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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 5ème CHAMBRE CIVILE, 5 décembre 2024, n° 18/02473

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 mars 2002, la société GENERALE D’EQUIPEMENT, aux droits de laquelle vient la SCI IED [Localité 5], et la société PARFUMERIE NICOLE GEORGES, aux droits de laquelle vient la SAS BEAUTY SUCCESS devenue société NOVI, ont conclu un bail commercial, à effet au 1er avril 2002 pour une durée de 12 ans, soit une fin de bail au 31 mars 2014. Le bail portait sur un local situé dans le centre commercial AUCHAN à [Localité 5] (N° 32 et 33, superficie de 120m2), en vue de l’exploitation d’une activité de vente d’article de parfumerie, cosmétique, institut de beauté. Le loyer annuel était fixé à 31 099 euros, hors taxes et hors charges (HT/HC). 

Par acte du 15 novembre 2023, le bailleur a délivré un congé pour le 30 juin 2014, comportant une offre de renouvellement du bail pour une durée de 12 ans, moyennant fixation d’un loyer de renouvellement de 66.000€ HT/HC.

Par jugement du 6 décembre 2017, le juge des loyers commerciaux, saisi par le bailleur aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé pour une durée de 12 ans à compter du 1er juillet 2014 à la somme de 66.000 euros, s’est déclaré incompétent au profit de la 5ème chambre civile de ce tribunal pour connaitre de l’entier litige, en raison des contestations relatives à la qualité de bailleur de la SCI IED [Localité 5] et de la durée du bail renouvelé.

Par jugement mixte du 30 janvier 2020, cette chambre a : 

déclaré recevable la demande de la SCI IED [Localité 5] en qualité de bailleur,fixé la durée du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2014 à 9 années en raison de l’absence de clause du bail expiré prévoyant la durée de renouvellement de même durée que le bail initial,Avant-dire droit sur la valeur du bail renouvelé à la valeur locative en raison de la durée initiale du bail supérieure à 12 ans, ordonné une expertise, confiée à monsieur [X].Par ordonnance du 16 juin 2020, le magistrat chargé du contrôle des expertises a ordonné le remplacement de monsieur [X] et désigné monsieur [G], qui a déposé son rapport d’expertise le 18 juillet 2022. 
L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 décembre 2023. Celle-ci a été révoquée sur demande des parties en raison des conclusions notifiées le 1er décembre 2023 par la société NOVI.
A l’audience du 21 décembre 2023, l’ordonnance de clôture a été révoquée et l’affaire renvoyée à la mise en état à la demande des parties. 
Une nouvelle ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 août 2024, la SCI IED [Localité 5] demande au tribunal de: 
déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande de la société NOVI tendant à voir appliquer le lissage du loyer de renouvellement prévu à l’article L. 144-34 du code de commerce
débouter la société NOVI de l’intégralité de ses demandes
fixer le loyer de renouvellement au 1er juillet 2014 à la somme annuelle HT et HC de :A titre principal : 76.175 eurosA titre subsidiaire : 74.513 eurosA titre infiniment subsidiaire : 66.000 eurosEncore plus subsidiairement : 64.560 eurosjuger que le différentiel en résultant portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet et ordonner la capitalisation des intérêtscondamner la société NOVI aux dépens et à lui payer 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. En l’état des dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 mars 2024, la société NOVI demande au tribunal de :
fixer du loyer de renouvellement au 1er juillet 2014 à la somme annuelle HT et HC de 46.725,68 eurosjuger que le différentiel en résultant entre le loyer en renouvellement et les loyers appelés et réglés depuis le 1er juillet 2014 donnera lieu à paiement à la société NOVI lequel porta intérêt au taux légal, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,juger que la variation du loyer découlant de cette fixation ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente,juger que la SCI IED [Localité 5] ne saurait prétendre à quelque arriéré que ce soit pour la période antérieure au 9 avril 2015, période au cours de laquelle elle n’était pas propriétaire des lieux loués et en conséquence rejeter les demandes formées de ce chef par la SCI IED [Localité 5],condamner la SCI IED [Localité 5] aux dépens et à lui payer 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la détermination de la valeur locative du bail renouvelé le 1er juillet 2014
Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. /A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après: /1o Les caractéristiques du local considéré; /2o La destination des lieux; /3o Les obligations respectives des parties; /4o Les facteurs locaux de commercialité; /5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. /Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.» 
Il résulte du jugement avant dire droit du 30 janvier 2020 que le loyer doit être fixé à la valeur locative.

Sur la superficie du localLe bail commercial précise que la surface du local loué est de 120 m². Les locaux ont été livrés bruts de maçonnerie. Il n’est pas contesté que la société NOVI a créé une mezzanine de 37 m². Les parties ne s’entendent pas sur la prise en compte de cette surface dans l’assiette de la valeur locative, étant souligné que l’expert l’a pondérée à 18,50 m². 
Selon la SCI IED [Localité 5], cet aménagement a été créé sans son autorisation et doit entrer dans le calcul de la superficie totale du local, soit 138,50 m². Selon le preneur, cette mezzanine ne doit pas être prise en compte en raison de la clause d’accession figurant au bail, laquelle prévoit que les éléments matériels incorporés au bien loué à l’occasion d’une amélioration ou d’un embellissement ne reviennent au bailleur qu’en fin de jouissance. Elle demande à ce que la surface de la mezzanine ne soit pas prise en compte, peu important l’autorisation accordée ou non par le bailleur. 

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce : « Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération: /1o De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public; /2o De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux; /3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée; /4o De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail; /5o De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ». 
En l’espèce, il ressort de la page 6 du bail commercial du 22 mars 2022 que « les travaux de transformation ou d’amélioration qui seront faits par le preneur sans l’autorisation du bailleur ne donneront lieu par ce dernier à aucune indemnité au profit du preneur (…) en toute hypothèse, le preneur ne pourra, en fin de jouissance reprendre aucun des éléments ou matériels qu’il aura incorporés au bien loué à l’occasion d’une amélioration ou d’un embellissement, si ces éléments ne peuvent être détachés sans être fracturés, détériorés ou sans briser ou détériorer la partie du fonds sur laquelle ils sont attachés, cette disposition ne fera cependant pas obstacle au droit du bailleur de demander la remise des lieux en l’état primitif pour le cas où les travaux d’amélioration auraient été exécutés sans son autorisation ». 
Il résulte de cette disposition que le bail prévoit une clause d’accession en fin de jouissance ; ce n’est donc qu’à partir de la remise des clés par le preneur que le bailleur deviendra propriétaire des aménagements réalisés par le preneur. Dans ce cas, le preneur conserve la propriété des constructions jusqu’à son départ ; en conséquence, la surface du local qui doit être prise en considération est celle figurant sur le bail, sans tenir compte des aménagements du preneur, peu important que ceux-ci aient été ou non autorisés par le bailleur. En conséquence, il y a lieu de retenir une surface de 120 m².

Sur la méthode et la détermination de la valeur locative unitaire
Le local commercial litigieux est situé dans une galerie marchande. A la différence des autres baux de la galerie, le loyer de ce local est fixe ; il ne comporte pas de part variable en fonction du chiffre d’affaires.
La société IED [Localité 5] est favorable à un loyer de 550 euros /an/m² voire à un loyer de 538 euros tel que proposé par l’expert, correspondant à la moyenne des loyers fixes pratiqués dans la [Adresse 6] à [Localité 5], c’est-à-dire à l’extérieure à la galerie marchande, augmenté de 13% pour tenir compte de la meilleure localisation du local. Il doit être souligné que ses conclusions détaillent les raisons pour lesquelles une valeur locative de 538 euros retenue par l’expert est pertinente, mais non les raisons qui conduiraient à retenir une valeur de 550 euros. 
Elle souligne que si l’expert a retenu une moyenne de 439 euros pour les loyers pratiqués dans le centre commercial, ces loyers de référence sont binaires, avec une part fixe et une part variable, laquelle n’est pas appliquée au local litigieux. Elle fait valoir qu’à ces loyers fixes de comparaison, doivent être appliqués des correctifs à la hausse pour tenir compter du fait que ces parts fixes ont été déterminées au regard de la clause de recette et des droits d’entrées. Cette différence de situation a été prise en compte par l’expert, qui justifie un retraitement des termes de référence pour déterminer la valeur locative réelle, soulignant que la société NOVI se trouve dans une situation privilégiée, son loyer ne changeant pas même si son chiffre d’affaires augmente. Le bailleur se fonde sur les dispositions de l’article R.145-7 code de commerce, qui prévoit que les loyers de références doivent être corrigés en fonction des modalités de leur fixation. Il soutient que le loyer proposé par le preneur accorderait à la société NOVI un privilège consistant en un loyer réduit par rapport aux preneurs entrants ou ayant fait l’objet d’un renouvellement amiable, déconnectée des prix en vigueur et ne serait plus fixé à la valeur locative comme le prévoit l’article L. 145-33 du code de commerce. 
En réplique, la société NOVI est favorable à un loyer de 439 euros par an et par m², qui correspond à la moyenne des loyers fixes pratiqués dans la galerie, hors part variable, estimant que son loyer s’analyse comme un loyer binaire avec une part variable nulle. Elle soutient par ailleurs que la proposition alternative de l’expert se fondant sur des termes de comparaison hors galerie commerciale à laquelle il ajoute 13% est arbitraire. Elle fait valoir que n’étant pas tenue à un loyer binaire, le tribunal ne peut que comparer que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, à savoir les prix pratiqués au sein de la galerie AUCHAN et non d’une autre galerie, les parties fixes des loyers entre elles et en déterminant les prix pratiqués pour les parts fixes à la date du renouvellement (1er juillet 2014).
 
Elle fait également valoir qu’il n’y a pas lieu d’appliquer une majoration à la partie fixe de son loyer, le principe étant au contraire d’appliquer un abattement à la partie fixe du loyer en cas de loyer binaire, loyer exorbitant du droit commun ; en l’absence de part variable, il n’y a pas d’abattement possible, donc il n’y a pas lieu d’augmenter sa partie fixe. 
Elle soutient aussi que c’est la partie fixe seule appelée au moment du renouvellement du bail qui doit servir de base à la fixation du loyer renouvelé de sorte que la valeur de base de 439 euros est un maximum. 



Aux termes de l’article R. 145-7 du code de commerce : « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6./ A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence./Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »
En l’espèce, le local litigieux est situé dans la galerie marchande du centre commercial Auchan de [Localité 5]. Il convient dès lors de ne retenir comme pertinents que les termes de comparaison issus de cette galerie marchande, seuls ces locaux pouvant être considérés comme équivalents au sens de l’article R. 145-7 précité. A cet égard, les termes de référence retenus par l’expert, situés hors de la galerie marchande du centre commercial ([Adresse 6]) doivent être écartés.
L’expert a recensé 13 termes de comparaison, dont 12 loyers binaires. Après retraitement des loyers en fonction de la surface du local considéré, l’expert aboutit à une moyenne de 439 euros par m² sur la partie fixe du loyer. 
Les loyers recensés par l’expert sont issus de baux conclus entre le 2 janvier 2013 et le 30 avril 2014, donc dans une période pertinente au regard de la date de renouvellement du bail, le 1er juillet 2014. Le bail de la société Yves Rocher, à effet du 1er juillet 2010, évoqué par le bailleur, ne pourra donc être retenu comme trop ancien. Les baux recensés par l’expert concernent des locaux destinés à des commerces de vêtement, de bijoux, de coiffure mais aussi de téléphonie, d’ordinateur. 
Le bailleur estime, au regard de l’activité de vente d’article de parfumerie, cosmétique, institut de beauté du local litigieux, qu’il n’y aurait lieu de retenir, outre le loyer Yves Rocher écarté, le loyer de la société Jean-Claude Aubry (TC 1 de l’expert) qui a pour secteur d’activité la beauté. Toutefois, un seul terme de comparaison ne saurait refléter la valeur locative. 
Le preneur ne contestant pas la pertinence des autres termes de comparaison de la galerie marchande sélectionnés par l’expert, il y a lieu de retenir comme référence la moyenne établie par ce dernier, soit 439 euros le m². 
Il résulte de deux arrêts publiés de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 3 novembre 2026 (n°15-16.826 et 15-16.827) que le juge appelé à déterminer la part fixe d’un loyer binaire statue selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce et notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser en sus une part variable, et doit apprécier l’abattement qui en découle le cas échéant. L’exigence d’appliquer un abattement le cas échéant s’impose lorsque les termes de comparaison permettant de déterminer la part fixe du loyer sont issus de loyers non binaires. Dans le cas contraire, cet abattement n’a pas lieu d’être car la comparaison est possible.
La question se pose de savoir si, à l’inverse, une majoration doit s’appliquer lorsque les termes de comparaison permettant de déterminer la partie fixe du loyer sont issus de loyers binaires. 
Une telle majoration ne pourrait être pertinemment appliquée que pour autant qu’elle pourrait être objectivée par des éléments permettant d’affirmer que la partie fixe des loyers binaires a été minorée pour tenir compte de la clause recette et des droits d’entrée comme le soutient le bailleur. Or, le seul bail qui ne fait pas l’objet d’une clause recette ni d’un droit d’entrée, répertorié par l’expert (référence a : Appel Premium Reseller), conclu le 2 janvier 2013, prévoit un loyer, après correction de l’expert liée à la surface, de 297 euros le m², quand les loyers des douze autres baux vont de 364 euros à 667 euros.
Surtout, il ressort des baux de la galerie marchande produits par le bailleur que le loyer de base (fixe), lorsqu’une part variable est également prévue, correspond à la valeur locative du local.
Ainsi, il n’est pas établi que le loyer de base de référence retenu par l’expert est minoré, justifiant de majorer le loyer de la société NOVI. 
En conséquence, le valeur unité du loyer sera fixée à 439 euros, pour un local de 120 m², soit 52 680 euros. 
Sur les abattements pour clauses exorbitantes 
La société NOVI demande un abattement de 10% en raison de la mise à sa charge de travaux normalement à la charge du bailleur (travaux de l’article 606 du code civil dont l’imputation au preuneur est désormais interdit par l’article R. 145-35 du code de commerce) et la réduction de l’impôt foncier. Elle soutient que la circonstance que les autres preneurs de la galerie marchande supportent ces charges n’empêche pas d’appliquer un abattement, abattement d’autant plus justifié que l’article R. 145-35 n’est pas applicable au bail litigieux, renouvelé avant son entrée en vigueur. Elle sollicite l’application d’un abattement de 10%, soit une valeur unitaire de 395 euros x 120 m2 = 47.400 euros, outre la déduction du montant de la taxe foncière (pour 2013 : 674,32 euros), soit un loyer de 46.725,68€
En réplique, le bailleur soutient que si l’article R.145-35 du code de commerce ne permet plus cette refacturation, il ne s’applique qu’aux contrats renouvelés après le 1er novembre 2014, donc en l’espèce la refacturation est licite. Sur l’abattement de 10% retenu par l’expert pour le coût des travaux de l’article 606 du code civil, il soutient que s’il n’est pas contesté que le preneur supporte les frais liés à cette disposition et la taxe foncière, qui pourraient justifier un abattement sur le fondement de l’article R. 145-8 code de commerce, les locataires de référence supportent les mêmes charges, ce qui ne peut donc avoir d’incidence sur la détermination de la valeur locative par application de la méthode comparative. Il ajoute que si de tels abattements devaient être appliqués, il conviendrait d’augmenter corrélativement le loyer de base, dès lors que l’application de l’article R. 145-8 du code de commerce ne doit pas conduire à écarter l’article R. 145-7. 
En l’espèce, il ressort de la page 4 du bail, sous le paragraphe « Entretien et réparations » que le preneur « supportera tous les travaux d’entretien y compris les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ». En page 7, sous le paragraphe « impôts et taxes », il est prévu que le bailleur devra « rembourser au bailleur sa quote-part d’impôt foncier ainsi que tous autres impôts, droits ou taxes actuels et futurs afférents aux locaux loués alors même qu’ils seraient en principe à la charge du bailleur notamment les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, de balayages ».
Il est acquis au débat que les dispositions de l’article R. 145-38 du code de commerce, dans leur rédaction issue du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, qui interdisent de mettre à la charge du locataire les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ne sont pas applicables bail renouvelé antérieurement à l’entrée en vigueur de cette disposition. 
En application de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d'accord entre les parties, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée, notamment, au regard des obligations respectives des parties. Selon l’article R. 145-8 du même code, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Contrairement à ce que soutient le bailleur, l’article R. 145-7 du code de commerce, relatif à la détermination de la valeur locative, se réfère aux éléments mentionnés aux article R. 145-3 à R. 145-6, non à l’article R. 145-8. Dès lors, l’équivalence ou le défaut d’équivalence des prix de locaux commerciaux ne s’apprécie pas par rapport aux obligations des preneurs.
Ainsi que le souligne à juste titre le preneur, les arrêts les plus récents de la Cour de cassation ont jugé que sauf disposition expresse, tant les grosses réparations que le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, peu important qu’il soit d’usage dans les centres commerciaux que les charges relatives aux travaux et au remboursement de la taxe foncière soient imposées au preneur et que les valeurs locatives de référence concernent des locaux et des baux incluant la prise en charge par le preneur de l’impôt foncier et de l’article 606 du code civil (3e civ. 8 avril 2021, n° 19-23.183 ; 3e civ. 24 nov. 2021, n° 20-21.570 ; 3e civ, 8 février 2024, n° 22-24.268).
En conséquence, dès lors que le contrat de bail prévoit que le preneur prendra à sa charges les grosses réparations de l’article 606 du code civil et la taxe foncière, sans contrepartie pour le preneur, il y a lieu de considérer ces charges comme exorbitantes, constituant un facteur de diminution du loyer.
L’expert a retenu un abattement de 10% pour charges exorbitantes au titre de l’article 606 du code civil. Il y a lieu d’ajouter 1% supplémentaire au titre de la taxe foncière.
Le loyer sera ainsi fixé à 46 920 euros HT/HC ((439 euros -11 %) x 120).

Sur l’application du dernier alinéa de L. 145-34 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel
La société NOVI sollicite l’application du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, du fait de l’application immédiate de cette loi aux situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur. Elle soutient que si l’article 21 de la loi du 18 juin 2014 prévoyait l’entrée en vigueur de l’article L. 145-34 modifié à compter du 1er septembre 2024, cette disposition ne saurait faire exception aux principes essentiels dégagés par la jurisprudence de la Cour de cassation, selon lesquels la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. Il souligne que le lissage du déplafonnement ou le plafonnement du déplafonnement a une origine légale et est bien un effet de la demande de renouvellement du bail. Il ajoute qu’il serait paradoxal et contradictoire de considérer que l’article 2 de la loi du 6 janvier 1986 qui a introduit une exception au plafonnement quand la durée effective du bail dépasse 12 ans a lieu de s’appliquer immédiatement, comme l’a jugé  la Cour de cassation, et considérer à l’inverse que la loi ayant introduit le plafonnement du déplafonnement ne s’appliquerait pas immédiatement, alors que dans les deux cas il s’agit des effets du renouvellement du bail commercial. Il ajoute que ce plafonnement concerne le montant du loyer du bail renouvelé fixé après l’entrée en vigueur de la loi, que la procédure a été engagée postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi) et que son caractère d’ordre public que lui reconnaîtra le tribunal même si l’article 145-15 du code de commerce ne la déclare pas d’ordre public, justifie de l’appliquer aux contrats en cours, peu important que la loi ne la qualifie pas comme tel. La société NOVI invite en outre la juridiction à se reporter aux débats sur l’entrée en vigueur de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par l’article 14 de la loi ALUR, au motif que comme pour la loi PINEL et l’article L. 145-34, la loi du 24 mars 2014 excluait l’article 24 modifié de la loi du 6 juillet 1989 des dispositions d’application immédiate et que les baux en cours restaient soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Elle souligne que pourtant, la Cour de cassation a retenu, dans un avis du 16 février 2015, une applicabilité immédiate de la disposition. Elle en déduit que peu important que des dispositions transitoires aient été ou non expressément prévues, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. 
Si le juge des loyers ne peut certes pas statuer sur la question du lissage, le preneur soutient que l’instance est ici engagée devant le juge de droit commun et est donc recevable. 
En réplique, le bailleur soutient que le texte invoqué par le preneur n’est pas applicable car le contrat était en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, de sorte que c’est loi ancienne demeure applicable. Il ajoute que la notion d’effet légal du contrat pas applicable dès lors que le lissage n’est pas un effet légal du contrat mais un effet légal du statut des baux commerciaux. Il souligne qu’en application de l’article 21-II C de la loi du 18 juin 2014, la loi nouvelle ne s’applique qu’aux contrats renouvelés après le 1er septembre 2014 ce qui n’est pas le cas. Sur la jurisprudence
sur le caractère d’ordre public invoqué par le preneur, il expose que même si elle l’était, son application immédiate serait contraire à la disposition susvisée relative à l’application de la loi dans le temps
Subsidiairement, il souligne qu’il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux d’appliquer le dispositif du lissage du loyer de renouvellement prévu par l’article L. 145-34 dernier alinéa, qui relève des seules parties. A supposer que la demande soit recevable car formée devant le tribunal, il revient d’abord aux parties d’établir l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer, ce qui suppose que le montant du loyer soit fixé, ce qui n’est pas le cas, la demande étant donc prématurée. 
Selon le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, L. 145-34 du code de commerce, le déplafonnement du loyer renouvelé ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. 
En l’espèce, la demande étant portée devant le tribunal, non devant le juge des loyers commerciaux, elle doit être déclarée recevable.
Toutefois, il y a lieu de constater qu’à la date d’effet du congé avec offre de renouvellement, soit le 1er juillet 2014, le loyer en cours était fixé à 48 800 euros HT par an. 
Le loyer du bail renouvelé fixé par le Tribunal est de 46 920 HT/HC, soit un montant inférieur au loyer appelé à la date d’effet du congé. Dès lors, la demande tendant à faire application du dernier alinéa de l’article L. 145-34, à supposer même qu’elle soit fondée, doit être rejetée comme étant sans objet. 
 
Sur les demandes de régularisation des loyersAu vu de ce qui précède, la société IED [Localité 5] sera condamnée à restituer le trop perçu à la société NOVI, sur la base du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2014. 
Cette somme portera intérêt à compter de l’assignation devant le juge des loyers commerciaux délivrée par le bailleur, soit le 22 mars 2016, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil. La capitalisation des intérêts sera également ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.
La demande présentée par la société EID [Localité 5] au titre des arriérés de loyers sera en en conséquence rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
- Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la fixation du loyer du bail renouvelé étant dans l’intérêt des deux parties, il y a lieu de partager des dépens, en ce compris les frais de l’expertise.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
 
Les dépens étant partagés, chaque partie supportera ses propres frais irrépétibles. Leurs demandes formées de ce chef seront rejetées.

-Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, l'exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n'est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit. En application de l’article 515 du même code, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.
En l’espèce, au regard de l’ancienneté du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et qui n’est au demeurant demandée par les parties.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
FIXE au montant annuel de 46 920 euros, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2014 portant sur un local à usage commercial n°32 et n°33, de 120 m², situé dans la galerie marchande AUCHAN à [Localité 5], 
DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de la société NOVI, venue aux droits de la société BEAUTY SUCESS, tendant à lisser dans le temps les effets de l’augmentation du loyer,
CONDAMNE la SCI IED [Localité 5] à restituer le trop-perçu de loyers à compter du renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2014,
DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2016,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
CONDAMNE la SCI IED [Localité 5] et la société NOVI, venue aux droits de la société BEAUTY SUCESS, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
REJETTE les demandes de la SCI IED [Localité 5] et de la société NOVI, venue aux droits de la société BEAUTY SUCESS, formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ORDONNE l’exécution provisoire,

Le présen jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE
Texte intégral
N° RG : N° RG 18/02473 - N° Portalis DBX6-W-B7C-R7QB
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND






30C

N° RG : N° RG 18/02473 - N° Portalis DBX6-W-B7C-R7QB

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


Société IED [Localité 5]

C/

Société BEAUTY SUCCESS



 







Grosses délivrées 
le

à 
Avocats :
Me Dominique COHEN-TRUMER
la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX
Me Samantha LABESSAN GAUCHER-PIOLA
Me David LUSTMAN



N° RG : N° RG 18/02473 - N° Portalis DBX6-W-B7C-R7QB


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2024


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré 

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Monsieur Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Pascale BUSATO Greffier lors des débats
Isabelle SANCHEZ Greffier, lors du prononcé 

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Octobre 2024, tenue en double rapporteurs avec l’accord des parties
Délibéré au 05 Décembre 2024
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 

DEMANDERESSE :

Société IED [Localité 5]
[Adresse 4]
C/ [H] [K]
[Localité 3]

représentée par Maître Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, Me Dominique COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Société NOVIE, venant aux droits de la Société BEAUTY SUCCESS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Samantha LABESSAN GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me David LUSTMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant




EXPOSE DU LITIGE

Le 22 mars 2002, la société GENERALE D’EQUIPEMENT, aux droits de laquelle vient la SCI IED [Localité 5], et la société PARFUMERIE NICOLE GEORGES, aux droits de laquelle vient la SAS BEAUTY SUCCESS devenue société NOVI, ont conclu un bail commercial, à effet au 1er avril 2002 pour une durée de 12 ans, soit une fin de bail au 31 mars 2014. Le bail portait sur un local situé dans le centre commercial AUCHAN à [Localité 5] (N° 32 et 33, superficie de 120m2), en vue de l’exploitation d’une activité de vente d’article de parfumerie, cosmétique, institut de beauté. Le loyer annuel était fixé à 31 099 euros, hors taxes et hors charges (HT/HC). 

Par acte du 15 novembre 2023, le bailleur a délivré un congé pour le 30 juin 2014, comportant une offre de renouvellement du bail pour une durée de 12 ans, moyennant fixation d’un loyer de renouvellement de 66.000€ HT/HC.

Par jugement du 6 décembre 2017, le juge des loyers commerciaux, saisi par le bailleur aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé pour une durée de 12 ans à compter du 1er juillet 2014 à la somme de 66.000 euros, s’est déclaré incompétent au profit de la 5ème chambre civile de ce tribunal pour connaitre de l’entier litige, en raison des contestations relatives à la qualité de bailleur de la SCI IED [Localité 5] et de la durée du bail renouvelé.

Par jugement mixte du 30 janvier 2020, cette chambre a : 

déclaré recevable la demande de la SCI IED [Localité 5] en qualité de bailleur,fixé la durée du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2014 à 9 années en raison de l’absence de clause du bail expiré prévoyant la durée de renouvellement de même durée que le bail initial,Avant-dire droit sur la valeur du bail renouvelé à la valeur locative en raison de la durée initiale du bail supérieure à 12 ans, ordonné une expertise, confiée à monsieur [X].Par ordonnance du 16 juin 2020, le magistrat chargé du contrôle des expertises a ordonné le remplacement de monsieur [X] et désigné monsieur [G], qui a déposé son rapport d’expertise le 18 juillet 2022. 
L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 décembre 2023. Celle-ci a été révoquée sur demande des parties en raison des conclusions notifiées le 1er décembre 2023 par la société NOVI.
A l’audience du 21 décembre 2023, l’ordonnance de clôture a été révoquée et l’affaire renvoyée à la mise en état à la demande des parties. 
Une nouvelle ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 août 2024, la SCI IED [Localité 5] demande au tribunal de: 
déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande de la société NOVI tendant à voir appliquer le lissage du loyer de renouvellement prévu à l’article L. 144-34 du code de commerce
débouter la société NOVI de l’intégralité de ses demandes
fixer le loyer de renouvellement au 1er juillet 2014 à la somme annuelle HT et HC de :A titre principal : 76.175 eurosA titre subsidiaire : 74.513 eurosA titre infiniment subsidiaire : 66.000 eurosEncore plus subsidiairement : 64.560 eurosjuger que le différentiel en résultant portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet et ordonner la capitalisation des intérêtscondamner la société NOVI aux dépens et à lui payer 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. En l’état des dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 mars 2024, la société NOVI demande au tribunal de :
fixer du loyer de renouvellement au 1er juillet 2014 à la somme annuelle HT et HC de 46.725,68 eurosjuger que le différentiel en résultant entre le loyer en renouvellement et les loyers appelés et réglés depuis le 1er juillet 2014 donnera lieu à paiement à la société NOVI lequel porta intérêt au taux légal, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,juger que la variation du loyer découlant de cette fixation ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente,juger que la SCI IED [Localité 5] ne saurait prétendre à quelque arriéré que ce soit pour la période antérieure au 9 avril 2015, période au cours de laquelle elle n’était pas propriétaire des lieux loués et en conséquence rejeter les demandes formées de ce chef par la SCI IED [Localité 5],condamner la SCI IED [Localité 5] aux dépens et à lui payer 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la détermination de la valeur locative du bail renouvelé le 1er juillet 2014
Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. /A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après: /1o Les caractéristiques du local considéré; /2o La destination des lieux; /3o Les obligations respectives des parties; /4o Les facteurs locaux de commercialité; /5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. /Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.» 
Il résulte du jugement avant dire droit du 30 janvier 2020 que le loyer doit être fixé à la valeur locative.

Sur la superficie du localLe bail commercial précise que la surface du local loué est de 120 m². Les locaux ont été livrés bruts de maçonnerie. Il n’est pas contesté que la société NOVI a créé une mezzanine de 37 m². Les parties ne s’entendent pas sur la prise en compte de cette surface dans l’assiette de la valeur locative, étant souligné que l’expert l’a pondérée à 18,50 m². 
Selon la SCI IED [Localité 5], cet aménagement a été créé sans son autorisation et doit entrer dans le calcul de la superficie totale du local, soit 138,50 m². Selon le preneur, cette mezzanine ne doit pas être prise en compte en raison de la clause d’accession figurant au bail, laquelle prévoit que les éléments matériels incorporés au bien loué à l’occasion d’une amélioration ou d’un embellissement ne reviennent au bailleur qu’en fin de jouissance. Elle demande à ce que la surface de la mezzanine ne soit pas prise en compte, peu important l’autorisation accordée ou non par le bailleur. 

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce : « Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération: /1o De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public; /2o De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux; /3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée; /4o De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail; /5o De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ». 
En l’espèce, il ressort de la page 6 du bail commercial du 22 mars 2022 que « les travaux de transformation ou d’amélioration qui seront faits par le preneur sans l’autorisation du bailleur ne donneront lieu par ce dernier à aucune indemnité au profit du preneur (…) en toute hypothèse, le preneur ne pourra, en fin de jouissance reprendre aucun des éléments ou matériels qu’il aura incorporés au bien loué à l’occasion d’une amélioration ou d’un embellissement, si ces éléments ne peuvent être détachés sans être fracturés, détériorés ou sans briser ou détériorer la partie du fonds sur laquelle ils sont attachés, cette disposition ne fera cependant pas obstacle au droit du bailleur de demander la remise des lieux en l’état primitif pour le cas où les travaux d’amélioration auraient été exécutés sans son autorisation ». 
Il résulte de cette disposition que le bail prévoit une clause d’accession en fin de jouissance ; ce n’est donc qu’à partir de la remise des clés par le preneur que le bailleur deviendra propriétaire des aménagements réalisés par le preneur. Dans ce cas, le preneur conserve la propriété des constructions jusqu’à son départ ; en conséquence, la surface du local qui doit être prise en considération est celle figurant sur le bail, sans tenir compte des aménagements du preneur, peu important que ceux-ci aient été ou non autorisés par le bailleur. En conséquence, il y a lieu de retenir une surface de 120 m².

Sur la méthode et la détermination de la valeur locative unitaire
Le local commercial litigieux est situé dans une galerie marchande. A la différence des autres baux de la galerie, le loyer de ce local est fixe ; il ne comporte pas de part variable en fonction du chiffre d’affaires.
La société IED [Localité 5] est favorable à un loyer de 550 euros /an/m² voire à un loyer de 538 euros tel que proposé par l’expert, correspondant à la moyenne des loyers fixes pratiqués dans la [Adresse 6] à [Localité 5], c’est-à-dire à l’extérieure à la galerie marchande, augmenté de 13% pour tenir compte de la meilleure localisation du local. Il doit être souligné que ses conclusions détaillent les raisons pour lesquelles une valeur locative de 538 euros retenue par l’expert est pertinente, mais non les raisons qui conduiraient à retenir une valeur de 550 euros. 
Elle souligne que si l’expert a retenu une moyenne de 439 euros pour les loyers pratiqués dans le centre commercial, ces loyers de référence sont binaires, avec une part fixe et une part variable, laquelle n’est pas appliquée au local litigieux. Elle fait valoir qu’à ces loyers fixes de comparaison, doivent être appliqués des correctifs à la hausse pour tenir compter du fait que ces parts fixes ont été déterminées au regard de la clause de recette et des droits d’entrées. Cette différence de situation a été prise en compte par l’expert, qui justifie un retraitement des termes de référence pour déterminer la valeur locative réelle, soulignant que la société NOVI se trouve dans une situation privilégiée, son loyer ne changeant pas même si son chiffre d’affaires augmente. Le bailleur se fonde sur les dispositions de l’article R.145-7 code de commerce, qui prévoit que les loyers de références doivent être corrigés en fonction des modalités de leur fixation. Il soutient que le loyer proposé par le preneur accorderait à la société NOVI un privilège consistant en un loyer réduit par rapport aux preneurs entrants ou ayant fait l’objet d’un renouvellement amiable, déconnectée des prix en vigueur et ne serait plus fixé à la valeur locative comme le prévoit l’article L. 145-33 du code de commerce. 
En réplique, la société NOVI est favorable à un loyer de 439 euros par an et par m², qui correspond à la moyenne des loyers fixes pratiqués dans la galerie, hors part variable, estimant que son loyer s’analyse comme un loyer binaire avec une part variable nulle. Elle soutient par ailleurs que la proposition alternative de l’expert se fondant sur des termes de comparaison hors galerie commerciale à laquelle il ajoute 13% est arbitraire. Elle fait valoir que n’étant pas tenue à un loyer binaire, le tribunal ne peut que comparer que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, à savoir les prix pratiqués au sein de la galerie AUCHAN et non d’une autre galerie, les parties fixes des loyers entre elles et en déterminant les prix pratiqués pour les parts fixes à la date du renouvellement (1er juillet 2014).
 
Elle fait également valoir qu’il n’y a pas lieu d’appliquer une majoration à la partie fixe de son loyer, le principe étant au contraire d’appliquer un abattement à la partie fixe du loyer en cas de loyer binaire, loyer exorbitant du droit commun ; en l’absence de part variable, il n’y a pas d’abattement possible, donc il n’y a pas lieu d’augmenter sa partie fixe. 
Elle soutient aussi que c’est la partie fixe seule appelée au moment du renouvellement du bail qui doit servir de base à la fixation du loyer renouvelé de sorte que la valeur de base de 439 euros est un maximum. 



Aux termes de l’article R. 145-7 du code de commerce : « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6./ A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence./Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »
En l’espèce, le local litigieux est situé dans la galerie marchande du centre commercial Auchan de [Localité 5]. Il convient dès lors de ne retenir comme pertinents que les termes de comparaison issus de cette galerie marchande, seuls ces locaux pouvant être considérés comme équivalents au sens de l’article R. 145-7 précité. A cet égard, les termes de référence retenus par l’expert, situés hors de la galerie marchande du centre commercial ([Adresse 6]) doivent être écartés.
L’expert a recensé 13 termes de comparaison, dont 12 loyers binaires. Après retraitement des loyers en fonction de la surface du local considéré, l’expert aboutit à une moyenne de 439 euros par m² sur la partie fixe du loyer. 
Les loyers recensés par l’expert sont issus de baux conclus entre le 2 janvier 2013 et le 30 avril 2014, donc dans une période pertinente au regard de la date de renouvellement du bail, le 1er juillet 2014. Le bail de la société Yves Rocher, à effet du 1er juillet 2010, évoqué par le bailleur, ne pourra donc être retenu comme trop ancien. Les baux recensés par l’expert concernent des locaux destinés à des commerces de vêtement, de bijoux, de coiffure mais aussi de téléphonie, d’ordinateur. 
Le bailleur estime, au regard de l’activité de vente d’article de parfumerie, cosmétique, institut de beauté du local litigieux, qu’il n’y aurait lieu de retenir, outre le loyer Yves Rocher écarté, le loyer de la société Jean-Claude Aubry (TC 1 de l’expert) qui a pour secteur d’activité la beauté. Toutefois, un seul terme de comparaison ne saurait refléter la valeur locative. 
Le preneur ne contestant pas la pertinence des autres termes de comparaison de la galerie marchande sélectionnés par l’expert, il y a lieu de retenir comme référence la moyenne établie par ce dernier, soit 439 euros le m². 
Il résulte de deux arrêts publiés de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 3 novembre 2026 (n°15-16.826 et 15-16.827) que le juge appelé à déterminer la part fixe d’un loyer binaire statue selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce et notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser en sus une part variable, et doit apprécier l’abattement qui en découle le cas échéant. L’exigence d’appliquer un abattement le cas échéant s’impose lorsque les termes de comparaison permettant de déterminer la part fixe du loyer sont issus de loyers non binaires. Dans le cas contraire, cet abattement n’a pas lieu d’être car la comparaison est possible.
La question se pose de savoir si, à l’inverse, une majoration doit s’appliquer lorsque les termes de comparaison permettant de déterminer la partie fixe du loyer sont issus de loyers binaires. 
Une telle majoration ne pourrait être pertinemment appliquée que pour autant qu’elle pourrait être objectivée par des éléments permettant d’affirmer que la partie fixe des loyers binaires a été minorée pour tenir compte de la clause recette et des droits d’entrée comme le soutient le bailleur. Or, le seul bail qui ne fait pas l’objet d’une clause recette ni d’un droit d’entrée, répertorié par l’expert (référence a : Appel Premium Reseller), conclu le 2 janvier 2013, prévoit un loyer, après correction de l’expert liée à la surface, de 297 euros le m², quand les loyers des douze autres baux vont de 364 euros à 667 euros.
Surtout, il ressort des baux de la galerie marchande produits par le bailleur que le loyer de base (fixe), lorsqu’une part variable est également prévue, correspond à la valeur locative du local.
Ainsi, il n’est pas établi que le loyer de base de référence retenu par l’expert est minoré, justifiant de majorer le loyer de la société NOVI. 
En conséquence, le valeur unité du loyer sera fixée à 439 euros, pour un local de 120 m², soit 52 680 euros. 
Sur les abattements pour clauses exorbitantes 
La société NOVI demande un abattement de 10% en raison de la mise à sa charge de travaux normalement à la charge du bailleur (travaux de l’article 606 du code civil dont l’imputation au preuneur est désormais interdit par l’article R. 145-35 du code de commerce) et la réduction de l’impôt foncier. Elle soutient que la circonstance que les autres preneurs de la galerie marchande supportent ces charges n’empêche pas d’appliquer un abattement, abattement d’autant plus justifié que l’article R. 145-35 n’est pas applicable au bail litigieux, renouvelé avant son entrée en vigueur. Elle sollicite l’application d’un abattement de 10%, soit une valeur unitaire de 395 euros x 120 m2 = 47.400 euros, outre la déduction du montant de la taxe foncière (pour 2013 : 674,32 euros), soit un loyer de 46.725,68€
En réplique, le bailleur soutient que si l’article R.145-35 du code de commerce ne permet plus cette refacturation, il ne s’applique qu’aux contrats renouvelés après le 1er novembre 2014, donc en l’espèce la refacturation est licite. Sur l’abattement de 10% retenu par l’expert pour le coût des travaux de l’article 606 du code civil, il soutient que s’il n’est pas contesté que le preneur supporte les frais liés à cette disposition et la taxe foncière, qui pourraient justifier un abattement sur le fondement de l’article R. 145-8 code de commerce, les locataires de référence supportent les mêmes charges, ce qui ne peut donc avoir d’incidence sur la détermination de la valeur locative par application de la méthode comparative. Il ajoute que si de tels abattements devaient être appliqués, il conviendrait d’augmenter corrélativement le loyer de base, dès lors que l’application de l’article R. 145-8 du code de commerce ne doit pas conduire à écarter l’article R. 145-7. 
En l’espèce, il ressort de la page 4 du bail, sous le paragraphe « Entretien et réparations » que le preneur « supportera tous les travaux d’entretien y compris les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ». En page 7, sous le paragraphe « impôts et taxes », il est prévu que le bailleur devra « rembourser au bailleur sa quote-part d’impôt foncier ainsi que tous autres impôts, droits ou taxes actuels et futurs afférents aux locaux loués alors même qu’ils seraient en principe à la charge du bailleur notamment les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, de balayages ».
Il est acquis au débat que les dispositions de l’article R. 145-38 du code de commerce, dans leur rédaction issue du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, qui interdisent de mettre à la charge du locataire les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ne sont pas applicables bail renouvelé antérieurement à l’entrée en vigueur de cette disposition. 
En application de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d'accord entre les parties, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée, notamment, au regard des obligations respectives des parties. Selon l’article R. 145-8 du même code, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Contrairement à ce que soutient le bailleur, l’article R. 145-7 du code de commerce, relatif à la détermination de la valeur locative, se réfère aux éléments mentionnés aux article R. 145-3 à R. 145-6, non à l’article R. 145-8. Dès lors, l’équivalence ou le défaut d’équivalence des prix de locaux commerciaux ne s’apprécie pas par rapport aux obligations des preneurs.
Ainsi que le souligne à juste titre le preneur, les arrêts les plus récents de la Cour de cassation ont jugé que sauf disposition expresse, tant les grosses réparations que le paiement de la taxe foncière sont à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, peu important qu’il soit d’usage dans les centres commerciaux que les charges relatives aux travaux et au remboursement de la taxe foncière soient imposées au preneur et que les valeurs locatives de référence concernent des locaux et des baux incluant la prise en charge par le preneur de l’impôt foncier et de l’article 606 du code civil (3e civ. 8 avril 2021, n° 19-23.183 ; 3e civ. 24 nov. 2021, n° 20-21.570 ; 3e civ, 8 février 2024, n° 22-24.268).
En conséquence, dès lors que le contrat de bail prévoit que le preneur prendra à sa charges les grosses réparations de l’article 606 du code civil et la taxe foncière, sans contrepartie pour le preneur, il y a lieu de considérer ces charges comme exorbitantes, constituant un facteur de diminution du loyer.
L’expert a retenu un abattement de 10% pour charges exorbitantes au titre de l’article 606 du code civil. Il y a lieu d’ajouter 1% supplémentaire au titre de la taxe foncière.
Le loyer sera ainsi fixé à 46 920 euros HT/HC ((439 euros -11 %) x 120).

Sur l’application du dernier alinéa de L. 145-34 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel
La société NOVI sollicite l’application du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, du fait de l’application immédiate de cette loi aux situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur. Elle soutient que si l’article 21 de la loi du 18 juin 2014 prévoyait l’entrée en vigueur de l’article L. 145-34 modifié à compter du 1er septembre 2024, cette disposition ne saurait faire exception aux principes essentiels dégagés par la jurisprudence de la Cour de cassation, selon lesquels la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. Il souligne que le lissage du déplafonnement ou le plafonnement du déplafonnement a une origine légale et est bien un effet de la demande de renouvellement du bail. Il ajoute qu’il serait paradoxal et contradictoire de considérer que l’article 2 de la loi du 6 janvier 1986 qui a introduit une exception au plafonnement quand la durée effective du bail dépasse 12 ans a lieu de s’appliquer immédiatement, comme l’a jugé  la Cour de cassation, et considérer à l’inverse que la loi ayant introduit le plafonnement du déplafonnement ne s’appliquerait pas immédiatement, alors que dans les deux cas il s’agit des effets du renouvellement du bail commercial. Il ajoute que ce plafonnement concerne le montant du loyer du bail renouvelé fixé après l’entrée en vigueur de la loi, que la procédure a été engagée postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi) et que son caractère d’ordre public que lui reconnaîtra le tribunal même si l’article 145-15 du code de commerce ne la déclare pas d’ordre public, justifie de l’appliquer aux contrats en cours, peu important que la loi ne la qualifie pas comme tel. La société NOVI invite en outre la juridiction à se reporter aux débats sur l’entrée en vigueur de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par l’article 14 de la loi ALUR, au motif que comme pour la loi PINEL et l’article L. 145-34, la loi du 24 mars 2014 excluait l’article 24 modifié de la loi du 6 juillet 1989 des dispositions d’application immédiate et que les baux en cours restaient soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. Elle souligne que pourtant, la Cour de cassation a retenu, dans un avis du 16 février 2015, une applicabilité immédiate de la disposition. Elle en déduit que peu important que des dispositions transitoires aient été ou non expressément prévues, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. 
Si le juge des loyers ne peut certes pas statuer sur la question du lissage, le preneur soutient que l’instance est ici engagée devant le juge de droit commun et est donc recevable. 
En réplique, le bailleur soutient que le texte invoqué par le preneur n’est pas applicable car le contrat était en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, de sorte que c’est loi ancienne demeure applicable. Il ajoute que la notion d’effet légal du contrat pas applicable dès lors que le lissage n’est pas un effet légal du contrat mais un effet légal du statut des baux commerciaux. Il souligne qu’en application de l’article 21-II C de la loi du 18 juin 2014, la loi nouvelle ne s’applique qu’aux contrats renouvelés après le 1er septembre 2014 ce qui n’est pas le cas. Sur la jurisprudence
sur le caractère d’ordre public invoqué par le preneur, il expose que même si elle l’était, son application immédiate serait contraire à la disposition susvisée relative à l’application de la loi dans le temps
Subsidiairement, il souligne qu’il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux d’appliquer le dispositif du lissage du loyer de renouvellement prévu par l’article L. 145-34 dernier alinéa, qui relève des seules parties. A supposer que la demande soit recevable car formée devant le tribunal, il revient d’abord aux parties d’établir l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer, ce qui suppose que le montant du loyer soit fixé, ce qui n’est pas le cas, la demande étant donc prématurée. 
Selon le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, L. 145-34 du code de commerce, le déplafonnement du loyer renouvelé ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. 
En l’espèce, la demande étant portée devant le tribunal, non devant le juge des loyers commerciaux, elle doit être déclarée recevable.
Toutefois, il y a lieu de constater qu’à la date d’effet du congé avec offre de renouvellement, soit le 1er juillet 2014, le loyer en cours était fixé à 48 800 euros HT par an. 
Le loyer du bail renouvelé fixé par le Tribunal est de 46 920 HT/HC, soit un montant inférieur au loyer appelé à la date d’effet du congé. Dès lors, la demande tendant à faire application du dernier alinéa de l’article L. 145-34, à supposer même qu’elle soit fondée, doit être rejetée comme étant sans objet. 
 
Sur les demandes de régularisation des loyersAu vu de ce qui précède, la société IED [Localité 5] sera condamnée à restituer le trop perçu à la société NOVI, sur la base du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2014. 
Cette somme portera intérêt à compter de l’assignation devant le juge des loyers commerciaux délivrée par le bailleur, soit le 22 mars 2016, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil. La capitalisation des intérêts sera également ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.
La demande présentée par la société EID [Localité 5] au titre des arriérés de loyers sera en en conséquence rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
- Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la fixation du loyer du bail renouvelé étant dans l’intérêt des deux parties, il y a lieu de partager des dépens, en ce compris les frais de l’expertise.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
 
Les dépens étant partagés, chaque partie supportera ses propres frais irrépétibles. Leurs demandes formées de ce chef seront rejetées.

-Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, l'exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n'est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit. En application de l’article 515 du même code, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.
En l’espèce, au regard de l’ancienneté du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et qui n’est au demeurant demandée par les parties. 


PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
FIXE au montant annuel de 46 920 euros, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2014 portant sur un local à usage commercial n°32 et n°33, de 120 m², situé dans la galerie marchande AUCHAN à [Localité 5], 
DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de la société NOVI, venue aux droits de la société BEAUTY SUCESS, tendant à lisser dans le temps les effets de l’augmentation du loyer,
CONDAMNE la SCI IED [Localité 5] à restituer le trop-perçu de loyers à compter du renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2014,
DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2016,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
CONDAMNE la SCI IED [Localité 5] et la société NOVI, venue aux droits de la société BEAUTY SUCESS, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
REJETTE les demandes de la SCI IED [Localité 5] et de la société NOVI, venue aux droits de la société BEAUTY SUCESS, formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ORDONNE l’exécution provisoire,

Le présen jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

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Mise à jour de la source le 2024-12-05T19:04:03.284Z.