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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S1, 6 décembre 2024, n° 23/07501

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Parties (entreprises)

SIREN 824541148

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 26 février 2021, [N] [U] a donné à bail à Monsieur [H] [Z] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] à compter du 8 octobre 2020 moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 490 euros provision sur charges comprise, le tout payable d’avance le 5 de chaque mois.

Par acte sous seing privé signé le 16 février 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution solidaire du locataire quant au paiement des loyers, des charges et des éventuelles indemnités d’occupation nés du contrat de bail, dans le cadre de la garantie VISALE.

Le 16 mars 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, se prévalant de la subrogation intervenue à son profit, a par acte d'huissier fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 660 € au titre des loyers impayés au 28 février 2022 visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Suivant exploit du 20 avril 2023 notifié au Préfet le jour suivant, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [H] [Z] devant la présente juridiction aux fins de voir constater, subsidiarement prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de [H] [Z] et condamner ce dernier à lui payer les sommes de 2 949,33 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire contractuelle égale au montant du loyer outre 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 20 juin 2023, la Commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a déclaré recevable le dossier de Monsieur [H] [Z] et par décision du 30 octobre 2023 a imposé un moratoire de 24 mois afin de permettre au débiteur de retrouver un emploi.

A l’audience du 27 février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil a maintenu ses demandes initiales et actualisé sa créance à la somme de 5 750,96 euros au 20 février 2024 et s'est opposée à l'octroi de délais en l'absence de reprise du loyer courant, rappelant que la clause résolutoire contractuelle était acquise avant toute décision de surendettement.

Monsieur [H] [Z] comparaissant en personne a expliqué qu'il avait suite à diverses difficultés personnelles perdu son emploi en 2022 et qu'il suivait actuellement une formation d'aide soignant devant déboucher sur un emploi en 2025.

Il a indiqué qu'il avait repris le paiement du loyer courant, étant dans l'attente des dernières quittances de loyers et a justifié que le bailleur avait perçu l'APL de 45 € le 5 mars 2024 au titre de la mensualité de février, 196 € en octobre et 53 € en novembre.

Il a sollicité de pouvoir rester dans le logement au moins jusqu'à la fin de sa formation en juillet 2025.

Le rapport social daté du 21 novembre 2023 a été porté à la connaissance des parties à l'audience.

Par ordonnance avant-dire droit du 11 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné la réouverture des débats au 8 octobre 2024 et enjoint la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à produire :
la totalité des quittances subrogatives relatives à sa demande en paiement,un décompte précis et détaillé établi par la bailleresse et faisant apparaître la date et le montant des paiements partiels réceptionnés par le locataire et la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin depuis la dernière position créditrice et au besoin faire intervenir la bailleresse,faire toute observation sur l'exigibilité de la dette locative faisant l'objet d'un moratoire de 24 mois ;Il a également enjoint Monsieur [H] [Z] à justifier des paiements effectués par lui depuis la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

A l'audience du 8 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par son conseil. La demanderesse a produit de nouvelle pièces. Elle a maintenu ses demandes initiales et actualisé sa créance à la somme de 5 755,96 € au 18 juillet 2024. Elle a expliqué avoir dénoncé le plan de surendettement pour non-respect de celui-ci par le défendeur ; que ce dernier procédaient à des règlements irrégulier.

Monsieur [H] [Z] a comparu. Il a expliqué qu'il était à jour du règlement des loyers depuis le mois de février, qu'il versait sa part alors que le bailleur percevait directement les allocations de la CAF. Il a à nouveau sollicité de rester dans le logement jusqu'à la fin de sa formation d'aide-soignant en juillet 2025 et qu'il avait sollicité un logement dans le parc social. Il n'a pas contesté la dette locative et a précisé que le propriétaire refuse de lui délivrer des quittances. Il a expliqué que le moratoire de la commission de surendettement prenait fin en août 2025, qu'il perçoit le SMIC et espère avoir des revenus plus conséquents à l'achèvement de sa formation.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES agit par subrogation de la bailleresse sur le fondement des dispositions du code civil qui disposent que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur et du cautionnement régularisé par elle le 16 février 2021 et signé par la bailleresse.

Il s’en déduit que la caution subrogée, dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement.

L’acte de cautionnement stipule en son article 8.2 que la caution s'engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer (et indemnités d’occupation) déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ ou d'expulsion.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Bas-Rhin le 21 avril 2023 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 avril 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.



Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 février 2021, du commandement de payer délivré le 28 février 2022, du décompte de la créance actualisé au 18 juillet 2024 et de la quittance subrogatoire que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve d'arriérés de loyers et de charges impayés à hauteur de 5 755,96 euros.

Monsieur [H] [Z] ne conteste pas le montant de la dette locative.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [H] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 755,96 euros actualisée au 18 juillet 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2022 sur la somme de 660 euros, à compter de l'assignation du 20 avril 2023 sur la somme de 2 289,33 et à compter de la décision pour le surplus.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet après un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [H] [Z] le 16 mars 2022.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 16 mai 2022 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 février 2021 à compter du 17 mai 2022.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VI lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

En l'espèce, le 20 juin 2023, la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a déclaré recevable le dossier de Monsieur [H] [Z] et par décision du 30 octobre 2023 a imposé un moratoire de 24 mois afin de permettre au débiteur de retrouver un emploi.

Le décompte actualisé produit par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au 18 juillet 2024 ainsi que la mise en demeure du 21 août 2024 adressée par la demanderesse au locataire (AR non réclamé) et la quittance subrogatoire du 26 juin 2024 font état de paiements incomplets de la part de Monsieur [H] [Z] pour les loyers et charges du mois de décembre 2023, janvier 2024 et juin 2024 ayant contraint la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à verser au bailleur les sommes de 89 euros, 30 euros puis 5 euros.

La demanderesse s'oppose à l’octroi de délais de paiement.

Si Monsieur [H] [Z] prétend qu'il est à jour dans le règlement des loyers depuis le mois de février 2024, force est de constater qu'il n'apporte nullement la preuve de règlement complet malgré le jugement avant-dire droit qui l'invitait à le faire. Que par ailleurs, il y a lieu de relever qu'à l'audience de 27 février 2024, Monsieur [H] [Z] a précisé que les APL n'avaient pas été versées par la CAF en décembre 2023 ni en janvier 2024, confortant ainsi la preuve d'impayés depuis la mise en place du moratoire par la commission de surendettement en octobre 2023.

Par conséquent et en l'absence de reprise du paiement des loyers et charges courants depuis ledit moratoire, il y a lieu de rejeter la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire faite par Monsieur [H] [Z].


Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 mai 2022, Monsieur [H] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Monsieur [H] [Z] au paiement de cette indemnité à compter du mois de juillet 2024 (le décompte arrêté au 18 juillet 2024 incluant l'échéance du mois de juin 2024) jusqu'à la libération effective des lieux et ce, sur quittance subrogative.


Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 mars 2022.

Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de le condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 février 2021 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d'une part, et Monsieur [H] [Z] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4],sont réunies à la date du 17 mai 2022,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [H] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [H] [Z] à compter du mois de juillet 2024 et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 755,96 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 18 juillet 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2022 sur la somme de 660 euros, à compter de l'assignation du 20 avril 2023 sur la somme de 2 289,33 et à compter de la décision pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de juillet 2024 sur justification d'une quittance subrogative et jusqu'à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 mars 2022,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS
Texte intégral
N° RG 23/07501 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MF5G

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]


11ème civ. S1

N° RG 23/07501
N° Portalis DB2E-W-B7H-MF5G

Minute n°24/





























Copie exec. à :
- Me Catherine SOUDANT
- défendeur

Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU
06 DECEMBRE 2024


DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 824 541 148
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253


DEFENDEUR :

Monsieur [H] [Z]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
comparant en personne


OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 08 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Décembre 2024.

JUGEMENT :
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 23/07501 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MF5G

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 26 février 2021, [N] [U] a donné à bail à Monsieur [H] [Z] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] à compter du 8 octobre 2020 moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 490 euros provision sur charges comprise, le tout payable d’avance le 5 de chaque mois.

Par acte sous seing privé signé le 16 février 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution solidaire du locataire quant au paiement des loyers, des charges et des éventuelles indemnités d’occupation nés du contrat de bail, dans le cadre de la garantie VISALE.

Le 16 mars 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, se prévalant de la subrogation intervenue à son profit, a par acte d'huissier fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 660 € au titre des loyers impayés au 28 février 2022 visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Suivant exploit du 20 avril 2023 notifié au Préfet le jour suivant, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [H] [Z] devant la présente juridiction aux fins de voir constater, subsidiarement prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de [H] [Z] et condamner ce dernier à lui payer les sommes de 2 949,33 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire contractuelle égale au montant du loyer outre 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 20 juin 2023, la Commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a déclaré recevable le dossier de Monsieur [H] [Z] et par décision du 30 octobre 2023 a imposé un moratoire de 24 mois afin de permettre au débiteur de retrouver un emploi.

A l’audience du 27 février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil a maintenu ses demandes initiales et actualisé sa créance à la somme de 5 750,96 euros au 20 février 2024 et s'est opposée à l'octroi de délais en l'absence de reprise du loyer courant, rappelant que la clause résolutoire contractuelle était acquise avant toute décision de surendettement.

Monsieur [H] [Z] comparaissant en personne a expliqué qu'il avait suite à diverses difficultés personnelles perdu son emploi en 2022 et qu'il suivait actuellement une formation d'aide soignant devant déboucher sur un emploi en 2025.

Il a indiqué qu'il avait repris le paiement du loyer courant, étant dans l'attente des dernières quittances de loyers et a justifié que le bailleur avait perçu l'APL de 45 € le 5 mars 2024 au titre de la mensualité de février, 196 € en octobre et 53 € en novembre.

Il a sollicité de pouvoir rester dans le logement au moins jusqu'à la fin de sa formation en juillet 2025.

Le rapport social daté du 21 novembre 2023 a été porté à la connaissance des parties à l'audience.

Par ordonnance avant-dire droit du 11 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné la réouverture des débats au 8 octobre 2024 et enjoint la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à produire :
la totalité des quittances subrogatives relatives à sa demande en paiement,un décompte précis et détaillé établi par la bailleresse et faisant apparaître la date et le montant des paiements partiels réceptionnés par le locataire et la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin depuis la dernière position créditrice et au besoin faire intervenir la bailleresse,faire toute observation sur l'exigibilité de la dette locative faisant l'objet d'un moratoire de 24 mois ;Il a également enjoint Monsieur [H] [Z] à justifier des paiements effectués par lui depuis la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

A l'audience du 8 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par son conseil. La demanderesse a produit de nouvelle pièces. Elle a maintenu ses demandes initiales et actualisé sa créance à la somme de 5 755,96 € au 18 juillet 2024. Elle a expliqué avoir dénoncé le plan de surendettement pour non-respect de celui-ci par le défendeur ; que ce dernier procédaient à des règlements irrégulier.

Monsieur [H] [Z] a comparu. Il a expliqué qu'il était à jour du règlement des loyers depuis le mois de février, qu'il versait sa part alors que le bailleur percevait directement les allocations de la CAF. Il a à nouveau sollicité de rester dans le logement jusqu'à la fin de sa formation d'aide-soignant en juillet 2025 et qu'il avait sollicité un logement dans le parc social. Il n'a pas contesté la dette locative et a précisé que le propriétaire refuse de lui délivrer des quittances. Il a expliqué que le moratoire de la commission de surendettement prenait fin en août 2025, qu'il perçoit le SMIC et espère avoir des revenus plus conséquents à l'achèvement de sa formation.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES agit par subrogation de la bailleresse sur le fondement des dispositions du code civil qui disposent que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur et du cautionnement régularisé par elle le 16 février 2021 et signé par la bailleresse.

Il s’en déduit que la caution subrogée, dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement.

L’acte de cautionnement stipule en son article 8.2 que la caution s'engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer (et indemnités d’occupation) déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ ou d'expulsion.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Bas-Rhin le 21 avril 2023 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 avril 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.



Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 février 2021, du commandement de payer délivré le 28 février 2022, du décompte de la créance actualisé au 18 juillet 2024 et de la quittance subrogatoire que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve d'arriérés de loyers et de charges impayés à hauteur de 5 755,96 euros.

Monsieur [H] [Z] ne conteste pas le montant de la dette locative.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [H] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 755,96 euros actualisée au 18 juillet 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2022 sur la somme de 660 euros, à compter de l'assignation du 20 avril 2023 sur la somme de 2 289,33 et à compter de la décision pour le surplus.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet après un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [H] [Z] le 16 mars 2022.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 16 mai 2022 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 février 2021 à compter du 17 mai 2022.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VI lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

En l'espèce, le 20 juin 2023, la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a déclaré recevable le dossier de Monsieur [H] [Z] et par décision du 30 octobre 2023 a imposé un moratoire de 24 mois afin de permettre au débiteur de retrouver un emploi.

Le décompte actualisé produit par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au 18 juillet 2024 ainsi que la mise en demeure du 21 août 2024 adressée par la demanderesse au locataire (AR non réclamé) et la quittance subrogatoire du 26 juin 2024 font état de paiements incomplets de la part de Monsieur [H] [Z] pour les loyers et charges du mois de décembre 2023, janvier 2024 et juin 2024 ayant contraint la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à verser au bailleur les sommes de 89 euros, 30 euros puis 5 euros.

La demanderesse s'oppose à l’octroi de délais de paiement.

Si Monsieur [H] [Z] prétend qu'il est à jour dans le règlement des loyers depuis le mois de février 2024, force est de constater qu'il n'apporte nullement la preuve de règlement complet malgré le jugement avant-dire droit qui l'invitait à le faire. Que par ailleurs, il y a lieu de relever qu'à l'audience de 27 février 2024, Monsieur [H] [Z] a précisé que les APL n'avaient pas été versées par la CAF en décembre 2023 ni en janvier 2024, confortant ainsi la preuve d'impayés depuis la mise en place du moratoire par la commission de surendettement en octobre 2023.

Par conséquent et en l'absence de reprise du paiement des loyers et charges courants depuis ledit moratoire, il y a lieu de rejeter la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire faite par Monsieur [H] [Z].


Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 mai 2022, Monsieur [H] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Monsieur [H] [Z] au paiement de cette indemnité à compter du mois de juillet 2024 (le décompte arrêté au 18 juillet 2024 incluant l'échéance du mois de juin 2024) jusqu'à la libération effective des lieux et ce, sur quittance subrogative.


Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 mars 2022.

Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de le condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 février 2021 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d'une part, et Monsieur [H] [Z] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4],sont réunies à la date du 17 mai 2022,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [H] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [H] [Z] à compter du mois de juillet 2024 et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 755,96 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 18 juillet 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2022 sur la somme de 660 euros, à compter de l'assignation du 20 avril 2023 sur la somme de 2 289,33 et à compter de la décision pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de juillet 2024 sur justification d'une quittance subrogative et jusqu'à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 mars 2022,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS

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Mise à jour de la source le 2024-12-06T22:29:00.767Z.