023 (AR appelant du 24 juillet 2023 et AR CG du 24 juillet 2023) aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :

'débouter Madame [Y] et M. [V] de l'ensemble de leurs demandes ;

'le déclarer recevable et bien-fondé en son appel incident ;

'faire droit l'ensemble de ses demandes ;

'confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant total de l'indemnité de dépossession à 45'510,40 euros ;

'infirmer le jugement ce qu'il a dit que l'indemnité de dépossession foncière est évaluée à 93'730 euros, décomposée comme suit :

'84'300 euros au titre de l'indemnité principale ;

'9430 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est aux dépens.

Statuant à nouveau :

'fixer l'indemnité de dépossession se rapportant à la parcelle cadastrée section [Cadastre 9], située sur le territoire de la commune de [Localité 19], due à Madame [Y] et M. [V], à la somme totale de 45'510 euros, frais de remploi compris ;

'condamner Madame [Y] M. [V] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



5/ Le commissaire du gouvernement n'a pas adressé ou déposé de conclusions.





EXPOSÉ DES MOYENS DES PARTIES



Madame [Z] [Y] et M. [T] [V] font valoir que :



A quant aux éléments préalables à la détermination des indemnités



S'agissant de la consistance du bien immobilier, il ne s'agit pas d'une simple friche.



Ces parcelles sont situées à 3 minutes du centre-ville de [Localité 19], seront prochainement reliées au Grand Paris express et sont desservies actuellement par le bus communal et la ligne du RER située à moins d'un kilomètre.



La parcelle n'est pas enclavée et dispose déjà d'un accès à la [Adresse 20].



Elle s'insère dans un ensemble beaucoup plus vaste d'une spéculation avérée de la ville de [Localité 19].



B quant au calcul des indemnités d'expropriation



1° indemnité principale



Le 29 juin 2017, la ville de [Localité 19] leur avait proposé le rachat des différentes parcelles concernées au prix de 14 euros/m².



Le 6 août 2018, des parcelles voisines [Cadastre 8] ont été cédées au prix de 14,23 euros/m², hors remploi et la parcelle [Cadastre 7] a été cédée le 7 juillet 2017 au prix de 14 euros/m², hors remploi.



L'Établissement public ne fournit aucun élément de comparaison en première instance et ne produit désormais devant la cour qu'une cession intervenue en 2021, qui est plus éloignée, enclavée et qui s'inscrit dans une opération immobilière plus vaste.



Le commissaire du gouvernement a fourni une fourchette entre 11,94 euros et 14 euros du m², et retenu une valeur libre de 12 euros.



Cependant cette estimation ne tient pas compte de la situation du bien sur le marché.



Le terrain a été acquis par M. [H] [C] [S] [B], le 7 octobre 1875, ascendant de Madame [Y] ; il a fait l'objet d'une première expropriation le 2 février 1976 pour l'exploitation des tréfonds par la société des plâtrières d'Avron, le rendant inconstructible et réduisant ainsi sa valeur foncière; il fait aujourd'hui l'objet d'une seconde expropriation pour intégration dans une zone Natura 2000 au tarif dérisoire de 12 euros/m².



Le tarif au m² d'un terrain non constructible est environ 20 fois moins élevé qu'un terrain constructible sur le même secteur comme en attestent plusieurs transactions concernant des terrains constructibles sur le marché de [Localité 19] dans la zone du [Localité 18] (pièces n° 9,10, 11)



Seule la ville de [Localité 19] est acquéreur et il s'agit donc d'un marché captif.



La comparaison fournie par le commissaire du gouvernement ne concerne que les transactions entre particuliers ou entreprises, ne s'inscrit pas dans un projet similaire à celui entrepris par la ville de [Localité 19].



Le tribunal a ainsi estimé que peut être retenue la somme de 25 euros/m² ce qui correspond le plus à la réalité du potentiel de la parcelle concernée.



Ils sollicitent en conséquence une indemnité principale à la somme de :

 25 euros X3372 m²= 84'300 euros



2° sur l'indemnité de remploi

Elle doit être fixée comme suit : 

'20 % sur 5 000 euros : 1000 euros

'15 % sur 10'000 euros : 1 500 euros

'10 % sur 69'300 euros : 6 930 euros.



L'établissement public territorial Grand Paris Grand Est répond que :



La loi n° 2015-991 du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République, notamment son article 59 XV, a confié la compétence en matière de 





définition, création et réalisation d'opérations d'aménagement à la métropole du Grand Paris.



Le conseil de la métropole du Grand Paris a, aux termes d'une délibération du 8 décembre 2017, déterminé les opérations d'aménagement relevant des dispositions de l'article L300-1 du code de l'urbanisme, d'intérêt métropolitain.



L'aménagement du parc du [Localité 18] ne s'inscrivant pas dans ce périmètre, l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est est devenu par l'effet des dispositions de l'article L5219-5 IV du code général des collectivités territoriales, l'autorité compétente pour poursuivre la réalisation de ce projet, initié par la ville de [Localité 19].



En raison de la présence potentielle d' espèces d'oiseaux protégés (la bondré apivore et la pie-grièche écorcheur) le territoire du parc intercommunal du [Localité 18] fait partie depuis 2006 de la zone de protection spéciale « sites de [Localité 15] » intégrée au réseau Natura 2000 et également classée en zone naturelle d'intérêt écologique faunistique et floristique de type 1 (ZNIEFF), et classée comme espace naturel sensible par délibération 

n° 2002-VI-06 du Conseil Général de [Localité 15].



La ville de [Localité 19], puis l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est, ont souhaité entreprendre la mise en oeuvre de l'aménagement d'une partie du parc intercommunal sur le territoire [Localité 19] qui vise plus spécifiquement à :

'préserver et conforter l'intérêt écologique de ce site classé Natura 2000 ;

'mettre en valeur un espace vert situé au sein d'une zone résidentielle et sécuriser sa fréquentation par le public (mise en sécurité des sous-sols anciennement carrièrés) ;

'ouvrir cet espace naturel au public en permettant une approche sensible de ce paysage naturel et, par le biais de cheminements, retisser des liens entre les quartiers limitrophes au parc.



La première phase d'aménagement du parc a concerné une emprise 112'406 m².



La seconde phase porte sur une emprise de 33'400 m².



Le préfet de la [Localité 15] a sur la demande l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est prescrit l'ouverture d'une enquête préalable à la déclaration d'utilité publique par un arrêté du 7 mai 2018.



Le 25 octobre 2018, l'acquisition amiable, ou par voie d'expropriation, des immeubles nécessaires à la réalisation du projet d'aménagement du parc du [Localité 18] ont été déclarés d'utilité publique.



Par délibération n°35 du 21 février 2019, le conseil de territoire a approuvé le protocole bipartite organisant les modalités du transfert de l'opération d'aménagement du parc du [Localité 18] au profit de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est, signé avec la ville le 3 mai 2019.



Par délibération n° 22 du 5 novembre 2019, le conseil de territoire a approuvé l'avenant n° 1 audit protocole afin de préciser les modalités de gestion financière de l'opération d'aménagement du parc du [Localité 18].



Par arrêté du 26 juin 2020, le préfet du département de [Localité 15] a prescrit l'ouverture de l'enquête parcellaire.



Par arrêté préfectoral n° 2021-0769 du 25 mars 2021, les biens immobiliers nécessaires à 

la réalisation d'opérations d'aménagement du parc du [Localité 18] ont été déclarés cessibles.



Parmi les biens expropriés figure la parcelle cadastrée section [Cadastre 9], située sur le territoire de la commune de [Localité 19], appartenant en indivision à Madame [Y] et à M. [V].



Les services du Domaine ont le 13 janvier 2021, fixé la valeur vénale de la parcelle susvisée à la somme de 45'510 euros, en ce compris les frais de remploi à hauteur de 5 046 euros (pièce n°6).



I sur l'indemnité principale et l'indemnité de remploi 



A date de référence



En application des articles L322-2 du code de l'expropriation et L215-18 du code de l'urbanisme s'agissant d'un droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles, la date de référence est celle du 19 novembre 2015.



B caractéristiques du bien exproprié



Les parcelles expropriées sont situées à environ 1,5 km du centre-ville et classées en zone N du PLU de [Localité 19] à la date de référence.



La zone N interdit toute occupation ou utilisation des sols incompatibles avec le classement de ce site en zone Natura 2000, les espaces ouverts et buissonnants devant être maintenus et des franges boisées ainsi que des lisières devant être constituées.



C sur la valeur du terrain



L'autorité expropriante se fonde sur l'estimation du service des Domaines ainsi que sur quatre ventes.



Si les ventes ont toutes été consenties au bénéfice de la ville de [Localité 19], il ne saurait en résulter aucune captivité du marché.



En effet en application de l'article L322-8 du code de l'expropriation les accords amiables, fussent-ils conclus avec la seule autorité expropriante, constituent aux yeux du législateur des termes de comparaison pertinents reflétant la valeur vénale du bien exproprié.



L'établissement public territorial propose en appel deux nouveaux termes.

(Pièces n° 13 et 14).



Il propose donc de verser aux expropriés la somme de 40'464 euros au titre de l'indemnité principale et 2959 euros au titre de l'indemnité de remploi, soit une somme totale de 5 046 euros.



Madame [Y] et M. [V] soutiennent sans en apporter la moindre démonstration, que ' le tarif au m² d'un terrain non constructible est environ 20 fois moins élevé qu'un terrain constructible sur le même secteur' ; que l'indemnité de dépossession ne peut être calculée sur le fondement de pures spéculations, de données théoriques ou de transactions hypothétiques ; en l'espèce, les expropriés se fondent sur plusieurs annonces immobilières portant sur des terrains constructibles, dont rien, ne garantit qu'ils seront en outre vendus aux valeurs demandées ; ces termes sont donc irrecevables.





SUR CE, LA COUR



 Sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 26 octobre 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



Les conclusions de Mme [Z] [Y] et M. [T] [V] du 10 janvier 2023 et de l'EPT Grand Paris Grand Est du 6 avril 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.



Les conclusions de Madame [Z] [Y] et de M. [T] [V] sont de pure réplique et sont donc recevables; il en va de même des conclusions de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 17 juillet 2023.





- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.





Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel de Mme [Y] et de M. [V] porte sur toutes les dispositions de fond du jugement et l'appel incident de l'EPT Grand Paris Grand Est concerne le montant de l'indemnité de dépossession.



S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L215-18 du code de l'urbanisme le PLU du 19 novembre 2015.



Mme [Z] [Y] et M. [T] [V] n'ont pas conclu sur ce point.



L'établissement public territorial Grand Paris Grand Est retient la même date que le premier juge.

 

Le jugement sera confirmé qui a exactement retenu cette date en application de l'article L215-8 du code de l'urbanisme, s'agissant de parcelles soumises au droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles ( Pièces n°7 et 7 bis).



S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence, les parcelles expropriées sont en zone N.



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit de la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] située sur la commune de [Localité 19].



Il s'agit d'un terrain en friche, non délimité matériellement, étant observé que les parcelles voisines sont également en friches.



Il est situé à 3mn en voiture du centre-ville de [Localité 19] et est desservi par le bus communal et la ligne du RER, situé à 1 km.



 Il s'agit d'une unité foncière de forme rectangulaire située au milieu d'un ensemble plus vaste de terrains en friche bordée : 

' par la [Adresse 20] et l'[Adresse 14] ;

' par la première phase du parc d'Avron, lui-même situé à côté d'une ferme pédagogique avec parking, l'ensemble étant situé à proximité immédiate d'une zone pavillonnaire.



On accède à la parcelle expropriée par un petit chemin pédestre donnant sur la rue de l'Ouest, et est également bordée, sur un côté par la [Adresse 20].



Madame [Z] [Y] et Monsieur [T] [V] soulignent qu'il ne s'agit pas d'une simple friche et qu'elle n'est pas enclavée.



L'EPT Grand Paris Grand Est indique que la zone N (naturelle) au PLU de [Localité 19] interdit toute occupation ou utilisation des sols incompatibles avec le classement de ce site en zone Natura 2000, les espaces ouverts et buisonnants devant être maintenus et des franges boisées et des lisières devant être constituées.



Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 15 septembre 2022.



- Sur l'indemnité d'expropriation



1° Sur les surfaces



Le premier juge a retenu une surface de 3372 m² pour les parcelles expropriées.



En l'absence de contestation des parties, le jugement sera confirmé en ce sens.



2° Sur la situation locative



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.



Les parcelles étant libres d'occupation, le premier juge a retenu une évaluation en valeur libre.



En l'absence de contestation des parties, le jugement sera confirmé en ce sens.



3° Sur la méthode d'évaluation



Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode d'évaluation des biens qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.



Le premier juge a retenu la méthode d'évaluation par comparaison.



En l'absence de contestation des parties, le jugement sera confirmé en ce sens.



4° Sur les références des parties 



Après examen des références des parties, y compris du commissaire du gouvernement, le premier juge a retenu sept termes de comparaison correspondant à une valeur unitaire de 11,94 euros/m².



Il a considéré que ces termes de comparaison étaient similaires au bien à évaluer, mais que cependant, la ville de [Localité 19] est l'unique acquéreur des parcelles, ces acquisitions étant intervenues dans le cas de la procédure d'expropriation relative à l'aménagement du [Localité 18], qu'il s'agit d'un marché captif, et il a donc retenu une valeur bien supérieure fixée 25 euros/m².



Toutefois, compte tenu de l'absence de demande présentée par la partie expropriée, il a fixé l'indemnité principale de dépossession la somme de 45'510,40 euros, montant proposé par le commissaire du gouvernement,le juge ne disposant pas de la possibilité dans ce cas de statuer au-delà, en application de l'article R311-22 du code de l'expropriation.



Il convient en conséquence d'examiner les références des parties : 



a) Les références de Mme [Y] et M. [V]



Ils proposent des références correspondant à des annonces de terrains constructibles à [Localité 19] :







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²



Observations





T1











400



218'000



27,25



SeLoger

pièce n°9





T2











460



318'000



34,56



SeLoger

pièce n° 10





T3











789



1'055'000



76, 85



ParuVendu

pièce n° 11







Ces termes correspondants à des annonces, et non à des ventes effectives qui seule peuvent être tenues, seront écartés.



b) Les références de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est



Ils demandent l'infirmation du jugement pour retenir une valeur unitaire de 12 euros/m².



Il propose quatre références :







N° du terme



Date de vente



Adresse



Superficie/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²



Observations





I1



4 octobre 2021



[Cadastre 13]

[Localité 19]



17 a 42ca



19'000



10,90



Pièce numéro neuf





I2



12 novembre 2020



[Cadastre 10]

[Localité 19]



10a 86ca



11'000



10,12



pièce numéro 10





I3



20 novembre 2018



[Cadastre 12]

[Localité 19]



16a 79ca



18'000



10,72



pièce numéro 11





I4



20 novembre 2018



[Cadastre 11]

[Localité 19]



7a38ca



8000



10,84



pièce numéro 12





I5



1er juillet 2021



[Cadastre 5]

[Localité 16]



5a 2ca



500



1



pièce numéro 13





I6



27 novembre 2017



[Cadastre 6]

[Localité 17]



2ha 81a01ca



82'000



15



pièce numéro 14









Ces termes non critiqués par les appelants seront retenus.



En l'absence de termes pertinents fournis par les appelants, la cour ne peut au vu des termes retenus que retenir la proposition de l'expropriant soit la somme de 45'510 euros frais de remploi inclus.



Le jugement sera donc confirmé.





- Sur l'article 700 du code de procédure civile



L'équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



- Sur les dépens



Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.



Mme [Z] [Y] et M. [T] [V] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,



Statuant dans la limite de l'appel ;



Déclare recevables les conclusions des parties ; 



Confirme le jugement entrepris ;



Déboute Madame [Z] [Y] et Monsieur [T] [V], ainsi que l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne Madame [Z] [Y] et Monsieur [T] [V] aux dépens. 







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT